Sivu 1/7 POHJOIS-SUOMEN HALLINTO-OIKEUDELLE SELITYS Asia Dnro 00578/17/4103 Selityksen antaja Yhteystiedot Valittaja Vaatimus Pyhäjoen kunnanhallitus Pyhäjoen kunta Kuntatie 1 86100 Pyhäjoki puhelin 040 359 6000 fax 08 439 0266 Yppärin Liuskekivi Ky Kelantie 40 86170 Yppäri Pyhäjoen kunnanhallitus esittää, että oheisen vastineen perusteella Yppärin Liuskekivi Ky:n valitus joko jätetään käsittelemättä tai hylätään.
Sivu 2/7 Yppärin Liuskekivi Ky 28.3.2017 VALITUS Valitus Pyhäjoen kunnan valtuuston päätöksestä Valt 22.02.2017 14 Valituksen vaatimus Valitus koskee Saarenalueen korttelin 513 asemakaavan muutosta liiteasiakirjojen 1-3 mukaisesti. Vaadimme, että asemakaavan muutosta ei tehdä koskien omistamaamme kiinteistöä Kukkaro 625-405-4-287. Asiaan liittyvä taustatieto Yppärin Liuskekivi osti pakkohuutokaupasta tammikuussa 2015 korttelissa 513 olevan kiinteistön Kukkaro 625-405-4-287. Pyhäjoen kunta oli antanut lausunnon, että tontilla ei ole itsenäistä rakennusoikeutta. Pyhäjoen kunnan mielestä kunta voi viereisen kiinteistön omistajana evätä tilan Kukkaro rakentamisen. Tällä perusteella kunta eväsi myös rakennuksen saneeraukseen ja liittyvän lupatiedustelun, vaikka Pyhäjoen kunnan peruslähtökohta on kaiken laillisen liiketoiminnan edistäminen. Tämän jälkeen kunnanjohtaja Matti Soronen ja Yppärin Liuskekivi Ky:n omistaja Toni Grekula kävivät neuvotteluita asian selvittämiseksi. Päädyttiin ratkaisuun, jossa Yppärin Liuskekivi Ky tekee ostotarjouksen kunnan omistamasta viereisestä tilasta. Yppärin Liuskekivi ja Pyhäjoen kunta kävivät elokuussa 2015 neuvotteluita molempien omistamien kiinteistöjen kehittämisestä. Pyhäjoen kunta esitti Yppärin Liuskekivi Ky:lle yhteishanketta. Jossa molempien kiinteistöt muutettaisiin kaavaltaan AL eli asuinliiketontiksi. Rakennushankkeeseen tulisi mukaan myös kunnan omistama Pyhäjoen Teollisuusyhtiö. Yppärin Liuskekivi katsoi yhteishankkeen olevan kiusallinen omistajan luottamushenkilötaustan takia ja ilmoitti hoitavansa tontin rakentamisen itsenäisesti ilman kunnan mukana oloa. Kunnanhallitus on 9.11.2015 471 päättänyt, että kunta edistää Yppärin Liuskekivi Ky:n hanketta yrityksen omalla maa-alueella MRL:n 23 luvun kuntapoikkeaman kautta, sekä antaa luvan autojen paikoitukseen omistamallaan kiinteistölllä. Lisäksi kunta päätti samassa yhteydessä
Sivu 3/7 käynnistää korttelin 513 tontin 1 asemakaavamuutoksen. Kaavamuutoksen takia yrityksen hankkeet ko. kiinteistöön liittyen ovat keskeytyksissä. Perustelut valitukselle valtuuston päätös 22.02.2017 14 - Katsomme, että Pyhäjoen kunta on toimillaan tietoisesti vaikeuttanut yrityksen hankkeita omistamallaan kiinteistöllä heti sen hankinnasta lähtien. Huomioitavaa, että tontti vaihtoi omistajaa huutokaupalla tammikuussa 2015. Kunnalla olisi ollut tuolloin mahdollisuus ostaa tila sen hetkiseen markkinahintaan huutokaupasta. - Päätös 22.02.2017 14 aiheuttaa sen, että Yppärin Liuskekivi ei voi kehittää liiketoimintaa ko. tontilla. - Pyhäjoen kunnan kanta tontin kehittämisestä muuttui sen