KAJAANIN KAUPUNGIN TEKNISET- JA JÄLLEENHANKINTA- ARVOT ARVOJEN PÄIVITYS VUODEN 2015 ARVOT

Transkriptio

1 KAJAANIN KAUPUNGIN TEKNISET- JA JÄLLEENHANKINTA- ARVOT ARVOJEN PÄIVITYS VUODEN 2015 ARVOT TkL VTM Harri Isoniemi

2 Sisällys 1. ALKUPERÄISTEN ARVOJEN LASKENTA KORJAUSVELKA, PERUSKORJAUS- JA PERUSPARANNUSTARVE Korjausvelka Peruskorjaus- ja perusparannustarve Rakennusten kuluminen ja omaisuuden tunnusluvut KAJAANIN KAUPUNGIN RAKENNUSTEN ARVOT V ARVOJEN JA OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN PÄIVITYS V JA KAJAANIN KAUPUNGIN OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT JA RAKENNE V KAJAANIN KAUPUNGIN OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT JA RAKENNE V Arvot, korjausvelka, perusparannustarve ja kuntoprofiili v Rakennusten ikäprofiili v Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain v OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN MUUTOS V Arvojen, korjausvelan ja kuntoprofiilin muutos Tunnuslukujen muutos käyttötarkoituksittain Korjausvelan ja perusparannustarpeen muutos Korjausvelan ja perusparannustarpeen reaalihintojen muutos (v hintataso) JOHTOPÄÄTÖS ARVIOT JA LASKELMAT LAATI LISÄTIETOJA

3 1. ALKUPERÄISTEN ARVOJEN LASKENTA Trellum Consulting Oy on määritellyt kesäkuussa 2012 Kajaanin kaupungin suorassa omistuksessa olevien rakennusten arvot. Alkuperäiset arvot tuotettiin kesän 2012 tilanteeseen ja arvojen määrityksen tavoitteena oli tuottaa yhteismitallinen tieto omaisuuden arvosta, korjausvelasta sekä karkeista investointitarpeista. Tuolloin tuotetut omaisuuden tunnusluvut laskettiin määriteltyjen arvojen pohjalta, jotka ovat jälleenhankinta-arvo, joka kuvaa rakennuksen arviointihetken todennäköistä arvonlisäverotonta rakentamiskustannusta, mikäli rakennus rakennetaan samalle tontille samanlaisella varustuksella uudelleen ja tekninen arvo, joka puolestaan kuvaa rakennuksen todellista fyysisiin ominaisuuksia pohjautuvaa arvoa, kun jälleenhankinta-arvosta vähennetään iän, käytön ja käyttökelpoisuuden kulumisesta aiheutunut arvon alentuminen. Tekniseen arvoon vaikuttavat rakennukseen tehdyt investoinnit ja muut rakennuksen teknistä tasoa nostavat korjaukset. Tämän lisäksi tekniseen arvoon ja rakennuksen kulumiseen vaikuttavat rakennuksen kulumista ehkäisevä kiinteistönhoidon taso ja rakennuksessa olevien tilojen käyttöaste. Lähtötilanteessa rakennukset katselmointiin ja muodostettujen arvojen pohjalta laskettiin myös omaisuuden kuntoa kuvaavat tunnusluvut, jotka ovat rakennusten nykykuntoa kuvaava kuntoluokka, korjausvelka, peruskorjaus- ja perusparannustarve. Vuonna 2014 rakennusten arvot päivitettiin vuoden 2012 ja 2013 lopun tilanteisiin ja hintatasoihin ja tässä dokumentissa vastaavat arvot ja muut tunnusluvut on päivitetty vuoden 2014 ja 2015 lopun tilanteisin. 2. KORJAUSVELKA, PERUSKORJAUS- JA PERUSPARANNUSTARVE Omaisuuden tunnusluvut eli korjausvelka, peruskorjaus- ja perusparannustarve lasketaan rakennuskohtaisesti määriteltyjen arvojen pohjalta nykykunnon ja määritellyn tavoitekunnon välisenä erotuksena. Teknisen ja jälleenhankinta-arvon välisenä suhteena saadaan rakennuksen kuntoluokka, joka kuvaa rakennuksen nykykuntoa suhteessa uuteen vastaavaan rakennukseen. Nykykunnon tarkastelun lisäksi tälle kuntoluokalle voidaan asettaa erilaisia tavoitteita halutusta lopputuloksesta riippuen. 3

