ASEMAKAAVAN SELOSTUS (ehdotus) 2533 RITVALANKATU 3 asemakaavan muutos 15 kaup.osa Hätilä, kortteli 35, tontti 316. Sitovalla tonttijaolla muodustuvat tontit: 15-36-1 ja 15-36-2 Vireilletulo kaavoituskatsauksessa 2017 Kaupunkirakennelautakunta xx.xx.2017 Pohjakartta HML, paikkatieto ja kiinteistö, 2017 1
SISÄLLYSLUETTELO 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 3 1.1. Kaava-alueen sijainti 3 1.2. Kaavan tarkoitus 3 1.3. Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista: 3 2. LÄHTÖKOHDAT 3 2.1. Selvitys suunnittelualueen ja lähiympäristön oloista 3 2.2. Suunnittelutilanne 7 3. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 10 3.1. Asemakaavan suunnittelun tarve 10 3.2. Asemakaavan tavoitteet 10 3.3. Osallistuminen ja yhteistyö 10 4. ASEMAKAAVAN KUVAUS 13 4.1. Kaavan rakenne 13 4.2. Aluevaraukset 13 4.3. Sitova tonttijako 14 4.4. Vaikutusten arviointi 14 5. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 14 Ilmakuva (arvio 1950-luvun lopulta -1960-luvun vaihteesta)lähde: Hämeenlinnan kaupungin maankäytön arkistot. 2
Asemakaavan selostus, joka koskee 1.6.2017 päivättyä asemakaavakarttaa työnumero 2533. 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1. Kaava-alueen sijainti 1.2. Kaavan tarkoitus Suunnittelukohde sijaitsee pientaloalueella 15. kaupunginosassa (Hätilä) n. 2 km keskustasta koilliseen. Kohde on esitetty sijaintikartalla selostuksen kansilehdellä. Kaavamuutos koskee korttelin 35, kooltaan 0,2096 ha:n kokoista tonttia 316 Sairionkadun ja Ritvalankadun risteyksessä. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 19.04.1951 ja se on voimassa olevan tonttijaon (8801, hyv. 19.12.1950) mukainen. Asemakaavamuutoksella luodaan edellytykset täydentävälle rakentamiselle ja mahdollistetaan tontin jakaminen kahdeksi erillispientalotontiksi. 1.3. Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista: 1. Asemakaavan seurantalomake 2. LÄHTÖKOHDAT 2. Asemakaavakartta 3. Kaavamerkinnät ja määräykset 4. Tonttijakokartta nro 2509 5. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) 2.1. Selvitys suunnittelualueen ja lähiympäristön oloista 2.1.1. Alueen rakentumisen historia ja nykyisen miljöön luonne Alueella on aikoinaan sijainnut Hätilän kylä. Sen maat määrättiin 1550-luvulla Hämeenlinnan latokartanon maiksi. Alueet liitettiin vuonna 1948 kaupunkiin, jolloin laadittiin laajasti Hätilän ja osia Sairiosta kattava kaava rintamamiestaloasutukseen. Vaikka Hätilän ja Sairion miljöötä voidaan molempia luonnehtia 1940-50 luvuille tyypillisiksi, alueiden rakentumisen historiasta, kaavoituksesta ja maanomistuksesta johtuvat eroavaisuudet luovat niille eroja. Osa kaavatontin lähialueista, kuten Sairion kaupunginosa alkoi rakentua vuonna 1937 laaditun rakennuskaavan vaikutuksesta. Ennen sitä Hätilän alueet olivat alkaneet tiivistyä ilman kaavaa rautatieaseman ja teollisuuslaitosten vaikutuksesta. Rakennuskaavassa Hätilän puolelle merkittiin suurehkoja puutarhatontteja. Tontin luoteispuoli (Sairio) rakentui pienemmille vuokratonteille. Niillä rakennukset olivat alun perin pienempiä ja rakennuskanta yhtenäisempää kuin Hätilässä. Kaavoitettava tontti muodostettiin ja rakennettiin alueelle vuonna 1949 vahvistetun asemakaavan mukaan. Tonttien kerrosala määrittyi kaavassa rakennusaloille piirrettyjen rajojen mukaan sekä kaavatekstin mukaan. Esim. Ritvalankatu 3 tontin merkintää koski määräys, että rakennusalalle sai rakentaa enintään yksikerroksisen, enintään kolme erillistä asuntoa sisältävän omakotirakennuksen. Yksikerroksisen asuinrakennuksen ullakolle sai sisustaa erillisen asuinhuoneen. Ullakon pinta-alasta vähintään kolmannes oli jätettävä avoimeksi ullakoksi. Ulkorakennusten koon kaava määritti yksiselitteisesti kaavaan piirrettyjen rakennusalojen avulla. Aikakauden kaavoissa ulkorakennukset sijoitettiin pihan takaosaan, mikä oli tarkoituksenmukaista niihin mahdollisesti rakennettavien saunojen, käymälöiden ja puuvarastojen takia. Usein sauna- ja varastotilat sijoitettiin kuitenkin kellariin, kuten myös Ritvalankatu 3 vuonna 1952 valmistuneessa talossa. Kaavan täsmällisesti määrittämät rakennusalojen paikkojen määritys johti osaltaan kaava-alueen yhtenäiseen ilmeeseen. Suurin yhtenäinen kaavamuutos tuli Hätilän alueella voimaan vuonna 1970. Tällöin mm. tonteille määritettiin rakennusoikeus kerrosalaneliöinä ja kerrosluvut. Samalla väljennettiin rakennusalojen rajoja, jotta olisi mahdollista korvata tai laajentaa rintamiestaloja ajan tyylin mukaisilla yksikerroksisilla pientaloilla. Aulangontien varteen kaava mahdollisti kolmikerroksisten kerrostalojen rakentamisen, minkä seurauksena Hätilän pientaloalueet saivat kokoojakadun melulta suojaavat rakennukset. Ulkorakennusten rakennusalat poistettiin kaavasta, koska niitä pidettiin tarpeettomina modernissa 3
