HANGON KAUPUNGIN RAKENNUSTEN TEKNISET JA JÄLLEENHANKINTA-ARVOT ARVON JA KORJAUSVELAN PÄIVITYS V SEKÄ TRELLUM PTS 2031

Transkriptio

1 HANGON KAUPUNGIN RAKENNUSTEN TEKNISET JA JÄLLEENHANKINTA-ARVOT ARVON JA KORJAUSVELAN PÄIVITYS V. 216 SEKÄ TRELLUM PTS 231 Harri Isoniemi

2 Sisällys 1. RAKENNUSTEN ARVOT, KÄSITTEET JA DOKUMENTIN SISÄLTÖ KORJAUSVELKA, PERUSKORJAUS- JA PERUSPARANNUSTARVE SEKÄ PTS TARKASTELUN LÄHTÖKOHTA Korjausvelka Peruskorjaus- ja perusparannustarve Rakennusten kuluminen ja omaisuuden tunnusluvut Trellum PTS HANGON KAUPUNGIN RAKENNUSTEN ARVOT V ARVOJEN JA OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN PÄIVITYS V. 215 ja HANGON KAUPUNGIN OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT JA - RAKENNE VUONNA HANGON KAUPUNGIN OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT JA - RAKENNE VUONA Yhteenveto omaisuuden tunnusluvuista v Omaisuuden tunnusluvut ikäluokittain v Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain v Omaisuuden tunnusluvut salkuttain v TRELLUM PTS Trellum PTS 231 kaikki rakennukset Trellum PTS 231 käyttötarkoituksittain kaikki rakennukset Trellum PTS 231 salkuttain kaikki rakennukset Trellum PTS 231 pidettävät rakennukset OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN MUUTOKSET V Omaisuuden tunnuslukujen muutos Omaisuuden tunnuslukujen muutos käyttötarkoituksittain Omaisuuden tunnuslukujen muutos salkuttain PTS 231 ja muutos PTS Korjausvelan ja perusparannustarpeen muutos JOHTOPÄÄTÖS TARKASTELUSTA ARVIOT JA LASKELMAT LAATI LISÄTIETOJA LYHENTEITÄ LIITTEET

3 1. RAKENNUSTEN ARVOT, KÄSITTEET JA DOKUMENTIN SI- SÄLTÖ Trellum Consulting Oy on määritellyt Hangon kaupungin omistuksessa olevien rakennusten arvot vuonna 212. Arvon määrityksen tavoitteena oli tuottaa yhteismitallinen tieto omaisuuden arvosta, korjausvelasta sekä karkeista investointitarpeista sekä määritellä rakennusten kulumiseen pohjautuva pitkän aikavälin investointitarve. Rakennusten arvoja ja tässä tuotettuja omaisuuden tunnuslukuja voidaan käyttää omaisuuden hallinnan välineenä suunniteltaessa omaisuuteen kohdistuvia toimenpiteitä ja lisäksi määriteltyjä arvoja voidaan käyttää sisäisten pääomavuokrien määrityksen arvopohjana. Omaisuuden tunnusluvut lasketaan määriteltyjen arvojen pohjalta, jotka ovat jälleenhankinta-arvo, joka kuvaa rakennuksen arviointihetken todennäköistä arvonlisäverotonta rakentamiskustannusta, mikäli rakennus rakennetaan samalla tontille samanlaisella varustuksella uudelleen ja tekninen arvo, joka puolestaan kuvaa rakennuksen todellista fyysisiin ominaisuuksia pohjautuvaa arvoa, kun jälleenhankinta-arvosta vähennetään iän, käytön ja käyttökelpoisuuden kulumisesta aiheutunut arvon alentuminen. Tekniseen arvoon vaikuttavat rakennukseen tehdyt investoinnit ja muut rakennuksen teknistä tasoa nostavat korjaukset. Tämän lisäksi tekniseen arvoon ja rakennuksen kulumiseen vaikuttaa rakennuksen kulumista ehkäisevä kiinteistönhoidon taso ja rakennuksessa olevien tilojen käyttöaste. Vuonna 214 rakennusten arvot ja niistä kertovat tunnusluvut päivitettiin vuoden 213 lopun tilanteeseen ja samalla PTS tarkasteluajankohtana käytettiin vuosia Vuonna 215 rakennusten arvot puolestaan päivitettiin vuoden 214 lopun tilanteeseen ja tuolloin päivitettyjä arvotietoja käytettiin pääomavuokran laskentaan. Nyt tässä käsillä olevassa dokumentissa rakennusten arvot on päivitetty vuoden 215 ja 216 lopun tilanteeseen ja samalla on myös laskettu arvojen pohjalta laskettavat omaisuuden tunnusluvut sekä tuotettu PTS tarkastelu vuosiksi Tämän raportin sisältö etenee siten, että seuraavaksi kuvataan keskeiset käsitteet ja omaisuuden tunnusluvut, jonka jälkeen luvussa kolme on päivitettävien arvojen lähtötilanne eli rakennusten arvot ja omaisuuden tunnusluvut kesäkuussa 214. Tämän jälkeen luvussa neljä kuvataan, rakennusten arvojen päivityksen parametrit ja luvussa viisi kuvataan vuoden 215 loppuun päivitetyt omaisuuden tunnusluvut. Tämän jälkeen luvussa kuusi on vastaavat tunnusluvut vuoden 216 lopussa ja samaisessa luvussa on v, 216 lopun rakennusten arvot ja muut tunnusluvut on kuvattu käyttötarkoituksittain ja salkuttain. 3

4 Luvussa seitsemän on päivitetty Trellum PTS tarkastelu ja luvussa kahdeksan on kuvattu keskeisten tunnuslukujen muutokset lähtötilanteesta eli vuodesta 214 vuoteen 216. Luvussa yhdeksän on johtopäätös ja yhteenveto päivitetyistä arvoista ja raportin lopun luvuissa on lisätietoa ja lopun liitteestä löytyvät vielä rakennuskohtaisesti päivityt arvot ja muut omaisuuden tunnusluvut. 2. KORJAUSVELKA, PERUSKORJAUS- JA PERUSPARANNUS- TARVE SEKÄ PTS TARKASTELUN LÄHTÖKOHTA Omaisuuden tunnusluvut eli korjausvelka, peruskorjaus- ja perusparannustarve lasketaan rakennuskohtaisesti määriteltyjen arvojen pohjalta nykykunnon ja määritellyn tavoitekunnon välisenä erotuksena. Teknisen ja jälleenhankinta-arvon välisenä suhteena saadaan rakennuksen kuntoluokka, joka kuvaa rakennuksen nykykuntoa suhteessa uuteen vastaavaan rakennukseen. Nykykunnon tarkastelun lisäksi tälle kuntoluokalle voidaan asettaa myös erilaisia tavoitteita halutusta lopputuloksesta riippuen. 2.1 Korjausvelka Määritelmällisesti omaisuuden korjausvelka kuvaa sitä rahamäärää, joka rakennuksista on tingitty, jotta ne olisivat kohtuullisessa käyttökelpoisessa kunnossa. Korjausvelan laskennassa nykykunnon lähtö- ja tavoitetasona käytetään 75 % kuntoluokkaa. Kun rakennuksen kuntoluokka menee alle määritellyn tavoitetason (75 %), lasketaan kuinka paljon rahaa tekniseen arvoon ja nykykuntoon tulisi lisätä, jotta määritelty 75 % tavoitetaso saavutetaan. Tämän nykykunnon ja tavoitekunnon erotuksesta voidaan laskea ja määrittää yksittäisten rakennusten ja koko omaisuuden rahamääräinen korjausvelka. 2.2 Peruskorjaus- ja perusparannustarve Peruskorjaus ja perusparannustarve lasketaan sitten, kun rakennuksen nykykunto alittaa 6 % lähtötason. Tämän jälkeen lasketaan, kuinka paljon rahaa näihin rakennuksiin tulisi investoida, jotta rakennukset saataisiin alkuperäiseen (peruskorjaustarve) tai tämän päivän täysin uuden käyttötarkoitukseltaan vastaavan rakennuksen mukaiseen tavoitekuntoon (perusparannustarve). Peruskorjaustarve sisältää karkeasti fyysisen kulu- 4

