Uudenkaupungin kaupunki Ak 1039 Hallinto- ja kehittämiskeskus Kaupunkisuunnittelu SORVAKKO 10. KAUPUNGINOSAN KORTTELIN 29 TONTINOSAN 2 JA VENESATAMAN (LV) OSAN ASEMAKAAVAMUUTOS Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee xx.xx.xxxx päivättyä asemakaavan muutoskarttaa. Kaava-alue on rajattu punaisella katkoviivalla ilmakuvan päälle.
Uudenkaupungin kaupunki, Kaupunkisuunnittelu Sivu 2 / 14 1. Perus- ja tunnistetiedot 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee: SORVAKKO, 10. kaupunginosan korttelin 29 tontinosaa 2 (K) sekä venesataman (LV) osaa. Asemakaavan muutoksella muodostuu: SORVAKKO, 10. kaupunginosan korttelin 29 tontit 7-9 (AK) ja tontit 10-11 (LPA). Asemakaavan tunnus: 895 1039 Asemakaavan päiväys: xx.xx.xxxx Kaavan laatija: Annakaarina Lamminpää, p 050 3705771 osoite: Uudenkaupungin kaupunki, kaupunkisuunnittelu PL 20 23501 Uusikaupunki, email: annakaarina.lamminpaa@uusikaupunki.fi Vireilletulosta ilmoitettu: 19.10.2015 Kaupunginhallitus luonnos nähtävillä: 30.1. 28.2.2017 Kaupunginhallitus ehdotus nähtävillä: Kaupunginhallitus hyväksynyt: Kaupunginvaltuusto hyväksynyt:
Uudenkaupungin kaupunki, Kaupunkisuunnittelu Sivu 3 / 14 1.2 Kaava-alueen sijainti Kaava-alue sijaitsee keskustan lounaispuolella Kaupunginlahden pohjoisella rannalla. Etäisyys torilta kaava-alueelle on noin kilometrin. Kaava-alueen sijainti on merkitty kartalle punaisella pisteellä. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus SORVAKKO 10. KAUPUNGINOSAN KORTTELIN 29 TONTINOSAN 2 JA VENESATAMAN OSAN ASEMAKAAVAMUUTOS Kaavamuutoksen tarkoituksena on muodostaa alueelle tontit kolmelle asuinkerrostalolle ja niiden tarpeisiin piha- ja pysäköintialueet. Samalla järjestellään jalankulkuyhteydet yleisiltä pysäköintialueilta kulttuurikeskukselle.
Uudenkaupungin kaupunki, Kaupunkisuunnittelu Sivu 4 / 14 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1. TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot 1.2 Kaava-alueen sijainti 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 2. TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet 2.2 Asemakaava ja asemakaavan muutos 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.2 Suunnittelutilanne 4. ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan muutoksen suunnittelun tarve 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.4 Asemakaavan muutoksen tavoitteet 5. ASEMAKAAVAMUUTOKSEN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne ja mitoitus 5.2 Kaavan aluevaraukset 5.3 Kaavan vaikutukset 5.6 Kaavamerkinnät ja -määräykset 6. ASEMAKAAVAMUUTOKSEN TOTEUTUS 6.1 Toteutuminen ja ajoitus 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1 Liite 2 Liite 3 Liite 4 Liite 5 Liite 6 Liite 7 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Asemakaavan poistokartta, merkinnät ja määräykset Asemakaavan muutos, asemakaavamerkinnät ja -määräykset Asemakaavan seurantalomake Luontoselvitys Lausunto (ELY) Tonttijakoehdotus
