Sisällys Alkusanat 5 Kirjoittajat 7 1 Isännöinnin rooli ja toimintaympäristö 21 1.1 Isännöinnin historia 21 1.2 Isännöinnin muodot 25 1.3 Isännöinnin asema, ammattikuva ja tehtävät 25 1.3.1 Isännöinnin asema 25 1.3.2 Isännöinnin ammattikuva 29 1.3.3 Isännöinnin keskeiset tehtävät 31 1.4 Isännöinnin osaamis- ja ammattitaitovaatimukset 37 1.4.1 Pätevyyden arviointi 38 1.4.2 Isännöinnin osaamisvaatimukset 39 1.4.3 Isännöitsijän kelpoisuusehdot 40 1.4.4 Isännöinnin ammattilaiset -tutkimus 40 1.5 Isännöinnin koulutus ja tutkinnot 43 1.5.1 Isännöintikoulutus Suomessa 43 1.5.2 Yleisimmät isännöintitutkinnot 44 1.6 Isännöinnin auktorisointi 49 1.7 Isännöinnin eettiset ohjeet 49 1.8 Hyvä hallintotapa taloyhtiössä 50 9
isännöinnin käsikirja 1.9 Kiinteistö- ja isännöintialan järjestötoiminta 51 1.9.1 Suomen Kiinteistöliitto ry 51 1.9.2 Suomen Isännöintiliitto ry 57 1.9.3 Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys ISA ry 58 1.9.4 Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry 58 1.9.5 Kansainväliset järjestöt 59 2 Asunto-osakeyhtiön hallinnon hoitaminen 67 2.1 Yhtiöoikeudellinen lainsäädäntö 67 2.1.1 Asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet 67 2.1.2 Asunto-osakeyhtiölain soveltamisala 68 2.1.3 Yhtiöjärjestys 73 2.1.4 Osakkeet 75 2.1.5 Yhtiövastike 82 2.1.6 Kunnossapito- ja muutostyöt 91 2.1.7 Yhtiökokous 97 2.1.8 Hallitus 109 2.1.9 Isännöitsijä 118 2.1.10 Tilintarkastus, toiminnantarkastus ja erityinen tarkastus 121 2.1.11 Seuraamukset ja oikeussuoja 128 2.1.12 Vahingonkorvausvastuu asunto-osakeyhtiössä 131 2.1.13 Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan 137 2.1.14 Asunto-osakeyhtiön perustaminen 141 2.1.15 Osakepääoma, sen muuttaminen sekä osakeanti 142 2.1.16 Yhtiörakenteen muuttaminen ja purkaminen 143 2.1.17 Uudistalon vastaanotto 144 10 2.2 Vakuuttaminen 146 2.2.1 Kiinteistön vakuutukset 146 2.2.2 Vakuutukset remontoinnin ja rakentamisen aikana 149 2.2.3 Kotivakuutus 150 2.2.4 Lakisääteiset vakuutukset 151 2.2.5 Vapaaehtoiset tapaturmavakuutukset 151 2.2.6 Ohjeet vahinkojen varalle 151 2.2.7 Muutoksenhaku 152
Sisällys 2.2.8 Isännöintiyrityksen omat vakuutukset 152 2.3 Rakentamista koskeva lainsäädäntö 153 2.3.1 Maankäytön suunnittelu ja rakentamisen ohjaus 153 2.3.2 Kiinteistönomistajan velvollisuudet 159 2.3.3 Naapurit 160 2.3.4 Yhtiön osakkaat 161 2.4 Kiinteistön rasitteet, erityiset oikeudet ja panttaaminen 164 2.4.1 Rasitetyypit 164 2.4.2 Erityiset oikeudet 166 2.4.3 Kiinteistön panttaaminen 167 2.4.4 Rasitustodistus 169 2.5 Asunto-osakeyhtiön sopimukset 170 2.5.1 Sopimusoikeudelliset periaatteet 170 2.5.2 Sopimustyypit 171 2.6 Isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimukset 173 2.6.1 Yleiset sopimusehdot 173 2.6.2 Isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimuksen laatiminen 174 2.6.3 Kiinteistötyön mitoitus ja laatuvaatimukset 181 2.6.4 Hankintalaki 187 2.6.5 Tilaajavastuulaki 187 3 Asunto-osakeyhtiön talouden hoitaminen 193 3.1 Talous- ja toimintasuunnittelu 193 3.1.1 Strategiasta alkuun 193 3.1.2 Toimintasuunnittelu 195 3.1.3 Taloussuunnittelu 196 3.2 Talousarvio 198 3.2.1 Talousarvion perusteet 198 3.2.2 Talousarvion tavoitteet ja muoto 198 3.2.3 Talousarvion laatiminen 202 3.3 Kirjanpito, tilinpäätös ja toimintakertomus 208 3.3.1 Yleistä 208 11
