VIHDIN KUNNAN RAKENNUSOMAISUUDEN SALKUTUS

Transkriptio

1 VIHDIN KUNNAN RAKENNUSOMAISUUDEN SALKUTUS TkL VTM Harri Isoniemi

2 Sisällysluettelo 1. TAUSTA SALKUTUS SALKUTUSPROJEKTI RAPORTIN SISÄLTÖ RAKENNUSTEN ARVOT JA OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT RAKENNUSTEN ARVOT KORJAUSVELKA, PERUSKORJAUS- JA PERUSPARANNUSTARVE, KUNTOPROFIILI SEKÄ PTS Korjausvelka Peruskorjaus- ja perusparannustarve Rakennusten kuluminen ja omaisuuden tunnusluvut Trellum PTS VIHDIN KUNNAN RAKENNUSTEN ARVOT, OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT V. 2014, YLLÄPITOKULUT V JA PTS Arvot ja omaisuuden tunnusluvut Ylläpitokulut PTS 2029 lähtötaso 50 % tavoitetaso % OMAISUUDEN SALKUTUS LUOKITUKSET JA TULOKSET LUOKITUS Vihdin KUNNAN RAKENNUKSET SALKUTTAIN Omaisuuden tunnusluvut salkuttain Käyttötalousmenot salkuttain Trellum PTS salkuttain OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT JA PTS 2029 (C RAKENNUKSET POIS) Omaisuuden tunnusluvut A, B ja D Trellum PTS 2029 A, B ja D Omaisuuden tunnusluvut pidettävät (A, B ja D) ja realisoitavat (C) C - RAKENNUSTEN MYYNTI YHTEENVETO SALKUTUKSESTA JOHTOPÄÄTÖS ARVIOT JA LASKELMAT LAATI LISÄTIETOJA LIITTEET

3 1. TAUSTA Vihdin kunta omistaa varsin huomattavan rakennusvarallisuuden joka käsittää vajaat 100 rakennusta, joiden yhteispinta-ala on noin m2. Kunnan rakennusvarallisuus on kertynyt lähinnä rakennuttamalla rakennuksia kunnan palvelutoiminnan käyttöön, mutta omaisuutta on myös vuosikymmenten saatossa karttunut erilaisten maanlunastusten, valtion lahjoitusten sekä rakennusten ostojen kautta. Tällä hetkellä kunnan omistamat rakennukset toimivat kunnan oman palvelutuotannon resurssina sen tuottaessa palveluita alueen kuntalaisille, mutta rakennuksia on myös vuokrattu markkinoille eri yritysten ja yhteisöjen käyttöön. Vihdin kunnan rakennusvarallisuutta tarkastellaan tällä hetkellä yhtenä kokonaisuutena, jolloin omaisuuden hallinta ja sitä koskeva päätöksenteko on varsin haastavaa. Päätöksenteossa tarkastelu on toistaiseksi rajoittunut yksittäisiin rakennuksiin, jolloin investointeja saatetaan tehdä lyhytjännitteisesti ja tarvittavia omaisuuden realisointipäätöksiä ei välttämättä haluta tehdä. Koko omaisuuden tarkastelussa ei välttämättä synny näkemystä siitä, mitä rakennuksia kunnalla on vara ja halu omistaa pitkällä aikavälillä ja mistä rakennuksista voidaan luopua, jotta tarvittava omaisuus voidaan pitää pitkällä aikavälillä kunnossa, järkevillä investointija kunnossapitopanostuksilla. 1.1 SALKUTUS Kiinteistövallisuuteen liittyvien erilaisten toimenpiteiden suunnittelua ja toteuttamista varten Vihdissä toteutettiin omaisuuden salkutus, jossa rakennukset luokiteltiin haluttuihin kokonaisuuksiin ja luokkiin, joiden pohjalta omaisuuteen liittyviä päätöksiä voidaan helpommin käsitellä ja toteuttaa. Salkutuksen tavoitteena on luoda Vihdin kunnalle menetelmä sekä kriteerit rakennusomaisuuden järkevälle luokittelulle, jonka avulla voidaan - kehittää rakennusvarallisuuden hallintaa - suunnata olemassa olevia henkilö, investointi- ja kunnossapitoresursseja järkevästi - seurata rakennusten tuloja ja menoja järkevinä kokonaisuuksina - tuottaa toimenpidesuosituksia eri rakennuksille sekä - kehittää rakennusomaisuuden raportointia Salkutuksessa luodaan menetelmä ja kriteerit sekä edelleen tuotetaan kriteerien mukainen luokitus Vihdin kunnan omistuksessa olevista rakennuksista. 3

4 1.2 SALKUTUSPROJEKTI Toteutettu salkusprojekti on edennyt seuraavan prosessin mukaan. Kuva 1: Salkutusprojektin eteneminen 1. OMAISUUS Jälleenhankinta- ja Tekniset arvot Korjausvelka, perusparannustarve ja kuntoprofiili 3. DOKUMENTOINTI Omaisuuden luokitusten yhteenveto Salkutusraportti 2. OMAISUUDEN SALKUTUS Salkutus/Luokituskriteerit Omaisuus Tilojen käyttö Rakennusten luokitus Trellum PTS 2029 ja Ylläpitokustannukset 2014 Omaisuuden tunnusluvut salkuttain Yhteensovitus 4. REALISOINTI / INVESTOINTI JA MUUT TOIMENPITEET Salkutusprojektin lähtökohdan muodostavat rakennuksille syksyllä 2014 määritellyt arvot, jotka muodostuivat jälleenhankinta- ja teknisistä arvoista sekä näiden pohjalta laskettavista omaisuuden tunnusluvuista eli rakennusten korjausvelasta, perusparannustarpeesta ja omaisuuden kunto- ja ikäprofiilista. Tämän jälkeen tuotettiin omaisuuden salkutus / luokituskriteerit, joiden pohjalta Vihdin kunnan jokainen rakennus luokiteltiin ominaisuuksien mukaan haluttuun salkkuun/luokkaan. Rakennusten arvojen pohjalta tuotettiin myös Trellum PTS 2029 tarkastelu, joka on rakennuskohtainen investointitarkastelu rakennusvarallisuuden investointitarpeista aina vuoteen 2029 asti. PTS:n lisäksi rakennuksista selvitettiin vielä toteutuneet ylläpitokustannukset. Tämän jälkeen omaisuuden tunnuslukuja, PTS tarkastelua ja ylläpitokustannuksia tarkasteltiin salkuttain, joista lopuksi tuotettiin tämä käsillä oleva raportti, jonka pohjalta nyt tehtyä luokitusta voidaan käsitellä eri sidosryhmissä. Salkutustarkastelu on hyvä laajentaa jatkossa myös tilaresurssin käytön näkökulmaan, mutta jo nyt tehdyn luokituksen mukaan voidaan päästä haluttuun lopputulokseen eli tehdä päätöksiä rakennusten realisoinneista ja investoinneista Vihdin kunnan omistuksessa olevasta rakennusvarallisuudesta. 4

5 1.3 RAPORTIN SISÄLTÖ Varsinaisen salkutuksen määrittelyn taustaksi ja perustaksi on tässä raportissa kuvattu tarkemmin omaisuuden tunnusluvut sekä niiden määrittely. Lisäksi raportissa on kuvattu omaisuuden tunnuslukujen lähtötilanne ennen varsinaista omaisuuden salkutusta/luokittelua. Tämän raportin toisessa luvussa tarkastellaan, rakennusten arvon määrittelyä ja omaisuuden tunnuslukujen laskentaa sekä kuvataan Vihdin kunnan omaisuudesta tuotetut tunnusluvut. Tunnusluvut koostuvat pitkälti syksyllä 2015 esitettyyn raporttiin, mutta tähän tarkasteluun näitä omaisuuden tunnuslukuja on hieman tarkistettu sekä edelleen tarkasteluun on lisätty rakennusten ylläpitokustannukset. Kolmannessa luvussa puolestaan kuvataan nyt tehdyt omaisuuden salkutuksen / luokituksen kriteerit sekä lasketaan omaisuuden tunnusluvut salkuttain. Luvussa neljä on yhteenveto raportin sisällöstä ja keskeisistä tuloksista. Viimeisessä eli luvussa viisi on vielä johtopäätös raportin tarkasteluihin liittyen. Varsinaisen raportin lopussa olevissa liitteissä kuvataan projektissa tuotettua rakennuskohtaisia tunnuslukuja ja tarkasteluja tarkemmin. Raportin on kirjoittanut TkL VTM Harri Isoniemi Trellum Consulting Oy:stä. Trellum Consulting Oy on organisaatioiden kiinteistöjohtamisen kehittämiseen ja informaation tuottamiseen keskittynyt asiantuntijapalveluyritys. Trellum tuottaa ratkaisuja toimitila- ja kiinteistöjohtamiseen. 5

