Rovaniemen kaupunki Asemakaavan muutos 1. kaupunginosa, Keskusta kortteli 29 tontti 9, Rovakatu 11 KAAVASELOSTUS 6.6.2017, valmisteluvaihe KAAVOITUS 2017
2 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos Rovaniemen kaupunki 1. kaupunginosa kortteli 29 tontti 9, Rovakatu 11 laatijan nimi yhteystiedot Rovaniemen kaupunki Tekniset palvelut Maankäyttö Nicholas Coull Rovaniemen kaupunki Hallituskatu 7 PL 8216 96101 Rovaniemi p. 016-322 6282 tekninen lautakunta 25.10.2016, 122 vireilletulosta ilm. päivämäärä 8.12.2016 luonnosvaiheen kuuleminen tekninen lautakunta kaupunginhallitus julkisesti nähtävillä kaupunginhallitus kaupunginvaltuusto 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee keskustassa 1. kaupunginosassa, osoitteessa Rovakatu 11. Suunnittelualue käsittää korttelin 29 tontin 9. Vaikutusalueen piiriin kuuluvat lähialueen kortteli-, katu- ja puistoalueet.
3 Sijaintikartta 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Asemakaavan nimi on Asemakaavan muutos 1. kaupunginosa kortteli 29 tontti 9. Asemakaavan muutoksen tarkoituksena on tutkia voidaanko suunnittelualueen maankäyttöä järjestellä uudelleen hakijan esittämällä tavalla. Asemakaavan muutoksella halutaan mahdollistaa uuden kuusikerroksisen kerrostalon rakentaminen nykyisen tilalle. Uudet suunnitelmat vaativat rakennusoikeudenlisäystä 1 525 k-m² (1835 k-m²+1525 k-m²=3360 k-m²) ja kerrosluvun nostamista neljästä kuuteen (IVàVI).
4 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 2 1.1 Tunnistetiedot... 2 1.2 Kaava-alueen sijainti... 2 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus... 3 1.4 Selostuksen sisällysluettelo... 4 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 5 2 TIIVISTELMÄ... 6 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 6 2.2 Asemakaava... 6 2.3 Asemakaavan toteuttaminen... 6 3 LÄHTÖKOHDAT... 7 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 7 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 7 3.1.2 Luonnonympäristö... 7 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 7 3.2 Suunnittelutilanne... 9 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 9 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 10 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve... 10 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 10 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 10 4.3.1 Osalliset... 10 4.3.2 Vireille tulo... 11 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenetelmät... 11 4.3.4 Viranomaisyhteistyö... 11 4.4 Asemakaavan tavoitteet... 11 4.4.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet... 11 4.4.2 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet... 11 4.4.3 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen... 12 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset... 13 4.5.1 1. valmisteluvaiheen vaihtoehtojen vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu 13 4.5.2 Yhteenveto vaihtoehtojen vertailusta... 13 4.5.3 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet... 14 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 15 5.1 Kaavan rakenne... 15 5.1.1 Mitoitus... 15 5.1.2 Palvelut... 15 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen... 15 5.3 Aluevaraukset... 15 5.3.1 Korttelialueet... 15 5.3.2 Muut alueet... 15 5.4 Kaavan vaikutukset... 15 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön... 15 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön... 15 5.3.3 Kaavan suhde valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin... 15
5 5.3.4 Kaavan suhde yleiskaavaan... 15 5.5 Ympäristön häiriötekijät... 15 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset... 15 5.7 Nimistö... 16 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 16 6.1 Toteutusta havainnollistavat suunnitelmat... 16 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus... 16 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. Asemakaavan seurantalomake 2. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 3. Voimassa oleva asemakaava 4. Asemakaavan muutoskartta 5. Asemakaavamerkinnät ja määräykset
