TILHENKATU Asemakaavan muutos kaava nro 500

Transkriptio

1 TILHENKATU Asemakaavan muutos kaava nro 500 EHDOTUSVAIHE KAAVASELOSTUS Valkeakosken kaupunki Kaupunkisuunnittelu Valkeakoski

2 1. TIIVISTELMÄ Kaavamuutosalue sijaitsee Valkeakosken keskustasta pohjoiseen, Länsi-Lintulan asuinalueella. Suunnittelualue on osa vuonna 2016 vahvistunutta Länsi-Lintulan asemakaavaa, jossa alue on osoitettu asuinpientalojen korttelialueeksi, erillispientalojen korttelialueeksi, lähivirkistysalueeksi sekä katualueeksi. Alue rajautuu pohjoisessa Läntiseen linnunrataan, lännessä Korentiojaan, idässä Kareliankatuun ja etelässä asemakaavoittamattomaan peltoalueeseen. Aloitteen asemakaavoituksesta on tehnyt Valkeakosken kaupunki. Suunnittelutyön tavoitteena on muuttaa jo kaavoitettua korttelirakennetta vastaamaan tonttikysyntää sekä muodostaa suojaviheralue mahdollista meluvallia varten. Kaavaprosessi, osallistuminen ja osalliset on käsitelty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa, joka on tämän selostuksen liitteenä. Asemakaava-alueen korttelialueille laaditaan sitova tonttijako. Prosessin toteutuminen, täydennetään prosessin kuluessa: Vireilletulo, OAS ja luonnos KH Vireilletulo kuulutettu OAS ja kaavaluonnos nähtävillä Kaavaehdotus KH Kaavaehdotus nähtävillä Hyväksyminen KH Lainvoimaisuus - 1 -

3 2. LÄHTÖKOHDAT Kaavamuutosalue sijaitsee Valkeakosken keskustasta pohjoiseen, Länsi-Lintulan asuinalueella. Suunnittelualue on osa vuonna 2016 vahvistunutta Länsi-Lintulan asemakaavaa, jossa alue on osoitettu asuinpientalojen korttelialueeksi, erillispientalojen korttelialueeksi, lähivirkistysalueeksi sekä katualueeksi. Alue on pääosin kaupungin omistuksessa. Keskustan pohjoispuoli on Valkeakoskella vetovoimainen kasvusuunta ja kaavamuutoksella pyritään vastaamaan kasvavaan tonttikysyntään. Suunnittelualueen kaavatilanne on esitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. 3. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Aloitteen asemakaavoituksesta on tehnyt Valkeakosken kaupunki. Tavoitteet, keskeiset osalliset ja suunnittelun ja osallistumisen vaiheet ja eteneminen on esitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Prosessin toteutunut aikataulu sisältyy tiivistelmään ja täydennetään prosessin kuluessa. Valkeakosken kaupunginhallitus on kokouksessaan päättänyt kaavoituksen vireilletulosta sekä osallistumis-ja arviontisuunnitelman ja kaavaluonnoksen asettamisesta nähtäville. Osallistumis-ja arviontisuunnitelma sekä kaavaluonnos olivat nähtävillä Valkeakosken kaupungintalolla kaupunkisuunnittelun aulassa sekä kaupungin internet-sivuilla. Osallistumis-ja arviointisuunnitelman sekä luonnoksen nähtävilläolosta on tiedotettu keskeisiä osallisia sekä kuulutettu Valkeakosken Sanomissa, internet-sivuilla ja kaupungin virallisella ilmoitustaululla. Osallistumis-ja arviontisuunnitelmasta sekä kaavaluonnoksesta sai jättää mielipiteensä nähtävilläoloaikana ja siitä pyydettiin viranomaistahojen kommentit. Luonnosvaiheesta saadut palautteet ja niihin laaditut vastineet on koottu palauteraporttiin, joka on tämän selostuksen liitteenä