5 misen johdosta tarvittavat investoinnit (tavoitekunto 9 %) ja perusparannustarve (tavoitekunto 1-12 %) fyysisen kulumisen lisäksi myös ajanmukaistamisen vaatimat investoinnit eli toiminnalliset muutokset, jolla rakennuksen taso nostetaan alkuperäistä tasoa korkeammaksi. Perusparannustarpeessa toiminnallisten muutosten osuus laskennallisesta investointitarpeesta on noin kolmannes ja loput 2/3 osaa jää olemassa olevien rakennusosien korjaamiseen eli peruskorjaukseen. Sekä peruskorjaus- että perusparannustarpeessa laskennan perusoletuksena on, että rakennus korjataan alkuperäiseen laajuuteen ja rakennuksen käyttötarkoitus pysyy samana. 2.3 Rakennusten kuluminen ja omaisuuden tunnusluvut Määriteltyjä tunnuslukuja voidaan tarkastella graafisesti, kun tarkastelulähtökohdaksi otetaan rakennuksen kuluminen sekä nykykunnon ja tavoitekunnon välinen suhde eli kuntoluokka. Kuva 1: Rakennuksen kuluminen ja kulumisen pohjalta lasketut omaisuuden tunnusluvut 12 % Perusparannustarve Kuluminen = nykykunto Tekn./JHA = kuntoluokka 1 % 9 % 75 % 6 % 3 % Korjausvelka Peruskorjaustarve Peruskorjaus Korjausaste Kunnossapitotarve Peruskorjausikä ikä vuodet Rakennuksen ajallista kulumista voidaan tarkastella rakennuksen kuntoluokan eli nykykunnon kehittymisen kautta (tekninen/jälleenhankinta-arvo). Uuden rakennuksen kuntoluokka ja nykykunto ovat lähtötilanteessa 1 % ja välittömästi valmistumisensa jälkeen rakennus alkaa kulua jolloin kuntoluokka ja nykykunto laskevat vuosittain. Kuviossa rakennuksen oletuskuluminen on 1,75 %, vuodessa ja kun rakennus saavuttaa 4 vuoden iän, on rakennuksesta jäljellä enää perustus- ja runkorakenteet, rakennuksen pitkäikäisimmät osat, joiden oletuskuluminen on,5 % vuodessa. 5

6 Tähän rakennuksen elinkaareen (nykykunnon kehitys) voidaan hahmottaa kaksi ajallista ja laskennallisesti merkittävää kohtaa. Ensimmäinen merkittävä kohta saavutetaan rakennuksen ollessa 13 vuotta vanha, jolloin rakennuksen nykykunto saavuttaa 75 % kuntoluokan. Tämän kuntoluokan jälkeen rakennukseen muodostuu korjausvelkaa eli nykykunto alittaa korjausvelan tavoitetason, joka fyysisesti tämä näkyy vuotta vanhoissa rakennuksissa lisääntyneenä kunnossapitotarpeena. Toinen laskennallisesti merkittävä kohta saavutetaan 23 vuoden kohdalla, jolloin pelkkä kunnossapito ei rakennukseen enää riitä, vaan rakennus on peruskorjaus-/perusparannustarpeessa. Käytännössä peruskorjaus/perusparannusinvestointi toteutetaan noin 23 4 vuoden välillä, jolloin rakennuksen kuntoluokka on 3 6 %. Mitä myöhemmin investointi toteutetaan, sitä kalliimmaksi peruskorjaus/perusparannus yleensä tulee. Jos rakennus korjataan alkuperäistä tasoa vastaavaa kuntoon, voidaan puhua peruskorjaustarpeesta, jolloin peruskorjaustarve saadaan 6 % nykykunnon alittavista rakennuksista nostamalla ne 9 % tavoitetasoon. Perusparannuksessa rakennus puolestaan uudistetaan tämän päivän uuden vastaavan käyttötarkoituksen mukaisen rakennuksen kuntoon, jolloin toiminnallisten muutosten johdosta perusparannusinvestoinnin tavoitetaso (12 %) ylittää rakennuksen alkuperäisen rakentamiskustannustason. Perusparannustarve saadaan siis alle 6 % kuntoluokan rakennuksissa nykykunnon ja 12 % tavoitekunnon välisenä erotuksena. Investoinnin korjausaste saadaan, kun toteutunut investoinnin hinta suhteutetaan rakennusten jälleenhankinta-arvoon. Toiminnallisten muutosten johdosta korjausaste saattaa nousta huomattavan korkeaksikin, mutta silti investoinnin neliöhinta saattaa jäädä huomattavasti alle täysin uuden rakentamisen investointikustannusta. Jossain vaiheessa rakennus saattaa tulla niin huonoon kuntoon tai toiminnallisten muutosten tarve voi olla niin suuri, että vanhan korjaaminen ei kannata, jolloin vanha rakennus kannattaa purkaa ja uusi tarpeita vastaava rakennus kannattaa rakentaa tilalle. Omaisuuden tunnuslukujen laskennassa erittäin tärkeässä osassa ovat siis määritellyt rakennusten arvot, joista hintatietojen lisäksi saadaan siis tieto rakennuksen nykykunnosta, jolloin saadaan määriteltyä nykykunnon ja tavoitekunnon välinen ero, josta omaisuuden tunnusluvut lasketaan. Koko omaisuudessa rakennusten nykykuntojen perusteella voidaan muodostaa omaisuuden kuntoprofiili, jossa kuvataan rakennusten nykykunnon jakautumista eri kuntoluokkiin. Kuntoprofiilissa käytettäviä kuntoluokkia on viisi, joiden pohjalta nähdään, miten koko omaisuus on jakautunut erinomaisessa (>9%), hyvässä (75 9 %), tyydyttävässä (6 75 %), välttävässä (5 6 %) ja huonossa kunnossa (< 5 %) oleviin rakennuksiin. 6

