Maakuntien Tilakeskus Oy. Maakuntien kunnilta vuokrattavien rakennusten teknisten arvojen ja vuokrien määrittelyhanke

Transkriptio

1 Maakuntien Tilakeskus Oy Maakuntien kunnilta vuokrattavien rakennusten teknisten arvojen ja vuokrien määrittelyhanke Esko Korhonen Page 1

2 Toimeksiannon toteutus ja tietojen keruu Page 2

3 Toimeksiannon suunniteltu vaiheistus Page 3

4 Toimeksiannon käytännön toteutus Työn tilaaja Maakuntien tilakeskus Oy/Mikko Hollmén Työn toteuttaja FCG Konsultointi Oy (Esko Korhonen, projektin johto) FCG:n alihankkijoina Rapal Oy (Kai Patja, tiedonkeruu ja raportointi Optimaze järjestelmällä) ja Tilakonsultit TM2 Oy (Mikko Marja-aho, katselmoinnit sekä arvojen ja vuokrien määritys) Työtä ohjasi ohjausryhmä, joka kokoontui yhteensä 13 kertaa Työ alkoi ja päättyi Kuntien, pelastuslaitosten ja kuntayhtyminen henkilöstö syötti tiedot Optimaze-järjestelmään annetun ohjeistuksen mukaisesti Tietojen syöttöä muistutettiin ja ohjeistettiin monessa vaiheessa projektin aikana Myös sähköposti- ja neuvontapuhelinpalvelu oli käytössä Kolmen kunnan tietoja ei valitettavasti saatu ollenkaan Page 4

5 Tietojen keruun epäkohtia ja niiden korjaus Tietojen keruussa ilmeni valitettavan paljon puutteita ja jopa virheitä, jotka kohdistuivat mm. rakennusvuosiin, pinta-aloihin, arvoihin, vuokratietoihin ja erityisesti investointitietoihin Page 5

6 Tietojen korjausten tulos Page 6

7 Arvon- ja vuokranmääritys Page 7

8 Arvojen ja vuokrien määrityksen perusongelma Kuinka luodaan laskenta, joka huomioi erilaisten, eri ikäisten ja eri puolilla maata sijaitsevien rakennusten arvonmuodostuksen riittävän hyvin ja tasapuolisesti, jotta sen pohjalta voidaan tehdä oikeudenmukainen vuokrien määritys Lähtökohtana hyvin rakenneltu tarjouspyyntö ja ohjaavana dokumenttina valtioneuvoston asetusluonnos Apuna valtakunnalliset tilastot, käytännön havainnot ja asiantuntijayhteistyö Page 8

9 Vuokranmäärityksen toteutus Ohjaava asetusluonnos: Valtioneuvoston asetus kunnan ja maakunnan välisen vuokran määräytymisestä siirtymäkauden aikana (luonnos) Tarjouspyynnön mukaisesti vuokranmäärityksessä on kaksi menetelmää sisäisen vuokran järjestelmän menetelmä (eli kuntien ilmoittamiin arvoihin perustuva järjestelmä), sekä laskennallinen menetelmä Sisäisen vuokran järjestelmä Sisäiset vuokrahinnat tarkistettu arvoon Listaus aidon sisäisen vuokran kunnista (31 kuntaa täytti kriteerit) Tietotaulukossa mukana kaikki ilmoitetut sisäiset vuokrat sekä yksilöinti aidon sisäisen vuokran täyttämisestä Laskennallinen menetelmä Jälleenhankinta-arvon määrittely (hyväksytty ) Pääomavuokran määrittäminen (esitelty , parametreja tarkistettu ) Ylläpitovuokran määrittäminen (esitelty ) ARA-rahoituskohteiden vuokrat määritetty hankekuvauksen mukaisesti Page 9

10 Vuokranmäärityksen toteutus Vuokrahintaparametrien määritys (arvonmääritys) Arvonmääritys on toteutettu Excel-laskurilla, johon on luettu kulloinkin Optimazejärjestelmästä saatu ajantasainen data Laskuri määrittelee tarjouspyynnön mukaisesti rakennuksille arvotiedot ja vuokrahinnat Arvon- ja vuokranmäärityksen menetelmät on kuvattu tarkemmin erikseen tässä esityksessä Arvonmääritys perustuu tarjouspyyntöön sekä projektin aikana tehtyihin tarkennuksiin. Menetelmä on käsitelty ja hyväksytty ohjausryhmässä Arvonmääritystä tarkistettu tilaajan ohjeella pääomavuokran parametrien laskennasta Arvo- ja vuokratietotaulukko (kunnille toimitettava/järjestelmästä löytyvä taulukko) Sisältää tarjouspyynnön mukaiset rakennuskohtaiset perustiedot sekä määritetyt arvo- ja vuokratiedot kuntien syöttämille ja niiden suoraan omistamille kohteille Tuotetut arvotiedot on avattu otsikkoriville täydennetyillä selitteillä Page 10

