KARHUKUNTIEN OMISTAMIEN RAKENNUSTEN TEKNISTEN JA JÄLLEENHANKINTA-ARVOJEN MÄÄRITYS V SEKÄ OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN VERTAILU PORIN KAUPUNKI

Transkriptio

1 KARHUKUNTIEN OMISTAMIEN RAKENNUSTEN TEKNISTEN JA JÄLLEENHANKINTA-ARVOJEN MÄÄRITYS V. 212 SEKÄ OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN VERTAILU PORIN KAUPUNKI Harri Isoniemi

2 Sisällys 1. RAKENNUSTEN ARVOT JA KÄSITTEET KORJAUSVELKA, PERUSKORJAUS- JA PERUSPARANNUSTARVE KARHUKUNTIEN OMISTAMIEN RAKENNUSTEN ARVOJEN MÄÄRITYS OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT KUNNITTAIN Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN VERTAILU KUNNITTAIN Rakennusten määrä, pinta-ala, arvot ja kuntoluokat kunnittain Korjausvelka ja perusparannustarve kunnittain Karkea kuntoprofiili kunnittain KORJAUSVELKA KUNNITTAIN JA KÄYTTÖTARKOITUKSITTAIN Hallinto/toimistorakennukset Koulut Päiväkodit Sosiaali- ja terveyspalvelurakennukset Kulttuuri ja kokoontumisrakennukset Teollisuus-, huolto-, varasto- ja maatilarakennukset Muut rakennukset JOHTOPÄÄTÖS ARVIOT JA LASKELMAT LAATI LISÄTIETOJA LIITTEET

3 1. RAKENNUSTEN ARVOT JA KÄSITTEET Trellum Consulting Oy on määritellyt Karhukuntien (Pori, Ulvila, Huittinen, Kokemäki, Nakkila, Harjavalta, Merikarvia, Luvia ja Pomarkku) omistuksessa olevien rakennusten arvot. Arvon määrityksen tavoitteena on tuottaa yhteismitallinen tieto kuntien omaisuuden arvosta, korjausvelasta sekä karkeista investointitarpeista sekä vertailla tuotettuja tunnuslukuja kuntien välillä. Rakennusten arvoja ja tässä tuotettuja omaisuuden tunnuslukuja voidaan käyttää omaisuuden hallinnan välineenä suunniteltaessa omaisuuteen kohdistuvia toimenpiteitä ja lisäksi määriteltyjä arvoja voidaan käyttää myös sisäisten pääomavuokrien määrityksen pohjana. Omaisuuden tunnusluvut lasketaan määriteltyjen arvojen pohjalta, jotka ovat jälleenhankinta-arvo arvo, joka kuvaa rakennuksen arviointihetken todennäköistä arvonlisäverotonta rakentamiskustannusta, mikäli rakennus rakennetaan samalla tontille samanlaisella varustuksella uudelleen ja tekninen arvo, puolestaan kuvaa rakennuksen todellista fyysisiin ominaisuuksia pohjautuvaa arvoa, kun jälleenhankinta-arvosta vähennetään iän, käytön ja käyttökelpoisuuden kulumisesta aiheutunut arvon alentuminen. Tekniseen arvoon vaikuttavat rakennukseen tehdyt investoinnit ja muut rakennuksen teknistä tasoa nostavat korjaukset. Tämän lisäksi tekniseen arvoon ja rakennuksen kulumiseen vaikuttaa rakennuksen kulumista ehkäisevä kiinteistönhoito ja rakennuksessa olevien tilojen käyttöaste. Teknisen ja jälleenhankinta-arvojen avulla voidaan laskea omaisuuden kuntoa kuvaavat tunnusluvut, jotka ovat korjausvelka, peruskorjaus- ja perusparannustarve. 2. KORJAUSVELKA, PERUSKORJAUS- JA PERUSPARANNUSTARVE Omaisuuden tunnusluvut eli korjausvelka, peruskorjaus- ja perusparannustarve lasketaan rakennuskohtaisesti määriteltyjen arvojen pohjalta nykykunnon ja määritellyn tavoitekunnon välisenä erotuksena. Teknisen ja jälleenhankinta-arvon välisenä suhteena saadaan rakennuksen kuntoluokka, joka kuvaa rakennuksen nykykuntoa suhteessa uuteen vastaavaan rakennukseen. Nykykunnon tarkastelun lisäksi tälle kuntoluokalle voidaan asettaa myös erilaisia tavoitteita halutusta lopputuloksesta riippuen. 3

4 Määritelmällisesti omaisuuden korjausvelka kuvaa sitä rahamäärää, joka rakennuksista on tingitty, jotta ne olisivat kohtuullisessa käyttökelpoisessa kunnossa. Korjausvelan laskennassa nykykunnon lähtö- ja tavoitetasona käytetään 75 % kuntoluokkaa. Kun rakennuksen kuntoluokka menee alle määritellyn tavoitetason (75 %), lasketaan kuinka paljon tekniseen arvoon ja nykykuntoon tulisi lisätä, jotta määritelty 75 % tavoitetaso saavutetaan. Tästä nykykunnon ja tavoitekunnon erotuksesta voidaan laskea ja määrittää yksittäisten rakennusten ja summaamalla rakennuskohtaiset korjausvelat yhteen saadaan laskettua koko omaisuuden korjausvelka. Peruskorjaus ja perusparannustarve lasketaan, kun rakennuksen nykykunto alittaa 6 % lähtötason. Tämän jälkeen lasketaan, kuinka paljon rahaa näihin rakennuksiin tulisi investoida, jotta rakennukset saataisiin alkuperäiseen (peruskorjaustarve) tai tämän päivän täysin uuden käyttötarkoitukseltaan vastaavan rakennuksen mukaiseen tavoitekuntoon (perusparannustarve). Peruskorjaustarve sisältää karkeasti fyysisen kulumisen johdosta tarvittavat investoinnit (tavoitekunto 9 %) ja perusparannustarve (tavoitekunto yleensä 12 %) fyysisen kulumisen lisäksi myös ajanmukaistamisen vaatimat investoinnit eli toiminnalliset muutokset, jolla rakennuksen taso nostetaan alkuperäistä tasoa korkeammaksi. Määriteltyjä tunnuslukuja voidaan tarkastella graafisesti, kun tarkastelulähtökohdaksi otetaan rakennuksen kuluminen sekä nykykunnon ja tavoitekunnon välinen suhde eli kuntoluokka. Kuva 1: Rakennuksen kuluminen ja kulumisen pohjalta määritellyt omaisuuden tunnusluvut 12 % Perusparannustarve Kuluminen = nykykunto Tekn./JHA = kuntoluokka 1 % 9 % 75 % 6 % 3 % Korjausvelka Peruskorjaustarve Peruskorjaus Korjausaste Kunnossapitotarve Peruskorjausikä ikä vuodet 4