7 2.4 Trellum PTS 231 Edellä mainittuun kulumiseen pohjautuen voidaan tarkastella myös rakennusten ja koko omaisuuden tulevaa investointitarvetta. Muut edellä kuvatut tunnusluvut (kuntoluokka, korjausvelka, perusparannustarve ja kuntoprofiili) kuvaavat omaisuuden nykytilannetta, mutta rakennusten kulumisen tarkastelu antaa myös mahdollisuuden tarkastella sitä, miten rakennusten investointitarve kulumisen kautta tulee realisoitumaan tulevaisuudessa. Tämän omaisuuden pitkän aikavälin investointitarpeiden arvioimiseksi laskettiin kesällä 212 Hangon kaupungin rakennusten arvojen ja nykykunnon pohjalta rakennuskohtainen investointitarve vuosille (15 vuotta), joka vuonna 213 päivitettiin vuosiksi Nyt tämä PTS on tuotettu vuoden 216 arvotietojen pohjalta ja tarkastelussa tehtiin myös seuraavia oletuksia: - vuosille tehtävän tarkastelun lähtötiedot pohjautuivat tässä dokumentissa päivitettyihin vuoden 216 rakennusten arvoihin, jolloin pitkän aikavälin investointitarkastelu oli vuoden 216 hintatasossa. Tarkastelussa ei huomioitu tänä vuonna (v. 217) toteutuvia investointeja, jolloin lähtökohta on vuoden 217 alun tilanne. - rakennusten vuotuiseksi kulumiseksi vuosille oletettiin 1,75 % jälleenhankinta-arvosta, - rakennuksen perusparannuksen nykykunnon lähtötasoksi määriteltiin 6 %, eli kun rakennuksen kuntoluokka alittaa vuosien välillä tämän niin rakennukseen toteutetaan perusparannusinvestointi - rakennusten perusparannusinvestoinnin tavoitetasoksi määriteltiin 7-11 %, jolloin rakennusten korjausaste (perusparannusinvestointi / alkuperäinen jälleenhankinta-arvo) vaihtelee investoinnin tavoitetasosta riippuen 1 %:sta 5 %:in. Tämän laskennan jälkeen jokaiselle rakennukselle määriteltiin perusparannusinvestointi, investoinnin toteutusvuosi ja tämän jälkeen lopullinen Trellum PTS 231- tarkastelua tarkennettiin vielä siten, että - suuret perusparannusinvestoinnit jaettiin 2 vuodelle (4 8 m2 rakennukset) - kun vuotuinen investointitaso vaihteli näiden oletusten jälkeen erittäin paljon, siirrettiin rakennusten investointien aloitusta niin, että vuosille toteutettava investointitaso olisi kohtuullisen tasainen eri vuosien välillä. 7

8 Tuotettu Trellum PTS 231- tarkastelu sisältää. - rakennusten fyysisestä kulumisesta johtuvan investointitarpeen arvioinnin vuosille (peruskorjaustarve) - rakennusten nykyisen käyttötarkoituksen ja siihen arvioidun toiminnallisten muutosten vaatimat kohtuulliset investointitarpeet vuosille (käytettävyyden kohtuullinen parantaminen eli toiminnalliset muutokset), oletuksena että toteutettavasta investoinnista korkeintaan noin kolmasosa kohdistuu toiminnallisiin muutoksiin ja loput investoinnista olemassa olevien rakennusosien korjaamiseen. PTS 231 tarkastelu ei sisällä: - tilojen kysynnän lisääntymisen kautta syntyviä uusien rakennusten- sekä nykyisten rakennusten laajennustarpeita (uusinvestoinnit) sekä mahdollisia nykyisten rakennuksiin liittyviä käyttötarkoitusmuutoksia - rakentamisen laatuun liittyvien ongelmien korjaamisia (kosteus- ja homekorjaukset) - lainsäädännön muutoksista johtuvia tilojen käyttöön ja omaisuuteen liittyviä investointitarpeita (mm. uudet määräykset tilojen mitoituksissa, ominaisuuksissa, energiatehokkuudessa ja näiden kautta syntyviä investointitarpeita) 8

9 3. HANGON KAUPUNGIN RAKENNUSTEN ARVOT V. 214 Taulukko 1: Hangon kaupungin v. 214 rakennusten arvojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 214 Lkm 88 Pinta-ala /m2 Jha TeknA Kla 72,7 % Kuluminen /v, /m2/kk ,89 Kuluminen %/jha 1,75 % Investoinnit v M/P Kvelka 47 3 M/P Pptarve Kvelka 75% Peruskorjaustarve <6% talot Tavoite 9% Perusparannustarve <6 % talot Tavoite 12 % Taulukko 2: Trellum kuntoprofiili 214 Trellum kuntoprofiili 214 Rakennuskannan kuntoprofiili 214 Kunto lkm m2 m2/lkm %/kpl %/m2 <5 % % 6 % 5 % - 6 % % 5 % 6 % - 75 % % 46 % 75 % - 9 % % 4 % > 9 % % 2 % Yhteensä % 1 % Kuva 2: Trellum Kuntoprofiilin v. 214 pinta-ala kuntoluokittain (m2) m <5 % 5 % - 6 % 6 % - 75 % 75 % - 9 % > 9 % 9

10 Taulukko 3: Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain v. 214 JHA TeknA Korjausvelka Perusparannustarve Käyttötarkoitus lkm m2 % m2 /m2 /m2 kla /m2 /m2 hallinto ,8 % % koulu , % % päiväkoti ,7 % % - kulttuuri ja kokoont ,1 % % liikuntarakennus ,6 % % palveluasunto ,8 % % sote ,2 % % majoitus/leirintä-alue 4 53,7 % % varasto/teollisuus/huolto ,8 % % liikerakennukset ,6 % % asunto ,3 % % muu rakennus ,4 % % Yhteensä , % % Taulukko 4: Omaisuuden tunnusluvut salkuttain (pidettävät / ei pidettävät) v. 214 Pidettävät Ei pidettävät Yhteensä Lkm,, % % Lkm,, % % Lkm,, % % Lkm % % 88 1 % Pinta-ala m % % % Jha % % % TeknA % % % Kla % 74,38 % 48,65 % 72,7 % Kul. /v % % % Investoinnit Kvelka 75% % % % PKT 9 % % % % PPT 12 % % % % Taulukko 5: PTS 228 yhteenveto v. 213 arvoista 1 (lähtötilanteen Kla 6 % tavoite 7 % - 11 %) PTS 228 yhteenveto vuosille Investointitaso /v keskimäärin Investoitavia kohteita 74 Investointavien rakennusten pinta-ala Inv.neliöhinta keskiarvo 644 Inv.neliöhinta keskim. 638 Investoitavien kohteiden osuus lkm 81 % Investoitavien kohteiden osuus m2 97 % 1 Vuoden 214 arvoista PTS tarkastelua ei tehty ja viimeisin PTS on tehty vuoden 213 arvojen pohjalta. Edelleen viimeisimmässä eli päivätyssä PTS tarkastelussa Ei pidettävät rakennukset on poistettu, jolloin Pitkän aikavälin investointitarpeessa on huomioitu ainoastaan pidettävät rakennukset. 1

11 4. ARVOJEN JA OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN PÄIVITYS V. 215 ja 216 Trellum Consulting Oy:n on päivittänyt Hangon kaupungin rakennusten arvotiedot vuoden 214 arvoista vuosille 215 ja 216. Päivitys toteutettiin seuraavasti. 1) Indeksoitiin rakennuskustannusindeksillä jälleenhankinta-arvo sekä tekninen arvo v. 215 (,51 %) sekä v. 216 (,51 %), ja lisäksi tarkistettiin investoitujen kohteiden jälleenhankinta-arvon neliöhinta 2) Vähennettiin teknisen arvon kuluminen v. 215, n. 2,519 miljoonaa euroa ja v. 216, 2,534 miljoonaa euroa (kuluminen 1,75 % jälleenhankinta-arvosta) 3) Lisättiin omaisuuteen vuoden 215 n. 995 euroa ja 216 n. 1,1 miljoonaa euroa aikana tehdyt perusparannusinvestoinnit 2,16 miljoonaa euroa 4) Poistettiin omaisuudesta vuoden 215 aikana myyty tenniskentän sosiaalitilat. Investointitiedot saatiin Hangon Talotoimesta ja muilta osin rakennusten arvon päivityksen suoritti Trellum Consulting Oy. Tämän raportin liitteestä löytyvät vuodelle 216 päivitetyt rakennusten arvot ja muut omaisuuden tunnusluvut. Erillisessä MS Excel tiedostosta löytyvät sekä vuoden 215 että 216 rakennuskohtaiset tiedot ja muut tässä raportissa esitetyt tunnusluvut. 11

