MÄNTSÄLÄN KUNNAN RAKENNUSOMAISUUDEN SALKUTUS

Transkriptio

1 MÄNTSÄLÄN KUNNAN RAKENNUSOMAISUUDEN SALKUTUS TkL VTM Harri Isoniemi

2 Sisällysluettelo 1. TAUSTA SALKUTUS SALKUTUSPROJEKTI RAPORTIN SISÄLTÖ RAKENNUSTEN ARVOT JA OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT RAKENNUSTEN ARVOT KORJAUSVELKA, PERUSKORJAUS- JA PERUSPARANNUSTARVE, KUNTOPROFIILI SEKÄ PTS Korjausvelka Peruskorjaus- ja perusparannustarve Rakennusten kuluminen ja omaisuuden tunnusluvut Trellum PTS MÄNTSÄLÄN KUNNAN RAKENNUSTEN ARVOT, OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT V. 2014, YLLÄPITOKULUTVv JA PTS Arvot ja omaisuuden tunnusluvut Ylläpitokulut PTS 2030 lähtötaso 60 % tavoitetaso 90 % PTS 2030 lähtötaso 50 % tavoitetaso 120 % OMAISUUDEN SALKUTUS LUOKITUKSET JA TULOKSET LUOKITUS MÄNTSÄLÄN KUNNAN RAKENNUKSET SALKUTTAIN Omaisuuden tunnusluvut salkuttain Käyttötalousmenot salkuttain Trellum PTS salkuttain OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT JA PTS 2030 (C RAKENNUKSET POIS) Omaisuuden tunnusluvut A, B ja D Trellum PTS 2030 A, B ja D Omaisuuden tunnusluvut pidettävät (A, B ja D) ja realisoitavat (C) C - RAKENNUSTEN MYYNTI YHTEENVETO SALKUTUKSESTA JOHTOPÄÄTÖS ARVIOT JA LASKELMAT LAATI LISÄTIETOJA LIITTEET

3 1. TAUSTA Mäntsälän kunta omistaa varsin huomattavan rakennusvarallisuuden joka käsittää vajaat 90 rakennusta, joiden yhteispinta-ala on noin m2. Kunnan rakennusvarallisuus on kertynyt lähinnä rakennuttamalla rakennuksia kunnan palvelutoiminnan käyttöön, mutta omaisuutta on myös vuosikymmenten saatossa karttunut erilaisten maanlunastusten, valtion lahjoitusten sekä rakennusten ostojen kautta. Tällä hetkellä kunnan omistamat rakennukset toimivat kunnan oman palvelutuotannon resurssina sen tuottaessa palveluita alueen kuntalaisille, mutta rakennuksia on myös vuokrattu markkinoille eri yritysten ja yhteisöjen käyttöön. Mäntsälän kunnan rakennusvarallisuutta tarkastellaan tällä hetkellä yhtenä kokonaisuutena, jolloin omaisuuden hallinta ja sitä koskeva päätöksenteko on varsin haastavaa. Päätöksenteossa tarkastelu on toistaiseksi rajoittunut yksittäisiin rakennuksiin, jolloin investointeja saatetaan tehdä lyhytjännitteisesti ja tarvittavia omaisuuden realisointipäätöksiä ei välttämättä haluta tehdä. Koko omaisuuden tarkastelussa ei välttämättä synny näkemystä siitä, mitä rakennuksia kunnalla on vara ja halu omistaa pitkällä aikavälillä ja mistä rakennuksista voidaan luopua, jotta tarvittava omaisuus voidaan pitää pitkällä aikavälillä kunnossa, järkevillä investointija kunnossapitopanostuksilla. 1.1 SALKUTUS Kiinteistövallisuuteen liittyvien erilaisten toimenpiteiden suunnittelua ja toteuttamista varten Mäntsälässä toteutettiin omaisuuden salkutus, jossa rakennukset luokiteltiin haluttuihin kokonaisuuksiin ja luokkiin, joiden pohjalta omaisuuteen liittyviä päätöksiä voidaan helpommin käsitellä ja toteuttaa. Salkutuksen tavoitteena on luoda Mäntsälän kunnalle menetelmä sekä kriteerit rakennusomaisuuden järkevälle luokittelulle, jonka avulla voidaan - kehittää rakennusvarallisuuden hallintaa - suunnata olemassa olevia henkilö, investointi- ja kunnossapitoresursseja järkevästi - seurata rakennusten tuloja ja menoja järkevinä kokonaisuuksina - tuottaa toimenpidesuosituksia eri rakennuksille sekä - kehittää rakennusomaisuuden raportointia Salkutuksessa luodaan menetelmä ja kriteerit sekä edelleen tuotetaan kriteerien mukainen luokitus Mäntsälän kunnan omistuksessa olevista rakennuksista. 3

4 1.2 SALKUTUSPROJEKTI Toteutettu salkusprojekti on edennyt seuraavan prosessin mukaan. Kuva 1: Salkutusprojektin eteneminen 1. OMAISUUS Jälleenhankinta- ja Tekniset arvot Korjausvelka, perusparannustarve ja kuntoprofiili 3. DOKUMENTOINTI Omaisuuden luokitusten yhteenveto Salkutusraportti 2. OMAISUUDEN SALKUTUS Salkutus/Luokituskriteerit Omaisuus Tilojen käyttö Rakennusten luokitus Trellum PTS 2030 ja Ylläpitokustannukset 2013 Omaisuuden tunnusluvut salkuttain Yhteensovitus 4. REALISOINTI / INVESTOINTI JA MUUT TOIMENPITEET Salkutusprojektin lähtökohdan muodostavat rakennuksille syksyllä 2014 määritellyt arvot, jotka muodostuivat jälleenhankinta- ja teknisistä arvoista sekä näiden pohjalta laskettavista omaisuuden tunnusluvuista eli rakennusten korjausvelasta, perusparannustarpeesta ja omaisuuden kunto- ja ikäprofiilista. Tämän jälkeen tuotettiin omaisuuden salkutus / luokituskriteerit, joiden pohjalta Mäntsälän kunnan jokainen rakennus luokiteltiin ominaisuuksien mukaan haluttuun salkkuun/luokkaan. Rakennusten arvojen pohjalta tuotettiin myös Trellum PTS 2030 tarkastelu, joka on rakennuskohtainen investointitarkastelu rakennusvarallisuuden investointitarpeista aina vuoteen 2030 asti. PTS:n lisäksi rakennuksista selvitettiin vielä toteutuneet ylläpitokustannukset. Tämän jälkeen omaisuuden tunnusluvut, PTS ja ylläpitokustannuksia tarkasteltiin salkuttain ja lopuksi tuotetusta luokituksesta ja tunnusluvuista tehtiin tämä käsillä oleva raportti, jonka pohjalta nyt tehtyä luokitusta voidaan käsitellä eri sidosryhmissä. Salkutustarkastelu on hyvä laajentaa jatkossa myös tilaresurssin käytön näkökulmaan, mutta jo nyt tehdyn luokituksen mukaan voidaan päästä haluttuun lopputulokseen eli tehdä päätöksiä rakennusten realisoinneista ja investoinneista Mäntsälän kunnan omistuksessa olevasta rakennusvarallisuudesta. 4

5 1.3 RAPORTIN SISÄLTÖ Varsinaisen salkutuksen määrittelyn taustaksi ja perustaksi on tässä raportissa kuvattu tarkemmin omaisuuden tunnusluvut ja niiden määrittely. Lisäksi raportissa on kuvattu omaisuuden tunnuslukujen lähtötilanne ennen varsinaista omaisuuden salkutusta/luokittelua. Tämän raportin toisessa luvussa tarkastellaan, rakennusten arvon määrittelyä ja omaisuuden tunnuslukujen laskentaa sekä kuvataan Mäntsälän kunnan omaisuudesta tuotetut tunnusluvut. Kolmannessa luvussa puolestaan kuvataan nyt tehdyt omaisuuden salkutuksen / luokituksen kriteerit sekä lasketaan omaisuuden tunnusluvut salkuttain. Luvussa neljä on yhteenveto raportin sisällöstä ja keskeisistä tuloksista. Viimeisessä eli luvussa viisi on vielä johtopäätös raportin tarkasteluihin liittyen. Varsinaisen raportin lopussa olevissa liitteissä kuvataan projektissa tuotettua rakennuskohtaisia tunnuslukuja ja tarkasteluja tarkemmin. Raportin on kirjoittanut TkL VTM Harri Isoniemi Trellum Consulting Oy:stä. Trellum Consulting Oy on organisaatioiden kiinteistöjohtamisen kehittämiseen ja informaation tuottamiseen keskittynyt asiantuntijapalveluyritys. Trellum tuottaa ratkaisuja toimitila- ja kiinteistöjohtamiseen. 5