6 2. RAKENNUSTEN ARVOT JA OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT 2.1 RAKENNUSTEN ARVOT Trellum Consulting Oy on määritellyt yhteistyössä Vihdin kunnan teknisen toimialahallinnon kanssa kaupungin suorassa omistuksessa olevien rakennusten arvot. Arvon määrityksessä rakennuksille tuotettiin jälleenhankinta- ja tekniset arvot. Jälleenhankinta-arvo kuvaa rakennuksen arvioitua rakentamiskustannusta nykyisellä hintatasolla huomioiden rakennuksessa määrittelyhetkellä oleva varustus- ja varustelutaso. Määritelty jälleenhankinta-arvo ei kuvaa uuden tämän päivän vaatimus- ja varustelutasolla olevan rakennuksen vaan jo olemassa olevan ja arvioitavan rakennuksen arvioitua rakentamiskustannusta. Tekninen arvo puolestaan kuvaa rakennuksen todellista arvoa huomioiden rakennuksen iän ja kulumisen johdosta tapahtunut arvon alentuminen. Määritellyt arvot eivät kuvaa hintaa/arviota, joka niistä markkinoilla vapaaehtoisessa kaupassa saataisiin vaan ainoastaan rakennusten fyysisten ominaisuuksien ja kunnon perusteella määriteltyä arvoa. Rakennusten arvojen määritys on tehty ensimmäisen kerran vuonna 2008 ja syksyn 2015 aikana alkuperäiset arvot päivitettiin vuoden 2014 lopun tilanteeseen 1. Tämän lisäksi syksyllä 2015 määriteltiin vuoden 2008 arvojen määrityksestä puuttuneiden rakennusten arvot katselmointeineen ja nämä lisättiin omaisuuden tunnuslukuihin 2.2 KORJAUSVELKA, PERUSKORJAUS- JA PERUSPARANNUSTARVE, KUNTOPROFIILI SEKÄ PTS 2029 Salkutuksen pohja-aineistona käytetään, arvojen pohjalta laskettavia omaisuuden tunnuslukuja eli korjausvelkaa, peruskorjaus- ja perusparannustarvetta, jotka siis lasketaan rakennuskohtaisesti määriteltyjen arvojen pohjalta nykykunnon ja määritellyn tavoitekunnon välisenä erotuksena. Teknisen ja jälleenhankinta-arvon välisenä suhteena saadaan rakennuksen kuntoluokka, joka kuvaa rakennuksen nykykuntoa suhteessa uuteen vastaavaan rakennukseen. Nykykunnon tarkastelun lisäksi tälle kuntoluokalle voidaan asettaa myös erilaisia tavoitteita halutusta lopputuloksesta riippuen Korjausvelka Määritelmällisesti omaisuuden korjausvelka kuvaa sitä rahamäärää, joka rakennuksista on tingitty, jotta ne olisivat kohtuullisessa käyttökelpoisessa kunnossa. Korjausvelan laskennassa nykykunnon lähtö- ja tavoitetasona käytetään 1 Arvojen päivityksestä ja määrityksestä kertova dokumentti Vihdin kunnan tekniset- ja jälleenhankintaarvot sekä Trellum PTS 2029 on tuotettu

7 75 % kuntoluokkaa. Kun rakennuksen kuntoluokka menee alle määritellyn tavoitetason (75 %), lasketaan kuinka paljon rahaa tekniseen arvoon ja nykykuntoon tulisi lisätä, jotta määritelty 75 % tavoitetaso saavutetaan. Tämän nykykunnon ja tavoitekunnon erotuksesta voidaan laskea ja määrittää yksittäisten rakennusten ja koko omaisuuden rahamääräinen korjausvelka Peruskorjaus- ja perusparannustarve Peruskorjaus ja perusparannustarve lasketaan sitten, kun rakennuksen nykykunto alittaa 60 % lähtötason. Tämän jälkeen lasketaan, kuinka paljon rahaa näihin rakennuksiin tulisi investoida, jotta rakennukset saataisiin alkuperäiseen (peruskorjaustarve) tai tämän päivän täysin uuden käyttötarkoitukseltaan vastaavan rakennuksen mukaiseen tavoitekuntoon (perusparannustarve). Peruskorjaustarve sisältää karkeasti fyysisen kulumisen johdosta tarvittavat investoinnit (tavoitekunto 90 %) ja perusparannustarve (tavoitekunto %) fyysisen kulumisen lisäksi myös ajanmukaistamisen vaatimat investoinnit eli toiminnalliset muutokset, jolla rakennuksen taso nostetaan alkuperäistä tasoa korkeammaksi. Perusparannustarpeessa toiminnallisten muutosten osuus laskennallisesta investointitarpeesta on noin kolmannes ja loput 2/3 osaa jää olemassa olevien rakennusosien korjaamiseen eli peruskorjaukseen Rakennusten kuluminen ja omaisuuden tunnusluvut Määriteltyjä tunnuslukuja voidaan tarkastella graafisesti, kun tarkastelulähtökohdaksi otetaan rakennuksen kuluminen sekä nykykunnon ja tavoitekunnon välinen suhde eli kuntoluokka. Kuva 2: Rakennuksen kuluminen ja kulumisen pohjalta lasketut omaisuuden tunnusluvut 120 % Perusparannustarve Kuluminen = nykykunto Tekn./JHA = kuntoluokka 100 % 90 % 75 % 60 % 30 % Korjausvelka Peruskorjaustarve Peruskorjaus Korjausaste Kunnossapitotarve Peruskorjausikä ikä vuodet Rakennuksen ajallista kulumista voidaan tarkastella rakennuksen kuntoluokan eli nykykunnon kehittymisen kautta (tekninen/jälleenhankinta-arvo). Uuden 7

8 rakennuksen kuntoluokka ja nykykunto ovat lähtötilanteessa 100 % ja välittömästi valmistumisensa jälkeen rakennus alkaa kulua jolloin kuntoluokka ja nykykunto vuosittain laskevat. Kuviossa rakennuksen oletus kuluminen on 1,75 %, vuodessa ja kun rakennus saavuttaa 40 vuoden iän, on rakennuksesta jäljellä enää perustus- ja runkorakenteet eli rakennuksen pitkäikäisimmät osat, joiden oletuskuluminen on 0,5 % vuodessa (pitoikä 200 vuotta). Rakennuksen elinkaareen (nykykunnon kehitys) voidaan hahmottaa kaksi ajallista ja laskennallisesti merkittävää kohtaa. Ensimmäinen merkittävä kohta saavutetaan rakennuksen ollessa 13 vuotta vanha, jolloin rakennuksen nykykunto saavuttaa 75 % kuntoluokan. Tämän kuntoluokan jälkeen rakennukseen muodostuu korjausvelkaa eli nykykunto alittaa korjausvelan tavoitetason, joka fyysisesti näkyy vuotta vanhoissa rakennuksissa selkeästi lisääntyneenä kunnossapitotarpeena. Toinen laskennallisesti merkittävä kohta saavutetaan 23 vuoden kohdalla, jolloin pelkkä kunnossapito ei aina riitä, vaan rakennus on peruskorjaus-/perusparannustarpeessa. Käytännössä peruskorjaus / perusparannusinvestointi toteutetaan noin vuoden välillä, jolloin rakennuksen kuntoluokka on %. Mitä myöhemmin investointi toteutetaan, sitä kalliimmaksi peruskorjaus/perusparannus yleensä tulee, kun kulumisen johdosta korjausaste haluttuun tavoitetasoon kasvaa. Jos rakennus korjataan alkuperäistä laatutasoa vastaavaa kuntoon (peruskorjaustarve), niin investointitarve saadaan laskemalla nykykunnoltaan alle 60 % rakennuksista, jotka nostetaan laskennalliseen 90 % tavoitetasoon. Perusparannuksessa rakennus puolestaan uudistetaan tämän päivän uuden vastaavan käyttötarkoituksen mukaisen rakennuksen kuntoon, jolloin toiminnallisten muutosten johdosta perusparannusinvestoinnin tavoitetaso (120 %) ylittää rakennuksen alkuperäisen rakentamiskustannustason. Perusparannustarve saadaan siis alle 60 % kuntoluokan rakennuksissa nykykunnon ja 120 % tavoitekunnon välisenä erotuksena. Investoinnin korjausaste saadaan, kun toteutunut investoinnin hinta suhteutetaan rakennusten jälleenhankinta-arvoon. Toiminnallisten muutosten johdosta korjausaste saattaa nousta huomattavan korkeaksikin, mutta silti investoinnin neliöhinta yleensä jää alle täysin uuden vastaavan rakennuksen rakentamiskustannuksen. Jossain vaiheessa rakennus saattaa tulla niin huonoon kuntoon tai rakennuksen toiminnallisten muutosten tarve voi olla niin suuri, että vanhan korjaaminen ei kannata, jolloin järkevämpää on purkaa vanha rakennus ja rakentaa täysin uusi tarpeita vastaava rakennus tilalle. Omaisuuden tunnuslukujen laskennassa erittäin tärkeässä osassa ovat siis määritellyt rakennusten arvot, joista arvotietojen lisäksi saadaan siis tieto rakennuksen nykykunnosta, jolloin myös nykykunnon ja tavoitekunnon välinen ero saadaan määriteltyä. Koko omaisuudessa rakennusten nykykuntojen perusteella voidaan myös muodostaa omaisuuden kuntoprofiili, jossa kuvataan rakennusten nykykunnon jakautumista eri kuntoluokkiin. Kuntoprofiilissa käytettäviä kuntoluokkia on viisi, joiden pohjalta nähdään, miten koko omaisuus on jakautunut 8

