Vuokrataloyhtiön päätöksenteko

Transkriptio

1 1 Lähiöohjelma YM69/611/2008 EVAKO Lähiökorttelikorjaamisen taloudellisen päätöksenteko Vuokrataloyhtiön päätöksenteko Case VIRI Kolunkatu Antti Kurvinen Tampereen teknillinen yliopisto Rakennustekniikan laitos Rakennustuotanto ja -talous

2 tämän kalvosarjan sisältö 2 Osana EVAKO-hanketta selvitettiin vuokrataloyhtiöiden käytännön päätöksentekoon vaikuttavia tekijöitä. Selvitys tehtiin osallistumalla case-kohteen suunnittelukokouksiin ja havainnoimalla siellä käsiteltyjä asioita. Kokouksissa tehtyjen havaintojen perusteella ryhmiteltiin päätöksiin vaikuttaneita tekijöitä suurempien pääkokonaisuuksien alle. Havaintojen perusteella tehty ryhmittely on esitetty tässä kalvosarjassa. Kalvosarjan tarkoituksena ei ole olla kaikki vuokrataloyhtiöiden päätöksentekoon liittyvät tekijät kattava kokonaisuus, vaan siinä on pyritty kuvamaan tehdyssä kartoituksessa ja tarkastellussa päätöksentekotilanteessa esille nousseita tekijöitä. Joitakin tässä kalvosarjassa esitettyjä kohtia on käsitelty yksityiskohtaisemmin EVAKO-hankkeen loppuraportin (Lähiökorttelikorjaamisen taloudellinen päätöksenteko) kappaleessa 2.1

3 3 Kannattavuus Toimivuus, käytettävyys Päätöksentekoon vaikuttavia tekijöitä Muut toteutuksen reunaehdot Energiatehokkuus Viranomaismääräykset Viihtyisyys, turvallisuus

4 Tekijöiden asemoituminen toistensa suhteen 4 Päätöksentekoon vaikuttavia tekijöitä Kannattavuus Muut toteutuksen reunaehdot Viranomaismääräykset Energiatehokkuus Viihtyisyys, turvallisuus Toimivuus, käytettävyys

5 Kannattavuus 5 Viranomaismääräykset Brutto/nettosuhteen parantaminen ARArajoitteet Elinkaaritalous Energiatalous Kannattavuus Partnership: riittävä hankekoko Autopaikkojen määrä ja toteutus Tasevaikutus Asemakaava kannattavuutta rajoittavana tekijänä Täydennysrakentaminen: kiinteistönomistajan taloudellinen hyöty

6 Kannattavuus 6 Kannattavuus Brutto/nettosuhteen parantaminen Purkaminen ja korvaaminen isommalla Pohjaratkaisu Asuntojen rakentaminen maantasokerrokseen Porraskäytävätilan minimointi

7 Kannattavuus 7 Kannattavuus Viranomaismääräykset VSS-tilat: sijoittaminen vanhan rakennuksen sisään vai ulos RakMk ohjaa uudisosien ratkaisuja Nykyinen RakMk ei ota kantaa perusparannusten energiatehokkuuteen

8 Kannattavuus 8 Kannattavuus Perusparannus + täydennysrakentaminen keskihinta /htm 2 Purkamiskustannus 99 /htm 2 Elinkaaritalous Elinkaarilaskelmilla ei suurta eroa purkamisen ja perusparantamisen välille VIRIn päätöksenteossa saatava vuokra ajaa elinkaarikustannusten ohi Ara-tuotannon uudisrakentaminen maksaa n /htm 2 Perusparannuksella päästään lähes uudistasoon Elinkaaren valinta (40 v) purkamista syrjivä. Uudisrakentamisen parempaa energiatehokkuutta ei huomioitu

