TUTKI, ÄLÄ HUTKI - TIEDÄ LÄHTÖTILANNE JA SUUNNITTELE HUOLELLA RAKENNUSTERVEYSASIANTUNTIJA ESKO LINDBLAD SISÄILMAKESKUS / KOSTEUS- JA HOMETALKOOT 1
Lähtökohtia peruskorjaukseen voivat olla mm. Talotekniikan ja muiden rakenteiden huono tekninen kunto mm. vesijohdot, viemärit, julkisivut, ikkunat Kiinteistössä esiintyvät kosteusvauriot Energiahintojen nousuennusteet / energian säästäminen Kiinteistöön on tehty kuntoarvio tai kuntotutkimus Huoneistojen sisäilmaolosuhteita halutaan parantaa esim. ilmanvaihdon uusiminen Luonnollinen ikääntyminen tekninen käyttöikä päättynyt Kiinteistön arvon nostaminen 2
Mistä lähdetään liikkeelle -tarveselvitys Ennakointi, suunnittelu ja perusteelliset selvitykset ovat tärkeitä Onko kiinteistössä tehty kattavat alkukartoitukset, kuntoarvio, kuntotutkimus, haitta-aineselvitys (RAK-, LVI- ja S, KH-ohjeen mukaisesti) Onko kuntoarviolla saatu tieto riittävä vai tarvitaanko kuntotutkimuksia? RAKENNUTTAJA ELI ASUNTO- OSAKEYHTIÖ VASTAA AINA KOKONAISUUDESTA 3
Tehdään hankesuunnittelupäätös: Tekniset suunnitelmat ja alustava kustannusarvio tilaajan päätös jatkotoimista Urakkatarjousasiakirjat, urakkatarjouskilpailu tilaajan päätös urakoitsijan valinnasta RAKENNUTTAJA ELI ASUNTO-OSAKEYHTIÖ VASTAA AINA KOKONAISUUDESTA: KONSULTIN VALINNALLA ON SUURI MERKITYS
Tilaaja taloyhtiö Rakennushankkeeseen ryhtyvä (MRL) RAKENNUSHANKKEEESEEN RYHTYVÄN VASTUU (MRL) Rakennuttajakonsultti - kuntoarvio / kuntotutkimus - suunnitelmat (ark. LVI, rakenne) - urakka-asiakirjat - sopimukset - kilpailutukset (suunnittelijat, urakoitsijat) Isännöitsijä Taloudelliset suunnitelmat - miten rahoitetaan - miten maksetaan takaisin Ark. LVI Rak Kuntotut. Suunnitelmat Urakka-asiakirjat Kilpailutus + Päätös 5 Urakoitsija Vastaava työnjohtaja Valvoo Vahtii Tarkkailee Valvoja (Ylivalvoja), Fise
Mistä kiinteistö voi säästää?
Rakennuttajakonsultin ja pääsuunnittelijan tehtävät mm. Pääsuunnittelija vastaa suunnitelmien yhteensovittamisesta Yhteydet rakennusvalvontaan rakennusluvat pääsuunnittelija muut asiat rakennuttajakonsultti Rakennuttajakonsultti huolehtii muista tarvittavista asiakirjoista yhdessä taloyhtiön edustajien kanssa (urakkasopimukset ja niiden liitteet, verotodistukset jne.) viestintä taloyhtiön osakkaille / asukkaille yhdessä isännöitsijän kanssa viestintävastuu sovittava taloudellinen loppuselvitys 7
Valvojan tehtävät mm. Urakoitsijoiden työn valvonta (suunnitelmien mukaisuus, tarjousten mukaisuus, määräysten mukaisuus, aikataulussa pysyminen, laskutuksen oikeellisuus) Valvoo taloyhtiön velvollisuuksien ja oikeuksien toteutumista. Suunnitelmista poikkeamisesta neuvottelu suunnittelijoiden, urakoitsijoiden ja taloyhtiön kanssa 8
Hankesuunnittelussa tärkeää Suunnittelu kannattaa aloittaa hyvissä ajoin noin 1-2 vuotta ennen varsinaisia korjaustöitä ennakointi tulee halvemmaksi kuin kiireellä aloitettu korjaustyö Avainasemassa asiansa osaava rakennuttajakonsultti, asiantuntevat kuntotutkijat / erikoisasiantuntijat ja suunnittelijat Laadun kilpailuttaminen EI hinnan. vaikuttaa merkittävästi lopputulokseen Isännöitsijän perusosaaminen ei yleensä riitä, vaan tehtävään tarvitaan korjausrakentamisen rakennuttajakonsultti (RAP, RAPS, www.fise.fi) 9
Hankesuunnitteluvaiheessa 10 Selvitetään korjattavan kiinteistön kunto, mikäli ei ole tehty aikaisemmin Kuntoarvion ja pitkäntähtäimensuunnitelman mukaiset tekniset tutkimukset Kuntotutkimuksilla saadaan tarkempaa tietoa kiinteistöstä ja/tai rakennusosan kunnosta mm. mahdollisista kosteusvaurioista, ilmanvaihdon ongelmista jne. Tutkimustulosten perusteella saadaan lähtötiedot korjaussuunnittelulle, korjausten tärkeysjärjestys Selvitetään muut mahdolliset järjestelmät ja rakennusosat, joiden osalta korjaukset on kustannustehokasta toteuttaa samalla kertaa Tehdään asukaskyselyt, jossa asukkaat voivat esittää omat näkemyksensä kiinteistön kunnosta, epäkohdista (sisäilmaolosuhteet) ym. ja tehdä parannusehdotuksia,
