Tekninen lautakunta 297 03.09.2014 Kaupunginhallitus 365 08.09.2014 Kaupunginhallitus 530 01.12.2014 Asemakaavan ja tonttijaon muutos 33 Lauritsala, kortteli 8, tontti 10, Lauritsalan alakoulu 93/10.02.03.00/2014 TEKLA 297 Liite Valmistelija/ lisätiedot: Kaupunginarkkitehti Erkki Jouhki, puh. 040 709 0743 Asemakaava-arkkitehti Maarit Pimiä, puh. 040 653 0745 etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Asemakaavan muutoskartta ja selostus liitteineen Asemakaavamuutosalue sijaitsee Lauritsalassa, noin viiden kilometrin päässä Lappeenrannan ydinkeskustasta itään. Kaavamuutos koskee Lauritsalan koulun korttelialuetta. Suunnittelun kohteena oleva alakoulurakennus sijaitsee koulutontin pohjoisosassa. Kaavamuutosalueen koko on noin 3,9 hehtaaria. Asemakaavamuutoksen tavoitteena on poistaa asemakaavan suojelumerkintä Lauritsalan alakoulun osalta ja mahdollistaa uuden koulurakennuksen rakentaminen. Tehtyjen selvitysten perusteella rakennuksessa on sekä rakenteellisia että sisäilmaongelmia. Lappeenrannan kaupunginvaltuusto on päättänyt 9.12.2013, että investointimäärärahoja osoitetaan siten, että Vuosina 2014-2016 Lauritsalan koulun 1-6 vuosiluokkien koulurakennus puretaan ja tilalle rakennetaan Lauritsalan koulun oppilasalueen tarpeisiin uudet tilat. Asemakaavamuutoksessa on poistettu ala-asterakennusta koskeva suojelumerkintä. Koulualue säilyy opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueena (YO). Kaavalla ei muuteta muodostuvan tontin rakennusoikeutta eikä kerroslukumäärää. Alueelle saa rakentaa enintään kolme kerroksisia kellarillisia rakennuksia. Koko korttelin rakennusoikeudeksi on osoitettu voimassa olevan asemakaavan mukaisesti 20 000 k-m 2. Asemakaavan laatiminen on käynnistynyt talvella 2014. Kaavan vireille tulosta ilmoitettiin kuuluttamalla asemakaavaluonnoksen ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman (OAS:n) nähtävillä olosta lehtikuulutuksella Etelä-Saimaassa 14.5.2014 sekä henkilökohtaisilla kirjeillä osallisille. Asemakaavaluonnos pidettiin MRA 30 :n mukaisesti nähtävillä 15.5. 5.6.2014 välisenä aikana. Kaavasta annettiin 11 lausuntoa ja 6 mielipidettä. (Erkki Jouhki)
Tj Tekninen lautakunta päättää merkitä tiedoksi saadut lausunnot ja mielipiteet ja hyväksyä kaavoituksen vastine-ehdotukset, jotka ovat selostuksen liitteenä. esittää kaupunginhallitukselle asemakaavamuutoksen hyväksymistä ja sen asettamista MRA 27 :n mukaisesti julkisesti nähtäville 30 päivän ajaksi ja pyytää tarvittavat lausunnot. Mikäli muistutukset ja lausunnot eivät anna aihetta olennaisesti muuttaa asemakaavaehdotusta, tulisi se saattaa kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Tekla Hyväksyttiin. KH 365 Valmistelija/lisätiedot: Kaupunginsihteeri Juha Willberg, puh. 040 501 1561 etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Oheismateriaali: Asemakaavan muutoskartta ja selostus liitteineen. Asemakaavan muutoskartta ja selostus liitteineen ovat nähtävänä kokouksessa sekä julkaistu myös kaupungin kotisivuilla www.lappeenranta.fi kohdassa Palvelut Kaavoitus Vireillä olevat kaavat. (JW) KH 530 Kj Kh Kaupunginhallitus