6 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Tekninen lautakunta on 25.10.2016 (122 ) päättänyt maankäytön esityksestä saattaa vireille asemakaavan muutoksen 1. kaupunginosan korttelin 29 tontilla 9. Asemakaavan muutos kuulutettiin vireille lehtikuulutuksella Lapin Kansassa 8.12.2016 sekä kirjeillä maanomistajille ja naapureille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja asiakirjat pidettiin nähtävillä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta on ollut mahdollisuus jättää suullisia tai kirjallisia mielipiteitä siihen asti, kunnes ehdotus asemakaavan muutokseksi asetetaan yleisesti nähtäville. Voimassa oleva asemakaava ja asemakaavan muutos pidetään valmisteluvaiheen kuulemista varten nähtävillä palvelupiste Osviitassa, Hallituskatu 7. Luonnosvaiheen kuulemisesta ja nähtävillä pidosta ilmoitettiin kuulutuksella Lapin Kansassa ja kirjeillä naapureille. Tekninen lautakunta käsittelee asiaa yleisen nähtävillä pidon jälkeen. Kaupunginhallituksen päätöksellä asemakaavan muutosehdotus asetetaan julkisesti nähtäville palvelupiste Osviittaan, Hallituskatu 7. Nähtävillä pito ilmoitetaan lehtikuulutuksella sekä kirjeellä naapureille. Kuulemisen aikana annetut muistutukset ja lausunnot käsittelee kaupunginhallitus. Asemakaavan muutoksen hyväksyy kaupunginvaltuusto. 2.2 Asemakaava Lemminkäinen Talo Oy/ Marko Palonen hakevat valtakirjalla asemakaavan muutosta tontille 1-29-9. Asemakaavan muutoksella halutaan mahdollistaa uuden kuusikerroksisen kerrostalon rakentaminen nykyisen tilalle. Uudet suunnitelmat vaativat rakennusoikeudenlisäystä 1 525 k-m² (1835 k-m²+1525 k-m²=3360 k-m²) ja kerrosluvun nostamista neljästä kuuteen (IVàVI). 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Asemakaava on toteutettavissa kun asemakaavan muutos on kuulutettu lainvoimaiseksi. Alueen kaavan mukaiseen rakentamiseen on haettava lupaa rakennusvalvonnasta. Rakentamisessa on noudatettava voimassa olevan asemakaavan mukaisia määräyksiä.
7 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Tontilla sijaitsee vuonna 1959 valmistunut 4-kerroksinen asuinkerrostalo. Rovaniemen kaupungin rakennus- ja huoneistorekisterin mukaan rakennusoikeutta on käytetty 1777 k-m². Tontilla on asukkaiden oleskelua varten pieni istutettu nurmialue, muu tontinosa on asfalttipintainen ja varattu pysäköintiin. 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelun kohde kuuluu 1. kaupunginosaan, Keskusta. Keskustatoimintojen tilastoalueella oli asukkaita vuoden 2015 lopussa noin 4580. Etäsyyttä ydinkeskustaan tulee muutosalueelta vain noin 400 metriä. 3.1.2 Luonnonympäristö Maisemakuva Maisemakuvaltaan suunnittelualueen ympäristö on rakennettua, keskustalle tyypillistä asuin-, liike- ja toimistorakennusaluetta. Muutosaluetta ympäröivät tontit ovat rakennettuja, joissa puustoa ja istutuksia on niukasti. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Kaupunkikuva Muutosalueen ympäristön rakennukset ovat kiviaineisia, pääväritykseltään vaaleita, kerrosluvultaan kaksi-, kolmi-, neljä- ja viisikerroksisia. Rovakadun saneeraus on parantanut alueen kaupunkikuvaa sekä yleistä viihtyvyyttä. Keskustan osayleiskaavan yhteydessä laaditussa selvityksessä kaupunkikuvaa on analysoitu jakamalla keskusta-alue vyöhykkeisiin. Suunnittelualue sijaitsee sinisellä kaupunkikuvavyöhykkeellä. Sinistä vyöhykettä kuvaillaan selvityksessä mm. seuraavasti: Sininen rajaus osoittaa alueet, joissa kaupunkikuva on ehyt ja muotoutunut pitkän ajan kuluessa melko valmiiksi ja pysyväksikin. Ote kaupunkikuva-analyysistä Piirteitä Rovaniemen kaupunkikuvasta, Sito Oy 2010