4 2.1 Korjausvelka Määritelmällisesti omaisuuden korjausvelka kuvaa sitä rahamäärää, joka rakennuksista on tingitty, jotta ne olisivat kohtuullisessa käyttökelpoisessa kunnossa. Korjausvelan laskennassa nykykunnon lähtö- ja tavoitetasona käytetään 75 % kuntoluokkaa. Kun rakennuksen kuntoluokka menee alle määritellyn tavoitetason (75 %), lasketaan kuinka paljon rahaa tekniseen arvoon ja nykykuntoon tulisi lisätä, jotta kuntoluokan määritelty 75 % tavoitetaso saavutetaan. Tämän nykykunnon ja tavoitekunnon erotuksesta voidaan laskea ja määrittää yksittäisten rakennusten ja koko omaisuuden rahamääräinen korjausvelka. 2.2 Peruskorjaus- ja perusparannustarve Peruskorjaus ja perusparannustarve lasketaan sitten, kun rakennuksen nykykunto alittaa 60 % lähtötason. Tämän jälkeen lasketaan, kuinka paljon rahaa näihin rakennuksiin tulisi investoida, jotta rakennukset saataisiin alkuperäiseen (peruskorjaustarve) tai tämän päivän täysin uuden, käyttötarkoitukseltaan vastaavan, rakennuksen mukaiseen tavoitekuntoon (perusparannustarve). Peruskorjaustarve sisältää karkeasti fyysisen kulumisen johdosta tarvittavat investoinnit (tavoitekunto 90 %) ja perusparannustarve (tavoitekunto yleensä 120 %) fyysisen kulumisen lisäksi myös ajanmukaistamisen vaatimat investoinnit eli toiminnalliset muutokset, jolla rakennuksen taso nostetaan alkuperäistä tasosta tämän päivän uuden vastaavan rakennuksen mukaiseen tasoon. Perusparannustarpeessa toiminnallisten muutosten osuus laskennallisesta investointitarpeesta on noin kolmannes ja loput 2/3 osaa jää olemassa olevien rakennusosien korjaamiseen eli peruskorjaukseen. 2.3 Rakennusten kuluminen ja omaisuuden tunnusluvut Määriteltyjä tunnuslukuja voidaan tarkastella graafisesti, kun tarkastelulähtökohdaksi otetaan rakennuksen kuluminen sekä nykykunnon ja tavoitekunnon välinen suhde eli kuntoluokka. 4

5 Kuva 1: Rakennuksen kuluminen ja omaisuuden tunnusluvut 120 % Perusparannustarve Kuluminen = nykykunto Tekn./JHA = kuntoluokka 100 % 90 % 75 % 60 % 30 % Korjausvelka Peruskorjaustarve Peruskorjaus Korjausaste Kunnossapitotarve Peruskorjausikä ikä vuodet Rakennuksen ajallista kulumista voidaan tarkastella rakennuksen kuntoluokan eli nykykunnon kehittymisen kautta (tekninen/jälleenhankinta-arvo). Uuden rakennuksen kuntoluokka ja nykykunto ovat lähtötilanteessa 100 % ja välittömästi valmistumisensa jälkeen rakennus alkaa kulua jolloin kuntoluokka ja nykykunto vuosittain laskevat. Kuviossa rakennuksen oletuskuluminen on 1,75 %, vuodessa ja kun rakennus saavuttaa 40 vuoden iän, on rakennuksesta jäljellä enää perustus- ja runkorakenteet, rakennuksen pitkäikäisimmät osat, joiden oletuskuluminen on 0,5 % vuodessa. Tähän rakennuksen elinkaareen eli nykykunnon kehitykseen, voidaan hahmottaa kaksi ajallista ja laskennallisesti merkittävää kohtaa. Ensimmäinen merkittävä kohta saavutetaan rakennuksen ollessa noin 13 vuotta vanha, jolloin rakennuksen nykykunto saavuttaa 75 % kuntoluokan. Tämän kuntoluokan jälkeen rakennukseen muodostuu korjausvelkaa eli nykykunto alittaa korjausvelan tavoitetason, joka fyysisesti tämä näkyy vuotta vanhoissa rakennuksissa rakennuksen lisääntyneenä kunnossapitotarpeena. Toinen laskennallisesti merkittävä kohta saavutetaan 23 vuoden kohdalla, jolloin pelkkä kunnossapito ei rakennukseen riitä, vaan rakennus on peruskorjaus-/perusparannustarpeessa. Käytännössä peruskorjaus/perusparannusinvestointi toteutetaan noin vuoden välillä, jolloin rakennuksen kuntoluokka on %. Mitä myöhemmin investointi toteutetaan, sitä kalliimmaksi peruskorjaus/perusparannus yleensä tulee. Jos rakennus korjataan alkuperäistä tasoa vastaavaa kuntoon, voidaan puhua peruskorjaustarpeesta, jolloin peruskorjaustarve saadaan alle 60 % nykykunnon alittavista rakennuksista nostamalla ne 90 % tavoitetasoon. Perusparannuksessa rakennus puolestaan uudistetaan tämän päivän uuden vastaavan käyttötarkoituksen mukaisen rakennuksen kuntoon, jolloin toiminnallisten muutosten johdosta perusparannusinvestoinnin tavoitetaso (120 %) ylittää rakennuksen alkuperäisen rakentamiskustannustason. Perusparannustarve 5

