Inarin kunta Rakennuskannan korjausvelkalaskenta

Transkriptio

1 Inarin kunta Rakennuskannan korjausvelkalaskenta FCG KONSULTOINTI OY

2 RAPORTTI 2 (6) Sisällys Sivu 1. Tausta ja tavoite Toimeksiannon sisältö ja toteutus Toimitilakannan korjausvelkalaskenta Laskennan teoriaa Laskennan tulokset Ehdotukset jatkotoimenpiteiksi... 5

3 RAPORTTI 3 (6) 1. Tausta ja tavoite Inarin kunnan talousarvion 2017 sekä talous- ja toimintasuunnitelman vuosille mukaan vuoden 2017 aikana on toteutettava kunnan kiinteistöselvitys (sisältäen kuntotutkimukset) alkaen Ivalon koulukiinteistöistä. Kartoituksen tarkoituksena on tuoda selvyys kunnan kiinteistöjen käyttökelpoisuudesta ja kunnosta. Selvityksen jälkeen alkaen Ivalon koulukiinteistöistä (Kh ) päätetään erikseen mahdollisesta peruskorjaus- ja uudisrakentamistarpeesta sekä niiden toteuttamis- ja rahoitustavasta. 2. Toimeksiannon sisältö ja toteutus Kiinteistöselvitystä varten Tilapalvelu liikelaitoksen kiinteistöpäällikkö Erkka Tervo antoi FCG Konsultoinnin tehtäväksi laatia kunnan rakennuskannan korjausvelkalaskenta kunnan toimittaman aineiston pohjalta. Korjausvelkalaskennalla saadaan yleiskuva rakennuskannan arvosta ja kunnosta. FCG:ssä työn toteutti johtava konsultti Esko Korhonen. Työhön ei sisällytetty kohdekäyntejä. Työ valmistui Toimitilakannan korjausvelkalaskenta 3.1 Laskennan teoriaa Rakennuksen kulumista voidaan havainnollistaa oheisella yksinkertaistetulla kuvalla 1. Kuva 1. Rakennuksen kuluminen ja korjaustarpeet. Kun rakennus valmistuu, sen kuntoluokka on 100 %. Rakennus alkaa kuitenkin heti valmistumisensa jälkeen kulua ja laskennallisesti kuluminen tapahtuu n 1,5 2,0 %/vuosi. Kulumisen (ja samalla arvon alenemisen) vauhti riippuu sekä rakennuksen tyypistä että käytön intensiteetistä.

4 RAPORTTI 4 (6) Rakennuksen jälleenhankinta-arvo (= uudishinta) tarkoittaa hintaa, jonka vastaavankokoinen rakennus maksaisi nykyisin. Tekninen nykyarvo puolestaan kuvaa rakennuksen laskennallista, nykyistä arvoa kun uudishinnasta on vähennetty rakennuksen vuotuisesta kulumisesta aiheutunut arvon aleneminen ja vastaavasti siihen on lisätty rakennuksen arvoa nostavat taseaktivoidut korjausinvestointien nykyarvot. Kuntoluokka on teknisen nykyarvon ja uudishinnan suhde. Hyvänä tasona pidetään yli 75 % kuntoluokkaa, jolloin rakennukseen ei ole vielä syntynyt ns. korjausvelkaa. Kun rakennuksen kuntoluokka alittaa tason noin 60 %, alkaa rakennuksen peruskorjaus tulla ajankohtaisesti. Useimmiten tämä ajoittuu välille vuotta rakennuksen valmistumisesta. Rakennuksen ns. kulumattoman osan arvo on n. 30 %. Sekin kuluu, mutta huomattavan hitaasti eikä sitä huomioida laskelmissa. Kuntoluokkia on yleensä viisi, joiden pohjalta nähdään, miten koko omaisuus on jakautunut erinomaisessa (>90 %), hyvässä (75 90 %), tyydyttävässä (60 75 %), välttävässä (50 60 %) ja huonossa kunnossa (< 50 %) oleviin rakennuksiin. Korjausvastuu on kuntoluokkien % välinen alue, jolla rakennukseen ei tarvitse vielä tehdä arvoa kohottavia investointeja vaan rakennuksen kuntoa pidetään yllä normaalien ylläpitotoimenpiteiden avulla. Korjausvastuu kuvaa samalla sitä vuotuista rahamäärää, joka rakennukseen pitäisi panostaa, jotta rakennuksen kuntoluokka pysyy ennallaan. Yksittäiseen rakennukseen ei joka vuosi kuitenkaan käytännössä tehdä näitä investointeja. Mikäli rakennuksen kuntoluokka laskee alle 75 %:n tason, alkaa syntyä korjausvelkaa. Korjausvelka kuvaa kunkin rakennuksen laskennallisen kuntoluokan ja kuntoluokan 75 % välistä euromääräistä eroa. On huomattava, että rakennuskannan korjausvelkalaskenta on suuntaa antava arvio rakennuskannan tilasta eikä välttämättä kuvaa kovin tarkasti yksittäisen rakennuksen tilannetta. Yksittäisen rakennuksen todellinen kunto saattaa poiketa laskennallisesta riippuen rakennuksen materiaaleista, rakentamisajankohdan rakentamismääräyksistä, käytöstä ja ylläpidon tasosta. 3.2 Laskennan tulokset Taulukossa 1 on esitetty koko Inarin kunnan omistuksessa olevan rakennuskannan nykytilanne. Sen mukaan kunnalla on omistuksessaan toimitiloja yhteensä htm², mikä on noin 4,6 m²/asukas eli tilaa on jonkin verran enemmän kuin kunnissa keskimäärin. Tavoite olisi keskimäärin noin 4 m²/asukas. Tämä tietenkin riippuu paljolti kunkin kunnan palvelurakenteesta ja olosuhteista. Rakennuskannan ylläpidosta aiheutuu kustannuksia noin 3,4 milj. /vuosi. Omaisuuden tasearvo on noin 13,0 milj., jälleenhankinta-arvo noin 71,1 milj. ja tekninen nykyarvo noin 34,6 milj.. Rakennusten kuntoluokka on keskimäärin noin 49 %, mikä yleiseen hyvän kunnon tavoitetasoon 75 % verrattuna on alhainen ja kuvastaa sitä, että koko rakennuskanta alkaa olla jo keskimäärin saavuttanut peruskorjauskunnon. Rakennusten korjausvastuu on yhteensä noin 1,2 milj. eli sen verran pitäisi rakennusten tasevaikutteisiin korjauksiin ainakin vuosittain panostaa, jotta rakennukset pysyisivät nykykunnossaan. Korjausvelkaa on muodostunut noin 19,4 milj., mikä on noin 626 /m², kun hyväksyttävänä korjausvelan tasona pidetään yleensä tasoa noin 100 /m².