asuinrakentamisessa. Kaavan myötä osalla Hätilää mahdollistui alkuperäisestä pientalomiljööstä poikkeava rakentaminen. Näille osa-alueille on myöhemmin laadittu kaavamuutoksia (Hätilä I vahvistettu 2016 ja Hätilä II vireillä 2017) tavoitteena alkuperäisen miljöön luonteen vaaliminen. Ritvalankatu 3 ja sen lähistön tonttien rakentamismahdollisuuksia vuonna 1970 tehty kaavamuutos ei muuttanut oleellisesti, mistä syystä niitä ei ole otettu mukaan Hätilä I ja Hätilä II kaavamuutosalueisiin. 1970-luvun jälkeen Ritvalankatu 3 lähistön yksittäisille tonteille on kuitenkin tehty rakennusoikeutta lisääviä kaavamuutoksia. Koska myös kaavan sallima 200 k-m 2 : n rakennusoikeus mahdollistaa rakennusten laajentamisen alueen alkuperäisiä rakennuksia huomattavasti suuremmiksi, on vaarana miljöön muuttuminen epäyhtenäiseksi ja rauhattomaksi. Vasemmalla ote vuoden 1945 topografikartasta, joka esittää alueen ennen Hätilän liittämistä kaupunkiin ja ensimmäisen asemakaavan laatimista. Oikealla vuoden 1961 peruskartta esittää ensimmäisen asemakaavan vaikutuksen alueelle. Lähialueen rakennusten ikää kuvaava kartta. Alkuperäinen 1940-50 luvun rakennuskanta (keltainen ja punainen) erottuu selvästi pienempänä uudemmasta rakentamisesta. 4
2.1.2. Kaavoitettavan tontin kuvaus Tontti sijaitsee Hätilän ja Sairion kaupunginosien rajalla pientaloalueella Ritvalankadun ja Sairionkadun risteyksessä, joka lounaispuolelta rajautuu Aulangontien varren kerrostalorivistöön. Tontin pinta-ala 0,2096 ha on alueen pientalotonttien keskimääräistä kokoa hieman suurempi. Tontti maaperäkartan mukaan moreenia. Pintamaan alla on kartan mukaan kalliota, joka nousee kaakkoispuolella naapuritontilla metsäiseksi rakentamattomaksi mäeksi. Pihalla kasvaa tontin rakentamisen aikoihin istutettua puustoa kuten kadun kulmaukseen nykyisen omistajan äidin aikoinaan istuttama komea tammi. Omenapuut muodostavat tontin luoteispuolella kauniin visuaalisen rajauksen piha-alueen ja kadun välille. Tonttia ympäröi katusivuilta orapihlaja-aita, muilta sivuilta tontti rajautuu vapaasti kasvavaan puustoon ja pensaisiin. Kaavoitettavan tontin rakentamisen määrä on säilynyt ensimmäisen kaavan mukaisena. Tontin rakentamistehokkuus on n. 0,10 (asuinrakennuksen kerrosala n. 120-130 k-m2 ja ulkorakennuksen n. 20 k-m2). Vuonna 1952 valmistunut rintamamiestalo on ulkomitoiltaan alkuperäinen ja tyypillinen aikakauden omakotitalo, mitoiltaan n. 8x9 metriä ja kattokulmaltaan n. 30 astetta. Puurunkoinen, roiskerapattu puolitoistakerroksiseen taloon on joitain vuosia sitten tehty peruskorjauksia ja muutoksia. Suurimmat ulkoiset muutokset ovat ikkunoiden on vaihtaminen sisään-sisään aukeaviksi ja tiilikatteen on vaihdettu uuteen. Räystäsrakenne on pysynyt samana (alta paneloitu). Tontilla kaakkoisreunassa on 1950-luvulta säilynyt leikkimökki, jonka nykyisen omistajan isä aikoinaan rakensi erään ruotsalaisarkkitehdin piirustusten mukaan. Mökin tyyli edustaa sodan jälkeistä funktionalismia, mikä on leikkimökkeihin sovellettuna hyvin harvinaista. Tontin takaosassa on alaltaan n. 20 m2 kokoinen kylmä varastorakennus. Autojen säilytyspaikat ovat tonttiliittymän lähellä. Tontilla olevan vuonna 1952 valmistuneen asuinrakennuksen leikkaus ja pääty. Piirustukset on allekirjoittanut 4.1.1950 Hämeenlinnassa Pentti Laitinen. Lupa on leimattu 19.3.1951. Vasemmalla ote vuoden 1945 topografikartasta, joka esittää alueen ennen Hätilän liittämistä kaupunkiin ja ensimmäisen asemakaavan laatimista. Oikealla vuoden 1961 peruskartta esittää ensimmäisen asemakaavan vaikutuksen alueelle. 5