jälkeen, kun yritys ei suostunut yhteishankkeeseen. Mistä syystä johtuen AL (asuinliikekortteli) olisi käynyt kunnalle, mikäli kunnan omistama Pyhäjoen Teollisuusyhtiö olisi päässyt osakkaaksi? - Pyhäjoen kunnan toimet eivät ole olleet johdonmukaisia, vaan päätöksentekoon on nähtävästi liittynyt yrittäjän luottamushenkilöasemaan liittyviä seikkoja, joilla on ollut negatiivinen vaikutus. - Kaavoitusprosessin aikana Yppärin Liuskekivi Ky on käynyt kiinteistöstä myös kauppaneuvotteluita Pyhäjoen kunnan kanssa, mutta näkemykset hinnasta eivät ole kohdanneet. Pyhäjoen kunnassa ei ole myöskään tarjota vaihtomaata ydinkeskustan alueelta. Tästä syystä johtuen pidämme perusteltuna, ettei valtuuston hyväksymä kaava saa lainvoimaa. - Pyhäjoen kunnassa on ollut tähän saakka vakiintuneena käytäntönä, että kunta kaavoittaa ainoastaan omistuksessaan olevia maa-alueita. Lukuunottamatta kohteita, joiden omistajat itse suostuvat tai ovat hakeneet itse kaavoitusta. Nyt tehty päätös on kunnan vakiintuneen käytännön vastainen.
Sivu 4/7 PYHÄJOEN KUNNAN VASTINE Yppärin Liuskekivi Ky:n jättämä valitus koskien Pyhäjoen kunnanvaltuuston päätöstä Saarenalueen korttelin 513 asemakaavan muutosta, 22.02.2017 14 Taustaa, omistus, lähtötiedot: Pyhäjoen kunnan linjapäätökset korttelin 513 tontista 1: Korttelissa 513 on päätetty kyseisen tontin 1 pääkäyttötarkoitukseksi torialue, kunnanhallituksen kokouksessa 7.10.1996 333, samassa yhteydessä, kun kunnanhallitus osti Puhtolan torimökin ja sijoitti sen kyseiselle tontille 1. Voimassa olevan asemakaavan asemakaavamerkintä on K (liike- ja toimistorakentamisen korttelialue). Liitteenä 1 ote Pyhäjoen kunnanhallituksen päätöksestä 7.10.1996 333 ja liitteenä 2 vanhan rakennuskaavan muutoksen havainnekuva torialueesta, joka perustuu kunnanvaltuuston päätökseen 13.7.1990 59. Korttelin 513 tontin 1 rakentuminen asemakaavan mukaisesti: Kyseinen asemakaava korttelin 513 tontti 1 on rakentumaton voimassa olevan asemakaavan mukaisessa tarkoituksessa. Asemakaavakorttelin 513, tontin 1 omistustilanne kaavoitusprosessin aloitusvaiheessa: Pyhäjoen kunta omistaa tilat 625-405-286 ja 625-405-4-306 Yppärin Liuskekivi Ky omistaa tilan 625-405-4-289 Pyhäjoen kunta omistaa suuremman osan tontista 1 Omistustilanne kaavaehdotusvaiheessa: Asemakaavakorttelin 513, tontin 1 omistaa kaksi tilaa: Pyhäjoen kunta omistaa tilan 625-405-4-324 Yppärin Liuskekivi Ky omistaa tilan 625-405-4-287 Pyhäjoen kunta omistaa suuremman osan tontista 1 Rakennusoikeus: Koska asemakaavan korttelin 513 mukainen tontti nro 1 ei ole yhteisomistuksessa, eikä yksikään edellä olevista tiloista hallitse asemakaavatonttia, ei rakentamista/ peruskorjaamista ole mahdollista tehdä hallinnanjakosopimuksella tai omistajien suostumuksella. MRL 81 :n mukaan kyseisessä tapauksessa voidaan käyttää kiinteistönmuodostuslain mukaista lunastusta rakennuspaikan muodostamiseksi. Liitteenä 3 kuntaliiton lakimiehen sähköpostilla annettu kannanotto rakennusoikeuden käytön rajoituksista korttelissa 513, päivämäärällä 16.10.2015.