6 2. RAKENNUSTEN ARVOT JA OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT 2.1 RAKENNUSTEN ARVOT Trellum Consulting Oy on määritellyt yhteistyössä Mäntsälän kunnan teknisen toimialahallinnon kanssa kaupungin suorassa omistuksessa olevien rakennusten arvot. Arvon määrityksessä rakennuksille tuotettiin jälleenhankinta- ja tekniset arvot. Jälleenhankinta-arvo kuvaa rakennuksen arvioitua rakentamiskustannusta nykyisellä hintatasolla huomioiden rakennuksessa määrittelyhetkellä oleva varustus- ja varustelutaso. Määritelty jälleenhankinta-arvo ei kuvaa uuden tämän päivän vaatimus- ja varustelutasolla olevan rakennuksen vaan jo olemassa olevan ja arvioitavan rakennuksen arvioitua rakentamiskustannusta. Tekninen arvo puolestaan kuvaa rakennuksen todellista arvoa huomioiden rakennuksen iän ja kulumisen johdosta tapahtunut arvon alentuminen. Määritellyt arvot eivät kuvaa hintaa/arviota, joka niistä markkinoilla vapaaehtoisessa kaupassa saataisiin vaan ainoastaan rakennusten fyysisten ominaisuuksien ja kunnon perusteella määriteltyä arvoa. Rakennusten arvojen määritys on tehty ensimmäisen kerran vuonna 2005 ja nyt syksyn 2014 aikana arvonmääritys tehtiin uudestaan, jolloin nyt laskettavat omaisuuden tunnusluvut kuvaavat tilannetta lokakuussa KORJAUSVELKA, PERUSKORJAUS- JA PERUSPARANNUSTARVE, KUNTOPROFIILI SEKÄ PTS 2030 Salkutuksen pohja-aineistona käytetään, arvojen pohjalta laskettavia omaisuuden tunnuslukuja eli korjausvelkaa, peruskorjaus- ja perusparannustarvetta, jotka siis lasketaan rakennuskohtaisesti määriteltyjen arvojen pohjalta nykykunnon ja määritellyn tavoitekunnon välisenä erotuksena. Teknisen ja jälleenhankinta-arvon välisenä suhteena saadaan rakennuksen kuntoluokka, joka kuvaa rakennuksen nykykuntoa suhteessa uuteen vastaavaan rakennukseen. Nykykunnon tarkastelun lisäksi tälle kuntoluokalle voidaan asettaa myös erilaisia tavoitteita halutusta lopputuloksesta riippuen Korjausvelka Määritelmällisesti omaisuuden korjausvelka kuvaa sitä rahamäärää, joka rakennuksista on tingitty, jotta ne olisivat kohtuullisessa käyttökelpoisessa kunnossa. Korjausvelan laskennassa nykykunnon lähtö- ja tavoitetasona käytetään 75 % kuntoluokkaa. Kun rakennuksen kuntoluokka menee alle määritellyn tavoitetason (75 %), lasketaan kuinka paljon rahaa tekniseen arvoon ja nykykuntoon tulisi lisätä, jotta määritelty 75 % tavoitetaso saavutetaan. Tämän 6

7 nykykunnon ja tavoitekunnon erotuksesta voidaan laskea ja määrittää yksittäisten rakennusten ja koko omaisuuden rahamääräinen korjausvelka Peruskorjaus- ja perusparannustarve Peruskorjaus ja perusparannustarve lasketaan sitten, kun rakennuksen nykykunto alittaa 60 % lähtötason. Tämän jälkeen lasketaan, kuinka paljon rahaa näihin rakennuksiin tulisi investoida, jotta rakennukset saataisiin alkuperäiseen (peruskorjaustarve) tai tämän päivän täysin uuden käyttötarkoitukseltaan vastaavan rakennuksen mukaiseen tavoitekuntoon (perusparannustarve). Peruskorjaustarve sisältää karkeasti fyysisen kulumisen johdosta tarvittavat investoinnit (tavoitekunto 90 %) ja perusparannustarve (tavoitekunto %) fyysisen kulumisen lisäksi myös ajanmukaistamisen vaatimat investoinnit eli toiminnalliset muutokset, jolla rakennuksen taso nostetaan alkuperäistä tasoa korkeammaksi. Perusparannustarpeessa toiminnallisten muutosten osuus laskennallisesta investointitarpeesta on noin kolmannes ja loput 2/3 osaa jää olemassa olevien rakennusosien korjaamiseen eli peruskorjaukseen Rakennusten kuluminen ja omaisuuden tunnusluvut Määriteltyjä tunnuslukuja voidaan tarkastella graafisesti, kun tarkastelulähtökohdaksi otetaan rakennuksen kuluminen sekä nykykunnon ja tavoitekunnon välinen suhde eli kuntoluokka. Kuva 2: Rakennuksen kuluminen ja kulumisen pohjalta lasketut omaisuuden tunnusluvut 120 % Perusparannustarve Kuluminen = nykykunto Tekn./JHA = kuntoluokka 100 % 90 % 75 % 60 % 30 % Korjausvelka Peruskorjaustarve Peruskorjaus Korjausaste Kunnossapitotarve Peruskorjausikä ikä vuodet Rakennuksen ajallista kulumista voidaan tarkastella rakennuksen kuntoluokan eli nykykunnon kehittymisen kautta (tekninen/jälleenhankinta-arvo). Uuden rakennuksen kuntoluokka ja nykykunto ovat lähtötilanteessa 100 % ja välittömästi valmistumisensa jälkeen rakennus alkaa kulua jolloin kuntoluokka ja nykykunto vuosittain laskevat. Kuviossa rakennuksen oletus kuluminen on 1,75 %, vuodessa ja 7

8 kun rakennus saavuttaa 40 vuoden iän, on rakennuksesta jäljellä enää perustus- ja runkorakenteet eli rakennuksen pitkäikäisimmät osat, joiden oletuskuluminen on 0,5 % vuodessa (pitoikä 200 vuotta). Rakennuksen elinkaareen (nykykunnon kehitys) voidaan hahmottaa kaksi ajallista ja laskennallisesti merkittävää kohtaa. Ensimmäinen merkittävä kohta saavutetaan rakennuksen ollessa 13 vuotta vanha, jolloin rakennuksen nykykunto saavuttaa 75 % kuntoluokan. Tämän kuntoluokan jälkeen rakennukseen muodostuu korjausvelkaa eli nykykunto alittaa korjausvelan tavoitetason, joka fyysisesti näkyy vuotta vanhoissa rakennuksissa selkeästi lisääntyneenä kunnossapitotarpeena. Toinen laskennallisesti merkittävä kohta saavutetaan 23 vuoden kohdalla, jolloin pelkkä kunnossapito ei aina riitä, vaan rakennus on peruskorjaus-/perusparannustarpeessa. Käytännössä peruskorjaus / perusparannusinvestointi toteutetaan noin vuoden välillä, jolloin rakennuksen kuntoluokka on %. Mitä myöhemmin investointi toteutetaan, sitä kalliimmaksi peruskorjaus/perusparannus yleensä tulee, kun kulumisen johdosta korjausaste haluttuun tavoitetasoon kasvaa. Jos rakennus korjataan alkuperäistä laatutasoa vastaavaa kuntoon (peruskorjaustarve), niin investointitarve saadaan laskemalla nykykunnoltaan alle 60 % rakennuksista, jotka nostetaan laskennalliseen 90 % tavoitetasoon. Perusparannuksessa rakennus puolestaan uudistetaan tämän päivän uuden vastaavan käyttötarkoituksen mukaisen rakennuksen kuntoon, jolloin toiminnallisten muutosten johdosta perusparannusinvestoinnin tavoitetaso (120 %) ylittää rakennuksen alkuperäisen rakentamiskustannustason. Perusparannustarve saadaan siis alle 60 % kuntoluokan rakennuksissa nykykunnon ja 120 % tavoitekunnon välisenä erotuksena. Investoinnin korjausaste saadaan, kun toteutunut investoinnin hinta suhteutetaan rakennusten jälleenhankinta-arvoon. Toiminnallisten muutosten johdosta korjausaste saattaa nousta huomattavan korkeaksikin, mutta silti investoinnin neliöhinta yleensä jää alle täysin uuden vastaavan rakennuksen rakentamiskustannuksen. Jossain vaiheessa rakennus saattaa tulla niin huonoon kuntoon tai rakennuksen toiminnallisten muutosten tarve voi olla niin suuri, että vanhan korjaaminen ei kannata, jolloin järkevämpää on purkaa vanha rakennus ja rakentaa täysin uusi tarpeita vastaava rakennus tilalle. Omaisuuden tunnuslukujen laskennassa erittäin tärkeässä osassa ovat siis määritellyt rakennusten arvot, joista arvotietojen lisäksi saadaan siis tieto rakennuksen nykykunnosta, jolloin myös nykykunnon ja tavoitekunnon välinen ero saadaan määriteltyä. Koko omaisuudessa rakennusten nykykuntojen perusteella voidaan myös muodostaa omaisuuden kuntoprofiili, jossa kuvataan rakennusten nykykunnon jakautumista eri kuntoluokkiin. Kuntoprofiilissa käytettäviä kuntoluokkia on viisi, joiden pohjalta nähdään, miten koko omaisuus on jakautunut erinomaisessa (>90 %), hyvässä (75 90 %), tyydyttävässä (60 75 %), välttävässä (50 60 %) ja huonossa kunnossa (< 50 %) oleviin rakennuksiin. 8

