Rakennuslautakunta 64 19.09.2017 Poikkeamislupahakemus Koy Virojoen Kulma, Virolahti 81/11.116/2017 Rakla 19.09.2017 64 Poikkeamislupahakemus 2017-4 (LP-935-2017-00042) Koy Virojoen Kulma c/o Esa Mässeli on hakenut poikkeamislupaa Virojoen asemakaava-alueelle useista tiloista korttelin 8 muodostuvalle tontille 2 rakentaakseen sille kaksikerroksinen asuinkerrostalo. Rakennukseen tulisi asuinhuoneistoja 10 kappaletta ja pohjakerrokseen varastot ja autotallit. Hakijan perustelut Suunnitteluratkaisulla poiketaan asemakaavassa osoitetusta rakennusoikeudesta sekä pysäköintinormista siten, että tontilta 1 (kiinteistö 6:89) siirretään 120 kem2 rakennusoikeutta tontille 2 (kiinteistö 6:95). Tila 6:89 on ahdas, joten kaikkea rakennusoikeutta ei autopaikkavaatimusten ym. vuoksi ole mahdollista käyttää. Siirretty rakennusoikeus mahdollistaa pienkerrostalon toteuttamisen tarkoituksenmukaisena kokonaisuutena, joka omalta osaltaan tukee palveluiden säilymistä ja tiivistää yhdyskuntarakennetta Virojoen taajamassa. Ratkaisu myös mahdollistaa olemassa olevan infrastruktuurin tehokkaamman hyödyntämisen. Alueen pysäköinti käsitellään kiinteistöjen 6:70, 6:89, 6:95 ja 6:119 alueella yhtenä kokonaisuutena, koska pihatilat ovat ahtaat ja rakennuspaikkojen muoto hankala. Pysäköinnin järjestely mahdollistaa piha-alueiden järkevän ja esteettömän toteutuksen. Erillinen saunan rakennusoikeus säilyy entisellään. Kerrosalalaskennasta ja autopaikkojen sijoittelusta on esitetty selvitys asemapiirroksessa. Rakentamisalue Tieyhteys Vesihuolto Sähkö Kuulutukset Alue on vanhaa ns. parkkipaikka-aluetta vanhan "Korpisen talon" ja puretun "Virojoen Kulman" talojen välissä. Rakennuspaikalle kulku on Virojoentieltä osin vanhan olemassa olevan liittymän kautta sekä Virojoentieltä rakennettavan uuden liittymän kautta. Rakennuspaikan alueella on kunnan vesi- ja viemäriverkosto, johon rakennus voidaan liittää. Tilalla on sähköliittymämahdollisuus. Hakemusta koskeva kuulutus on pidetty nähtävillä kunnan ilmoitustaululla ja kunnan internetsivulla 22.6. - 7.7.2017 välisen ajan. Hakemuksesta on ilmoitettu Kaakonkulmassa 22.6.2017. Asiasta ei ole jätetty yhtään huomautusta. Lausuntopyynnöt Museovirasto 13.6.2017 postitse Kaakkois-Suomen Ely-keskus /liikenne 13.6.2017 Paloviranomainen 13.6.2017 Tekninen johtaja 13.6.2017 Vesi- ja viemärilaitos 13.6.2017 Ympäristöviranomainen 13.6.2017
Maakuntamuseo /rakennustutkija 13.6.2017 Lausunnot Kaakkois-Suomen ELY-keskus lausunto 28.6.2017 Kaakkois-Suomen ELY-keskuksen liikenne ja infrastruktuuri -vastuualue toteaa asiassa lausuntonaan seuraavaa: Rakennuspaikkana toimiva kiinteistö rajautuu maantien 3513 (Tallinmäki-Virojoki yhdystie, kiinteistötunnus 935-895-0-3513) tiealueeseen. Tien keskimääräinen liikennemäärä on rakennuspaikan kohdalla n. 1 500 ajoneuvoa vuorokaudessa, joista raskaita ajoneuvoja n. 60 ajon./vrk. Rakennuspaikan kohdalla teillä on 40 km/h nopeusrajoitus. Kiinteistölle on olemassa oleva ajoneuvoliittymä Virojoentieltä tieosoitteessa 3513/7/n. 5 095 m/vasen. Rakennuspaikka sijaitsee voimassa olevan asemakaavan alueella asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueella. Rakennuksen etäisyys maantien 3513 keskilinjasta on n. 15 m ja maantien kevytliikenneväylän reunasta n. 5 m. Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen mielestä rakennuksen käyttäminen ei vaaranna liikenneturvallisuutta eikä sen käytöstä aiheudu tienpidolle muuta kuin korkeintaan vähäistä haittaa. Tienpitäjä ei kuitenkaan vastaa liikenteestä (esim. tärinä, pöly) ja normaalisti suoritetusta tienpidosta (esim. lumenaurauksen lumisuihku) aiheutuvista vahingoista, joita ko. rakennukselle saattaa aiheutua. Melutason ohjearvotasot tulee huomioida rakennusten ja rakenteiden sijoittelulla sekä käytettävien rakenteiden ääneneristävyydellä. ELY-keskuksen liikenne ja infrastruktuuri -vastuualueella ei ole asiassa muuta huomautettavaa. Tekninen johtaja lausunto 22.6.2017 Lausunto KOy Virojoen kulman