MÄNTSÄLÄN KUNNAN SISÄISET VUOKRAT 2016

Transkriptio

1 TkL VTM Harri Isoniemi MÄNTSÄLÄN KUNNAN SISÄISET VUOKRAT TAUSTA Trellum Consulting Oy on ollut muodostamassa Keski-Uudenmaan -kuntien sisäisiä vuokria vuonna 2005 ja määritellyt vuokrat otettiin käyttöön vuoden 2006 alusta. Vuokrayhteistyössä Keski-Uudeltamaalta olivat mukana Nurmijärvi, Järvenpää, Mäntsälä sekä Itä-Uudenmaan kunnista Sipoo. Tämän jälkeen vuonna 2008 vastaavalla tavalla määritellyt vuokrat otettiin käyttöön myös Tuusulassa. Tämän jälkeen Trellum on tarkistanut Mäntsälän kunnan sisäiset vuokrat vuonna 2008 ja nyt vuokrat ja niistä lasketut tunnusluvut on päivitetty vuodelle Tässä lyhyessä dokumentissa käydään tarkemmin läpi suorassa omistuksessa olevien rakennusten rakennuskohtaisen pääomaja ylläpitovuokrien muodostaminen sekä kuvataan vuokralaskennassa käytetyt tekijät ja parametrit. Tämän dokumentin tarkastelusta puuttuvat siis osakkeina omistetut sekä muilta omistajilta vuokratut kohteet. 2. PÄÄOMAVUOKRIEN LASKENTA Mäntsälän kunnan rakennusten pääomavuokrat pohjautuvat rakennusten reaali-arvoihin ja pääomavuokran tarkistusta varten rakennusten reaaliarvot (tekninen ja jälleenhankinta-arvot) määriteltiin uudelleen syksyllä Vuoden 2014 loppuun määritellyt rakennusten reaaliarvot toimivat rakennusten pääomavuokran pohjana. Omien suorassa omistuksessa olevien rakennusten pääomavuokrat muodostettiin siten että korkokustannus = tekninen arvo 2014 x 4 % korkotuottovaatimus korjausvastike = jälleenhankinta-arvo v x 1,75 % korjausvastike % Yhteenveto rakennuskohtaisista pääomavuokrista on seuraavassa taulukossa. 1 Tästä arvonmäärityksestä tuotettiin erillinen dokumentti Mäntsälän kunnan rakennusten tekniset ja jälleenhankinta-arvot Arvon määritys v

2 Taulukko 1: Rakennusten pääomavuokrat v (lkm, m2, /v, /m2/kk) Lkm 78 m Povkr /v /m2/kk Korko ,93 Korjausvastike ,28 Yhteensä ,21 Kaiken kaikkiaan suorassa omistuksessa olevia rakennuskohtaisia sisäisiä vuokria laskettiin 78 rakennuksesta ja rakennusten pääomavuokra on yhteensä noin 8,68 miljoonaa euroa keskimääräisen pääomavuokran neliövuokran ollessa 9,21 /m2/kk. Pääomavuokran korko on 5,93 /m2/kk ja korjausvastike 3,28 /m2/kk. 3. YLLÄPITOVUOKRAN TARKISTAMINEN 3.1 YLLÄPITOVUOKRAN MÄÄRITYS VUODELLE 2016 Rakennusten ylläpitovuokran määritys/päivitys tehtiin käytännössä neljässä eri vaiheessa 1. tallennettiin rakennusten vuoden 2014 toteutuneet kustannukset vuokranmäärityspohjaksi (yhteensä 40 kululajia ja kulut yhteensä 3,625 miljoonaa euroa ilman hallintokuluja) 2. lisättiin rakennuksille kohdistamattomat hallintokulut 1,1 miljoonaa euroa ja kohdistettiin nämä sisäisesti vuokratuille rakennuksille 3. Karkeistettiin rakennustasoiset ylläpitovuokrat 8 eri kululajiin ja laskettiin rakennuskohtainen ylläpitovuokran pohja vuoden 2014 hintatasossa rakennuskohtaisesti 4. huomioitiin vuoden 2014 hintatasolla olevaan ylläpitovuokran pohjaa kustannusnousu, jotta vuodelle 2016 määritellyt ylläpitovuokrat vastaisivat vuoden 2016 ylläpitokustannusten tasoa 5. Lisättiin vielä vuokrattujen väistötilojen sekä Pornaisten rakennusten vuokrat osaksi rakennusten sisäisiä vuokrahintoja Seuraavassa on yhteenvedot nyt muodostetuista ylläpitovuokrien hinnoista. 2