4 Luonnosvaiheen kaavakartta Luonnosvaiheen jälkeen tehtyjen uusien tarkastelujen ja maastokäynnin jälkeen kaavakarttaan on tehty muutoksia. Muutosalueen eteläosasta on jätetty Sirkunkatu ja siihen rajoittuvat korttelit sekä osa lähivirkistysalueesta kokonaan pois. Voimassaoleva asemakaavan mukainen katuyhteys eteläpuolisille maa-alueille palvelee paremmin alueen jatkokehitystä, eikä muutostarvetta näinollen ole. Muutosalueen pohjoisosan korttelirakenteita on muokattu uudelleen yhteistyössä kaupungin kunnallistekniikan kanssa. Osa tonteista on sijoitettu uudelleen huomioiden paremmin maaperä ja maaston muodot. Yksityisen kiinteistönomistajan omistamaa korttelia lukuun ottamatta korttelien kaavamerkintä on muutettu erillispientalojen korttelialueesta (AO) asuinpientalojen korttelialueiksi (AP). Yksityisen kiinteistönomistajan ( ) kanssa neuvoteltiin asemakaavasta ennen luonnosvaiheen nähtäville asettamista, sekä uudelleen ennen kaavaehdotusvaihetta. Ehdotusvaiheessa tonttia on muokattu niin, että vanha rasitetie kulkee nyt katualueen reunalta eteenpäin tontin alueella. Tonttia on vastaavasti pienennetty sen itäreunalta pinta-alan säilyessä entisenlaisena. Tontin katuliittymää lukuun ottamatta tontti rajautuu nyt kaikilta sivuiltaan lähivirkistysalueeseen. Lisäksi kiinteistönomistajan toiveesta rakennusoikeus laskettiin 250 kerrosneliömetriin aiemmasta kolmestasadasta. Kiinteistönomistajalla ei ollut muuta huomautettavaa kaavaehdotuksesta. Alueesta on teetetty Länsi-Lintulan asemakaavatyön yhteydessä liikennemeluselvitys vuonaa Meluselvitys ei aiheuta muutoksia kaavakarttaan

5 4. ASEMAKAAVAN KUVAUS Suunnittelualue on osa vuonna 2016 valmistunutta Länsi-Lintulan asemakaavaa, jossa alue on osoitettu asuinpientalojen korttelialueeksi, erillispientalojen korttelialueeksi, lähivirkistysalueeksi ja katualueeksi. Alue rajautuu pohjoisessa Läntiseen linnunrataan, lännessä Korentiojaan, idässä Kareliankatuun ja etelässä asemakaavoittamattomaan peltoalueeseen. Asemakaava koskee Valkeakosken kaupungin 25. kaupunginosan kortteleita 8-15 sekä katu- ja lähivirkistysaluetta. Kaava-alueen pinta-ala on 4,376 hehtaaria. Asemakaavalla muodostuu Valkeakosken kaupungin 25. kaupunginosan korttelin 11 tontti 3, korttelin 12 tontit 5-8, korttelin 13 tontit 2-9, korttelin 14 tontit 6-9, korttelin 15 tontit 9-15, korttelin 31tontti 1 sekä katu-, suojaviher- ja lähivirkistysaluetta. Korttelialueiden käyttötarkoitukset ovat asuinpientalojen korttelialue (AP) ja erillispientalojen korttelialue (AO). Rakentamista tullaan ohjaamaan kaavamääräysten lisäksi alueella sovellettavilla neuvottelumenettelyillä. Asemakaava-alueen korttelialueille laaditaan sitova tonttijako. Tilhenkadun ja Tilhenkujan lisäksi kaavakarttaan sisältyy uusi Tilhenpoluksi nimetty katualue. 5. VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Vaikutukset kuntatalouteen: Muutoksella on vaikutuksia kuntatalouteen kunnallistekniikan rakentamisen vuoksi. Positiivisia vaikutuksia kuntatalouteen muodostuu tonttien myynnistä ja kunnallistekniikan liittymismaksuista saatavilla tuloilla. Vaikutukset liikenteeseen ja liikenneturvallisuuteen: Muutoksella ei ole merkittäviä vaikutuksia liikenteeseen eikä liikenneturvallisuuteen. Liittymien määrä kokoojakadulta pysyy ennallaan, kevyen liikenteen yhteyksiä pyritään parantamaan, samoin liikenneturvallisuutta risteysjärjestelyin. Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen: Muutoksella ei ole merkittäviä vaikutuksia yhdyskuntarakenteeseen. Vaikutukset asukkaisiin: Suunnittelualue on pääosin rakentumatonta korttelialuetta. Rakentumisen johdosta asukasmäärä alueella tulee kasvamaan suunnittelualueelle rakentuvien rakennusten verran. Vaikutukset maisema- ja taajamakuvaan: - 4 -