Uudenkaupungin kaupunki, Kaupunkisuunnittelu Sivu 5 / 14 2. Tiivistelmä 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavamuutos on käynnistynyt kaupunginhallituksen päätöksellä 19.10.2015. Asemakaavoituksen käynnistämisen jälkeen haettiin julkisella kilpailutusmenettelyllä yhteistyökumppania, joka vastaa rakennusten suunnittelusta ja toteutuksesta. Alueen toteuttamisvastuista, työnjaosta ja tonttialueiden luovuttamisesta laaditaan kaavaprosessin aikana erillinen maankäyttösopimus. Kaupunginhallitus on päättänyt 16.5.2016, että kaavamuutos kulttuurikeskuksen tontille tehdään yhteistyössä Rakennus- Lehtonen Oy:n, Ka-Bir Oy:n ja Laidun-design Oy:n kanssa. Hankkeen arkkitehtisuunnittelijana toimii arkkitehti Marko Kivistö. Asemakaavan muutoksen vireilletulosta on kuulutettu 17.11.2016 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma on asetettu nähtäville 21.11. 20.12.2016. Kaavan muutosluonnos asetettiin nähtäville mielipiteiden ilmaisua varten 30.1. - 28.2.2017. Kaupunginhallitus asetti kaavamuutosehdotuksen nähtäville xx.xx.- xx.xx.xxxx. Kaupunginvaltuusto hyväksyi kaavamuutoksen xx.xx.xxxx. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta, kaavoituksen vireilletulosta, kaavaluonnoksesta ja -ehdotuksesta ilmoitettiin paikallislehdissä ja kaupungin ilmoitustaululla nähtävilläoloaikoina. 2.2 Asemakaava Asemakaavan muutoksen tarkoituksena on muuttaa asemakaavaa Sorvakon 10. kaupunginosan korttelin 29 tontin 2 idänpuoleista osaa siten, että alueelle on mahdollista rakentaa yhteistyökumppanin kanssa neuvotellun suunnitelman mukaiset asuinkerrostalot piha- ja pysäköintialueineen sekä jalankulkuyhteys kulttuurikeskukselle. Asuinkerrostalojen asemointi mielekkäästi alueelle vaatii vähäiseltä osin venesataman aluetta. Kulttuurikeskuksen itäpuolelle järjestellään tontit kolmelle asuinkerrostalolle ja niiden tarpeisiin piha- ja pysäköintialueet sekä jätehuollon sijoittaminen. Kaavamuutoksella mahdollistetaan turvallinen jalankulkuyhteys yleisiltä pysäköintialueilta kulttuurikeskukselle.
Uudenkaupungin kaupunki, Kaupunkisuunnittelu Sivu 6 / 14 Kaavamuutos laaditaan osana laajempaa kaavoitushanketta. Asemakaavaan laaditaan muutosta koko korttelin 29 (K) osalta mukaan lukien rantaan rajautuvat lähiviheralueet (VL), venesataman alue (LV), vesialue (W) ja Kullervontien katualue. Kaavamuutos laaditaan ensimmäisessä vaiheessa suunnitteilla olevan kerrostaloalueen osalta (Crusell1) ja samanaikaisesti käynnistetään kaavamuutos korttelin 29 loppuosan, venesatama- ja vesialueen sekä lähiviheralueiden osalta (Crusell2). Kaavan vaikutuksia arvioidaan samana kokonaisuutena. Kartalle on punaisella katkoviivalla rajattu ensin laadittavan kaavan Ak1039 kaava-alue: Crusell1 sekä vihreällä katkoviivalla samanaikaisesti laadittavan kaavan Ak1038 kaava-alue(1038): Crusell2.
