Kuopion kaupunki Pöytäkirja 18/ (1) Kaupunkirakennelautakunta Asianro 8204/ /2015

Transkriptio

1 Kuopion kaupunki Pöytäkirja 18/ (1) 233 Asianro 8204/ /2015 Poikkeaminen (LTK) / Ukkokoti / Niirala (Kalliokatu 2) Va. suunnittelujohtaja Martti Lätti Asemakaavoitus Tiivistelmä: Hakemus koskee Niiralaan sijoittuvan Ukkokodin tontille rakennettavaa uudisrakennusta, johon tulee yhdistetty hoitolaitos ja asuinkerrostalo. Poikkeamista haetaan voimassa olevan asemakaavan käyttötarkoituksesta, rakennusalan ja kerrosluvun ylityksestä sekä vähäisestä rakennusoikeuden ylityksestä. Asemakaavoitus on valmistellut jätetystä hakemuksesta kaupunkirakennelautakunnan käsittelyä varten myönteisen päätösesityksen. Hakija Kaupunki Kaupunginosa Kuopion kaupunki tontin omistajana ja rakennusliike Lapti Oy perustettavan yhtiön lukuun. 297 Kuopio 7 Niirala Rakennuspaikka Korttelin 33 tontti 35 Rakennushanke Ukkokodin kunnostus asuinkerrostaloksi (talo A), johon tulee asuntoja ja tukiasuntoja sekä uudisrakennuksen rakentaminen (talo B ja C) asuinkerrostaloksi, tukiasunnoiksi sekä hoitolaitokseksi. Rakennuskielto tai -rajoitus, josta poiketaan Liitteenä päivätty asemapiirustus. Rakennuskielto tai -rajoitus, josta poiketaan maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n nojalla maankäyttö- ja rakennuslain 58 :stä. Hanke poikkeaa voimassa olevasta asemakaavasta seuraavasti: Alle puolet rakennushankkeen asuntojakaumasta sisältää asuinhuoneistoja. Asemakaavassa tontin käyttötarkoitus on yleisten rakennusten korttelialuetta (Y-6), mikä mahdollistaa vain palveluasumisen. Talo C on osittain kaksikerroksinen, voimassa olevassa asemakaavassa kerrosluku on I. Talo C:n osittainen rakennusalan ylitys. Talojen B ja C yhteenlaskettu rakennusoikeuden ylitys on 79,0 m 2. Voimassa olevan asemakaavan mukainen rakennusoikeus on 2 000m 2 (rakennusala talo B) ja 250 m 2 (rakennusala talo C), yhteensä m 2.

