Kajaanin kaupungin rakennusten arvo- ja korjausvelkaselvityksen päivitys 2016

Transkriptio

1 Vimpelinlaakson keh.liikelaitoksen johtokunta Kajaanin kaupungin rakennusten arvo- ja korjausvelkaselvityksen päivitys 2016 VIMJK 24 (valm. Markku Haverinen) Trellum Consulting Oy on tehnyt useita tilakeskuksen toiminnan liikelaitostamista, sisäisiä vuokria sekä kaupungin rakennusten investointitarvetta, arvoja ja korjausvelkaa koskevia selvityksiä vuodesta 2008 lähtien. Vuoden 2008 selvityksessä tarkasteltiin ensimmäistä kertaa kaupungin rakennusten pitkäaikaista investointitarvetta, tehtyjä investointeja vuosina sekä määriteltiin kaupungin rakennusten korjausvelan määrä karkealla tasolla. Kaupungin rakennusten (sisältäen Vilakkeen rakennukset) tarkempi arvojen- ja korjausvelan/korjaustarpeen sekä kuntoluokkien määrittelytyö tehtiin ensimmäisen kerran kesällä Tämä Trellumin määrittelytyö on päivitetty keväällä 2014 siten, että siinä on huomioitu vuosien 2012 ja 2013 tehdyt investoinnit ja rakennusomaisuuden määrä-, kustannus- yms. muutokset. Edellä mainitun määrittelytyön viimeisin päivitys on tehty keväällä 2016, jossa on huomioitu vuosien 2014 ja 2015 tehdyt investoinnit ja rakennusomaisuuden määrä-, kustannus- yms. muutokset. Tilakeskuksen ja Vilakkeen palveluohjelman tavoitteiden mukaisesti tätä selvitystä on jatkossakin tarkoitus päivittää joka toinen vuosi. Trellum Consulting Oy:n raportti , liite 4 Kajaanin kaupungin rakennusten arvotietojen yhteenveto

2 Kajaanin kaupungin rakennusten kuntoprofiili Kajaanin kaupungin rakennusten kuntoprofiilin v pinta-ala kuntoluokittain (m²)

3 Kajaanin Trellum Ikäprofiili v lkm ja pinta-ala ikäluokittain (m2) Korjausvelan muutos v ( )

4 Raportin kohtien keskeiset johtopäätökset koko kaupungin rakennusomaisuudesta ovat (v lopun tilanne): Jälleenhankinta-arvo JHA 488,3 M (499,5 M v. 2013) tekninen arvo 345,0 M (376,6 M v. 2013) (Huom. kirjanpitoarvo käyttöomaisuudessa on 75,0 M v. 2015) korjausvelan määrä 26,3 M (24,6 M v. 2013) kuluminen /v 8,5 M (8,6 M v. 2013) peruskorjaustarve 20,1 M (10,5 M v. 2013) perusparannustarve 38,2 M (19,6 M v. 2013) omaisuuden keskimääräinen kuntoluokka 74,7 %, tyydyttävä (omaisuuden keskimääräinen kuntoluokka v ,4 %, hyvä). Tyydyttäväkuntoisten rakennusten (60-75 %) pinta-alaosuus on noin 42 % koko omaisuuden pinta-alasta ja tämä omaisuus kuluu aikavälillä 3-15 vuotta kuntoluokaltaan alle 60 %, jolloin korjausvelka ja peruskorjaus/perusparannustarve tulee todennäköisesti kasvamaan näiden rakennusten kulumisen johdosta. Sopeuttamistoimien (myynnit ja purkamiset) avulla korjausvelkaa saatiin vuosien aikana pienennettyä varsin merkittävästi (n. 3,5 M ) ja perusparannustarvetta peräti 10,3 M. Vuosina tehtiin perusparannusinvestointeja 11,5 M (sis. 2,8 M Vilake) ja uudisinvestointeja 11,0 M (sis. 3,4 M Vilake). Perusparannusinvestoinnit sekä sopeuttamistoimet riittivät korjausvelan pitämiseen varsin maltillisella tasolla, mutta tehtyjä investointeja suuremman kulumisen seurauksena sekä kulumisen johdosta alempaan kuntoluokkaan siirtyneen rakennuskannan