Uudenkaupungin kaupunki, Kaupunkisuunnittelu Sivu 7 / 14 3. Lähtökohdat 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Asemakaavan muutosalueella sijaitsee purkukuntoinen kesäteatterin katsomo ja tenniskenttä. Muutoin alue on rakentamaton. Aluetta ja sen ympäristöä on ihmisen toimesta muokattu asumisen ja muun toiminnan kautta, lukuun ottamatta Kulttuurikeskuksen pohjoispuolella sijaitsevaa kalliorinnettä, joka on säilynyt kulumattomana ja avoimena. Rannassa kulkee ulkoilureitti ja huoltotie kulttuurikeskukselle. Eteläpuolella suunnittelualue rajoittuu kulttuurikeskuksen pysäköintialueeseen ja Kullervontiehen. Länsipuolella alueesta sijaitsee kulttuurikeskus, hotelli-ravintola Aquarius ja hotellin yhteyteen muutama vuosi sitten rakennettu asuinkerrostalo piha- ja pysäköintialueineen. Alue on kävelymatkan päässä keskustan palveluista ja yhdyskuntateknisen verkoston äärellä. Alueelle on teetetty luontoselvitys (2016) Varsinais-Suomen luonto- ja ympäristöpalveluilla. LIITE 5 Alueen rakennettavuutta on selvitetty maastomittauksin yhteistyökumppanin toimesta. 3.2 Suunnittelutilanne Maakuntakaava Varsinais-Suomen maakuntakaavassa, joka on ympäristöministeriön vahvistama 20.3.2013, alue on taajamatoimintojen aluetta (A), joka on varattu pääasiassa valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittäväksi asumisen ja muiden taajamatoimintojen alueeksi. Asuinalueiden lisäksi, taajamatoimintojen alue (A) voi sisältää paikallisia palvelukeskuksia, työpaikka-alueita ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia, pienehköjä teollisuusalueita sekä seututeitä pienempiä liikenneväyliä, lähivirkistysalueita sekä erityisalueita. Kaava-alue jää maakuntakaavassa merkityn suuronnettomuusvaaraaluetta koskevan suojavyöhykkeen sisäpuolelle.
Uudenkaupungin kaupunki, Kaupunkisuunnittelu Sivu 8 / 14 Kaava-alue on merkitty kartalle punaisena ympyränä. Suojavyöhyke on merkitty mustalla pistekatkoviivalla. Uudenkaupungin kaupunkialueen länsipuolella toimii Yaran lannoitetehdas sekä AGA:n nestekaasun täyttölaitos, joiden laitosten osalta on selvitetty maankäytön suunnittelua varten ns. konsultointivyöhyke suuronnettomuuden riskikartoitukseen liittyen. Kaava-alue jää aivan konsultointivyöhykkeen ulkoreunalle, eli alueelle, joka selvityksessä on määritelty alueeksi, jolle vakituista asumista ei tulisi sijoittaa. Konsultointivyöhykkeen rajaus.
Uudenkaupungin kaupunki, Kaupunkisuunnittelu Sivu 9 / 14 Yleiskaava Keskeisen alueen yleiskaavassa, joka on vahvistettu 15.3.1994, alue on varattu palveluiden ja hallinnon alueeksi (P). Kaava-alue on merkitty kartalle punaisena ympyränä. Asemakaava Alueella on voimassa 21.2.1975 vahvistettu asemakaava, jossa alue on määritelty venesataman alueeksi (LV) sekä 28.1.1985 vahvistettu asemakaava, jossa alue on liikerakennusten korttelialuetta (K). Kaupunginlahden rannalla on muutama rakentumaton alue, jotka on asemakaavassa osoitettu liikerakennusten korttelialueiksi.
Uudenkaupungin kaupunki, Kaupunkisuunnittelu Sivu 10 / 14 Rakennusjärjestys Uudenkaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 15.2.2002. Rakennusjärjestyksen muutos on vireillä. Kiinteistörekisteri Kaupunki ylläpitää kaava-alueella kiinteistörekisteriä. Korttelin 29 tonttia 2 koskeva tonttijako on hyväksytty 10.2.1986 (895 102901), tontti on rekisteröity 25.7.1986. Rakennuskiellot Alueella ei ole rakennuskieltoa. Pohjakartta Alueen pohjakarttaa on täydennetty muutosten myötä. Maanomistus Alue on Uudenkaupungin kaupungin omistuksessa. 