9 erinomaisessa (>90 %), hyvässä (75 90 %), tyydyttävässä (60 75 %), välttävässä (50 60 %) ja huonossa kunnossa (< 50 %) oleviin rakennuksiin Trellum PTS 2029 Edellä mainittuun kulumiseen pohjautuen voidaan tarkastella myös rakennusten ja koko omaisuuden tulevaa investointitarvetta. Muut edellä kuvatut tunnusluvut (kuntoluokka, korjausvelka, perusparannustarve ja kuntoprofiili) kuvaavat omaisuuden nykytilannetta, mutta rakennusten kulumisen tarkastelu antaa myös mahdollisuuden tarkastella sitä, miten rakennusten investointitarve kulumisen kautta realisoitumaan tulevaisuudessa. Tämän omaisuuden pitkän aikavälin investointitarpeiden arvioimiseksi määriteltiin Vihdin kunnan rakennusten arvojen ja nykykunnon pohjalta rakennuskohtainen investointitarve vuosille (16 vuotta). Tämä Trellum PTS 2029 investointitarvetarkastelu pohjautuu myös rakennuksen nykykunnon sekä tavoitekunnon tarkasteluihin, mutta tämän lisäksi tarkastelussa huomioitiin aikaulottuvuus vuoteen 2029 asti. Tarkastelussa tehtiin myös seuraavia oletuksia: - vuosille tehtävän tarkastelun lähtötiedot pohjautuivat vuoden 2014 rakennusten arvoihin, jolloin pitkän aikavälin investointitarkastelu oli vuoden 2014 hintatasossa. Tarkastelussa ei huomioitu vuonna 2015 ja 2016 toteutuvia investointeja, jolloin lähtökohta on vuoden 2015 alun tilanteessa. - rakennusten vuotuiseksi kulumiseksi vuosille oletettiin 1,75 % jälleenhankinta-arvosta. - rakennuksen perusparannuksen nykykunnon lähtötasoksi määriteltiin 60 %. Kun rakennuksen kuntoluokka alittaa kulumisen jälkeen vuosien välillä tämän, niin sen vuoden kohdalla, jona kuntoluokka alittaa määritellyn 60 % lähtötason, rakennukseen toteutetaan perusparannusinvestointi 2 - rakennusten perusparannusinvestoinnin tavoitetasoksi määriteltiin %, jolloin rakennusten korjausaste (perusparannusinvestointi / alkuperäinen jälleenhankinta-arvo) vaihtelee investoinnin tavoitetasosta riippuen noin 20 %:sta 40 %:in. Tämän laskennan jälkeen jokaiselle rakennukselle määriteltiin perusparannusinvestointi, investoinnin toteutusvuosi ja tämän jälkeen lopullista Trellum PTS tarkastelua tarkennettiin vielä siten, että 2 PTS tarkastelu tehtiin myös kuntoluokan 50 % lähtötasolla sekä % tavoitetasolla, jolloin investointisykli ovat noin vuotta. Nyt tehdyllä tarkastelulla lähtötaso on siis 60 % ja tavoitetaso vaihtelee % välillä, jolloin arvioitu investointisykli on noin vuotta. 9

10 - suuret perusparannusinvestoinnit jaettiin 2 vuodelle ( m2 rakennukset) ja kaikkein suurimpien rakennusten investoinnit jaettiin vielä kolmelle vuodelle (yli m2 rakennukset) - kun vuotuinen investointitaso vaihteli näiden oletusten jälkeen vielä paljon, siirrettiin rakennusten investointien aloitusta niin, että vuosille toteutettava investointitaso olisi kohtuullisen tasainen koko tarkastelujaksolla. Tuotettu Trellum PTS tarkastelu sisältää. - rakennusten fyysisestä kulumisesta johtuvan investointitarpeen arvioinnin vuosille (peruskorjaustarve) - rakennusten nykyisen käyttötarkoituksen ja siihen arvioidun toiminnallisten muutosten vaatimat investointitarpeet vuosille (käytettävyyden kohtuullinen parantaminen eli toiminnalliset muutokset), oletuksena että toteutettavasta investoinnista noin kolmasosa kohdistuu toiminnallisiin muutoksiin ja loput investoinnista olemassa olevien rakennusosien korjaamiseen. PTS 2029 tarkastelu ei sisällä: - tilojen kysynnän lisääntymisen kautta syntyviä uusien rakennusten- sekä nykyisten rakennusten laajennustarpeita (uusinvestoinnit) sekä mahdollisia nykyisten rakennuksiin liittyviä käyttötarkoitus muutoksia - rakentamisen laatuun liittyvien ongelmien korjaamisia (kosteus- ja homekorjaukset) - tilojen käyttöön ja omaisuuteen liittyvien lainsäädännön muutoksista johtuvia investointitarpeita (mm. uudet määräykset tilojen mitoituksissa, ominaisuuksissa, energiatehokkuudessa ja näiden kautta syntyviä investointitarpeita) 10

11 2.3 VIHDIN KUNNAN RAKENNUSTEN ARVOT, OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT V. 2014, YLLÄPITOKULUT V JA PTS Arvot ja omaisuuden tunnusluvut Seuraavassa taulukossa on kuvattu rakennusten arvojen ja omaisuuden lähtötiedot nyt tehdyssä omaisuuden luokituksessa (rakennusten arvotiedot ovat tarkemmin liitteessä 1). Taulukko 1: Omaisuuden arvo- ja tunnuslukutiedot v arvoista Trellum Arvotietojen yhteenveto 2014; Kaikki rakennukset Lkm 98 Pinta-ala /m2 Jha Tekn.arvo Kuntoluokka 78,06 % Kuluminen, /m2/kk ,21 Kuluminen %/jha 1,80 % Kvelka 75% Peruskorjaustarve <60% talot Tavoite 90% Perusparannustarve <60 % talot Tavoite 120 % Vihdin kunnalla on omistuksessaan 98 rakennusta, joiden pinta-ala on noin neliömetriä. Koko omaisuuden jälleenhankinta-arvo on noin 245,2 miljoonaa euroa ja sen keskimääräinen neliöhinta on /m2. Tekninen arvo puolestaan on 191,4 miljoonaa euroa ja sen neliöhinta on keskimäärin /m2. Koko omaisuuden kuntoluokka (Kla = tekninen arvo/jälleenhankinta-arvo) on hieman yli 78 %, mitä voidaan pitää varsin hyvänä. Rakennukset kuluvat vuosittain noin 4,4 miljoonaa euroa, mikä tekee noin 3,21 /m2/kk. Rakennusten korjausvelka 75 % tavoitetasoon on noin 10,5 miljoonaa euroa ja peruskorjaustarve 90 % tavoitetasoon noin 9,2 miljoonaa ja perusparannustarve 120 % tavoitetasoon puolestaan vajaat 17 miljoonaa euroa. Seuraavassa taulukossa ja kuvassa tarkastellaan omaisuuden jakautumista eri kuntoluokkiin omaisuuden kuntoprofiilin avulla. Taulukko 2: Omaisuuden kuntoprofiili v arvot Trellum kuntoprofiili 2014 Rakennuskannan kuntoprofiili 2014 kaikki Osuus kunto rak. lkm pinta-ala keskim. m2 % /kpl % /m2 < 50 % % 5 % 50 % - 60% % 37 % 60 % - 75 % % 96 % 75 % - 90 % % 160 % > 90 % % 52 % Yhteensä % 100 % 11