12 5. HANGON KAUPUNGIN OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT JA - RA- KENNE VUOSINA 215 Taulukko 6: Hangon kaupungin v. 215 rakennusten arvojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 215 Lkm 87 Pinta-ala /m2 Jha TeknA Kla 7,92 % Kuluminen /v, /m2/kk ,89 Kuluminen %/jha 1,75 % Investoinnit v M/P Kvelka M/P Pptarve Kvelka 75% Peruskorjaustarve <6% talot Tavoite 9% Perusparannustarve <6 % talot Tavoite 12 % Taulukko 7: Trellum kuntoprofiili 215 Trellum kuntoprofiili 215 Rakennuskannan kuntoprofiili 215 Kunto lkm m2 m2/lkm %/kpl %/m2 <5 % % 6 % 5 % - 6 % % 5 % 6 % - 75 % % 46 % 75 % - 9 % % 4 % > 9 % % 2 % Yhteensä % 1 % Kuva 3: Trellum Kuntoprofiilin v. 215 pinta-ala kuntoluokittain (m2) Pinta-ala <5 % 5 %- 6 % 6 %- 75 % 75 %- 9 % > 9 % Taulukko 8: Korjausvelka- ja perusparannustarve kuntoluokittain Kvelka ja perusparannustarve kuntoprofiileittain 215 Kuntolka m2 Kvelka /m2 Pptarve /m2 Kvelka % Ppt % <5 % % 52 % 5 % - 6 % % 48 % 6 % - 75 % % Yhteensä % 1 % Koko om

13 6. HANGON KAUPUNGIN OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT JA - RA- KENNE VUOSINA Yhteenveto omaisuuden tunnusluvuista v. 216 Taulukko 9: Hangon kaupungin v. 216 rakennusten arvojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 216 Lkm 87 Pinta-ala /m2 Jha TeknA Kla 69,76 % Kuluminen /v, /m2/kk ,92 Kuluminen %/jha 1,75 % Investoinnit v M/P Kvelka M/P Pptarve Kvelka 75% Peruskorjaustarve <6% talot Tavoite 9% Perusparannustarve <6 % talot Tavoite 12 % Taulukko 1: Trellum kuntoprofiili 216 Trellum kuntoprofiili 216 Rakennuskannan kuntoprofiili 216 Kunto lkm m2 m2/lkm %/kpl %/m2 <5 % % 6 % 5 % - 6 % % 7 % 6 % - 75 % % 54 % 75 % - 9 % % 3 % > 9 % % 2 % Yhteensä % 1 % Kuva 4: Trellum Kuntoprofiilin v. 216 pinta-ala kuntoluokittain (m2) Pinta-ala <5 % 5 % - 6 % 6 % - 75 % 75 % - 9 % > 9 % Taulukko 11: Korjausvelka- ja perusparannustarve kuntoluokittain Kvelka ja perusparannustarve kuntoprofiileittain 216 Kuntolka m2 Kvelka /m2 Pptarve /m2 Kvelka % Ppt % <5 % % 49 % 5 % - 6 % % 51 % 6 % - 75 % % Yhteensä % 1 % Koko om

14 6.2 Omaisuuden tunnusluvut ikäluokittain v. 216 Taulukko 12: Rakennusten ikäprofiili (rakennusten lukumäärä ja pinta-ala ikäluokittain) Trellum Ikäprofiili 216 Rakennusten valmistumisvuosi osuus Ikäjkauma lkm m2 m2/lkm %/kpl %/m2 < % 9 % % 15 % % 2 % % 27 % % 16 % % 26 % > % 5 % Ei tietoa % 2 % Yhteensä % 1 % Keskimääräinen valmistumisvuosi 1964 Kuva 5: Hangon Trellum Ikäprofiili v. 216 lkm ja pinta-ala ikäluokittain (m2) Lkm Pinta-ala Taulukko 13: Korjausvelka ja perusparannustarve ikäluokittain Kvelka ja perusparannustarve ikäprofiileittain 216 Ikäjkauma m2 Kvelka /m2 Pptarve /m2 Kvelka % Ppt % < % % % 17 % % 14 % % 49 % % 11 % % % > % % Ei tietoa % 1 % Yhteensä % 1 % 14

15 Taulukko 14: Karkea kuntoprofiili ikäluokittain (lkm, m2) Kla < 6 % Kla 6-75 % Kla > 75 % Yhteensä Ikäjkauma lkm m2 lkm m2 lkm m2 lkm m2 < > Ei tietoa Yhteensä Taulukko 15: Karkean kuntoprofiilin rakennusten lukumäärän ja pinta-alan suhteelliset osuudet ikäluokittain (%) Kla < 6 % Kla 6-75 % Kla > 75 % Yhteensä Ikäjkauma lkm % m2 % lkm % m2 % lkm % m2 % lkm % m2 % <19 % % 71 % 64 % 29 % 36 % 1 % 1 % % 14 % 45 % 71 % 9 % 15 % 1 % 1 % % 1 % % % % % 1 % 1 % % 25 % 38 % 27 % 19 % 48 % 1 % 1 % % 11 % 35 % 37 % 26 % 51 % 1 % 1 % % % 88 % 94 % 6 % 6 % 1 % 1 % >2 % % % % 1 % 1 % 1 % 1 % Ei tietoa 7 % 87 % 2 % 1 % 1 % 4 % 1 % 1 % Kuva 6: Rakennusten lukumäärän ja pinta-alan suhteelliset osuudet ikäluokittain (%) 1 % 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % % Lkm %-osuus, ikä-ja kuntoluokittain 1 % 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % % m2 %-osuus, ikä-ja kuntoluokittain Kla < 6 % Kla 6-75 % Kla > 75 % Kla < 6 % Kla 6-75 % Kla > 75 % 15

16 6.3 Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain v. 216 Taulukko 16: Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain v. 216 JHA TeknA Korjausvelka Perusparannustarve Käyttötarkoitus lkm m2 % m2 /m2 /m2 kla /m2 /m2 hallinto ,8 % % koulu ,1 % % päiväkoti ,7 % % kulttuuri ja kokoont ,1 % % liikuntarakennus ,6 % % palveluasunto ,8 % % sote ,2 % % majoitus/leirintä-alue 4 53,7 % % varasto/teollisuus/huolto ,6 % % liikerakennukset ,6 % % asunto ,3 % % muu rakennus ,4 % % Yhteensä , % % Kuva 7: Rakennusten arvojen neliöhinnat käyttötarkoituksittain v Rakennusten arvot /m JHA TeknA 5 Kuva 8: Rakennusten keskimääräiset kuntoluokat käyttötarkoituksittain v % 8 % 75 % 7 % 65 % 6 % 55 % 5 % 45 % 4 % Kuntoluokat % kla 16

17 Kuva 9: Rakennusten korjausvelka käyttötarkoituksittain v Korjausvelka /m hall. koulu päiväk. kultt. liik. palv.as sote maj/lei. var/te liiker. asunto muu /m m /m2 Kuva 1: Rakennusten perusparannustarve käyttötarkoituksittain v Perusparannustarve /m2 hall. koulu päiväk. kultt. liik. palv.as sote maj/lei. var/te liiker. asunto muu /m m /m2 17