9 Kannattavuus 9 Kannattavuus Energiatalous Alempien kerrosten poistoilman käyttäminen korotuskerroksen lämmittämisessä? Yläpohjan lisäeristys edullinen keino Ara-tuotannossa ei varaa julkisivujen lisäeristämiseen Kustannus n. 50 /htm 2 Taloudellinen kannattavuus vaatisi liian suurta vuokratasoa Energiatehokkaat ikkunat: taloudellisesti kannattavaa laittaa mahdollisimman energiatehokkaat Ikkunoiden huurtumisongelma aiheuttaa varovaisuutta (reklamaatiot) Tiiviyden parantaminen Caserakennukset jo lähtökohtaisesti melko tiiviitä Miten parempi tiiviys varmistetaan? Onko saavutettava energiavaikutus liioiteltu? Huoneistokohtainen lämmönmittausjärjestelmä, jolla asukkaiden mahdollista säätää peruslämpöä 2 3 Mahdollisuus huomioida energiansäästö vuokrassa ongelmallinen (ei sopivia mittareita markkinoilla). Lämpövuotojen estäminen huoneistojen välillä

10 Kannattavuus 10 Kannattavuus Partnership: riittävä hankekoko Samankaltaisten hankkeiden yhdistäminen Tarjoajia Annalassa vain kolme, vaikka puhutaan kokonaisesta korttelista

11 Kannattavuus 11 Kannattavuus Täydennysrakentaminen: kiinteistönomistajan taloudellinen hyöty Haittakorvaus näkymien ja elintilan pienenemisestä Maanvuokraa peritään sallitun kokonaisrakennusoikeuden mukaan Käyttämättä jäävän rakennusoikeuden sijoittaminen muille tonteille?

12 Kannattavuus 12 Kannattavuus Asemakaava kannattavuutta rajoittavana tekijänä 5-kerroksinen 6-kerroksinen kulmarakennus n /htm 2 kulmarakennus n /htm 2 Asemakaavan muutosprosessi hidas

13 Kannattavuus 13 Kannattavuus Tasevaikutus Ei liian isoa kertasijoitusta Investoinneilla erilainen vaikutus erikokoisissa yritykssä (vrt. VTS ja VIRI).

14 Kannattavuus 14 Kannattavuus Autopaikkojen määrä ja toteutus Paikoitus alueellisiin pysäköintilaitoksiin Autopaikkamäärän minimointi asemakaavassa Autopaikat muodostuvat mitoittavaksi tekijäksi Autopaikkojen sopivaa määrää mietittäessä pidettävä mielessä myös tulevaisuuden tarpeet.

15 Kannattavuus 15 Kannattavuus ARA-rajoitteet Kannattava toteuttaminen: pistetalon syötettävä vähintään n. 400 kem 2 /kerros Ehdot: esim. rappukäytävän luonnonvalo Kustannustehokkaat ratkaisut (vuokra ei saa nousta liikaa)

16 Energiatehokkuus 16 Energiataloudellinen kannattavuus ARA-rajoitteet parantamisen esteenä Energiansäästötoimenpiteet Viranomaismääräykset Energiatehokkuus Uudisrakennusten ja perusparannettujen rakennusten energiatehokkuus Elinkaaritalous

17 Energiatehokkuus 17 Energiatehokkuus Energiataloudellinen kannattavuus Tulevaa energiakustannusten nousua ei vielä osata huomioida päätöksenteossa. Energiatehokkuustoimenpiteiden kannattavuutta voidaan tarkastella tarkoitukseen kehitetyllä kannattavuusmallilla. Tarkastelussa aina epävarmuustekijöitä (energiansäästö, kustannukset jne.) Kannattavat energiansäästötoimenpiteet eivät yleensä mahdu kokonaisbudjettiin Energiatehokkuuden parantaminen ei ole tärkeysjärjestyksessä ensimmäisenä. Energiakustannussäästö koetaan vielä sen verran pieneksi, että lisätoimenpiteiden koetaan heikentävän kustannustehokkuutta. Energiatehokkuuden mittava parantaminen ei ole mahdollista ilman vuokran nostamista.