11 Vuokranmäärityksen haasteita Tietojen keruu viivästyi huomattavasti alkuperäiseen tavoitteeseen nähden pilotoinnin (Pohjois-Pohjanmaan kunnat, Satakunnan kunnat sekä Tampereen kaupunki) tuottamien tietojen perusteella ei pilotoitu arvon- ja vuokranmäärityksen menetelmiä rakennustiedot välttävällä tasolla - edellyttivät korjausta ja täydentämistä ennen aineiston jatkokäsittelyä päättynyt tietojen korjaus- ja täydennyskierros paransi tilannetta oleellisesti, mutta aineistossa on silti yhä puutteita ja virheitä Sisäisen vuokran järjestelmän ja laskennallisen menetelmän arvot poikkeavat toisistaan ongelmaan korjausta päätöksellä (kulumismallin muutos) korjauksesta huolimatta laskennallinen menetelmä tuottaa matalampia pääomavuokria ongelma johtuu suureksi osaksi puuttuvista investoinneista Rakennusten ilmoitetut teknisten arvojen tasot vaihtelevat kunnasta toiseen (erilaiset määritysmenetelmät) Rakennusten ylläpitovuokrien tasot vaihtelevat kunnasta toiseen (erilaiset sisällöt) Rakennusten arvotietoja puuttuu Rakennusten investointitietoja puuttuu ( alhainen pääomavuokra) Page 11

12 Jälleenhankinta-arvon määrittäminen Page 12

13 Jälleenhankinta-arvo, kustannusalueet Page 13

14 Jälleenhankinta-arvo, rakennustyypit Page 14

15 Jälleenhankinta-arvo, rakennustyypit Page 15

16 Jälleenhankinta-arvo, rakennustyypit Page 16

17 Jälleenhankinta-arvo, ikäkerroin Uudemmat rakennukset ovat jälleenhankinta-arvoltaan keskimäärin korkeampia kuin vanhemmat rakennukset. Tämä perustuu rakennusten yleisen varustelutason ja erityisesti talotekniikan osuuden lisääntymiseen. Rakennuksen iän vaikutuksen huomioimiseksi rakennukset jaetaan kolmeen ikäluokkaan: 1. Rakennukset, joiden rakennusvuosi on vuonna 1984 tai ennen tätä 2. Rakennukset, joiden rakennusvuosi on vuosien 1985 ja 1999 välillä 3. Rakennukset, joiden rakennusvuosi on vuonna 2000 tai sen jälkeen Rakennusvuoden perusteella kullekin rakennukselle kohdistetaan kullekin ikäluokalle asetettu ikäkerroin seuraavasti: 1. Rakennusvuosi kerroin 0,75 2. Rakennusvuosi liukuva kerroin 0,75-1,00 3. Rakennusvuosi kerroin 1,0 Esimerkki: Uuden, Espoossa sijaitsevan 750 htm 2 vanhainkodin jälleenhankinta-arvo on /htm 2. Jos rakennus olisi rakennettu vuonna 1991, jälleenhankinta-arvoksi muodostuisi ennen koon huomioimista /htm 2 (3091 x 0,85) Page 17

18 Jälleenhankinta-arvo, kokokerroin Page 18

19 Jälleenhankinta-arvo, yhteenveto Page 19

20 Teknisen arvon määrittäminen Page 20

21 Rakennuksen arvot ja niiden muuttuminen Page 21

22 Rakennusten kulumismallit Asetusluonnos Tasearvo Page 22

23 Teknisen arvon määrittäminen, yhteenveto Page 23

24 Vuokrien määrittäminen kuntien omistamille tiloille Page 24

25 Pääomavuokran määrittäminen Mikäli kunta on ilmoittanut rakennukselle pääomavuokran, rakennuksen pääomavuokrana voidaan käyttää kunnan ilmoittamaa pääomavuokraa seuraavin edellytyksin: Kunnassa on laajalti käytössä sisäisen vuokran järjestelmä Pääomavuokra peruste on tekniseen arvoon perustuva korkotuotto Kunta on ilmoittanut rakennukselle myös ylläpitovuokran, joka täyttää tietyt ehdot Kunnan ilmoittama kokonaisvuokra ei ylitä laskennallista kokonaisvuokraa Rakennukselle määritetään myös laskennallinen pääomavuokra: Laskennallinen pääomavuokra lasketaan 6 % tuottovaatimuksella rakennuksen teknisestä arvosta Laskennalliseen pääomavuokraan sisällytetään lisäksi vyöhykehintainen maanvuokra Page 25

26 Ylläpitovuokran määrittäminen Mikäli kunta on ilmoittanut rakennukselle ylläpitovuokran, rakennuksen ylläpitovuokrana voidaan käyttää kunnan ilmoittamaa ylläpitovuokraa seuraavin edellytyksin: Kunnassa on laajalti käytössä sisäisen vuokran järjestelmä Kunta on ilmoittanut rakennukselle myös pääomavuokran, joka täyttää edellä esitetyt ehdot Kunnan ilmoittama kokonaisvuokra ei ylitä laskennallista kokonaisvuokraa Rakennukselle määritetään myös laskennallinen ylläpitovuokra Laskennalliset ylläpitovuokrat perustuvat Trellum Oy:n aineistoihin ja menetelmiin Page 26