5 Rakennuksen ajallista kulumista voidaan tarkastella rakennuksen kuntoluokan eli nykykunnon kehittymisen kautta (tekninen/jälleenhankinta-arvo). Uuden rakennuksen kuntoluokka ja nykykunto ovat lähtötilanteessa 1 % ja välittömästi valmistumisensa jälkeen rakennus alkaa kulua jolloin kuntoluokka ja nykykunto laskevat vuosittain. Kuviossa rakennuksen oletuskuluminen on 1,75 %, vuodessa ja kun rakennus saavuttaa 4 vuoden iän, on rakennuksesta jäljellä enää perustus- ja runkorakenteet, rakennuksen pitkäikäisimmät osat, joiden oletuskuluminen on,5 % vuodessa. Tähän rakennuksen elinkaareen (nykykunnon kehitys) voidaan hahmottaa kaksi ajallista ja laskennallisesti merkittävää kohtaa. Ensimmäinen merkittävä kohta saavutetaan rakennuksen ollessa 13 vuotta vanha, jolloin rakennuksen nykykunto saavuttaa 75 % kuntoluokan. Tämän kuntoluokan jälkeen rakennukseen muodostuu korjausvelkaa eli nykykunto alittaa korjausvelan tavoitetason, joka fyysisesti tämä näkyy vuotta vanhoissa rakennuksissa lisääntyneenä kunnossapitotarpeena. Toinen laskennallisesti merkittävä kohta saavutetaan 23 vuoden kohdalla, jolloin pelkkä kunnossapito ei rakennukseen enää riitä, vaan rakennus on peruskorjaus- /perusparannustarpeessa. Käytännössä peruskorjaus/perusparannusinvestointi toteutetaan noin 23 4 vuoden välillä, jolloin rakennuksen kuntoluokka on 3 6 %. Mitä myöhemmin investointi toteutetaan, sitä kalliimmaksi peruskorjaus/perusparannus yleensä tulee. Jos rakennus korjataan alkuperäistä tasoa vastaavaan kuntoon, voidaan puhua peruskorjaustarpeesta, jolloin peruskorjaustarve saadaan 6 % nykykunnon alittavista rakennuksista nostamalla ne 9 % tavoitetasoon. Perusparannuksessa rakennus puolestaan uudistetaan tämän päivän uuden vastaavan käyttötarkoituksen mukaisen rakennuksen kuntoon, jolloin toiminnallisten muutosten johdosta perusparannusinvestoinnin tavoitetaso (12 %) ylittää rakennuksen alkuperäisen rakentamiskustannustason. Perusparannustarve saadaan siis alle 6 % kuntoluokan rakennuksissa nykykunnon ja 12 % tavoitekunnon välisenä erotuksena. Investoinnin korjausaste saadaan, kun toteutunut investoinnin hinta suhteutetaan rakennusten jälleenhankinta-arvoon. Toiminnallisten muutosten johdosta korjausaste saattaa nousta huomattavan korkeaksikin, mutta silti investoinnin neliöhinta saattaa jäädä huomattavasti alle täysin uuden rakennuksen investointikustannusta. Jossain vaiheessa rakennus saattaa tulla niin huonoon kuntoon tai toiminnallisten muutosten tarve voi olla niin suuri, että vanhan korjaaminen ei kannata, jolloin vanha rakennus kannattaa purkaa ja uusi tarpeita vastaava rakennus rakentaa tilalle. 5

6 Omaisuuden tunnuslukujen laskennassa erittäin tärkeässä osassa ovat siis määritellyt rakennusten arvot, joista hintatietojen lisäksi saadaan siis tieto rakennuksen nykykunnosta, jolloin saadaan määriteltyä nykykunnon ja tavoitekunnon välinen ero, josta omaisuuden tunnusluvut lasketaan. Koko omaisuudessa rakennusten nykykuntojen perusteella voidaan muodostaa omaisuuden kuntoprofiili, jossa kuvataan rakennusten nykykunnon jakautumista eri kuntoluokkiin. Kuntoprofiilissa käytettäviä kuntoluokkia on viisi, joiden pohjalta nähdään, miten koko omaisuus on jakautunut erinomaisessa (>9 %), hyvässä (75 9 %), tyydyttävässä (6 75 %), välttävässä (5 6 %) ja huonossa kunnossa (< 5 %) oleviin rakennuksiin. 3. KARHUKUNTIEN OMISTAMIEN RAKENNUSTEN ARVOJEN MÄÄRITYS Kuntien omistamien rakennusten arvon määritys on suoritettu seuraavasti. Vanhemmissa rakennuksissa jälleenhankinta-arvojen laskennassa on käytetty osin Haahtela Talonrakennusten kustannustieto- kirjan käyttötarkoituskohtaisia jälleenhankinta-arvoja arvioituna rakennuskohtaisilla hanketekijöillä ja osin Trellum:ssa olevia tietoja uusien rakennusten investointi- ja rakentamiskustannuksista Suomen eri kaupungeissa. Uusimmassa investoinnissa jälleenhankinta-arvona käytettiin rakennuskustannusindeksillä korjattua investointikustannusta. Teknisen arvon laskennan lähtökohtana on rakennuksen kuluminen ja rakennuksen jakaminen kulumattomaan tai erittäin pitkäikäisiin rakennusosiin sekä kuluvaan osuuteen seuraavasti. =(3 % * JHA) + (7 % * (JHA/4)*(4-ikä)) Oletukset: 1) 3 % rakennuksesta arvosta on kulumatonta tai näiden rakennusosien pitoikä on huomattavan pitkä (noin 2 vuotta). Ns. kulumattomia rakennusosia ovat perustukset, runko ja vaippa. 2) 7 % rakennuksen arvosta on kuluvaa osuutta, jonka pitoikä on 4 vuotta, jolloin rakennuksen fyysinen kuluminen on 1,75 % vuodessa (muut rakenteet; oletus 1,75 % jha/vuosi) Teknisen arvon karkeana oletuksena käytetään siis 3 % kulumatonta ja 7 %, kuluvaa osuutta, jonka oletetaan kuluvan 4 vuodessa. Rakennuksen kuntoa nostavat investoinnit, joiden pitoiäksi yleensä oletetaan 2 tai 3 vuotta riippuen investoinnin laajuudesta. Oletusten avulla tuotettiin alustavat arvot, joita muutettiin rakennuksen 6

7 fyysisen katselmoinnin pohjalta. Kaikkiaan lähtötilanteessa rakennusten arvot muodostettiin kaikille Karhukuntien omistamille rakennuksille, mutta lopullisessa arvonmäärityksessä kaikkien rakennusten arvoja ei katselmoinnilla tarkistettu. Seuraavassa on taulukko kunnittain rakennusten alustavista arvoista sekä katselmoitujen rakennusten määristä kunnittain. Taulukko 1: Karhukuntien omaisuus sekä katselmoitujen rakennusten lukumäärä, pinta-ala, katselmointiajankohta sekä katselmointipäivien määrä Arvotiedot Katselmoitu Katselm. % as. lkm m2 lkm m2 % lkm %m2 Katselmointiajank. Katselm.päiviä 1 Pori % 94 % ja Ulvila % 96 % Huittinen % 1 % Kokemäki % 1 % Harjavalta % 1 % Nakkila % 1 % /2 7 Luvia % 1 % /2 8 Merikarvia % 1 % Pomarkku % 1 % yhteensä % 96 % 15 Rakennusten perustiedot saatiin kunnilta ja muilta osin rakennusten arvon määrityksen suoritti Trellum Consulting Oy. Aluksi rakennuksille määriteltiin siis jälleenhankinta-arvon huoneistoalakohtaiset neliöhinnat rakennuksen iän ja käyttötarkoituksen pohjalta ja tämän jälkeen saadun investointihistorian kautta määriteltiin rakennusten alustavat tekniset arvot, jotka tarkistettiin fyysisellä katselmoinnilla, joka suoritettiin loka-marraskuun aikana. Rakennusten arvot määriteltiin katselmointihetken hintatasoon, jolloin omaisuuden tunnusluvut kuvaavat tilannetta syksyllä 212. Raportissa on seuraavaksi kuvattu kunnittain yhteenveto rakennusten arvoista, korjausvelasta sekä peruskorjaus- ja perusparannustarpeesta sekä kuvattu omaisuuden kuntoprofiili eli rakennusten jakautuminen eri kuntoluokkiin sekä edelleen tunnusluvut on kuvattu käyttötarkoituksittain. Kuntakohtaisen tarkastelun jälkeen tuotettuja arvoja sekä tunnuslukuja on vertailtu kunnittain sekä kunnittain ja käyttötarkoituksittain. Lopussa on yhteenveto ja johtopäätökset kuntakohtaisesta vertailusta. Liitteissä on kuntakohtaiset arvot ja omaisuuden tunnusluvut. 7

8 4. OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT KUNNITTAIN 4.1 Pori Taulukko 2: Porin kaupungin omistamien rakennusten arvotietojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 212 lukumäärä 729 pinta-ala /m2 JHA Tekn. arvo Kuntoluokka 73,5 % Kuluminen, /m2/kk ,78 Kuluminen %/jha 1,75 % Kvelka 75% Peruskorjaustarve <6% talot Tavoite 9% Perusparannustarve <6 % talot Tavoite 12 % Taulukko 3: Rakennusten kuntoprofiili (lkm, m2, %) Trellum kuntoprofiili 212 Rakennuskannan kuntoprofiili 212 Kunto Tilojen lkm Pinta-ala keskim.m2 %/kpl %/m2 < 5 % ,4 % 4,3 % 5 % - 6 % ,1 % 5,8 % 6 % - 75 % ,9 % 4,3 % 75 % - 9 % ,8 % 45,7 % > 9% ,8 % 4, % Yhteensä , % 1, % Kuva 2: Rakennusten kuntoprofiili pinta-aloittain (m2) 25 Pinta-ala < 5 % 5 % - 6 % 6 % - 75 % 75 % - 9 % > 9% 8