6 Suunnittelualue on pääosin rakentumatonta korttelialuetta. Rakentumisen johdosta maisema- ja taajamakuva tulee muuttumaan rakentuvien katualueiden sekä uusien asuinrakennuksen ja niiden pihapiirien osalta. 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Asemakaava toteutetaan sen saatua lainvoiman. Valkeakoskella Mila Mäenluoma maankäyttösihteeri 7. LIITTEET 1. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 2. Kaavakarttapienennös 3. Kaavamääräykset 4. Palauteraportti 5. Asemakaavan seurantalomake 6. Liikennemeluselvitys, Sito Oy

7 , tark Tilhenkadun kaavamuutos Asemakaavan muutos kaava nro 500 OSALLISTUMIS- JA ARVIOINTI- SUUNNITELMA Valkeakosken kaupunki Kaupunkisuunnittelu Valkeakoski - 6 -

8 OSALLISTUMIS- JA ARVIOINTISUUNNITELMAN (OAS) TARKOITUS Tässä asiakirjassa kerrotaan suunnittelualueen sijainti sekä suunnittelulle asetetut tavoitteet ja lähtötiedot yleispiirteisesti. Lisäksi kerrotaan, miksi kaava laaditaan, mihin kaavoituksella arvioidaan olevan vaikutuksia ja kuinka vaikutuksia arvioidaan, miten asia etenee ja missä vaiheessa ja miten voi osallistua. Lisäksi tässä asiakirjassa kerrotaan, mistä saa tietoa kaavoituksesta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa tarkistetaan ja täydennetään tarvittaessa. 1. SUUNNITTELUALUEEN SIJAINTI JA YLEISKUVAUS Kaavamuutosalue sijaitsee Valkeakosken taajama-alueen pohjoispuolella, noin kolme kilometriä keskustasta Tampereen suuntaan, Länsi-Lintulan asuinalueella. Suunnittelualue sijaitsee vuonna 2016 vahvistuneella asemakaava-alueella ja se on osoitettu erillispientalojen korttelialueeksi, asuinpientalojen korttelialueeksi, lähivirkistysalueeksi sekä katualueeksi. Suunnittelualueen korttelialueet ovat pääosin rakentamattomia. Alue on kaupungin omistuksessa yhtä kiinteistöä lukuun ottamatta. Kaava-alueen rajaus on merkitty karttaan punaisella