2.1.3. Kadut, kunnallistekniikka, vihealueet, palvelut 2.1.4. Maanomistus Ritvalankatu ja Sairionkatu ovat tonttikatuja, joilla nopeusrajoituson 30-40 km/h, pyöräily, autot ja jalankulkua kulkevat samalla väylällä ja pysäköinti on sallittua kadunvarsille katujen toiminnallisen luokituksen mukaan tonttikaduilla Katualueilla on vesijohto-ja viemärilinjat sekä hulevesiviemäriöinti. Vesihuoltolain 17b :n mukaan kunnan päättämällä vesihuoltolaitoksen hulevesiviemäröinnin alueella oleva kiinteistö on liitettävä laitoksen hulevesiviemäriin. Keskustan palvelut ovat 2-3 km päässä. Hätilan peruspalveluihin on matkaa alle kilometri ja kaupallisiin palveluihin hieman enemmän. Kaavoitettava tontti, kuten pääosa alueen pientalotonteista on yksityisessä omistuksessa. Vasemmalla kartta maanomistuksesta: harmaa yksityiset, keltainen vuokratut, vihreä kaupungin omistamat alueet. Oikealla kartta kunnallistekniikasta: vesijohto sinisellä, viemäri- ja hulevesiviemäriöinti vihreällä, hulevesikaivot vihreillä ympyröillä. 2.1.5. Ympäristön häiriö- ja riskitekijät Alue ei sijaitse pohjavesialueella eikä hulevesien riskialueella. Hämeenlinnan kantakaupungin yleiskaavaa 2035 varten 16.3.2017 Aulangontieltä kantautuva melu ei tontilla ylitä valtioneuvoston päätöksessä (993/1992) annettuja melutason ohjearvoja. Melumittauskartat 2015: vasemmalla päiväajan liikennemelu 40-45 db(a), oikealla yöajan liikennemelu -45 db(a). Ohjearvot asuinalueiden ulkoalueilla: päiväajan tulee olla 55 db(a) pienempi, yöajan tulee olla 50 db(a) pienempi. 6
2.2. Suunnittelutilanne 2.2.1. Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat Asemakaava Voimassa olevassa asemakaavassa kohde on omakotirakennusten ja muiden enintään kahden perheen talojen korttelialueella (AO). Suurin sallittu rakentamisen määrä on 200 kerrosneliömetriä (k-m²). Kerroslukumerkintä on I 2/3. Rakennusala on merkitty tontin koillisosaan. Talousrakennukselle ei ole merkitty rakennusalaa, kuten alkuperäisessä 1949 vahvistetussa asemakaavassa. Kadun puoleiset rajat on määrätty istutettaviksi n. 5 metriä leveänä vyöhykkeenä. Katuristeyksen kohdalla istutettavan vyöhykkeen leveys on n.15 m. Vasemmalla ote 1949 vahvistetusta asemakaavasta, joka on kumottu 1970 vahvistetulla asermakaavalla. Oikealla ote ajantasa-asemakaavasta. Yleiskaava Kaupunginvaltuuston 11.1.1984 hyväksymässä yleiskaavassa kaavamuutosalue sijaitsee pientalovaltaisella alueella (AP). Kaavamuutos on yleiskaavan mukainen. Yleiskaava on kuitenkin oikeusvaikutukseton. Vireillä(2017) olevassa Kantakaupungin yleiskaavassa 2035 alue on merkitty pientalovaltaiseksi asuinalueeksi (AP). Vireillä olevassa kaavassa tonttia koskee myös merkintä Arvokas rakennettu kulttuuriympäristö (vaakarasteri). Aluetta koskee myös merkintä alueen tiivistämistarpeesta (Hätilän alueet rajattu nuoliketjulla). Ote yleiskaavasta (kv 11.1.1984) Ote vireillä olevasta Kantakaupungin yleiskaavasta 2035 7
Maakuntakaava Kanta-Hämeen maakuntakaavassa (vahvistettu 28.9.2006) Suunnittelukohde on rakennetulla asuntovaltaisella taajamatoimintojen alueella (As), jolla arvokkaan rakennetun kulttuuriympäristön peruspiirteet säilytetään. Tontti kuuluu maakunnallisesti arvokkaaksi merkittyyn kulttuuriympäristöön. Kaavamuutos noudattaa maakuntakaavaa. ja 1. vaihemaakuntakaava (ympäristöministeriö 2.4.2014). Myöhemmin laaditut vaihemaakuntakaavoissa, 1. vaihemaakuntakaavassa (ympäristöministeriö 2.4.2014) ja 2. vaihekaavassa(maakuntavaltuuston 1.6.2015 hyväksymä) ei ole kaava-alueeseen kohdistuvia merkintöjä. Ote maakuntakaavojen yhdistelmästä (2.4.2014). Kaavoitettava tontin sijaintia osoittaa punainen ympyrä. Vinorasteriin liittyy aluemerkintä As. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Maankäyttö- ja rakennuslain 22 määrittää maankäytön suunnittelulle valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet. Tavoitteet on jaettu kuuteen pääryhmään, joista suunnittelualuetta koskee lähinnä tavoite eheytyvästä yhdyskuntarakenteesta ja elinympäristön laadusta. Tavoite sisältää mm. olemassa olevien yhdyskuntarakenteiden hyödyntämisen ja liikennetarpeen vähentämisen. 