6 saadaan siis alle 60 % kuntoluokan rakennuksissa nykykunnon ja 120 % tavoitekunnon välisenä erotuksena. Investoinnin korjausaste saadaan, kun toteutunut investoinnin hinta suhteutetaan rakennusten jälleenhankinta-arvoon. Toiminnallisten muutosten johdosta korjausaste saattaa nousta huomattavan korkeaksikin, mutta silti investoinnin neliöhinta saattaa jäädä huomattavasti alle täysin uuden rakennuksen rakentamisen investointikustannuksen. Jossain vaiheessa rakennus saattaa tulla niin huonoon kuntoon tai toiminnallisten muutosten tarve olla niin suuri, että vanhan korjaaminen ei kannata, jolloin saattaa olla järkevämpää purkaa vanha rakennus ja rakentaa täysin uusi tarpeita vastaava rakennus tilalle. Omaisuuden tunnuslukujen laskennassa erittäin tärkeässä osassa ovat siis määritellyt rakennusten arvot, joista hintatietojen lisäksi saadaan myös tieto rakennuksen nykykunnosta, jolloin nykykunnon ja tavoitekunnon välinen ero saadaan määriteltyä, josta omaisuuden tunnusluvut siis lasketaan. Koko omaisuudessa rakennusten nykykuntojen perusteella voidaan muodostaa omaisuuden kuntoprofiili, jossa kuvataan rakennusten nykykunnon jakautumista eri kuntoluokkiin. Kuntoprofiilissa käytettäviä kuntoluokkia on viisi, joiden pohjalta nähdään, miten koko omaisuus on jakautunut erinomaisessa (>90 %), hyvässä (75 90 %), tyydyttävässä (60 75 %), välttävässä (50 60 %) ja huonossa kunnossa (< 50 %) oleviin rakennuksiin. 6

7 3. KAJAANIN KAUPUNGIN RAKENNUSTEN ARVOT V Alla on edellisen rakennusten arvojen päivityksen lopputilanne 1. Taulukko 1: Yhteenveto vuoden 2013 arvoista Trellum: Arvotietojen yhteenveto 2013 lukumäärä 187 pinta-ala /m2 JHA Tekn. arvo Tekn./JHA 75,4 % Kuluminen /v, /m2/kk ,84 Kuluminen %/jha 1,72 % Ppinv /v, /m2/kk ,62 Uudisinvestoinnit 2013 /v MP Kvelka ,18 MP Pptarve ,72 Kvelka 75% peruskorjaustarve <60% rakennukset tavoitetaso 90% perusparannustarve <60% rakennukset tavoitetaso 120% Taulukko 2: Rakennusten Trellum kuntoprofiili 2012 Trellum kuntoprofiili 2013 Rakennuskannan kuntoprofiili 2013 kunto lkm m2 m2/lkm % /kpl % /m2 <50 % % 1 % 50 % - 60 % % 5 % 60 % - 75 % % 48 % 75 % - 90 % % 32 % > 90 % % 14 % Yhteensä % 100 % Kuva 2: Rakennusten Trellum Kuntoprofiilin pinta-ala kuntoluokittain Pinta-ala <50 % 50 % - 60 % 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90 % Taulukko 3: Korjausvelka- ja perusparannustarve kuntoluokittain Kvelka ja perusparannustarve kuntoprofiileittain 2013 Kuntolka m2 Kvelka /m2 Pptarve /m2 Kvelka % Pptarve % < 50% % 9 % 50% - 60% % 91 % 60% -75% % Yhteensä % 100 % Koko om Nyt muutamien rakennusten kuntoluokkaa on tarkistettu ja oheiset arvot poikkeavat hieman edellisen päivityksen lopullisesta tilanteesta. 7

8 4. ARVOJEN JA OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN PÄIVITYS V JA 2015 Trellum Consulting Oy:n on päivittänyt rakennusten arvotiedot vuoden 2013 arvoista vuodelle 2014 ja Päivitys toteutettiin seuraavasti. 1) Indeksoitiin rakennuskustannusindeksillä jälleenhankinta-arvo sekä tekninen arvoja lisäksi tarkistettiin investoitujen kohteiden jälleenhankinta-arvon neliöhinta a. v keskimääräinen rakennuskustannusten muutos oli 1,00 % b. v keskimääräinen rakennuskustannusten muutos oli 0,51 % 2) Vähennettiin teknisen arvon kuluminen: a. v kuluminen oli 8,622 milj. (1,75 % JHA:sta) b. v kuluminen oli 8,485 milj. (1,74 % JHA:sta) 3) Lisättiin omaisuuteen tehdyt perusparannusinvestoinnit sekä uudet rakennukset a. v perusparannusinvestoinnit 4,796 milj. ja uudet 0,659 milj. b. v perusparannusinvestoinnit 6,652 milj. ja uudet 10,297 milj. 4) Poistettiin omaisuudesta tarkasteluvuosina myydyt ja puretut kohteet. Investointitiedot saatiin Kajaanin kaupungin Tilapalveluilta ja muilta osin rakennusten arvon päivityksen suoritti Trellum Consulting Oy. Tämän raportin liitteestä löytyvät päivitetyt rakennusten arvot vuodelle Alkuperäinen rakennusten arvonmäärittely on toteutettu vuoden 2012 aikana ja nyt esitetyt omaisuuden tunnusluvut antavat karkean kuvan omaisuuden tilanteesta vuoden 2014 ja 2015 lopussa. 8