2 Kuopion kaupunki Pöytäkirja 18/ (2) Päätösesitys perustuu seuraaviin selvityksiin: Kaavoitustilanne Nykyinen tilanne Tontilla on voimassa ympäristöministeriön vahvistama asemakaava, jossa ko. tontti on yleisten rakennusten korttelisaluetta (Y-6). Uudisrakennuksen tai olemassa olevaan rakennukseen tehtävien muutosten sopeutumiseen kaupunkikuvaan on kiinnitettävä erityistä huomiota. Tontilla on kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus (sr-1). Rakennusta ei saa ilman pakottavaa syytä hävittää. Rakennuksessa suoritettavien korjaus- ja muutostöiden sekä käyttötarkoituksen muutosten tulee olla sellaisia, että rakennuksen historiallisesti arvokas tai kaupunkikuvan kannalta merkittävä luonne säilyy. Tontin rakennusoikeus on asemakaavassa esitetty kerrosneliömetreinä. Säilytettävän Ukkokodin rakennusoikeus on 1 100kem 2 ja kerrosluku 1/3 II. Tontin länsiosassa on rakennusala yksikerroksiselle rakennukselle, jonka rakennusoikeus on 250kem 2. Tontin eteläosassa on rakennusala kolmekerroksiselle rakennukselle ja sen rakennusoikeus on kem 2. Ko. rakennusalalta on osoitettu maanalainen yhdyskäytävä suojeltavaan rakennukseen. Autopaikkavaatimus on 1ap/200 m 2. Kalliokadun ja Valkeisenkadun risteysalueella on laaja pl-2 istutettava alueen osa, jonka olemassa oleva puusto sekä portaat ja muut rakennelmat on säilytettävä. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin ja sen pinta-ala on m 2. Tontti on Kuopion kaupungin omistuksessa. Kuopion kaupunki on järjestänyt ideakilpailun tontin ja Ukkokodin rakennuksen tulevasta käytöstä sekä tontilla jäljellä olevan tontin käytöstä. Esisopimus maanvuokrauksesta ja rakennuksen kaupasta on tehty voittaneen kilpailuehdotuksen laatijan Lapti Oy:n kanssa. Lapti Oy on sitoutunut toteuttamaan tontin rakentamisen rakennusluvan mukaisella tavalla. Rekisteritietojen mukaan tontilla on vuonna 1919 valmistunut asuntolarakennus, jonka käytetty rakennusoikeus on 773,1 kem 2. Pyydetyt lausunnot ja selvitykset Hakemuksesta on neuvoteltu rakennusvalvonnan ja kaupunkikuvatyöryhmän (Mikko Etula , , ja ) ja maaomaisuuden hallintapalvelujen (Jarkko Meriläinen ) kanssa, eikä heillä ollut hakemuksesta huomautettavaa. Laajennettu kaupunkikuvatyöryhmä on puoltanut hakemusta Suunnitelmissa on huomioitu kunnallisteknisensuunnittelun ja viher- ja virkistysaluesuunnittelun kommentit. Hakemuksesta on saatu Kuopion kulttuurihistorialliselta museolta lausunto, jossa todettiin että uudisrakennusosa on liian korkea ja asemakaavan vastainen kerrosluvun osalta. Uudisrakennuksen tulee olla räystäslinjaltaan Ukkokodin rakennusta matalampi. Suunnitelmat muutettiin sen jälkeen poistamalla uudisrakennuksesta ylin kerros, jolloin rakennuksen kerrosluku saatiin asemakaavan mukaiseksi. Muutettujen suunnitelmien jälkeen kulttuurihistoriallinen museo lausui uudelleen Museolla ei ollut huomaut-