8 Palvelut, työpaikat ja elinkeinotoiminta Suunnittelualue sijaitsee keskeisellä paikalla monipuolisten palveluiden läheisyydessä. Kaupungin ydinkeskustaan on noin 200 metrin matka Rovakatua pohjoiseen, kaupungin hallinnolliseen ja kulttuuriseen keskukseen on matkaa noin 400 metriä Rovakatu etelään. Rovakadun katutasossa toimii useita eri yrityksiä ja toimialoja. Virkistys Muutosalueen läheisyydessä, Rovakadun toisella puolella Ruokasenkadun kulmauksessa, sijaitsee Ruokasenpuiston puisto- ja leikkikenttäalue. Myös suunnittelualueen lähellä noin 400m päässä virtaava Kemijoki ja sen ympäristö tarjoaa hyvät mahdollisuudet ympärivuotiseen virkistäytymiseen. Liikenne Rovakadun liikenne on keskustan pääkadulle tyypillistä vilkasta heiluriliikennettä. Läheisen Ruokasenkadun kautta kulkevat lukuisat paikallisliikenteen linjat eri kaupunginosiin. Rovakadun saneerauksen myötä kevyen liikenteen mahdollisuudet ovat keskustan alueella parantuneet. Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaismuistot Suunnittelualueella ei ole rakennus- ja kulttuurihistoriallisesti arvokasta rakennuskantaa eikä muinaismuistokohteita. Tekninen huolto Suunnittelualue on valmiin kunnallistekniikan piirissä. Kaupunki hoitaa yleistenalueiden kunnossapidosta ja muutosalueen kiinteistön kunnossapidosta vastaa kiinteistönomistaja. Alla on kuvattuna suunnittelualueen johtokartta. Hulevesiviemärit ja -kaivot näkyvät kartalla vihreällä värillä, vesijohdot sinisellä, viemäri punaisella ja energiahuollonjohdot turkoosilla.
9 3.1.4 Maanomistus Suunnittelualue on asunto-osakeyhtiön omistuksessa. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Alue kuuluu Rovaniemen maakuntakaava-alueeseen. Ympäristöministeriö on vahvistanut Rovaniemen maakuntakaavan 2.11.2001. Rovaniemen vaihemaakuntakaavan Ympäristöministeriö vahvisti 26.5.2010. Suunnittelualue on maakuntakaavassa keskustatoimintojen aluetta (C). Oikealla on ote maakuntakaavan ja vaihemaakuntakaavan yhdistelmäkartasta Keskustan oikeusvaikutteinen osayleiskaava Suunnittelualue on yleiskaavassa tiiviiden keskustatoimintojenalueella ja käyttötarkoitukseltaan keskustan asuin- ja liikealuetta (AK-C), jossa kadun tasoon tulee sijoittaa liike- ja työskentelytiloja (/p). Rakennuksen likimääräinen korkeus kadun pinnasta on 19 21 metriä, korttelin tehokkuusluku on e=2.0. Asemakaava Alueen asemakaava on vahvistettu 24.5. 79. Alue on kaavassa yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialuetta (ALK). Kerrosluku tontilla on IV (neljä), kerrosluku on alleviivattu, jolloin sitä on ehdottomasti noudatettava. Rakennusoikeutta on osoitettu 1835 k-m² (e=1.25). Tontin pinta-ala on 1468 m². Rakennusjärjestys Rovaniemen kaupunginvaltuusto
10 on hyväksynyt 16.4.2007 (35 ) uuden rakennusjärjestyksen ja tämä on tullut lainvoimaiseksi 1.6.2007. Pohjakartta Alueelta on olemassa numeerinen pohjakartta, joka perustuu ilmakuvaukseen ja täydennyskartoituksiin. Alueen pohjakartta on asetuksen n:o 1284 / 23.12.1999 mukainen ja se vastaa nykyisiä olosuhteita. Rakennuskiellot ja suunnitteilla olevat suojelupäätökset Alueella ei ole voimassa rakennuskieltoja, eikä suojelupäätöksiä. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Lemminkäinen Talo Oy/ Marko Palonen hakevat valtakirjalla asemakaavan muutosta tontille 1-29-9. Asemakaavan muutoksella halutaan mahdollistaa uuden kuusikerroksisen kerrostalon rakentaminen nykyisen tilalle. Uudet suunnitelmat vaativat rakennusoikeudenlisäystä 1 525 k-m² (1835 k-m²+1525 k-m²=3360 k-m²) ja kerrosluvun nostamista IVàVI (neljästä kuuteen). 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Tekninen lautakunta on tehnyt päätöksen kaavoituksen käynnistämisestä 25.10.2016 ( 122) 1. kaupunginosan korttelissa 29 tontilla 9. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Kaavamuutoksen aloitteen tekijä: Lemminkäinen Talo Oy/ Marko Palonen Kaava-alue ja sen ympäristö: Maanomistajat, viereiset ja vastapuoliset naapurit, Rovaniemen keskustan asukasyhdistys ry, asukkaat ym. osalliset joiden toimialaa muutos koskee Hallintokunnat: Kaupunginhallitus, tekninen lautakunta, ympäristölautakunta, Viranomaiset: Lapin ELY-keskus Muut: Napapiirin Energia ja Vesi, alueella toimivat teleoperaattorit, Rovaniemen verkko