9 5. KAJAANIN KAUPUNGIN OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT JA RAKENNE V Taulukko 4: Kajaanin kaupungin v rakennusten arvotietojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 2014 lukumäärä 182 pinta-ala /m2 JHA Tekn. arvo Tekn./JHA 74,8 % Kuluminen /v, /m2/kk ,60 Kuluminen %/jha 1,75 % Ppinv /v, /m2/kk ,62 Uudisinvestoinnit 2014 /v MP Kvelka MP Pptarve Kvelka 75% peruskorjaustarve <60% rakennukset tavoitetaso 90% perusparannustarve <60% rakennukset tavoitetaso 120% Taulukko 5: Trellum kuntoprofiili vuonna 2014 Trellum kuntoprofiili 2014 Rakennuskannan kuntoprofiili 2014 kunto lkm m2 m2/lkm % /kpl % /m2 <50 % ,7 % 0,6 % 50 % - 60 % ,4 % 8,3 % 60 % - 75 % ,8 % 46,5 % 75 % - 90 % ,9 % 30,7 % > 90 % ,1 % 13,8 % Yhteensä ,0 % 100,0 % Kuva 3: Trellum Kuntoprofiilin v pinta-ala kuntoluokittain (m2) Pinta-ala <50 % 50 % - 60 % 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90 % Taulukko 5: Korjausvelka- ja perusparannustarve kuntoluokittain Kvelka ja perusparannustarve kuntoprofiileittain 2014 Kuntolka m2 Kvelka /m2 Pptarve /m2 Kvelka % Pptarve % < 50% % 4 % 50% - 60% % 96 % 60% -75% % Yhteensä % 100 % Koko om

10 6. KAJAANIN KAUPUNGIN OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT JA RAKENNE V Arvot, korjausvelka, perusparannustarve ja kuntoprofiili v Taulukko 6: Kajaanin kaupungin v rakennusten arvotietojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 2015 lukumäärä 180 pinta-ala /m2 JHA Tekn. arvo Tekn./JHA 74,7 % Kuluminen /v, /m2/kk ,60 Kuluminen %/jha 1,74 % Ppinv /v, /m2/kk ,28 Uudisinvestoinnit 2015 /v MP Kvelka MP Pptarve Kvelka 75% peruskorjaustarve <60% rakennukset tavoitetaso 90% perusparannustarve <60% rakennukset tavoitetaso 120% Taulukko 7: Trellum kuntoprofiili vuonna 2015 Trellum kuntoprofiili 2015 Rakennuskannan kuntoprofiili 2015 kunto lkm m2 m2/lkm % /kpl % /m2 <50 % ,6 % 0,7 % 50 % - 60 % ,7 % 11,6 % 60 % - 75 % ,7 % 42,1 % 75 % - 90 % ,3 % 30,6 % > 90 % ,8 % 14,9 % Yhteensä ,0 % 100,0 % Kuva 4: Trellum Kuntoprofiilin v pinta-ala kuntoluokittain (m2) Pinta-ala <50 % 50 % - 60 % 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90 % Taulukko 8: Korjausvelka- ja perusparannustarve kuntoluokittain Kvelka ja perusparannustarve kuntoprofiileittain 2015 Kuntolka m2 Kvelka /m2 Pptarve /m2 Kvelka % Pptarve % < 50% % 4 % 50% - 60% % 96 % 60% -75% % Yhteensä % 100 % Koko om

11 6.2 Rakennusten ikäprofiili v Taulukko 9: Rakennusten ikäprofiili (rakennusten lukumäärä ja pinta-ala ikäluokittain) Trellum ikäprofiili 2015 Rakennusten valmistumisvuosi osuus Ikäjkauma lkm m2 m2/lkm %/kpl %/m2 < % 0 % % 1 % % 5 % % 20 % % 40 % % 30 % > % 4 % Ei tietoja % 0 % Yhteensä % 100 % Keskimääräinen valmistumisvuosi 1977 Kuva 5: Kajaanin Trellum Ikäprofiili v lkm ja pinta-ala ikäluokittain (m2) lkm m2 Taulukko 10: Korjausvelka ja perusparannustarve ikäluokittain Kvelka ja perusparannustarve ikäprofiileittain 2015 Ikäjkauma m2 Kvelka /m2 Pptarve /m2 Kvelka % Ppt % < % 0 % % 5 % % 34 % % 9 % % 50 % % 0 % > % 0 % Ei tietoja % 2 % Yhteensä % 100 % Kuva 6: Korjausvelka ja perusparannustarve ikäluokittain Kvelka /m Pptarve /m2 11