Hyvän hankesuunnitelman hyödyt Hankesuunnittelu on korjaustöiden merkittävimpiä vaiheita, jolla on kauaskantoiset vaikutukset Ehditään tekemään kunnon suunnitelmat kun hankesuunnittelu aloitetaan riittävän ajoissa Asukkaat voivat vaikuttaa päätöksentekoon Tiedetään mitä tehdään ja ehditään perustelemaan se asukkaille, sitouttaminen vähentää työnaikaisia riitoja Tiedetään mitä remontti tulee maksamaan Tiedetään aikataulu milloin tehdään ja mitä tehdään 11
Puutteellinen hankesuunnittelu ja riittämättömät tutkimukset Hankkeen edetessä voi tulla yllätyksiä ja korjaustöiden kustannukset nousevat Aikataulu ei pidä Haittaa osakkaille ja asukkaille sekä tilojen käyttäjille Pahimmillaan korjaukset tehdään väärin, ne epäonnistuvat ja joudutaan uusimaan hyvinkin lyhyessä ajassa: Esim. kosteusvaurioiden, sisäilmaongelmien, ilmanvaihtoongelmien, työn huonon laadun, virheellisten rakennusmateriaalivalintojen, toimimattomien rakennusratkaisujen tms. vuoksi 12
Hankesuunnittelun ja tutkimusten kustannukset Kokonaiskustannuksista pieni osa, ainoastaan muutamia prosentteja Suunnittelun ja kunnollisten tutkimusten avulla korjaustyön kustannukset pystytään hallitsemaan paremmin Säästytään suurilta odottamattomilta lisäyllätyksiltä ja niiden aiheuttamilta kustannuksilta Korjataan oikeasti kiireellisimmät asiat ensin 13
Varsinainen suunnitteluvaihe Korjaussuunnitelma on syytä teettää AINA riittävässä laajuudessa, koska suunnitelmien taso ja laajuus vaikuttavat suoraan urakkahintaan ja vaikuttavat hankkeen onnistumiseen Varmista suunnittelijan pätevyys ja erityisosaaminen korjausrakentamisessa 14
Varsinainen suunnitteluvaihe Erityisesti rakenteiden lisälämmöneristyksen suunnittelussa tulee tietää ja osata rakennusfysikaalinen käyttäytyminen koko vaipan osalta Lisäeristäminen muuttaa aina vaipan kosteusteknistä toimintaa Valmiiksi homevaurioituneiden rakenteiden päälle ei tulisi laittaa uusia materiaaleja Korvausilmareittejä ei saa tukkia Kuntotutkijat / erityisasiantuntijat mukaan suunnitteluvaiheeseen avaa ns. raporttinsa suunnittelijalle 15
Laadukkaan suunnittelun edut Työt tehdään suunnitelmien mukaisesti eikä lisätöille ole tarvetta Vältytään yllätyksiltä ja kustannukset pysyvät kurissa Vältytään turhilta tulkintaerimielisyyksiltä (riidoilta) Valvonta / projektinjohtaminen selvempää ei voi vaatia jos ei ole suunnitelmassa 16
Työn toteuttaminen Valitse pätevät ja ammattitaitoiset tekijät Selvitetään taustoja, aiempia vastaavia kohteita jne. RALA ry Tietoa suunnittelijoilta, valvojilta, muilta rakennuttajilta Laatu vai hinta määräävämpi tekijä? Laadun kustannukset pitäisi laskea koko elinkaarelle (30-50 vuotta rakenteesta riippuen) Usein pienellä sijoituksella voidaan saavuttaa 10-20 vuotta lisää käyttöikää, vrt. vesikattomateriaali, vesieristykset Palkkaa hankkeelle pätevä valvoja joka valvoo hankkeen suunnitelmien mukaista toteutumista Tee kaikki sopimukset aina kirjallisena! 17
Mistä löytyy asiantuntijoita? www.fise.fi - rakennus-, LVI- ja kiinteistöalan henkilöpätevyydet rekisteri mm. suunnittelijat ja valvojat www.vttexpertservices.fi mm. sertifioidut rakennusterveysasiantuntijat, märkätilojen vedeneristäjät, Asbesti- ja haitta-aineasiantuntijat, rakenteiden kosteusmittaajat Rakentamisen Laatu RALA ry www.rala.fi 18
Ohjeita ja oppaita mm. Tilaajan ohje: Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus BY 42 www.betoniyhdistys.fi/ Talonrakennustyön työmaavalvonnan tehtäväluettelo RT-kortti 16-10746 Korjaushankkeen arviointi- ja seurantalomake KAS http://uutiset.hometalkoot.fi/talkootiedot/talkoissanikkaroitua.html Tilaajan ohje sisäilmaongelman selvittämiseen asuntoosakeyhtiössä tulossa Ohje siivoukseen ja irtaimiston puhdistukseen kosteus- ja homevauriokorjausten jälkeen http://uutiset.hometalkoot.fi/talkootiedot/talkoissanikkaroitua.html Asuinkiinteistön kuntoarvio. Suoritusohje KH kortti 90-00294 19