1 (35) 2.1.2013 Asianumero 664/10.02.03/2011 Aluenumero 630102 Lommila 64. kaupunginosa, Karvasmäki Korttelit 64005-64007 sekä katu-, liikenne- ja virkistysalueet. Muutoksella muodostuu kortteli 64030 ja poistuu kortteli 64005. Asemakaavan muutos Nimismiehenmäki I 47. kaupunginosa, Muurala Osa puistoaluetta. Asemakaavan muutos Miilukorpi 72. kaupunginosa, Karhusuo Osa liikennealuetta. Asemakaavan muutos Kirskumäki, Fallåker 64. kaupunginosa, Karvasmäki Osa katualuetta. Asemakaavan muutos Asemakaavan muutoksen selostus Asemakaavan ehdotuksen selostus, joka koskee 14. päivänä marraskuuta 2006 päivättyä, 14. päivänä tammikuuta 2013 muutettua Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksen laatimaa asemakaavakarttaa, piirustusnumero 6551. Sijainti Kaava-alue sijaitsee noin 1,5 km Espoon Keskuksen rautatieasemalta pohjoiseen. Pohjoispuolella aluetta rajaavat Kehä III ja Nupurintie, idässä Glomsånjoki, etelässä ja lounaassa Turunväylä.
2 (35) Vireilletulo Laatija Maanomistajat ovat hakeneet alueen asemakaavoitusta ja asemakaavan muutosta vuonna 2001. Maanomistajat ovat uudistaneet pyyntönsä keväällä 2005. Asemakaavan vireilletulosta on ilmoitettu Espoon kaavoituskatsauksissa vuodesta 2004 lähtien, viimeksi kaavoituskatsauksessa 2012. Espoon kaupunki Kaupunkisuunnittelukeskus Asemakaavayksikkö Käyntiosoite: Kirkkojärventie 6 B, 4. krs. puh. 09 816 24149 Postiosoite: Faksi 09 816 24016 PL 43 02070 ESPOON KAUPUNKI Liisa Ikonen, aluearkkitehti Silja Savolainen, liikennesuunnittelu Mikla Koivunen, maisemasuunnittelu etunimi.sukunimi@espoo.fi
3 (35) SISÄLLYSLUETTELO Sivu 1 TIIVISTELMÄ... 6 1.1 Alueen nykytila... 6 1.2 Asemakaavan muutoksen sisältö... 6 1.3 Suunnittelun vaiheet... 6 2 LÄHTÖKOHDAT... 7 2.1 Suunnittelutilanne... 7 2.1.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet... 7 2.1.2 Maakuntakaava... 7 2.1.3 Yleiskaava... 8 2.1.4 Asemakaava... 8 2.1.5 Rakennusjärjestys... 8 2.1.6 Rakennuskiellot... 8 2.1.7 Muut suunnitelmat ja päätökset... 8 2.1.8 Pohjakartta... 10 2.2 Selvitys alueesta... 10 2.2.1 Alueen yleiskuvaus... 10 2.2.2 Maanomistus... 11 2.2.3 Rakennettu ympäristö... 11 2.2.4 Luonnonolosuhteet... 13 2.2.5 Suojelukohteet... 14 2.2.6 Ympäristön häiriötekijät... 14 3 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TAVOITTEET... 14 3.1 Kaupungin ja seudun yleiset tavoitteet... 14 3.2 Alueen toimintoja ja ympäristön laatua koskevat tavoitteet... 15 4 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS... 15 4.1 Yleisperustelu ja -kuvaus... 15 4.2 Mitoitus... 16 4.3 Kaavan mukainen rakennettu ympäristö... 16 4.3.1 Maankäyttö... 16 4.3.2 Liikenne... 19 4.3.3 Palvelut... 20 4.3.4 Maaperän rakennettavuus ja puhtaus... 20 4.3.5 Kaavan mukainen luonnonympäristö... 20 4.4 Kaavan mukaiset erityispiirteet... 21 4.5 Kaavan mukaiset suojelukohteet... 21 4.6 Ympäristön häiriötekijät... 21 4.7 Nimistö... 21 5 ASEMAKAAVARATKAISUN VAIKUTUKSET... 22 5.1 Yleistä... 22 5.2 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön... 23 5.3 Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen... 24 5.4 Vaikutukset liikkumiseen... 26 5.5 Vaikutukset luontoon ja maisemaan... 27 5.6 Vaikutukset ihmisten elinoloihin... 27 5.7 Yhdyskuntataloudelliset vaikutukset... 28 5.8 Muut merkittävät vaikutukset... 29 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 29 6.1 Rakentamisaikataulu sekä vaiheittainen toteutuminen... 29 6.2 Toteuttamis- ja soveltamisohjeet... 29 6.3 Toteutuksen seuranta... 29 7 SUUNNITTELUN VAIHEET... 29 7.1 Suunnittelun vireilletulo sekä sitä koskevat päätökset... 29 7.2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma... 30 7.3 Suunnittelu... 30
4 (35) 7.4 Käsittelyvaiheet, vuorovaikutus ja esitetyt mielipiteet... 30 LIITTEET: Liite 1 Seurantalomake Liite 2 OAS 2.6.2005, päivitetty 1.12.2008, sekä 6.11.2009 Liite 3 Ote maakuntakaavasta Liite 4 Ote yleiskaavasta Liite 5 Havainnekuva (Arkkitehdit Tommila Oy) Liite 6 Kaava-alueen tavoiteverkkokartta Liite 7 Katukartta Liite 8 Ohjeelliset katujen poikkileikkaukset Liite 9 Meluselvitys Liite 10 Liikenne-ennuste 2030 Liite 11 Valtakunnalliset alueiden käyttötavoitteet Liite 12 Maaperä- ja rakennettavuuskartta Liite 13 Näkymäkuva alueesta (Arkkitehdit Tommila Oy) Luettelo muusta kaavaa koskevasta materiaalista - Asemakaavan muutos (kartta) ja asemakaavan muutoksen selostus liitteineen - Lommilan alue, kaupallinen selvitys, 11.11.2009 Santasalo Oy - Lommilan kauppakeskuksen kaupallinen konsepti (alustava), 26.11.2009 Santasalo - Lommilan kauppakeskus, vaikutukset liikkumiseen, 13.11.2009 Trafix Oy - Espoon keskuksen ja Lommilan seudun liikenneverkkoselvitys, 12/2011 Trafix Oy - Lommilan katuverkko, yleissuunnitelman toimivuustarkastelut, 17.11.2009. - Lommilan kauppakeskus, liikenne-ennuste 20.11.2009. - Ympäristövaikutusselvitys Vaihtoehto A, WSP Oy, 1.9.2006, päivitys 5.12.2008 - Ympäristövaikutusselvitys Vaihtoehto B, WSP / Trafix Oy, 5.12.2008, päivitys 8.6.2012 - Lommilan asemakaava-alueen lepakkolausunto, Nina Hagner-Wahlsten, BatHouse 27.4.2009, - Liito-orava- ja kasvillisuusselvitys Lommila, Espoo 2006, Yrjölä Oy, 30.8.2006, - Luontotyyppiselvitys Espoon Lommilassa vuonna 2008, WSP / Yrjölä Oy, 2008, - Espoon virtavesiselvitys 2008, osa 1, Espoon ympäristökeskus 1a/2009 (s.46-47, purohyrräselvityksen liitteenä) - Purohyrräselvitys, Stephen Venn, 2009 - Espoonjokilaakson esiselvitys, Näkymä Oy, 3.3.2009 - Espoon keskuksen kehittämissuunnitelma 2003, Espoon kaupunkisuunnittelukeskus - Espoon keskuksen tilannekatsaus 2005, Espoon kaupunkisuunnittelukeskus - Espoon raideliikennevisio, Strafica,11.2.2011 - Hypermarketin pt-kaupan konseptiesimerkki, Santasalo Ky, 19.5.2011 - Lommilan energiaselvitys, Pöyry Finland Oy, 7.11.2011 - Espoon kaupan palveluverkkoselvitys ja -suunnitelma 2030, Espoon kaupunkisuunnittelukeskus, 3/2011 - Lommilan katuverkon yleissuunnitelma - liikenteen toimivuustarkastelut, lisätarkastelu: kauppakeskuksen ensivaihe 60 000 k-m², Trafix 17.11.2011 - Lommila, hulevesien johtaminen ja käsittely,(luonnos, osa kunnallisteknistä yleissuunnitelmaa), Ramboll Finland Oy, 10.11.2011 - Lommila, hulevesien mitoituslaskelmien tarkistus, Ramboll Finland Oy, 16.1.2012 - Lommilan alue, toteutusvaiheet ja liikekeskus, Arkkitehdit Tommila Oy, 20.2.2012 - Espoonjoen suojelusuunnitelma, Espoon ympäristökeskuksen monistesarja 5/2008 - Lommilan asemakaavan muutos, korttelisuunnitelma 10.8.2012, Arkkitehdit Tommila Oy, 10.8.2012