12 Taulukko 11: Karkea kuntoprofiili ikäluokittain (lkm, m2) Kla < 60 % Kla % Kla > 75 % Yhteensä Ikäjkauma lkm m2 lkm m2 lkm m2 lkm m2 < > Ei tietoja Yhteensä Taulukko 12: Karkean kuntoprofiilin rakennusten lukumäärän ja pinta-alan suhteelliset osuudet ikäluokittain (%) Kla < 60 % Kla % Kla > 75 % Yhteensä Ikäjkauma lkm % m2 % lkm % m2 % lkm % m2 % lkm % m2 % < % 0 % 50 % 24 % 50 % 76 % 100 % 100 % % 39 % 40 % 51 % 20 % 10 % 100 % 100 % % 60 % 29 % 19 % 18 % 21 % 100 % 100 % % 6 % 36 % 38 % 48 % 56 % 100 % 100 % % 18 % 43 % 36 % 34 % 46 % 100 % 100 % % 0 % 66 % 61 % 26 % 39 % 100 % 100 % > % 0 % 33 % 7 % 67 % 93 % 100 % 100 % Ei tietoja 75 % 71 % 25 % 29 % 0 % 0 % 100 % 100 % Yhteensä 22 % 12 % 47 % 42 % 31 % 46 % 100 % 100 % Kuva 7: Rakennusten lukumäärän ja pinta-alan suhteelliset osuudet ikäluokittain (%) 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Lkm %-osuus, ikä- ja kuntoluokittain 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % m2 %-osuus, ikä- ja kuntoluokittain Kla < 60 % Kla % Kla > 75 % Kla < 60 % Kla % Kla > 75 % 12

13 6.3 Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain v Taulukko 13: Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain Jälleenhankinta-arvo Tekninen arvo Korjausvelka Perusparannustarve Käyttötarkoitus lkm m2 % m2 /m2 /m2 kla /m2 /m2 hallinto ,1 % ,4 % kokoontumisrakennus ,6 % ,7 % koulu ,2 % ,6 % oppilaitos ,0 % ,4 % kulttuuri ,3 % ,9 % majoitus/leirintä-alue ,3 % ,4 % liikuntarakennus ,8 % ,6 % palveluasunto ,5 % ,9 % päiväkoti ,4 % ,8 % terveydenhuolto ,6 % ,8 % asunto ,8 % ,6 % varasto/teollisuus/huolto ,1 % ,1 % muu rakennus ,3 % ,3 % Yhteensä ,0 % ,7 % Kuva 8: Omaisuuden arvojen neliöhinnat käyttötarkoituksittain Rakennusten arvot /m JHA TeknA Kuva 9: Omaisuuden kuntoluokat käyttötarkoituksittain 90,0 % 80,0 % 70,0 % 60,0 % 50,0 % 40,0 % 30,0 % 20,0 % 10,0 % 0,0 % Kuntoluokat % kla 13

14 Kuva 10: Omaisuuden korjausvelka käyttötarkoituksittain 350 Korjausvelka /m /m hall. kok. koulu oppil. kultt. maj/lei liik. palv.as päiväk. terv. asunto var/te muu /m milj. 0,63 0,41 9,29 4,84 0,62 0,21 2,35 0,87 1,17 2,68 1,47 1,63 0,11 m Kuva 11: Omaisuuden perusparannustarve käyttötarkoituksittain Perusparannustarve /m /m hall. kok. koulu oppil. kultt. maj/lei liik. palv.as päiväk. terv. asunto var/te muu /m milj. 1,88 0,68 19,88 5,30 1,56 0,57-0,08 0,31 2,55 3,13 2,16 0,12 m

15 Taulukko 14: Omaisuuden karkea kuntoprofiili käyttötarkoituksittain Karkea kuntoluokka Pinta-ala suhteellinen osuus % Käyttötarkoitus <60% 60-75% >75% Yht <60% 60-75% >75% Yht hallinto % 7 % 81 % 100 % kokoontumisrakenn % 14 % 80 % 100 % koulu % 33 % 46 % 100 % oppilaitos % 38 % 55 % 100 % kulttuuri % 24 % 64 % 100 % majoitus/leirintä-alu % 25 % 5 % 100 % liikuntarakennus % 59 % 41 % 100 % palveluasunto % 47 % 52 % 100 % päiväkoti % 56 % 41 % 100 % terveydenhuolto % 93 % 0 % 100 % asunto % 41 % 0 % 100 % varasto/teollisuus/h % 64 % 11 % 100 % muu rakennus % 61 % 19 % 100 % Yhteensä % 42 % 46 % 100 % Kuva 12: Omaisuuden karkea kuntoprofiili käyttötarkoituksittain 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % m2 %-osuus, käyttötarkoituksittain <60% 60-75% >75% 15

16 7. OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN MUUTOS V Arvojen, korjausvelan ja kuntoprofiilin muutos Taulukko 15: Omaisuuden tunnuslukujen muutos v (2 vuotta) Muutos pinta-ala jha tekn. arvo Kvelka Pptarve m2/ % -1,9 % -1,4 % -2,2 % 6,7 % 45,3 % Muutos pinta-ala jha tekn. arvo Kvelka Pptarve m2/ % -1,6 % -0,9 % -0,9 % 0,2 % 34,4 % Taulukko 16: Trellum kuntoprofiilin muutos vuodesta 2013 vuoteen 2015 (m2) Trellum kuntoprofiilin muutos Muutokset Muutos Muutos Muutos % Muutos % Kuntolka Lkm Pinta-ala Lkm Pinta-ala Kpl m2 Kpl m2 <50% % -18 % 100 % 16 % 50%- 60% % 58 % 7 % 38 % 60%- 75% % -5 % -14 % -11 % 75%- 90% % -6 % 11 % -2 % >90% % -2 % 8 % 6 % Yhteensä % -2 % -1 % -2 % Kuva 13: Trellum kuntoprofiilin muutos vuodesta 2013 vuoteen 2015 (m2) Muutos m2 Muutos m <50% 50%- 60% 60%- 75% 75%- 90% >90% 0 <50% 50%- 60% 60%- 75% 75%- 90% >90%