9 2. MITÄ JA MIKSI SUUNNITELLAAN KAAVAN TAVOITTEET Aloitteen asemakaavoituksesta on tehnyt kaupunki. Suunnittelualueella sijaitsee erillispientalotontteja, asuinpientalotontteja, katualuetta ja lähivirkistysaluetta. Suunnittelutyön tarkoituksena on muodostaa pieniä asuin- ja erillispientalotontteja ja näin vastata kasvavaan pienien tonttien kysyntään kaupungin pohjoispuolella, mikä on kaupungin pääkasvusuunta. 3. LÄHTÖKOHDAT SUUNNITTELULLE, SUUNNITTELUTILANNE Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtioneuvoston hyväksymät valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (VAT) muodostavat maankäytön suunnittelun ylimmän tason. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan tavoitteet on otettava huomioon ja niiden toteuttamista on edistettävä maakunnan suunnittelussa, kuntien kaavoituksessa ja valtion viranomaisten toiminnassa. Suunnittelualueelle ei kohdistu erityisiä valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita. Maakuntakaavoitus Maakuntavaltuuston hyväksymässä maakuntakaavassa suunnittelualue on taajamatoimintojen aluetta. Alueen laidalle on merkitty viheryhteys. Ote Pirkanmaan maakuntakaavasta

10 Yleiskaavoitus Valtuusto on hyväksynyt Vanhankylän osayleiskaavan, joka on oikeusvaikutteinen. Suunnittelualue sijaitsee asemakaavoitettavaksi maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (MT), maatalousalueeksi (M) sekä lähivirkistysalueeksi, joka on varattu maiseman ja luonnonhoitoalueeksi (VL-1). Ote Vanhankylän osayleiskaavasta Alueelle on tekeillä Pohjoissuunnan osayleiskaava, jonka kehityskuva on nähtävillä helmikuussa Tässä osayleiskaavassa alue on merkitty uudeksi tai täydentyväksi asuinalueeksi sekä virkistysalueeksi/lähivirkistysalueeksi. Ote Pohjoissuunnan osayleiskaavan kehityskuvasta - 9 -

11 Asemakaavoitus Aluetta koskee hyväksytty asemakaava, jossa alue on merkitty asuinpientalojen korttelialueeksi (AP), erillispientalojen korttelialueeksi (AO), lähivirkistysalueeksi (VL) ja katualueeksi. Ote asemakaavasta 4. VAIKUTUSTEN ARVIOINTI JA VAIKUTUSALUE Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman toteuttamisen ympäristövaikutukset mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Tämän kaavoituksen osalta arvioidaan vaikutukset: kuntatalouteen liikenteeseen ja liikenneturvallisuuteen yhdyskuntarakenteeseen asukkaisiin maisema- ja taajamakuvaan Vaikutukset arvioidaan vertaamalla olemassa olevaa tilannetta sekä olemassa olevan kaavan sallimaa tilannetta kaavamuutoksella mahdollistettavaan tilanteeseen

12 5. OSALLISTEN MÄÄRITTELY Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan osallisia ovat alueen maanomistajat ja ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, samoin viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Keskeisinä osallisina tässä kaavoitusprosessissa ovat: kaava-alueen maanomistajat ja maan käyttöoikeuden haltijat (rekisteröidyt) kaava-alueeseen rajoittuvien alueiden maanomistajat ja maan käyttöoikeuden haltijat (rekisteröidyt) Valkeakosken Energia Oy Pirkanmaan pelastuslaitos Valkeakosken kaupungin asianomaiset hallintokunnat: kunnallistekninen toimi/tekninen lautakunta, kaupunkisuunnittelu/rakennus- ja ympäristölautakunta Keskeisiä osallisia tiedotetaan erikseen. Suunnitelmista voidaan keskeisiksi määriteltyjen osallisten lisäksi erikseen tiedottaa myös muita tahoja. Osallisilla on mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavoituksen vaikutuksia, ilmaista kaavasta mielipiteensä sekä valittaa. 6. OSALLISTUMISEN JA VUOROVAIKUTUKSEN JÄRJESTÄMINEN Kaavaprosessin aikana nähtäville kuulutettava aineisto asetetaan nähtäville kaupungintalolle sekä kaupungin Internet-sivuille osoitteeseen (asuminen ja ympäristö/kaavoitus). Nähtäville asettamisesta päättää kaupunginhallitus. Osallistumis- ja arviointisuunnitelman sisältöön on mahdollista ottaa kantaa. Ehdotusvaiheessa saatuihin muistutuksiin ja lausuntoihin laaditaan vastineet kaavaselostuksen yhteyteen