Sivu 5/7 Raahen seudun ulosottoviraston pakkohuutokauppa, Kukkaro 625-405- 4-287: Yppärin Liuskekivi Ky osti korttelin 513 pienemmän osan tontista 1 (Kukkaro 625-405-4-287) omistukseensa pakkohuutokaupassa, jonka järjestäjät olivat pyytäneet ja saaneet tiedot Pyhäjoen rakennusvalvonnasta, ettei kiinteistöllä Kukkaro ole itsenäistä rakennusoikeutta, eikä osatontilla olevalle vanhalle pankkirakennukselle voi saada rakennuslupaa peruskorjaukselle. Liitteenä 4 Raahen seudun ulosottoviraston myynti-ilmoitus pakkohuutokaupasta päivämäärällä 2.12.2014. Yppärin Liuskekivi Ky:n ostotarjous Puhtolan kiinteistöstä: Yppärin Liuskekivi Ky teki Pyhäjoen kunnalle 17.6.2015 ostotarjouksen korttelissa 513 tontilla 1 sijaitsevasta Pyhäjoen kunnan omistamasta kiinteistöstä 625-405-4-324. Pyhäjoen kunnanhallitus päätti 9.11.2015 471 saatujen lisäselvitysten jälkeen: - että kunta ei myy omistamaansa maa-aluetta - suositti, että Yppärin Liuskekivi Ky voi hakea MRL:n 23 luvun kuntapoikkeamaa Ely-keskukselta edistääkseen omalla maa-alueellaan omaa hankettaan. Yppärin Liuskekivi Ky ei hakenut kuntapoikkeamaa. - antoi luvan Yppärin Liuskekivi Ky:lle käyttää torialuetta toistaiseksi autojen paikoitukseen (josta laaditaan erillinen sopimus), sopimusta ei ole tehty. - päätti käynnistää korttelin 513 tonti 1 asemakaavamuutoksen, siten että luonnosvaiheessa tarkastellaan kahta vaihtoehtoa: VE-1 = koko alue muutetaan AL-alueeksi, VE-2 = koko alue muutetaan pääkäyttötarkoitukseltaan toriksi, johon voi liittyä pääkäyttötarkoitusta tukevaa rakentamista. Liitteenä 5 ote Pyhäjoen kunnanhallituksen pöytäkirjasta 9.11.2015 471. Neuvottelut yhteistyöstä Yppärin Liuskekivi Ky:n kanssa: Pyhäjoen kunnan elinkeino-osasto ja kunnanhallitus ovat käyneet neuvotteluja toisen omistajaosapuolen kanssa useaan otteeseen elinkeinopoliittisesta yhteistyöstä (muistio 9.9.2015). Kunnanhallitus on tehnyt kaksi ostotarjousta osatontin ostamisesta ja torialueen kehittämisestä. Neuvotteluissa ei ole päästy molempia osapuolia tyydyttävään ratkaisuun. Pyhäjoen kunta on toiminut tasapuolisesti ja huomioinut kaikkien yritysten tarpeet kunnan kokonaisedun ja kokonaiskehittämisen näkökulmasta.
