Asunto-osakeyhtiöiden korjausrakentamisen rahoitus lisärakentamisella

Transkriptio

1 Korjausrakentaminen palvelua ja teollista toimintaa KESTÄVÄ KEHITYS Asunto-osakeyhtiöiden korjausrakentamisen rahoitus lisärakentamisella kello Messukeskus, Finnbuild Messuaukio 1, seminaaritila 103

2 2 Osahankkeet Korjaus- ja täydennysrakentaminen asukkaiden näkökulmasta mikä kiinnostaa, mikä askarruttaa? Eija Hasu, Aalto-yliopisto Lisärakentamisen ja perusparantamisen kannattavuus taloyhtiöiden ja kaupungin kannalta. Antti Kurvinen & Olli Niemi, Tampereen teknillinen yliopisto Nostaako täydennysrakentaminen alueen arvoa? Pekka Lahti, VTT Asuntoalueiden yhteiskehittämisen mallit ja mahdollisuudet Veijo Nykänen, VTT Retrofit Innovations in UK and Lean Retrofit William Swan, University of Salford Täydennysrakentaminen Tampereen Tammelassa haasteet ja suunnittelu. Tiina Leppänen, Tampereen kaupunki

3 3 Uudistamisen tarpeet ja tavoitteet Suurin osa asunto-osakeyhtiöiden peruskorjaus ja täydennysrakentamisen kysymyksistä liittyy luvun lähiöihin ja kerrostaloihin luvun teknisen kehitysuskon mukaisesti talot suunniteltiin kestämään vuotta jokainen sukupolvi määrittää omat asuntostandardinsa Koko lähiökanta vaatii täydellisen peruskorjauksen lähimmän 20 vuoden aikana työ on vasta lähdössä käyntiin Asunto-osakeyhtiöissä pääsääntöisesti yhdistyy asuminen ja omistaminen uudistaminen maksaa heti ja maksukyky vaihtelee Asuntokuntakoko pienentynyt dramaattisesti kerrostalolähiöissä Lainsäädäntö, kaavoitusmenettelyt, yhtiöiden päätöksenteko, viranomaiskäytännöt, verotus mikään ei nykyisellään tue uudistamista

4 4 Teesi 1. Asukkaita kiinnostaa korjaus-, täydennys- ja lisärakentamishankkeissa ensisijaisesti vain oma asunto ja ikkunanäkymä ja sen muuttumattomuus. Selvityksen mukaan yhtiöiden asukkaat ovat halussaan vaikuttaa ympäristöönsä varsin konservatiivisia ja intressi kohdistuu lähiympäristöön. Täydennysrakentamista edistettäessä pienet konkreettiset lähiympäristöparannukset ovat merkittävämpiä kuin väite esim. kaupallisten palveluiden parantumisesta.

5 5 Teesi 3. Kaavoituksen keskeisin hidaste ei ole kansalaisvaikuttaminen vaan monipolviset viranomaisselvitykset Asukkaiden odotukset ja intressit kohdistuvat konkreettisiin hyötyihin, lähiympäristöön ja toteutukseen hankekaavaprosessin kuuleminen kohdistuu ehdotukseen ja vaihtoehtoihin.

6 6 Teesi 2. Kuntien käytännöt ja työläs kaavaprosessi eivät tue yhdyskuntarakenteen sisään tulevaa täydennysrakentamista, vaan itse asiassa ohjaavat kaupunkirakenteen hajoamiseen. MRL :n vaatimukset kaavoituksen selvityksille, sisällölle ja prosesseille soveltuvat uudisalueille, lievealueille tai käyttötarkoitusmuutoksiin olemassa olevan asuntolähiön lähiön uudelleenkaavoitus asuntolähiöksi on työlästä ja käytännössä laajemmin lähes mahdotonta Kuntien päättäjien kaavoitukselle asettamat neliömääräiset tulostavoitteet ohjaavat rakenteen hajautumiseen.

7 7 Teesi 6. Asuinrakennuksen purkaminen voi olla lähiöasukkaille ja kunnille kannattavaa, jos poistuvan kerrosalan tilalle saadaan kaksin- tai kolminkertainen määrä rakennusoikeutta Putkiremontti 600 /m2 ( 5 /kk), julkisivu 400 (3.5 /kk), katto 150 (1.3 /kk), hissi 200 (1.5 /kk), energiakorjaukset 4X100 (3.5 /kk) =yhteensä 1750 n. 15 /kk + vastike ( 10 vuoden maksuajalla ja 3% korolla.) Asunnon arvo määräytyy sijainnin mukaan eivätkä korjaukset juurikaan nosta asunnon arvoa. Lähiökerrostalot rakennettiin kestämään vuotta eli ensimmäisen korjauskierroksen jälkeen puretaan joka tapauksessa. Sijainti usein lähiön ydinosassa. Kerrosala ei maksa kunnalle mitään. Kunnallistekniikan kustannukset murto-osa uudisalueista.

8 8 Teesi 7. Lisärakentaminen kaupunkirakenteen sisällä on kunnan talouden (kunnallistekniikan) kannalta 70 prosenttia edullisempaa kuin lisärakentaminen uusilla alueilla. Tampereen teknisen toimen selvitykset erittelyineen ovat raportissa. Lähiöiden asukasrakenne on muuttunut olennaisesti. Vantaan kerrostaloissa yksinäisten asuntokuntien määrä on kahdessa vuosikymmenessä kasvanut kaksinkertaiseksi. 1-2 hengen asuntokuntien osuus on jo yli 80 %.

9 9 Teesi 8. Autopaikkojen rakennuskustannukset on veloitettava kustannusperusteisesti autojen omistajilta. Täydennysrakentamisessa ja lisärakentamisessa autopaikkanormi voi olla pääkaupunkiseudulla 1 ap/ 115 asunto-m2 tai joillakin alueilla jopa 1 ap/150 asunto-m2. Vantaalla tehtyjen selvitysten mukaan täydennysrakentaminen ei ole yhtiön kannalta kannattavaa jos normi on tiukempi kuin 1ap/115 m2 ja sen jälkeenkin vain lievästi kannattavaa.

10 10 Teesi 10. Kaikkien osapuolien avoin yhteistyö ja kohtuullinen ahneus - johtaa parhaaseen ja onnistuneeseen lopputulokseen. Toimijoita ovat asukkaat, naapurit, kunnan viranomaiset, ELY, poliitikot, verottaja, rahoittajat, rakennusliikkeet, suojelijat, suunnittelijat, yhden asian liikkeet yms. + toivon mukaan näistä riippumattomat välitoimijat, jotka sovittavat intressit yhteen. Kaikkien olisi omaa kohtuullista intressiään ajaessaan tunnistettava ja hyväksyttävä myös muut hankkeeseen liittyvät esimerkiksi asuntopoliittiset arvot.