isännöinnin käsikirja 3.3.2 Kirjanpitolain yleiset säännökset 209 3.3.3 Liiketapahtumien kirjaaminen ja kirjanpitoaineisto 211 3.3.4 Tilinpäätös ja toimintakertomus 218 3.3.5 Kirjanpitolain mukaisia arvostus- ja jaksotussäännöksiä 248 3.3.6 Kirjanpitolain valvonta 251 3.3.7 Lainaosuuslaskenta 251 3.4 Tuloverotus 256 3.4.1 Verovelvolliset yhteisöt 256 3.4.2 Kirjanpitovelvollisuuden vaikutus verotukseen 257 3.4.3 Tulon verottaminen 257 3.4.4 Verotuksen toimittaminen ja muutoksen hakeminen 270 3.4.5 Kotitalousvähennyksen hyödyntäminen asunto-osakeyhtiöissä 272 3.5 Kiinteistöverotus 273 3.5.1 Kiinteistövero 273 3.5.2 Verovelvollisuus 274 3.5.3 Veron peruste ja määrä 275 3.5.4 Kiinteistöverotuksen toimittaminen 281 3.5.5 Muutoksenhaku kiinteistöverotukseen 281 3.6 Arvonlisävero kiinteistössä 282 3.6.1 Arvonlisäverolain soveltamisala 283 3.6.2 Kiinteistöhallintapalvelujen oman käytön verotus 287 3.6.3 Vapaaehtoinen verovelvolliseksi hakeutuminen 290 3.6.4 Kiinteistöihin liittyvät investoinnit 301 3.7 Pankkipalvelut 304 3.7.1 Maksuliikenne ja tilit 305 3.7.2 Luotot 309 3.7.3 Vakuudet 312 12 3.8 Vuokra- ja vastikesaatavien perintä 314 3.8.1 Yleistä vuokra- ja vastikesaatavien perimisestä 314 3.8.2 Vapaaehtoinen perintä 315 3.8.3 Oikeudellinen perintä 319 3.8.4 Ulosottoperintä 321
Sisällys 3.8.5 Häädön täytäntöönpano 323 3.8.6 Turvaamistoimi eli omaisuuden takavarikko 325 3.8.7 Huoneiston haltuunotto 326 4 Kiinteistön ylläpito ja korjausrakennuttaminen 329 4.1 Kiinteistön elinkaaren hallinta ja suunnitelmallinen ylläpito 329 4.1.1 Ylläpidon yleiset tavoitteet 329 4.1.2 Kiinteistöstrategia 331 4.1.3 Huoltokirja 333 4.1.4 Kuntoarvio 341 4.1.5 Kuntotutkimukset 344 4.1.6 Taloyhtiön kuntotodistus 349 4.1.7 Energiatodistus 350 4.1.8 Energiakatselmus 352 4.1.9 Kunnossapitotarveselvitys 354 4.1.10 Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) 356 4.2 Kiinteistön hoito ja kunnossapito 363 4.2.1 Kiinteistönhoidon tehtävät 363 4.2.2 Kiinteistösiivous 370 4.2.3 Kiinteistön ulkoalueiden hoito ja kunnossapito 376 4.2.4 Jätehuolto 380 4.2.5 Kulutusseuranta 385 4.2.6 Ympäristönsuojelu ja ympäristöohjelman tekeminen 395 4.3 Kiinteistön rakennusosien ja järjestelmien elinkaari 398 4.3.1 Korjaustyöt 398 4.3.2 Vuosikorjausluonteiset korjaus- ja huoltotyöt 403 4.3.3 Kunnossapito- ja muutostyöt huoneistoissa 404 4.3.4 Rakennusosien ja järjestelmien hoito sekä kunnossapito 405 4.4 Talotekniikka 411 4.4.1 Lämmitysjärjestelmät 411 4.4.2 Vesijohtojärjestelmät 433 4.4.3 Viemärijärjestelmät 443 13