18 Taulukko 17: Karkea kuntoprofiili käyttötarkoituksittain (m2) Pinta-ala <6% 6-75% >75% Yhteensä hallinto koulu päiväkoti kulttuuri ja kokoont liikuntarakennus palveluasunto sote majoitus/leirintä-alue varasto/teollisuus/huolto liikerakennukset asunto muu rakennus Yhteensä Taulukko 18: Karkea kuntoprofiili käyttötarkoituksittain (m2 %) Pinta-ala <6% 6-75% >75% Yhteensä hallinto % 44 % 56 % 1 % koulu 8 % 54 % 38 % 1 % päiväkoti % 35 % 65 % 1 % kulttuuri ja kokoont. % 76 % 24 % 1 % liikuntarakennus 9 % 38 % 53 % 1 % palveluasunto 31 % 59 % 1 % 1 % sote % 55 % 45 % 1 % majoitus/leirintä-alue 2 % 8 % % 1 % varasto/teollisuus/huolto 2 % 8 % % 1 % liikerakennukset 31 % 68 % 1 % 1 % asunto 75 % 25 % % 1 % muu rakennus 93 % 7 % % 1 % Yhteensä 14 % 54 % 33 % 1 % Kuva 11: Rakennusten suhteellisen pinta-alan jakautuminen kuntoluokittain ja käyttötarkoituksittain Pinta-ala (%) kuntoluokittain ja käyttötarkoituksittain 1 % 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % % hall. koulu päiväk. kultt. liik. palv.as sote maj/lei. var/te liiker. asunto muu >75% 6-75% <6% 18

19 6.4 Omaisuuden tunnusluvut salkuttain v. 216 Seuraavassa Tilahallinto on poistanut Hangon kaupungin omaisuudesta 12 rakennusta, joiden omistaminen ei kaupungin oman toiminnan kannalta ole välttämätöntä. Poistetut kohteet on lueteltu tarkemmin liitteessä 4. Seuraavassa yhteenveto pidettävistä ja realisoitavista rakennuksista ja niiden tunnusluvuista. Taulukko 19: Omaisuuden tunnuslukujen yhteenveto salkuttain v. 216 Pidettävät Ei pidettävät Yhteensä Lkm,, % % Lkm,, % % Lkm,, % % Lkm % % 87 1 % Pinta-ala m % % % Jha % % % TeknA % % % Kla % 72,18 % 44,75 % 69,76 % Kul. /v % % % Investoinnit Kvelka 75% % % % PKT 9 % % % % PPT 12 % % % % Kuva 12: Omaisuuden tunnuslukujen vertailu salkuttain 2 5 Rakennusten arvot /m2 75, % Kuntoluokka (Kla %) 2 7, % Jha TeknA 65, % 6, % 55, % Kla % 5 5, % 45, % Pidettävät Ei pidettävät 4, % Pidettävät Ei pidettävät 5 Korjausvelka /m2 15 Perusparannustarve /m /m /m2 Pidettävät Ei pidettävät /m milj. 6,18 3,87 Pidettävät Ei pidettävät /m milj. 3,87 9,63 19

20 7. TRELLUM PTS Trellum PTS 231 kaikki rakennukset Taulukko 2: Trellum PTS 231 yhteenveto kaikki rakennukset (Lähtö KLA 65 % - Tavoite 7-11 %) PTS 231 yhteenveto vuosille Investointitaso /v keskimäärin Investoitavia kohteita 86 Investointavien rakennusten pinta-ala Inv.neliöhinta keskiarvo 667 Inv.neliöhinta keskim. 712 Investoitavien kohteiden osuus lkm 99 % Investoitavien kohteiden osuus m2 98 % Kuva 13: Trellum PTS 231 ilman jaksotusta ( /v) /V 4 2 Kuva 14: Trellum PTS 228 ilman jaksotusta (lkm/v) lkm 2

21 Kuva 15: Trellum PTS 231 jaksotetulla investointitasolla (n. 3,3-3,7 milj. /v) /V Kuva 16: Trellum PTS 231 jaksotetulla investointitasolla (lkm/v) lkm 21

22 Kuva 17: Kuntoluokan kehitys jaksotetulla investointitasolla (Kla %) 8, % 78, % 76, % 74, % 72, % 7, % 68, % 66, % 64, % 62, % 6, % kla Kuva 18: Korjausvelan kehitys jaksotetulla investointitasolla ( /v) kvelka 2 Kuva 19: Perusparannustarpeen kehitys jaksotetulla investointitasolla ( /v) pptarve 22

23 7.2 Trellum PTS 231 käyttötarkoituksittain kaikki rakennukset Taulukko 21: Trellum PTS 231 yhteenveto käyttötarkoituksittain PTS 231 käyttötarkoituksittain Keskimäärin /v, /m Rakennusten lkm 86 pinta-ala Inv Käytötarkoitus inv m2 Inv /m2 % % hallinto % 15 % koulu % 34 % päiväkoti % 3 % kulttuuri % 2 % liikuntarakennus % 1 % palveluasunto % 9 % sote % 6 % majoitus/leirintä-alue % 1 % varasto/teollisuus/huolto % 1 % liikerak % 7 % asunto % 2 % muu rakennus % 1 % Yhteensä % 1 % Kuva 2: Trellum PTS 231 investointien neliöhinnat käyttötarkoituksittain ( /m2, milj. ) 1 4 PTS 231: Investoinnit käyttötarkoitusittain /m2, milj Inv /m2 4 2 hall. koulu pvk kult. liik. pal.as sote maj./lei var/teol. liiker. as. muu Inv /m milj. 7,75 14,99 2,8,94 2,5 5,83 5,2,31 4,19 4,29 1,42,69 23

24 7.3 Trellum PTS 231 salkuttain kaikki rakennukset Taulukko 22: Trellum PTS 231 yhteenveto salkuttain PTS 231 salkuttain Keskimäärin /v Rakennusten lkm 86 pinta-ala Inv Salkuttain inv m2 Inv /m2 % % Pidettävät % 91 % Ei pidettävät % 9 % Yhteensä % 1 % Kuva 21: Trellum PTS 231 jaksotetulla investointitasolla salkuttain ( /v) Ei P. Pid. Kuva 22: Trellum PTS 228 jaksotetulla investointitasolla salkuttain (lkm/v) Ei P. Pid. 24

25 7.4 Trellum PTS 231 pidettävät rakennukset Taulukko 23: Trellum PTS 231 yhteenveto pidettävät rakennukset (Lähtö KLA 65 % - Tavoite 7-11 %) PTS 231 yhteenveto vuosille Investointitaso /v keskimäärin Investoitavia kohteita 74 Investointavien rakennusten pinta-ala Inv.neliöhinta keskiarvo 643 Inv.neliöhinta keskim. 683 Investoitavien kohteiden osuus lkm 99 % Investoitavien kohteiden osuus m2 97 % Kuva 23: Trellum PTS 231 pidettävät rakennukset jaksotetulla investointitasolla (n. 2, 4, milj. /v) /V Kuva 24: Trellum PTS 231 pidettävien rakennusten investoitavien rakennusten lukumäärä jaksotetulla investointitasolla (lkm/v) lkm 25

26 Kuva 25: Kuntoluokan kehitys jaksotetulla investointitasolla (Kla %) 8, % 78, % 76, % 74, % 72, % 7, % 68, % 66, % 64, % 62, % 6, % kla Kuva 26: Korjausvelan kehitys jaksotetulla investointitasolla ( /v) kvelka Kuva 27: Perusparannustarpeen kehitys jaksotetulla investointitasolla ( /v) pptarve 26