päättää asettaa asemakaavan ja tonttijaon muutos 33 Lauritsala, kortteli 8, tontti 10, Lauritsalan alakoulu maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 :n mukaisesti julkisesti nähtäville 30 päivän ajaksi ja pyytää siitä Kaakkois-Suomen ELY-keskuksen ja Etelä-Karjalan museon lausunnot ja mikäli lausunnoista taikka nähtävilläoloaikana mahdollisesti jätetyistä muistutuksista ei muuta johdu, esittää sen kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Hyväksyttiin. Valmistelija/lisätiedot: II kaupunginsihteeri Alina Kujansivu, puh. 040 724 8776 etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Liite Asemakaavan selostus liitteineen, täydennetty 28.11.2014 Asemakaavan selostus liitteineen on nähtävänä kokouksessa sekä julkaistu myös kaupungin kotisivuilla www.lappeenranta.fi kohdassa Palvelut Kaavoitus Vireillä olevat kaavat. (AK)
Kaavoituksen vastine 28.11.2014 annettuihin lausuntoihin ja muistutukseen: Nähtävillä olo (MRL 65, MRA 27 ja 32 ) 18.9. - 20.10.2014 Kaupunginhallitus asetti päätöksellään 8.9.2014 ( 365) asemakaavan, asemakaavamuutoksen ja tonttijaon MRA:n 27 :n mukaisesti julkisesti nähtäville 30 päivän ajaksi. Samalla kaupunginhallitus päätti pyytää asemakaavaehdotuksesta Kaakkois-Suomen ELY- keskuksen ja Etelä-Karjalan museon lausunnot. Ehdotusvaiheen nähtävillä olosta kuulutettiin lehti-ilmoituksella Etelä-Saimaassa, kaupungin ilmoitustaululla sekä internet-sivuilla. Kaavaehdotus oli nähtävillä Lappeenrannan kaupungin kaavoituksessa sekä kaupungin kotisivuilla. Tiivistelmät ehdotusvaiheen lausunnoista ja muistutuksista sekä vastineet niihin: 1. Kaakkois-Suomen ELY-keskus, 16.10.2014: 1. Kaavaluonnosvaiheen lausunnossa ELY esitti tutkittavaksi koulun korjausrakentamisvaihtoehtoa siten, että kuultaisiin myös korjausrakentamissuunnitteluun ja toteuttamiseen erikoistuneiden asiaintuntijoiden mielipidettä asiassa. Selvitys korjausrakentamisvaihtoehdosta on liitetty asiakirjoihin. Yhteenvetona selvityksessä todetaan, että koulun korjaaminen on mahdollista ja onnistuu hyvällä suunnittelulla, mutta lopputuloksena on vanhan näköinen uusi kiinteistö; suojeltavasta rakennuksesta ei juuri mitään alkuperäistä olisi jäljellä, sillä rakenteet, rakennusosat ja pinnat tulisi lähes kokonaisuudessaan uusia. YLUn näkemyksen mukaan täten korjattu, replikan kaltainen, esikuvaansa vain ulkoisesti muistuttava kopio rakennuksesta ei ole toivottavaa rakennussuojelua. Vaikka korjauksessa yksittäisiä rakennusosia kuten alkuperäisiä ovia, heloja, kaiteita tai kiintokalusteita voitaisiinkin palauttaa rakennukseen korjauksen myötä, yksikkö katsoo, että rakennuksen autenttisuus auttamattomasti katoaisi. 2. Rakennuksen oikea-aikaiset korjaukset ja muu huolellinen kunnossapito olisi olleet ensiarvoisen tärkeitä toimenpiteitä säilymisen kannalta. YLU pahoittelee, että purkamisvaihtoehtoratkaisuun on päädytty. Sen johdosta