9 2.2.4 Trellum PTS 2030 Edellä mainittuun kulumiseen pohjautuen voidaan tarkastella myös rakennusten ja koko omaisuuden tulevaa investointitarvetta. Muut edellä kuvatut tunnusluvut (kuntoluokka, korjausvelka, perusparannustarve ja kuntoprofiili) kuvaavat omaisuuden nykytilannetta, mutta rakennusten kulumisen tarkastelu antaa myös mahdollisuuden tarkastella sitä, miten rakennusten investointitarve kulumisen kautta realisoitumaan tulevaisuudessa. Tämän omaisuuden pitkän aikavälin investointitarpeiden arvioimiseksi määriteltiin Mäntsälän kunnan rakennusten arvojen ja nykykunnon pohjalta rakennuskohtainen investointitarve vuosille (16 vuotta). Tämä Trellum PTS 2030 investointitarvetarkastelu pohjautuu myös rakennuksen nykykunnon sekä tavoitekunnon tarkasteluihin, mutta tämän lisäksi tarkastelussa huomioitiin aikaulottuvuus vuoteen 2030 asti. Tarkastelussa tehtiin myös seuraavia oletuksia: - vuosille tehtävän tarkastelun lähtötiedot pohjautuivat vuoden 2014 rakennusten arvoihin, jolloin pitkän aikavälin investointitarkastelu oli vuoden 2014 hintatasossa. Tarkastelussa ei huomioitu tänä vuonna toteutuvia investointeja, jolloin lähtökohta on vuoden 2015 alun tilanteessa. - rakennusten vuotuiseksi kulumiseksi vuosille oletettiin 1,75 % jälleenhankinta-arvosta. - rakennuksen perusparannuksen nykykunnon lähtötasoksi määriteltiin 60 %. Kun rakennuksen kuntoluokka alittaa kulumisen jälkeen vuosien välillä tämän, niin sen vuoden kohdalla, jona kuntoluokka alittaa määritellyn 60 % lähtötason, rakennukseen toteutetaan perusparannusinvestointi 1 - rakennusten perusparannusinvestoinnin tavoitetasoksi määriteltiin %, jolloin rakennusten korjausaste (perusparannusinvestointi / alkuperäinen jälleenhankinta-arvo) vaihtelee investoinnin tavoitetasosta riippuen noin 20 %:sta 40 %:in. Tämän laskennan jälkeen jokaiselle rakennukselle määriteltiin perusparannusinvestointi, investoinnin toteutusvuosi ja tämän jälkeen lopullista Trellum PTS tarkastelua tarkennettiin vielä siten, että - suuret perusparannusinvestoinnit jaettiin 2 vuodelle ( m2 rakennukset) ja kaikkein suurimpien rakennusten investoinnit jaettiin vielä kolmelle vuodelle (yli m2 rakennukset) 1 PTS tarkastelu tehtiin myös kuntoluokan 50 % lähtötasolla sekä % tavoitetasolla, jolloin investointisykli ovat noin vuotta. Nyt tehdyllä tarkastelulla lähtötaso on siis 60 % ja tavoitetaso vaihtelee % välillä, jolloin arvioitu investointisykli on noin vuotta. 9

10 - kun vuotuinen investointitaso vaihteli näiden oletusten jälkeen vielä paljon, siirrettiin rakennusten investointien aloitusta niin, että vuosille toteutettava investointitaso olisi kohtuullisen tasainen koko tarkastelujaksolla. Tuotettu Trellum PTS tarkastelu sisältää. - rakennusten fyysisestä kulumisesta johtuvan investointitarpeen arvioinnin vuosille (peruskorjaustarve) - rakennusten nykyisen käyttötarkoituksen ja siihen arvioidun toiminnallisten muutosten vaatimat investointitarpeet vuosille (käytettävyyden kohtuullinen parantaminen eli toiminnalliset muutokset), oletuksena että toteutettavasta investoinnista noin kolmasosa kohdistuu toiminnallisiin muutoksiin ja loput investoinnista olemassa olevien rakennusosien korjaamiseen. PTS 2030 tarkastelu ei sisällä: - tilojen kysynnän lisääntymisen kautta syntyviä uusien rakennusten- sekä nykyisten rakennusten laajennustarpeita (uusinvestoinnit) sekä mahdollisia nykyisten rakennuksiin liittyviä käyttötarkoitusmuutoksia - rakentamisen laatuun liittyvien ongelmien korjaamisia (kosteus- ja homekorjaukset) - tilojen käyttöön ja omaisuuteen liittyvien lainsäädännön muutoksista johtuvia investointitarpeita (mm. uudet määräykset tilojen mitoituksissa, ominaisuuksissa, energiatehokkuudessa ja näiden kautta syntyviä investointitarpeita) 10

11 2.3 MÄNTSÄLÄN KUNNAN RAKENNUSTEN ARVOT, OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT V. 2014, YLLÄPITOKULUT V JA PTS Arvot ja omaisuuden tunnusluvut Seuraavassa taulukossa on kuvattu rakennusten arvojen ja omaisuuden lähtötiedot nyt tehdyssä omaisuuden luokituksessa (rakennusten arvotiedot ovat tarkemmin liitteessä 1). Taulukko 1: Omaisuuden arvo- ja tunnuslukutiedot v arvoista Trellum: Arvotietojen yhteenveto 2014 Lkm 88 Pinta-ala /m2 Jha Tekn.arvo Kuntoluokka 76,75 % Kuluminen /v, /m2/kk ,15 Kuluminen %/jha 1,70 % Kvelka 75% Peruskorjaustarve <60% talot Tavoite 90% Perusparannustarve <60 % talot Tavoite 120 % Mäntsälän kunnalla on omistuksessaan 88 rakennusta joiden jälleenhankinta-arvo on noin 190 miljoonaa euroa ollen noin /m2. Tekninen arvo puolestaan on 145 miljoonaa euroa ja teknisen arvon neliöhinta on keskimäärin /m2. Koko omaisuuden kuntoluokka (Kla = tekninen arvo/jälleenhankinta-arvo) on noin 77 %, mitä voidaan pitää varsin hyvänä. Rakennukset kuluvat vuosittain noin 3,2 miljoonaa euroa, mikä tekee noin 3,15 /m2/kk. Rakennusten kirjanpidon poisto on noin 2 miljoonaa euroa ja rakennusten ylläpitomenoihin (sis. hallinto) kuluu vuodessa noin 6,2 miljoonaa euroa. Rakennusten korjausvelka 75 % tavoitetasoon on noin 11 miljoonaa euroa ja peruskorjaustarve 90 % tavoitetasoon noin 5,5 miljoonaa ja perusparannustarve 120 % tavoitetasoon puolestaan noin 10 miljoonaa euroa. Seuraavassa taulukossa ja kuvassa tarkastellaan omaisuuden jakautumista eri kuntoluokkiin omaisuuden kuntoprofiilin avulla. Taulukko 2: Omaisuuden kuntoprofiili v arvot Rakennuskannan kuntoprofiili 2014 Rakennusten lukumäärä ja pinta-ala kuntoluokittain Kunto lkm m2 m2/lkm %/kpl %/m2 < 50 % % 7 % 50 % - 60 % % 5 % 60 % - 75 % % 40 % 75 % - 90 % % 28 % > 90% % 21 % Yhteensä % 100 % 11

12 Kuva 3: Omaisuuden kuntoprofiili 2014 arvot (m2) Pinta-ala < 50 % 50 % - 60 % 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90% Kuntoluokaltaan huonokuntoisia (Kla < 50 %) rakennuksia koko omaisuuden pintaalasta on noin 7 % ja näiden pinta-ala puolestaan on noin m2. Välttäväkuntoisia (Kla %) koko omaisuuden pinta-alasta on noin 5 % ja näiden rakennusten pinta-ala on yhteensä noin m2. Kaiken kaikkiaan investointitarpeen piirissä olevia huono- ja välttäväkuntoisia rakennuksia on yhteensä 23 kappaletta ja näiden pinta-ala on hieman vajaat m2. Kun rakennusten välitön perusparannustarve (tavoitetaso 120 %) on yhteensä noin 15,5 miljoonaa euroa, niin perusparannusinvestointien karkea neliöhinta on vajaat /m2. Tyydyttävässä kunnossa (Kla %) olevien rakennusten pinta-ala on noin m2 ja niiden osuus koko pinta-alasta on noin 40 %. Hyväkuntoisia rakennuksia (Kla %) on kuntoluokista toiseksi eniten ja kaikkiaan näitä rakennuksia on 28 ja pinta-ala on m2, mikä edustaa reilua viidesosaa koko omaisuuden pinta-alasta. Uutta vastaavia kunnossa olevia rakennuksia on kaikkiaan m2 ja niiden osuus on reilu viidennes pinta-alasta Ylläpitokulut 2013 Mäntsälän Toimitilapalveluiden toimintamenot olivat vuoden 2013 tilinpäätöksessä 6,445 miljoonaa euroa. Toimintamenot syntyvät rakennusten ylläpitokuluista ja Toimitilapalvelun muista toiminnan menoista. Nyt tehtävää salkutusta varten kerättiin vielä rakennuskohtaiset ylläpitokulut, jolloin nähdään omistettujen rakennusten vuotuiset ylläpitokulut. Seuraavassa on yhteenveto käsitellyistä rakennuskohtaisista ylläpitokuluista. Taulukko 3: Rakennuskohtaiset ylläpitokulut Ylläpitokustannukset 2013 /v Arvot määritelty Arvot puuttuu* Yhteensä *osake ja vuokratiloja sekä muutama suorassa omistuksessa oleva rakennus joista arvotiedot puuttuu 12