17 7.2 Tunnuslukujen muutos käyttötarkoituksittain Taulukko 17: Tunnuslukujen muutokset käyttötarkoituksittain v (2 vuotta) 2 Käyttötarkoitus lkm m2 JHA TeknA Kla* Kvelka Pptarve hallinto -16,7 % -6,3 % -6,23 % 0,1 % 5,4 % -29,7 % 12,9 % kokoontumisrakennus -10,0 % -4,1 % -1,1 % -1,9 % -0,7 % 2,1 % 163,1 % koulu 0,0 % 0,0 % 1,6 % -0,6 % -1,6 % 21,9 % 293,5 % oppilaitos -2,5 % -6,4 % -4,7 % -5,1 % -0,3 % -10,4 % 161,7 % kulttuuri 0,0 % 0,0 % 1,5 % -2,2 % -2,9 % 46,6 % majoitus/leirintä-alue 0,0 % 0,0 % 1,5 % -4,2 % -3,5 % 25,6 % 55,2 % liikuntarakennus -12,5 % -9,7 % -14,4 % -11,9 % 2,2 % -30,9 % -100,0 % palveluasunto -10,0 % -2,4 % -0,5 % -2,3 % -1,4 % 38,8 % 9,2 % päiväkoti -5,0 % -1,9 % -0,2 % -1,5 % -1,0 % 35,4 % terveydenhuolto 0,0 % 0,0 % 1,5 % 0,0 % -1,0 % 16,9 % 2,0 % asunto 0,0 % 0,0 % 1,5 % -4,4 % -3,5 % 25,4 % 25,0 % varasto/teollisuus/huolto -6,7 % -0,9 % 0,8 % -1,0 % -1,2 % 32,2 % 366,5 % muu rakennus 0,0 % 0,0 % 1,5 % -3,4 % -3,5 % 41,0 % Yhteensä -3,7 % -3,5 % -2,2 % -3,1 % -0,7 % 6,9 % 102,2 % Kuva 14: Korjausvelan muutokset käyttötarkoituksittain v (2 vuotta) 60,0 % 50,0 % 40,0 % 30,0 % 20,0 % 10,0 % 0,0 % -10,0% -20,0% -30,0% -40,0% Korjausvelan muutos % Kuva 15: Perusparannustarpeen muutokset käyttötarkoituksittain v (2 vuotta) 400,0 % Pptarpeen muutos % 300,0 % 200,0 % 100,0 % 0,0 % -100,0% -200,0% 2 Muutokset on laskettu kahdelta vuodelta eli edellisestä arvojen päivityksestä v

18 7.3 Korjausvelan ja perusparannustarpeen muutos Kuva 16: Korjausvelan* muutos v ( )) Korjausvelka ( ) Kuva 17: Perusparannustarpeen * muutos v ( ) Perusparannustarve ( ) Kuva 18: Korjausvelan ja perusparannustarpeen muutos v ( ) 250,00 230,00 210,00 190,00 170,00 150,00 kvelka 75% pp 60 %/120 % 130,00 110,00 90, kvelka 75% 100,00 117,03 124,93 125,16 pp 60 %/120 % 100,00 96,53 140,23 188,46 kvelka 75% 17,0 % 6,7 % 0,2 % pp 60 %/120 % -3,5 % 45,3 % 34,4 % *kuvaa korjausvelan ja perusparannustarpeen hintaa kunkin tarkasteluvuoden hintatasossa. 18

19 7.4 Korjausvelan ja perusparannustarpeen reaalihintojen muutos (v hintataso) Kuva 19: Korjausvelan reaalihinnan* muutos v ( ) Korjausvelan reaalihinta v taso ( ) Kuva 20: Perusparannustarpeen reaalihinnan* muutos v ( ) Perusparannustarpeen reaalihinta v taso ( ) Kuva 21: Korjausvelan ja perusparannustarpeen reaalihinnan* muutos v ( ) 240,00 220,00 200,00 180,00 160,00 140,00 kvelka 75% pp 60 %/120 % 120,00 100,00 80, kvelka 75% 86,31 100,00 105,69 105,35 pp 60 %/120 % 104,64 100,00 143,84 192,32 kvelka 75% 15,87 % 5,69 % -0,32 % pp 60 %/120 % -4,43 % 43,84 % 33,71 % *Reaalihinta kuvaa korjausvelan ja perusparannustarpeen hintatasoa viimeisimmän tarkasteluvuoden (v. 2015) hintatasossa. Reaalihinta on saatu deflatoimalla kunkin vuoden hintataso Tilastokeskuksen julkaisemalla rakennuskustannusindeksin keskimääräisellä vuosimuutoksella. 19