9 Taulukko 4: Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain JHA TeknA Korjausvelka Perusparannustarve Käyttötarkoitus lkm m2 % m2 /m2 /m2 kla /m2 /m2 Toimisto ,3 % % Koulu ,3 % % Päiväkoti ,3 % % Liikunta ,9 % % Kulttuuri/kokoont ,8 % % Sote ,5 % % Teol./var./huol/maatila ,3 % % Asunnot ,6 % % Liiketila ,7 % % Leirintä/majoitus ,1 % % Oppilaitokset , % % Muu ,1 % % Yhteensä , % % Kuva 3: Rakennusten arvotietojen neliöhinnat käyttötarkoituksittain ( /m2) 2 5 Rakennusten arvot /m JHA TeknA 5 Kuva 4: Käyttötarkoituskohtaiset kuntoluokat 9 % Kuntoluokat % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % kla 2 % 1 % % 9

10 Kuva 5: Korjausvelka käyttötarkoituksittain ( /m2) 25 Korjausvelka /m /m2 5 - Tsto Koulu Pvk Liik. Kultt. Sote T/V As. Liiket. L/M Opp Muu /m milj. 5,94 7,4,85 4,2 1,65 5,34 7,24 4,5,38 1,6 1,43 3,1 m Kuva 6: Perusparannustarve käyttötarkoituksittain ( /m2) Perusparannustarve /m /m2 1 Tsto Koulu Pvk Liik. Kultt. Sote T/V As. Liiket. L/M Opp Muu /m milj. 8,95 3,38,51 7,33 1,74 2,41 15,99 6,83,41 2,71,37 6,17 m Kuva 7: Karkea kuntoprofiili käyttötarkoituksittain (KLA m2 %) 1

11 4.2 Ulvila Taulukko 5: Ulvilan kaupungin omistamien rakennusten arvotietojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 212 lukumäärä 52 pinta-ala /m2 JHA Tekn. arvo Kuntoluokka 81,3 % Kuluminen, /m2/kk ,96 Kuluminen %/jha 1,75 % Kvelka 75% Peruskorjaustarve <6% talot Tavoite 9% 2 74 Perusparannustarve <6 % talot Tavoite 12 % Taulukko 6: Rakennusten kuntoprofiili (lkm, m2, %) Trellum kuntoprofiili 212 Rakennuskannan kuntoprofiili 212 Kunto Tilojen lkm Pinta-ala keskim.m2 %/kpl %/m2 < 5 %, %, % 5 % - 6 % ,9 %,1 % 6 % - 75 % ,8 % 22, % 75 % - 9 % ,6 % 58,9 % > 9% ,7 % 19, % Yhteensä , % 1, % Kuva 8: Rakennusten kuntoprofiili pinta-aloittain (m2) Pinta-ala < 5 % 5 % - 6 % 6 % - 75 % 75 % - 9 % > 9% 11

12 Taulukko 8: Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain JHA TeknA Korjausvelka Perusparannustarve Käyttötarkoitus lkm m2 % m2 /m2 /m2 kla /m2 /m2 Toimisto ,5 % % - Koulu ,5 % % Päiväkoti ,8 % % Liikunta ,4 % % - Kulttuuri/kokoont ,5 % % Sote ,7 % % Teol./var./huol/maatila ,4 % % Asunnot ,3 % % Liiketila Leirintä/majoitus 3 186,4 % % - Oppilaitokset Muu 1 292,6 % % Yhteensä , % % Kuva 9: Rakennusten arvotietojen neliöhinnat käyttötarkoituksittain ( /m2) 3 Rakennusten arvot /m JHA TeknA 1 5 Kuva 1: Käyttötarkoituskohtaiset kuntoluokat 1 % Kuntoluokat % 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % kla 3 % 2 % 1 % % 12

13 Kuva 11: Korjausvelka käyttötarkoituksittain ( /m2) Korjausvelka /m /m Tsto Koulu Pvk Liik. Kultt. Sote T/V As. Liiket. L/M Opp Muu /m milj. -,31,13 -,37,12,21, ,2 m Kuva 12: Perusparannustarve käyttötarkoituksittain ( /m2) Perusparannustarve /m /m Tsto Koulu Pvk Liik. Kultt. Sote T/V As. Liiket. L/M Opp Muu /m2 16 milj , m Kuva 13: Karkea kuntoprofiili käyttötarkoituksittain (KLA m2 %) 13

14 4.3 Huittinen Taulukko 9: Huittisten kaupungin rakennusten arvotietojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 212 lukumäärä 8 pinta-ala /m2 JHA Tekn. arvo Kuntoluokka 72,1 % Kuluminen, /m2/kk ,89 Kuluminen %/jha 1,75 % Kvelka 75% Peruskorjaustarve <6% talot Tavoite 9% Perusparannustarve <6 % talot Tavoite 12 % Taulukko 1: Rakennusten kuntoprofiili (lkm, m2, %) Trellum kuntoprofiili 212 Rakennuskannan kuntoprofiili 212 Kunto Tilojen lkm Pinta-ala keskim.m2 %/kpl %/m2 < 5 % ,3 % 7,5 % 5 % - 6 % ,3 % 7,1 % 6 % - 75 % ,8 % 5,6 % 75 % - 9 % ,5 % 24,7 % > 9% ,3 % 1,1 % Yhteensä , % 1, % Kuva 14: Rakennusten kuntoprofiili pinta-aloittain (m2) Pinta-ala < 5 % 5 % - 6 % 6 % - 75 % 75 % - 9 % > 9% 14

15 Taulukko 11: Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain JHA TeknA Korjausvelka Perusparannustarve Käyttötarkoitus lkm m2 % m2 /m2 /m2 kla /m2 /m2 Toimisto ,9 % % Koulu ,8 % % Päiväkoti ,1 % % Liikunta ,7 % % Kulttuuri/kokoont ,6 % % Sote ,4 % % Teol./var./huol/maatila ,6 % % Asunnot ,6 % % Liiketila Leirintä/majoitus Oppilaitokset Muu 4 143,2 % % Yhteensä , % % Kuva 15: Rakennusten arvotietojen neliöhinnat käyttötarkoituksittain ( /m2) 2 5 Rakennusten arvot /m JHA TeknA 5 Kuva 16: Käyttötarkoituskohtaiset kuntoluokat 9 % Kuntoluokat % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % kla 2 % 1 % % 15

16 Kuva 17: Korjausvelka käyttötarkoituksittain ( /m2) Korjausvelka /m /m2 5 - Tsto Koulu Pvk Liik. Kultt. Sote T/V As. Liiket. L/M Opp Muu /m milj.,49,95,4,23,47 2,1 3,5, ,4 m Kuva 18: Perusparannustarve käyttötarkoituksittain ( /m2) Perusparannustarve /m /m2 2 1 Tsto Koulu Pvk Liik. Kultt. Sote T/V As. Liiket. L/M Opp Muu /m milj., ,83,57 7,67 1, ,12 m Kuva 19: Karkea kuntoprofiili käyttötarkoituksittain (KLA m2 %) 16

17 4.4 Kokemäki Taulukko 12: Kokemäen kaupungin rakennusten arvotietojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 212 lukumäärä 55 pinta-ala 4 48 /m2 JHA Tekn. arvo Kuntoluokka 72,4 % Kuluminen, /m2/kk ,61 Kuluminen %/jha 1,75 % Kvelka 75% Peruskorjaustarve <6% talot Tavoite 9% Perusparannustarve <6 % talot Tavoite 12 % Taulukko 13: Rakennusten kuntoprofiili (lkm, m2, %) Trellum kuntoprofiili 212 Rakennuskannan kuntoprofiili 212 Kunto Tilojen lkm Pinta-ala keskim.m2 %/kpl %/m2 < 5 % ,5 %,9 % 5 % - 6 % ,4 % 14,4 % 6 % - 75 % ,6 % 31,9 % 75 % - 9 % ,9 % 52, % > 9% ,6 %,9 % Yhteensä , % 1, % Kuva 2: Rakennusten kuntoprofiili pinta-aloittain (m2) 25 Pinta-ala < 5 % 5 % - 6 % 6 % - 75 % 75 % - 9 % > 9% 17