18 Energiatehokkuus 18 Viranomaismääräykset Energiatehokkuus Nykyisin viranomaismääräykset kohdistuvat enemmän uudisrakentamiseen. Liian tiukoilla korjausrakentamiseen kohdistuvilla määräyksillä saatetaan tuhota korjaamisen edellytykset. Purkaminen ja uuden rakentaminen saattaa osoittautua kannattavammaksi. Saatetaan jättää korjauksia tekemättä liian kovien vaatimusten vuoksi.

19 Energiatehokkuus 19 Energiatehokkuus Energiansäästötoimenpiteet Tiiviyden parantaminen Alempien kerrosten poistoilman lämmön käyttäminen korotuksien lämmittämiseen Huoneistokohtainen lämmönmittaus Julkisivujen lisäeristäminen Yläpohjan lisäeristäminen Ensimmäisessä kohteessa ei tarkasteltu Lähtökohtana hyödyntäminen vuokranmaksuperusteena ARA-tuotannossa liian kallis toimenpide Edullinen ja helposti toteutettavissa oleva toimenpide Korotuskerroksia ei tehty ensimmäisen kohteen jälkeen, joten tämä jäi tarkastelematta Markkinoilla ei sopivia hyväksyttyjä laitteita Lisäkustannus n. 50 /htm 2 Kannattava, mutta kokonaisenergiavaikutus pienehkö

20 Energiatehokkuus 20 Energiatehokkuus Elinkaaritalous VIRIn päätöksenteossa saatava vuokra ajaa elinkaarikustannusten ohi Perusparannus + täydennysrakentaminen keskihinta /htm 2 Purkamiskustannus 99 /htm 2 Ara-tuotannon uudisrakentaminen maksaa n /htm 2 Perusparannuksella päästään lähes uudistasoon Uudisrakennukset kuitenkin energiatehokkaampia Elinkaarilaskelmilla ei suurta eroa purkamisen ja perusparantamisen välille Elinkaaren valinta (40 v) purkamista syrjivä. Uudisrakentamisen parempaa energiatehokkuutta ei huomioitu

21 Energiatehokkuus 21 Energiatehokkuus Uudisrakennusten ja perusparannettujen rakennusten energiatehokkuus Suurin potentiaali korjausrakentamisessa, mutta määräykset ottavat kantaa vain uudistuotantoon. Uudisrakennukset Perusparannukset Käytännössä energiatehokkuustaso määräytyy RakMk:n vaatimusten mukaan Rakentamismääräykset eivät vielä aseta vaatimuksia energiatehokkuudella Energiatehokkuuden parantaminen kannattavaa muun korjaustarpeen yhteydessä Kaikkia kannattavia toimenpiteitä ei kuitenkaan välttämättä toteuteta.

22 Energiatehokkuus 22 Energiatehokkuus ARA-rajoitteet parantamisen esteenä Tukien myötä rajoitteita Rajoitteiden olemassaolo edellyttää suurempaa kustannustehokkuutta. Energiatehokkuuden mittavampi parantaminen edellyttäisi korkeampaa vuokraa kuin rajoitteet antavat myöden Kannattamattomia hankkeita ei voida toteuttaa, joten energiatehokkuutta ei paranneta suuressa mittakaavassa

23 Toimivuus, käytettävyys 23 Sisäänkäynnit Ikkunoiden huurtuminen Yhteistilat Toimivuus, käytettävyys Hissit Autopaikat Tulevaisuuden tarpeiden huomioiminen Tilaratkaisut

24 Toimivuus, käytettävyys 24 Toimivuus, käytettävyys Ikkunoiden huurtuminen Huurtumattomina markkinoitavia laseja myynnissä Pienentävät ongelmaa, mutta voivat huurtua joissain olosuhteissa Asukkaat kokevat huurtumisen ongelmalliseksi Mistä huurtuu? Syitä lasien välistä huurtumiselle? Ikkunavalmistajat eivät myönnä huurtumattomuustakuuta Reklamaatiot Ulkolasin ulkopinnan huurtuminen teknisesti hyväksyttävää, mutta huurtuminen lasipintojen välissä kertoo ongelmista Ilmanvaihtotavan merkitys? Perusparannuskohteissa koneellinen poistoilmanvaihto luultavasti varmempi ratkaisu Koneellisen tulo-/poisto-iv:n toimiminen edellyttää riittävää alipainetta ja tiiviyttä Epätiiviit ikkunat Rakennusvaiheessa kastuneiden rakenteiden aiheuttama lisäkosteuskuorma