5 kasvamisen vuoksi perusparannustarve (peruskorjaustarve) nousi toimenpiteistä huolimatta kuitenkin verraten paljon. Ikärakenteeltaan rakennuskanta on painottunut luvulla rakennettuihin rakennuksiin. Pinta-alasta näinä vuosina on valmistunut noin 40 % koko rakennusomaisuudesta ja Kajaanin koko korjausvelasta 42 % ja perusparannustarpeesta puolet on näiden vuosien aikana valmistuneissa rakennuksissa. Käyttötarkoituksiltaan parhaimmassa kunnossa keskimäärin ovat kokoontumis- ja kulttuurirakennukset, liikuntarakennukset, hallintorakennukset ja oppilaitosrakennukset (pääasiassa Vilakkeen rakennuksia). eniten absoluuttista korjausvelkaa ja investointitarpeita on (perus)koulurakennuksissa, joiden osuus koko pinta-alasta on 27 % ja korjausvelkaa on kertynyt 9,3 M. Raportin keskeiset johtopäätökset Vilakkeen rakennusomaisuudesta ovat (v lopun tilanne): Jälleenhankinta-arvo JHA 124,9 M (128,5 M v. 2013) tekninen arvo 97,5 M (100,2 M v. 2013) (Huom. kirjanpitoarvo käyttöomaisuudessa on 17,4 M v. 2015) korjausvelan määrä 4,3 M (5,2 M v. 2013) kuluminen /v 2,1 M (2,2 M v. 2013) peruskorjaustarve 2,8 M (1,2 M v. 2013) perusparannustarve 5,3 M (2,2 M v. 2013) omaisuuden keskimääräinen kuntoluokka 78,0 %, hyvä (omaisuuden keskim. kuntoluokka v ,0 %, tyydyttävä). Raportin perusteella voi vetää myös omia johtopäätöksiä Vilakkeen rakennuskannasta, kuten: Rakennusomaisuus on hyvässä kunnossa, kuntoluokka keskimäärin parantunut vuodesta Vilakkeen omaisuus on keskimäärin hieman paremmassa kunnossa (kunto-lka 78 %) kuin peruskaupungin omaisuus (kunto-lka 74 %). Korjausvelkaa on kertynyt tällä hetkellä kohtuullisen vähän. Haasteena jatkossa on sen määrän pitäminen tällä tasolla, nykyisellä peruskorjausinvestointitasolla ja rakennuskannan sopeuttamistoimilla korjausvelka sekä myös peruskorjaus/perusparannustarve uhkaa silti kasvaa. Korjausvelan hallitsemiseksi on investoitava riittävästi taikka omaisuuden määrää vähennettävä etenkin jo korjausvelkaisten (kunto-lka <75 %) tai

6 peruskorjaus/perusparannustarpeessa (kunto-lka <60 %) olevien rakennusten osalta. Rakennusten kuluminen on n. 2 M vuodessa, joka antaa suuruusluokkaa korvaaville (peruskorjaus)investoinneille. Kunnossapidon hyvä taso rakennusomaisuudelle on n. 0,4 M vuodessa. Käyttöomaisuuden kirjanpitoarvoihin perustuvan suunnitelman mukaisten poistojen kautta korvaavien investointien taso on vain n. 1,4 M (poistot/lyhennys/korjausvastike, jota peritään vuokrissa). Rakennusomaisuuteen kohdistuvat toimenpiteet, kuten määrän vähentäminen, huonokuntoisten tilojen korvaaminen uusilla ja tehtävät perusparannusinvestoinnit ovat juuri oikeanlaisia, mutta riittämättömiä tilanteen pitämiseksi jatkossa nykytasolla. Tehdyn selvityksen tarkkuudeksi yleisesti tekijä ilmoittaa jälleenhankinta-arvojen ja kuntoluokkien osalta +/- 5 %. Joissakin rakennuksissa (mm. suojelurakennukset) voi vaihteluväli olla huomattavasti suurempi. Rakennuskohtaiset investointitarveluvut ovat koko omaisuuden osalta suuntaa antavia ja voivat poiketa suurestikin todellisesta rakennusosien ja rakenteiden kautta määriteltävästä investointitarpeesta. Trellumin mukainen korjausvelan laskentamenetelmä ja sen arviointitarkkuus on puutteistaan huolimatta käytännössä ainoa mahdollisuus tarkastella suuren rakennusomaisuuden korjausvelkaa ja investointitarpeita järkevällä kustannustasolla ja aikapanostuksella. Lisätietoja antaa liikelaitoksen johtaja Markku Haverinen, puh tai etunimi.sukunimi(at)kajaani.fi. Liikelaitoksen johtajan ehdotus: Vimpelinlaakson kehittämisliike lai toksen johtokunta merkitsee Kajaanin kaupungin rakennusten arvo- ja korjausvelkaselvityksen päivityksen 2016 tiedoksi. Selvityksen tulokset otetaan osaltaan huomioon kun suunnataan liikelaitoksen rakennuskannan peruskorjaus/perusparannusinvestointeja ja määritellään riittävä investointi- ja kunnossapidon taso. Vimpelinlaakson kehittämisliikelaitoksen johtokunta: Merkitsi tiedoksi.