13 Arvojen määrityskohteiden rakennuksille kohdistetut ylläpitokulut olivat noin 3,55 miljoonaa euroa vuonna 2013 ja muiden rakennusten 1,82 miljoonaa euroa. Kaiken kaikkiaan rakennuksilla kohdistettuja ylläpitokuluja oli yhteensä 5,37 miljoonaa euroa, jotka sisältävät myös osake- ja vuokratilojen kustannukset. Vuoden 2013 tilinpäätöksessä Kiinteistöpalveluiden toimintamenot olivat yhteensä 6,45 miljoonaa euroa, joten rakennuksille kohdistamattomia menoja oli ylläpitokulujen lisäksi yhteensä 1,07 miljoonaa euroa (Kiinteistöpalveluiden TP 2013 Menot Ylläpitokulut = ). Kun nämä kohdistamattomat toimintamenot siirretään osaksi arvonmäärityskohteiden ylläpitokustannuksia, saadaan kiinteistöpalveluiden hallinnassa olevien rakennusten ylläpitomenoiksi seuraavat kustannukset. Taulukko 4. Tarkasteltavien rakennusten ylläpitokustannukset 2013 Ylläpitokulut 2013 /v Pinta-ala /m2/kk Rakennuksille kohdistettu YP ,48 Rakennuksille kohdistamaton YP ,05 Omistettujen rakennusten YP Yht ,53 Osake/vuokratilat Kaikki kulut yhteensä Nyt suorassa omistuksessa olevien rakennusten ylläpitokulut ovat yhteensä 4,625 miljoonaa euroa ja keskimääräinen kuukausineliökustannus on 4,53 euroa. Tästä rakennuksille kohdistettujen kustannusten neliöhinta on 3,48 /m2/kk ja kohdistamaton puolestaan 1,05 /m2/kk. Omien rakennusten ylläpitokustannukset jaettiin nyt tehtävää tarkastelua varten neljään eri kululajiin seuraavasti. Taulukko 5. Tarkasteltavien rakennusten ylläpitokustannukset 2013 Ylläpitokulut 2013 /v Pinta-ala /m2/kk Kohdistamaton /v ,05 Hallinto, Kh /v ,29 Kp /v ,54 Energia ja vesi /v ,65 Yhteensä /v ,53 Ylläpitokulut jaettiin siis vielä hallinto ja kiinteistönhoitoon, kunnossapitoon sekä energiaan (lämpö ja sähkö) ja veden ja jäteveden eriin, joiden pohjalta myös nyt tehtyä salkutusta tarkastellaan. 13

14 2.3.3 PTS 2030 lähtötaso 60 % tavoitetaso 90 % Vuoden 2014 Mäntsälän määriteltyjen arvojen, kuntoluokkien ja rakennusten kulumisen pohjalta arvioitiin myös rakennuskohtainen pitkän aikavälin investointitarve vuosille (v hintataso). Arvio pohjautuu nykykunnon arvioituun kulumiseen ja tähän kulumiseen asetettuun investoinnin lähtö- ja tavoitetasoihin. Seuraavassa tarkastelussa investointien toteuttamisen lähtötaso on 60 % ja tavoitetaso vaihtelee käyttötarkoituksittain % välillä, jolloin investointien arvioitu sykli on noin vuotta. Investointisykli tarkoittaa sitä, kuinka pian jo tehdystä peruskorjauksesta rakennukseen toteutetaan uusi peruskorjaus. Tämän tarkastelun ja laskennan tuloksena saadaan karkea arvio tulevista pitkän aikavälin investointitarpeista ja seuraavassa yhteenveto rakennuksittain lasketusta pitkän aikavälin investointitarpeesta. Taulukko 6: Yhteenveto PTS 2030 tarkastelusta (lähtötaso 60 % tavoitetas0 90 %) PTS 2030 yhteenveto vuosille Investointitaso /v keskimäärin Investoitavia kohteita 73 Investointavien rakennusten pinta-ala Inv.neliöhinta keskim. 799 Investoitavien kohteiden osuus lkm 80 % Investoitavien kohteiden osuus m2 69 % Tarkasteluperiodilla v investointitarpeeseen tulee lukumääräisesti noin 80 % rakennuksista ja 69 % pinta-alasta. Vuosien investointien yhteenlaskettu summa on noin 46,7 miljoonaa euroa, mikä vastaa noin 2,9 miljoonan euron vuotuista investointitarvetta. Investointien keskimääräinen neliöhinta vuoden 2014 hintatasolla on noin 800 /m2. Pelkkään kulumiseen ja käyttötarkoituskohtaiseen tavoitetasoon pohjautuva investointitaso vaihtelee huomattavasti vuodesta toiseen, riippuen siitä koska rakennusten nykykuntoon ja kulumiseen pohjautuva kuntoluokka alittaa 60 % investointien toteutusrajan. Seuraavassa kuvassa on kuvattu tarkemmin kulumiseen pohjautuva investointitaso vuosille Kuva 4: Vuotuisten investointien summa ( ) v /V 14

15 Ilman jaksotusta ensimmäisinä vuosina korjattaisiin kaikki alle 60 % kuntoluokan rakennukset, jolloin investointitarpeeseen tulee lähes m2, mikä on siis 13 % koko omaisuuden pinta-alasta. Nyt vanha Apposen kenkätehdas (PTS inv 6,4 miljoonaa euroa) on määritelty kahdelle vuodelle, jonka johdosta myös vuoden 2016 jaksottamaton investointitaso olisi noin 4,5 miljoonaa euroa (Apponen 3,2 miljoonaa euroa). Tämän jälkeen suurimmat investointipiikit osuvat vuoteen 2020 ja 2023, jolloin tällä hetkellä tyydyttävässä kunnossa olevat rakennukset tulisivat investointitarpeeseen. Vuoden investointitaso ilman jaksotustakin näyttäisi jopa kohtuullisen tasaiselta vaihdelleen vuoden 2026 noin 1,5 miljoonasta eurosta vuoden 2024 noin 2,9 miljoonaan euroon. Kun investoinnit tasoitetaan eri vuosille, saadaan nykyisessä koko omaisuudessa vuotuiseksi investointitasoksi siis noin 2,9 miljoonaa euroa vuodessa. Kun investointitaso ohjelmoidaan tämän mukaan rakennuksittain, niin saadaan seuraavan kuvan mukainen vuotuinen investointitaso. Kuva 5: Vuotuisten investointien määrä v , kun investoinnit tasoitetaan vuosittain /V Tässä rakennuskohtaisen investoinnin aloitusvuotta on siirretty niin, että rakennuskohtaisten investointien vuotuinen investointisumma olisi mahdollisimman tasainen. Oheinen vuotuinen toteutettavien investointien määrä on saatu seuraavilla vuotuisilla rakennusmäärillä. Kuva 6: Investoitavien rakennusten määrä v kpl 15

16 Omaisuuden nykykunnon mukaan investoitavien rakennusten lukumäärä vaihtelisi noin 1 17 rakennuksen välillä riippuen rakennusten koosta. Nyt tarkastelulla investointitasolla rakennusten kuntoluokka ja korjausvelka tulisivat kehittymään vuosien välisenä aikana seuraavasti. Kuva 7: Omaisuuden kuntoluokan kehittyminen PTS 2030 investointitasolla 79,0 % 77,0 % 75,0 % 73,0 % 71,0 % kla 69,0 % 67,0 % 65,0 % Kuva 8: Korjausvelan kehittyminen PTS 2030 investointitasolla kvelka Kuva 9: Perusparannustarpeen kehittyminen PTS 2030 investointitasolla pptarve Nyt määritellyllä investointitasolla omistamien rakennusten kuntoluokka tulee rakennuksen kulumisen seurauksena laskemaan, mutta korjausvelka sekä perusparannustarve puolestaan laskevat nykytasosta. Varsinkin perusparannustarve tulee nyt määritellyllä investointitasolla selvästi laskemaan vuoden 2014 lähtötilanteesta. Mäntsälän kunnan ei kuitenkaan välttämättä ole järkevää investoida kaikkiin nyt tarkastelussa olleisiin rakennuksiin vaan keskeistä on pohtia, mistä omaisuudesta on mahdollista luopua. 16