18 Taulukko 14: Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain JHA TeknA Korjausvelka Perusparannustarve Käyttötarkoitus lkm m2 % m2 /m2 /m2 kla /m2 /m2 Toimisto ,2 % % Koulu ,8 % % Päiväkoti ,4 % % Liikunta , % % - Kulttuuri/kokoont ,7 % % Sote ,9 % % Teol./var./huol/maatila ,2 % % Asunnot ,2 % % Liiketila Leirintä/majoitus Oppilaitokset Muu ,7 % % Yhteensä , % % Kuva 21: Rakennusten arvotietojen neliöhinnat käyttötarkoituksittain ( /m2) 3 5 Rakennusten arvot /m JHA TeknA 1 5 Kuva 22: Käyttötarkoituskohtaiset kuntoluokat 9 % Kuntoluokat % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % kla 2 % 1 % % 18

19 Kuva 23: Korjausvelka käyttötarkoituksittain ( /m2) Korjausvelka /m /m2 5 - Tsto Koulu Pvk Liik. Kultt. Sote T/V As. Liiket. L/M Opp Muu /m milj.,7 2,17,15 -,4,94,29, ,3 m Kuva 24: Perusparannustarve käyttötarkoituksittain ( /m2) Perusparannustarve /m /m Tsto Koulu Pvk Liik. Kultt. Sote T/V As. Liiket. L/M Opp Muu /m milj. - 4,92 - -,91,38,38, m Kuva 25: Karkea kuntoprofiili käyttötarkoituksittain (KLA m2 %) 19

20 4.5 Harjavalta Taulukko 15: Harjavallan kaupungin rakennusten arvotietojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 212 lukumäärä 45 pinta-ala /m2 JHA Tekn. arvo Kuntoluokka 73,5 % Kuluminen, /m2/kk ,88 Kuluminen %/jha 1,75 % Kvelka 75% Peruskorjaustarve <6% talot Tavoite 9% Perusparannustarve <6 % talot Tavoite 12 % Taulukko 16: Rakennusten kuntoprofiili (lkm, m2, %) Trellum kuntoprofiili 212 Rakennuskannan kuntoprofiili 212 Kunto Tilojen lkm Pinta-ala keskim.m2 %/kpl %/m2 < 5 % ,2 % 5,8 % 5 % - 6 % ,4 % 2,6 % 6 % - 75 % ,1 % 5,7 % 75 % - 9 % ,4 % 4,2 % > 9% ,8 %,7 % Yhteensä , % 1, % Kuva 26: Rakennusten kuntoprofiili pinta-aloittain (m2) 25 Pinta-ala < 5 % 5 % - 6 % 6 % - 75 % 75 % - 9 % > 9% 2

21 Taulukko 17: Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain JHA TeknA Korjausvelka Perusparannustarve Käyttötarkoitus lkm m2 % m2 /m2 /m2 kla /m2 /m2 Toimisto , % % Koulu ,5 % % Päiväkoti ,4 % % Liikunta Kulttuuri/kokoont ,4 % % Sote ,8 % % Teol./var./huol/maatila ,3 % % Asunnot ,2 % % Liiketila 1 128,3 % % Leirintä/majoitus 8 191,5 % % Oppilaitokset Muu 2 238,6 % % Yhteensä , % % Kuva 27: Rakennusten arvotietojen neliöhinnat käyttötarkoituksittain ( /m2) 2 5 Rakennusten arvot /m JHA TeknA 5 Kuva 28: Käyttötarkoituskohtaiset kuntoluokat 1 % Kuntoluokat % 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % kla 3 % 2 % 1 % % 21

22 Kuva 29: Korjausvelka käyttötarkoituksittain ( /m2) Korjausvelka /m /m Tsto Koulu Pvk Liik. Kultt. Sote T/V As. Liiket. L/M Opp Muu /m milj.,39 1,78,13 -,24,9,57,3,2,2 -,1 m Kuva 3: Perusparannustarve käyttötarkoituksittain ( /m2) Perusparannustarve /m /m2 5 Tsto Koulu Pvk Liik. Kultt. Sote T/V As. Liiket. L/M Opp Muu /m milj. - 3, ,91 - -,6 - - m Kuva 31: Karkea kuntoprofiili käyttötarkoituksittain (KLA m2 %) 22

23 4.6 Nakkila Taulukko 18: Nakkilan kunnan rakennusten arvotietojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 212 lukumäärä 26 pinta-ala /m2 JHA Tekn. arvo Kuntoluokka 72,5 % Kuluminen, /m2/kk ,76 Kuluminen %/jha 1,75 % Kvelka 75% Peruskorjaustarve <6% talot Tavoite 9% Perusparannustarve <6 % talot Tavoite 12 % Taulukko 19: Rakennusten kuntoprofiili (lkm, m2, %) Trellum kuntoprofiili 212 Rakennuskannan kuntoprofiili 212 Kunto Tilojen lkm Pinta-ala keskim.m2 %/kpl %/m2 < 5 %, %, % 5 % - 6 % ,4 % 3,2 % 6 % - 75 % ,8 % 45,7 % 75 % - 9 % ,9 % 5,7 % > 9% 1 1 3,8 %,4 % Yhteensä , % 1, % Kuva 32: Rakennusten kuntoprofiili pinta-aloittain (m2) 12 Pinta-ala < 5 % 5 % - 6 % 6 % - 75 % 75 % - 9 % > 9% 23

24 Taulukko 2: Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain JHA TeknA Korjausvelka Perusparannustarve Käyttötarkoitus lkm m2 % m2 /m2 /m2 kla /m2 /m2 Toimisto ,4 % % Koulu ,4 % % Päiväkoti ,7 % % Liikunta ,5 % % Kulttuuri/kokoont. Sote ,8 % % Teol./var./huol/maatila , % % Asunnot ,9 % % - Liiketila Leirintä/majoitus Oppilaitokset Muu ,2 % % - Yhteensä , % % Kuva 33: Rakennusten arvotietojen neliöhinnat käyttötarkoituksittain ( /m2) 3 5 Rakennusten arvot /m JHA TeknA 1 5 Kuva 34: Käyttötarkoituskohtaiset kuntoluokat 9 % Kuntoluokat % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % kla 2 % 1 % % 24

25 Kuva 35: Korjausvelka käyttötarkoituksittain ( /m2) Korjausvelka /m /m Tsto Koulu Pvk Liik. Kultt. Sote T/V As. Liiket. L/M Opp Muu /m milj.,7,47,5,57 -,12, m Kuva 36: Perusparannustarve käyttötarkoituksittain ( /m2) Perusparannustarve /m /m2 2 Tsto Koulu Pvk Liik. Kultt. Sote T/V As. Liiket. L/M Opp Muu /m milj. -, , m Kuva 37: Karkea kuntoprofiili käyttötarkoituksittain (KLA m2 %) 25

26 4.7 Luvia Taulukko 21: Luvian kunnan rakennusten arvotietojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 212 lukumäärä 32 pinta-ala /m2 JHA Tekn. arvo Kuntoluokka 77,2 % Kuluminen, /m2/kk ,9 Kuluminen %/jha 1,75 % Kvelka 75% Peruskorjaustarve <6% talot Tavoite 9% Perusparannustarve <6 % talot Tavoite 12 % Taulukko 22: Rakennusten kuntoprofiili (lkm, m2, %) Trellum kuntoprofiili 212 Rakennuskannan kuntoprofiili 212 Kunto Tilojen lkm Pinta-ala keskim.m2 %/kpl %/m2 < 5 % ,1 % 3,2 % 5 % - 6 %, %, % 6 % - 75 % ,6 % 56,5 % 75 % - 9 % ,8 % 23,1 % > 9% ,5 % 17,2 % Yhteensä , % 1, % Kuva 38: Rakennusten kuntoprofiili pinta-aloittain (m2) Pinta-ala < 5 % 5 % - 6 % 6 % - 75 % 75 % - 9 % > 9% 26