3 Taulukko 2: Vuonna 2014 toteutuneet ylläpitokustannukset ylläpitovuokran mukaisilla kululajeilla (lkm, m2, /v ja /m2/kk) Ylläpitokulut 2014, vkr pohja lkm m2 /v /m2/kk Hallinto ,12 KP ,74 KH ,71 Lämpö ,06 Sähkö ,67 VJV ,16 VkR ,10 Yht ,67 Vuoden 2014 toteutuneet ylläpitokustannukset olivat siis yhteensä 3,351 miljoonaa euroa ilman rakennuksille kohdistamattomia hallintokuluja. Suurimmat kuluerät ovat lämmitys (0,925 milj. ), kunnossapito (0,673 milj. ), kiinteistönhoito (0,648 milj. ) sekä sähkö (0,584 milj. ). Ylläpitokustannusten neliöhinta oli keskimäärin 3,67 /m2/kk ja neliöhinnaltaan kallein vuokraosuus on ulosmaksettavat vuokrat, joiden neliöhinta on reilut 4 /m2/kk. Nämä tilat sisältävät lähinnä omistettujen osakemuotoisten tilojen vastikkeita, joista suurin on KOY Mäntsälän toimistotalo noin euron vuosivastikkeellaan. Edelleen näitä kustannuksia kirjattiin ainoastaan seitsemälle kohteelle, joiden pinta-ala oli yhteensä m2. Taulukossa on siis ilmoitettu kuinka monelle rakennuksella ja mille pinta-alaosuudelle kululajin mukaisia toimenpiteitä kohdistui ja edelleen kululajin keskimääräinen neliöhinta. Nämä kustannukset ovat siis vuoden 2014 hintatasossa ja edelleen kunnossapidon kuukausineliöhinta vaihteli rakennuksittain noin yhdestä sentistä vajaaseen viiteen euroon, joten kunnossapidon vuokraosuus tasattiin jälleenhankinta-arvon pohjalta käyttäen kuntoluokka tekijänä 0,36 % jälleenhankinta-arvosta. Tällä toimenpiteellä saatiin kunnossapidon neliöhintaerot tasoitettua rakennuksittain ja näin rakennuskohtaiset järkevämmät ylläpidon neliövuokrat. Lisäksi ylläpitovuokraan lisättiin rakennuksille kohdistamattomat hallintomenot, joiden kustannusosuus on noin 1,1 miljoonaa euroa. Eli toteutuneille ylläpitokustannuksille tehtiin seuraavat tarkistukset vuoden 2016 ylläpitovuokrien määrittelyä varten. Taulukko 3. Vuoden 2014 ylläpitokustannuksiin tehdyt tarkistukset Ylläpitovuokra Kiinteistöjen ylläpitokustannusindeksimuutos IV IV ,40 % Kaksi vuotta ,82 % Hallinto /v Kp /v, % JHA ,36 % Viimeisin tiedossa oleva kiinteistöjen ylläpitokustannusindeksin vuosimuutos oli 1,4 % ja, kun kustannusmuutos huomioidaan kahdelle vuodelle, tulee vuoden 2014 ylläpitokustannuksia nostaa 2,82 %, jotta ne vastaavat vuodelle 2016 arvioituja ylläpitomenoja. Arvioitu hallinnon kulu oli siis 1,1 miljoonaa euroa, joka tulee kohdentaa sisäisesti vuokratuille neliöille ja edelleen kunnossapidon osuus on euroa, joka siis saadaan kerättyä 0,36 % kunnossapito-osuudella jälleenhankinta-arvosta laskettuna. Näiden toimenpitei- 3