25 Toimivuus, käytettävyys 25 Toimivuus, käytettävyys Sisäänkäynnit Tarvitaanko kaikista rappukäytävistä käynti pihan puolelle? Tarvitaanko kaikista rappukäytävistä käynti tien puolelle? Porrashuoneiden väliset sisäyhteydet eivät ole välttämättömiä.

26 Toimivuus, käytettävyys 26 Toimivuus, käytettävyys Yhteistilat Tarvitaanko jokaiseen rappuun oma talosauna? Uusissa kohteissa on suosittu porraskohtaisia yhteistiloja keskitettyjen sijaan. Kolunkatu 3:ssa pärjätään kahdella talosaunalla (kysyntä laskenut) Mikäli saunatilat rappukäytävien yhteiskäytössä, tarvitaanko sisäyhteys rappukäytävien välille Parantaa turvallisuutta: asukkailla pääsy vain omaan rappuunsa. Suotavaa, muttei välttämätöntä

27 Toimivuus, käytettävyys 27 Toimivuus, käytettävyys Hissit Rungon ulko- vai sisäpuolelle? Kerrosten tasolle vai puoliväliin? Joissain tapauksissa ulkopuolelle rakentaminen voi olla perusteltua vanhasta pohjaratkaisusta johtuen. Pelkästään ulkonäöllisistä syistä johtuen hissien asentamisen ulkopuolelle voidaan katsoa olevan todella kallista Esteettömyys vs. kustannustehokkuus Liikuntaesteisten tärkeää päästä kulkemaan hissillä suoraan asuinkerroksiin.

28 Toimivuus, käytettävyys 28 Toimivuus, käytettävyys Tilaratkaisut Vanhan rakennuksen ja uudisosan eri kerroskorkeus voi rajoittaa pohjaratkaisuja Riittävä esteettömyys Asuntojen riittävä koko Tilaratkaisujen toimivuus ja riittävä muunneltavuus Tavanomaisissa korotusratkaisuissa myös uusien kerrosten pohjaratkaisu sidottu ainakin osin vanhojen kerrosten pohjaratkaisuun. Kehitetty myös korotustapoja, joissa näin ei ole.

29 Toimivuus, käytettävyys 29 Toimivuus, käytettävyys Tulevaisuuden tarpeiden huomioiminen Mahdollinen tuleva liiketilan tarve huomioon uudisrakennuksessa Esim. pohjakerroksen nurkkatiloihin varaus tulo- /poistoilmakoneelle (tarvittaessa toimistotilaksi tms.)

30 Toimivuus, käytettävyys 30 Toimivuus, käytettävyys Autopaikat Autopaikkojen sopiva määrä ja helppo saavutettavuus Myös tulevaisuuden tarpeet pyrittävä huomioimaan

31 Viihtyisyys, turvallisuus 31 Täydennysrakentaminen Ilmanvaihdon toteuttaminen Viihtyisyys, turvallisuus Yhteisalueet Tiiviys

32 Viihtyisyys, turvallisuus 32 Viihtyisyys, turvallisuus Yhteisalueet Yhteisalueisiin panostaminen ja niiden ylläpidosta huolehtiminen lisää alueen arvoa Erityistä huomiota Juvankadun vastaisen aidan suunnitteluun

33 Viihtyisyys, turvallisuus 33 Viihtyisyys, turvallisuus Täydennysrakentaminen Oikeanlaisella voidaan parantaa alueen viihtyvyyttä ja kohottaa imagoa. Slummiutumisen ehkäiseminen ja turvallisuuden parantaminen