27 Taulukko 23: Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain JHA TeknA Korjausvelka Perusparannustarve Käyttötarkoitus lkm m2 % m2 /m2 /m2 kla /m2 /m2 Toimisto ,3 % % Koulu ,6 % % Päiväkoti ,5 % % Liikunta Kulttuuri/kokoont ,3 % % Sote , % % Teol./var./huol/maatila ,4 % % Asunnot ,5 % % Liiketila Leirintä/majoitus Oppilaitokset Muu ,4 % % Yhteensä , % % Kuva 39: Rakennusten arvotietojen neliöhinnat käyttötarkoituksittain ( /m2) 2 5 Rakennusten arvot /m JHA TeknA 5 Kuva 4: Käyttötarkoituskohtaiset kuntoluokat 1 % Kuntoluokat % 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % kla 3 % 2 % 1 % % 27

28 Kuva 41: Korjausvelka käyttötarkoituksittain ( /m2) Korjausvelka /m /m Tsto Koulu Pvk Liik. Kultt. Sote T/V As. Liiket. L/M Opp Muu /m milj.,2,37,3 -,6,9,6, , m Kuva 42: Perusparannustarve käyttötarkoituksittain ( /m2) Perusparannustarve /m /m Tsto Koulu Pvk Liik. Kultt. Sote T/V As. Liiket. L/M Opp Muu /m2 122 milj. -, m Kuva 43: Karkea kuntoprofiili käyttötarkoituksittain (KLA m2 %) 28

29 4.8 Merikarvia Taulukko 24: Merikarvian kunnan rakennusten arvotietojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 212 lukumäärä 87 pinta-ala /m2 JHA Tekn. arvo Kuntoluokka 73,5 % Kuluminen, /m2/kk ,8 Kuluminen %/jha 1,75 % Kvelka 75% Peruskorjaustarve <6% talot Tavoite 9% Perusparannustarve <6 % talot Tavoite 12 % Taulukko 25: Rakennusten kuntoprofiili (lkm, m2, %) Trellum kuntoprofiili 212 Rakennuskannan kuntoprofiili 212 Kunto Tilojen lkm Pinta-ala keskim.m2 %/kpl %/m2 < 5 % ,7 % 1,1 % 5 % - 6 % ,6 % 5, % 6 % - 75 % ,4 % 59,8 % 75 % - 9 % ,9 % 32, % > 9% ,3 % 2,1 % Yhteensä , % 1, % Kuva 44: Rakennusten kuntoprofiili pinta-aloittain (m2) Pinta-ala < 5 % 5 % - 6 % 6 % - 75 % 75 % - 9 % > 9% 29

30 Taulukko 26: Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain JHA TeknA Korjausvelka Perusparannustarve Käyttötarkoitus lkm m2 % m2 /m2 /m2 kla /m2 /m2 Toimisto ,5 % % Koulu ,2 % % Päiväkoti ,6 % % - Liikunta ,1 % % - Kulttuuri/kokoont , % % Sote ,4 % % Teol./var./huol/maatila ,8 % % Asunnot ,4 % % - Liiketila Leirintä/majoitus ,6 % % Oppilaitokset Muu 5 157,3 % % Yhteensä , % % Kuva 45: Rakennusten arvotietojen neliöhinnat käyttötarkoituksittain ( /m2) 2 5 Rakennusten arvot /m JHA TeknA 5 Kuva 46: Käyttötarkoituskohtaiset kuntoluokat 9 % Kuntoluokat % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % kla 2 % 1 % % 3

31 Kuva 47: Korjausvelka käyttötarkoituksittain ( /m2) Korjausvelka /m /m2 2 - Tsto Koulu Pvk Liik. Kultt. Sote T/V As. Liiket. L/M Opp Muu /m milj.,7,27 - -,16,41 1,55 - -,2 -,2 m Kuva 48: Perusparannustarve käyttötarkoituksittain ( /m2) Perusparannustarve /m /m Tsto Koulu Pvk Liik. Kultt. Sote T/V As. Liiket. L/M Opp Muu /m milj. -,29 - -,21,34,9 - -,1 -,3 m Kuva 49: Karkea kuntoprofiili käyttötarkoituksittain (KLA m2 %) 31

32 4.9 Pomarkku Taulukko 27: Pomarkun kunnan rakennusten arvotietojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 212 lukumäärä 32 pinta-ala /m2 JHA Tekn. arvo Kuntoluokka 74,8 % Kuluminen, /m2/kk ,8 Kuluminen %/jha 1,75 % Kvelka 75% Peruskorjaustarve <6% talot Tavoite 9% Perusparannustarve <6 % talot Tavoite 12 % Taulukko 28: Rakennusten kuntoprofiili (lkm, m2, %) Trellum kuntoprofiili 212 Rakennuskannan kuntoprofiili 212 Kunto Tilojen lkm Pinta-ala keskim.m2 %/kpl %/m2 < 5 % ,1 % 3,4 % 5 % - 6 % ,4 % 2,6 % 6 % - 75 % ,1 % 43,2 % 75 % - 9 % ,3 % 48,3 % > 9% ,1 % 2,4 % Yhteensä , % 1, % Kuva 5: Rakennusten kuntoprofiili pinta-aloittain (m2) Pinta-ala < 5 % 5 % - 6 % 6 % - 75 % 75 % - 9 % > 9% 32

33 Taulukko 29: Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain JHA TeknA Korjausvelka Perusparannustarve Käyttötarkoitus lkm m2 % m2 /m2 /m2 kla /m2 /m2 Toimisto ,4 % % - Koulu ,7 % % Päiväkoti ,5 % % Liikunta Kulttuuri/kokoont ,8 % % Sote ,1 % % Teol./var./huol/maatila ,2 % % Asunnot ,1 % % Liiketila , % % Leirintä/majoitus ,6 % % Oppilaitokset Muu ,6 % % Yhteensä , % % Kuva 51: Rakennusten arvotietojen neliöhinnat käyttötarkoituksittain ( /m2) 2 5 Rakennusten arvot /m JHA TeknA 5 Kuva 52: Käyttötarkoituskohtaiset kuntoluokat 9 % Kuntoluokat % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % kla 2 % 1 % % 33

34 Kuva 53: Korjausvelka käyttötarkoituksittain ( /m2) Korjausvelka /m /m2 5 - Tsto Koulu Pvk Liik. Kultt. Sote T/V As. Liiket. L/M Opp Muu /m milj. -,9,5 -,7,7,7,47,1,8 -,8 m Kuva 54: Perusparannustarve käyttötarkoituksittain ( /m2) Perusparannustarve /m /m Tsto Koulu Pvk Liik. Kultt. Sote T/V As. Liiket. L/M Opp Muu /m milj ,82 -,4 -,22 m Kuva 55: Karkea kuntoprofiili käyttötarkoituksittain (KLA m2 %) 34

35 5. OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN VERTAILU KUNNITTAIN 5.1 Rakennusten määrä, pinta-ala, arvot ja kuntoluokat kunnittain Taulukko 3: Omaisuuden määrä kunnittain Suhteelliset osuudet Kunta as. lkm m2 m2 / as as % lkm % m2 % Pori ,6 6 % 64 % 62 % Ulvila ,9 1 % 5 % 7 % Huittinen ,78 8 % 7 % 8 % Kokemäki ,6 6 % 5 % 5 % Harjavalta ,29 5 % 4 % 5 % Nakkila ,85 4 % 2 % 3 % Luvia ,26 2 % 3 % 1 % Merikarvia ,83 2 % 8 % 6 % Pomarkku ,71 2 % 3 % 2 % yhteensä ,49 1 % 1 % 1 % Kuva 56: Asukkaisiin suhteutetun omaisuuden määrän vertailu kunnittain 16, 14, 12, 1, 8, Omaisuuden määrä m2 / asukas 6, 4, m2 / as 2,, 35