4 den jälkeen rakennuskohtaiset ylläpitovuokrat kululajeineen on kuvattu seuraavassa taulukossa. Taulukko 4: Kululajikohtaiset ylläpitovuokrat vuonna 2016 sisältäen myös vuokrakohteet Ylläpitovuokra 2016 Kululaji lkm m2 /v /m2/kk Hal1* ,21 KP ,70 Hal2** ,13 KH ,73 Lämpö ,09 Sähkö ,69 VJV ,16 VkR ,21 Yht ,92 Vkrtilat*** Väistötilat**** ,67 Pornainen**** ,88 Vkr tilat yht ,82 Kaikki yht ,78 * Hallinto 1 on rakennuksille kohdistamattomat hallintokulut ** Hallinto 2 on rakenuksille kohdistetut hallintokulut kuten, vakuutus, posti- ja telepalvelu ja ATK kustannukset *** Vuokratilat sisältää koulujen väistötilat sekä Pornaisten tilat **** Väistötilojen pinta-ala on Kerrosala (Kem2), kun omien rakennusten pinta-ala on huoneistoala (Hum2) Vuodelle 2016 määritellyt omien rakennusten ylläpitovuokrat ovat noin 4,493 miljoonaa euroa eli keskimäärin 4,92 /m2/kk. Kaikkiaan ylläpitovuokrat määriteltiin 64 rakennukselle, joiden pinta-ala oli yhteensä noin m2. Vuokrattujen kohteiden yhteenlasketut vuokrat ovat puolestaan 1,527 miljoonaa euroa ja keskimääräinen vuokrahinta on 11,82 /m2/kk. Kun kaikki ylläpitovuokrat sisältäen myös ulosmaksettavat vuokrat lasketaan yhteen, niin vuoden 2016 Tilahallinnon kulut ovat 6,021 miljoonaa euroa. 4

5 4. BRUTTOVUOKRAT V Rakennuskohtainen bruttovuokra saadaan, kun pääoma- ja ylläpitovuokra lasketaan yhteen ja seuraavassa taulukossa on kuvattu bruttovuokrat vuodeksi 2016 Taulukko 5: Yhteenveto rakennuskohtaisista bruttovuokrista v Bruttovkr lkm m2* /v /m2/kk Pääomavkr ,21 Ylläpitovkr ,92 Omat yht ,13 Vkrtilat ,82 Kaikki yht ,72 *omien rakennusten pinta-ala on Hum2 ja vuokratilojen Kem2 Omien rakennusten rakennuskohtaiset bruttovuokrat ovat yhteensä 13,2 miljoonaa euroa ja keskimääräinen neliövuokra on 14,13 /m2/kk ja omien rakennusten rakennuskohtaiset bruttovuokrat on kuvattu tämän raportin liitteessä 1. Vuokratilojen yhteenlaskettu vuokra puolestaan on siis 1,527 miljoonaa euroa ja liitteestä 2 löytyvät vuokrakohteiden vuokratiedot. Kun kaikki vuokrat lasketaan yhteensä, niin nyt lasketut rakennuskohtaiset vuokrat ovat yhteensä 14,7 miljoonaa euroa. 5. LOPUKSI Ohessa on lyhyesti käyty läpi Mäntsälän kunnan sisäisten vuokrien muodostus, tarkistus ja päivitys vuodelle Pääomavuokran tarkistus pohjautui rakennusten arvojen määritykseen ja ylläpitovuokra laskettiin vuoden 2014 toteutuneiden ylläpitokustannusten pohjalta. Tämän kirjoituksen liitteenä tulevat nyt määritellyt rakennuskohtaiset bruttovuokrat vuodelle Tämän lisäksi tämän dokumentin mukana tulee erillinen MS Excel-tiedosto, jossa nyt lasketut ja määritellyt bruttovuokrat on vielä tarkemmin. Nyt rakennuskohtaisesti määritellyt bruttovuokrat tulee viedä vielä käyttäjittäin, jotta käyttäjäkohtaiset tilakustannukset saadaan muodostettua vuoden 2016 talousarvioon. Liedossa Trellum Consulting Oy Harri Isoniemi 5