Lauritsalan alakoulu ja sen edustamat rakennetun ympäristön arvot kadotetaan lopullisesti. Yksikkö esittää, että ennen purkamiseen ryhtymistä koulun dokumentointi annetaan tehtäväksi Etelä-Karjalan museolle ja dokumentoinnista tehtäisiin esim. pysyvä näyttely uuden koulun tiloihin. 3. Kaavaluonnoksessa poistettavaksi esitettiin voimassa olevan asemakaavan mukainen alakoulun vanhan pyöräkatoksen säilyttäminen, mitä YLU piti luonnoksesta antamassaan lausunnossa tarpeettomana. Ehdotuksessa katos suojellaan nykyisen kaavamääräyksen mukaisesti, mikä on ilahduttavaa. Kaavoituksen vastine: 1. OK 2. Välitetään toive koulun dokumentoinnin toteuttamisesta kaupungin teknisen toimen tilakeskukselle, joka vastaa koulun tiloista. 3. OK 2. Etelä-Karjalan museo, 17.10.2014: Museo on osallinen kaavahankkeessa rakennetun kulttuuriympäristön osalta. 1. Museo on 5.6.2014 antamassaan lausunnossa todennut rakennuksen suojelumerkinnän poistamisen kaavasta olevan rakennetun kulttuuriympäristön suojelun näkökulmasta MRL 54 :n vastainen, sillä kaavaratkaisu johtaa rakennettuun ympäristöön sisältyvien erityisten arvojen häviämiseen. Museoviraston lausunnossa 6.6.2014 on todettu korjausrakentamisen näkökulmasta kohteesta tehtyjen kuntotutkimusten osoittavan rakennuksessa olevan vaativia korjaustarpeita, jotka eivät kuitenkaan kumoa sitä, etteikö kohde olisi kunnostettavissa koulu tai muuhun käyttöön. Kaavaehdotusaineistoon on luonnosvaiheen jälkeen teetetty lisäselvityksenä suojeltua koulua koskeva arkkitehtoninen selvitys, jonka yhteenvetona todetaan mm. rakennuksen nykyisen kunnon olevan ongelmallinen siihen sisältyvien arkkitehtonisten ja kulttuurihistoriallisten arvojen säilymisen näkökulmasta. Kiinteistön
käyttökuntoon saattaminen tulisi olemaan uudisrakentamiseen verrattavissa oleva käsityövaltainen projekti. Selvityslausunnon mukaan alkuperäisestä rakennuksesta jäisi jäljelle kantava runko, yksittäisiä keveitä väliseiniä ja mahdollisesti muita rakennusosia (sisäovia, kaiteita jne.). Rakennuksen todetaan kuitenkin olevan hyvällä suunnittelulla korjattavissa, mutta lopputuloksena on vanhan näköinen uusi rakennus, joka ei sisällä samaa patinaa, aitoutta, tunnelmallisuutta ja historiallista kertovuutta kuin lähtötilanne. Merkittävä osa rakennuksen arkkitehtonisesta ja kulttuurihistoriallisesta arvosta menetettäisiin. 2. Lausuntonaan kaavaehdotuksesta museo toteaa, että asemakaavan hyväksyminen ilman suojelumerkintää merkitsee rakennettuun ympäristöön sisältyvien erityisten arvojen häviämisen vuonna 1957 rakennetun koulurakennuksen osalta. Koulurakennukseen liittyvät tavoitteet (kaupunginvaltuusto 8.12.2013), kuntoselvitykset (31.12.2013) ja korjausohjelma (28.3.2014) sekä korjausvaihtoehtoon liittyvä arkkitehtoninen lausunto (20.8.2014) puoltavat johdonmukaisesti koulurakennuksen suojelumerkinnän poistamista ja uuden koulurakennuksen rakentamista. MRL 9 :n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin selvityksiin. Museon näkemyksen mukaan Lauritsalan arvokkaan koulurakennuksen korjattavuutta ja erilaisia korjausvaihtoehtoja ei ole kuitenkaan selvitetty rakennuksen arkkitehtonisten ominaispiirteiden ja materiaalin aitouden säilymisen näkökulmasta riittävästi. Tehdyissä selvityksissä on ollut lähtökohtana korjaaminen kauttaaltaan uutta vastaavaan kuntoon (esim. Korjausohjelma 