12 Kuva 3: Omaisuuden kuntoprofiili 2014 arvot (m2) Pinta-ala < 50 % 50 % - 60% 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90 % Kuntoluokaltaan huonokuntoisia (Kla < 50 %) rakennuksia koko omaisuuden pintaalasta on noin prosentti ja näiden pinta-ala puolestaan on yhteensä vajaat m2. Välttäväkuntoisia (Kla %) koko omaisuuden pinta-alasta on noin 10 % ja näiden rakennusten pinta-ala on yhteensä noin m2. Kaiken kaikkiaan investointitarpeessa olevia huono- ja välttäväkuntoisia rakennuksia on yhteensä 26 kappaletta ja näiden pinta-ala on hieman vajaat m2. Kun rakennusten välitön perusparannustarve (tavoitetaso 120 %) on yhteensä noin 17 miljoonaa euroa, niin heikko- ja välttäväkuntoisten rakennusten perusparannustarpeen karkea neliöhinta on vajaat /m2. Tyydyttävässä kunnossa (Kla %) olevien rakennusten pinta-ala on noin m2 ja niiden osuus koko pinta-alasta on noin 27 %. Hyväkuntoisia rakennuksia (Kla %) on pinta-alalla tarkasteluna eniten ja kaikkiaan näitä rakennuksia on 31 kappaletta ja yhteenlaskettu pinta-ala on neliömetriä, mikä edustaa noin 46 % koko omaisuuden pinta-alasta. Uutta vastaavia kunnossa olevia rakennuksia on kaikkiaan noin m2 ja niiden osuus on 15 % pinta-alasta. 12

13 2.3.2 Ylläpitokulut 2014 Vihdin kunnan tilapalveluiden toimintamenot olivat vuoden 2014 tilinpäätöksessä 6,667 miljoonaa euroa. Toimintamenot syntyvät rakennusten ylläpitokuluista ja Toimitilapalvelun muista toiminnan menoista. Nyt tehtävää salkutusta varten kerättiin vielä rakennuskohtaiset ylläpitokulut, jolloin nähdään omistettujen rakennusten vuotuiset rakennuskohtaiset ylläpitokulut. Seuraavassa on yhteenveto käsitellyistä rakennuskohtaisista ylläpitokuluista, ilman kiinteistöille kohdistamattomia hallinto- ja palkkakuluja. Taulukko 3: Rakennuskohtaiset ylläpitokulut vuonna 2014 kululajeittain Ypkulut 2014 lkm m2 /v /m2/kk Palkat ,61 Hallinto ,08 Kh ,30 Kp ,41 Lämpö ,31 Sähkö ,82 Vesi ja jätevesi ,15 VKR/Vast ,33 Muut ,40 Yht ,77 Arvot puuttuu Kaikki yhteensä Arvojen määrityskohteille kohdistetut ylläpitokulut vuonna 2014 olivat noin 5,068 miljoonaa euroa ja muiden rakennusten noin 0,533 miljoonaa euroa. Kaiken kaikkiaan rakennuksilla kohdistettuja ylläpitokuluja oli yhteensä 5,600 miljoonaa euroa, jotka sisältävät myös osake- ja vuokratilojen ylläpitokustannukset. Vuoden 2013 tilinpäätöksessä Kiinteistöpalveluiden toimintamenot olivat yhteensä 6,667 miljoonaa euroa, joten rakennuksille kohdistamattomia menoja oli ylläpitokulujen lisäksi vajaat miljoonaa euroa. Nämä kustannukset kohdistuivat lähinnä ulkoavuokratuista tiloista, joten tässä tarkastelussa omien rakennusten ylläpitokulujen tarkastelussa käytetään seuraavaa ylläpitokustannusten tunnuslukuja ja jakoja. Taulukko 4. Tarkasteltavien rakennusten ylläpitokustannukset 2014 Ypkulut 2014 /v Pinta-ala /m2/kk Hallinto/ Palkat ,35 KH, Kp ,36 Läm./ Säh./ Vesi ,75 Muut ,35 Yhteensä ,77 Ylläpitokulut jaettiin siis vielä hallinto/palkkoihin, kiinteistönhoitoon/kunnossapitoon, energiaan (lämpö, sähkö) ja veden sekä jäteveden eriin ja edelleen vielä muihin kustannuksiin, joiden pohjalta myös nyt tehtyä salkutusta tarkastellaan. 13

14 2.3.3 PTS 2029 lähtötaso 50 % tavoitetaso % Määriteltyjen arvojen, kuntoluokkien ja rakennusten kulumisen pohjalta arvioitiin myös Vihdin kunnan omistamien rakennusten pitkän aikavälin investointitarve vuosille (v hintataso) 3. Arvio pohjautuu nykykunnon arvioituun kulumiseen ja tähän kulumiseen asetettuun investoinnin lähtö- ja tavoitetasoihin. Seuraavassa tarkastelussa investointien toteuttamisen lähtötaso on 50 % ja tavoitetaso vaihtelee käyttötarkoituksittain % välillä, jolloin investointien arvioitu sykli on noin 30 vuotta. Investointisykli tarkoittaa sitä, kuinka pian jo tehdystä peruskorjauksesta rakennukseen toteutetaan uusi peruskorjaus. Tämän tarkastelun ja laskennan tuloksena saadaan seuraavassa esitetty arvio rakennuksittain lasketusta pitkän aikavälin investointitarpeesta. Taulukko 5: Yhteenveto PTS 2029 tarkastelusta (lähtötaso 50 % tavoitetas0 120/130 %) PTS 2029 yhteenveto vuosille Investointitaso /v keskimäärin Investoitavia kohteita 54 Investointavien rakennusten pinta-ala Inv.neliöhinta keskiarvo Inv.neliöhinta keskim Investoitavien kohteiden osuus lkm 52 % Investoitavien kohteiden osuus m2 39 % Tarkasteluperiodilla v investointitarpeeseen tulee lukumääräisesti reilut puolet kaikista rakennuksista ja vajaat 40 % pinta-alasta. Vuosien investointien yhteenlaskettu summa on noin 66 miljoonaa euroa, mikä vastaa noin 4,4 miljoonan euron vuotuista investointitarvetta. Investointien keskimääräinen neliöhinta vuoden 2014 hintatasolla on noin /m2. Pelkkään kulumiseen ja käyttötarkoituskohtaiseen tavoitetasoon pohjautuva investointitaso vaihtelee huomattavasti vuodesta toiseen, riippuen siitä koska rakennusten nykykuntoon ja kulumiseen pohjautuva kuntoluokka alittaa 50 % investointien toteutusrajan. Seuraavassa on kuvattu tarkemmin pelkkään kulumiseen pohjautuva investointitaso vuosille Kuva 4: Vuotuisten investointien summa ( ) v /v 3 Nyt tehty investointitarkastelu on tehty vuoden 2014 lopun arvojen pohjalta, jolloin tästä syystä ensimmäinen PTS tarkastelu aloitetaan vuodesta

15 Ilman jaksotusta investointien painopiste osuu vuosiin , kun tällä hetkellä tyydyttäväkuntoisten rakennusten kuntoluokka alittaa 50 %:n. Etenkin vuonna 2025 investointitarve on koko tarkasteluperiodin suurin ollen noin 13,2 miljoonaa euroa ja tähän vuoteen osuu tällä hetkellä kuntoluokaltaan % välillä olevat rakennukset, joiden pinta-ala on yhteensä noin m2. Kun investoinnit tasoitetaan hieman tasaisemmin lähelle vuotuista koko investointiperiodin keskimääräistä investointitasoa (4,4 miljoona euroa) niin vuotuiseksi todelliseksi investointitasoksi saadaan seuraava. Kuva 5: Vuotuisten investointien määrä v , kun investoinnit tasoitetaan vuosittain /v Tässä rakennuskohtaisen investoinnin aloitusvuotta on siirretty niin, että vuotuinen investointisumma olisi mahdollisimman tasainen. Oheinen vuotuinen toteutettavien investointien määrä on saatu seuraavilla vuotuisilla rakennusmäärillä. Kuva 6: Investoitavien rakennusten määrä v lkm Omaisuuden nykykunnon mukaan investoitavien rakennusten lukumäärä vaihtelisi noin 1 10 rakennuksen välillä riippuen rakennusten koosta. Nyt tarkastelulla investointitasolla rakennusten kuntoluokka ja korjausvelka tulisivat kehittymään vuosien välisenä aikana seuraavasti. 15

16 Kuva 7: Omaisuuden kuntoluokan kehittyminen PTS 2029 investointitasolla 80,0 % 78,0 % 76,0 % 74,0 % 72,0 % 70,0 % 68,0 % 66,0 % 64,0 % 62,0 % 60,0 % kla Kuva 8: Korjausvelan kehittyminen PTS 2029 investointitasolla kvelka Kuva 9: Perusparannustarpeen kehittyminen PTS 2029 investointitasolla pptarve Nyt määritellyllä investointitasolla omistamien rakennusten kuntoluokka tulee rakennuksen kulumisen seurauksena laskemaan ja korjausvelka sekä perusparannustarve puolestaan nousevat nykytasosta. Nykyisen korjausvelan neliöhinnan lähtötaso on verraten matala (91 /m2), joten tarkasteluperiodilla tyydyttävä- ja hyväkuntoisen rakennusten kuluessa korjausvelka tulee siis selvästi nousemaan. Samoin myös kuntoluokan 50 % - 60 % rakennusten määrä tulee nousemaan ja kuntoluokan alittaessa 50 % rajan rakennukseen toteutetaan investointi 16