36 Taulukko 31: Omaisuuden tunnusluvut kunnittain Kunta lkm m2 JHA /m2 JHA Kul. TeknA TeknA /m2 Kla 1 Pori % 2 Ulvila % 3 Huittinen % 4 Kokemäki % 5 Harjavalta % 6 Nakkila % 7 Luvia % 8 Merikarvia % 9 Pomarkku % yhteensä % Kuva 57: Rakennusten arvojen neliöhintojen vertailu kunnittain 2 5 Rakennusten arvot /m JHA TeknA 5 Kuva 58: Omaisuuden kuntoluokan vertailu kunnittain 82 % 8 % 78 % 76 % 74 % Kuntoluokat % 72 % Kla 7 % 68 % 66 % 36

37 5.2 Korjausvelka ja perusparannustarve kunnittain Taulukko 32: Omaisuuden korjausvelka ja perusparannustarve kunnittain Korjauvelka Perusparannustarve Kunta lkm m2 /m2 /m2 1 Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku yhteensä Kuva 59: Korjausvelan vertailu kunnittain Korjausvelka /m2 6 /m Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku /m milj. 42,64 1,19 7,87 4,16 3,29 1,39,7 2,51,98 m Kuva 6: Perusparannustarpeen vertailu kunnittain Perusparannustarve /m2 8 6 /m Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku /m milj. 56,81,4 1,44 6,79 4,7,7,47 1,77 1,7 m

38 Taulukko 33: Omaisuuden korjausvelka ja perusparannustarve suhteutettuna kunnan asukasmäärään Korjauvelka Perusparannustarve Kunta as. /as /as 1 Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku yhteensä Kuva 61: Korjausvelka suhteessa asukaslukuun kunnittain Korjausvelka /asukas 3 /as Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku /as milj. 42,64 1,19 7,87 4,16 3,29 1,39,7 2,51,98 as Kuva 62: Perusparannustarve suhteessa asukaslukuun kunnittain Perusparannustarve /asukas /as Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku /as milj. 56,81,4 1,44 6,79 4,7,7,47 1,77 1,7 as

39 5.3 Karkea kuntoprofiili kunnittain Taulukko 34: Omaisuuden karkeat kuntoprofiilit kunnittain Kuntoluokka rak.lkm Kuntoluokka m2 Kunta <6% 6-75% > 75% <6% 6-75% > 75% 1 Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku yhteensä Kuva 63: Karkea kuntoprofiilin vertailu kunnittain (rak.lkm) Kuva 64: Karkea kuntoprofiilin vertailu kunnittain (m2) 39

40 6. KORJAUSVELKA KUNNITTAIN JA KÄYTTÖTARKOITUKSITTAIN 6.1 Hallinto/toimistorakennukset Taulukko 35: Toimistorakennusten tunnusluvut kunnittain Toimisto m2 JHA TeknA Korjausvelka Perusparannustarve Kuntoprofiili m2 % Kunta lkm m2 % /m2 /m2 kla /m2 /m2 <6% 6-75% >75% Pori % % % 36 % 49 % Ulvila % % % % 1 % Huittinen % % % 98 % % Kokemäki % % % 11 % 89 % Harjavalta % % % 74 % 26 % Nakkila % % % 1 % % Luvia % % % 1 % % Merikarvia % % % 14 % 86 % Pomarkku % % % % 1 % Yhteensä % % % 39 % 52 % Kuva 65: Toimistorakennusten kuntoluokat ja kuntoprofiilit kunnittain Kuva 66: Toimistorakennusten korjausvelka ja perusparannustarve kunnittain Korjausvelka /m2 Perusparannustarve /m /m /m Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku /m Milj. 5,94 -,49,7,39,7,2,7-5 Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku /m Milj. 8,95 -,

41 6.2 Koulut Taulukko 36: Koulurakennusten tunnusluvut kunnittain Koulu m2 JHA TeknA Korjausvelka Perusparannustarve Kuntoprofiili m2 % Kunta lkm m2 % /m2 /m2 kla /m2 /m2 <6% 6-75% >75% Pori % % % 54 % 43 % Ulvila % % % 17 % 83 % Huittinen % % % 35 % 65 % Kokemäki % % % 29 % 46 % Harjavalta % % % 32 % 56 % Nakkila % % % 66 % 3 % Luvia % % % 64 % 27 % Merikarvia % % % 57 % 39 % Pomarkku % % % 17 % 83 % Yhteensä % % % 44 % 51 % Kuva 67: Koulurakennusten kuntoluokat ja kuntoprofiilit kunnittain Kuva 68: Koulurakennusten korjausvelka ja perusparannustarve kunnittain 15 Korjausvelka /m2 35 Perusparannustarve /m /m /m Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku /m Milj. 7,4,31,95 2,17 1,78,47,37,27,9 Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku /m Milj. 3, ,92 3,1,61,47,29-41

42 6.3 Päiväkodit Taulukko 37: Päiväkotirakennusten tunnusluvut kunnittain Päiväkoti m2 JHA TeknA Korjausvelka Perusparannustarve Kuntoprofiili m2 % Kunta lkm m2 % /m2 /m2 kla /m2 /m2 <6% 6-75% >75% Pori % % % 56 % 42 % Ulvila % % % 68 % 32 % Huittinen % % % 7 % 3 % Kokemäki % % % 69 % 31 % Harjavalta % % % 1 % % Nakkila % % % 1 % % Luvia % % % 22 % 78 % Merikarvia % % % % 1 % Pomarkku % % % 1 % % Yhteensä % % % 59 % 4 % Kuva 69: Päiväkotirakennusten kuntoluokat ja kuntoprofiilit kunnittain Kuva 7: Päiväkotirakennusten korjausvelka ja perusparannustarve kunnittain Korjausvelka /m2 Perusparannustarve /m /m /m Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku /m Milj.,85,13,4,15,13,5,3 -,5 Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku /m2 33 Milj.,

43 6.4 Sosiaali- ja terveyspalvelurakennukset Taulukko 38: Sosiaali- ja terveysrakennusten tunnusluvut kunnittain Sote m2 JHA TeknA Korjausvelka Perusparannustarve Kuntoprofiili m2 % Kunta lkm m2 % /m2 /m2 kla /m2 /m2 <6% 6-75% >75% Pori % % % 52 % 45 % Ulvila % % % 2 % 8 % Huittinen % % % 46 % 51 % Kokemäki % % % 48 % 48 % Harjavalta % % % 1 % % Nakkila % % % 1 % % Luvia % % % 22 % 78 % Merikarvia % % % 51 % 44 % Pomarkku % % % 61 % 39 % Yhteensä % % % 51 % 47 % Kuva 71: Sosiaali- ja terveysrakennusten kuntoluokat ja kuntoprofiilit kunnittain Kuva 72: Sosiaali- ja terveysrakennusten korjausvelka ja perusparannustarve kunnittain 15 Korjausvelka /m2 8 Perusparannustarve /m /m /m Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku /m Milj. 5,34,12 2,1,94,9,12,9,41,7 Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku /m Milj. 2,41 -,57, ,34-43

44 6.5 Kulttuuri ja kokoontumisrakennukset Taulukko 39: Kulttuuri- ja kokoontumisrakennusten tunnusluvut kunnittain Kulttuuri m2 JHA TeknA Korjausvelka Perusparannustarve Kuntoprofiili m2 % Kunta lkm m2 % /m2 /m2 kla /m2 /m2 <6% 6-75% >75% Pori % % % 28 % 67 % Ulvila % % % 37 % 63 % Huittinen % % % 69 % 25 % Kokemäki % % % 33 % 39 % Harjavalta % % % 3 % 7 % Nakkila Luvia % % % 38 % 62 % Merikarvia % % % 65 % 19 % Pomarkku % % % 79 % 21 % Yhteensä % % % 37 % 58 % Kuva 73: Kulttuuri- ja kokoontumisrakennusten kuntoluokat ja kuntoprofiilit kunnittain Kuva 74: Kulttuuri- ja kokoontumisrakennusten korjausvelka ja perusparannustarve kunnittain Korjausvelka /m2 Perusparannustarve /m /m /m Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku /m Milj. 1,65,37,47,4,24 -,6,16,7 Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku /m Milj. 1,74 -,83, ,21-44