4.3.2 Vireille tulo 11 Asemakaavan muutoksen vireilletulo on kuulutettu 8.12.2016 Lapin Kansassa. Asemakaavan muutokseen ja asiakirjoihin on voinut tutustua 9. 21.12.2016 palvelupiste Osviitassa sekä kaupungin internet-sivuilla kaavatorilla. Kaavaasiasta on lisäksi lähetetty kirjeet lähialueen maanomistajille. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenetelmät Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta on mahdollisuus jättää suullisia tai kirjallisia mielipiteitä siihen asti, kunnes ehdotus asemakaavan muutokseksi asetetaan yleisesti nähtäville. Voimassa oleva asemakaava ja asemakaavan muutosluonnos pidetään valmisteluvaiheen kuulemista varten nähtävillä palvelupiste Osviitassa, Hallituskatu 7. Valmisteluvaiheen kuulemisesta ja nähtävillä pidosta ilmoitetaan kuulutuksella Lapin Kansassa ja kirjeillä naapureille. Tekninen lautakunta käsittelee asiaa yleisen nähtävillä pidon jälkeen. Kaupunginhallituksen päätöksellä asemakaavan muutosehdotus asetetaan julkisesti nähtäville palvelupiste Osviittaan, Hallituskatu 7. Nähtävillä pito ilmoitetaan lehtikuulutuksella sekä kirjeellä naapureille. Kaupunginhallitus käsittelee asiaa nähtävillä olon jälkeen. Asemakaavan muutoksen hyväksyy kaupunginvaltuusto. 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Tieto asemakaavan muutoksen vireille tulosta sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelma on lähetetty kaavoituksen alkuvaiheessa Lapin ELY-keskukseen. 4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.4.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtioneuvosto on päättänyt 30.11.2000 valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista. Tavoitteiden on tarkoitus toimia valtakunnallisesti merkittävissä kysymyksissä välineenä kaavoituksen ennakko-ohjauksessa. Valtioneuvosto hyväksyi valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden tarkistuksen 13.11.2008. Tavoitteet on otettava huomioon yleiskaavoituksessa ja myös asemakaavoituksessa, milloin kaavat koskettelevat valtakunnallisesti merkittäviä kysymyksiä. 4.4.2 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Suunnittelualue on yleiskaavassa tiiviiden keskustatoimintojenalueella ja käyttötarkoitukseltaan keskustan asuin- ja liikealuetta (AK-C), jossa kadun tasoon tulee sijoittaa liike- ja työskentelytiloja (/p). Rakennuksen likimääräinen korkeus kadun pinnasta on 19 21 metriä, korttelin tehokkuusluku on e=2.0. Ra-
12 kennusoikeus määritellään asemakaavassa kunkin alueen sisällä korttelialueja rakennuskohtaisesti. Erityisistä toiminnallisista ja kaupunkikuvallisista syistä asemakaavassa voidaan osoittaa yleiskaavamääräyksenä esitettyjä korkeampia korttelitehokkuuksia, mikäli pihatilat, asukkaiden oleskelualueet, autopaikoitus ja muut toiminnot ja ympäristön kannalta keskeiset vaatimukset voidaan osoittaa toteutettaviksi. Kunnan kaavalle asettamat tavoitteet Kaupunginvaltuuston hyväksymän kaupunkistrategian mukaan kaavoitusta kohdennetaan erityisesti alueille, joilla palvelut ovat hyödynnettävissä. Tavoitteena on aluerakenteen eheyttäminen ja rakennetun infrastruktuurin käyttöasteen parantaminen. 4.4.3 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Asemakaavan laadulliset tavoitteet Asemakaavalla on toteutuessaan tarkoitus luoda edellytykset alueen korkealuokkaiseen ja laadukkaaseen toteutumiseen. Rakennusten on sopeuduttava hyvin ympäristöönsä ja rakentamisessa on noudatettava hyvää rakennustapaa.