isännöinnin käsikirja 4.4.4 Ilmanvaihto 454 4.5 Hissitekniikka 485 4.5.1 Hissin haltijan vastuu ja tehtävät 485 4.5.2 Huolto-ohjelma ja sen laadinta 485 4.5.3 Hissin huoltaja 486 4.5.4 Huoltomäärä 486 4.5.5 Kunnossapitosopimus 487 4.5.6 Tarkastukset 489 4.5.7 Pienkorjaukset 491 4.5.8 Hissin perusparannus 491 4.5.9 Hissin rakentaminen hissittömään taloon 494 4.6 Sähkötekniikka 497 4.6.1 Pienjänniteverkko 497 4.6.2 Keskijänniteverkko 498 4.6.3 Sähköjärjestelmän osat 498 4.6.4 Huolto- ja kunnossapitotoimenpiteiden jakautuminen 510 4.6.5 Sähkö- ja telelaitteiden kunnossapito 514 4.6.6 Sähkölaitteistojen (sähköasennusten) tarkastukset 517 4.7 Sähköiset turvajärjestelmät 519 4.7.1 Valvontajärjestelmä 520 4.7.2 Toimintajärjestelmä 520 4.7.3 Rikosilmoitusjärjestelmät 521 4.7.4 Videovalvontajärjestelmä 522 4.7.5 Ovivalvontajärjestelmä 524 4.8 Rakenteellinen suojaus 525 4.8.1 Rakenteellinen murtosuojaus 525 4.8.2 Murtosuojaustasot 526 4.8.3 Ikkunat, ovet ja aukot 527 4.8.4 Lukitus ja lukot 528 4.8.5 Asuinympäristön turvallisuus 531 14 4.9 Omatoiminen varautuminen 533 4.9.1 Yleistä 533
Sisällys 4.9.2 Vaarat Mitä vastaan varaudutaan omatoimisesti? 536 4.9.3 Onnettomuuksien ennaltaehkäisy 542 4.9.4 Toiminta vaaratilanteessa 546 4.9.5 Turvallisuushenkilöstö 547 4.9.6 Turvallisuusviestintä 548 4.9.7 Väestönsuojelu ja väestönsuojat 550 4.9.8 Omatoimista varautumista koskeva neuvonta ja koulutus 555 4.10 Korjausrakentaminen ja -rakennuttaminen 556 4.10.1 Tarveselvitys 556 4.10.2 Hankesuunnittelu 558 4.10.3 Suunnittelu 566 4.10.4 Rakentamisen valmistelu 570 4.10.5 Rakentaminen 576 4.10.6 Vastaanotto ja takuu 582 4.11 Osakkaan kunnossapito- ja muutostyöt 590 4.11.1 Kunnossapito- ja muutostyöoikeuden laajuus 590 4.11.2 Ilmoitukset kunnossapito- ja muutostöistä 591 4.11.3 Lausunnot ja suostumukset yhtiössä 592 4.11.4 Remontin valmistelu, suunnittelu ja toteutus 593 4.11.5 Valvonta 599 4.11.6 Selvitys- ja valvontakustannukset 599 4.11.7 Yhtiön käynnistämän urakkasuorituksen yhteydessä tehtävät osakkaan muutos- ja lisätyöt 600 5 Vuokraustoiminta 601 5.1 Vuokrausprosessi ja vuokraustoiminnan riskit 601 5.1.1 Vuokrausprosessi 601 5.1.2 Vuokrauksen riskit 606 5.2 Asuntojen vuokraaminen 610 5.2.1 Vapaiden markkinoiden asunnot 610 5.2.2 Vuokralaisen valinta ja huoneiston vuokraaminen 612 5.2.3 Vuokrasopimuksen sisältö 614 15
isännöinnin käsikirja 5.2.4 Huoneiston kunto ja kunnossapito 626 5.2.5 Muiden kuin vuokralaisen oikeus asua huoneistossa 632 5.2.6 Vuokrasopimuksen päättyminen 639 5.2.7 Erityiskysymyksiä 647 5.3 Arava- ja korkotukilainoitetut vuokra-asunnot 655 5.3.1 Arava-ja korkotukilainoitetut vuokratalot 655 5.3.2 Lainsäädäntö 657 5.3.3 Asukasvalinta 658 5.3.4 Omakustannusvuokra 660 5.3.5 Vuokratalojen asukasdemokratia 663 5.3.6 Lainoitusmuodot 664 5.3.7 Avustukset 666 5.3.8 Taloudellisissa vaikeuksissa olevat vuokratalot 669 5.3.9 Yleisohjaus ja valvonta 671 5.4 