5 (35) - Lommila osana Espoon keskuksen kokonaisuutta raportti 8.11.2012
6 (35) 1 TIIVISTELMÄ 1.1 Alueen nykytila Kaava-alue sijaitsee noin 1,5 km Espoon rautatieasemalta pohjoiseen valtakunnallisesti merkittävien liikenneväylien risteyksessä. Pohjoispuolella aluetta rajaavat Kehä III ja Nupurintie, idässä Espoontie, etelässä ja lounaassa Turunväylä. Kaavan itäreunaa rajaa Glomsån-joki, jonka reunustama viheralue muodostaa myös ulkoilureitin Espoonjokilaaksosta Oittaan suuntaan. Kaavamuutosalueella sijaitsee teollisuus- ja varastotoimintaa varten väljästi rakennettuja tontteja, viljelyskäytöstä poistunutta peltoaluetta, kaksi polttoaineen jakeluasemaa ja drive-in pikaruokaravintola. Kaava-alueen nykyinen kaupunkikuvallinen ilme on sekava ja keskeneräinen. Kaava-alueen pinta-ala on noin 34,3 ha. 1.2 Asemakaavan muutoksen sisältö Asemakaavan muutosten tavoitteena on laajentaa ja parantaa Espoon keskuksen ja lähialueiden palvelutarjontaa ja selkeyttää Turunväylän ja Kehä III:n varsien rakennettua ympäristöä. Tavoitteena on kehittää valtakunnallisesti merkittävien liikenneväylien risteykseen Lommilaan kaupallisten palvelujen ja työpaikkojen keskittymä, joka on toiminnoiltaan monipuolinen, kaupunkikuvallisesti ja tilallisesti korkeatasoinen, maankäytöltään tehokas ja vaiheittain toteuttamiskelpoinen. Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan mm. kauppakeskuksen ja toimistorakennusten rakentaminen. Asemakaavan muutoksen tavoitteena on parantaa Espoon keskuksen ja lähialueiden palvelutarjontaa. Kaavoituksella mahdollistetaan liikerakentamista kauppakeskusta varten 110 000 kem2, josta 4 000 kem2 päivittäistavaran kauppaa, erilliselle liike-, toimisto-, liikunta- ja hotellitilarakentamiselle yhteensä 35 000 k-m2, ja teollisuus- ja varastotilaa 30 050 kem2. Alueen kautta kulkee Glomsån-jokilaakson vihervyöhyke, joka toimii tärkeänä seudullisena virkistysyhteytenä Espoon keskuksen ja Espoonjokilaakson sekä Oittaan ulkoilu- ja virkistysalueiden välillä. Glomsån-joella on myös paikallista virkistyksellistä merkitystä. Asemakaavan muutoksella vahvistetaan joen merkitystä pääulkoilureittinä ja turvataan sen luontoarvoja. Liikenteellisesti alue liittyy olevaan katuverkkoon Espoontielle, Turunväylän alituksella Nimismiehenpellon alueelle ja Kehä III:n alitse Nupurintielle. Asemakaavan liikenneratkaisu on mallinnettu ja simuloitu vuoden 2030 mitoittavan lopputilanteen mukaan sekä välivaiheiden vuoden 2015 ennusteliikennemäärin. 1.3 Suunnittelun vaiheet Lommilan alueelle on tehty maankäyttötarkasteluja maankäytön tehostamiseksi vuodesta 2001 lähtien. Vuonna 2005 kaupunki sai maanomistajilta uudistetun asemakaavanmuutoshakemuksen. Asemakaavan muutosehdotukseen liittyen on laadittu erillinen osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on päivätty 2.6.2005, sekä päivitetty 1.12.2008 sekä 6.11.2009. Ympäristöministeriö vahvisti Uudenmaan maakuntakaavan 8.11.2006. Siinä Lommilan alueelle on osoitettu merkinnällä merkitykseltään seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkö. Viranomaisneuvottelu on pidetty 13.9.2005 Uudenmaan ympäristökeskuksen johdolla ja kauppakeskushankkeen päivitetty suunnitelma on esitelty Uudenmaan ympäristökeskukselle Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksen kuukausikokouksessa 3.9.2008 Espoon keskuksen suunnittelutilanteen esittelyn yhteydessä.
7 (35) Uudenmaan ympäristökeskus otti harkittavakseen Lommilan kauppakeskushankkeen ympäristövaikutusten arviointimenettelyn tarpeen ja pyysi lausunnot ympäryskunnilta ja Uudenmaanliitolta. Espoon kaupunginhallitus 2.11.2009 ilmoitti lausunnossaan, ettei Lommilan kauppakeskushankkeen yhteydessä erillistä arviointimenettelyä tarvita, vaan asemakaavoituksen yhteydessä jo tehdyt selvitykset ovat riittäviä hankkeen arvioimiseksi ajoituksen ja mitoituksen osalta. Elinkeino-, liikenne ja ympäristökeskus päätti 13.9.2010, että Lommilan kauppakeskushankkeeseen ei sovelleta ympäristövaikutusten arviointimenettelyä. Mikäli kuitenkin hankkeen lähtökohdissa, mitoituksessa tai muissa olosuhteissa tapahtuu olennaisia muutoksia, voidaan asia ottaa ELY:ssä uudelleen ratkaistavaksi. ELY otti asian uudelleen harkittavaksi ja pyysi uudelleen lausunnot 8.6.2011. Espoon kaupunginhallituksen 31.8.2011 antamassa lausunnossa todettiin että tehtyjen ympäristövaikutusselvitysten lisäksi YVA arviointimenettely ei edelleenkään ole tarkoituksenmukaista. Asemakaava-alueen valmisteluaineistosta on laadittu erilliset ympäristövaikutusselvitykset, jotka on päivätty 1.9.2006 ja 5.12.2008. Ympäristövaikutusselvityksen B osa on päivitetty 8.6.2012. Arviointi on tehty tilanteeseen jossa päivittäistavarakaupan määrä on n. 9000 kem2. 29.11.2012 ELY-keskus päätti ympäristövaikutusten arviointimenettelyn tapauskohtaista soveltamista Lommilan kauppakeskusta koskevasta asiasta seuraavaa: Lommilan kauppakeskushanke aiheuttaa todennäköisesti laadultaan ja laajuudeltaan YVA-lain 4 :n 1 momentissa tarkoitettujen hankkeiden vaikutuksiin rinnastettavia merkittäviä haitallisia ympäristövaikutuksia. YVA-lain 4 :n 2 momentissa tarkoitettua hankekohtaista ympäristövaikutusten arviointimenettelyä ei kuitenkaan YVA-lain 5 :n 2 momentin perusteella sovelleta tähän hankkeeseen, koska hankkeen vaikutukset on maankäyttö- ja rakennuslain mukaisessa menettelyssä selvitetty YVA-laissa edellytetyllä tavalla ja asiassa on kuultu kaikkia niitä, joiden oloihin tai etuihin hanke saattaa vaikuttaa sekä niitä, joiden toimialaa hankkeen vaikutukset saattavat koskea. Maankäytönsuunnittelua on tehty maanomistajien ja kaupungin kanssa yhteistyössä. Suunnittelua on tehty viranomaisilta ja muilta osallisilta saadun palautteen, sekä kaupunkisuunnittelulautakunnan tekemien päätösten pohjalta. Asemakaavan muutos oli valtuuston käsiteltävänä 10.12.2012, jolloin valtuusto päätti palauttaa asian uudelleen valmisteltavaksi siten, että sallitun päivittäistavarakaupan määrä tulee olla 4000 kem2. Uudelleen valmistelu käynnistyi välittömästi vuoden 2013 alusta alkaen. 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Suunnittelutilanne 2.1.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista suunnittelualuetta koskevat toimiva aluerakenne, eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu, sekä Helsingin seudun erityiskysymykset. Selostuksen liitteessä 11 on tarkemmin eritelty tavoitteiden sisältöä. 2.1.2 Maakuntakaava Ympäristöministeriö on vahvistanut Uudenmaan maakuntakaavan 8.11.2006. Siinä alue on osoitettu merkinnällä "merkitykseltään seudullinen päivittäistava-