2.2.2. Muut suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Rakennusjärjestys Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Hämeenlinnan kaupungin rakennusjärjestyksen 10.12.2012. Rakennusjärjestystä noudatetaan asemakaavaa toteutettaessa siltä osin kuin asemakaava ei toisin määrää. Rakennusjärjestyksen muuttaminen on vireillä kaavan laadinnan aikana. Rakennus- ym. muihin toimiin sovelletaan voimassa olevan rakennusjärjestyksen säännöksiä riippumatta kaavan laatimisajankohdasta. Kaupungin maankäytön suunnittelun linjaukset Kaupunginvaltuuston 9.2.2015 hyväksymän asiakirjan sivulla 12 todetaan, että keskeisesti kaupunkirakenteessa sijaitsevia, erityisesti jälleenrakennuskauden pientaloalueita, kuten Hätilää, Sairiota ja Ojoista, voidaan harkitusti tiivistää mm. jakamalla tontteja ja osoittaa siten uusia rakennuspaikkoja hyödyntäen olemassa olevia palveluja ja kunnallisteknisiä verkostoja. Hätilän asemakaavamuutoksen suunnittelun periaatteet (YHLA 19.8.2014) Hätilä I kaavamuutoksen yhteydessä kirjattiin periaatteet täydennysrakentamisesta Hätilän maakunnallisesti merkittävään ympäristöön (kts. seuraavalla sivulla referointi). Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54a :n (11.4.2014/323) vaatimukset. Sopimukset ja päätökset:hakemus asemakaavan muuttamisesta tontilla 316 on kirjattu saapuneeksi 27.3.2015 (YHLA 3515/2015). Kaavatyön käynnistämispäätöksen on tehnyt yhdyskuntalautakunta 15.12.2015 hyväksyessään omalta osaltaan kaavoituskatsauksen 2016 ( 197). Tontilla ei ole rakennuskieltoa. 8
Referointi Ritvalankatu 3 kaavamuutokseen sovellettavista Hätilä I kaavamuutoksen suunnitteluperiaatteista Alueen tiivistäminen: --Kaupunkirakenteen kehittämisen linjaukset (Kv 10.12.2012) -strategia-asiakirjassa ohjeistetaan tiivistämään lähellä keskustaa sijaitsevia vanhoja ja väljiä omakotialueita. Hätilä sijaitse vain reilun kilometrin päässä keskustasta ja lähellä rautatieasemaa, joten alueen tiivistäminen on perusteltua ja toivottavaa, mikäli se voidaan toteuttaa olemassa olevaa rakennetta vaalien--. Vanhan rakenteen vaaliminen ja uuden rakentamisen sopeutuminen vanhaan kaupunkikuvaan: -- Uudisrakennusten sopeutumiseen kaupunkikuvaan ja sen liittymiseen kaupunginosan rakennusperinteeseen on kiinnitettävä alueella erityistä huomiota. Uudisrakennusten tulee sopeutua koon, korkeuden, muodon, julkisivujen mittasuhteiden, materiaalien, värityksen ja yksityiskohtien puolesta alueen yleisilmeeseen ja ympäröiviin rakennuksiin--. Rakennusten ja asuntojen määrä ja sijoittelu tonteilla: --Ajatuksena on sallia nykyisille vajaasti rakennetuille tonteille yksi tai kaksi omakotitaloa (jolloin tontti jaetaan) ja niihin liittyvät talousrakennukset tai yksi sivuasunnollinen omakotitalo sekä siihen liittyvä talousrakennus tai omakotitalo ja talousrakennus, johon saa sijoittaa asuin-, työ- ja harrastetiloja. Nykyisille tonteille voi siis rakentaa maksimissaan kaksi asuntoa--. Rakennuksiin sijoitettavat toiminnot: --Alueen pääkäyttötarkoitus on asuminen. Talousrakennuksiin saa sijoittaa asuin- ja harrastetiloja. Alueen rakennuksiin voidaan sijoittaa myös asemakaavamerkinnän osoittama määrä ympäristöhäiriöitä aiheuttamatonta liike- ja työtilaa. Liike- ja työtilan käyttö ei saa aiheuttaa ympäristöön melua, raskasta liikennettä tai muuta häiriötä. Tonttien jakaminen: Nykyisen kaupunkirakenteen jäljellä olevat arvot voidaan säilyttää maltillisella tiivistämisellä. Haluttaessa nykyisiä suuria tontteja voidaan jakaa, mikäli edellytykset ovat olemassa. Tonttien jakaminen tapahtuu ainoastaan kaavalla. Kulmatontit voidaan pääsääntöisesti jakaa, ellei sille ilmene jotain erityistä estettä. Jotta jakamalla syntyvät tontit ovat vielä rakennuskelpoisia, tulee niiden pääsääntöisesti olla yli 700 m 2 ja jaettavan tontin minimikoko noin 1400 m 2. Tontit jaetaan pääsääntöisesti suoraviivaisesti kahteen suurin piirtein yhtä suureen osaan--. Päärakennuksen rakentaminen kiinni kadunpuoleiseen rakennusalueen rajaan ja istutuskaista: --Perinteisen rakennustavan mukaan alueen asuinrakennukset on rakennettu noin 4-5 metriä kadun puoleisesta rajasta, mihin rakennusalueen raja on muodostunut. Tämä on muodostanut kadun varteen istutettavan alueen osan ja luonut yhtenäisiä, vehreitä katunäkymiä. Päärakennukset on jatkossakin tarpeen sijoittaa kiinni rakennusalueen kadunpuoleiseen rajaan, mistä istutuskaista alkaa. Päärakennuksen sisäänkäyntiä ei saa sijoittaa pääjulkisivuun kadun puolelle, vaan perinteiseen malliin pihan puolelle--. Naapurin rajan läheisyyteen rakentaminen: --Oleskeluun sopivan piha-alueen kasvattamiseksi on pienillä tonteilla tarpeen sallia talousrakennuksien rakentaminen kahden metrin päähän naapurin rajalinjasta. Näin päästää lähelle rajaa, mutta rakennuksen perustukset mahtuvat vielä omalle tontille