4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 13 4.5.1 1. valmisteluvaiheen vaihtoehtojen vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu VE0 käyttötarkoitus ALK kerrosluku IV rakennusoikeus 1 835 k-m² paikoitus piha-alueella VE2 käyttötarkoitus AL kerrosluku VI rakennusoikeus 2 360 k-m² pysäköintiä sekä maan alla että maan päällä Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen Kaavamuutoksen myötä rakennusoikeus nousee 525 k-m²:llä (3360 k-m²). Kerrosluku muuttuu ehdottomasti noudatettavasta kerrosluvusta neljä suurimpaan sallittuun kerroslukuun kuusi. Paikoituksen sijoittaminen maanalle mahdollistaa muutoksessa suuremman rakennusoikeuden, jättäen kuitenkin pihaalueella riittävästi tilaa leikkiin ja oleskeluun. Vaikutukset talouteen Kaavamuutoksella ei toteutuessaan ole oleellisia vaikutuksia kuntatalouteen, maakäyttösopimus uudistetaan kaavan mukaiseksi. Suunnittelualueella on kunnallistekniikka valmiina. 4.5.2 Yhteenveto vaihtoehtojen vertailusta Esitetyt vaihtoehdot ovat käyttötarkoitukseltaan yhteneväisiä, voimassa olevan kaavan merkintä ALK (yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialue)
14 on käytöstä poistunut. Muutoksessa esitetty käyttötarkoitus AL (asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue) on ympäristöministeriön ohjeistuksen mukainen. Voimassa olevassa asemakaavassa rakennusoikeutta on osoitettu 1835 k-m². Tontin pinta-alan ollessa 1468 m², se tarkoittaa rakennustehokkuuslukuna e=1.25. Muutoksen myötä rakennustehokkuus nousee lukuun e=2.28. Muutoksessa esitetty kuusikerroksinen rakennus sopii korkeuden puolesta keskustan osayleiskaavan raameihin (19 21 metriä). 4.5.3 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Mielipiteet ja niiden huomioonottaminen
15 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne 5.1.1 Mitoitus 5.1.2 Palvelut Kaavamuutoksella ei muodostu uusia palveluita. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet 5.3.2 Muut alueet 5.4 Kaavan vaikutukset 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Kaavan vaikutukset liikenteeseen 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Kaavamuutoksella ei ole vaikutuksia luontoon eikä luonnonympäristöön. Kaavamuutosalue on rakennettua, viereinen Uitonpuisto säilyy puistoalueena. 5.3.3 Kaavan suhde valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin 5.3.4 Kaavan suhde yleiskaavaan Ympäristöministeriön opas 9 s. 15 5.5 Ympäristön häiriötekijät 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset
16 5.7 Nimistö 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta havainnollistavat suunnitelmat 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Asemakaava on toteutettavissa kun asemakaavan muutos on kuulutettu lainvoimaiseksi. Alueen kaavan mukaiseen rakentamiseen on haettava lupaa rakennusvalvonnasta. Rakentamisessa on noudatettava voimassa olevan asemakaavan mukaisia määräyksiä. Rovaniemellä 6.6.2017 Nicholas Coull kaavasuunnittelija Markku Pyhäjärvi kaavoituspäällikkö