27 8. OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN MUUTOKSET V Omaisuuden tunnuslukujen muutos Taulukko 24: Omaisuuden tunnuslukujen muutos v Muutos pinta-ala jha tekn.arvo Kvelka Pptarve m2/ % -,17 % 1,3 % -2,21 % 31,1 % 26,5 % Taulukko 25: Kuntoprofiilin muutos v Trellum kuntoprofiilin muutos Trellum kuntoprofiili Muutos % Kuntolka Lkm Pinta-ala kpl m2 <5 % ,36 % 9,61 % 5 % - 6 % ,33 % 37,39 % 6 % - 75 % ,38 % 15,18 % 75 % - 9 % ,36 % -24,4 % > 9 %, %, % Yhteensä ,14 % -,17 % Kuva 28: Kuntoprofiilin muutos v (m2) Pinta-ala muutos <5 % 5 % - 6 % 6 % - 75 % 75 % - 9 % > 9 % 27

28 8.2 Omaisuuden tunnuslukujen muutos käyttötarkoituksittain Taulukko 26: Omaisuuden tunnuslukujen muutos käyttötarkoituksittain v Muutokset v % Käyttötarkoitus lkm m2 JHA TeknA Kvelka Pptarve hallinto, %, % 1,8 % -1,77 % 29,3 % koulu, %, % 1,29 % -2,1 % 33,85 % 68,8 % päiväkoti, %, % 3,6 % 5,22 % kulttuuri ja kokoont., %, % 1,2 % -3,67 % 62,62 % liikuntarakennus, %, % 1,2 % -3,63 % 132,81 % palveluasunto, %, % 1,2 % -3,89 % 43,15 % 6,12 % sote, %, % 1,2 % 3,74 % -46,5 % majoitus/leirintä-alue, %, % 1,2 % -4,32 % 37,58 % varasto/teollisuus/huolto -5,88 % -1,75 % -,77 % -5,83 % 38,64 % 14,65 % liikerakennukset, %, % 1,2 % -4,44 % 35,14 % 5,97 % asunto, %, % 1,2 % -6,2 % 14,59 % 5,59 % muu rakennus, %, % 1,2 % -6,1 % 14,96 % 38,82 % Yhteensä -1,14 % -,17 % 1,3 % -2,21 % 31,1 % 26,5 % Kuva 29: Korjausvelan muutos käyttötarkoituksittain v , % Korjausvelan muutos % 1, % 5, %, % -5, % -1, % Kuva 3: Perusparannustarpeen muutos käyttötarkoituksittain v , % 7, % 6, % 5, % 4, % 3, % 2, % 1, %, % Perusparannustarpeen muutos % 28

29 8.3 Omaisuuden tunnuslukujen muutos salkuttain Taulukko 27: Omaisuuden tunnuslukujen muutos salkuttain v Trellum tunnuslukujen muutos salkuttain Pidettävät Ei pidettävät Yhteensä % Lkm,, % Lkm,, % Lkm,, % Lkm, % -7,7 % -1,1 % Pinta-ala m2, % -1,9 % -,2 % Jha 1,2 % -,7 % 1, % TeknA -1,8 % -8,6 % -2,2 % Kvelka 44,7 % 14,1 % 31,1 % Pktarve 129,2 % 9,5 % 27,7 % Pptarve 14,5 % 6, % 26,5 % Kuva 31: Korjausvelan muutos salkuttain v , % Korjausvelan muutos % 4, % 3, % Kvelka 2, % 1, %, % Pidettävät Ei pidettävät Kuva 32: Perusparannustarpeen muutos salkuttain v , % 14, % 12, % 1, % 8, % 6, % 4, % 2, %, % Perusparannustarpeen muutos % Pidettävät Ei pidettävät Pptarve 29

30 8.4 PTS 231 ja muutos PTS 228 Taulukko 33: PTS PTS 231 muutos PTS 228 PTS 231 Muutos vuosille % Investointitaso /v keskimäärin % Investoitavia kohteita % Investointavien rakennusten pinta-ala % Inv.neliöhinta keskim % Investoitavien kohteiden osuus lkm 81 % 99 % Investoitavien kohteiden osuus m2 97 % 97 % Taulukko 29: PTS 228- PTS 231 muutos käyttötarkoituksittain PTS muutuos PTS 228 PTS 231 Muutos Rakennusten lkm Käytötarkoitus inv m2 Inv /m2 inv m2 Inv /m2 inv m2 Inv /m2 hallinto % % 21 % koulu % 2 % -6 % päiväkoti % % 15 % kulttuuri % % 2 % liikuntarakennus % % 9 % palveluasunto % % 17 % sote % % 13 % majoitus/leirintä-alue % % -24 % varasto/teollisuus/huolto % -1 % 17 % liikerak % % 22 % asunto % % -27 % muu rakennus % -3 % 5 % Yhteensä % 1 % 7 % 2 PTS muutos on laskettu ilman Ei pidettäviä rakennuksia 3

31 8.5 Korjausvelan ja perusparannustarpeen muutos Kuva 33: Korjausvelan muutos v Korjausvelka ( ) Kuva 34: Perusparannustarpeen muutos v Perusparannustarve ( )

32 9. JOHTOPÄÄTÖS Trellum Consulting Oy on määritellyt Hangon kaupungin omistamien rakennusten arvot ja omaisuuden tunnusluvut vuonna 212 ja tämän jälkeen rakennusten arvot ja niistä laskettavat tunnusluvut on päivitetty vuonna 214 vuoden 213 lopun tilanteeseen. Vuonna 215 arvot niin ikään päivitettiin ja tässä päivityksessä myös laskettiin rakennusten pääomavuokrat vuodeksi 216. Nyt käsillä olevassa dokumentissa rakennusten arvot päivitettiin vuoden 216 lopun tilanteeseen ja samalla päivitetyistä arvoista laskettiin myös PTS tarkastelu aina vuoteen 231 asti. Kaikkiaan nyt tehty tarkastelu ja päivitys koski 87 rakennusta, joiden pinta-ala yhteispinta-ala oli noin 722 m2. Rakennusten yhteenlaskettu jälleenhankinta-arvo vuoden 216 arvojen pohjalta on noin 144,8 miljoonaa euroa keskimääräisen neliöhinnan ollessa 25 /m2 ja tekninen arvo puolestaan noin 11 miljoonaa euroa ja keskimääräinen neliöhinta hieman vajaat 14 /m2. Koko omaisuuden keskimääräinen kuntoluokka on noin 7 %, mitä voidaan pitää tyydyttävänä. Korjausvelkaa on noin 1 miljoonaa euroa sen keskimääräisen neliöhinnan ollessa 139 /m2 ja välitöntä perusparannustarvetta puolestaan on noin 13,6 miljoonaa euroa ja sen keskimääräinen neliöhinta 188 /m2. Sekä omaisuuden korjausvelka, että perusparannustarve ovat varsin keskimääräistä tasoa verrattuna Suomen muihin kaupunkeihin, joissa korjausvelan neliöhinta vaihtelee noin /m2 ja perusparannustarve noin 1 3 /m2 välillä. Vuoden 216 lopussa koko Hangon kaupungin omaisuuden pinta-alasta noin 14 % on peruskorjausiässä (Kla < 6 %), jota koko omaisuuden osalta voidaan pitää kohtuullisena. Tyydyttävässä kunnossa (Kla 6 %- 75 %) olevien rakennusten osuus koko pintaalasta on noin 54 % ja hyvässä tai erinomaisessa kunnossa (Kla > 75 %) puolestaan kolmannes. Välittömässä investointitarpeessa (Kla< 6 %) olevan omaisuuden määrä vaihtelee Suomen kaupungeissa noin 1 % - 3 % omaisuuden pinta-alasta, joten Hangon kaupungin välttävä- ja heikkokuntoisten rakennusten suhteellinen pinta-ala osuus koko omaisuudesta on keskimääräistä tasoa. Hangon kaupungin rakennusomaisuuden kunto on painottunut tyydyttävä- ja hyväkuntoisiin rakennuksiin (Kla 6 9 %), johon sijoittuu noin 84 % koko omaisuuden pinta-alasta. Kunnoltaan uutta vastaavien rakennusten kunnossa pinta-alasta laskettuna on noin kaksi prosenttia. 32