ja rakennuksen huoltotoimenpiteet voidaan suorittaa omalla puolella--. Kerrosluku, kattokaltevuus ja hahmo: --Pääkerroksen yläpuolella ullakon korkeudella on asuintiloja noin ½ - 2/3 pääkerroksen pinta-alasta. Uusi rakentaminen pyritään hahmoltaan sopeuttamaan vanhaan, jolloin kattokaltevuus on noin 25 34 astetta. Matalat yksikerroksiset rakennukset eivät sovi alueelle. Rakennusten runkosyvyys on maksimissaan 8,5 metriä ja pituus maksimissaan 13 metriä, lukuun ottamatta pihan puolelle sijoittuvia kuisteja, erkkereitä tai vastaavia rakennusosia. Talousrakennuksen runkosyvyys saa olla maksimissaan 5 metriä--. Autopaikkojen määrä: --Autopaikkoja tulee järjestää tontille 1 ap/asunto sekä 1 varapaikka. Varapaikka voidaan osoittaa myös peräkkäin tavallisen autopaikan kanssa tai tarvittaessa nurmikolle. 9
3. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1. Asemakaavan suunnittelun tarve Hakijan toiveena tontin jakaminen siten, että tontin rakentamattomasta puolikkaasta voitaisiin muodostaa erillinen tontti uuden erillispientalon rakentamista varten. Voimassa olevan kaavan mukaan tontteja ei voida jakaa, koska kahdelle asuinrakennukselle ei ole merkitty rakennusalaa eikä rakennusoikeutta. Tonttien jakaminen edellyttää asemakaavan muuttamista. Kaavamuutoksen toteuttaminen tukee kaupungin yhdyskuntarakenteen kehittämistavoitteita pientaloalueiden tiivistämisen osalta. Kaavan laadinnan aloitusvaiheessa pohdittiin mahdollisuutta kaavoittaa tontti paritalolle. Muodostettavan tontin kapeuden, paritaloratkaisun autopaikkojen sijoituksen ja Hätilä I kaavaperiaatteiden vastaisuuden takia paritaloratkaisun mahdollistavasta kaavavaihtoehdosta täytyi luopua. 3.2. Asemakaavan tavoitteet Tavoiteena on kaavamuutos, mikä tukeutuu Hätilä I kaavamuutoksen yhteydessä kirjattuihin periaatteisiin täydennysrakentamisesta maakunnallisesti merkittävässä ympäristössä. Periaatteiden soveltaminen Hätilä I ja II kaava-alueiden läheisillä alueilla, kuten Ritvalankatu 3:n tontilla on perusteltua, koska alue kuuluu samaan maakunnallisesti merkittäväksi luokiteltuun ympäristöön. 3.3. Osallistuminen ja yhteistyö 3.3.1. Osalliset Osallisia ovat MRL 62 :n mukaan alueen maanomistajat sekä ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin asemakaava saattaa huomattavasti vaikuttaa. Lisäksi osallisia ovat ne viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Ritvalankatu 3 kaavatyössä osallisia ovat alueen ja naapurikiinteistöjen omistajat tai haltijat sekä asukkaat. Osallisilla ja kunnan jäsenillä on oikeus ottaa osaa kaavan valmisteluun, arvioida sen vaikutuksia ja lausua kaavasta mielipiteensä (MRA 30 ) ja tehdä muistutus kaavaehdotuksesta (MRL 65, MRA 27 ). Toimialoista osallisia ovat Kanta-Hämeen pelastuslaitos, verkkoyhtiöistä HS-Vesi Oy, Elenia Lämpö Oy ja Elenia Verkko Oy, kaupungin toimialoista infran suunnittelu-, paikkatieto- ja kiinteistöyksiköt sekä rakennusvalvonta. Viranomaisista osallisia ovat Hämeen ELY- keskus ja Museovirasto. Kaavan hyväksymispäätöksestä voidaan jättää kunnallisvalitus Hämeenlinnan hallinto-oikeuteen. 3.3.2. Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Vireilletulo ja valmisteluvaihe Kaavatyöstä on tiedotettu kaupunginhallituksen 9.1.2017 hyväksymässä kaavoituskatsauksessa, joka sisältyi kaupungin asukaslehden vuoden ensimmäiseen numeroon. Kaupungin internetsivuilla kaavoituskatsaus on ollut esillä tammikuusta 2017 lähtien. Naapurien ja maanomistajan valmisteluvaiheen kuuleminen suoritetaan 18.5.- 31.5.2017 (14 päivää) lähettämällä näille kaava-asikirjat (osallistumis- ja arviointisuunnitelma, kaavaluonnos määräyksineen, luonnos tonttijaoksi sekä pyyntö mahdollisesta mielipiteestä. Muille osallisille tiedotetaan sähköpostilla ja pyydetään kommentit kaavaluonnoksesta. Em. asiakirjat ja kaavaselostuksen luonnos ovat tarkasteltavissa 18.5.2017 alkaen kaavoituksen internet-sivuilla. Kaavaehdotuksen asettaminen julkisesti nähtäville Kaavamuutosta ja siihen sisältyvää sitovan tonttijaon muutos on tavoitteena esitettiin kaupunkirakennelautakunnalle 14.6.2017, joka päätti sen asettamisesta ehdotuksena julkisesti nähtäville. Nähtävillä olo aika on kesälomien takia 26.6-16.8.2017. Nähtävilläolosta ja mahdollisuudesta muistutuksen tekemiseen ilmoitetaan lehtikuulutuksella Hämeen Sanomissa 29.6.2017. Osallisille tiedotetaan myös kirjeellä. Kaavan hyväksymisvaihe Asemakaavan hyväksyy kaupunkirakennelautakunta, jonka hyväksyttäväksi kaava on tarkoitus saat- 10
