SISÄISEN VUOKRAN JÄRJESTELMÄN KEHITTÄMINEN

Transkriptio

1 SISÄISEN VUOKRAN JÄRJESTELMÄN KEHITTÄMINEN

2 TYÖRYHMÄ Tehtäväksianto - Valmistella vaihtoehtoja sisäisen vuokran järjestelmän kehittämiseksi nykyisen järjestelmän pohjalta tai kokonaan uusilla perusteilla - Tehtäväksianto perustuu kaupunginvaltuuston hyväksymiin talouden tervehdyttämisen ja tuottavuuden parantamisen linjauksiin Aikataulu: Jäsenet: rahoitusjohtaja Raija Vaniala, pj toimistoisännöitsijä Ville Siljamo pelastusjohtaja Olavi Liljemark hallintopäällikkö Camilla Simolin- Backman controller Saija Männistö, siht.

3 SISÄLTÖ Miksi keskitettyä kiinteistöhallintaa tarvitaan? Sisäisen vuokran osuus käyttötaloudessa Sisäisen vuokran kehittämisen tavoitteet Toimitilarakennusten arvot Nykyjärjestelmä Kustannusvastaavuuden toteutuminen Ehdotus uudeksi sisäiseksi vuokraksi Ehdotuksen vaikutukset Siirtymävaihe Tavoitteiden varmistaminen Liite: käsitteistö

4 MIKSI KESKITETTYÄ KIINTEISTÖHALLINTAA TARVITAAN? Työnjako ja erikoistuminen antavat mahdollisuuden parantaa tuottavuutta ja kustannustehokkuutta. - jokainen tekee sitä, mitä parhaiten osaa Toimitiloihin on sitoutunut merkittävä osa kaupungin varallisuutta, jonka ammattitaitoinen hallinta ja hoito on kaupungille strategisesti tärkeä Kiinteistönhallinnan ammattilaiset huolehtivat ja ottavat vastuulleen kaupungin toimitilojen suunnittelun, rakentamisen, kiinteistönhoidon, huollon ja ylläpidon, vuosikorjaukset sekä perusparantamisen. Tavoitteena on toimivat, terveelliset ja turvalliset toimitilat. Toimintayksikköjen johto voi paremmin keskittyä oman toimintansa johtamiseen ja kehittämiseen, palvelujen tuottamiseen ja järjestämiseen sekä oman toimintansa talouden ja tuottavuuden parantamiseen

5 SISÄISEN VUOKRAN OSUUS KÄYTTÖTALOUDESSA (TP2014) Muut vuokrat; 3% Sisäinen vuokra; 8% Aineet ja tarvikkeet; 6% Avustukset; 5% Palveluiden ostot; 42% Muut kulut ; 0% Henkilöstökulut; 43% Sisäisen vuokran osuus toimialoittain Sosiaali- ja terveystoimi 3 % Sivistystoimi 17 % Konsernihallinto 2 % Pelastuslaitos 6 %

6 SISÄISEN VUOKRAN KEHITTÄMISEN TAVOITTEET KUSTANNUSVASTAAVUUS Sisäisen vuokran keskeinen tavoite on kustannusvastaavuus. Sisäisen vuokran tulee kattaa kaikki rakennusten elinkaaren aikaiset kustannukset, jotka aiheutuvat rakentamisesta, rahoittamisesta, ylläpidosta ja luopumisesta. KUSTANNUSTIETOISUUS Vuokra ilmaisee mitä tilat todellisuudessa maksavat Parantaa ymmärrystä tilakustannuksista toimii hinnoittelujärjestelmänä mahdollistaa toimitilojen kustannusten vertailun sisäisesti ja ulkoisesti KANNUSTAVUUS Vuokra määräytyy käytön mukaan (aiheuttamisperiaate) Vuokralainen voi vaikuttaa vuokraan tilojensa tehokkaan energiankäytön sekä mitoitettujen palveluiden kautta Järjestelmä reagoi toiminnan muutoksiin (esim. tilasta luopuminen) SELKEÄ JÄRJESTELMÄ Kustannusvastaavuus toteutuu (tilojen omistaja ei tavoittele voittoa) Tavoitteena vakaa vuokrataso Sisältö on yksiselitteinen Laskennan perustiedot on luotettavasti hallinnoitu Vastuut selkeästi määritelty Laskenta ja seuranta on nopea ja yhdenmukainen prosessi Kiinteistönhallinnalle on asetettu tehokkuustavoitteet