17 2.3.4 PTS 2030 lähtötaso 50 % tavoitetaso 120 % Edellä tarkasteltiin PTS noin vuoden investointisyklillä, eli rakennuksen investointiin ryhdytään silloin, kun rakennuksen kuntoluokka alittaa 60 % ja pääsääntöisesti investoinnin tavoitetason kuntoluokka on 90 %. Usein rakennuksen perusparannusparannusinvestointi toteutetaan vasta noin vuoden iässä, jolloin rakennuksen kunto on nyt tehtyä PTS tarkastelua heikompi ja vastaavasti investoinnin tavoitetaso korkeampi, kun rakennuksen kuluneisuuden ja iän myötä myös toiminnallisten muutosten tarve on yleensä suurempi. Tällöin PTS:n lähtötasona käytetään 50 % kuntoluokkaa ja tavoitetasona puolestaan 120 % kuntoluokkaa. Tässä rakennuksen korjausaste alkuperäiseen jälleenhankinta-arvoon on 70 %, kun edellisessä tarkastelussa vastaava korjausaste on 30 %. Seuraavassa on yhteenveto PTS laskennan tuloksista, kun investointisykliä venytetään eteenpäin vajaalla kymmenellä vuodella. Taulukko 7: Yhteenveto PTS 2030 tarkastelusta (lähtötaso 50 % tavoitetas0 120 %) PTS 2030 yhteenveto vuosille Investointitaso /v keskimäärin Investoitavia kohteita 54 Investointavien rakennusten pinta-ala Inv.neliöhinta keskim Investoitavien kohteiden osuus lkm 59 % Investoitavien kohteiden osuus m2 53 % Tarkasteluperiodilla, nyt lasketuilla lähtö- ja tavoitetasolla, vuosille investointitarpeeseen tulee lukumääräisesti noin 59 % rakennuksista ja 53 % pintaalasta, mutta investointisumma nousee noin 22,5 miljoonaa euroa edelliseen tarkasteluun verrattuna. Tämä johtuu siitä, että alemman lähtötason ja korkeamman tavoitetason johdosta investoinneista tulee kalliimpia eli keskimääräinen neliöhinta nousee 70 % korjausasteella noin /m. Pelkkään kulumiseen ja käyttötarkoituskohtaiseen tavoitetasoon pohjautuva investointitaso edelleen vaihtelee näillä laskentatekijöillä huomattavasti vuodesta toiseen, riippuen siitä koska rakennusten nykykuntoon ja kulumiseen pohjautuva kuntoluokka alittaa 50 % investointien toteutusrajan. Seuraavassa kuvassa on kuvattu tarkemmin kulumiseen pohjautuva investointitaso vuosille

18 Kuva 10: Vuotuisten investointien summa ( ) v /V Ilman jaksotusta investointien painopiste on vuosien välillä, kun nykykunnoltaan % kuntoluokan rakennukset tulevat investointitarpeeseen. Tämä tarkoittaisi sitä, että vuosien tarvittava investointitaso olisi noin 2 miljoonaa euroa vuodessa, mutta tämän jälkeen keskimääräinen investointitarve nousisi vajaaseen kahdeksaan miljoonaa euroon vuosien aikana, jolla omaisuuden velvoitteet saadaan hoidettua. Kulumisen seurauksena vuosien kunnossapitotarpeet nousevat huomattavasti, kun kulumisen seurauksena tyydyttäväkuntoisten rakennusten määrä kasvaa huomattavasti nykyisestä tasosta, jolloin ennen varsinaista investointia rakennuksiin tulisi suorittaa 2 3 kunnossapitokorjausta ennen varsinaista investointia. Mäntsälän kunnan kokoisessa omaisuudessa järkevämmältä näyttää se, että investoinnit tehdään hieman normaalia aikaisemmin, jolloin myös investoinnin tavoitetasoa voidaan laskea, jolloin vuositasolla investointeja tehdään ehkä normaalia enemmän, mutta pitkällä aikavälillä säästetään, kun aikaisemmin toteutetun investoinnin toiminnallisen muutoksen tarve pienenee, jolloin investointien neliöhinnat ovat normaali peruskorjausta edullisempi. Nyt tälle 50 % aloitustasolle ja 120 % tavoitetasolle ei tehty jaksotusta, koska jaksotusta ei nykyiselle omaisuudelle saadaan järkevästi tehtyä, joten tämän raportin salkutuksessa tehty PTS tarkastelu pohjautuu 60 % lähtö- ja 90 % tavoitetasoon. 18

19 3. OMAISUUDEN SALKUTUS LUOKITUKSET JA TULOKSET 3.1 LUOKITUS Rakennusten arvot, korjausvelka ja omaisuuden tunnusluvut sekä pitkän aikavälin investointitarvearvio toimivat omaisuuden salkutuksen pohjana, jossa Trellum loi kriteerit omaisuuden luokittelulle, jonka tämän jälkeen Mäntsälän kunnan tekninen toimiala yhteistyössä kunnan hallintokuntien kanssa luokitteli rakennukset ja tämän jälkeen laskettiin omaisuuden tunnusluvut luokittain / salkuttain. Tavoitteena oli tarkastella mitä rakennuksia Mäntsälän kunnalla on järkevää omistaa ja mistä rakennuksista voitaisiin luopua. Kykyä omistaa rakennuksia tarkasteltiin kahdesta eri näkökulmasta - varallisuuden omistamisen ja investointivelvoitteiden sekä - käyttötalouden eli ylläpitomenojen näkökulmista Salkutuksen tavoitteena on ennen kaikkea tuottaa strategisen tason suuntaviivat rakennusten pitkän aikavälin omistamiselle ja näin pyrkiä hahmottamaan sekä tarvetta että kykyä omistaa rakennuksia pitkällä aikavälillä. Tarve näkyy siinä mitä rakennuksia halutaan omistaa ja kyky puolestaan siinä, miten haluttujen rakennusten omistamiseen voidaan taloudellisesti sitoutua pitkällä aikavälillä, jotta omaisuuden arvo ja kunto säilyvät ja niiden avulla pystytään tuottamaan terveellinen ja turvallinen toimintaympäristö Mäntsälän kunnan oman palvelutuotannon käyttöön. Varsinaisessa luokituksessa Mäntsälän kunnan rakennukset jaettiin viiteen eri luokkaan eli salkkuun seuraavasti. A) Strategisesti tärkeät rakennukset B) Kehitettävät rakennukset C) Realisoitavat rakennukset D) Kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti tärkeät rakennukset Luokituksessa jokaiselle rakennukselle annettiin kirjain A, B, C ja D riippuen rakennuksen ominaisuuksista ja arvioidusta tarpeesta, halusta ja kyvystä omistaa rakennus pitkällä aikavälillä osana kaupungin toimintaa 2. Seuraavassa on kuvattu salkkujen A, B, C ja D lähtökohdat tarkemmin. 2 Rakennuskohtaiset luokitukset ovat tämän raportin liitteenä. 19

20 A) Näissä rakennuksissa tarve omistaa on suurin ja rakennukset muodostuvat kaupungin palvelutoimen ja muiden kuntaa lähellä olevien palveluiden käytössä olevista rakennuksista. Näiden rakennusten omistaminen nähdään tärkeänä keinona turvata kunnan oma palvelutuotanto pitkällä aikavälillä. Tähän luokkaan kuuluvat kunnan omistuksessa ja käytössä olevat hallinto, koulu, päiväkoti, terveydenhuollon, kulttuurin, liikunnan sekä muut palvelutuotannon käytössä olevat tilat. Muita tiloja voivat olla esimerkiksi seudullisen organisaation turvin tuotetut pelastus-, ammatti- ja terveydenhuollon palvelurakennukset ja muut strategisesti tärkeät tilat voivat olla sellaisia ulosvuokrattuja tiloja, joissa kaupungin omistajuus nähdään keskeisenä keinona turvata niissä tapahtuva toiminta pitkällä aikavälillä. B) Nämä rakennukset muodostuvat rakennuksista, jotka tällä hetkellä saattavat olla vajaakäytössä, mutta pidemmällä aikavälillä tarve saattaa muuttua. Toiseksi tässä luokassa olevat rakennukset voivat toiminnallisesti olla heikkoja, jotka paremmin toimiakseen vaativat investointeja. Kun nämä rakennukset tulevat investointitarpeeseen, tulee ne siirtää joko A-rakennuksiin, jolloin niihin toteutetaan investointi tai ne siirretään C-rakennuksiin, jotka puolestaan muodostuvat realisoitavista kohteista. B -rakennuksille yhteistä on, että ne vaativat kehittämistoimia tai niiden tulevaisuus kunnan omassa toiminnassa on epävarmaa. C) Näiden rakennusten käytöstä ja omistuksessa kunta voi luopua. Rakennusten käyttöä ja omistusta ei katsota tärkeäksi, jolloin ne voidaan myydä. C- rakennuksissa voi olla mm. markkinoille vuokratut vajaassa käytössä ja /tai huonossa kunnossa olevat rakennukset, joihin kunta ei tule investoimaan. Nämä rakennukset voidaan realisoida, joko myynneillä tai purkamisella. Myynti usein edellyttää myytävän kohteen määrittelyjä mm. maapohjan osalta. Mikäli rakennus on niin huonokuntoinen, että myyntiä ei ole mahdollista, kannattaa rakennus purkaa ja maa/tontti ottaa johonkin muuhun käyttöön. D) Nämä rakennukset ovat kunnalle tärkeitä kaupunkikuvallisesti ja niihin yleensä liittyy suojelutarpeita. Lisäksi nämä rakennukset voivat olla ylläpidoltaan normaalirakennuksia kalliimpia. Julkisen omistuksen turvin näiden rakennusten arvo ja kunto halutaan säilyttää pitkällä aikavälillä. Rakennukset on erotettu omaksi luokakseen/salkukseen, koska niiden fyysiset ominaisuudet poikkeavat merkittävästi muista palvelutoiminnan käytössä olevista rakennuksista. 20