6 Liite 1: Mäntsälän kunnan omien rakennusten rakennustasoiset sisäiset vuokrat 2016 taloittain 2. sivua Trellum Mäntsälä omien rakennusten bruttovuokrat v (1/2) /m2/kk /v N:o Kohde V Hum² Povkr Ypvkr Brvkr Povkr Ypvkr Brkvr HUOM! 1 Anttilan päiväkoti (Vanamo) ,70 5,13 16, Anttilan päiväkoti (Ratamo) ,26 4,89 14, Arolan koulu ,98 4,37 11, Arolan koulu viipale ,33 4,41 11, Arolan vanha koulu ,06 4,35 10, Arolan vanha koulu, talousrakennus ,90 0,00 2, As. Aaretinpuisto / Pikku Hukat ,73 11,80 22, Vkr kohde? 12 Hepolan koulu ,38 3,83 12, Hepolan koulun lisärakennus ,62 3,74 11, Hirvihaaran kivikoulu ,83 4,81 13, Hirvihaaran puukoulu ,92 4,72 11, Hirvihaaran koulu, autokatos ,56 0,00 3, Hirvihaaran koulu, kentän huoltorakennus ,13 0,00 4, Hyökännummen koulu ja päiväkoti ,40 4,54 13, Hyökännummen päiväkodin lisärakennus ,06 4,57 14, Hyökännummen päiväkodin varasto/piharak ,86 0,00 3, Hyökännummen koulu/pkv urheilukentän huoltorak ,87 0,00 6, Kansalaisopisto ,94 5,47 16, I Kaunismäen päiväkoti ,58 3,82 14, II Kaunismäen päiväkodin laajennus ,40 3,83 15, III Kaunismäen hyvinvointineuvola ,60 0,00 11, Keskuskeittiö / Liedontien varikko ,99 6,65 15, Kirkonkylän koulu ,03 4,86 13, Kirkonkylän koulu viipale ,01 4,85 13, Kotokartano ,57 3,95 12, KOy Mäntsälän toimistotalo ,92 9,48 21, Kunnantalo ,11 5,03 14, Lepola (käsityöasema) ,63 3,43 9, Liljendalin teollisuushalli ,41 3,58 7, Lukio ,59 3,68 13, Lukon koulu ,03 4,77 10, Lukon koulu, talousrakennus ,57 0,00 5, Lukon koulu, saunarakennus ,86 0,00 4, Maalahdentien rivitalo ,12 6,30 12, Meijeri / Sikala, kirpputori ,17 3,31 8, Meijeri / Sikala, kivitalo ,58 2,42 8, Monitoimitalo ,93 3,98 11, Montessori leikkikoulu ,86 4,96 16, Montessori leikkikoulu, piharakennus ,99 0,00 4, Musiikkiopisto ,63 2,47 11, Musiikkiopisto, talousrakennus ,99 0,00 3, Mustamäen päiväkoti ,06 13,14 21, Vkr kohde? 37 Myllymäen koulu ,48 4,08 12, Myllymäen koulun laajennus ,30 4,09 13, Avoin päivätoiminta ,95 8,15 15, Nummisten koulu ja päiväkoti ,50 4,32 15, Seurojentalo ,03 0,00 6, Ohkolan koulu (yläkoulu) ,40 4,16 11, Ohkolan koulu (alakoulu) ,82 4,21 13, Ohkolan koulu, alakoulu laajennus ,41 4,24 13, Ohkolan koulu (liikuntarakennus) ,48 4,08 10, Ohkolan koulu, hirsitupa ,53 0,00 6, Ohkolan koulu, autokatos ,00 0,00 3, Tyttökoti ,15 7,58 14, Paloasema ,99 4,38 11, Peltolantien rivitalo ,58 5,04 11, Pilvikirsikka ryhmis ,67 8,09 15, Päiväkoti Amanda ,44 6,09 14, Päiväkoti Myllytonttu ,31 5,31 15, Myllytontun laajennus ,00 5,42 18, Päiväkoti Omenapuu ,45 6,67 16, Päiväkoti Onnilanrinne ,28 8,24 16, Päiväkoti Saviaho ,82 5,88 15, Saviahon lisärakennus ,11 5,93 18, Päiväkoti Taikametsä ,47 5,96 15, Riihenmäen koulu ,28 3,96 13, Saaren koulu ja päiväkoti ,50 5,66 17, Seurojentalo ,12 4,92 12,