taa elokuussa 2017. Tonttijaon hyväksyy paikkatieto- ja kiinteistöyksikön paikkatietopäällikkö. 3.3.3. Viranomaisyhteistyö Yhteistyö verkoston haltijoiden ja muiden tahojen kanssa perustuu luonnos- ja ehdotusvaiheen tiedottamiseen ja neuvotteluihin. 3.3.4. Lausunnot ja mielipiteet sekä niiden huomioon ottaminen 1. VALMISTELUVAIHEEN KUULEMINEN Saadut kommentit Valmisteluvaiheen kuulemisen ( 18.5.- 31.5.2017) yhteydessä naapureilla oli mahdollisuus kommentoida luonnosta. Viranomaisilla ja kaupungin hallintokunnilla sekä verkostonhaltijoilla oli mahdollisuus kommentoida ja halutessaan antaa lausunto luonnoksesta. Luonnoksesta saatiin yksi naapurikommentti ja kolme kommenttia viranomaisilta ja kaupungin hallintokunnilta. Asuntoyhtiö Hämeenlinnan Aulangontie 30-32 (naapuri) Kaavoitettavan tontin lounaispuolella sijaitsevan kerrostalokiinteistön taloyhtiö toivoo, että Sairionkadulle tehdään uutta tonttia varten liittymä kaavaluonnoksen havainnekuvassa esi tetyn alemman vaihtoehdon mukaan. Siinä tonttiliittymä tulee lähelle muodostettavien tonttien väliin jäävää rajaa. Kerrostaloyhtiö käyttää Sairiontien vartta vieraspaikoitukseen ja pelkää mahdollisuuden poistuvan, jos liittymä tulee toisen vaihtoehdon mukaan, jossa liittymä on lähempänä kerrostaloyhtiön tontin rajaa. Vastine: Sairiontien varrella pysäköintiä ei ole osoitettu erikseen eri kiinteistöille. Hätilän pientaloalueelle tehdyissä kaavamuutoksissa on yleensä vaadittu yksi vieraspaikka asuntoa tai tonttia kohden, kuten nyt tehtävässä kaavamuutoksessa. Kerrostaloyhtiöiden vieraspysäköinnin ulottumista pientalopihojen katuosuuksien edustalle ei voida kieltää tai valvoa. On kuitenkin kohtuutonta, että se ohjaisi pientalotonttien valinnanmahdollisuutta tonttiliittymän paikan valintaan. Kummassakin tonttiliittymävaihtoehdossa säilyy Sairiontien varressa sama määrä pysäköintimahdollisuuksia. Matka pysäköidystä autosta kerrostalon pihaan pitenee tonttiliittymän verran. Sitä ei voi pitää kohtuuttomana ottaen huomioon, että kerrostaloyhtiötä koskevassa kaavassa velvoitetaan varaamaan kiinteistölle tarvittavat autopaikat 300 m:n säteellä. Kaavaan ei tehdä muutosta mielipiteen perusteella. Museoviranomainen Museoviraston kommentissa suositellaan laittamaan kaavaan maksimiräystäskorkeus, ettei uuden rakennuksen massa poikkeaisi merkittävästi ympäröivästä rakennuskannasta. Vastine: Kaavan kerroslukua, rakennuksen syvyyttä ja kattokulmaa koskevat merkinnät ja määräykset määrittävät rakennuksen maksimikorkeuden siten, ettei uudisrakennuksen massasta voi syntyä merkittävästi poikkeavaa. Kaavamääräysten ja merkintöjen vaikutusta rakennuksen hahmoon on havainnollistettu kaavaselostuksen lopussa. Lisäksi rakennuslupavaiheessa ympäristöstä poikkeava suunnitelma on mahdollista estää kaavan yleismääräyksen perusteella: Uudisrakennuksen sopeutumiseen kaupunkikuvaan on kiinnitettävä erityistä huomiota. Uudisrakennuksen tulee sopuetua koon, korkeuden, muodon, julkisivujen mittasuhteiden, materiaalien, värityksen ja yksityiskohtien puolesta rintamamiestalojen vastaaviin ominaispiirteisiin. Kaavaan ei tehdä muutosta kommentin perusteella. Rakennusvalvonta Rakennusvalvonta kommentoi rakennusalan rajojen etäisyyttä tontin rajoista esittäen, että rakennusalat tulisi olla vähintään neljän metrin etäisyydellä tontin rajoista, jottei synny kiistoja osastointivaatimuksista. 11
Vastine: Kaavaluonnoksessa on esitetty, että ulkorakennuksia voidaan sijoittaa kahden metrin etäisyydelle tontin rajoista, mikä vastaa Hätilä I asemakaavan laadinnan yhteydessä määritettyjä periaatteita. Tällä etäisyydellä rakennukset perustuksineen voivat sijaita kokonaan omilla tonteillaan sekä niitä voidaan huoltaa omien tonttien puolelta. Vaikka tällöin on otettava huomioon palomääräykset ja osastoitava rakenteita, tiiviissä pientaloasutuksessa pihojen muodostumisen ja tontin käytön kannalta voi olla perusteltua sallia rakentaminen alle neljän metrin etäisyydelle tontin rajoista. Kaavaluonnosta laadittaessa mietittiin myös vaihtoehtoa, että ulkorakennukset olisi voinut rakentaa kiinni tontin välisiin rajoihin, kuten on tehty kaavoitettavan tontin viereisissä kortteleissa Sairion