21 3.2 MÄNTSÄLÄN KUNNAN RAKENNUKSET SALKUTTAIN Mäntsälän kunnan salkutuksen tunnusluvut tuotettiin kahdesta eri lähtökohdalta eli ensin laskettiin tunnusluvut salkuttain koko omaisuudesta. ja tämän jälkeen poistettiin omaisuudesta C- rakennukset. Tällä haluttiin tarkastella sitä, mikä olisi kunnan omistukseen jäävän omaisuuden rakenne sekä pitkän aikavälin investointitarve ja edelleen miten nämä luvut muuttuisivat lähtötilanteesta, mikäli realisoitavat rakennukset saadaan poistettua omaisuudesta. Seuraavaksi käydään omaisuuden tunnuslukujen kautta tulokset Mäntsälän kunnan tekemistä rakennusluokitteluista. Varsinaisessa yhteenvetoluvussa neljä on tarkastelu tarkemmin tuotettuja tunnuslukuja ja niiden tuloksia. Salkutuksen luokitukset on ensin tehty syksyllä 2014 Mäntsälän kunnan viranhaltioiden toimesta ja tarkemmat rakennuskohtaiset tiedot seuraavista yhteenvedoista on tämän raportin liitteissä Omaisuuden tunnusluvut salkuttain Taulukko 8: Mäntsälän kunnan rakennusten arvot, kuntoluokka ja korjausvelka ja perusparannustarve salkuttain ( ) Jälleenhankinta-arvo Tekninen arvo Korjausvelka Perusparannustarve Salkku Lkm m2 JHA /m2 TeknA /m2 kla Kvelka /m2 Pptarve /m2 A % B % C % D % Yhteensä % Taulukko 9: Tunnuslukujen suhteelliset osuudet salkuttain (%) Salkku Lkm m2 JHA % TeknA % Kvelka % Pptarve % A 39 % 64 % 67 % 73 % 18 % 0 % B 25 % 14 % 12 % 11 % 16 % 17 % C 30 % 12 % 10 % 6 % 56 % 75 % D 7 % 10 % 10 % 10 % 11 % 9 % Yhteensä 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Kun kaikkiaan 88 rakennusta ja noin m2 luokiteltiin em. salkkuihin, niin pintaalasta A rakennuksia 64 %, B rakennuksia 14 %, C-rakennuksia 12 %, D-rakennuksia 10 %. Seuraavassa tarkastellaan nyt laskettuja omaisuuden tunnuslukuja tarkemmin salkuttain. 21

22 Kuva 11: Rakennusten lukumäärä ja pinta-ala salkuttain (lkm, m2) 40 Lkm Pinta-ala Lkm m A B C D Lkm A B C D m Kuva 12: Omaisuuden kuntoluokka salkuttain (Kla %) 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Kuntoluokat % A B C D kla 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Pinta-alan suhteellinen osuus % kuntoluokittain ja salkuttain A B C D >75% 60-75% <60% Kuva 13: Korjausvelka ja perusparannustarve salkuttain ( ) 600 Korjausvelka /m Perusparannustarve /m /m2 600 /m A B C D 0 A B C D /m /m Milj. 1,81 1,56 5,60 1,10 Milj. 0,00 2,55 11,56 1,34 Lukumääräisesti ja pinta-alallisesti eniten on A-rakennuksia, joissa niin ikään on korkein kuntoluokka ja pienin korjausvelan neliöhinta. Eniten huonokuntoisia rakennuksia on taas C-rakennuksissa, joissa on myös suurin absoluuttinen ja neliöhinnaltaan korkein korjausvelka ja perusparannustarve. Huomioitavaa lisäksi on, että A rakennuksissa ei ole yhtään kuntoluokaltaan alle 60 % rakennusta ja rakennuksista kolmannes on kunnoltaan tyydyttäviä ja loput puolestaan hyväkuntoisia eli kuntoluokka yli 75 %:n. 22

23 3.2.2 Käyttötalousmenot salkuttain Edellä tarkasteltiin omaisuuden tunnuslukuja salkuttain ja seuraavassa taulukossa ovat ylläpitomenot eli hallinto/kiinteistönhoito, kunnossapito sekä energiat ja vesi salkuttain.tarkasteluna. Taulukko 10: Poisto, hallinto- ja ylläpitomenot salkuttain ( /v, /m2/kk) Kohdistamaton /v* Hallinto, Kh /v Kp /v Energia ja vesi /v Yhteensä /v Salkku Lkm m2 /v /m2/kk /v /m2/kk /v /m2/kk /v /m2/kk /v /m2/kk A , , , , ,41 B , , , , ,92 C , , , , ,80 D , , , , ,42 Yhteensä , , , , ,53 *laskettu kaikille tiloilla samalla neliöhinnalla Taulukko 11: Käyttötalousmenojen suhteelliset osuudet salkuttain (%) Salkku Kohd. Hall/KH KP EnV Yht A 64 % 66 % 59 % 59 % 62 % B 14 % 13 % 20 % 15 % 15 % C 12 % 11 % 11 % 15 % 13 % D 10 % 10 % 10 % 10 % 10 % Yht 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Kuva 14: Käyttötalousmenojen neliöhinta salkuttain Ylläpitomenot v /m2/kk 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 EnV Kp Hall/KH Kohd 0,00 A B C D Käyttötalousmenoista noin eli noin 13 % kohdistuu nyt realisoitaviksi ajateltuihin rakennuksiin. Näistä tosin kohdistamattomista kustannuksista ( ) ei toteudu suoraan säästönä, jolloin potentiaalisiksi käyttötalouden osalta C rakennusten realisointien jälkeen tulisi noin euro a (Hallinto/KH; KP ja Energia sekä vesi ja jätevesi). 23

24 3.2.3 Trellum PTS salkuttain Edellä kuvatut omaisuuden tunnusluvut ja käyttötalousmenot kuvaavat poikkileikkaustilannetta vuoden 2014 lopussa. Omaisuuden tunnusluvut antavat jonkin verran tietoa myös omaisuuden tulevista velvoitteista, mutta seuraavassa on rakennusten nykykunnon kulumisen pohjalta laskettu pitkän aikavälin investointitarve salkuttain vuoteen 2030 asti. Taulukko 12: Mäntsälän kunnan rakennusomaisuuden kumulatiivinen investointitarve salkuttain vuoteen 2030 asti PTS 2030 salkuttain Keskimäärin /v Salkun Rakennusten lkm 73 m2 Inv m2 Salkuttain m2 inv Inv /m2 % % % A % 45 % 52 % B % 16 % 96 % C % 24 % 99 % D % 14 % 100 % Yhteensä % 100 % 69 % Kuva 15: Investointitarve salkuttain vuoteen 2030 asti PTS 2030: Investoinnit salkuttain /m2, milj Inv /m A B C D Inv /m milj. 21,13 7,49 11,44 6,69 Vuosien investointitarve on yhteensä noin 46,7 miljoonaa euroa ja suurin investointitarve (noin 21 milj. ) kohdistuu A rakennuksiin, joiden osuus kaikista investoinneista on 45 %. Tämän jälkeen B rakennusten osuus investoinneista on 16 %, C rakennusten 24 % ja D-rakennusten 14 % Kallein neliöhinta on C-rakennuksissa, joiden neliöhinta on reilut /m2 ja edullisimmat investoinnit ovat B- rakennuksissa vajaat 700 /m2. Investoitavien rakennusten pinta-alaosuus oli kaikkiaan 69 % koko omaisuuden pinta-alasta ja tarkasteluperiodilla lähes kaikki B- rakennukset ja C-rakennukset sekä kaikki D rakennukset tulevat investointitarpeeseen nyt tarkastellulla periodilla. Nyt pidettäviksi ajatelluista A- rakennuksista tulee investointitarpeeseen reilu puolet. 24

25 Kuva 16: Investointitarve vuosille salkuttain ( /v) D C B A Kuva 17: Investoitavien rakennusten lukumäärä v salkuttain (lkm) D C B A 0 Ensimmäisen viiden vuoden aikana investoinnit painottuvat valtaosin B ja C rakennuksiin ja nyt määriteltyyn nykykuntoon, sen kulumiseen ja investoinnin toteutuskuntoluokkaan pohjautuen A rakennusten investoinnit tulisivat alkamaan vasta vuoden 2019 jälkeen. Pidettävien A, B ja D rakennusten kunnossapitotarpeet tulevat kulumisen johdosta kasvamaan, mutta varsinaiset investoinnit pelkkään kulumiseen pohjautuen ajoittuisivat näissä rakennuksissa pääosin vuosille

26 3.3 OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT JA PTS 2030 (C RAKENNUKSET POIS) Omaisuuden tunnusluvut A, B ja D Realisoitavia eli C- rakennuksia oli omaisuudessa kaikkiaan 26 kappaletta ja näiden pinta-ala noin m2. Nämä realisoitavat rakennukset vastaavat lähes kolmannesta rakennusten lukumäärästä ja reilua kymmenesosaa pinta-alasta. Mikäli nämä rakennukset poistetaan omaisuudesta, niin jäljelle jäävän omaisuuden tunnusluvut näyttäisivät seuraavilta. Taulukko 13: Omaisuuden tunnusluvut v (A, B ja D) Trellum: Arvotietojen yhteenveto 2014 (A, B ja D) Lkm 62 Pinta-ala /m2 Jha Tekn.arvo Kuntoluokka 80,11 % Kuluminen /v, /m2/kk ,30 Kuluminen %/jha 1,74 % Kvelka 75% Peruskorjaustarve <60% talot Tavoite 90% Perusparannustarve <60 % talot Tavoite 120 % Taulukko 14: Omaisuuden kuntoprofiili v arvot (A, B ja D) Rakennuskannan kuntoprofiili 2014 (A, B ja D) Rakennusten lukumäärä ja pinta-ala kuntoluokittain Kunto lkm m2 m2/lkm %/kpl %/m2 < 50 % % 1 % 50 % - 60 % % 3 % 60 % - 75 % % 43 % 75 % - 90 % % 30 % > 90% % 24 % Yhteensä % 100 % Kuva 18: Omaisuuden kuntoprofiili v arvot (A, B ja D) Pinta-ala < 50 % 50 % - 60 %60 % - 75 %75 % - 90 % > 90% 26