8 (35) rakaupan suuryksikkö". Asemakaavan muutosehdotus on voimassa olevan maakuntakaavan mukainen. Ote maakuntakaavasta on liitteenä 3. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavaehdotuksessa Lommilalle esitetään enimmäismitoitusta päivittäistavarakaupalle (10 000 k-m²). Ympäristöministeriö vahvistaa maakuntakaavan. 2.1.3 Yleiskaava Espoon pohjoisosien yleiskaava, osa I Kaava-alueella on voimassa Espoon pohjoisosien yleiskaava osa I, joka on vahvistettu ympäristöministeriössä 27.6.1996. Yleiskaavassa alue on pääosin osoitettu yksityisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PK). Pääulkoilureitti kulkee alueen läpi. Asemakaavan muutosehdotus on pääosin yleiskaavan mukainen. Päivittäistavarakaupan sijoittumisen osalta yleiskaava ei ole keskustatoimintojen aluetta, mutta voimassa oleva maakuntakaava sallii alueelle päivittäistavarakaupan suuryksikön sijoittumisen (kts. kohta 2.1.2). Ote Espoon pohjoisosien yleiskaava osa I:stä on liitteenä 4. 2.1.4 Asemakaava Kaava-alueella on voimassa Lommilan, Nimismiehenmäki I:n, Miilukorven, Kirskumäen ja Fallåkerin asemakaavat. Korttelit 64005-64007 sekä niihin liittyvät katu-, liikenne- ja virkistysalueet kuuluvat Lommilan asemakaavaan, jonka ympäristöministeriö on vahvistanut 31.5.1984. Asemakaavassa alue on toimistorakennusten korttelialuetta (KT), liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (K), liike- ja varastorakennusten korttelialuetta (KV-1 ja KV-2), liike- ja huoltoasemarakennusten korttelialuetta (KM), sekä teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta (T). Asemakaavamuutosalueen voimassa olevien asemakaavojen mukainen nykyinen yhteenlaskettu kokonaisrakennusoikeus on n. 110 000 k-m². 2.1.5 Rakennusjärjestys Valtuusto hyväksyi Espoon kaupungin rakennusjärjestyksen 12.9.2011 ( 112). Rakennusjärjestys astui voimaan 1.1.2012. 2.1.6 Rakennuskiellot Kaava-alueella ei ole rakennuskieltoja. 2.1.7 Muut suunnitelmat ja päätökset Espoon keskuksen kehittämisohjelmassa, jonka kaupunginhallitus on hyväksynyt 3.6.2003, on päätetty Lommilan osalta, että Espoon keskusta kehitetään ja vahvistetaan siten, että Espoontorin ympäristöä kehitetään ja toteutetaan ajallisesti ensisijaisesti suhteessa Lommilaan. Kummallekin alueelle muodostuu oma selkeä roolinsa kehittyvässä kaupunkirakenteessa, joka pitkällä aikajaksolla kuroutuu yhdeksi kaupunkirakenteeksi. Espoon keskuksen Suvelasta Lommilaan johtavaa akselia, Sunantie - Espoonportti - Kirkkokatu - Nimismiehenpelto -katukokonaisuutta vahvistetaan julkisten ja kaupallisten palvelujen vyöhykkeenä. Akselia jatketaan Nimismiehenpellon alueen poikki Turunväylän alitse Lommilaan. Kaksinapaisella keskusalueella radanvarsikeskusta kehitetään alueellisten palveluiden ja joukkoliikenteeseen tukeutuvana kaupunkikeskustana, kehäteiden risteysaluetta kehitetään seudullisesti palvelevana ja joukkoliikennettä hyödyntävänä palvelukeskittymänä. Espoon keskuksen kehittämisohjelman päivitystyö on käynnissä, nimellä Espoon Keskuksen visio 2030. Kehittämisohjelman tavoitteet vuodelta 2003
9 (35) ovat osin toteutuneet, minkä vuoksi uudistaminen on katsottu tarpeelliseksi. Aseman seutua kehitetään edelleen voimakkaasti toimivana aluekeskuksena, jota Lommilan ja Nimismiehenpellon rakentuminen täydentää alueen palveluja. Kaupunginhallitus päätti 30.3.2004 merkitä Espoon keskuksen - Lommilan kaupallisten vaikutusten arviointiraportin tiedoksi ja kehottaa kaupunkisuunnittelukeskusta aloittamaan Lommilan asemakaavoitus alueen kaupallisista vaikutuksista laaditun arvioinnin johtopäätösten mukaisesti. Valmisteluaineiston (ent. asemakaavan muutosluonnos) käsittely Asemakaavan muutosluonnos oli kaupunkisuunnittelulautakunnan käsiteltävänä ensimmäisen kerran 22.11.2006. Tällöin kaupunkisuunnittelulautakunta palautti asemakaavaluonnoksen uudelleen valmisteltavaksi edellyttäen, että muuttuneesta maanomistustilanteesta johtuvat mahdolliset suunnitelman muutostarpeet selvitetään, ja että kaavan asiakirjoihin liitetään selvitys Lommilan alueen kytkeytymisestä Espoon keskuksen kehittämistoimiin. Kaavamateriaalin edellytettiin lisättäväksi myös selvitykset alueen ympäristövaikutuksista ja liikennejärjestelyistä. Päätöksen mukaan valmistellun kaavasuunnitelman valmisteluaineistoa käsiteltiin kaupunkisuunnittelulautakunnan kokouksessa 14.1.2009. Tällöin kaupunkisuunnittelulautakunta antoi ohjeita jatkosuunnittelulle ja päätti asemakaavan keskeisistä tavoitteista. Kaupunkisuunnittelulautakunnan hyväksymät suunnittelun keskeiset tavoitteet ovat seuraavat: - Lommilan aluetta on kehitettävä osana aseman seudun ja Lommilan välistä yksityisten ja julkisten palveluiden vyöhykettä, muodostaen pohjoisen palvelukeskittymän. Alueen jatkosuunnittelussa korostetaan sen kaupunkikuvallista ja kaupunkirakenteellista merkitystä Espoon keskuksen pohjoisena sisääntulona. - valmisteluaineistoon sisältyvät vaihtoehdot ovat luonteeltaan liiaksi erillisen kauppakeskuksen kaltaisia. Alueelle sijoitettavat toiminnot ja arkkitehtiratkaisut on suunniteltava paremmin kaupunkimaisiksi osana Espoon keskusta. - alueelle on luotava edellytykset korkeatasoiselle joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen ympäristölle ja yhteyksille. Alueella varaudutaan pikaraitiotieyhteyteen Espoon keskuksesta Lommilan kautta Nupurintielle ja Histan alueelle. - ajoneuvoliikenteen sujuvuus on turvattava kokoojakaduilla sekä valtakunnallisesti tärkeillä pääväylillä - rakennusten suunnittelussa kestävän kehityksen periaatteiden mukaisesti kiinnitetään erityishuomio tehokkaaseen energian käyttöön ja alueellisten kokonaisratkaisujen kehittämiseen. suunnittelualueelle tulee kehittää toiminnoiltaan monipuolinen ja kaupunkikuvallisesti korkeatasoinen ympäristö, jossa korostetaan vihermaisemarakentamista, erityisesti Glomsån-joen jokivarsikokonaisuutta. - kaupunginhallituksen 3.6.2003 asettamien kehittämisperiaatteiden mukaisesti keskitetään Espoon keskuksen tilaa vievät kaupalliset toiminnat Lommilan ja Nimismiehenpellon alueelle. Kaupungin toimenpiteillä priorisoidaan aseman seudun ja hallinnollisen keskuksen tavoiteltua kehittymistä. Lisäksi lautakunta päätti, että lautakunnan ja kaupunginhallituksen käsittelyyn valmistellaan omana asiana Espoon keskuksen kokonaissuunnitelma aikatauluineen ja tarpeellisine päätösesityksineen. Kaupunkisuunnittelupäällikkö päätti asettaa valmisteluaineiston nähtäville 26.1.2009.