13 Vireilletulo OAS, asetetaan nähtäville (väh. 14 vrk) Kaavaluonnos, asetetaan nähtäville MRA 30 (väh. 14 tai 30 vrk) Kaavaehdotus, asetetaan nähtäville MRA 27 (väh. 14 tai 30 vrk) Hyväksyminen Hyväksymispäätöksestä valittaminen Lainvoimaisuus Miten tiedotetaan Miten voi osallistua Tavoitteellinen aikataulu Kuulutus sanomalehdessä, Internet-sivuilla ja kaupungin virallisella ilmoitustaululla Kuulutus sanomalehdessä, Internet-sivuilla ja kaupungin virallisella ilmoitustaululla Asianomaisia viranomaisia tiedotetaan Ylimääräisesti: kirje keskeiseksi määritellyille maanomistajille ja maanhaltijoille Kuulutus sanomalehdessä, Internet-sivuilla ja kaupungin virallisella ilmoitustaululla Asianomaisilta viranomaisilta pyydetään lausunto/kommentit Ylimääräisesti: kirje keskeiseksi määritellyille maanomistajille ja maanhaltijoille Kuulutus sanomalehdessä, Internet-sivuilla ja kaupungin virallisella ilmoitustaululla, kirje ulkopaikkakuntalaisille maanomistajille ja -haltijoille Asianomaisilta viranomaisilta pyydetään lausunto Ylimääräisesti: kirje keskeiseksi määritellyille maanomistajille ja maanhaltijoille Tieto kaupunginhallituksen kokouksesta Internet-sivuilla. Päätös lähetetään tiedoksi siitä säädetyn mukaisesti Valitusosoitus lähetetään pöytäkirjan otteen mukana pöytäkirjassa mainituille tahoille Kun hyväksymispäätös saa lainvoiman, lainvoimaisuudesta kuulutetaan Ilmoitus kaupungin virallisella ilmoitustaululla Palaute kaupunkisuunnitteluun Tarvittaessa järjestetään viranomaisneuvottelu asianomaisten tahojen kanssa Mielipiteet, lausunnot/ kommentit nähtävilläoloaikana kaupunkisuunnitteluun Tarvittaessa järjestetään yleisötilaisuus, mistä tiedotetaan erikseen - mahdollinen myös muissa vaiheissa Muistutukset ja lausunnot nähtävilläoloaikana kaupunkisuunnitteluun Tarvittaessa järjestetään viranomaisneuvottelu asianomaisten tahojen kanssa Hallinto-oikeuteen valitusosoituksen mukaisesti Viranomaisen (ELY-keskus) oikaisukehotus kevät 2018 kevät 2018 kevät 2018 kesä/syksy 2018 syksy 2018 syksy 2018 talvi

14 7. YHTEYSTIEDOT Lisätietoja kaupunkisuunnittelusta puhelimitse: sähköpostitse: kotisivuilta: osoitteesta: (B-porras) PL Valkeakoski Aineistot nähtävillä kotisivuilla: osoitteessa: PL Valkeakoski Kuulutukset lehdessä: Valkeakosken Sanomat Palaute kotisivuilla: virallisella ilmoitustaululla: sähköpostitse: PL Valkeakoski kirjeitse: Valkeakosken kaupunki/ kirjaamo PL Valkeakoski Mahdolliset mielipiteet ja muistutukset tulee jättää nähtävilläoloaikoina. Kaupunkisuunnittelussa on avoin asiakastunti jokaisena arkipäivänä klo , ellei erikseen muuta ilmoiteta. Halutessaan aineiston esittelyä varten voi myös varata ajan. Kaupungintalo on avoinna arkisin klo ja Valkeakosken kaupunki Kaupunkisuunnittelu Valkeakoski