Sivu 6/7 Muut torialueen kehittämiseen liittyvät hankkeet: Pyhäjoen kunnan kaavoituksen ohjausryhmä on kokouksissaan vuoden 2016 aikana linjannut suunnittelualueen ensisijaiseksi toteuttamisvaihtoehdoksi torin. Ratkaisua on perusteltu sillä, että torialueen suunnittelu on yhdistetty vuonna 2015 aloitettuun Vanhatien toimenpidesuunnitteluun ja toteuttamiseen. Lisäksi korttelin 513 pohjoisosan suunnitelmissa on pyritty huomioimaan Pyhäjokitalon sijoittaminen torialuetta vastapäätä olevalle ns. Niskan asemakaavamuutoksen alueelle. Varsinainen vastine: 1) Julkisessa huutokaupassa ja Raahen seudun ulosottoviraston myyntiilmoituksessa pakkohuutokaupasta päivämäärällä 2.12.2014 kerrottiin, ettei tilalla Kukkaro ole itsenäistä rakennusoikeutta, jonka puuttuminen näkyi myös pakkohuutokaupan lopullisessa myyntihinnassa (liite 4). 2) Kunnanhallitus on kokouksessaan 5.9.2016 332 päättänyt korttelin 513 tontin 1 käyttötarkoituksen torialueeksi VE-2 mukaisesti asemakaavan muutoksen ehdotusvaiheessa. Torialue on sidoksissa Pyhäjokitalon suunnitteluhankkeeseen ja Pohjois-Pohjanmaan ELYkeskuksen ja kunnan yhteishankkeeseen Vanhantien ja Virastotien peruskorjaushankkeessa. 3) Asemakaavaprosessissa ja sen luonnosvaiheessa on tutkittu ja tehty tarvittavat selvitykset korttelin 513 tontin 1 kahdesta eri käyttötarkoituksesta: VE-1 = koko alue muutetaan AL-alueeksi VE-2 = koko alue muutetaan torialueeksi ja paikoitusalueeksi, toriin voi liittyä pääkäyttötarkoitusta tukevaa rakentamista. Asemakaavan ehdotusvaiheessa päätti kunnanhallitus 5.9.2016 332 valita korttelin 513 tontin 1 käyttötarkoituksesta torialueeksi, asemakaavaehdotus oli nähtävillä 13.9.2016-14.10.2016. 4) Pyhäjoen kunnan toimet ovat olleet johdonmukaisia ja asemakaavaprosessissa on tutkittu eri vaihtoehdot ja tehty valinnat kunnan kokonaisedun mukaisesti. 5) Pyhäjoen kunta on käynyt neuvotteluja Yppärin Liuskekivi Ky:n kanssa. Neuvotteluissa ei ole saavutettu molempia osapuolia tyydyttävää neuvottelutulosta.
Sivu 7/7 6) Pyhäjoen kunnanvaltuuston hyväksymän maankäyttöstrategian ja toteuttamisohjelman mukaisesti kunta laatii uusia asemakaavoja vain kunnan omistuksessa oleville maa-alueille. Asemakaavamuutoksia kunta laatii myös yksityisten omistuksessa oleville alueille. Liitteenä 6 korttelin 513 tontin 1 kaavoittajan antama vastine luonnosvaiheen lausunnoille ja mielipiteille 5.9.2016. Liitteenä: Liite 1: Ote Pyhäjoen kunnanhallituksen päätöksestä 7.10.1996 333 Liite 2: Vanha rakennuskaavan muutoksen havainnekuva torialueesta, kunnanvaltuuston päätökseen 13.7.1990 59 Liite 3: Kuntaliiton lakimiehen sähköpostilla annettu kannanotto rakennusoikeuden käytön rajoituksista korttelissa 513, päivämäärällä 16.10.2015 Liite 4: Raahen seudun ulosottoviraston myynti-ilmoitus pakkohuutokaupasta päivämäärällä 2.12.2014 Liite 5: Ote kunnanhallituksen päätöksestä Puhtolan ostotarjoukseen 9.11.2015 471 Liite 6: Korttelin 513 tontin 1 kaavoittajan antama vastine luonnosvaiheen lausunnoille ja mielipiteille, päivämäärällä 5.9.2016 Pyydettyinä asiakirjoina toimitetaan: - Kaavoittajan laatima vastine Saarenalueen korttelin 513 asemakaavan muutoksesta saatuihin lausuntoihin ja mielipiteisiin, päivämäärällä 22.11.2016 - Saarenalueen korttelin 513 asemakaavan muutoksen kaavaselostus, päivämäärällä 30.01.2017 - Saarenalueen korttelin 513 asemakaavan muutoksen kaavakartta A3- pienennöksenä, päivämäärällä 30.1.2017 - Päivitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma, päivämäärällä 5.9.2016 - Pyhäjoen luontoselvitys, päivämäärällä 31.1.2012 - Maisemaselvitys Vanhantien ympäristö päivämäärällä 2.4.2015 - Päivitetty ehdotusvaiheen havainnekuva VE- 2 vaihtoehdosta - Vanhantien hankesuunnitelma VE.2 torialueen alustava rakennussuunnitelma Pyhäjoella 8.5.2017 PYHÄJOEN KUNNANHALLITUS