10 (35) Asemakaavaehdotuksen käsittely Aineistoa valmisteltiin käsiteltäväksi lautakunnassa 9.12.2009. Kaupunkisuunnittelulautakunnassa aineisto jätettiin pöydälle 9.12.2009, 20.1.2010 ja 17.2.2010. Pöydällä pidon aikana toimitettiin lautakunnalle tarvittavia lisäselvityksiä. Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti kokouksessaan 17.3.2010 palauttaa asemakaavaehdotuksen uudelleen valmisteltavaksi. Tarkempi selostus päätöksestä löytyy kohdasta 7.4 Käsittelyvaiheet, vuorovaikutus ja esitetyt mielipiteet. Asemakaavaehdotuksen uudelleen käsittely (2.2.2011 asia jätettiin pöydälle) Tarkistettua aineistoa käsiteltiin uudelleen kaupunkisuunnittelulautakunnassa 2.2.2011 ja 16.3.2011, jolloin kaupunkisuunnittelulautakunta päätti asettaa asemakaavaehdotuksen nähtäville. Tarkempi selostus päätöksestä löytyy kohdasta 7.4 Käsittelyvaiheet, vuorovaikutus ja esitetyt mielipiteet. Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti kokouksessaan 14.3.2012 hylätä esittelijän ehdotuksen kaavan lähettämisestä eteenpäin kaupunginhallituksen ja valtuuston käsiteltäväksi. Teknisen toimen johtaja käytti 19.3.2012 otto-oikeuttaan lautakunnan päätökseen ja siirsi asian kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Kaupunginhallitus käsitteli asiaa kokouksessaan 12.11.2012 ja hyväksyi asian valtuuston käsiteltäväksi. Valtuusto käsitteli asiaa kokouksessaan 10.12.2012 ja palautti asemakaavan muutoksen uudelleen valmisteltavaksi siten, että kaavamääräyksillä rajataan päivittäistavarakaupan määrä 4 000 kerrosneliömetriin. Vuonna 2012 on käynnistynyt hanke Turuntien muuttamiseksi kaduksi välillä Lommila - Leppävaara. Hankkeen yhteydessä tarkastellaan Turuntien ja ympäristön kehittämismahdollisuuksia. Selvitystyö ulottuu Kehä III:lle saakka. Selvitystyö valmistuu vuonna 2013. 2.1.8 Pohjakartta Pohjakartta 1:1000 mittakaavassa on Espoon kaupungin kiinteistöpalvelukeskuksen kaupunkimittausyksikön laatima ja se täyttää kaavoitusmittausasetuksen vaatimukset. 2.2 Selvitys alueesta 2.2.1 Alueen yleiskuvaus Kaava-alue sijaitsee noin 1,5 km Espoon rautatieasemalta pohjoiseen valtakunnallisesti merkittävien liikenneväylien risteyksessä, Lommilassa. Pohjoispuolella aluetta rajaavat Kehä III ja Nupurintie, idässä Espoontie, etelässä ja lounaassa Turunväylä. Alueen vieritse virtaa Glomsån-joki, jonka reunustama viheralue muodostaa ulkoilureitin Espoonjokilaaksosta Oittaan suuntaan. Kaavamuutosalueella sijaitsee teollisuus- ja varastotoimintaa varten väljästi rakennettuja tontteja, viljelyskäytöstä poistunutta peltoaluetta, kaksi polttoaineen jakeluasemaa ja drive-in pikaruokaravintola.
11 (35) 2.2.2 Maanomistus Asemakaavan ja asemakaavamuutoksen alueiden maanomistajia vuonna 2008 olivat Helsingin Osuuskauppa Elanto, Kesko-konserniin kuuluvat yhtiöt Ruokakeskon Kiinteistöt Oy ja Kiinteistö Oy Voisalmen Liiketalo, Veho Group Oy Ab, Lulas Oy ja Espoon kaupunki sekä yksityisiä maanomistajia. Kesko-konserniin kuuluvien yhtiöiden Ruokakeskon Kiinteistöt Oy ja Kiinteistö Oy Voisalmen Liiketalo maanomistus siirretään tulevaisuudessa Keskon eläkekassalle. Vuoden 2013 alussa kaava-alueen maanomistajia olivat Kiinteistö Oy Lommilan Kauppakeskus c/o Helsingin Osuuskauppa Elanto, Ruokakesko Oy, Veho Group Oy Ab, IKEA Real Estate Oy, Kiint. Oy Voisalmen Liiketalo/ Kesko Oyj, Lulas Oy ja Espoon kaupunki. Lisäksi alueella on yksi tilojen yhteinen riihitontti. 2.2.3 Rakennettu ympäristö Maankäyttö Kaava-alue on suurimmalta osaltaan melko hajanaisesti rakentunutta ja miljööltään teollisuus-, varasto- ja varikkoaluetta. Keskellä teollisuusaluetta on muutama asuinrakennus. Alueen eteläkärjessä on avoin peltoalue, jota hallitsevat ympäröivien liikenneväylien lisäksi kylmät polttoaineen myyntipisteet ja pikaruokaketjun ravintolarakennus. Lommilan teollisuusalueen ja itäosassa olevan entisen kaupungin varikkoalueen välissä on viheralue, jonka keskellä virtaa Glomsån-joki. Viheralueella sijaitsee ulkoilureittiyhteys Kehä III:n pohjoispuolelta Espoonjokilaaksoon sekä Nedre Glomsin vanha päärakennus. Väestö, työpaikat ja elinkeinotoiminta Kaavamuutosalueella sijaitsee mm. Vehon, Elisan ja Lulas Oy:n toimitiloja ja toimintoja sekä pikaruokaketjun ravintolarakennus ja kaksi miehittämätöntä polttoaineen myyntipistettä. Yhdyskuntarakenne Seudullisesti kaava-alue sijoittuu edulliseen paikkaan hyvien liikenneyhteyksien varrelle. Paikallisesti kaava-alue on osa Espoon keskusta ja sijoittuu kaupunkikeskuksen pohjoiselle rajavyöhykkeelle. Kaupunkikuva Kaava-alueen ilmettä leimaa vahvasti alueen sijainti vilkkaasti liikennöityjen väylien keskellä. Alueen kaupunkikuva on hyvin hajanainen, alueella on osittain viljelyksessä oleva peltoaluetta, maanläjitysaluetta, teollisuus- ja varastorakennuksia, liikenneväyliä, vanhoja puurakenteisia taloja, polttoaineen myyntipisteitä ja pikaruokaravintola. Alueen ohitse virtaa varsin luonnontilaisena Glomsånjoki. Kaava-alue on niin kaupunki- kuin maisemakuvallisestikin vaikeasti hahmotettava. Lommila kuuluu Espoonjokilaakson reuna-alueeseen. Kuitenkin yhteys ympäröivään maisemaan ja kaupunkiin on heikko johtuen alueen sijainnista vilkkaiden liikenneväylien keskellä. Toiminnallinen yhteys Espoonjokilaaksoon on Glomsån-jokilaakson kautta. Liikenne Kaava-alue sijoittuu kolmen vilkkaasti liikennöidyn väylän muodostamaan kolmioon. Alueen lounaispuolella on Turunväylä (Valtatie 1), luoteispuolella Kehä III (Kantatie 50/E18) ja itäpuolella Espoontie. Alueen pohjoispuolella on lisäksi Turuntie (Maantie 110), joka jatkuu Nupurintie-nimisenä luoteeseen. Turuntien
12 (35) ja Espoontien liittymästä erkaantuu koilliseen paikallistie 11337, Kunnarlantie. Turunväylä, Kehä III, Turuntie/Nupurintie ja Kunnarlantie ovat maanteitä. Ajoneuvoliikenne Turunväylän keskimääräinen liikennemäärä (kavl 2008) on Lommilan kohdalla noin 48 500 ajon./vrk, Kehä III:n noin 46 100 ajon./vrk, Turuntien noin 9 300 ajon./vrk, Nupurintien noin 4 600 ajon./vrk ja Espoontien noin 17 900 ajon./vrk. Turunväylän nopeusrajoitus on 100 km/h ja Kehä III:n 80 km/h. Turuntien, Nupurintien ja Kunnarlantien nopeusrajoitukset ovat 50-60 km/h. Espoontien, Lommilanrinteen ja Lommilantien nopeusrajoitukset ovat 50 km/h. Kuva 1. Syksyn 2008 keskimääräinen arkivuorokausiliikennemäärä (kavl) Turunväylän peruspoikkileikkaus on Lommilan kohdalla 2+2 -kaistainen (kaksi kaistaa kumpaankin suuntaan). Tämän lisäksi Lövkullan eritasoliittymän bussiramppien ja Kehä III:n eritasoliittymän välisellä osuudella on sekoittumiskaistat. Espoontie on 1+1 -kaistainen välillä Kirkkokatu - Lommilanrinne. Espoontien osuus Lommilanrinteeltä Turuntielle on parannettu 2+2 -kaistaiseksi. Lommilanrinteen liittymä on kanavoitu ja varustettu oikealle kääntymiskaistalla. Kirkkokadun, Lommilanrinteen, Gigantin (kortteli K 64011 kaava-alueen ulkopuolella) ja Turuntien liittymät on varustettu liikennevalo-ohjauksella. Kadun itäpuolella on yhtenäinen jalankulku- ja pyörätie. Turuntie, Nupurintie ja Kunnarlantie ovat 1+1 -kaistaisia ja ne on varustettu jalankulku- ja pyöräteillä. Turuntien leveys on n. 10 m, Nupurintien n. 8 m ja Kunnarlantien n. 7 m. Turunväylän lisäkaistoista välillä Kehä III ja Kehä II on laadittu liikenteellinen selvitys vuonna 2002. Turuntien kehittämissuunnitelma on laadittu vuonna 2002. Espoontien parantamisesta välillä valtatie 1 - Turuntie on laadittu suunnitelma vuonna 2002 ja suunnitelma välillä Espoonväylä - Kirkkokatu valmistui vuonna 2003. Turunväylän länsipuolella Kirkkokatua saneerattiin välillä Espoontie - Espoonjoki vuonna 2007.