17 3. OMAISUUDEN SALKUTUS LUOKITUKSET JA TULOKSET 3.1 LUOKITUS Rakennusten arvot, korjausvelka ja omaisuuden tunnusluvut sekä pitkän aikavälin investointitarvearvio toimivat omaisuuden salkutuksen pohjana, jossa Trellum tuotti kriteerit omaisuuden luokittelulle, jonka tämän jälkeen Vihdin kunnan tekninen toimiala yhteistyössä kunnan hallintokuntien kanssa luokitteli rakennukset, jonka jälkeen lasketaan omaisuuden tunnusluvut luokittain / salkuttain. Tavoitteena oli tarkastella mitä rakennuksia Vihdin kunnan on järkevää omistaa ja mistä rakennuksista voitaisiin luopua. Kykyä omistaa rakennuksia tarkasteltiin kahdesta eri näkökulmasta - varallisuuden omistamisen ja investointivelvoitteiden sekä - käyttötalouden eli ylläpitomenojen näkökulmista Salkutuksen tavoitteena on ennen kaikkea tuottaa strategisen tason suuntaviivat rakennusten pitkän aikavälin omistamiselle ja näin pyrkiä hahmottamaan sekä tarvetta että kykyä omistaa rakennuksia pitkällä aikavälillä. Tarve näkyy siinä mitä rakennuksia halutaan omistaa ja kyky puolestaan siinä, miten haluttujen rakennusten omistamiseen voidaan taloudellisesti sitoutua pitkällä aikavälillä, jotta omaisuuden arvo ja kunto säilyvät. Varsinaisessa luokituksessa Vihdin kunnan rakennukset jaettiin neljään eri luokkaan eli salkkuun seuraavasti. A) Strategisesti tärkeät rakennukset B) Kehitettävät rakennukset C) Realisoitavat rakennukset D) Kulttuurihistoriallisesti tärkeät rakennukset Luokituksessa jokaiselle rakennukselle annettiin kirjain A, B, C ja D riippuen rakennuksen ominaisuuksista ja arvioidusta tarpeesta, halusta ja kyvystä omistaa rakennus pitkällä aikavälillä osana kunnan toimintaa 4. Seuraavassa on kuvattu salkkujen A, B, C ja D lähtökohdat tarkemmin. 4 Rakennuskohtaiset luokitukset ovat tämän raportin liitteenä. 17

18 A) Näissä rakennuksissa tarve omistaa on suurin ja rakennukset muodostuvat kunnan palvelutoimen, muiden kuntaa lähellä olevien palveluiden käytössä olevista rakennuksista, joiden omistaminen nähdään tärkeänä keinona turvata niiden avulla tuotettavien palvelutuotanto pitkällä aikavälillä. Tähän luokkaan kuuluvat kunnan omistuksessa ja käytössä olevat hallinto, koulu, päiväkoti, terveydenhuollon, kulttuurin, liikunnan sekä muut kunnan palvelutuotannon käytössä olevat tilat. Muita tiloja ovat esimerkiksi seudullisen organisaatio turvin tuotetut pelastus-, ammatti- ja terveydenhuollon rakennukset ja muut strategisesti tärkeät tilat voivat olla ulosvuokrattuja tiloja, joissa kunnan omistajuus nähdään keskeisenä keinona turvata niissä tapahtuva palvelutuotanto pitkällä aikavälillä. B) Nämä rakennukset muodostuvat rakennuksista, jotka tällä hetkellä saattavat olla vajaakäytössä, mutta pidemmällä aikavälillä tarve saattaa muuttua. Toiseksi tässä salkussa olevat rakennukset voivat toiminnallisesti olla heikkoja, jotka paremmin toimiakseen vaativat investointeja. Kun nämä rakennukset tulevat investointitarpeeseen, tulee ne siirtää joko A-rakennuksiin, jolloin niihin toteutetaan investointi tai ne siirretään salkkuun C, jotka puolestaan muodostuvat realisoitavista kohteista. C) Näiden rakennusten käytöstä ja omistuksesta kunta voi luopua. Rakennusten käyttöä ja omistusta ei katsota tärkeäksi, jolloin ne voidaan myydä. C- rakennuksissa on myös markkinoille vuokratut vajaassa käytössä ja huonossa kunnossa olevat rakennukset, joihin kunta ei tule investoimaan. Nämä rakennukset voidaan realisoida, joko myynneillä tai purkamisella. Myynti usein edellyttää myytävän kohteen määrittelyjä mm. maapohjan osalta. Mikäli rakennus on niin huonokuntoinen, että myynti ei ole mahdollinen kannattaa rakennus purkaa ja maa/tontti ottaa johonkin muuhun käyttöön. D) Nämä rakennukset ovat kunnalle tärkeitä ja niihin yleensä liittyy suojelutarpeita. Lisäksi nämä rakennukset ovat ylläpidoltaan normaalirakennuksia kalliimpia. Julkisen omistuksen turvin näissä rakennuksissa halutaan säilyttää kohteiden arvo ja kunto säilyttää pitkällä aikavälillä. Rakennukset on erotettu omaksi salkukseen, koska niiden fyysiset ominaisuudet poikkeavat merkittävästi palvelutoiminnan käytössä olevista muista rakennuksista. 18

19 3.2 VIHDIN KUNNAN RAKENNUKSET SALKUTTAIN Vihdin kunnan salkutuksen tunnusluvut tuotettiin kahdesta eri lähtötilanteesta. Ensin laskettiin tunnusluvut salkuttain koko omaisuudesta ja tämän jälkeen poistettiin omaisuudesta C- rakennukset, jotta nähdään mikä on realisoitavien rakennusten poiston vaikutus omaisuuden tunnuslukuihin sekä käyttötalousmenoihin. Seuraavaksi käydään omaisuuden tunnuslukujen kautta tulokset Vihdin kunnan tekemistä rakennusluokitteluista. Varsinaisessa yhteenvetoluvussa neljä on tarkastelu tarkemmin tuotettuja tunnuslukuja ja niiden tuloksia. Salkutuksen luokitukset on ensin tehty syksyllä 2015 Vihdin kunnan viranhaltioiden toimesta ja tarkemmat rakennuskohtaiset tiedot seuraavista yhteenvedoista on tämän raportin liitteissä Omaisuuden tunnusluvut salkuttain Taulukko 6: Vihdin kunnan rakennusten arvot, kuntoluokka ja korjausvelka ja perusparannustarve salkuttain ( ) Jälleenhankinta-arvo Tekninen arvo Korjausvelka Perusparannustarve Salkku Lkm m2 JHA /m2 TeknA /m2 kla Kvelka /m2 Pptarve /m2 A % B % C % D % Yhteensä % Taulukko 7: Tunnuslukujen suhteelliset osuudet salkuttain (%) Salkku Lkm m2 JHA % TeknA % Kvelka % Pptarve % A 26 % 64 % 65 % 70 % 16 % 0 % B 24 % 10 % 11 % 10 % 10 % 3 % C 49 % 26 % 24 % 19 % 74 % 97 % D 1 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Yhteensä 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Kun kaikkiaan 98 rakennusta ja noin m2 luokiteltiin em. salkkuihin, niin pintaalasta A rakennuksia 64 %, B rakennuksia 10 %, C-rakennuksia 26 %, D-rakennuksia yksi eli kansalaisopiston käytössä oleva entinen paloasemarakennus. Seuraavassa tarkastellaan nyt laskettuja omaisuuden tunnuslukuja tarkemmin salkuttain. 19