Liikehuoneiston vuokraaminen 672 5.4.1 Yleistä liikehuoneiston vuokrauksesta 672 5.4.2 Liikehuoneiston vuokrasopimus 673 5.4.3 Vuokran määräytyminen 679 5.4.4 Vuokran maksaminen 682 5.4.5 Huoneiston kunto ja kunnossapito 683 5.4.6 Huoneiston luovuttaminen ja vuokraoikeuden siirto 686 5.4.7 Vuokranantajan vaihtuminen 687 5.4.8 Vuokrasuhteen päättyminen 688 5.4.9 Maksuhäiriötilanteet 692 6 Isännöinti liiketoimintana 693 6.1 Ammattina isännöitsijä 693 16 6.2 Yritystoiminnan perusteet 694 6.2.1 Yritystoiminnan haasteet 694 6.2.2 Yritystoiminnan aloittaminen 697 6.2.3 Yrityksen elinkaari 700 6.2.4 Yrityksen strategiset työkalut 700 6.2.5 Asiakkuuksien määrittely 707
Sisällys 6.3 Palveluiden tuottaminen yritystoimintana 709 6.3.1 Palvelujen tuotteistaminen 709 6.3.2 Palveluiden myynti ja markkinointi 712 6.4 Asiakkuuksien hoitaminen ja viestintä 714 6.4.1 Asiakkuuden elinkaari 715 6.4.2 Jokapäiväisten asiakaspalvelutilanteiden hoitaminen 716 6.4.3 Asiakassuhteiden kehittäminen 723 6.4.4 Brändin merkitys asiakassuhteille 724 6.4.5 Asiakaslähtöinen yritys ja asiakastyytyväisyys 725 6.4.6 Asiakasviestintä 731 6.5 Isännöintiyrityksen tiedonhallinta ja tietojärjestelmät 733 6.5.1 Isännöintiyrityksen tiedonhallinta 733 6.5.2 Isännöintiyritysten tietojärjestelmät 735 7 Työsuhdeasiat 741 7.1 Työsuhteen normisto ja tulkintaperiaatteet 741 7.1.1 Työsuhteen normiston soveltamisjärjestys 742 7.1.2 Tulkintaperiaatteet 743 7.1.3 Kiinteistöalan työehtosopimukset 746 7.2 Työsuhde oikeudet ja velvollisuudet 747 7.2.1 Johdanto 747 7.2.2 Rekrytointi ja työsuhteen solmiminen 748 7.2.3 Työnantajan velvollisuudet 753 7.2.4 Työntekijän velvollisuudet 763 7.2.5 Perhevapaat 766 7.2.6 Lomauttaminen 771 7.2.7 Yleistä työsopimuksen päättämisestä 773 7.2.8 Työsopimuksen irtisanominen ja perusteet sille 779 7.2.9 Työsopimuksen purkaminen 793 7.2.10 Työsopimuksen päättämismenettely 798 7.2.11 Työsopimuksen pätemättömyys ja kohtuuttomat ehdot 802 7.2.12 Kansainvälisluontoiset työsopimukset 803 7.2.13 Vahingonkorvausvelvollisuus 803 17
isännöinnin käsikirja 7.2.14 Muita työsopimuslain säännöksiä 806 7.3 Vuosiloma 811 7.3.1 Määräykset vuosilomasta 811 7.3.2 Vuosiloman pituus 811 7.3.3 Vuosilomapalkka 814 7.3.4 Lomakorvaus 818 7.3.5 Vuosiloman antaminen 819 7.3.6 Muita vuosilomaan liittyviä seikkoja 823 7.4 Työaika 825 7.4.1 Työaikamääräykset 825 7.4.2 Työaikalain soveltamisala 826 7.4.3 Työajaksi luettava aika 826 7.4.4 Säännöllinen työaika ja työaikajärjestelyt 827 7.4.5 Säännöllisen työajan ylittäminen 832 7.4.6 Yö- ja vuorotyö 835 7.4.7 Lepoajat ja sunnuntaityö 836 7.4.8 Työaika-asiakirjat 839 7.4.9 Erinäisiä säännöksiä 840 7.5 Työturvallisuus ja -suojelu 842 7.5.1 Työturvallisuuslaki 842 7.5.2 Työsuojelu 845 7.5.3 Nuoret työntekijät 846 7.5.4 Työterveyshuolto 848 7.5.5 Muuta lainsäädäntöä 850 7.6 Henkilöstö- ja työsuhdeasioiden hoitaminen 850 7.6.1 Henkilöstö- ja työsuhdeasioiden hoidon periaatteita 850 7.6.2 Henkilöstöjohtamisen työkaluja 853 7.7 Isännöitsijän työsopimus ja työoikeudellinen asema 853 7.7.1 Isännöitsijän ja isännöintiyhteisön asema 853 7.7.2 Isännöitsijän työsuhteen ehdot 855 18