7 TOIMITILARAKENNUSTEN ARVOT Rakennusten hankintahintaa, vuosipoistoja, kertyneitä poistoja ja jäännösarvoa seurataan käyttöomaisuuskirjanpidossa. Rakennusten elinkaaren aikainen sisäinen vuokra perustuu laskennallisiin jälleenhankinta- ja teknisiin arvoihin. Kirjanpitoarvot Hankintahinta 251,6 M Kertyneet poistot -141,2 M Kirjanpitoarvo 110,4 M Jälleenhankinta-arvo 403,6 M Kuluminen 7 M / vuosi Tekninen arvo 306,4 M Keskimääräinen kuntoluokka 79 % Sisäisen vuokran ulkopuolella olevat kiinteistöt - jälleenh.arvo 57,1 M, kuluminen 0,9 M / vuosi, tekn.arvo 34,9 M, kuntoluokka 67% Jälleenhankinta-arvo ilmaisee, kuinka paljon uuden vastaavanlaisen rakennuksen rakentaminen maksaisi tällä hetkellä Tekninen arvo on rakennuksen tämän hetkinen arvo, jossa jälleenhankinta-arvosta on vähennetty kulumisen ja vanhenemisen aiheuttama arvon aleneminen (1,75 %:a vuodessa) Kuntoluokka = Rakennuksen teknisen arvon suhde jälleenhankinta-arvoon

8 NYKYJÄRJESTELMÄ Nykyinen käytössä oleva sisäinen vuokra muodostuu kolmesta osasta (yht. ka. 10,36 /m2/kk): 1. Ylläpitovuokra (toteutuneet kustannukset) 2. Korjausvastike (1,75% rakennuksen teknisestä arvosta) 3. Sijoitetun pääoman tuotto (3 % rakennuksen teknisestä arvosta) Poikkeukset: Alueellisen pelastuslaitoksen rakennukset eri kunnissa. Sisäisen vuokran laskentasäännöt poikkeavat prosenttien osalta muista kaupungin kiinteistöistä. Liikuntatoimen rakennukset, jotka eivät ole kattavasti keskitetyn tilahallinnon piirissä ja sisäisen vuokran järjestelmässä.

9 KUSTANNUSVASTAAVUUDEN TOTEUTUMINEN SISÄINEN VUOKRA 2014 KUSTANNUKSET 2014 KUSTANNUS- VASTAAVUUS Ylläpitovuokra (omat rakennukset) 7,6 M Ylläpitovuokra (ulkopuolelta vuokratut tilat) 5,9 M Korjausvastike 4,6 M Käyttökustannukset vuonna ,7 M Ulkoiset tilavuokrat 5,9 M Vuosikorjaukset ja parannukset 2,8 M Tasatulos Tasatulos Ylijäämä 1,8 M Sijoitetun pääoman tuotto 7,6 M Poistot 12,6 M Korkomenot n. 1 M Tontinvuokrat n. 1 M Alijäämä 7 M

10 EHDOTUS UUDEKSI SISÄISEKSI VUOKRAKSI Vuokraerä Mitä sisältää? Veloitusperuste Tietolähde Tavoitetaso Käyttökustannukset Toimitilajohdon kustannukset, isännöinti, päivystys, lvis, huolto- ja ylläpito, koneet, tarvikkeet, korjaustyöt, sähkö, lämpö, vesi, jätehuolto ym. Todellisten kustannusten mukaan rakennuskohtaisesti (käyttökustannukset) ja rakennusryhmäkohtaisesti (kiinteistönhoito ja ylläpitotyöt) Kirjanpidon toteutuneet kustannukset 7,6 m Ulkoisten vuokratilojen vuokrakulut lisättynä toimitilajohdon palveluilla Todellisten kustannusten mukaan rakennuskohtaisesti Vuokrasopimus, kirjanpidon toteutuneet kustannukset 5,9 m Korjauskustannukset (ns. vuosikorjaukset) Pääomakustannukset Sisäilmaselvitykset ja korjaukset, huoltokorjaukset, rakennuksen elinkaareen sisältyvät suunnitellut korjaustyöt ja toimenpiteet Investointien poistot (uudis- ja peruskorjaukset), korkokulut, tonttikustannukset. Laskennallinen, perustuu rakennuksen jälleenhankintaarvoon Laskennallinen, perustuu rakennuksen tekniseen arvoon korjaustarvearvio 3 m (n. 0,75 %) Kirjanpidon poistot 12 m, korot 1 m, tontinvuokrat 1 m 14 m (n. 4,5 %) SISÄINEN VUOKRA YHTEENSÄ 30,5 M MUUT KIINTEISTÖPALVELUT, JOTKA EIVÄT SISÄLLY SISÄISEEN VUOKRAAN: Käyttäjäpalvelut siivous, vahtimestaripalvelut Erillinen palvelusopimus / tilaus. Laskutetaan erikseen - Käyttäjämuutostyöt Käyttäjän haluamat muutostyöt Erillistilaus. Laskutetaan erikseen -