45 6.6 Teollisuus-, huolto-, varasto- ja maatilarakennukset Taulukko 4: Tuotannollisten- ja varastorakennusten tunnusluvut kunnittain Tuotanto m2 JHA TeknA Korjausvelka Perusparannustarve Kuntoprofiili m2 % Kunta lkm m2 % /m2 /m2 kla /m2 /m2 <6% 6-75% >75% Pori % % % 41 % 22 % Ulvila % % % 97 % % Huittinen % % % 36 % % Kokemäki % % % 5 % 38 % Harjavalta % % % 76 % % Nakkila % % % 44 % 48 % Luvia % % % 1 % % Merikarvia % % % 8 % 12 % Pomarkku % % % 71 % 29 % Yhteensä % % % 54 % 18 % Kuva 75: Tuotannollisten ja varastorakennusten kuntoluokat ja kuntoprofiilit kunnittain Kuva 76: Tuotannollisten ja varastorakennusten korjausvelka ja perusparannustarve kunnittain 3 Korjausvelka /m2 Perusparannustarve /m /m /m2 5 1 Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku /m Milj. 7,24,21 3,5,29,57,11,6 1,55,7 Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku /m Milj. 15,99,4 7,67,38,91,9 -,9-45

46 6.7 Muut rakennukset Taulukko 41: Muiden rakennusten tunnusluvut kunnittain Muut m2 JHA TeknA Korjausvelka Perusparannustarve Kuntoprofiili m2 % Kunta lkm m2 % /m2 /m2 kla /m2 /m2 <6% 6-75% >75% Pori % % % 43 % 47 % Ulvila % % % 13 % 87 % Huittinen % % % 62 % 12 % Kokemäki % % % 26 % 65 % Harjavalta % % % 78 % 18 % Nakkila % % % 86 % 14 % Luvia % % % 8 % 2 % Merikarvia % % % 7 % 92 % Pomarkku % % % 87 % 4 % Yhteensä % % % 43 % 47 % Kuva 77: Muiden rakennusten kuntoluokat ja kuntoprofiilit kunnittain Kuva 78: Muiden rakennusten korjausvelka ja perusparannustarve kunnittain Korjausvelka /m /m Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku /m Milj. 1,65,37,47,4,24 -,6,16,7 Perusparannustarve /m /m Pori Ulvila Huittinen Kokemäki Harjavalta Nakkila Luvia Merikarvia Pomarkku /m Milj. 23,82-1,22,2,6 - -,3 1,7 46

47 7. JOHTOPÄÄTÖS Trellum Consulting Oy on määritellyt Karhukuntien omistamien rakennusten arvot vuoden 212 hintatasoon ja arvonmäärityksen pohjaksi rakennukset katselmoitiin loka-marraskuussa 212. Kaikkiaan nyt tehdyssä tarkastelussa ja vertailussa oli yhdeksän kunnan rakennusta, joiden pinta-ala oli yhteensä noin 755 m2. Näistä katselmoitiin 912 rakennusta joiden pinta-ala oli yhteensä noin m2. Katselmoidut rakennukset edustavat noin 8 % rakennusten lukumäärästä ja 96 % pinta-alasta. Kaikkien yhdeksän kunnan omistamien rakennusten yhteenlaskettu jälleenhankinta-arvo on noin 1,425 miljardia euroa keskimääräisen neliöhinnan ollessa noin /m2 ja tekninen arvo puolestaan on noin reilu miljardi euroa keskimääräinen neliöhinta noin /m2. Kuntien yhteenlasketun omaisuuden keskimääräinen kuntoluokka on noin 74 %, mitä voidaan pitää kohtuullisen hyvänä. Yhteenlasketun korjausvelan absoluuttinen rahamäärä on noin 65 miljoonaa euroa keskimääräisen neliöhinnan ollessa 86 /m2 ja välitön perusparannustarve puolestaan on noin 82 miljoonaa euroa ja omaisuuteen suhteutettu neliöhinta on 19 /m2. Kunnittain tarkastellen omaisuuden korjausvelan neliöhinta vaihtelee Ulvilan 22 /m2 ja Huittisen 128 /m2 välillä ja perusparannustarve puolestaan Ulvilan yhden euron ja Huittisen sekä Kokemäen 17 /m2 välillä. Ulvilan alhaiseen korjausvelkaan ja perusparannustarpeeseen vaikuttaa korkea koko omaisuuden kuntoluokka, joka taas johtuu omaisuuden rakenteesta, jossa ainoastaan yksi pienehkö rakennus on perusparannustarpeessa (Kla < 6 %) ja tyydyttävässä kunnossa olevan omaisuuden pinta-alaosuus on 22 % koko omaisuuden pinta-alasta. Ulvilassa siis 78 % koko omaisuuden pinta-alasta on hyvässä tai erinomaisessa kunnossa, mikä omaisuuden rakenteena on varsin poikkeuksellista Suomessa. Huittisten ja Kokemäen koko omaisuudesta vastaavassa perusparannustarpeessa oleva pinta-alaosuus on 15 % koko omaisuuden pinta-alasta, mikä Huittisissa johtaa noin 1,5 miljoonan euron ja Kokemäellä noin 6, 8 miljoonaan euron välittämään perusparannustarpeeseen, kun molemmissa omaisuuteen suhteutettu perusparannustarve on 17 /m2. Kokemäen ja Huittisten erona on, se että Huittisten korjausvelan neliöhinta on vertailuryhmän korkein ollen 128 /m2, kun Kokemäellä se on toiseksi korkein ollen 14 /m2. Huittisissa tyydyttävässä kunnossa (Kla 6 75 %) olevan omaisuuden määrä on yli puolet koko omaisuudesta, kun taas Kokemäellä se on vajaa kolmannes. Kokemäen omaisuuden painopiste on hyväkuntoisissa rakennuksissa, kun taas Huittisissa se on tyydyttäväkuntoisissa rakennuksissa, mikä näkyy korjausvelan neliöhintaeroissa. 47

48 Suurin absoluuttinen korjausvelan määrä on Porissa, jonka osuus koko yhteenlasketusta omaisuuden pinta-alasta on suurin ollen 62 % pinta-alasta ja 64 % rakennusten lukumäärästä. Porin absoluuttinen korjausvelan määrä on 42,6 miljoonaa euroa neliöhinnan ollessa 92 /m2 ja perusparannustarve 58,81 miljoonaa euroa ja tämän neliöhinta on 122 /m2. Porin korjausvelan ja perusparannustarpeen neliöhinta on kolmanneksi korkein ja kuntoprofiililtaan perusparannustarpeessa olevan omaisuuden pinta-alamäärä on yhteensä m2 eli enemmän kuin Kokemäellä on rakennuksia yhteensä. Huomattavaa myös on, että Porin kuten muiden kuntien huonokuntoiset rakennukset ovat kooltaan pienehköjä, kun lukumääräisesti keskimäärinkin alle 6 % kuntoluokan rakennusten määrä on reilu neljäsosa koko rakennusmäärästä, niin pinta-alasta vastaavasti ne edustavat noin 1 %:ia. Neljänneksi suurin omaisuuteen suhteutettu korjausvelka ja perusparannustarve on Harjavallassa (kvelka 83 /m2 ja pptarve 13 /m2) ja tämän jälkeen korjausvelan neliöhinnassa lähes tasoissa ovat Luvia (64 /m2), Nakkila (63 /m2) ja Pomarkku (6 /m2), joiden korjausvelan neliöhinta on siis haarukassa 6-65 /m2. Näiden jälkeen Merikarvian korjausvelan neliöhinta on 55 /m2. Merikarvian kunnan korjausvelan neliöhinta johtuu osittain siitä, että sillä on vertailuryhmän edullisimmat rakennukset, kun jälleenhankinta-arvon neliöhinta on hieman yli 1 4 /m2 ja teknisen arvon neliöhinta reilut 1 /m2. Keskimäärin koko vertailuryhmän jälleenhankinta-arvon neliöhinta on vajaat 1 9 /m2 ja teknisen arvon neliöhinta vajaat 1 4 /m2, jolloin Merikarvian vastaavat neliöhinnat ovat 4-5 euroa koko vertailuryhmää edullisemmat. Merikarvian omaisuuden edullisuuden selittää suurenko tuotannollisten rakennusten osuus koko omaisuuden pinta-alasta, joka on yli puolet. Nämä rakennukset ovat arvoltaan muita rakennuksia edullisempia ja näiden suurehko osuus laskee myös koko Merikarvian omaisuuden arvojen neliöhintoja. Oletuksena on, että edullisten rakennusten korjaaminen on edullisempaa kuin kalliimpien niin korjausvelkalaskelmien laskentasääntöjen johdosta myös korjausvelka ja perusparannustarve ovat näissä rakennuksissa suhteellisen alhaiset. Alhaisin korjausvelka on siis Ulvilassa 22 /m2, joka on myös koko valtakunnan mittakaavassa alhainen. Verrattaessa korjausvelkaa suhteessa asukkaisiin on Karhukuntien alueella asukaskohtaista korjausvelkaa noin 47 euroa asukas ja perusparannustarvetta hieman vajaat 6 /asukas. Suurin asukaskohtainen korjausvelan määrä on Merikarvialla ollen hieman alle 76 ja pienin Ulvilassa ollen 88 /asukas. Vaikka Merikarvian koko omaisuuden suhteutettu korjausvelka on vertailuryhmän toiseksi pienin, on Merikarvian asukkaisiin suhteutettu omaisuuden määrä kuitenkin korkein ollen 14 m2/asukas, kun keskimäärin vertailuryhmässä asukaskohtaisen omaisuuden määrä on noin 5,5 m2/asukas. Pienin omaisuuden määrä on Luvialla, jossa vastaava luku on 3,26 48