20 8. JOHTOPÄÄTÖS Tässä selvityksessä päivitettiin Kajaanin kaupungin rakennusten arvot vuosille 2014 ja Alkuperäiset arvot on tuotettu kesällä 2012 ja vuonna 2014 rakennusten arvot ja niistä laskettavat tunnusluvut päivitettiin vuoden 2013 lopun tilanteeseen. Tarkasteluperiodilla Kajaanin kaupungin omistamien rakennusten korjausvelka nousi vajaat 7 % ja perusparannustarve puolestaan reilut 45 prosenttia. Vuodesta 2014 vuoteen 2015 korjausvelka näytti säilyvän edellisvuoden tasossa, mutta perusparannustarve jatkoi nousuaan noin kolmanneksen vuoden 2014 tasosta. Tarkasteluperiodeilla perusparannustarve nousi, kun kulumisen seurauksena etenkin alle 60 % kuntoluokan rakennusten määrä kasvoi. Näiden kuntoluokaltaan välttävä- ja heikkokuntoisten rakennusten (Kla < 60 %) nettopintaala kasvoi molempina vuosina noin neliömetriä, mikä selittää siis perusparannustarpeen erittäin voimakaan kasvun molempina tarkasteluvuosina. Molempina vuosina taas tyydyttävässä kunnossa olevan omaisuuden (Kla %) pinta-alaosuus on taas selvästi laskenut ja tämä johtuu pääosin näiden rakennusten kulumisesta välttäväkuntoisinrakennuksiin, joissa pinta-alamuutokset ovat olleet verraten suuria. Välttäväkuntoisten rakennusten voimakas lasku on puolestaan pitänyt korjausvelan muutoksen varsin maltillisena ja käytännössä vuodesta 2014 vuoteen 2015 korjausvelka säilyi lähes ennallaan. Perusparannustarpeen nousuun osin vaikuttaa myös se, että lähtötilanteessa (v. 2013) perusparannustarpeessa olevan omaisuuden pinta-alaosuus oli 6 % (Kla < 60 %), kun vuonna 2015 samainen osuus on yli kaksinkertaistunut reiluun 12 %:in. Edelleenkin tämän omaisuuden määrän suhteellinen osuus on varsin maltillinen, kun yleisesti Suomessa välttävä- ja heikkokuntoisen rakennusten pinta-alaosuus vaihtelee noin % välillä, joten Kajaanin heikkokuntoisen omaisuuden määrä ei ole vielä huolestuttavalla tasolla. Toisaalta tyydyttäväkuntoisten rakennusten pinta-alaosuus on noin 42 % koko omaisuuden pinta-alasta ja tämä omaisuus kuluu noin 3-15 vuodessa kuntoluokaltaan alle 60 %, joten korjausvelka tulee todennäköisesti kasvamaan näiden rakennusten kulumisen johdosta.. Omaisuuden perusparannustarpeen kasvu, johtuu myös vuosien 2014 ja 2015 alhaisesta perusparannustasosta suhteessa kulumiseen nähden. Molempien vuosien yhteenlasketut perusparannukset olivat yhteensä noin 11,5 miljoonaa euroa (v n. 4,8 milj. ja v n. 6,65 milj. ), kun vastaavana aikana rakennusten kuluminen oli vajaat 17,1 miljoonaa euroa (v n. 8,63 milj. ja v n. 8,49 milj. ). Edelleenkin myyntien ja purkujen avulla korjausvelkaa saatiin näiden vuosien aikana pienennettyä varsin merkittävästi eli korjausvelkaa saatiin pienennettyä reilut 3,5 miljoonaa euroa ja perusparannustarvetta peräti 10,3 miljoonaa euroa. Nämä investoinnit sekä myynnit ja purut riittivät korjausvelan pitämiseen varsin maltillisella tasolla, mutta kulumisen seurauksena perusparannustarve kuitenkin näistä toimenpiteistä huolimatta nousi verraten paljon. 20