puolella, mikä on mahdollistanut pihojen neliöiden tehokkaan käytön. Jotta mahdolliset kiistat osastointivaatimuksista vältettäisiin kaavaehdotukseen lisätään määräys yleismääräyksiin: Rakennettaessa alle 4 metrin päähän tontin rajasta on rakenteet osastoitava määräysten mukaan heikentämättä naapurin rakentamismahdollisuuksia. Infran suunnitteluyksikkö Infran suunnittelun kommentissa ehdotetaan liittymäkiellon lisäämistä risteysalueelle. Toisaalta sitä he eivät välttämättä vaadi. Vastine: Kaavassa ei ole liittymäkieltomerkintää risteysalueella, koska muodostettavan tontin käytön kannalta liittymä risteyksen kohdalta olisi hyvin epätodennäköinen. Tontin kulma-alue on merkitty istutettavaksi ja paikalla kasvaa säilyttämisen arvoinen tammi ja muuta puustoa. Muodostettavalla tontilla on säilytettävää rakennusta palveleva tonttiliittymä, minkä muuttaminen ei ole odotettavissa. Rakennusvalvonta voi myös kieltää liittymän risteysalueella, jos sen katostaan vaarantavan liikenneturvallisuutta. referointi ehdotuksesta saatavista mielipiteistä, kommenteista ja muistutuksista kirjoitetaan myöhemmin 12
4. ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1. Kaavan rakenne Asemakaavamuutoksessa nykyinen 2096 m²:n omakotitontti jaetaan kaavassa 1002 m²:n ja 1094 m²:n kokoisiin osiin. Lähtökohtana on kahden suunnilleen samankokoisen tontin muodostaminen suoralla jakolinjalla. Muodostuvien tonttien välinen rajan paikka ei tule kuitenkaan jakamaan tontteja täsmällisesti yhtäsuureen osaan johtuen tontilla sijaitsevista rakenteista, joiden säilymiseen rajan paikka vaikuttaa. Molemmille muodostuvalle tontille osoitetaan rakennusoikeutta 200 k-m² (170 k-m² asuinrakennus ja 30 k-m² talousrakennus) Hätilä I asemakaavassa jaettaville tonteille määritetyn periaatteen mukaan. Uutta rakennusoikeutta syntyy 200 k-m², koska nykyisen tontin rakennusoikeus on 200 k-m². Alueen nykyistä käyttötarkoitusmerkintää AO - Erillispientalojen korttelialue muutetaan muutetaan muotoon AO/s Erillispientalojen korttelialue, jolla ympäristö säilytetään. Rakennuksiin sallitaan myös muuta asuinkäyttöä yleismääräyksen mukaan: Tontille saa sijoittaa liike-, toimisto- ja palvelutiloja sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia työtiloja enintään 30% tontin yhteenlasketusta kerrosalasta. Tontille saa sijoittaa enintään kaksi asuntoa. Olemassa oleva vuonna 1952 rakennettu asuinrakennukselle osoitetaan Hätilä I asemakaavan periaatteiden mukaan suojelumerkintä sr-13 merkintä, jolla on määräysteksti Suojeltava rakennus. Kulttuurihistoriallisesti arvokas ja kaupunkikuvan kannalta tärkeä asuinrakennus. Rakennuksessa suoritettavine korjaus- ja muutostöiden tulee olla sellaisia, että rakennuksen historiallisesti arvokas ja kaupunkikuva kannalta merkittävä luonne säilyy. Milloin rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu rakennustoimenpiteitä tämän tavoitteen vastaisesti, on rakennus korjaus- ja muutostöiden yhteydessä korjattava entistäen. Rakentamisen sopeutumisesta kaupunkikuvaan säädellään kaavan yleismääräyksissä kattokulmien ja rakennusten syvyyden raja-arvojen avulla. Kaavan kerroslukumerkintä ohjaa uudisrakentamisen hahmon yhdessä kattokulman ja rakennuksen syvyysmääräyksen kanssa vastaamaan tontilla olevaa rintamamiestaloa. Kaavakartalla merkinnät rakennusten harjansuunnasta ja rakennusten julkisivun sivujen sijoittamisesta kiinni kadunvarren istutusvyöhykkeeseen johtuu alueen alkuperäisestä rakennusten sijoittamisperiaatteesta: kaikissa lähialueen kortteleissa pientalojen harjansuunta on kadun suuntainen ja rakennuksen pitkä sivu istutusvyöhykkeessä kiinni. Rakennusten värityksestä ja materiaaleista ei kaava määrää täsmällisesti. Kuitenkin määräys, että uudisrakennusten sopeutumisesta kaupunkikuvaan on erityisesti kiinnitettävä huomiota, antaa lupaharkintaan perusteet ohjata väritystä, materaaleja kuten myös muita rakennusten hahmoon liittyviä ominaisuuksia (parvekkeet, kattoikkunat ym). Kaavassa tontin istutusvyöhykkeet pysyvät voimassa olevan kaavan mukaisina lukuunottamatta olemassa olevan rakennuksen luoteispäätyä, jossa istutusvyöhykettä on pienennetty 4 metriä, jotta rakennuksen mahdollinen kuisti- tms. laajentaminen olisi päädyn suunnassa mahdollinen. Vastaavasti rakennuksen laajentamissuunta pihan suuntaan on muutama metri kavennettu tonttien välille tulevan rajan takia. Talousrakennukset on mahdollista rakentaa Hätilä I kaavamuutoksen suunnitteluperiaatteiden mukaan kahden metrin päähän naapurin rajasta. Palomääräyksien huomiointi tapahtuu rakennussuunnittelu- ja lupavaiheesssa, eikä siitä ole tarpeen kaavassa antaa määräyksiä. Autopaikkamitoitus on sama kuin Hätilä-I kaavassa. Toiselle tontille tulee liittymä tulee Sairionkadulta, toisella säilyy nykyisen tontin liittymä Ritvalankadulta. 4.2. Aluevaraukset Asemakaavan seurantalomake on selostuksen liitteenä 1. 13