poikkeamislupahakemuksesta KOy Virojoen Kulma hakee poikkeamaa asemakaavassa osoitetusta rakennusoikeudesta sekä pysäköintinormista siten, että tontilta 1 (kiinteistö 6:89) siirretään 120 kem2 rakennusoikeutta tontille 2 (kiinteistö 6:95). Tila 6:89 on ahdas, joten kaikkea rakennusoikeutta ei autopaikkavaatimusten ym. vuoksi ole mahdollista käyttää. Siirretty rakennusoikeus mahdollistaa pienkerrostalon toteuttamisen tarkoituksenmukaisena kokonaisuutena, joka omalta osaltaan tukee palveluiden säilymistä ja tiivistää yhdyskuntarakennetta Virojoen taajamassa. Ratkaisu myös mahdollistaa olemassa olevan infrastruktuurin tehokkaamman hyödyntämisen MRL:n 171 :n mukaan kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen MRL:n säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. MRL:n 135 :n mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on mm., että: 1) rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen; 6) rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa
naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista. MRL:n 50 :n mukaan alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten laaditaan asemakaava, jonka tarkoituksena on osoittaa tarpeelliset alueet eri tarkoituksia varten ja ohjata rakentamista ja muuta maankäyttöä paikallisten olosuhteiden, kaupunki- ja maisemakuvan, hyvän rakentamistavan, olemassa olevan rakennuskannan käytön edistämisen ja kaavan muun ohjaustavoitteen edellyttämällä tavalla. MRL:n 54 :n mukaan Asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita. Asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää. Alueen asemakaava on tullut voimaan 30.5.2012. Asemakaavassa tehokkuus keskustan tontilla nousi kokonaisuudessaan hieman yli 0,5. Tehokkuus vaatii ainakin 2 ja 3 tontilla paikoituksen järjestämistä kellarikerrokseen. 1- tontilla ei kellarikerros ole mahdollista. 120 kem2:n siirto 1 tontilta 2 tontille pienentää 1 tontin tehokkuutta 0,52 > 0,31 jolloin autopaikat todennäköisesti mahtuu. Tässä on huomattava, että n. 122 m2:n osuus tontista kuuluu kunnalle ja Virojoen kulman tulee lunastaa alue asemakaavan toteuttamiseksi. Ilman lunastusta 1 tonttia ei voi toteuttaa. 120 kem2:n siirto lisää 2-3 tonttien tehokkuuden 0,65 > 0,71. Rakennusoikeuden käyttö edellyttää osan autopaikkojen sijoittamista kellarikerrokseen. Katson lausunnossani, että poikkeaminen tulisi myöntää. Poikkeama ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä aiheuta haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. (MRL 171 ). Poikkeama on perusteltua, koska asemakaavan tontille 1 ei pystytä sijoittamaan riittävästi autopaikkoja. MRL:n 174 :n mukaan kunta voi poikkeamispäätöksessä määrätä ehtoja poikkeamiselle. Poikkeaman ehdoksi tulisi asettaa, että tontti 1 (935-431-6-89) lunastaa kunnalta n. 122 m2:n entistä katualuetta, joka on kaavamuutoksessa tullut osaksi tonttia. Ilman lisämaata rakentamista ei voi toteuttaa asemakaavan mukaisesti. Hallintosäännön 72 :n 5 kohdan mukaan tekninen johtaja antaa lausunnot poikkeuslupahakemuksiin Kymenlaakson pelastuslaitos /Toni Puhakka lausunto 14.6.2017 Rakennusoikeudesta poikkeaminen/ rakennusoikeuden siirto, Virojoentie 9
Pelastusviranomaisella ei ole huomauttamista rakennusoikeudesta poikkeamisesta/ rakennusoikeuden siirrosta tai autopaikkamitoituksesta poikkeamisesta, kun suunnittelussa huolehditaan pelastusteiden järjestämisestä kiinteistöille Kymenlaakson pelastuslaitoksen pelastustieohjeen mukaisesti. Perustelut: Pelastuslaki 379/2011; 9 ja 14 Vesi ja viemäröintilaitos /Jukka Salmi lausunto 16.6.2017 Rakennuspaikka on Virojoen asemakaava-alueella ja kuuluu vesi- ja viemärilaitoksen toiminta-alueeseen. Rakennuspaikalla on olemassa viemärijohto ja vesijohto joihin liittyminen tapahtuu. Hulevesiverkostoa alueella ei ole. Rakennuspaikan hulevesien johtaminen kuuluu kiinteistölle. Ympäristöviranomainen/Riiko Ritvanen lausunto 10.7.2017 Rakennusoikeudesta poikkeamisesta/rakennusoikeuden siirron myöntämiselle ei ole ympäristönsuojelullista estettä. Kymenlaakson museo/rakennustutkija lausunto 6.7.2017 KOY Virojoen kulma osoitteessa Virojoentie 9 hakee poikkeamislupaa siirtää tontilta 1 (kiint. 