15 - 14 -

16 - 15 -

17 Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto Kunta Kaavan nimi 908 Valkeakoski Täyttämispvm 500 / Tilhenkadun kaavamuutos Hyväksymispvm Ehdotuspvm Hyväksyjä Vireilletulosta ilm. pvm Hyväksymispykälä Kunnan kaavatunnus 500 Generoitu kaavatunnus Kaava-alueen pinta-ala [ha] 4,3760 Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] Maanalaisten tilojen pinta-ala [ha] Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] 4,3760 Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] Rakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 4, , ,12 0, A yhteensä 1, , ,31-0, P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä 1, ,7 0,3480 R yhteensä L yhteensä 0,3833 8,8-0,0365 E yhteensä 0,3088 7,1 0,3088 S yhteensä M yhteensä W yhteensä Maanalaiset tilat Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä Rakennussuojelu Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-] Yhteensä Alamerkinnät

18 Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 4, , ,12 0, A yhteensä 1, , ,31-0, AP 1, , ,33 1, AO 0, , ,12-1, P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä 1, ,7 0,3480 VL 1, ,0 0,3480 R yhteensä L yhteensä 0,3833 8,8-0,0365 Kadut 0, ,0-0,0365 E yhteensä 0,3088 7,1 0,3088 EV 0, ,0 0,3088 S yhteensä M yhteensä W yhteensä

19 HALLINTOKESKUS KAUPUNKISUUNNITTELU TILHENKADUN ASEMAKAAVAMUUTOS PALAUTERAPORTTI Tilhenkadun asemakaavamuutoksen tavoitteena on muuttaa jo kaavoitettua korttelirakennetta vastaamaan tonttikysyntää sekä muodostaa suojaviheralue mahdollista meluvallia varten. Lausunnot, kommentit, mielipiteet ja muistutukset on koottu tiivistettyinä tähän palauteraporttiin. Raportissa esitetään kaavoittajan vastine saatuun palautteeseen. Kaava-asiakirjoihin tehtävät täydennykset ja tarkistukset erottuvat lihavoituina. Vireilletulo pvm. Luonnos ja OAS KH Luonnos ja OAS nähtävillä Ehdotus KH Ehdotus nähtävillä

20 LAUSUNNOT Lausunnot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä luonnoksesta: No Lausunto Vastine 1. Pelastusviranomainen: Pelastusviranomainen ehdottaa kaavamuutokseen muutosta Tilhenkadun ja Kareliankadun liittymän linjaamista lähemmäksi tonttia 12, jolloin ajo peremmälle Tilhenkatua helpottuisi yhdellä mutkalla. N. 14 metrin sisäkaarre on raskaalle pelastusyksikölle sekä nostolava-autolle riittävä, mutta ei toivottava tilanne onnettomuustilanteessa. Sammutusveden riittävyys kohteessa tulee varmistaa sammutussuunnitelman mukaisesti. Pelastuslaitos puoltaa kaavaehdotusta ehdollisena. 2. II Rakenustarkastaja: ei huomautettavaa 3. Ympäristötarkastaja: Ei huomautettavaa 4. Pirkanmaan ELY-keskus: ei kuulu ELY-keskuksen valvontatehtävän piiriin, ei ole tarvetta lausua kaavaehdotuksesta 5. Tekninen johtaja: ei ole antanut lausuntoa Kortteli- ja katurakennetta on muokattu luonnosvaiheen jälkeen. Tilhenkadulle liitytään nyt suoraan Kareliankadulta ilman luonnosvaiheessa ollutta jyrkkää käännöstä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä luonnoksesta ei saapunut mielipiteitä. Lausunnot ehdotuksesta: No Lausunto Vastine

21 - 20 -

22 - 21 -

23 - 22 -

24 - 23 -

25 - 24 -

26 - 25 -

27 - 26 -

28 - 27 -