27 3.3.2 Trellum PTS 2030 A, B ja D Taulukko 15: Mäntsälän kunnan rakennusten investointitarpeet vuosina (A, B ja D) PTS 2030 yhteenveto (A, B ja D) vuosille Investointitaso /v keskimäärin Investoitavia kohteita 48 Investointavien rakennusten pinta-ala Inv.neliöhinta keskim. 732 Investoitavien kohteiden osuus lkm 53 % Investoitavien kohteiden osuus m2 65 % Kuva 19: Jaksotettu Investointitarve vuosille salkuttain (A, B ja D) /V Kuva 20: Investoitavien rakennusten lukumäärä v (A, B ja D) kpl 27

28 Kuva 21: Kuntoluokan kehittyminen PTS 2030 investointitasolla (A, B ja D) 81,0 % 79,0 % 77,0 % 75,0 % 73,0 % 71,0 % kla 69,0 % 67,0 % 65,0 % Kuva 22: Korjausvelan kehitys v (C ja E-rakennukset pois) kvelka Kuva 23: Perusparannustarpeen kehitys v (C ja E-rakennukset pois) pptarve 28

29 3.3.3 Omaisuuden tunnusluvut pidettävät (A, B ja D) ja realisoitavat (C) Seuraavassa on vertailtu tarkemmin vielä pidettävien (A, B ja D) sekä realisoitavien rakennusten tunnuslukuja keskenään. Taulukko 16: Omaisuuden tunnusluvut jaoteltuna pidettäviin ja realisoitaviin rakennuksiin Pidettävät (A, B, D) Realisoitavat (C) Yhteensä Lkm % % % Pinta-ala % % % Jha % % % Tekn.arvo % % % Kuntoluokka 80,1 % 47,7 % 76,7 % Kvelka 75% % % % Pptarve 120 % % % % Kohdistamattomat* % % Kp % % % Hallinto/Kh % % % Energia/vesi % % % Käyttötalous yht % % % Kuluminen % % % PTS % % % PTS 2030 /v % % % * Tässä kaikki kohdistamattoma ylläpitomenot on kohdistettu pidettäviin (A, B ja D) rakennuksiin Kuva 24: Pidettävien ja realisoitavien rakennusten korjausvelka ja perusparannusparannustarve Korjausvelka /m Perusparannustarve /m /m /m A, B, D C /m Milj. 4,47 5,60 % 44 % 56 % 0 A, B, D C /m Milj. 3,89 11,56 % 25 % 75 % Kuva 25: Pidettävien ja realisoitavien rakennusten käyttötalousmenot ja PTS ,00 Käyttötalousmenot /m2/kk 2,40 PTS ,00 1,80 3,00 2,00 1,00 /m2/kk 1,20 0,60 Milj. /v 0,00 A, B, D C /m2/kk 4,64 3,75 Milj. 4,16 0,47 % 90 % 10 % 0,00 A, B, D C Milj. /v 2,21 0,71 Yht. Milj. 35,31 11,44 % 76 % 24 % 29

30 3.4 C - RAKENNUSTEN MYYNTI Rakennuksista luopumisella voidaan siis pienentää koko omaisuuden käyttötalousmenoja, nykyisä korjausvelkaa ja perusparannustarvetta sekä tulevaisuuden investointitarpeita. Investointitarpeiden pienentymisen lisäksi myös käyttötalouden säästöt tulevat olemaan kohtuullisen merkittäviä, kun myytyjen rakennusten poistot ja ylläpitovelvoitteet poistuvat. Rakennusten konkreettinen realisointi ja myynti edellyttävät kuitenkin muutamia toimenpiteitä, jotka lueteltu seuraavassa o myytävän rakennuksen maapohjan määrittely, joko myytäväksi tai vuokrattavaksi maapohjaksi/tontiksi o maapohjien kaavallinen tarkastelu, että rakennuksen alla oleva maapohja muodostaa järkevän maa-alueen o mahdollinen kaavamuutos, mikäli rakennuksen tuleva käyttö poikkeaa nykyisestä kaavallisesta käyttötarkoituksesta o riittävän hyvän informaation tuottaminen myytävästä rakennuksesta, jotta myyntitilanteessa pystytään antamaan realistinen kuva myytävänä olevien kohteiden ominaisuuksista o myyntien jaksotus useammalle vuodelle, jotta vältetään suuren tarjonnan lisäyksen tuomat häiriöt alueen markkinahintoihin o realisoinnit on hyvä aloittaa selkeimmistä kohteista, joissa rakennus ja maapohja nykyisellään muodostavat selkeät myytävät kohteet o julkisen omaisuuden myyntiin voidaan suositella avointa tarjousmenettelyä, jossa kohteisiin voidaan tutustua tarjousajan puitteissa ja halukkaat voivat jättää tarjouksen annettuun päivämäärään mennessä. Mikäli suurin tarjottu hinta on järkevä kohteen ominaisuuksiin ja markkinatilanteeseen nähden voidaan rakennus myydä (Crakennukset) Kuntalaissa ei ole erityisiä säännöksiä kunnan omaisuuden myynnistä ja kunnalla on laaja harkintavalta millä menettelyllä se myy kiinteistöjään. Harkintavaltaa kuitenkin rajoittaa hyvän hallinnon yleiset oikeusperiaatteen eli yhdenvertaisuus ja objektiivisuusperiaate, kuntalain toimialasäännös sekä EU:n valtiontukisäännökset ja määräykset. Yllä kuvatut karkeat periaatteet omaisuuden realisoinnille, täyttävät em. periaatteet ja säännökset, mikäli kunta päättää nyt tehdyn salkutusluokitusten mukaisesti myydä osan omistamistaan rakennuksista. 30

31 4. YHTEENVETO SALKUTUKSESTA Tässä raportissa käsiteltiin Mäntsälän kunnan rakennusomaisuuden salkutusta, jonka tavoitteena on tuottaa luokitus ja tarkastelunäkökulma kiinteistöomaisuuteen kohdistuvan suunnittelun ja päätöksenteon tueksi. Salkutusta varten omaisuuden arvot määriteltiin vuoden 2014 syksyllä, jonka pohjalta tuotettiin perustiedot omaisuuden arvoista, kuntoluokista sekä korjausvelasta ja karkeasta perusparannustarpeesta. Tämän jälkeen arvojen pohjalta tuotettiin myös pitkän aikavälin investointitarvetarkastelu (Trellum PTS 2030), jonka pohjalta hahmotettiin omaisuuden ja rakennusten pitkän aikavälin investointitarpeita tulevaisuudessa. Varsinainen salkutus koostui omaisuuden luokittelusta neljään eri kategoriaan eli pidettäviin (A), kehitettäviin (B), realisoitaviin (C) sekä kulttuurihistoriallisesti arvokkaisiin (D) rakennuksiin. Mäntsälän kunnalla on omistuksessaan 88 rakennusta joiden pinta-ala on yhteensä noin Nyt tehdyn Trellum PTS 2030 tarkastelun pohjalta vuosien väliin ajoittuvat investoinnit ovat yhteensä noin 47 miljoonaa euroa, jolloin vuositason investointitarpeeksi saadaan noin 2,9 miljoonaa euroa vuodessa. Laskettu vuositason investointitarve on noin hieman rakennusten kulumista pienempi (3,2 miljoonaa euroa), mutta nyt laskettu investointitaso on laskettu noin 25 vuoden investointisyklillä, kun normaali investointisykli on noin vuotta. Kaupungin korjausvelka vuoden 2014 lopun tilanteessa on noin 10 miljoonaa euroa ja välitön perusparannustarve on puolestaan vajaat 15,5 miljoonaa euroa. Koko omaisuudesta noin 12 % pinta-alasta on välittömässä perusparannustarpeessa ja yhteensä reilussa puolessa omaisuuden pinta-alasta on korjausvelkaa eli rakennusten kuntoluokka on alle 75 % tavoitetason. Tämän johdosta vuosille pinta-alasta noin 69 % tulee investointitarpeen piiriin, kun periodin tarkastelujakson loppupuolella ajoittuu myös tällä hetkellä hyväkuntoistenkin (Kla 85 %) rakennusten perusparannusinvestoinnit. Salkutuksessa omaisuus jaettiin Mäntsälän kunnan toimialojen toimesta viiteen eri luokkaan/salkuun sen mukaan, miten tärkeäksi rakennusten omistaminen kunnan oman toiminnan kannalta nähdään. Salkutuksessa jokainen 88 rakennuksesta sai oman luokituksen ja pinta-alasta pidettäviä (A) rakennuksia on 64 %, kehitettäviä (B) 14 %, realisoitavia (C) 12 % ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaita (D) noin 10 %. Lukumääräisesti tarkastellen pidettäviä (A) rakennuksia on 39 %, kehitettäviä (B) 25 %, realisoitavia (C) 30 % ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaita (D) 7 % rakennusten lukumäärästä. Luokituksessa huomattavaa on realisoitavien rakennusten suurehko kappaleosuus eli nämä rakennukset ovat keskimääräistä pienempiä ja selkeästi muita rakennuksia huonokuntoisempia. Realisoitavia (C) rakennuksia on kaikkiaan 26 kappaletta ja näiden pinta-ala noin m2. Rakennusten keskimääräinen kuntoluokka on 48 % eli realisoitavia rakennuksia on kohtuullisen paljon ja niiden kunto on luokitelluista 31