27 Ylläpitovuokran määrittäminen, esimerkki Page 27

28 Omistettujen kohteiden laajuus- ja vuokratietoja Arvot ja vuokrat määritetty 303 kunnalle tai kuntayhtymälle 4461 omistettua rakennusta Yhteensä 9,0 milj. htm² Maakunnille vuokrattava laajuus 4,6 milj. htm² Omistettujen rakennusten vuokra yhteensä 680 milj. /v Page 28

29 Siirtyvät vuokrasopimukset Page 29

30 Siirtyvien sopimusten korjaustarve Optimaze-järjestelmään oli syötetty yhteensä 2177 vuokratuksi merkittyä rakennusta Jokaisesta tarkastettiin omistussuhde, vuokrasopimus ja vuokralasku Vuokratuiksi merkityistä kohteista 33 osoittautui omistetuksi 2144 sisään vuokratun rakennuksen vuokratiedoista noin1700 oli puutteita tai virheitä Jokaisesta virheitä vuokratiedoissa sisältävän kohteesta lähetettiin lisätietopyyntö Lähetettyjen ja vastaanotettujen sähköpostien lukumäärä on yli 600 Vastaanotettujen dokumenttien lukumäärä on noin 1800 Vastaanotettujen dokumenttien paikkansapitävyys on tarkastettu Virheettömiksi todetut dokumentit on talletettu Optimazeen Samassa yhteydessä on korjattu Optimazeen syötetyt tiedot (vuokran määrä, ALV-ehto, vuokranantajan tiedot, vuokrantarkistusehto) Saapuneet dokumentit on saatu talletettua ja korjattua kaikkien vastaanotettujen tietojen osalta Vuokratietojen hankkiminen osoittautui vaikeaksi tehtäväksi Työn ongelmia Omistussuhde merkitty väärin Vääräksi todetusta vuokrasuhteesta lähetetty dokumentteja jopa useaan kertaan Vanhentuneiksi todettuja dokumentteja toimitettu useampaan kertaan Dokumenttien nimeäminen epäloogista, kohteista käytetään useita nimiä Dokumenttitoimitukset puutteellisia täydennyspyyntötarpeita Dokumenttien sijaan selityksiä (salasana hukassa, porukka lomalla, mielestäni kyllä syötin, ei ole meidän kohde ) 31 kuntaa ei toimittanut lainkaan dokumentteja Page 30

31 Korjausten vaiheistus Page 31

32 Katselmoinnit Page 32

33 Rakennuksia katselmoitiin yhteensä 187 kpl Katselmoitaville rakennuksille määritettiin kuntoluokka asteikolla 1 5 Kunnilta pyydettiin kuntotutkimustietoja katselmoitavista kohteista ennen katselmointien aloittamista Kuntotutkimuksia ja arviointeja saatiin yhteensä 75 kohteesta Katselmointien tulokset on tallennettu Optimazeen ja ovat kuntien nähtävissä Katselmoitujen rakennusten keskimääräinen kuntoluokka on 3,1 Vastaavasti katselmoitujen rakennusten kuntoluokka (TA/JHA) on keskimäärin 72 % perustuen kuntien ilmoittamiin arvoihin Katselmoinnit Page 33

34 Katselmoinnit Page 34

35 Tietojen tarkistaminen Page 35

36 Huomioita jatkotyöhön Puuttuva rakennus, tila tai puuttuva sopimus ei vuokratuloa kunnalle Puuttuva tieto tietojärjestelmässä virheellinen vuokra Huomioi myös esim. kouluterveydenhuollon tilat Epäselviin kohteisiin (esim. asumispalvelut) tulossa täsmennystä Erityisen tärkeää vuodet, pinta-alat ja investoinnit Huomioi lisäksi poistuvat, muuttuvat ja tulevat kohteet Sopimusneuvottelu kunta maakunta tilakeskus lopulta ratkaisee Page 36

37 Lopuksi Olemassa oleva aineisto on tallessa ja korjauksia on helppo jatkaa tarkempaa ohjeistusta annetaan Tehty työ ei ole missään nimessä mennyt hukkaan kävipä sote- ja maakuntauudistuksen miten tahansa Esim. monissa nykyisissä vuokrasopimuksissa tarkistamisen tarvetta Tehty työ toimii hyvänä esimerkkinä sisäisen vuokran määrityksestä myös niille kunnille, joissa ei vielä sisäistä vuokraa ole Page 37

38 FCG Konsultointi johtamisen uudistaja Kiitokset ja hyvää kesää! Johdon konsultointi ja valmennus HR ohjelmistopalvelut Hyvinvointi ja sote