20 Kuva 10: Rakennusten lukumäärä ja pinta-ala salkuttain (lkm, m2) 60 Lkm Pinta-ala Lkm m A B C D Lkm A B C D m Kuva 11: Omaisuuden kvelan ja pptarpeen neliöhinta salkuttain (Kla %) 300 Korjausvelka /m2 600 Perusparannustarve /m /m /m A B C D /m Milj. 1,64 1,09 7,73 0,00 0 A B C D /m Milj. 0,00 0,52 16,40 0,00 Kuva 12: Korjausvelka ja perusparannustarve salkuttain ( ) 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Pinta-alan suhteellinen osuus kuntoluokittain ja salkuttain A B C D Pinta-alallisesti eniten on A-rakennuksia, joissa niin ikään on korkein kuntoluokka (84 %) ja pienin korjausvelan neliöhinta (22 /m2). A rakennuksissa ei ole yhtään kuntoluokaltaan alle 60 % rakennusta, jolloin välittömiä perusparannustarpeita ei A rakennuksissa ole tällä hetkellä olemassa. Lukumääräisesti eniten rakennuksia on realisoitavissa C rakennuksissa, joissa rakennusten määrä on peräti 48 kappaletta edustaen vajaata puolta koko omaisuuden rakennusten määrästä. Sekä korjausvelan (262 /m2) että perusparannustarpeen (555 /m2) neliöhinnat ovat salkuista korkeimmat ja korkeat omaisuuden velvoitteet sekä alhainen keskimääräinen kuntoluokka (62 %), johtuu heikosta omaisuuden rakenteesta, jossa vajaa puolet omaisuuden pinta-alasta on kuntoluokaltaan alle 60 %. C rakennusten korjausvelka edustaa noin 75 %:ia omaisuuden korjausvelasta ja lähes koko tämän hetken perusparannustarve (97 %) kohdistuu nyt realisoitaviin rakennuksiin. >75% 60-75% <60% 20

21 3.2.2 Käyttötalousmenot salkuttain Edellä tarkasteltiin omaisuuden tunnuslukuja salkuttain ja seuraavassa taulukossa ovat ylläpitomenot eli hallinto/palkat, kiinteistönhoito/kunnossapito sekä energiat ja vesi ja edelleen vielä muut kulut salkuttain. Taulukko 8: Ylläpitomenot salkuttain ( /v, /m2/kk) 5 Hallinto, Palkat /v Kh, Kp /v Läm., Sähkö. Vesi /v Muut /v Yhteensä /v Salkku Lkm m2 /v /m2/kk /v /m2/kk /v /m2/kk /v /m2/kk /v /m2/kk A , , , , ,14 B , , , , ,64 C , , , , ,60 D , , ,76 0 0, ,64 Yhteensä , , , , ,77 Taulukko 9: Käyttötalousmenojen suhteelliset osuudet salkuttain (%) Salkku Hall./Palkat Kh/ Kp Läm./ Säh./ Ve. Muut Yhteensä A 62 % 57 % 59 % 9 % 54 % B 15 % 11 % 16 % 19 % 15 % C 22 % 31 % 25 % 72 % 31 % D 0 % 1 % 0 % 0 % 0 % Yhteensä 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Kuva 13: Käyttötalousmenojen neliöhinta salkuttain 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 Ylläpitomenot v /m2/kk 0,00 A B C D Hall./Palkat Kh/Kp L/S/V ja JV Muut Käyttötalousmenoista vajaat 1,6 miljoonaa euroa eli koko omaisuuden käyttötalousmenoista noin kolmannes kohdistuu nyt realisoitaviksi ajateltuihin rakennuksiin. Ylläpidon neliöhinnaltaan edullisimmat rakennukset ovat A rakennukset, jossa tyydyttäväkuntoisten rakennusten pinta-ala osuus on ainoastaan vajaa A-rakennusten pinta-alasta eli merkittäviä kunnossapitotarpeita ei tällä hetkellä näissä rakennuksissa juurikaan ole, mikä myös selittää verraten edullisen toteutuneiden ylläpitokustannusten neliöhinnan (3,14 /m2/kk). Ylläpidoltaan kalleimmat rakennukset ovat B rakennukset ja näissä etenkin energia ja veden ylläpitokustannusten neliöhinta ovat verraten suuri (3,11 /m2/kk). 5 Ylläpitokulujen tarkastelussa olevien rakennusten määrä ja pinta-ala ovat hieman koko omaisuuden vastaavia määriä pienemät, kun kaikille rakennuksille ei ole kohdistunut ylläpitokuluja vuonna Tarkemmat rakennuskohtaiset kulut selviävät liitteestä 2. 21

22 3.2.3 Trellum PTS salkuttain Edellä kuvatut omaisuuden tunnusluvut ja käyttötalousmenot kuvaavat poikkileikkaustilannetta vuoden 2014 lopussa. Omaisuuden tunnusluvut antavat jonkin verran tietoa myös omaisuuden tulevista velvoitteista, mutta seuraavassa on rakennusten nykykunnon kulumisen pohjalta laskettu pitkän aikavälin investointitarve salkuttain vuoteen 2029 asti. Taulukko 10: Vihdin kunnan rakennusomaisuuden kumulatiivinen investointitarve salkuttain vuoteen 2029 asti PTS 2029 salkuttain Keskimäärin /v Salkun Rakennusten lkm 54 Pinta-ala Inv m2 Salkuttain m2 inv Inv /m2 % % % A % 29 % 18 % B % 10 % 42 % C % 60 % 96 % D % 0 % 0 % Yhteensä % 100 % 39 % Kuva 14: Investointitarve salkuttain vuoteen 2029 asti PTS 2029: Investoinnit salkuttain /m2, milj A B C D Inv /m milj. 20,11 8,38 37,83 - Inv /m2 Vuosien investointitarve oli yhteensä reilut 66 miljoonaa euroa ja suurin investointitarve (noin 37,8 milj. ) kohdistuu C rakennuksiin, joiden osuus kaikista investoinneista on 60 %. Tämän jälkeen toiseksi suurin investointiosuus kohdistuu A rakennuksiin, joiden osuus kaikista investoinneista on vajaat 30 % ja kolmanneksi tuleva B rakennukset 10 % investointiosuudellaan. Kallein investointien neliöhinta on B-rakennuksissa ollen vajaat /m2 ja edullisimmat puolestaan ovat C- rakennuksissa vajaat /m2. Investoitavien rakennusten pinta-alaosuus oli kaikkiaan 39 % koko omaisuuden pinta-alasta ja tarkasteluperiodilla lähes kaikki C- rakennukset (96 % pinta-alasta) tulevat investointitarpeeseen. B rakennuksissa 22

23 vastaava pinta-alaosuus on 42 % ja A rakennuksissa ainoastaan 18 %. Seuraavassa tarkastellaan jaksotettua investointitarvetta salkuttain. Kuva 15: Investointitarve vuosille salkuttain ( /v) D C B A Kuva 16: Investoitavien rakennusten lukumäärä v salkuttain (lkm) D C B A 2 0 Ensimmäisen seitsemän vuoden ( ) aikana investoinnit kohdistuvat ainoastaan B ja C rakennuksiin ja nyt määriteltyyn nykykuntoon, sen kulumiseen ja investoinnin toteutuskuntoluokkaan pohjautuen A rakennusten investoinnit tulisivat alkamaan vasta vuoden 2022 jälkeen. Pidettävien A, B ja D rakennusten kunnossapitotarpeet tulevat kulumisen johdosta kasvamaan, mutta varsinaiset investoinnit pelkkään kulumiseen pohjautuen ajoittuisivat näissä rakennuksissa pääosin vuosille

24 3.3 OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT JA PTS 2029 (C RAKENNUKSET POIS) Omaisuuden tunnusluvut A, B ja D Realisoitavia eli C- rakennuksia oli omaisuudessa kaikkiaan 46 kappaletta ja näiden pinta-ala noin m2. Nämä realisoitavat rakennukset vastaavat lähes puolta koko omaisuuden rakennusten lukumäärästä ja vajaata viidesosaa pinta-alasta. Mikäli nämä rakennukset poistetaan omaisuudesta, niin jäljelle jäävän omaisuuden tunnusluvut näyttäisivät seuraavilta. Taulukko 11: Omaisuuden tunnusluvut v (A, B ja D) Trellum Arvotietojen yhteenveto 2014; Luokat A, B ja D Lkm 50 Pinta-ala /m2 Jha Tekn.arvo Kuntoluokka 83,00 % Kuluminen, /m2/kk ,35 Kuluminen %/jha 1,83 % Kvelka 75% Peruskorjaustarve <60% talot Tavoite 90% Perusparannustarve <60 % talot Tavoite 120 % Taulukko 12: Omaisuuden kuntoprofiili v arvot (A, B ja D) Trellum kuntoprofiili 2014 Rakennuskannan kuntoprofiili 2014 kaikki Osuus kunto rak. lkm pinta-ala keskim. m2 % /kpl % /m2 < 50 % % 0 % 50 % - 60% % 0 % 60 % - 75 % % 21 % 75 % - 90 % % 59 % > 90 % % 20 % Yhteensä % 100 % Kuva 17: Omaisuuden kuntoprofiili v arvot (A, B ja D) Pinta-ala < 50 % 50 % - 60% 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90 % 24