32 rakennuksista kaikkein heikoin. Korjausvelkaa realisoitavissa rakennuksissa on noin 5,6 miljoonaa euroa, mikä on noin reilusti yli puolet koko omaisuuden korjausvelasta. Välittömiä investointitarpeita näissä rakennuksissa on 11,6 miljoonaa euroa, mikä puolestaan on peräti 75 % koko omaisuuden välittömistä investointitarpeista. Periodille realisoitavien rakennusten investointitarpeita on noin 11,4 miljoonaa euroa, mikä vastaa noin neljännestä koko periodin investointitarpeesta. Realisoimalla nyt realisoitaviksi luokitellut rakennukset kaupungin omaisuuden korjausvelka, välittömät investointitarpeet pienenevät merkittävästi. Näiden rakennusten realisoinneille omaisuuden vuotuiset investointitarpeet pienenevät noin eurolla euroa vuodessa seuraavien 16 vuoden aikana, jolloin vuotuinen investointitarve pienenee vajaasta kolmesta miljoonasta eurosta reiluun 2,2 miljoonaan euroon vuodessa. Näiden rakennusten realisoinneilla omaisuuden korjausvelka laskee nykyisestään noin kymmenestä miljoonasta eurosta vajaaseen 4,5 miljoonaa euroon ja perusparannustarve 15,5 miljoonasta 3,9 miljoonaan euroon. Käyttötalousmenot laskevat noin 10 %, mikä tarkoittaisi noin euron säästöä käyttötalousmenoista vuosittain ja tästä pelkät energian ja veden kustannuksissa saatavat säästöt ovat euroa vuodessa. C rakennusten realisoinnilla ja 2,2 miljoonan euron investointitasoilla rakennusten kulumisen seurauksena omaisuuden kuntoluokka laskee sekä korjausvelka ja perusparannustarve puolestaan tulevat nousemaan tulevaisuudessa. Lähtötilanteessa C- rakennusten realisointien myötä omaisuuden kuntoluokka nousee yli 80 %:in, korjausvelan neliöhinta on 60 /m2 ja perusparannustarpeen 52 /m2, jolloin, vaikka tulevaisuudessa nämä tunnusluvut nyt määritellyllä investointitasolla heikkenee, niin nyt määritellyllä investointisyklillä ja -tasolla saadaan, nyt tehtyyn tarkasteluun pohjautuen, silti turvattua Mäntsälän kunnan käyttämien palvelutoiminnan resurssien kunto. 32

33 5. JOHTOPÄÄTÖS Tässä Mäntsälän kunnan rakennusomaisuuden salkutusraportissa tarkasteltiin rakennusten luokittelua tarkoituksena löytää pitkän aikavälin suuntaviivat rakennusten omistajuuteen eli investointien sekä omaisuuden realisointien toteuttamiseen. Useilla kunnilla ja kaupungeilla kuten Mäntsälässä on vuosien ja vuosikymmenten saatossa tehtyjen investointien, lahjoitusten ja maanhankintojen kautta syntynyt suuri kiinteistö- ja rakennusvarallisuus. Varallisuuteen kohdistuvassa päätöksenteossa otetaan yleensä kantaa yksittäisiin rakennuksiin, jolloin investointien säästöpäätökset ja realisointitilanteissa myymättä jättämispäätökset ovat yleensä helppoja, kun näiden päätösten vaikutuksia koko omaisuuteen ei riittävästi tunnisteta. Salkutuksen ideana on tarkastella selkeiden luokittelukriteerien avulla, mitä omaisuutta on tarkoituksenmukaista omistaa, mistä luopua ja ennen kaikkea selvittää, mitä nämä päätökset vaikuttavat koko omaisuuteen ja omaisuuden pitkän aikavälin tarpeisiin. Tässä hahmotuksessa auttavat omaisuuden arvot ja jo vakiintuneet omaisuuden tunnusluvut korjausvelka ja perusparannustarve sekä tässä vielä erikseen tehty Trellum PTS 2030 pitkän tähtäimen investointisuunnitelma. Koko omaisuuden tasolla nyt kuvatut investointitarkastelun tulokset ovat suuntaaantavia ja tarkemmat investointitarpeet ja hinnat saadaan selville vasta rakennusten rakennusosa-arvioiden kautta ja lopullinen investoinnin hinta saadaan selville vasta sitten, kun investointi on toteutettu ja kaikki laskut on maksettu. Koko omaisuuteen liittyvien tarpeiden tunnistaminen rakennusosa-arvioiden kautta on kuitenkin lähes mahdotonta, joten tässä käytetty rakennusten arvoihin pohjautuva menetelmä antaa mahdollisuuden koko omaisuuden tason tarkasteluihin sekä arvion tekemiseen pitkän aikavälin investointitarpeesta. Yhdessä rakennusten arvojen, omaisuuden tunnuslukujen, käyttökustannusten sekä PTS 2030 tarkastelun kautta saadaan riittävästi tietoa omaisuuden luokitteluun ja näin voidaan arvioida, mitä omistaminen ja sen kautta syntyvät kustannukset ja investointitarpeet tarkoittavat ja miten mahdolliset realisointipäätökset näkyvät koko omaisuuteen liittyvissä velvoitteissa. Nyt tehtyjen luokitusten kautta nähdään, että kunnalla on huomattava määrä realisoitavia rakennuksia, joiden realisoineilla voidaan pienentää omaisuuden velvoitteita, korjausvelkaa, välitöntä perusparannustarvetta, käyttötalouden menoja sekä tulevien 16 vuoden vuotuista investointitarvetta. Omaisuuden velvoitteet ovat olemassa niin pitkään kuin rakennuksia omistetaan ja omistajuus mitataan loppujen lopuksi omistajan tahdon ja kyvyn kautta siinä, miten näistä velvoitteista voidaan huolehtia. Eräs taloudellisesti ja toiminnallisesti järkevä vaihtoehto on luopua sellaisesta omaisuudesta jota ei toiminnassa tarvita ja näin realisoinneista saatava hyöty syntyy kolmea kautta, eli omaisuuden investointitarpeet pienenevät, käyttötalousmenot laskevat ja omaisuuden myynneistä saadut rahat voidaan käyttää kaupungin lainojen lyhennyksiin tai niillä voidaan maksaa tarvittavien rakennusten investointien toteuttaminen. 33

34 Loppupeleissä omaisuuteen liittyvät päätökset tehdään kunnan poliittisen päätöksentekijöiden toimesta. Tämän salkutustarkastelun tavoitteena oli tuottaa työkalu ja tarkastelunäkökulma Mäntsälän kunnan koko omaisuutta koskevan päätöksenteon tueksi. Kunnan omistamia rakennuksia on katsottu etenkin omistamisen näkökulmasta, eli mitä omaisuutta kunnalla on halu ja kyky omistaa pitkällä aikavälillä ja mistä rakennuksista on mahdollista luopua. Mikäli rakennuksia halutaan omistaa, tulee omaisuuden vastuisiin ja velvoitteisiin myös panostaa. Kunnan oman toiminnan näkökulmasta ei ole järkevää varautua sellaisten rakennusten investointeihin, joita ei tarvita, jolloin loogisena jatkona seuraa myös se, että kunnalle tarpeeton omaisuus voidaan muuttaa rahaksi eli myydä. Tätä toista näkökulmaa eli kunnan palvelutuotannon tilatarvetta ei tässä selvityksessä tarkasteltu, vaan tilankäyttäjien ja hallintokuntien nykyistä ja tulevaa tilatarvetta yleensä tarkastellaan erillisissä palveluverkkotarkasteluissa, jolloin omistajanäkökulman lisäksi saadaan myös tilankäytön ja tilatarpeen näkökulma tarkasteluun. 34

35 6. ARVIOT JA LASKELMAT LAATI Tämä dokumentin ja laskelmat on tehnyt TkL VTM Harri Isoniemi Huovuttajankuja LITTOINEN 7. LISÄTIETOJA Tästä tarkastelusta lisätietoja antaa Harri Isoniemi puh LIITTEET Liite 1: Arvot ja omaisuuden tunnusluvut 2014 (3 s.) Liite 2: Rakennusten ylläpitokustannukset v. 2013, arvonmäärityskohteet Liite 3. Rakennusten ylläpitokustannukset v. 2013, muut kohteet Liite 4: Trelllum PTS 2030 (60 % / 90 %) ei jaksotettu (2 s.) Liite 5: Trellum PTS 2030 (50 % / 120 %) ei jaksotettu Liite 6: Trelllum PTS 2030 (60 % / 90 %), jaksotettu (2 s.) Liite 7: Trellum PTS 2030 C rakennukset pois, jaksotettu (2 s.) Liite 8: C rakennusten tunnusluvut (1 s.) 35