4.3. Sitova tonttijako 4.4. Vaikutusten arviointi Alueelle on laadittu sitova tonttijaon muutos, jolla muodostuvat korttelin 35 tontit 1 ja 2. Tontin 1 koko on 1002 m 2 ja tontin 2094 m 2. Tonttijako sisältyy kaavaan ja hyväksytään asemakaavan yhteydessä. Tonttijakokartta on selostuksen liitteenä. 4.4.1. Asemakaavan vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja palveluihin sekä maisemaan Arviointi perustuu maastokäynteihin, kommentteihin ja selvityksiin. Yhden uuden pinetalonkin rakentamisella olevaan ympäristöön voi olla merkittävä haitallinen vaikutus olevaan ympäristöön, ellei miljöön lähtökohtia ja arvoja suunnittelussa ja rakentamisessa ymmärretä. Siksi rakentamisen laadun ja mittakaavan osalta muutosehdotus perustuu lähialueen kaupunkirakenteeseen. Uusi asuinrakennus ja vanhan mahdolliset muutokset tulevat kaavan mukaan rakennettaessa sopeutumaan pientalomiljööseen, parhaimmillaan uusi rakentaminen korostaa ja rikastaa vanhan rakentamisen arvokkaita pirteitä. Kaavamuutoksen vaikutuksena on yhden uudenrakentmattoman tontin muodostuminen ja rakennusoikeuden lisääntyminen erillispientalon verran. Muodostettavien kahden tontin tehokkuus tulee kuitenkin vastaamaan lähialueen tonttien tehokkuutta. Kaavamuutoksella ei vähäisyytensä vuoksi ole huomattavaa vaikutusta yhdyskuntarakenteeseen, vaikka se omalta osaltaan edistääkin strategisten kehittämislinjausten mukaista asuinalueen tiivistymisprosessia. Asutuksen lisääntyminen tehostaa olemassa olevien verkostojen käyttöä ja tuo uusia asiakkaita lähipalveluille. Kaavamuutoksen toteuttaminen ei edellytä uusia liikennejärjestelyjä eikä siitä aiheudu muitakaan kunnallisteknisiä kustannuksia. Muutoksen tuomalla ajoneuvoliikenteen lisäyksellä ei ole mainittavaa vaikutusta alueen liikenteeseen. 5. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Toteuttaminen voidaan aloittaa kaavan saatua lainvoiman on maanomistajan päätettävissä. Alueella on kunnallistekninen valmius. Hämeenlinnassa 28.6.2017 (viimeinen päivitys) Niklas Lähteenmäki Suunnittelujohtaja, Kaupunkisunnittelu 14
15
UUDISRAKENTAMISEN TAVOITTEENA RINTAMAMIESTALON MITTASUHTEISIIN SOPEUTTAMINEN Hätilä I kaavoitusperiaatteiden mukaan uusi rakentaminen pyritään hahmoltan sopeuttamaan vanhaan. Matalat yksikerroksiset rakennukset eivät sovi alueelle. Nykyinen asuinrakennus on rakennettu ennen maankäyttö- ja rakennuslakia (MRL) ja sen yhteydessä muutettuja säännöksiä kerrosalan laskennasta, jossa mm. ullakon määrittely poikkesi nykyisestä. Tästä johtuen uudisrakennus, jossa olisi tontilla olevan rakennuksen mittasuhteet, tulkitaan nykyisten säännösten mukaan kaksikerroksiseksi. NYKYINEN ASUINRAKENNUS: sovelletaan rakennuslain (370/1958) aikaisia kerrosalan laskentaperiaatteita. HAVAINNEKUVIA TONTTIEN KAAVAN MUKAISESTA RAKENTAMISESTA 16
KAAVAN KERROSLUKUMÄÄRÄYKSIEN VAIKUTUS RAKENNUKSEN MITTASUHTEISIIN Iu2/3 II(2/3) Uudisrakentamiseen sovelletaan maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) mukaisia kerrosalan laskentaperiaatteita ja säännöksiä. Kuvapari osoittaa kaavamerkintöjen Iu2/3 ja II(2/3) eron, jos rakennuksen kattokulma ja syvyys on sama. Kaavamerkinnällä II(2/3) saadaan rakentaminen vastaamaan nykyistä asuinrakennusta. Tästä syystä kaavaan tulee merkintä II(2/3). KuvIssa rakennukset on esitetty viitteellisesti. Uudet rakennukset ja laajennus on merkitty punaisella, olemassa olevat harmaalla. Muodostettavalle rakentamattomalle tontille voidaan valita tonttiliittymän paikka esimerkkien mukaan. Molemmille tontille voidaan tehdä myös jalankulkuliittymä, kuten muillekin Hätilän ja Sairion tonteille. Rakennetulla tontilla on n. 40 k-m 2 rakentamatonta kerrosalaa asuinrakennukselle. Se voidaan käyttää esim. laajennukseen, mitä oikealla olevahavainnekuva esittää. 17