33 Tässä päivitysdokumentissa tarkasteltiin myös omaisuuden ikärakennetta vuoden 216 arvojen pohjalta. Tarkasteltaessa ikärakennetta, niin Hangon kaupungin rakennusten pinta-alasta reilu neljäsosa on rakennettu vuosien välisenä aikana ja vastaava pinta-alaosuus myös välisenä aikana. Rakennusten lukumäärästä näiden vuosikymmenten aikana on valmistunut yhteensä noin 38 % kaikista Hangon kaupungin rakennuksista puolestaan valmistui reilu neljännes rakennusten lukumäärästä, mutta näiden vuosikymmenten aikana valmistuneet rakennukset ovat nyt tarkastellun ikäprofiilin pienimpiä (keskimääräinen pinta-ala 487 m2), jolloin näiden vuosikymmenien aikana valmistuneiden rakennusten pinta-ala jaa kuitenkin ikäluokittain tarkastellen vasta kolmanneksi suurimmaksi. Hangon kaupungin korjausvelasta vajaa kolmannes ja perusparannustarpeesta lähes puolet on vuosien välillä valmistuneissa rakennuksissa. Tämän ikäisten rakennusten ( ) pinta-alasta neljännes on kunnoltaan huonoja tai välttäviä (Kla< 6 %) samoin kuin tyydyttäväkuntoisia (Kla 6 75 %) ja hyväkuntoisia taas vajaa puolet (Kla > 75 %). Vaikka hyväkuntoisten rakennusten pinta-ala on tämän ikäluokan rakennuksista varsin suuri, niin tästä huolimatta heikoimman kuntoluokan (Kla < 6 %) pinta-ala on noin 48 m2, mikä vastaa noin puolta koko perusparannustarpeessa olevasta pinta-alasta (9839 m2), mikä siis nostaa tämän ikäluokan rakennusten absoluuttisen korjausvelan ja perusparannustarpeen kaikkien ikäluokkien korkeimmaksi. Ikäprofiililtaan heikkokuntoisimmat rakennukset ovat vuosien välillä valmistuneet rakennukset, joiden aikana valmistuneiden kahden rakennuksen ja kaikkiaan noin 11 m2 pinta-alan kuntoluokka on alle 6 %. Näinä vuosina ( ) valmistuneiden rakennusten suhteellinen osuus rakennusten lukumäärästä ja pinta-alasta on varsin pieni ollen noin kaksi prosenttia. Vuoden 192 jälkeen ikäprofiilista käy ilmi, että mitä uudemmista rakennuksista on kysymys, sitä paremmassa kunnossa ne ovat, mikä siis näkyy sekä korjausvelan että perusparannustarpeen neliöhinnoista. Verrattaessa rakennusten arvoja ja muita omaisuuden tunnuslukuja vuoden 216 arvoista käyttötarkoituksittain, niin alhaisin kuntoluokka ja suurin korjausvelka ja perusparannustarve on asunnoilla. Asuntojen keskimääräinen kuntoluokka on 45 %, korjausvelkaa neliöihin suhteutettuna on 527 /m2 ja perusparannustarvetta noin 17 /m2. Asuinrakennuksista 75 % pinta-alasta on välittömän perusparannuksen tarpeessa loppujenkin, noin 25 %, ollessa kunnoltaan tyydyttäviä. Seuraavaksi suurin korjausvelka ja perusparannustarve asuinrakennusten jälkeen on muissa rakennuksissa, jossa omaisuuden määrään suhteutettuna korjausvelka on 425 /m2 ja perusparannustarvetta noin 15 /m2. 33

34 Eniten absoluuttista korjausvelkaa ja perusparannustarpeita on koulurakennuksissa. Koulurakennuksissa on korjausvelkaa reilut 2,5 miljoonaa euroa ja perusparannustarvetta noin kolme miljoonaa euroa. Koulurakennuksia on koko omaisuuden pinta-alasta noin 35 %, mikä selittää koulurakennusten suuren absoluuttisen korjausvelan ja perusparannustarpeen määrän. Koulurakennusten korjausvelan neliöhinta on 12 /m2, mikä on kuitenkin hieman alle korjausvelan keskimääräisen neliöhinnan (139 /m2). Käyttötarkoituksiltaan parhaimmassa kunnossa tarkastelun pohjalta ovat päiväkotirakennukset, joiden keskimääräinen kuntoluokka on 78 % ja korjausvelan neliöhinta on 8 /m2 ja perusparannustarpeita päiväkodeissa ei nyt tehdyn päivityksen valossa ole lainkaan. Myös Sote- ja hallintorakennusten kuntoluokat ovat korkeahkot ja korjausvelka alhainen ja lisäksi näissä rakennusryhmissä ei ole alle 6 % kuntoluokan rakennuksia, jolloin välittömiä perusparannustarpeita ei tällä hetkellä ole olemassa. Salkuttain tarkastellen omaisuuden kunnon ja investointitarpeiden kesken on erittäin selkeä ero. Vuoden 216 arvojen pohjalta ei pidettävien rakennusten keskimääräinen kuntoluokka on vajaat 45 %, kun pidettävien rakennusten vastaava kuntoluokka on noin 72,2 %. Rakennusten vuoden 216 lopun korjausvelasta vajaat 4 % ja perusparannustarpeesta 71 % on ei pidettävissä rakennuksissa. Mikäli nämä rakennukset saadaan realisoitua keskipitkällä aikavälillä, parantaa se omaisuuden rakennetta huomattavasti. Koko omaisuuden seuraavan viidentoista vuoden kumulatiivinen investointitarve on noin 5 miljoonaa euroa ja keskimääräinen vuotuinen investointitarve on noin 3,3 miljoonaa euroa. Investointitarve on laskettu siten, että kun rakennuksen kuntoluokka alittaa 6 %:n niin rakennukseen tehdä investointi, jossa rakennuksen kuntoluokka nostetaan käyttötarkoituksesta riippuen 7 11 %:n tasoon. Nyt arvioitu investoinnin lähtöja tavoitetaso tarkoittaa noin 2 25 vuoden investointisykliä, jolla Hangon kaupungin kokoinen kiinteistöomaisuus on järkevää pitää kunnossa pitkällä aikavälillä. Kun investointitasosta poistetaan ei pidettävät rakennukset niin investointitaso laskee reilut kuusi miljoonaa euroa eli noin 44 miljoonaan euroon ja vuotuinen investointitaso laskee noin 2,9 miljoonaa euroon vuoteen 231 asti. Tällä investointitasolla omaisuuden keskimääräinen kuntoluokka saadaan nousemaan nykyisestä noin 72 % reiluun 78 %:n sekä korjausvelka saadaan puolitettua samaisella aikaperiodilla. Perusparannustarpeessa puolestaan näkyy, että nykyinen tyydyttäväkuntoisen omaisuuden rakenteen johdosta investointien painopiste on välillä, jolloin jaksotetulla investointitasolla kaikkia kuntoluokaltaan alle 6 % rakennuksia ei kyetä korjaamaan tällä ajanjaksolla, jolloin omaisuuden perusparannustarve tulee kasvamaan tällä aikaperiodilla. Kuitenkin tällä investointitasolla periodin viimeiseen vuoden (231) perusparannustarve saadaan kuitenkin hallintaan sekä jopa poistettua kokonaan. 34