4. Asemakaavan suunnittelun vaiheet 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Kaupungin keskusta-alueella on pulaa rakentamattomista kerrostalotonteista. Kyseessä olevan kohteen vetovoimatekijöitä ovat keskustan läheisyys ja meren ranta sekä lähistöllä sijaitsevat palvelut. Hotelli Aquariuksen tontille muutama vuosi sitten rakennetun asuinkerrostalon kaikki asunnot myytiin ennätysnopeasti. Kulttuurikeskus Crusellin tontin rakennuskäyttöön ottamisesta on tullut ehdotus myös rakennuttajapuolelta. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Asemakaavan muutos sisältyy kaupungin kaavoitusohjelmaan (2016). Asemakaavaluonnos on laadittu kaupunkisuunnittelussa ja päivätty 19.1.2017. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Osallisia ovat alueen maanomistajat ja ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaisilla ja yhteisöillä, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. (MRL 62 )
Uudenkaupungin kaupunki, Kaupunkisuunnittelu Sivu 11 / 14 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Kaavan valmisteluvaiheessa osallisilla on mahdollisuus kirjallisesti tai suullisesti esittää mielipiteitä kaavan vaikutuksista ja kaavaprosessista. Kaupunginhallitus hyväksyi osallistumis- ja arviointisuunnitelman (MRL 63 ) kokouksessaan 7.11.2016 ja se oli nähtävillä 21.11. 20.12.2016. Luonnosvaiheen nähtävillä olo, mielipiteet ja lausunnot Kaupunginhallitus on päättänyt laittaa kaavaluonnoksen nähtäville 30.1. - 28.2.2017. Asiasta on ilmoitettu Uudenkaupungin Sanomissa 26.1.2017 ja ko. asiakirjoihin on voinut tutustua kaupungin www-sivuilla sekä Kaupunkisuunnittelussa ja palvelupiste Passarissa nähtävillä olon ajan. Kaavaluonnoksesta ei tehty huomautuksia. Ehdotusvaiheen nähtävillä olo ja muistutukset Kaupunginhallitus asetti kaavan muutosehdotuksen virallisesti nähtäville xx.xx.-xx.xx.xxxx väliseksi ajaksi. Kaavan muutosehdotuksesta muistutuksia. Kaupunginvaltuusto hyväksyi asemakaavamuutoksen xx.xx.xxxx. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa alueen muuttaminen asuinkerrostalojen korttelialueeksi ja mahdollistaa jalankulkuyhteys yleisiltä pysäköintialueilta kulttuurikeskukselle. 5. Asemakaavan kuvaus 5.1 Kaavan rakenne Asemakaavan muutoksessa rakentamaton osa liikerakennusten korttelialueesta (K) muutetaan asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK) ja autopaikkojen korttelialueeksi (LPA). Samalla mahdollistetaan jalankulkuyhteys yleisiltä pysäköintialueilta. Asemakaavan muutos on laadittu yhteistyössä suunnitelman pohjalta, jonka on laatinut Laidun-design Oy. mitoitus Kaavamuutosalueen kokonaispinta-ala on n. 1,02 ha, josta asuinrakennusten korttelialuetta on 0,7 ha, autopaikkojen korttelialuetta 0,4 ha. Tonttien (AK) rakennusoikeus on yhteensä 7320 k-m² ja pysäköintialueella (LPA) on rakennusoikeutta 1200 k-m².
Uudenkaupungin kaupunki, Kaupunkisuunnittelu Sivu 12 / 14 5.3 Aluevaraukset Asuinkerrostalojen korttelialue (AK-15) Rakennusten julkisivut on oltava paikalleen rakennettua tiiltä tai rapattua. Rakennusten ylin kerros saa olla enintään 70 % alemman kerroksen kerrosalasta. Ylimpään kerrokseen saa rakentaa kattoterasseja ja vähäisiä huonetiloja. Korttelialueella on sallittava ajo- ja jalankulkuväyliin, leikki- ja oleskelualueisiin, pelastusteihin, jätehuoltoon, hulevesien johtamisen järjestämiseen yms. liittyvät yhteisjärjestelyt tontinrajoista riippumatta. Autopaikkoja on osoitettava 1/as. sekä min. 4 vieraspaikkaa/asuinkiinteistö. Autopaikat osoitetaan kaavassa merkitylle erilliselle LPA-alueelle. Invapaikkoja ja polkupyöräkatoksia saa osoittaa korttelialueelle. Autopaikkojen korttelialue (LPA) Alueelle saa sijoittaa tonttien 7-9 autopaikat sekä tarvittaessa jätehuollon. Autokatosten tulee sopeutua lähiympäristöön ja muodostaa visuaalisesti yhtenäinen kokonaisuus asuinrakennusten kanssa. LPA- alueen kautta on sallittava yleinen jalankulkuyhteys kulttuurikeskukselle. 