6:89) rakennusoikeutta 120kem2 tontille 2 (kiint. 6:95). Tontille 2 suunnitellaan rakennettavan kaksikerroksisen asuinkerrostalo. Alueen pysäköinti on tarkoitus käsitellä kiinteistöjen 6:70, 6:89, 6:95 ja 6:119 alueella yhtenäisenä kokonaisuutena. Kymenlaakson museolla ei ole huomautettavaa poikkeamislupahakemukseen. Museovirasto lausunto 11.7.2017 Virolahti, Kiinteistöosakeyhtiö Virojoen Kulman poikkeamislupahakemus Kulmala 6:89, Kulmala I 6:95, Jokiranta II 6:119, Jokiranta 6:70 ja Jokiranta 6:169. Virolahden rakennusvalvonta on pyytänyt Museoviraston lausuntoa Kiinteistöosakeyhtiö Virojoen Kulman poikkeamislupahakemuksesta, joka koskee asuinkerrostalon rakentamista muinaismuistolain (295/1963) rauhoittaman kiinteän muinaisjäännöksen, Virojoen (Wirojoki by) historiallisen kylän (muinaisjäännösrekisterin tunnus 1000011114) alueelle. Virojoen kylän talot ovat sijainneet nykyisen Virolahden kuntakeskuksen alueella. Virojoen kylätontti on suurelta osin uudemman rakentamisen tuhoama. Alueella on saattanut pienialaisesti säilyä myös aikaisempien asutusvaiheiden jäännöksiä. Museovirasto tekee elokuussa 2017 asuinkerrostalon rakennuspaikalla maastotarkastuksen, jossa selvitetään, koskeeko rakennushanke kiinteää muinaisjäännöstä. Museovirasto antaa lausunnon poikkeamislupahakemuksesta tarkastuksen jälkeen. Museovirasto lausunto 24.8.2017 Virolahti, Kiinteistöosakeyhtiö Virojoen Kulman poikkeamislupahakemus Kulmala 6:89, Kulmala I 6:95, Jokiranta II 6:119, Jokiranta 6:70 ja Jokiranta 6:169. Virolahden rakennusvalvonta on pyytänyt Museoviraston lausuntoa
Kiinteistöosakeyhtiö Virojoen Kulman poikkeamislupahakemuksesta, joka koskee asuinkerrostalon rakentamista muinaismuistolain (295/1963) rauhoittaman kiinteän muinaisjäännöksen, Virojoen (Wirojoki by) historiallisen kylän (muinaisjäännösrekisterin tunnus 1000011114) alueelle. Virojoen kylätontti on suurelta osin uudemman rakentamisen tuhoama. Alueella on saattanut pienialaisesti säilyä myös aikaisempien asutusvaiheiden jäännöksiä. Museoviraston koekaivausryhmä teki 18.8.2017 asuinkerrostalon rakennuspaikalla maastotutkimuksia. Tutkimusten perusteella rakentamishanke ei koske kiinteää muinaisjäännöstä. Rakennushankkeen toteuttamiselle ei siten ole muinaismuistolain asettamaa estettä. Vastineet ja selvitykset Toimivalta Hakija on antanut suullisesti selvityksen, ettei hänellä ole vastineen antotarvetta. Poikkeamislupamenettelyn toimivalta kuuluu Virolahden kunnanhallitukselle. Valmistelija rakennustarkastaja Risto Poikolainen, puh. 050-3892 152. Liitteet Liite 3a karttaote Liite 3b asemapiirros Rakennustarkastajan päätösehdotus Rakennuslautakunta puoltaa haettua poikkeamislupahakemusta, mikä mahdollistaa asuinkerrostalon rakentamisen lisämaan hankinnalla ja rakennusoikeuden siirtämisellä. Rakennuslautakunta esittää poikkeuslupahakemuksen kunnanhallituksen päätettäväksi. Rakennuslupaa haettaessa on huomioitavaa; - liikenteen aiheuttamat tärinän, pölyn (ilmastoinnin korvausilman oton suunta) ja melutason vaikutus (desibeli-ikkunat) - Virojoentien puhtaanapidon aiheuttamat esim. lumisuihkujen vaikutus rakennukselle - pelastusteiden järjestäminen kiinteistöille - alueella ei ole hulevesiverkostoa Kunnanhallituksen on määrättävä poikkeamispäätöksessä aika, jonka kuluessa poikkeamispäätöstä vastaavaa rakennuslupaa on haettava (MRL 174 ). Määräaika voi olla enintään kaksi vuotta. Perustelut Päätös Poikkeama ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteutukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista, ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä aiheuta haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia (MRL 171 ) ja poikkeaminen ei saata muita maanomistajia eriarvoiseen asemaan. Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.