21 Tässä päivitysdokumentissa tarkasteltiin myös omaisuuden ikärakennetta vuoden 2013 arvojen pohjalta. Ikärakenteeltaan Kajaanin kaupungin rakennuskanta on painottunut luvulla rakennettuihin rakennuksiin. Pinta-alasta näinä vuosina on valmistunut noin 40 % koko Kajaanin kaupungin rakennusomaisuudesta ja Kajaanin koko korjausvelasta 42 % ja perusparannustarpeesta puolet on näiden vuosien aikana valmistuneissa rakennuksissa. Ikäprofiililtaan huonoimmassa kunnossa ovat luvuilla valmistuneet rakennukset, joiden osuus koko omaisuuden pinta-alasta on 5 % käsittäen kaikkiaan 17 rakennusta pinta-alaltaan noin m2. Näistä 60 % pinta-alasta on perusparannustarpeessa ja tyydyttäväja hyväkuntoisia on molempia noin viidennes tämän ikäluokan koko pinta-alasta. Ennen vuotta 1900 on Kajaanin kaupungin omaisuuteen valmistunut ainoastaan neljä rakennusta, joista valtaosa on hyvässä kunnossa. Kaikkein eniten hyväkuntoisia rakennuksia on siis 2000 luvulla valmistuneissa rakennukset, joiden pinta-alasta 93 % on kunnoltaan vähintään hyväkuntoisia. Käyttötarkoituksittain tarkasteltaessa hyväkuntoisimmat rakennukset ovat Kokoontumis- (kla 79 %, kvelka 37 /m2/ ja pptarve 62 /m2), oppilaitos- (kla 77 %; kvelka 66 /m2 ja pptarve 73 /m2) sekä edelleen vielä hallintorakennukset (kla 84 %, kvelka 64 /m2 ja pptarve 191 /m2). Korkein keskimääräinen kuntoluokka on siis hallintorakennuksissa (84 %), mutta hallintorakennusten k perusparannustarpeen (191 /m2) neliöhinta on selvästi edellisiä käyttötarkoituksia korkeampi, joten tässä hallintorakennukset tulevat tässä tarkastelussa kolmanneksi. Kaikkein alhaisin perusparannustarpeen neliöhinta on liikuntarakennuksissa (0 /m2) eli käytännössä liikuntarakennuksissa ei ole yhtään kuntoluokaltaan alle 60 % rakennusta, jolloin keskimääräinen kuntoluokka on myös verraten korkea ollen lähes 79 %, mutta korjausvelan neliöhinta on puolestaan reilusti yli 100 euroa ollen siis 123 /m2. Heikoimmassa kunnossa puolestaan ovat asunnot (kla 57 %, kvelka 337 /m2 ja pptarve 715 /m2) ja majoitus/leirintäalue rakennukset (kla 58 %, kvelka 263 /m2 ja pptarve 717 /m2). Näiden käyttötarkoitusten yhteenlaskettu pinta-alaosuus on reilut kaksi prosenttia koko omaisuuden pinta-alasta, joten näiden rakennusten absoluuttiset korjausvelat ja perusparannustarpeet ovat verraten pienet niiden korkeista neliöhinnoista huolimatta. Absoluuttisesti suurin korjausvelka on koulurakennuksissa, joiden osuus koko omaisuuden pinta-alasta on 27 % ja korjausvelkaa näissä rakennuksissa on yhteensä 9,3 miljoonaa euroa ja perusparannustarvetta vajaat 20 miljoonaa euroa. Suhteellisesti eniten omaisuudessa on oppilaitosrakennuksia, joita on kaikkiaan vajaat m2 ja näiden osuus on noin 30 % koko pinta-alasta. Nämä rakennukset ovat verraten hyväkuntoisia eli keskimääräinen kuntoluokka on 77 %, korjausvelan neliöhinta 66 ja perusparannustarpeen 73 /m2. Korjausvelan absoluuttinen rahamäärä oli vuoden 2015 lopussa reilut 26,3 miljoonaa euroa keskimääräisen neliöhinnan ollessa 108 /m2 ja perusparannustarpeen puolestaan noin 38,2 miljoonaa euroa sen neliöhinnan ollessa 157 /m2. Vuoden 2013 lopussa korjausvelan neliöhinta oli 92 /m2 ja perusparannustarpeen 78 /m2, joten vuodeksi 2015 korjausvelan neliöhinta nousi 11 euroa ja perusparannustarpeen reilut 80 euroa. Korjausvelan absoluuttinen rahamäärä nousi noin 1,7 miljoonaa ja 21

22 perusparannustarpeen reilut 18,6 miljoonaa euroa vuodesta 2013 vuoteen Mikäli vuoden 2015 korjausvelkaa ja perusparannustarvetta tarkastellaan viimeisimmän vuoden hintatasossa, niin reaalisesti korjausvelka on noussut noin 1,3 miljoonaa euroa eli muutosta vuoden 2015 hintatasossa on vuodesta 2013 noin 5,3 % ja vastaavasti perusparannustarpeen reaalihinta noussut 18,4 miljoonaa euroa eli noin 92 %. Korjausvelkaa vähentävät alle 75 % ja perusparannustarvetta alle 60 % kuntoluokan rakennuksiin kohdistuvat investoinnit sekä myynnit ja purut. Nyt toteutettujen toimenpiteiden seurauksena korjausvelka kasvoi hieman vuodesta 2013 vuoteen 2014, mutta tämän jälkeen säilyi ennallaan. Omaisuuden perusparannustarve on puolestaan noussut vuodesta 2013 vuoteen 2015 varsin paljon 9. ARVIOT JA LASKELMAT LAATI Liedossa TkL VTM Harri Isoniemi Huovuttajankuja LITTOINEN 10. LISÄTIETOJA Tästä arviosta lisätietoja antaa Harri Isoniemi puh Vuoden 2015 rakennusten arvot, korjausvelat, peruskorjaus- ja perusparannustarpeet rakennuksittain ovat tämän raportin lopussa. 22