11 EHDOTUKSEN VAIKUTUKSET Otetaan käyttöön uudet termit Ylläpitovuokra käyttövuokra Korjausvastike korjausvuokra Sijoitetun pääoman tuotto pääomavuokra Käyttövuokran laskenta ja vuokrataso pysyy keskimäärin ennallaan Pieniä kiinteistökohtaisia muutoksia (pienkorjaukset ja tutkimukset jatkossa korjausvuokraan, kiinteistöryhmäkohtainen laskenta muuttaa joidenkin kiinteistöjen vuokraa) Korjausvuokraa täsmennetään ja se sisältää vain käyttötalouden korjauksia. Tästä johtuen korjausvuokrilla katettava taso laskee. Pääomavuokra ovat kattanut vain koron. Jatkossa pääomavuokraan sisältyy investointien poistot ja sitoutuneen pääoman korko sekä laskennalliset tontinvuokrat. Pääomakustannukset nousevat 7 M. Neliövuokra kasvaa arviolta 20%:a (ka.12,4 /m2/kk).

12 SIIRTYMÄVAIHE Uusi laskenta otetaan käyttöön vuoden 2017 sisäisten vuokrien määrittelyssä Sisäiset vuokratulot ja sisäiset vuokramenot ovat yhtä suuret eli vaikutus kaupungin kokonaistalouteen on nolla Siirtymävaiheessa talousarviokehyksessä hyvitetään/vähennetään vuokrajärjestelmän muutoksesta johtuva ero

13 TAVOITTEIDEN VARMISTAMINEN Sisäisten vuokrien kustannusvastaavuuden seuranta Käyttövuokratulot vastaavat käyttökustannuksia Korjausvuokratulot vastaavat korjauskustannuksia Pääomavuokratulot vastaavat rakennusten poistoja lisättynä korko- ja tonttikuluilla Tuottotavoite määritetään toimitilajohdon talousarviossa ja se vastaa pääomavuokraa Kiinteistön hallinnoinnin tehokkuustavoitteet vuokrien laskentaprosessin tehostaminen perustietojen hallinnoinnin luotettavuuden ja tietojen saatavuuden parantaminen Tarkoituksenmukaiset kiinteistöt kilpailukykyisillä kustannuksilla

14 LIITE: KÄSITTEISTÖÄ Kirjanpitoarvo = rahamäärä, jolla rakennus on alun perin hankittu ja josta on vuosittain vähennetty suunnitelman mukaiset poistot sekä lisätty perusparannusinvestoinnit. Hankintahinta. jälleenhankinta-arvo = Jälleenhankintahinta, uudishinta. Ilmaisee, kuinka paljon uuden vastaavanlaisen rakennuksen rakentaminen maksaisi tällä hetkellä. Tekninen arvo = Rakennuksen tekninen arvo on rakennuksen tämän hetkinen arvo, jossa jälleenhankinta-arvosta on vähennetty kulumisen ja vanhenemisen aiheuttama laskennallinen arvon aleneminen. Porvoossa 1,75 %:a vuodessa. Kuntoluokka = Rakennuksen teknisen arvon suhde jälleenhankinta-arvoon. Ilmoitetaan prosentteina. Korjausvelka = Kuvaa tekemättä jätettyjä korjauksia (investointeja), korjausvelan laskennassa nykykunnon tavoitetasona käytetään 75 % kuntoluokkaa, jonka jälkeen korjausvelkaa alkaa kertyä. Peruskorjaustarve: Rakennuksen kuntoluokka on laskenut alle 75% jolloin tavanomaiset korjaukset eivät enää riitä, vaan rakennus vaatii perusteellisempaa korjaamista. Perusparannustarve: Perusparannustarve syntyy, kun peruskorjauksella ei voida saavuttaa riittävää lopputulosta, vaan tarvitaan myös mm. toiminnallisia muutoksia. Peruskorjaus: Rakennus korjataan 60-75% tasosta 90% tasoon alkuperäisestä arvosta. Tavoitteena rakennuksen alkuperäinen taso. Perusparannus: Rakennus korjataan alle 60% tasosta 120% tasoon. Rakennuksen laatutaso muuttuu oleellisesti alkuperäistä tasoa paremmaksi (uudisrakentamisen tasoa vastaavaksi). Kiinteistö: Käsittää maa-alueen (tontin) sekä sille rakennetut rakennukset ja pysyvät rakennelmat Rakennuksen elinkaari: Ajanjakso, joka alkaa rakennuksen suunnitellusta ja päättyy käytönjälkeisen purkamisen jälkeen.