7 Trellum Mäntsälä omien rakennusten bruttovuokrat v (2/2) /m2/kk /v N:o Kohde V Hum² Povkr Ypvkr Brvkr Povkr Ypvkr Brkvr HUOM! 61 Sälinkään koulu ,12 5,53 12, Sälinkään koulu, talousrakennus ,51 0,00 2, Sääksjärven koulu (uusi) ,56 4,95 14, Sääksjärven vanha koulu ,81 4,94 13, Sääksjärven koulu keittolarakennus ,98 5,04 15, Telenmäki / Työasema ,71 5,61 13, Telenmäki / Työasema, katos ,58 0,00 1, Terveyskeskus ,46 6,96 18, Terveyskeskus, lajennus ,13 7,04 20, Urheilupuiston koulu / huoltorakennus ,07 6,61 14, Yhteensä ,21 4,92 14, Rakennuksia Pinta-ala HUOM! Aaretinpuiston sekä Mustamäen päiväkodeille on tässä laskettu pääomavuokrat, koska nille myös tehtiin arvonmääritys syksyllä Nyt molemmille kohteille oli myös kirjautunut vuokra/vastikekuluja, mikä näkyy korkeahkona ylläpitovuokran neliöhintana. Mikäli kohteet ovat Oy/vuokrakohteita, niin lopullisessa vuokranäärittelyssä kohteista tulisi poistaa pääomavuokra. 7

8 Liite 2: Mäntsälän kunnan vuokrakohteiden (väistötilat ja Pornaisten rakennukset) rakennustasoiset sisäiset vuokrat 2016 taloittain Liite 2: Vuokrakohteiden bruttovuokrat v Väistötilat Kem² Povkr Ypvkr Brvkr Povkr Ypvkr Brkvr Ehnroosin koulun väistötilat (Cramo pinta-ala Kem2) ,00 13,41 13, Ehnroosin koulun II kerroksen parakit (Parmaco Kem2) ,00 8,97 8, Ehnroosin erikoistilat väistö (Parmaco 775 0,00 10,62 10, Hyökänummen väistötilat (Temporent) 444 0,00 12,26 12, Väistötilat yhteensä ,00 10,67 10, HUOM! Vuoden 2015 ostalta väistötilojen vuokrien korotus oli Nyt vuodelle 2016 tätä korotusta vuodelle 2016 ei ole huomioitu eli koko vuosi on laskettu viimeisimmällä tiedossa olevalla vuokrahinnalla Pornaisten kiinteistöt Kem² Povkr Ypvkr Brvkr Povkr Ypvkr Brkvr Aurinkomäki ,00 12,62 12, Aurinkolinna ,00 11,60 11, Linnunlaulu ,00 13,90 13, Palvelutalo 787 0,00 14,63 14, Terveyskeskus 568 0,00 12,00 12, Kunnantalon huoneet 32 0,00 3,67 3, Pornainen yhteensä ,00 12,88 12, HUOM!: Pornaisten osalta vuokrahintaa ei ole jaettu pääoma- ja ylläpitovuokraa vaan koko vuokra on käsitelty vuokramenona ja näin ollen osana ylläpitovuokraa 8