28.3.2014 luku 4.1). Lisäksi selvityksissä ei ole huomioitu, että rakennus voitaisiin kunnostaa osittain tai kokonaan johonkin muuhun kuin koulukäyttöön, mikä tarjoaisi enemmän vaihtoehtoja peruskorjauksen tavoitetasolle. Suomesta on löydettävissä useita vertailukohdaksi soveltuvia esimerkkejä kulttuurihistoriallisesti arvokkaista, suojelluista sisäilmaongelmista kärsineistä rakennuksista, joiden peruskorjausmenetelmät eivät ole edellyttäneet uudisrakentamiseen verrattavia toimenpiteitä ja rakennuksista on onnistuttu saamaan turvallisia ja terveellisiä niihin liittyvät arvot säilyttäen siitäkin huolimatta että rakennuksiin on jäänyt ns. riskirakenteita. Esimerkkeinä mainittakoon vaikkapa
"kreosoottiongelmainen" entinen oikeustalo Rakuunamäellä Lappeenrannassa tai sisäilmaongelmainen 1950-luvulla rakennettu Meilahden ala-aste Helsingissä. Kaavoituksen vastine: 1. OK 2. Asemakaavaluonnosvaiheen jälkeen on teetetty selvitys (Lauritsalan koulu. Arkkitehtoninen selvitys. Lausunto peruskorjauksen vaikutuksesta kiinteistön rakennussuojelullisiin arvoihin. Arkkitehtitoimisto Mikko Heikkilä Sito Oy, Arkkitehtitoimisto Lasse Kosunen Oy, 20.8.2014), johon lausunnossakin viitataan. Selvityksen tavoitteena oli selvittää koulurakennuksen korjaamisen vaikutuksia rakennuksen suojeluarvojen säilymisen kannalta. Selvityksessä todettiin, että rakennus on korjattavissa, mutta pääosa rakennussuojeluarvoista menetetään korjaamisen yhteydessä. Selvitys on laadittu siinä laajuudessa, mikä on katsottu olevan tarpeen asemakaavatyöhön liittyvänä selvityksenä. Voimassa olevassa asemakaavassa alakoulurakennus on osoitettu opetustoimintaa palvelevana alueena. Rakennus sijoittuu olemassa olevan yläkoulun ja päiväkodin viereen, mikä osaltaan ohjaa alakoulun sijoittamista sekä rajoittaa alakoulurakennuksen mahdollista muuta käyttöä. 3. Sisäilmaongelmaisen rakennuksen korjaaminen on vaativa prosessi, jonka onnistumisesta ei ole varmuutta. On olemassa myös esimerkkejä, joissa korjaaminen ei ole onnistunut. Kaavamuutoksen toteuttamiseen liittyvät ratkaisut ovat osaltaan arvovalintoja sekä kiinteistönomistajan riskinottokyvyn arviointia. 3. Jouko Kuivalainen, 19.10.2014 1. Päättäessään suojellun koulurakennuksen purkamisesta, kaupunginvaltuusto ei ollut saanut riittävästi tietoa päätöksen toimeenpanoon liittyvistä näkökohdista. Seuranneen asemakaavamuutosprosessin tavoitteeksi sitten tuli löytää lailliset perusteet tehdylle päätökselle. Keskeiseksi päätöskriteeriksi on nostettu suojellun rakennuksen peruskorjauskustannukset. Samalla on tullut ilmi, että kunnan rakennusvalvontaviranomainen ei resursseillaan ole kyennyt hoitamaan laillisia velvoitteitaan. (MRL 166 ). Esille tuotu