5.4 Kaavan vaikutukset Kaava-alue on yleiskaavassa osoitettu käyttötarkoituksella palvelujen ja hallinnon alueeksi. Merkittävä osa rakennusoikeudesta siirtyy kaavamuutoksella asuinrakentamiseen, vaikka kulttuurikeskuksen tontille jätetäänkin rakennusoikeutta(crusell2). Kaupalliset palvelut ovat keskittyneet kaupungin itälaidalle ja keskustaan. Kaupunginlahden etelärannalla on muutamia toteutumattomia asemakaavassa liikerakennusten korttelialueeksi osoitettuja rakennuspaikkoja. Keskustassa on tyhjillään olevia liikehuoneistoja. Kaupunginvirasto sijoittuu kaupungin etelälaidalle sairaala-alueelle ja kaupungin muutamia yksittäisiä toimipisteitä löytyy keskustasta. Kaupungilla on tällä hetkellä omaan tarpeeseensa riittävästi toimitiloja, eikä tarvetta uusien tilojen rakentamiseen ole tässä sijainnissa. Uudenkaupungin kaupunki on käynnistämässä piakkoin yleiskaavoituksen keskusta-alueella tarkoituksena määritellä tulevien vuosikymmenien palvelujen ja hallinnon tarpeisiin tarvittavat alueet. Kaava-alue sijaitsee ns. konsultointivyöhykkeellä, jolla on huomioitava suuronnettomuuden mahdollisuus. Suuronnettomuuden vaikutusten määrittelyssä on paljon epävarmuustekijöitä. Kaava-alueella riskiä vähentää se, että vallitseva tuulensuunta on lounaasta ja lännestä, jolloin mahdollisesta onnettomuudesta aiheutuvat päästöt kulkeutuvat kaupungin pohjois- eikä eteläpuolelle, jossa kaava-alue sijaitsee.
Uudenkaupungin kaupunki, Kaupunkisuunnittelu Sivu 13 / 14 Asuinkortteli on kaupunkikuvallisesti hyvin näkyvällä paikalla ja muodostaa alueelle uuden kaupunkijulkisivun kaupunginlahden rannalle. Asuinrakennukset lisäävät alueen asuntotarjontaa ja elävöittävät käyttämättömän tilan, tiivistäen kaupunkirakennetta järkevästi. Kaavaalueelle laaditaan rakennustapaohjeet. Uusien asukkaiden liikkuminen lisää jonkin verran liikennettä alueella. Muutokset alueen pysäköintijärjestelyihin ovat keskeisiä, mutta samalla myönteisiä, kun pysäköintialueen läpi mahdollistuu jalankulku rannan suunnasta kulttuurikeskukselle. Lähivirkistysalueeksi jäävä ranta-alue ja sen ulkoilureitti tarjoaa uusille asukkaille ja muille alueella liikkuville virkistysmahdollisuuksia. LV-alueen muuttamisesta toiseen käyttötarkoitukseen, osittain asuinkerrostalo- tai pysäköintialueeksi, ei käytännön tasolla aiheuta vaikutuksia venesataman toimintoihin. Alueenkäytön muutokset eivät vähennä venesataman alueen pysäköintipaikkoja tai aiheuta muutoksia venepaikkojen käyttömahdollisuuksiin. 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset Yleiset määräykset:
Uudenkaupungin kaupunki, Kaupunkisuunnittelu Sivu 14 / 14 Alueelle laaditaan rakennustapaohjeet. Tonttia ei saa aidata. Rakennukset tulee suunnitella siten, että kerroskorkeudet vaihtelevat. Uusiutuvaa energiaa tuottavia ja energiaa säästäviä ratkaisuja tulee suosia. Rakennusten teknisten tilojen suunnittelussa ja mitoituksessa tulee varautua aurinkoenergian hyödyntämiseen. 6. Asemakaavan toteutus 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus Alueen rakennuspaikat ovat valmiita rakentamiselle, kun kaava ja tonttijako ovat tulleet voimaan. Uusikaupunki 19.1.2017, muutokset 22.3.2017