5 RAPORTTI 5 (6) Yleisesti voidaan todeta, että kunnan rakennuskantaan on kertynyt paljon korjaustarvetta (korjausvelkaa), joten toimenpiteet tilanteen tarkemmaksi kartoittamiseksi ja kestävälle tasolle saattamiseksi on käynnistettävä pikaisesti. Taulukko 1. Rakennuskannan nykytilanne. Omassa omistuksessa olevat: Tilakustannukset Tasearvo Uudishinta Tekninen nykyarvo Kuntoluokka Korjausvastuu Korjausvelka Kohteet (alv 0 %)/v (alv 0 %) (alv 0 %) (alv 0 %) % (alv 0 %)/v (alv 0 %) Koulut Ivalon ala-aste, koulurakennus , Ivalon ala-aste, entinen asuntolarakennus , Ivalon yläaste , Ivalon lukio , Inarin koulu, koulurakennus , Inarin koulu, monitoimitalo , Koulut yhteensä , Päiväkodit Ivalon päiväkoti , Saariselän ryhmäpäiväkoti , Päiväkodit yhteensä , Sote-rakennukset Ivalon Terveyskeskus , Eläinlääkäritalo , Männikön palvelukoti , PAV-talo , Ivalon Toimintakeskus , Kehitysvammaisten ryhmäkoti , Sote-rakennukset yhteensä , Muut rakennukset Kunnanvirasto , Inarin hiihtokeskus, Juutuanvaara, stadionrak , Inarin hiihtokeskus, Juutuanvaara, kahvio , Ivalon pääkirjasto , Ivalon urheilu- ja nuorisotalo , Sääsuojahalli , Muut rakennukset yhteensä , Kaikki yhteensä , Ehdotukset jatkotoimenpiteiksi Tehty korjausvelkalaskenta osoitti, että kunnan toimitilojen osalta tarvitaan sekä strategisen tason että operatiivisen tason kehittämistoimenpiteitä. Ohjenuorana suosittelemme käytettäväksi esim. kuntaliiton Harkittua omistajuutta toimitiloihin oppaan ( mukaista toimintatapaa. Eteneminen voisi tapahtua kuvan 2 mukaisesti. Kuva 2. Palveluiden ja toimitilojen yhteensovittaminen.

6 RAPORTTI 6 (6) Keskeisenä tavoitteena olisi laatia kuntaan toimitilaohjelma, jossa yhdistetään kunnan pitkän tähtäimen palvelutuotanto palveluverkkoineen ja palveluita vastaavat optimaaliset toimitilat. Toimitilaohjelmaa varten tarvitaan tarkempi tieto palveluverkosta ja rakennuskannan kunnosta ja sitä varten tehtävät kuntotutkimukset voitaisiin käynnistää Ivalon koulukiinteistöistä. Samoin tulisi käynnistää koulu- ja päiväkotiverkkoselvitykset.