25 3.3.2 Trellum PTS 2029 A, B ja D Taulukko 13: Vihdin kunnan rakennusten investointitarpeet vuosina (A, B ja D) PTS 2029 yhteenveto vuosille Investointitaso /v keskimäärin Investoitavia kohteita 14 Investointavien rakennusten pinta-ala Inv.neliöhinta keskiarvo Inv.neliöhinta keskim Investoitavien kohteiden osuus lkm 14 % Investoitavien kohteiden osuus m2 15 % Kuva 18: Jaksotettu Investointitarve vuosille salkuttain (A, B ja D) /v Kuva 19: Investoitavien rakennusten lukumäärä v (A, B ja D) lkm

26 Kuva 20: Kuntoluokan kehittyminen PTS 2029 investointitasolla (A, B ja D) 85,0 % 80,0 % 75,0 % 70,0 % kla 65,0 % 60,0 % Kuva 21: Korjausvelan kehitys v (C-rakennukset pois) kvelka Kuva 22: Perusparannustarpeen kehitys v (C rakennukset pois) pptarve 26

27 3.3.3 Omaisuuden tunnusluvut pidettävät (A, B ja D) ja realisoitavat (C) Seuraavassa on vertailtu tarkemmin vielä pidettävien (A, B ja D) sekä realisoitavien rakennusten tunnuslukuja keskenään. Taulukko 14: Omaisuuden tunnusluvut jaoteltuna pidettäviin ja realisoitaviin rakennuksiin Pidettävät (A, B, D) Realisoitavat (C) Yhteensä Lkm % % % Pinta-ala % % % Jha % % % Tekn.arvo % % % Kuntoluokka 83 % 62 % 78 % Kvelka 75% % % % Pptarve 120 % % % % Hallinto/ Palkat % % % KH, Kp % % % Läm./ Säh./ Vesi % % % Muut % % % Käyttötalous yht % % % Kuluminen % % % PTS % % % PTS 2029 /v % % % Kuva 23: Pidettävien ja realisoitavien rakennusten korjausvelka ja perusparannusparannustarve 300 Korjausvelka /m2 600 Perusparannustarve /m /m /m A, B, D C /m2 32, Milj. 2,73 7,73 % 26 % 74 % 0 A, B, D C /m Milj. 0,52 16,40 % 3 % 97 % Kuva 24: Pidettävien ja realisoitavien rakennusten käyttötalousmenot ja PTS ,00 Käyttötalousmenot /m2/kk 3,00 PTS ,00 2,50 3,00 2,00 1,00 /m2/kk 2,00 1,50 1,00 0,50 Milj. /v 0,00 A, B, D C /m2/kk 3,42 4,44 Milj. 3,50 1,57 % 69 % 31 % 0,00 A, B, D C Milj. /v 1,90 2,36 Yht. Milj. 28,49 37,83 % 45 % 55 % 27

28 3.4 C - RAKENNUSTEN MYYNTI Rakennuksista luopumisella voidaan siis pienentää koko omaisuuden käyttötalousmenoja, nykyistä korjausvelkaa ja perusparannustarvetta sekä tulevaisuuden investointitarpeita. Investointitarpeiden pienentymisen lisäksi myös käyttötalouden säästöt tulevat olemaan kohtuullisen merkittäviä, kun myytyjen rakennusten poistot ja ylläpitovelvoitteet poistuvat. Rakennusten konkreettinen realisointi ja myynti edellyttävät kuitenkin muutamia toimenpiteitä, jotka lueteltu seuraavassa o myytävän rakennuksen maapohjan määrittely, joko myytäväksi tai vuokrattavaksi maapohjaksi/tontiksi o maapohjien kaavallinen tarkastelu, että rakennuksen alla oleva maapohja muodostaa järkevän maa-alueen o mahdollinen kaavamuutos, mikäli rakennuksen tuleva käyttö poikkeaa nykyisestä kaavallisesta käyttötarkoituksesta o riittävän hyvän informaation tuottaminen myytävästä rakennuksesta, jotta myyntitilanteessa pystytään antamaan realistinen kuva myytävänä olevien kohteiden ominaisuuksista o myyntien jaksotus useammalle vuodelle, jotta vältetään suuren tarjonnan lisäyksen tuomat häiriöt alueen markkinahintoihin o realisoinnit on hyvä aloittaa selkeimmistä kohteista, joissa rakennus ja maapohja nykyisellään muodostavat selkeät myytävät kohteet o julkisen omaisuuden myyntiin voidaan suositella avointa tarjousmenettelyä, jossa kohteisiin voidaan tutustua tarjousajan puitteissa ja halukkaat voivat jättää tarjouksen annettuun päivämäärään mennessä. Mikäli suurin tarjottu hinta on järkevä kohteen ominaisuuksiin ja markkinatilanteeseen nähden voidaan rakennus myydä (Crakennukset) Kuntalaissa ei ole erityisiä säännöksiä kunnan omaisuuden myynnistä ja kunnalla on laaja harkintavalta millä menettelyllä se myy kiinteistöjään. Harkintavaltaa kuitenkin rajoittaa hyvän hallinnon yleiset oikeusperiaatteen eli yhdenvertaisuus ja objektiivisuusperiaate, kuntalain toimialasäännös sekä EU:n valtiontukisäännökset ja määräykset. Yllä kuvatut karkeat periaatteet omaisuuden realisoinnille, täyttävät em. periaatteet ja säännökset, mikäli kunta päättää nyt tehdyn salkutusluokitusten mukaisesti myydä osan omistamistaan rakennuksista. 28

29 4. YHTEENVETO SALKUTUKSESTA Tässä raportissa käsiteltiin Vihdin kunnan rakennusomaisuuden salkutusta, jonka tavoitteena on tuottaa luokitus ja tarkastelunäkökulma kiinteistöomaisuuteen kohdistuvan suunnittelun ja päätöksenteon tueksi. Salkutusta varten omaisuuden arvot päivitettiin ja osin määriteltiin uudestaan vuoden 2015 syksyllä ja näiden arvotietojen pohjalta tuotettiin perustiedot omaisuuden arvoista, kuntoluokista sekä korjausvelasta ja karkeasta perusparannustarpeesta. Tämän jälkeen arvojen ja rakennusten kuntoluokan avulla tuotettiin myös pitkän aikavälin investointitarvetarkastelu (Trellum PTS 2029), jossa hahmotettiin omaisuuden ja rakennusten pitkän aikavälin investointitarpeita tulevaisuudessa. Varsinainen salkutus koostui omaisuuden luokittelusta neljään eri kategoriaan eli pidettäviin (A), kehitettäviin (B), realisoitaviin (C) sekä kulttuurihistoriallisesti arvokkaisiin (D) rakennuksiin. Vihdin kunnalla on omistuksessaan vajaat 100 rakennusta, joiden pinta-ala on yhteensä noin Nyt tehdyn Trellum PTS 2029 tarkastelun pohjalta vuosien väliin ajoittuvat investoinnit ovat yhteensä noin 66 miljoonaa euroa, jolloin vuositason investointitarpeeksi saadaan noin 4,4 miljoonaa euroa vuodessa eli rakennusten vuotuisen kulumisen verran. Kunnan korjausvelka vuoden 2014 lopun tilanteessa on noin 10,5 miljoonaa euroa ja välitön perusparannustarve puolestaan vajaat 16,9 miljoonaa euroa. Koko omaisuuden pinta-alasta noin kymmenesosa on välittömässä perusparannustarpeessa ja vastaavasti noin 40 % pinta-alasta on korjausvelkaa eli näiden rakennusten kuntoluokka alittaa 75 % tavoitetason. Salkutuksessa omaisuus jaettiin Vihdin kunnan toimialojen toimesta neljään eri luokkaan/salkuun sen mukaan, miten tärkeäksi rakennusten omistaminen kunnan oman toiminnan kannalta nähdään. Salkutuksessa jokainen vajaasta 100 rakennuksesta sai oman luokituksen ja pinta-alasta pidettäviä (A) rakennuksia on 64 %, kehitettäviä (B) 10 %, realisoitavia (C) 26 % ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaita (D) oli yksi rakennus, jonka pinta-ala oli 317 m2, jolloin tämän suhteellinen pintaalaosuus pyöristyy 0 prosentiksi. Lukumääräisesti tarkastellen pidettäviä (A) rakennuksia on 26 %, kehitettäviä (B) 25 %, realisoitavia (C) 49 % ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaita (D) 1 % rakennusten lukumäärästä. Luokituksessa huomattavaa on realisoitavien rakennusten suurehko kappaleosuus eli nämä rakennukset ovat keskimääräistä pienempiä ja selkeästi muita rakennuksia huonokuntoisempia. Realisoitavia (C) rakennuksia on kaikkiaan 48 kappaletta ja näiden pinta-ala noin m2. Rakennusten keskimääräinen kuntoluokka on 62 % eli realisoitavia rakennuksia on kohtuullisen paljon ja niiden kunto on luokitelluista rakennuksista kaikkein heikoin. Korjausvelkaa realisoitavissa rakennuksissa on noin 7,7 miljoonaa euroa, mikä on 74 % koko omaisuuden korjausvelasta. Välittömiä investointitarpeita näissä rakennuksissa on 16,4 miljoonaa euroa, mikä puolestaan edustaa noin 97 % koko omaisuuden välittömistä investointitarpeista. Vuosille