epävarmuustekijä korjaustyön laadusta on tärkeä näkökulma. Tosin kokemusten mukaan riskit ovat suurempia julkisessa uudisrakentamisessa. 2. Kaavoitusprosessiin laaditut erillisselvitykset on tilattu tunnetuilta konsulteilta, joilla on ollut säännöllisiä toimeksiantoja kaupungille. Kiinteä asiakassuhde ei ole helpottanut objektiivisten selvitysten laadintaa hankkeissa, joissa tilaaja on jo valmiiksi julkistanut lopputavoitteensa, suojelumerkinnän poiston. 3. Rakennussuojelun vastuuhenkilöt Museovirastosta, Etelä-Karjalan museosta ja Kaakkois-Suomen ELY-keskuksesta, ovat kukin lausunnoissaan painottaneet suojellun rakennuksen peruskorjauskelpoisuutta. Samalla on painotettu yhteistyön merkitystä suojeltujen rakennusten peruskorjauksiin perehtyneiden tahojen kanssa. 4. Esitän kantanani, että kaavoitusprosessi suojelumerkinnän poistamiseksi keskeytetään ja ponnistelut suunnataan Lauritsalan alakoulun peruskorjauksen huolelliseen suunnitteluun. Tavoitteena on moderni oppimisympäristö. josta myös löytyy henkistä ja fyysistä tilaa koko asukasyhteisön tarpeille. Kaavoituksen vastine: 1. Asemakaavamuutoksen tavoitteena ei ole ollut löytää perusteita jo tehdylle päätökselle. Asemakaavamuutoksen tavoitteena on ollut alakoulurakennuksen suojelumerkinnän poistaminen valtuuston tekemän päätöksen mukaisesti. Asemakaavaprosessin yhteydessä on tutkittu erilaisia vaihtoehtoja: olevan rakennuksen korjaaminen ja uudisrakennuksen rakentaminen alakoulun paikalle tai yläkoulun viereen. Jokaisella vaihtoehdolla on sekä positiivisia että negatiivisia vaikutuksia. Asemakaavatyön yhteydessä taloudelliset vaikutukset on ollut yksi arvioitava kohta, mutta ei kaavatyön kannalta kuitenkaan merkityksellisin. Kokonaisuuden kannalta merkityksellisempää on koulurakennuksen turvallisuudelle ja terveellisyydelle asetetut kriteerit. MRL:n 166 mukaan kaavassa suojelluksi määrätyn rakennuksen käytössä ja kunnossapitämisessä on lisäksi otettava huomioon rakennussuojelun tarkoitus. Lainkohdassa määrätään myös, että jos rakennuksen
kunnossapitovelvollisuus laiminlyödään, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennuksen korjattavaksi tai sen ympäristön siistittäväksi. Jos rakennuksesta on ilmeistä vaaraa turvallisuudelle, tulee rakennus määrätä purettavaksi tai kieltää sen käyttäminen. Kaupungin tekemän kokonaisarvioinnin perusteella Lauritsalan koulun oppilaat on siirretty syksystä 2014 lähtien muihin tiloihin ja koulurakennus ei ole enää käytössä. 2. Asemakaavan taustaselvityksinä on käytetty koulusta tehtyjä kuntatarkastusselvityksiä (Insinööritoimisto Vahanen Oy). Asemakaavatyön yhteydessä on lisäksi teetetty rakennushistoriallinen selvitys (Pöyry Finland Oy 2014) sekä laadittuja selvityksiä täydentävä arkkitehtoninen selvitys (Lausunto peruskorjauksen vaikutuksesta kiinteistön rakennussuojelullisiin arvoihin Arkkitehtitoimisto Mikko Heikkilä Sito Oy, Arkkitehtitoimisto Lasse Kosunen Oy, 20.8.2014). Vaikka kaavamuutoksen tavoite on ollut selkeä; poistaa asemakaavan suojelumerkintä Lauritsalan alakoulun osalta ja mahdollistaa uuden koulurakennuksen rakentaminen, on kaavasuunnittelun yhteydessä tutkittu erilaisia toteutusvaihtoehtoja. Kaavaprosessin yhteydessä on kaavamuutoksen selkeästä tavoitteen asettelusta huolimatta selvitetty sitä, olisiko esitetylle ratkaisulle olemassa vaihtoehtoisia toteutusvaihtoehtoja. Kaavatyön yhteydessä vaihtoehtoina on vertailtu nykyisen koulun korjaamista sekä uudisrakennuksen rakentamista joko olevan koulun paikalle tai yläkoulun