13 (35) Kevytliikenne Alueen läpi kulkee nykyisin sekä itä-länsi -suuntaisia että etelä-pohjois - suuntaisia sorapintaisia jalankulku- ja pyöräteitä. Nimismiehenpellolta johtaa Turunväylän alitse kevyen liikenteen yhteys ja kevyt liikenne alittaa Kehä III:n Vehon alueen itäpuolella. Glomsån-joen länsipuolella on tärkeä ulkoilureittiyhteys Lommilan läpi Kirkkojärven alueelta Kehä III:n alitse. Talvisin em. reitti toimii hiihtolatuna. Lommilantiellä, Lommilanrinteen alkuosalla, Espoontiellä, Turuntiellä, Nupurintiellä ja Kunnarlantiellä on nykyisin jalankulku- ja pyörätiet. Alueen sisäinen liikenne ja paikoitus Asemakaava-alueen sisäisiä rakennettuja katuja ovat Lommilantie ja Lommilanrinne. Molempien katujen ajoratojen leveydet ovat 7 m, ja jalankulku- ja pyörätien leveys on 3 m. Lommilanrinne kadusta on rakennettu katusuunnitelmien mukaisesti ainoastaan Espoontien ja Lommilantien välinen osuus. Julkinen liikenne Espoontie on hyvin vilkas joukkoliikennekatu. Espoontiellä liikennöivät linjat 27, 31, 42, 82, 85, 86, 270, 530 ja 535. Näistä linjat 27, 31, 42, 82, 270 ja 530 jatkavat Turuntien suuntaan. Nupurintietä liikennöivät linjat 28 ja 85. Huipputunnin aikana Espoontiellä Kirkkokadun ja Turuntien välisellä osuudella liikennöi 25 linja-autovuoroa tunnissa suuntaansa. Turunväylää liikennöi useita pika- ja vakiovuoroja, joiden pysäkki sijaitsee Lövkullan eritasoliittymässä. Kuva 2. Lommilan seudun joukkoliikenteen vuorotarjonta aamuhuipputunnin aikana (Trafix Oy). Palvelut Kaava-alueella sijaitsee pikaruokaketjun ravintolarakennus sekä kaksi miehittämätöntä polttoainejakeluasemaa. 2.2.4 Luonnonolosuhteet Kaava-alueen läpi virtaava joki, Glomsån, on luokiteltu maakunnallisesti arvokkaaksi virtavedeksi. Glomsånissa on tavattu erittäin uhanalaiseksi luokiteltua
14 (35) meritaimenta, jonka yksi luontaisista lisääntymispaikoista on Espoontien kohdalla olevassa koskessa. Glomsån-joen muut arvokohteet, kuten äärimmäisen uhanalaiseksi luokitellun purohyrrän elinympäristö, sijoittuvat kaava-alueen ulkopuolelle joen yläjuoksulle. Kaava-alueen merkittävin luonnonarvo on luonnontilaisessa uomassa virtaava Glomsån-joki rehevine lehto- ja tervaleppäkorpirantoineen. Ekologinen yhteys Lommilasta ympäröiville alueille on jokea lukuun ottamatta heikko, sillä liikenneväylät järjestelyineen katkaisevat yhteydet tehokkaasti. 2.2.5 Suojelukohteet Alueella ei selvitysten mukaan ole muita uhanalaisten tai suojeluarvoisten eläintai kasvilajien esiintymiä kuin Glomsåssa esiintyvä erittäin uhanalainen meritaimen. Alueen kulttuurihistoriallisesti merkittävin rakennus sijaitsee Heidkullanmäen eteläpäässä, katualueella. Tavoitteena on, että vanha hirsirakennus hyvissä ajoin ennen rakennustoiminnan alkamista joko siirretään toisaalle tai puretaan varoen, jotta sen käyttökelpoiset rakennusosat voidaan kierrättää alan toimijoiden kautta. Glomsån-joen ylittää vanha kiviholvisilta. Tavoiteena on, että silta säilyy alueella. 2.2.6 Ympäristön häiriötekijät Kaava-alue sijoittuu erittäin vilkkaasti liikennöityjen väylien solmukohtaan, johon kohdistuu liikennemelun ja ilmansaasteiden aiheuttamia haittoja. Lommilan liikenteen melutarkastelut nykytilanteessa on esitetty liitteessä 9. Ilmatieteen laitos on tutkinut päästöjen leviämistä ilmaan pääkaupunkiseudulla selvityksessään (Pääkaupunkiseudun päästöjen leviämismallinnus, 22.2.2008), jossa on otettu huomioon energiantuotannon, satamatoiminnan ja laivaliikenteen, lentoliikenteen sekä autoliikenteen typenoksidi-, rikkidioksidi- ja hiukkaspäästöt. Lommilan kohdalla em. toimintojen aiheuttamat kokonaispitoisuustasot ovat selvityksen mukaan seuraavat: - typpidioksidin (NO2), vuorokausikeskiarvo (ohjearvo 70 μg/m3): 30-50 μg/m3 - typpidioksidin (NO2), tuntikeskiarvo (raja-arvo 200 μg/m3): 80-120 μg/m3 - typen oksidit (NOX), vuosikeskiarvo (raja-arvo 30 μg/m3): 10-20 μg/m3 - rikkidioksidi (SO2), vuosikeskiarvo (raja-arvo 20 μg/m3): 1,7-2 μg/m3 - rikkidioksidi (SO2), tuntikeskiarvo (raja-arvo 350 μg/m3): 12-16 μg/m3 - hiukkaset (PM 2,5), vuorokausikeskiarvo (WHO:n ohjearvo 25μg/m3): 6-13 μg/m3 - hiukkaset (PM 2,5), vuosikeskiarvo (raja-arvo 25μg/m3): < 9 μg/m3 Kaava-alueen hulevedet valuvat puhdistamattomina ja hallitsemattomasti Glomsån -jokeen, mikä vaikuttaa Glomsån -joen veden laatuun ja määrään. 3 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TAVOITTEET 3.1 Kaupungin ja seudun yleiset tavoitteet Espoon keskuksen kehittämisohjelmassa, jonka kaupunginhallitus on hyväksynyt 3.6.2003, on päätetty Lommilan osalta, että Espoon keskusta kehitetään ja
15 (35) vahvistetaan siten, että Espoontorin ja rautatieaseman ympäristöä kehitetään ja toteutetaan ajallisesti ensisijaisesti suhteessa Lommilaan. Kummallekin alueelle muodostuu oma selkeä roolinsa kehittyvässä kaupunkirakenteessa, joka pitkällä aikajaksolla kuroutuu yhdeksi kaupunkirakenteeksi. Espoon keskuksen Suvelasta Lommilaan johtavaa akselia, "bulevardia", (Sunantie - Espoonportti - Kirkkokatu - Nimismiehenpelto -katukokonaisuutta) vahvistetaan julkisten ja kaupallisten palvelujen vyöhykkeenä, jota jatketaan Nimismiehenpellon alueen poikki Turunväylän alitse Lommilaan. Kaupunginhallitus päätti 30.3.2004 merkitä Espoon keskuksen - Lommilan kaupallisten vaikutusten arviointiraportin tiedoksi ja kehottaa kaupunkisuunnittelukeskusta aloittamaan Lommilan asemakaavoituksen tehdyn kaupallisten vaikutusten arvioinnin johtopäätösten mukaisesti. Maankäytön suunnittelua on kaupungin päätöksen mukaisesti ajallisesti ja resurssien käytöllä tehostettu Espoon keskuksen alueella, mm. Entressen kauppakeskus ja kirjasto ovat toteutuneet, ja mm. Suviniityn ja Tuomarilan asuinalueiden asemakaavoituksen myötä on saatu asemakaavavarantoa n. 2000 asukkaan sijoittumiselle Espoon keskukseen. Tällä hetkellä kaupunki ohjaa asemakaavoituksella ja projektihankkeina useita Espoon keskuksen aseman seudun kehitystä parantavia hankkeita, mm. Espoontorin kauppakeskuksen laajentaminen ja yhdistäminen Entressen kauppakeskukseen, virastokeskuksen asemakaavanmuutos, aseman parantaminen, sekä Suviniityn tornitalojen asemakaavoitus on käynnissä ja Suvelan asuinalue on ollut osana Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) lähiöiden kehittämisohjelmaa. Viimeaikoina vahvistuneita, toteutukseen tulevia kohteita ovat Kaupunginkallion terveysaseman ja opiskelija-asuntolan rakentaminen, sekä Suviniityn asuinrakentaminen ja Suviniityn uusi päiväkoti. Maankäytön tehostuessa Lommilassa ja asukasmäärän kasvaessa sen lähialueilla on todennäköistä, että myös muut toimijat Lommilan lähialueilla haluavat kehittää ja tehostaa maankäyttöään. 3.2 Alueen toimintoja ja ympäristön laatua koskevat tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on luoda ns. Lommilan kolmioon kaupallisten palvelujen ja työpaikkojen keskittymä, joka on toiminnoiltaan monipuolinen, kaupunkikuvallisesti ja tilallisesti korkeatasoinen, maankäytöltään tehokas, taloudellinen ja vaiheittain toteuttamiskelpoinen. Erityisenä tavoitteena on selkeyttää Turunväylän ja Kehä III:n varsien rakennettua tilaa sekä luoda uusi eheyttävä ja täydentävä osakokonaisuus, joka muodostaa Espoon keskukseen yhtenäisen kaupunkirakenteen yhdessä kehittyvän radanvarsikeskuksen kanssa. Asemakaavan muutoksella parannetaan Glomsån- ja Espoonjoen luontoarvojen säilymisen edellytyksiä. 4 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS 4.1 Yleisperustelu ja -kuvaus Asemakaavan muutos vastaa yleiskaavallisia tavoitteita maankäytön tehostamisesta ja kaupunkirakenteen tiivistämisestä. Asemakaavan muutosaluetta ja sen ympäristöä kehitetään laadukkaana kaupallisten palvelujen ja toimistorakentamisen alueena osana Espoon keskuksen kaupunkirakennetta. Kaava-alueella kulkee yhtenäinen vihervyöhyke, Glomsån -jokilaakso, joka toimii tärkeänä seudullisena ulkoiluyhteytenä Espoon keskuksen ja Espoonjokilaakson sekä Oittaan ulkoilu- ja virkistysalueiden välillä. Glomsån -joella on myös paikallista virkistyksellistä merkitystä. Nykyinen viheryhteys säilytetään.