Sisällys 8 Viestintä osana isännöintipalvelua 857 8.1 Taloyhtiötä johdetaan viestinnällä 857 8.2 Viestinnän nykytila taloyhtiöissä 858 8.3 Taloyhtiön viestintäsuunnitelma ja sen laatiminen 859 8.3.1 Viestinnän suunnittelu on hyvää hallintoa 859 8.3.2 Viestintäsuunnitelman sisältö 859 8.3.3 Viestintäsuunnitelman laatiminen 862 8.4 Arkipäivän viestintä isännöitsijän työssä 863 8.4.1 Isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen välinen viestintä 863 8.4.2 Isännöitsijän ja osakkaiden tai asukkaiden välinen viestintä 863 8.5 Viestintä erityistilanteissa 865 8.5.1 Korjaushankeviestintä 865 8.5.2 Kriisiviestintä 871 Liitteet 874 Liite 1 Isännöinnin eettiset ohjeet 875 Liite 2 Isännöintiyhdistyksen auktorisointiedellytykset 876 Liite 3 ISA:n määräykset kurinpitomenettelystä 880 Liite 4 Hyvä hallintotapasuositus taloyhtiöille 2011 882 Liite 5 Isännöitsijäntodistus (malli) 892 Liite 6 Disponentintyg (ruotsinkielinen isännöitsijäntodistus; malli) 895 Liite 7 Isännöitsijäntodistus vuokrausta varten (malli) 898 Liite 8 Taloyhtiön vastuunjakotaulukko 900 Liite 9 Suositus ilmoitettavista kunnossapito- ja muutostöistä taloyhtiössä 915 Liite 10 Ilmoitus huoneiston kunnossapito- ja muutostyöstä (malli) 918 Liite 11 Järjestysmääräykset (malli) 921 Liite 12 Ordningsbestämmelser (järjestysmääräykset ruotsiksi; malli) 922 Liite 13 Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot ISE 2007 923 Liite 14 Kiinteistöpalvelualan yleiset sopimusehdot KP YSE 2007 930 Liite 15 Isännöinnin sopimusohjelma (malli) 935 Liite 16 Isännöintisopimus (malli) 940 Liite 17 Kiinteistönhoidon sopimusohjelma (malli) 942 19
isännöinnin käsikirja Liite 18 Kiinteistönhoitosopimus (malli) 948 Liite 19 Toimintakertomus (malli) 950 Liite 20 Haastehakemus perittävästä vuokrasaatavasta (malli) 955 Liite 21 Haastehakemus huoneiston hallintaanotosta (malli) 956 Liite 22 Taloyhtiön kuntotodistus (malli) 957 Liite 23 Energiatodistus (malli) 958 Liite 24 Kunnossapitotarveselvitys (malli) 962 Liite 25 Lämmitystarveluvut 964 Liite 26 Kiinteistön lämmitysenergian, veden ja sähkön kulutus 965 Liite 27 Kerros- ja rivitalojen hoitokulut 966 Liite 28 Mittayksiköt ja muuntokertoimet 970 Liite 29 Pelastussuunitelma (malli) 973 Liite 30 Asuinhuoneiston vuokrasopimus (malli) 980 Liite 31 Liikehuoneiston vuokrasopimus (malli) 982 Liite 32 Vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus (vuokranantaja) 983 Liite 33 Asunnon kunto- ja kunnossapitolomake (malli) 984 Liite 34 Isännöitsijän työsopimus (malli) 987 Liite 35 Kiinteistöpalvelualan työsopimus (malli) 990 Liite 36 Talonmiehen työsopimus (malli) 993 Liite 37 Työtodistus (malli) 996 Lyhenteet 997 Ilmoittajat 998 asiahakemisto 999 20