yhteyteen. Vaihtoehtoja on vertailtu mm. kaupunkikuvallisesti, kulttuuriympäristön säilymisen kannalta, taloudellisesti ja sosiaalisilta vaikutuksiltaan. Asemakaavatyön perusselvityksinä on käytetty rakennusta koskevan muun suunnittelun yhteydessä laadittuja kuntoselvityksiä, joissa rakennuksen kuntoa on selvitetty mm. rakenteita avaamalla ja mittauksin. Laadittujen selvitysten voidaan katsoa olevan asemakaavoituksen kannalta riittäviä. Lappeenrannan kaupungin teknisen toimen suunnittelijakonsultit kilpailutetaan ja kokonaistaloudellisesti edullisimpien ja laadukkaimpien toimijoiden kanssa tehdään puitesopimukset. Kilpailutus perustuu sekä laatuun että hintaa. On totta, että joiltakin konsulttifirmoilta tilataan enemmän suunnitelmia kuin toisilta. Asiakassuhde perustuu luottamukseen ja kokemukseen tekijöiden tiedossa olevasta
ammattitaidosta. Tilaajan kannalta on tärkeätä, että selvitykset ovat puolueettomia, asiantuntijoiden laatimia ja perustuvat todelliseen tilanteeseen. Koulurakennuksen kuntoa on selvitetty viime vuosina useasti mennen koko ajan perusteellisimpiin selvityksiin. Kuntoselvitystyön aikana suunnittelun tavoite on muuttunut, mutta laaditut selvitykset perustuvat olevan rakennuksen kuntoon ja todelliseen tilanteeseen. Tunnettujen, monialaisten konsulttifirmojen ja kokeneiden, alaan erikoistuneiden arkkitehtitoimistojen ammattitaitoon ja osaamiseen täytyy voida luottaa. 3. Viranomaisten luonnosvaiheen lausuntojenperusteella asemakaavan selvityksiä täydentämään on teetetty selvitys (Lauritsalan koulu. Arkkitehtoninen selvitys. Lausunto peruskorjauksen vaikutuksesta kiinteistön rakennussuojelullisiin arvoihin. Arkkitehtitoimisto Mikko Heikkilä Sito Oy, Arkkitehtitoimisto Lasse Kosunen Oy, 20.8.2014). Selvityksen tavoitteena oli selvittää koulurakennuksen korjaamisen vaikutuksia rakennuksen suojeluarvojen säilymisen kannalta. Selvityksessä todettiin, että rakennus on korjattavissa, mutta pääosa rakennussuojeluarvoista menetetään korjaamisen yhteydessä. Selvitys on laadittu siinä laajuudessa, mikä on katsottu olevan tarpeen asemakaavatyöhön liittyvänä taustaselvityksenä. 4. Asemakaavamuutoksen suojelumerkinnän poistamisella mahdollistetaan alakoulurakennuksen purkaminen. Asemakaavakarttaa on kuitenkin tarkistettu koulurakennuksen rakennusalan osalta siten, että olevan rakennuksen säilyttäminen on mahdollista. Kaava ei velvoita purkamaan rakennusta vaikka asemakaavan suojelumerkintä poistetaan. Asemakaavakartta ja kaavaselostus on täydennetty edellä esitettyjen muutosten perusteella. Asemakaavaan tehdyt tarkistukset eivät vaadi kaavan uudelleen nähtäville asettamista. Asemakaavaa ei ole MRA 32 :n mukaisesti olennaisesti muutettu sen jälkeen, kun se on asetettu julkisesti nähtäville." Kj Kaupunginhallitus merkitsee lausunnon sekä sen johdosta teknisen toimen antaman vastineen tiedoksi, tarkistaa asemakaavamerkintöjä teknisen toimen esittämällä tavalla ja esittää kaupunginvaltuustolle,
että asemakaavan ja tonttijaon muutos 33 Lauritsala, kortteli 8, tontti 10, Lauritsalan alakoulu näin tarkistettuna hyväksytään. Kh Hyväksyttiin.