16 (35) Liikenteellisesti alue liittyy olevaan katuverkkoon Espoontielle, Nimismiehenpeltoon Turunväylän alituksen kautta sekä Nupurintielle Kehä III:n alittavan yhteyden kautta. 4.2 Mitoitus Kaava-alueen kokonaispinta-ala on noin 34,3 hehtaaria. Kaavoituksella mahdollistetaan liikerakentamista kauppakeskusta varten 110 000 k-m2, erilliselle toimisto- ja hotellitilarakentamiselle 29500 k-m2, liikuntapalveluille 5500 k-m2 ja teollisuus- ja varastorakennuksille 30050 k-m2. Asemakaavan muutosehdotuksen kokonaiskerrosala on yhteensä 175 050 k-m2. Nykyisten asemakaavojen mukainen kokonaiskerrosala on noin 110 000 k-m2. Alueen rakennusoikeus kasvaa noin 65 000 kem2. 4.3 Kaavan mukainen rakennettu ympäristö 4.3.1 Maankäyttö Kaupunkirakenne Lommilan asemakaavanmuutosalue sijoittuu Espoon keskuksen tarkastelualueelle. Espoon keskuksen kehittämisohjelman mukaisesti aluetta on kehitetty luonteeltaan tilaa vievän kaupan alueena, joka puistokadulla Nimismiehenpellon läpi yhdistyy aseman seudun keskusta-alueelle. Lommilan-Espoon aseman seudun ja Suvelan yhdistävä puistokatu tulee toteuttaa korkealaatuisena jalankulkuympäristönä. Kaupunkisuunnittelukeskus on 2008 teettänyt kaupunkikuvatarkasteluja bulevardin toteuttamiseksi Nimismiehenpellon läpi, sekä Espoon keskuksen arkkitehtikilpailun jatkotyönä laajempia alueellisia visioita. Visioissa on bulevardin kaupunkikuvan elävöittämiseksi esitetty lisää asumista Lommilan ja Nimismiehenpellon puolelle. Lommilan kauppakeskus ei estä Nimismiehenpellon alueen erilaisia kehittämissuuntia, mutta asemakaavalla mahdollistetaan vaihtoehdoiltaan erilaisten, katu- ja kevyenliikenteen yhteyksien rakentaminen. Espoon aseman alueella useat asemakaavat ja -muutokset ovat vahvistuneet ja alueen täydennysrakentaminen asuinkäyttöön on jo alkanut. Espoontorin ja Entressen omistajat ovat laatineet kauppakeskusten toiminnalliseen yhdistämiseen liittyvän kehittämissuunnitelman, jonka toteutuminen vahvistaa aseman seudun kaupallisia palveluja entisestään. Asemakaavan muutoksen laatiminen valmisteluaineistoksi on käynnissä. Asuinrakentamisen lisääminen on edellytys aseman seudun elävöittämiseksi ja elinvoimaisuuden säilyttämiseksi. Kaupunkikuvan laadun parantaminen on alkanut, ja virastokeskuksen asemakaavamuutoksen edetessä alueen ympäristö kehittyy myönteiseen suuntaan. Alueen joukkoliikenneyhteydet parantuvat kaupunkiradan ja matkakeskuksen toteuttamisen myötä. Kaupunkiradan ratasuunnittelu Leppävaaran ja Kauklahden välille on käynnistynyt vuonna 2012 kaupungin toimesta yhteystyössä rataviranomaisten kanssa. Suunnitelma valmistunee vuonna 2014. Tulevaisuudessa mahdollinen Espoo Salo -oikorata tai pikaraitiotieyhteys Jorviin tekisi alueesta entistä vilkkaamman risteysaseman. Kaupunkikuva Asemakaavan muutoksilla mahdollistetaan mm. kauppakeskuksen sekä toimisto- ja hotellirakennusten, sekä liikuntapalvelujen rakentaminen ns. Lommilan kolmion alueelle ja varaudutaan muutoksen tarvitsemien uusien liikennejärjestelyiden toteutukseen. Alueen rakentaminen on Espoonjokilaakson suuntaan pyritty pitämään suhteellisen matalana siten, että Espoon tuomiokirkon asema jokimaisemassa säilyy. Espoon keskuksesta saapuva Glomsån-joen varressa kulkeva virkistysreitti kulkee suojaviheralueen (EV) kautta kohti pohjoisia asuin- ja virkistysalueita. Rakentaminen on pyritty sijoittamaan riittävän etäälle joesta, jotta joen luonto-
17 (35) arvot pystytään säilyttämään. Lommilan asemakaavamuutoksen sijainti suurten väylien risteyksessä tekee alueesta erittäin näkyvän. Lommila ja Nimismiehenpelto muodostavat portin pääkaupunkiseudulle. Nykyisellään portti on kaupunkikuvallisesti vaatimaton, mutta asemakaavan muutoksella huomioidaan alueen tärkeä asema osana suurempaa kokonaisuutta. Nopeakulkuisten teiden, Turunväylän ja Kehä III:n, suuntaan julkisivujen mittakaava on suurpiirteisempi. Kaduilla, jossa kuljetaan hitaammin, alueen sisäosissa sekä Glomsinjoentien suuntaan, rakennusten mittakaava pienenee ja on miellyttävämpi jalankulku- ja pyöräily-ympäristönä. Aikanaan Vehon ja Nimismiehenpellon alueen toteutuessa kaupunkikuva täydentyy. Kauppakeskukselle (KM) varattu kerrosala toteutetaan vähintään kahtena rakennusmassana. Kauppakeskuksen rakennuksen muotoa on jäsennelty päämassasta erottuvilla erilaisilla rakennusosilla. Kauppakeskuksen maantasossa katuun liittyvien liiketilojen julkisivut tulee toteuttaa pääosin lasisina. Kaavassa mahdollistetaan maanalaisen pysäköinnin rakentaminen kauppakeskuskorttelin alle kolmeen tasoon. Autoliikenne Espoontieltä kauppakeskukseen on johdettu kaksitasoisen kiertoliittymän kautta. Lisäksi lännestä, Nimismiehenpellon puolelta Turunväylän ali ja pohjoisesta, Nupurintieltä Kehä III:n ali, on yhteydet kauppakeskusta kiertävälle kokoojakadulle ja sieltä edelleen pysäköintiin. Jalankulkijoille kauppakeskus on läpikuljettava. Kauppakeskuksen sisäiset käytävätilat yhdistävät rakennuksen eri puolet toisiinsa. Rakennuksen keskelle tulee muodostaa vehreä aukiomainen tila (jk-2), josta tulee avata näköyhteys Glomsån-joelle. Rakennuksen pohjoisreunalle on mahdollista rakentaa lisäksi hotellin tarvitsemia tiloja sekä liikuntatiloja, esim. jäähalli. Korttelin pohjoisosassa voidaan toteuttaa hotelli-, liike-, ja toimistotiloja. Nämä tilat voivat yhdistyä päämassaan ulokkeena tehtävänä rakennusosalla. Rakennusmassat muodostavat kokonaisuuden joka on korkeampi Kehä III:n varressa. Kauppakeskuksen korttelialueen länsipuolella on liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K-1). Toiminta on pääosin olemassa olevaa yritystoimintaa. Korttelissa on mahdollisuus toteuttaa myös vapaa-ajantoimintaa palvelevia tiloja. Asemakaava-alueen läntisessä kärjessä, teollisuus- ja varastorakennuksen korttelialueella (T), jatkaa toimintaansa yksityinen liikennevarikko oheistoimintoineen. Alueelle esitetty maankäyttö ja rakennusoikeus ovat voimassa olevan asemakaavan mukaiset. Alueen tulevaisuuden käyttömahdollisuudet tarkentuvat ympäröivän kaupunkirakenteen kehittyessä. Ostovoima ja väestömäärä Ostovoiman ja väestömäärän kasvuarvioiden mukaan kaupallisia palveluja