34 Viihtyisyys, turvallisuus 34 Viihtyisyys, turvallisuus Ilmanvaihdon toteuttaminen Erilaisten ratkaisujen vaikutus sisäilmastoon ja viihtyisyyteen Perusparantaminen: keskitetty koneellinen poisto-iv Uudisrakentaminen: huoneistokohtainen tulo- /poisto-iv + LTO. Voidaanko paremmasta sisäilmastosta periä korkeampaa vuokraa? Korvausilma Vim-In venttiileillä Yksiöiden tuloilma parvekkeiden pielielementtien etuosasto Vaatii toimiakseen riittävää tiiviyttä Ei korvausilmaa lasitetulta parvekkeelta

35 Viihtyisyys, turvallisuus 35 Viihtyisyys, turvallisuus Tiiviys Sisäisen tiiviyden vaikutus sisäilman laatuun ja viihtyvyyteen Paremmalla vaipan tiiviydellä helpotusta vedon tunteeseen Tiiviyden vaikutus ilmanvaihtoon ja järjestelmien toimivuuteen Esim. hajuhaitat

36 Viranomaismääräykset yms. 36 RakMk ARA-rajoitteet Kaupunki Viranomaismääräykset yms. Lainsäädäntö

37 Viranomaismääräykset yms. 37 Viranomaismääräykset yms. RakMk Määrittelee uudisrakentamisen minimitason Toistaiseksi perusparannusten säätely vähäisempää Voimassa olevat määräykset vaikuttavat vain uudisrakennusten energiatehokkuuteen Taloudelliset resurssit eivät pääsääntöisesti riitä määräyksissä vaadittua korkeampaan tasoon Uudisosien energiatehokkuus parempi kuin perusparannettavien osien Korjausrakentamisen osalta tiukempien energiamääräysten pelätään vaikeuttavan perusparannusten kannattavaa toteuttamista entisestään.

38 Viranomaismääräykset yms. 38 Viranomaismääräykset yms. ARA-rajoitteet Porrashuoneisiin tultava luonnonvaloa Ehtojen toteuduttava avustuksia ja tukia haettaessa Vuokran rajoitettu Ainakin toisinaan vaikeuttaa mahdollisimman tehokkaan pohjaratkaisun toteuttamista. Korkotukilaina, hissiavustus jne. Rajoittaa samalla myös hankkeiden rakennuskustannusten maksimineliöhintoja (kannattavuus)

39 Viranomaismääräykset yms. 39 Viranomaismääräykset yms. Kaupunki Kaavoitus Rakennusvalvonta Lisärakentamisen taloudelliset kannusteet / esteet Kaavan taipuminen kannattaviin hankkeisiin Kaavamuutoksen hitaus ja projektin aikataulu Lupien käsittelyajat ja niiden suhteuttaminen muihin aikatauluihin Paikallisen rakennusvalvonnan suhtautuminen ja toimintatapojen huomioiminen Suhtautuminen täydennysrakentamiseen ja lisärakentamisoikeuden talousvaikutukset

40 Muut toteutuksen reunaehdot 40 Tilaajan taloudellinen tilanne Toteutusaikataulu Partnerin valinta Muut toteutuksen reunaehdot

41 Muut toteutuksen reunaehdot 41 Muut toteutuksen reunaehdot Tilaajan taloudellinen tilanne Taloudellisten resurssien riittävyys Maksimikustannus määräytyy talouden kantokyvyn mukaan, vaikka lisäinvestoinnit voisivat olla kannattavia

42 Muut toteutuksen reunaehdot 42 Muut toteutuksen reunaehdot Toteutusaikataulu Projekti pyrittävä viemään läpi mahdollisimman tehokkaasti Esim. hidas kaavamuutos ei ole mahdollinen kesken projektin Asuntojen tyhjillään oloaika pyrittävä minimoimaan Kaava voi olla esteenä kannattavamman kokonaisratkaisun toteuttamiselle.

43 Muut toteutuksen reunaehdot 43 Muut toteutuksen reunaehdot Partnerin valinta Partnership-urakassa kumppani valittava huolella Suuri vaikutus hankkeen toteutukseen. Esim. halukkuus kehittää omia toimintatapojaan ja kokeilla uusia ratkaisuja