30 2029 realisoitavien rakennusten investointitarpeita on noin 37,8 miljoonaa euroa, mikä vastaa 60 % koko periodin investointitarpeesta. Realisoimalla nyt realisoitaviksi luokitellut rakennukset kunnan omaisuuden korjausvelka ja välittömät investointitarpeet pienenevät merkittävästi. Näiden rakennusten realisoinneille omaisuuden vuotuiset investointitarpeet pienenevät noin 2,4 miljoonalla eurolla vuodessa seuraavien 15 vuoden aikana, jolloin vuotuinen investointitarve pienenee noin 4,3 miljoonasta eurosta vajaaseen 1,9 miljoonaan euroon. Näiden rakennusten realisoinneilla omaisuuden korjausvelka laskee nykyisestään noin 10,5 miljoonasta eurosta reiluun 2,7 miljoonaa euroon ja perusparannustarve noin 16,9 miljoonasta taas noin euroon. Realisointien myötä myös Tilapalvelun käyttötalousmenot laskisivat noin kolmanneksen, mikä tarkoittaisi noin 1,6 miljoonan euron säästöä vuosittain. Tästä pelkät energian ja veden sekä jäteveden kustannuksista saatavat säästöt olisivat noin euroa vuodessa. C rakennusten realisoinneilla ja vajaan kahden miljoonan euron investointitasoilla rakennusten kulumisen seurauksena omaisuuden kuntoluokka laskee sekä korjausvelka ja perusparannustarve puolestaan tulevat nousemaan pitkällä aikavälillä. Lähtötilanteessa C- rakennusten realisointien myötä omaisuuden kuntoluokka nousisi noin 83 %:in, korjausvelan neliöhinta 32 /m2 ja perusparannustarpeen 6 /m2. Vaikka tulevaisuudessa nämä tunnusluvut nyt määritellyllä investointitasolla tulevat heikkenemään, paranee omaisuuden tilanne merkittävästi nyt realisoitavaksi määriteltyjen rakennusten realisointien myötä. 30

31 5. JOHTOPÄÄTÖS Tässä Vihdin kunnan rakennusomaisuuden salkutusraportissa tarkasteltiin rakennusten luokittelua tarkoituksena löytää pitkän aikavälin suuntaviivat rakennusten omistajuuteen eli investointien sekä omaisuuden realisointien toteuttamiseen. Useilla kunnilla ja kaupungeilla kuten Vihdissäkin on vuosien ja vuosikymmenten saatossa tehtyjen investointien, lahjoitusten ja maanhankintojen kautta syntynyt suuri kiinteistö- ja rakennusvarallisuutta, jonka tarkoituksenmukaista omistajuutta ei ole aiemmin käsitelty. Varallisuuteen kohdistuvassa päätöksenteossa otetaan yleensä kantaa yksittäisiin rakennuksiin, jolloin investointien säästöpäätökset ja realisointitilanteissa myymättä jättämispäätökset ovat yleensä helppoja, kun näiden päätösten vaikutuksia koko omaisuuteen ei riittävästi tunnisteta. Salkutuksen ideana on tarkastella selkeiden luokittelukriteerien avulla, mitä omaisuutta on tarkoituksenmukaista omistaa, mistä luopua ja ennen kaikkea selvittää, mitä nämä päätökset vaikuttavat koko omaisuuteen ja omaisuuden pitkän aikavälin tarpeisiin. Tässä hahmotuksessa auttavat omaisuuden arvot ja jo vakiintuneet omaisuuden tunnusluvut eli korjausvelka ja perusparannustarve sekä tässä vielä erikseen tehty Trellum PTS 2029 eli pitkän tähtäimen investointisuunnitelma. Koko omaisuuden tasolla nyt kuvatut investointitarkastelun tulokset ovat suuntaaantavia ja tarkemmat investointitarpeet ja hinnat saadaan selville vasta rakennusten rakennusosa-arvioiden kautta ja lopullinen investoinnin hinta saadaan selville vasta sitten, kun investointi on toteutettu ja kaikki laskut on maksettu. Koko omaisuuteen liittyvien tarpeiden tunnistaminen rakennusosa-arvioiden kautta on kuitenkin lähes mahdotonta, joten tässä käytetty rakennusten arvoihin pohjautuva menetelmä antaa mahdollisuuden koko omaisuuden tason tarkasteluihin sekä arvion tekemiseen pitkän aikavälin investointitarpeesta. Yhdessä rakennusten arvojen, omaisuuden tunnuslukujen, käyttökustannusten sekä PTS 2029 tarkastelun kautta saadaan riittävästi tietoa omaisuuden luokitteluun ja näin voidaan arvioida, mitä omistaminen ja sen kautta syntyvät kustannukset ja investointitarpeet tarkoittavat ja miten mahdolliset realisointipäätökset näkyvät koko omaisuuteen liittyvissä velvoitteissa. Nyt tehtyjen luokitusten kautta nähdään, että kunnalla on huomattava määrä realisoitavia rakennuksia, joiden realisoineilla voidaan pienentää omaisuuden velvoitteita, korjausvelkaa, välitöntä perusparannustarvetta, käyttötalouden menoja sekä tulevien 15 vuoden vuotuista investointitarvetta. Omaisuuden velvoitteet ovat olemassa niin pitkään kuin rakennuksia omistetaan ja omistajuus mitataan loppujen lopuksi omistajan tahdon ja kyvyn kautta siinä, miten näistä velvoitteista voidaan huolehtia. Taloudellisesti ja toiminnallisesti järkevä vaihtoehto on luopua sellaisesta omaisuudesta jota ei kunnan omassa toiminnassa tarvita ja näin realisoinneista saatava hyöty syntyy kolmea kautta, eli omaisuuden investointitarpeet pienenevät, käyttötalousmenot laskevat ja omaisuuden myynneistä saadut rahat voidaan käyttää kaupungin lainojen lyhennyksiin tai niillä voidaan maksaa tarvittavien rakennusten investointien toteuttaminen. 31

32 Loppupeleissä omaisuuteen liittyvät päätökset tehdään kunnan poliittisen päätöksentekijöiden toimesta, jossa sitten otetaan kantaa siihen, kuinka paljon rakennuksia halutaan omistaa ja mistä rahat tämän omaisuuden investointeihin ja ylläpitoon otetaan. Tämän salkutustarkastelun tavoitteena oli tuottaa työkalu ja tarkastelunäkökulma Vihdin kunnan koko omaisuutta koskevan päätöksenteon tueksi. Kunnan omistamia rakennuksia on katsottu etenkin omistamisen näkökulmasta, eli mitä omaisuutta kunnalla on halu ja kyky omistaa pitkällä aikavälillä ja mistä rakennuksista on mahdollista luopua. Mikäli rakennuksia halutaan omistaa, tulee omaisuuden vastuisiin ja velvoitteisiin myös panostaa. Kunnan oman toiminnan näkökulmasta ei ole järkevää varautua sellaisten rakennusten investointeihin, joita ei tarvita, jolloin loogisena jatkona seuraa myös se, että kunnalle tarpeeton omaisuus voidaan muuttaa rahaksi eli myydä. Tätä toista näkökulmaa eli kunnan palvelutuotannon tilatarvetta ei tässä selvityksessä tarkasteltu, vaan tilankäyttäjien ja hallintokuntien nykyistä ja tulevaa tilatarvetta yleensä tarkastellaan erillisissä palveluverkkotarkasteluissa, jolloin omistajanäkökulman lisäksi saadaan myös tilankäytön ja tilatarpeen näkökulma tarkasteluun. 32

33 6. ARVIOT JA LASKELMAT LAATI Alkuperäinen arvonpäivitys ja salkutusraportti on tehty ja nyt raportti on nyt päivitetty Tämä dokumentin ja laskelmat on tehnyt TkL VTM Harri Isoniemi Huovuttajankuja LITTOINEN 7. LISÄTIETOJA Tästä tarkastelusta lisätietoja antaa Harri Isoniemi puh LIITTEET Liite 1: Arvot ja omaisuuden tunnusluvut 2014 (3 s.) Liite 2: Rakennusten ylläpitokustannukset v (3 s.) Liite 3: Trellum PTS 2029 ei jaksotettu (2 s.) Liite 4: Trellum PTS 2029 jaksotettu (3 s.) Liite 5: Trellum PTS 2029 C rakennukset pois, jaksotettu (2 s.) Liite 6: C rakennusten tunnusluvut (2 s.) 33