voidaan lähitulevaisuudessa lisätä Lommilan alueelle. Kauppakeskuksen markkina-alueen rajat muodostuvat kilpailevan tarjonnan pohjalta. Kauppakeskuksissa on tyypillisesti samantyyppinen tarjonta, ja ostokset tehdään lähimmässä kaupallisessa keskittymässä, jos tarjonta on riittävä. Lommilan alueen kauppakeskus täydentää Espoon keskuksen alueen palveluverkkoa ja sen pääasiallinen markkina-alue tulee olemaan Espoon keskuksen alue eli tilastoalueena Vanha-Espoo. Lisäksi Lommilan päämarkkina-alueeseen kuuluvat lähialueet, joissa kaupan tarjonta painottuu paikallispalveluihin tai lähipalveluihin. Näitä alueita ovat Kauklahti, Viherlaakso-Lippajärvi ja osa Pohjois-Espoota sekä Veikkolan alue Kirkkonummella. II-markkina-alueeseen on laskettu kuuluvaksi kauemmista alueista lähimmät eli Vihdin eteläosat (Nummela), Lohja ja Kirkkonummen eteläosat. Markkina-alueiden lisäksi Lommila saa pieniä määriä ostovoimaa koko pääkaupunkiseudulta sekä muulta läntiseltä Uudeltamaalta.
18 (35) Väestöennusteen mukaan markkina-alueen väestö kasvaa voimakkaasti. Myös ostovoima on kasvussa. Ostovoima kasvaa vielä nopeammin kuin väestö, sillä kulutus asukasta kohden on pitkällä aikavälillä kasvussa. Koko ostovoiman kasvu pohjautuu siis väestön ja kulutuksen kasvuun sekä kulutuksen rakenteen muutokseen. Erikoiskauppaan kohdistuva ostovoima kasvaa nopeammin kuin päivittäistavarakaupan. Ostovoiman kasvun pohjalta arvioidaan olevan liiketilan lisätarvetta markkinaalueella. Selvityksen mukaan kauppakeskushanke rakentuessaan tuo kerralla paljon liiketilaa markkinoille eli tulee tilapäinen ylitarjontatilanne. On arvioitu, että alueellinen liiketilan ylitarjonta kuitenkin häviää melko nopeasti kysynnän kasvuun. Liiketilan lisätarve alueella kasvaa ostovoiman ja asukaskasvun myötä. Kasvuennusteiden pohjalta vuoden 2015 lisätarpeen on arvioitu olevan pienimmillään yli 50 000 k-m2 ja enimmillään 100000 k-m2. Vuoteen 2020 mennessä liiketilan lisätarpeen on arvioitu olevan yhteensä vähintään 95 000 k-m2 ja enintään 180 000 k-m2. Lommilan pääasiallisella markkina-alueella asuu lähes 65.000 asukasta. Koko markkina-alueella Suur-Leppävaara, Kauniainen, Nummela ja Veikkola mukaan lukien asuu lähes 175 000 asukasta. Markkina-alueen väestö on voimakkaassa kasvussa. Espoon väestöarvio perustuu yleiskaavojen mitoitukseen, joka pohjautuu kaupunginvaltuuston päätökseen (16.12.2002), että pitkällä aikavälillä Espoossa varaudutaan 300 000 asukkaaseen vuonna 2030. Espoon väestönkasvun painopiste on tulevaisuudessa mm. Histassa sekä Kauklahden alueella. Histan osayleiskaavan osalta korkein hallinto-oikeus kumosi 23.8.2012 Espoon kaupungin valtuuston päätöksen. Histan alueen kehittämissuunnitelmia jatketaan päätöksen pohjalta yhteistyössä ELY-keskuksen kanssa. Hista-Siikajärvi- Nupurin osayleiskaavan kokonaismitoitus oli noin 19 000 asukasta. vuoteen 2030 arvioitiin osayleiskaava-alueesta toteutuneen 80 %. Vuoteen 2030 mennessä koko päämarkkina-alueen väestö kasvaa lähes 50 000 uudella asukkaalla eli kolmella neljäsosalla. Keskimääräinen väestön vuosikasvu alueella on 2,6 prosenttia. Kauppakeskus Lommilan konsepti perustuu hypermarkettien sijoittumiselle alueelle, päivittäistavarakauppa sisältyy näihin yksiköihin. Palveluja täydentävät muotiin ja sisustukseen painottuvat tavaratalot sekä muut erikoiskaupat. Kauppakeskuksen tarjonta tulee painottumaan kodin sisustamiseen ja asumiseen liittyviin palveluihin, joka vahvistaa ja monipuolistaa Lommilan ympäristössä jo olemassa olevaa tarjontaa. Tavoitteena on, että kodin sisätilojen sisustamisen lisäksi Lommilaan saadaan tilaa vaativan erikoistavarankaupan keskittymä. Kauppakeskukseen on tulossa laajat puutarha- ja piharakentamisen palvelut sekä kodinkone- ja huonekalumyymälöitä. Lisäksi kauppakeskukseen sijoittuu muita palveluita kuten esimerkiksi viihde-, liikunta- ja hyvinvointipalveluja sekä opetustiloja. Virkistysalueet Kaava-alueen viheralueet ovat kaikki suojaviheralueita (EV), koska viheralueet altistuvat liikennemelulle. Glomsinlaaksolla on virkistyksellistä merkitystä koko kaava-alueella, koska alueen läpi kulkee seudullinen ulkoilureitti Espoonjokilaaksosta pohjoiseen kohti Oittaan ulkoilualueita. Kaava-alueen keskellä oleva Heidkullanmäki on säilytetty metsäisenä suojaviheralueena (EV), joka liittyy kauppakeskuksen läntiseen pääsisäänkäyntiin. Muut alueet Kaava-alueelle on osoitettu selvitysten mukainen, laaja ja yhtenäinen vihervyöhyke, Glomsinlaakson suojaviheralue (EV). Se on osa tärkeää yleiskaavan mukaista seudullista pääulkoilureittiä Espoon keskuksen ja Espoonjokilaakson
19 (35) sekä Oittaan ulkoilu- ja virkistysalueen välillä. Suojaviheralueella on merkitystä myös Glomsån-joen luonnonarvojen säilyttämisessä. 4.3.2 Liikenne Liikenteellisesti kaava-alue liittyy ympäröivään katuverkkoon Espoontielle, Nimismiehenpeltoon Turunväylän alituksen kautta ja Nupurintielle Kehä III:n alituksen kautta. Lommilan asemakaavaehdotuksessa alueen kokoojakatuna toimii kauppakeskusta kiertävä katu, joka liittyy olemassa olevaan katuverkkoon Espoontielle kaksikerroksisen kiertoliittymän kautta, sekä Nimismiehenpeltoon Turunväylän ali sekä Kehä III:n ali uuden Nupurintieltä tulevan yhteyden kautta. Kaava mahdollistaa myös toisen yhteyden Turunväylän ali Nimismiehenpeltoon, joka yhdistäisi tulevaisuudessa kaava-alueen puistokatuna Kirkkokadulle ja siitä edelleen Espoon keskukseen. Kaavassa mahdollistetaan kauppakeskuksen maanalainen pysäköinti kolmessa tasossa. Espoontieltä autoliikenne kauppakeskukseen on johdettu kaksitasoisen kiertoliittymän kautta. Kiertoliittymän alatason kautta on yhteys pysäköinnin alemmalle tasolle ja ylätason kautta pysäköinnin ylemmälle tasolle sekä Lommilan katuverkkoon ja Ikealle. Kauppakeskuksen pysäköintiin toteutetaan useampi reittivaihtoehto liikennevirtojen tasaamiseksi. Niinpä pysäköinnin alemmalle tasolle on lisäksi suunniteltu yhteys kauppakeskuksen etelälaidalla sijaitsevasta kiertoliittymästä. Kansitason ulkopysäköintiin on yhteys Lommilankadun puolelta kauppakeskuksen länsipuolelta. Huoltoliikenteelle on tarkoitus järjestää liittymät