49 m2/asukas. Eli Merikarvialla on asukaskohtaista omaisuutta kolme kertaa enemmän kuin Luvialla, joka johtaa siihen, että vaikka korjausvelan määrä suhteessa omaisuuden neliöihin on alhainen, niin korjausvelka suhteessa kunnan asukasmäärään on verraten suuri. Toiseksi eniten asukasikohtaista korjausvelkaa on Huittisilla (74 /asukas) ja Huittisten asukaskohtainen perusparannustarpeen määrä on puolestaan vertailukunnista korkein ollen lähes 1 euroa. Muutoin asukaskohtaisen korjausvelan suuruusjärjestys noudattaa samaa kuin koko omaisuudenkin eli kolmanneksi korkein asukaskohtainen korjausvelka on Kokemäellä (525 /asukas), neljänneksi Porilla (513 /asukas), viidenneksi Harjavallalla (438 /asukas), kuudenneksi Pomarkulla (45 /asukas), seitsemänneksi Nakkilalla (241 /m2), kahdeksanneksi Luvialla (29 /asukas) ja alhaisin asukkaisiin suhteutettu korjausvelka on Ulvilassa (88 /asukas). Omaisuuden hyvä kunto ja alhainen korjausvelka sekä perusparannustarve ovat seurausta omaisuuden rakenteesta. Yhteenlasketusta omaisuudesta noin 9 % on perusparannusiässä (Kla < 6 %), kohtuullisessa kunnossa (Kla 6 % - 75 %) noin 42 % ja hyvässä tai erinomaisessa kunnossa (Kla > 75 %) puolestaan 49 % koko yhteenlasketusta omaisuudessa. Välittömässä investointitarpeessa (Kla< 6 %) olevan omaisuuden määrä vaihtelee vertailuryhmässä Ulvilan prosentin kymmenyksestä Huittisen ja Kokemäen 15 %:in. Nämä kuntoluokaltaan alle 6 % rakennukset ovat välittömän investointitarpeessa. Tyydyttävässä kunnossa olevat rakennukset tulevat perusparannustarpeeseen noin 3-1 vuoden tähtäimellä ja näissä rakennuksissa kuluneisuus jo näkyy kohonneina kunnossapitotarpeina ja siten niissä lasketaan olevan jo korjausvelkaa. Suurin tyydyttävässä kunnossa olevan omaisuuden määrä on Merikarvialla (6%), seuraavaksi Luvialla (56 %), mutta myös Huittisissa ja Harjavallassa yli puolet koko omaisuuden pinta-alasta on tyydyttävässä kunnossa, jolloin kunnossapitotarpeet ovat korkeahkot ja varautuminen tulevaisuuden investointeihin on edessä. Huomattava määrä hyväkuntoisia rakennuksia on Ulvilassa (78 %), Kokemäellä (53 %), Nakkilassa (51 %) ja Porilla (5 %) eli näiden rakennusten kuntoluokka on yli 75 % ja näissä rakennuksissa kuluneisuus on vähäistä ja hyvä kiinteistönhoito riittää pitämään rakennukset käyttökelpoisessa kunnossa. Vähiten hyväkuntoisia rakennuksia koko omaisuuden pinta-alasta on puolestaan Merikarvialla (34 %) ja Huittisissa (35 %). Verrattaessa rakennusten arvoja ja muita omaisuuden tunnuslukuja kunnittain ja käyttötarkoituksittain havaitaan, että heikkokuntoisimmat koulurakennukset ovat Kokemäellä, jossa koulurakennusten keskimääräinen kuntoluokka on 71 %, korjausvelka on 14 /m2 ja perusparannustarve 317 /m2. Parhaimmassa kunnossa koulurakennukset puolestaan ovat Ulvilassa (Kla 83 %, kvelka 13 /m2, Ppt /m2), Pomarkussa (Kla 8 %, kvelka 17 /m2 ja Ppt /m2) sekä edelleen vielä Huittisissa (Kla 49

50 81 %,, Kvelka 6 /m2, Ppt /m2). Muista käyttötarkoituksista hyväkuntoisimmat toimistorakennukset löytyvät Ulvilasta sekä Pomarkusta ja huonokuntoisimmat Porista. Hyväkuntoisimmat päiväkodit puolestaan löytyvät Merikarvialta ja heikkokuntoisimmat Nakkilasta sekä Kokemäeltä. Sote- rakennuksista hyväkuntoisimmat rakennukset ovat Ulvilassa, Pomarkussa sekä Luvialla ja heikkokuntoisimmat Kokemäellä, Huittisissa ja Porissa. Parhaat kulttuurirakennukset puolestaan löytyvät Harjavallasta sekä Porista ja heikoimmat Kokemäeltä ja Merikarvialta. Tuotantorakennusten osalta parhaat rakennukset löytyvät Pomarkusta, Kokemäeltä ja Nakkilasta ja tässä heikkokuntoisimmat taas Huittisista sekä Porista. Yleisesti nyt tehdyn jälleenhankinta-arvon määrityksen tarkkuus tavanomaisissa rakennuksissa on noin +- 5 %, kun puolestaan haastavimmissa rakennuksissa arvonmäärityksen tarkkuuden vaihteluväli voi olla huomattavasti suurempi (mm. suojelurakennukset). Pintapuolisen fyysiseen katselmointiin pohjautuvien kuntoluokkien arvioimisen tarkkuus puolestaan on noin +- 5 % yksikköä molempiin suuntiin. Nyt rakennuskohtaisesti lasketut investointitarveluvut ovat koko omaisuuden osalta suuntaa antavia ja antavat mahdollisuuden arvioida karkeita investointitarpeita koko omaisuuden tasolla. Yksittäisten rakennusten osalta ne voivat kuitenkin suurestikin poiketa todellisesta rakennusosien ja rakenteiden kautta laskettavasta investointitarpeesta. Nyt käytetty korjausvelan laskentamenetelmä ja sen arviointitarkkuus on puutteistaan huolimatta käytännössä lähes ainoa mahdollisuus tarkastella suurten rakennusomaisuuksien investointitarpeita järkevällä kustannustasolla ja aikapanostuksella. 5

51 8. ARVIOT JA LASKELMAT LAATI TkL VTM Harri Isoniemi Huovuttajankuja LITTOINEN 9. LISÄTIETOJA Tästä arviosta ja tehdyistä laskelmista lisätietoja antaa Harri Isoniemi gsm LIITTEET Rakennusten arvot ja omaisuuden tunnusluvut (Liite 1) Käyttötarkoitusluokitus (Liite 2) 51