35 Tarkasteltaessa omaisuuden tunnuslukujen muutosta vuodesta 214 vuoteen 216 niin omaisuuden määrä on hieman laskenut, korjausvelka on noussut vajaan kolmanneksen ja perusparannustarve taas 26,5 %. Korjausvelka ja perusparannustarve on noussut varsin paljon, kun molempien vuosien kuluminen on ollut noin 2,5 miljoonaa euroa ja investointeja toteutettu taas noin miljoonan euron edestä. Edelleen vuonna 215 myytiin ainoastaan yksi rakennus, jonka vaikutus omaisuuden tunnuslukuihin jäi marginaaliseksi. Kulumista pienempi investointitaso on kahden vuoden ajan heikentänyt omaisuuden rakennetta ja mm. korjausvelassa olevan omaisuuden pinta-ala on kasvanut nettona noin 7 neliömetriä, mikä puolestaan näkyy verraten voimakkaana korjausvelan kasvuna. Perusparannustarpeessa (Kla < 6 %) pinta-ala on puolestaan kasvanut noin 19 neliömetriä, jolloin perusparannustarpeen kasvu oli hieman korjausvelan kasvua pienempi. Käyttötarkoituksittain tarkastellen voimakkaimmin korjausvelka ja perusparannustarve laski sote rakennuksissa, joissa absoluuttinen korjausvelka laski noin 35 eurosta vajaaseen 2 euroon eli suhteellisesti reilut 46 %. Suuria korjausvelan nousuja puolestaan oli liikunta- (133 %) ja kulttuuri- ja kokoontumisrakennuksissa (63 %). Yli 3 % nousuja korjausvelassa kirjattiin myös varasto/teollisuus/tuotanto- (39%), majoitus/leirintä (38 %) ja liikerakennukset (35 %). Huomioitavaa on, että näissä em. kolmessa käyttötarkoituksessa korjausvelan lähtötaso oli jo varsin korkea ja tarkasteluperiodilla ( ) näiden korjausvelat siis edelleen kasvoivat. Perusparannustarpeen muutokset olivat varsin maltillisia koulurakennusten (68 %)verraten korkeata nousua lukuun ottamatta. Koulurakennusten perusparannustarpeen lähtötilanteen neliöhinta (v /m2) oli kuitenkin verraten maltillinen, jolloin suhteellisen suuri nousu vuonteen 216 (119 /m2) on selitettävissä lähtötason alhaisuudella. Salkuttain tarkasteluna vuodesta 214 vuoteen 216 pidettävien rakennusten korjausvelka nousi (45%) eli ei pidettäviä enemmän (14,1 %). Perusparannustarpeessa ero oli vielä suurempi eli pidettävät 141 % ja ei pidettävät 6 %: Pidettävien rakennusten omaisuuden velvoitteiden kasvu on selitettävissä verraten alhaisella investointitasolla sekä pidettävien rakennusten kulumisella. Ei pidettävät rakennukset ovat jo lähtökohtaisesti niin huonossa kunnossa, että velvoitteiden kasvu tarkasteluperiodilla oli selvästi pidettäviä rakennuksia maltillisempi. Pitkän aikavälin investointitarve puolestaan laski edellisestä tarkastelusta noin 8 %. Vuotuinen investointitarve nousi edellisen tarkastelun 2,7 miljoonasta noin 2,9 miljoonaa euroon pidettävissä rakennuksissa. Investointitason nousu johtui sekä investointien hintatason muutoksesta (hintataso nousi 7 %) että investoitavan pinta-alan noin yhden prosentin noususta edelliseen tarkasteluun verrattuna. 35

36 1. TARKASTELUSTA Yleisesti vuonna 212 tehdyn jälleenhankinta-arvon määrityksen tarkkuus tavanomaisissa rakennuksissa on noin +- 5 %, kun puolestaan haastavimmissa rakennuksissa arvonmäärityksen tarkkuuden vaihteluväli voi olla huomattavasti suurempi (mm. suojelurakennukset). Lähtötilanteessa pintapuolisen fyysiseen katselmointiin pohjautuvien kuntoluokkien arvioimisen tarkkuus puolestaan on noin +- 5 % yksikköä molempiin suuntiin ja lähtötilanteen arvonmäärityksen jälkeen nyt tehty päivitys voidaan toteuttaa noin 1 vuotta, jona aikana omaisuuden tunnusluvut ja niiden kehitys antaa kohtuullisen luotettavan kuvan omaisuuden velvoitteiden kehittymisestä. Tämän jälkeen rakennusten arvonmääritys on hyvä suorittaa katselmointeineen uudelleen, jotta omaisuuden tunnusluvut säilyvät luotettavina. Nyt rakennuskohtaisesti lasketut investointitarveluvut ovat koko omaisuuden osalta suuntaa antavia ja antavat mahdollisuuden arvioida karkeita investointitarpeita koko omaisuuden tasolla. Trellum PTS tarkastelun hintatasona on käytetty vuoden 216 hintatasoa ja investoinnin arviointivuoden tarkkuus, 6 % lähtötilanteen kuntoluokalla, on noin +- 5 vuotta. Yksittäisten rakennusten osalta nyt laskettu investointitarve voi suurestikin poiketa todellisesta rakennusosien ja rakenteiden kautta laskettavasta investointitarpeesta. Nyt käytetty korjausvelan ja investointitarpeen laskentamenetelmä ja sen arviointitarkkuus on puutteistaan huolimatta käytännössä lähes ainoa mahdollisuus tarkastella suurten rakennusomaisuuksien korjausvelkaa ja investointitarpeita järkevällä kustannustasolla ja aikapanostuksella. 11. ARVIOT JA LASKELMAT LAATI TkL VTM Harri Isoniemi Huovuttajankuja LITTOINEN 36

37 12. LISÄTIETOJA Tästä arviosta ja tehdyistä laskelmista lisätietoja antaa Harri Isoniemi gsm LYHENTEITÄ Lkm = rakennusten lukumäärä Pinta-ala = rakennusten/omaisuuden huoneistoala (m2) Jha = rakennuksen/omaisuuden jälleenhankinta-arvo ( ) Jha /m2 = jälleenhankinta-arvon neliöhinta ( /m2) TeknA = rakennuksen/omaisuuden tekninen arvo ( ) TeknA /m2 = teknisen arvon neliöhinta ( /m2) Kla = rakennuksen/omaisuuden kuntoluokka % (TeknA/Jha) Kuluminen = rakennuksen/omaisuuden kuluminen vuodessa ( ) Kuluminen /m2/kk = rakennuksen/omaisuuden kulumisen neliöhinta kk Kuluminen % Jha = kulumisen osuus jälleenhankinta-arosta M/P Kvelka = myytyjen ja purettujen rakennusten vaikutus korjausvelan määrään ( ) M/P Pptarve = myytyjen ja purettujen rakennusten vaikutus perusparannustarpeen määrään ( ) Kvelka = korjausvelka, kun rakennuksen nykykunto (Kla)< 75 % ja tavoitekunto 75 % Pktarve, PKT 9 % = peruskorjaustarve, kun rakennuksen nykykunto (Kla)< 6 % tavoitekunto 9 % Pptarve, PPT 12 % = perusparannustarve, kun rakennuksen nykykunto (Kla)< 6 % tavoitekunto 12 % 14. LIITTEET Rakennusten arvot (Liite 1) Trellum luokituksia (Liite 2) Trellum PTS 231 rakennuksittain (Liite 3) Trellum PTS 231 vuosittain pidettävät rakennukset (Liite 4) 37