kauppakeskukseen katutasosta erillisinä muusta ajoneuvoliikenteestä. Huoltoliikennettä ei ohjata maanalaiseen pysäköintiin. Kaava-alueen pohjoislaidassa sijaitsevaan korttelinosaan pysäköinti voidaan toteuttaa maan alle kolmeen tasoon ja kauppakeskuksen luoteispuolelle olevaan liike- ja korttelialueeseen maantasoon. Kaava-alueen kokoojakadut on mitoitettu moduulirekkojen kohtaamistilanteen perusteella. Lommilankulma on kuitenkin suunniteltu tiukalla mitoituksella, jossa pystyy kohtaamaan henkilöauto ja 12 m kuorma-auto. Lommilankulmaa ei ole tarkoitettu alueen läpikulkuyhteydeksi tai huoltoautojen ajoyhteydeksi. Yksityiskohtaisessa suunnittelussa Lommilankulman katualue tulee rajata esimerkiksi pollareilla liikenteen rauhoittamiseksi kohdasta, jossa se yhtyy jalankululle ja pyöräilylle soveltuvaksi kaupunkitilaksi. Espoontie ja Nupurintie erikoiskuljetusreitteinä on huomioitu kaavan katu- ja tieratkaisuissa. Erikoiskuljetusreitit tulee huomioida myös jatkosuunnittelun yhteydessä mm. kaksitasoisen kiertoliittymän rakenneratkaisuissa. Katujen ja teiden poikkileikkauksia on esitetty liitteessä 8. Kaava-alueelta on varauduttu sujuviin jalankulku- ja pyöräily-yhteyksiin Espoon keskukseen, lähiasuinalueille sekä alueen muihin palveluihin. Kauppakeskusta kiertävällä kokoojakatuverkolla on varauduttu molemmin puolin jalankulku- ja pyöräteihin ja Lommilanmäellä kadun eteläpuoleiseen jalankulku- ja pyörätiehen. Jalankulku ja pyöräily risteävät suuret moottoriajoneuvoväylät eritasossa. Lisäksi on varauduttu liittymään turvallisesti ja sujuvasti Espoontien täydentyvään kevyenliikenteen reitistöön sekä linja-autoliikenteen pysäkeille. Nupurintien suuntaan on kaksi Kehä III:n alittavaa jalankulku- ja pyöräily-yhteyttä. Jalankulun ja pyöräilyn Turunväylän alitus Nimismiehenpeltoon on suunniteltu ajoneuvoliikenteen alikulkujen yhteyteen. Myös Turunväylän ylitys Espoontiellä parannetaan molemmin puoleiseksi jalankulku- ja pyörätieksi. Kaava mahdollistaa uuden Espoontien kevyenliikenteen alikulun Ikean ja kauppakeskuksen pääsisäänkäynnin välillä. Glomsån-joen rannassa Espoontien ali kulkeva ulkoilu- ja hiihtoreitti pysyy entisellään. Tätä alikulkua tulee uudelleen järjestellä tai leventää, jotta alikulun etelälaitaan saadaan sijoitettua jalankulu- ja pyörätie johtamaan suojaviheralueen läpi kauppakeskuksen pohjoisempaan sisäänkäyntiin. Glomsån-joen ylittävä vanha silta jää katualueelle, mutta suunnitellut katujärjestelyt mahdollistavat vanhan sillan säilyttämisen. Kauppakeskuksen pohjoispuolelta on osoitettu jalankulku- ja pyöräily-yhteys Glomsån-joen yli
20 (35) Nedre Glomsiin nykyisen kaupungin varikon alueelle. Yhteyden merkitys kasvaa Nedre Glomsin maankäytön kehityksen myötä. Kauppakeskuksen sisäänkäyntien läheisyyteen tulee sijoittaa vähintään 600 polkupyöräpysäköintipaikkaa. Kaavaehdotuksessa on huomioitu mahdollinen pikaraitiotie Espoon keskuksesta Lommilan kautta Jorvin sairaalalle. Pikaraitiotievaraus sijoittuu asemakaavaalueella kauppakeskuskorttelin länsi- ja pohjoispuolelle Lommilankadun varteen, josta se jatkaa kohti itää Jorvin sairaalan suuntaan. Pikaraitiotiepysäkki voidaan sijoittaa Lommilankadulle kauppakeskuksen länsipuolelle keskeisen sisäänkäynnin läheisyyteen. Linja-autoliikenne käyttää Espoontietä, Turuntietä, Nupurintietä ja Turunväylää. Linja-autoliikenteen pysäkit ja joukkoliikennekaistat vaativat uudelleen järjestelyjä kaavan rakentumisen myötä Espoontiellä, Nupurintiellä ja Turunväylällä. Linja-autoliikenteen pysäkkiparille on varattu tilaa Espoontiellä kauppakeskuksen pääsisäänkäynnin läheisyydessä. Lisäksi Espoontiellä on varauduttu osittain kaava-alueen ulkopuolelle sijoittuvaan linja-autoliikenteen pysäkkipariin nykyisen kevyenliikenteen alikulun tuntumassa Kirskupakan pohjoispuolella. Pääosin kaukoliikennettä palvelevat Turunväylän pysäkit tulee toteuttaa kaupunkimaisesti ja ne pyritään viemään mahdollisimman lähelle Espoontietä kuitenkin niin, että erillisiä rinnakkaisramppeja linja-autoliikennettä varten Kehä III:n suuntaan ei tarvita. Kaukoliikenteen pysäkiltä kevyen liikenteen yhteyksiä tulee myös parantaa sujuviksi kauppakeskuksen pääsisäänkäynnin sekä Ikean kauppakeskuksen suuntaan, jolloin alikulku Turunväylän rampin ali tulee aiheelliseksi. Kaukoliikennettä palveleville saattopaikoille on varattu tilaa Lommilankulman ja Espoontien varteen. Liityntäpysäköintialueeseen on varauduttu maantien alueelle Lommilankulman varteen. Lisäksi taksiasemalle on varattu tilaa kauppakeskuksen kaakkoiskulmaan pääsisäänkäynnin läheisyyteen. Pääsisäänkäynnin yhteydessä sijaitsevasta kaupunkitilasta muodostuu joukkoliikenteen vaihtopiste, jossa kohtaavat kaukoliikenteen ja paikallisliikenteen linjaautojen ja taksien käyttäjät. Turistilinja-autoille on varattu pysäköintipaikka Glomsinjoentien varteen. Kaava-alueen tavoiteverkkokartta on esitetty liitteessä 6 sekä katu- ja tiejärjestelyt yksityiskohtaisemmin katukartassa liitteessä 7. Kaavan edellyttämät liikennejärjestelyt vaativat muutoksen katualuevarauksiin Kirskumäen kaavassa kaksitasoisen kiertoliittymän aiheuttamien liikennejärjestelyjen osalta sekä pyöräilyn ja jalankulun järjestelyjen osalta Ikean ja kauppakeskuksen välissä. 4.3.3 Palvelut Kaava-alueelle sijoittuu merkittävä päivittäis- ja erikoistavarakaupan sekä tilaa vaativan kaupan keskittymä. Lommilan alueen toteutuminen tulee monipuolistamaan ja lisäämään Espoon keskuksen, Lommilan pohjoispuoleisten pientaloalueiden ja Pohjois-Espoon markkina-alueen kaupallisia palveluja. 4.3.4 Maaperän rakennettavuus ja puhtaus Asemakaavassa osoitetut rakennusalat ovat rakennettavuusluokaltaan pääosin normaalisti rakennettavia. Joen läheisyydessä maaperän rakennettavuus on heikompi ja edellyttää paaluperustusta. Maaperä- ja rakennettavuuskartta on liitteenä 12. Maaperän puhtaus kts. kohta 5.8. 4.3.5 Kaavan mukainen luonnonympäristö Glomsån-joen ympärillä on Glomsinlaakso-niminen suojaviheralue (EV). Joen välitön ympäristö pyritään säilyttämään muuttumattomana merkinnällä s-1. Muut osat suojaviheralueesta käsitellään puistomaisina ja niille on mahdollista