3 Kuopion kaupunki Pöytäkirja 18/ (3) Naapurien kuuleminen Päätösesityksen perustelut tamista suunnitelmiin muutoin kuin rakennusoikeuden ylityksen osalta. Suunnitelmia tarkistettiin rakennusoikeuden ylityksen osalta pienentämällä osuutta siten, että ylitys on enää 2.6 % kokonaisrakennusoikeudesta. Hakija on suorittanut naapurien kuulemisen ( , , ja ). Naapureilla ei ollut hakemuksesta huomautettavaa. Ukkokoti siirtyi Kuopion kaupungin omistukseen lahjakirjalla vuonna Koska kaupungilla ei ole rakennukselle käyttöä, järjestettiin tontinluovutuskilpailu vuonna Kilpailun voitti suunnitelmillaan rakennusliike Lapti Oy. Kuopion kaupunki ja Lapti Oy ovat solmineet esisopimuksen, jonka edellytyksenä on, että hankkeelle myönnetään rakennuslupa vuoden loppuun mennessä. Lisäaikaa on jatkettu kolmella kuukaudella. Ukkokodin nykyinen rakennus on asemakaavalla suojeltu rakennus ja asemakaavan mukainen rakennusoikeus on 1 100kem 2. Ukkokodin (talo A) käytetty rakennusoikeus on 739kem 2, joten käyttämätöntä rakennusoikeutta jää jäljelle 361kem 2. Tämän lisäksi tontilla on jäljellä asemakaavan mukaista käyttämätöntä rakennusoikeutta kem 2. Voimassa olevassa asemakaavassa on kaksi erillistä rakennusalaa; kolmekerroksisen rakennuksen ala kem 2 (talo B) ja yksikerroksisen rakennuksen ala 250 kem 2 (talo C). Tontille on suunniteltu L-muotoinen uudisrakennus, johon sijoittuvat tukiasunnot, hoitolaitos sekä asuinkerrostalo. Talo B on asemakaavan mukainen. Talon C osalta rakennusoikeus ylittyy 79m 2, joka on kokonaisrakennusoikeudesta 2.6 %. Suunnitelmia on korjattu kulttuurihistoriallisen museon antaman lausunnon jälkeen pienentämällä rakennusoikeuden ylittävää osuutta. Tontin kokonaisrakennusoikeus ei kuitenkaan ylity, sillä voimassa olevan asemakaavan mukainen tontin kokonaisrakennusoikeus on kem 2 ja suunnitelmien mukainen yhteenlaskettu rakennusoikeus tontilla on kem 2. Näin ollen talon C osalta ylitystä voidaan pitää vähäisenä rakennusoikeuden ylityksenä. Rakennusala ylittyy vähäisessä määrin talon C kohdalta. Rakennukset B ja C on tarkoituksenmukaista rakentaa kiinni toisiinsa yhteistilojen ja toimintojen turvaamiseksi. Rakennusala ylittyy sisäpihan puolelta mutta vastaavasti tontin pohjoisosaan jää käyttämätöntä rakennusalaa. Suunnitelma poikkeaa asemakaavasta myös vähäiseltä osin kerrosluvun osalta. Asemakaavassa rakennusalalle on mahdollista rakentaa yksikerroksinen rakennus (C). Suunnitelmassa talo C on lännen puolelta yksikerroksinen, mutta maaston laskiessa itään rakennus on sisäpihan puolelta osittain kaksikerroksinen. Kellarikerrokseen on sijoitettu valmistuskeittiö, ruokailutila sekä maanalaiset tilat, vaatehuolto ja sosiaaliset tilat. Suunnitelmissa esitettyjä poikkeamisia rakennusalasta sekä kerrosluvusta voidaan pitää rakennushankkeen toiminnan kannalta perusteltuna. Rakennusoikeuden ylitys on vähäinen eikä se aiheuta haittaa kaavoitukselle eikä kaavan toteutukselle. Rakennusmassoittelu uudisrakennuksen osalta on kaupunkikuvallisesti perusteltu ja se sopeutuu kulttuurihistoriallisesti arvokkaaseen ympäristöön korostaen Ukkokotia arvorakennuksena.

4 Kuopion kaupunki Pöytäkirja 18/ (4) Poikkeamista asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta voidaan pitää myös perusteltuna, sillä tavanomainen asuminen on alle puolet palveluasumisesta. Suhdeluku on hoivan ja asumisen välillä hoivaa 56.2% ja asumista 43.8%. Näin ollen palveluasumisen ja tavanomaisen asumisen yhdistäminen on kokonaisuuden kannalta tarkoituksen mukaista. Ratkaisuvalta (MRL 171.1, kaupunginvaltuusto , MRL:n kokeilulaki 3 ). Päätösesitys Haettu poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta luonnonsuojelun ja rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeaminen ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia (MRL 172 ). Poikkeamisen myöntämiseen on erityinen syy. Lupa asemakaavasta poikkeamiseen myönnetään hakemuksen mukaisesti. Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta, jona aikana vastaavaa rakennuslupaa on haettava. Hakemuksen valmistelusta peritään kaupunginhallituksen tekemän päätöksen mukaisesti 520. Vaikutusten arviointi Esitys Hakemuksen mukainen poikkeaminen on ilmastopoliittisen ohjelman mukainen, koska se edistää olevan rakennuksen hyötykäyttöä ja mahdollistaa täydennysrakentamisen. Yritysvaikutuksiltaan hanke on positiivinen, sillä hanke työllistää rakennusaikana ja lisää asuntotarjontaa strategisten tavoitteiden ja kasvuohjelman mukaisesti. Esitän, että kaupunkirakennelautakunta hyväksyy päätösesityksen. Liitteet /2015 Asemapiirros ja laajuuslaskelmat /2015 Ukkokodin suunnitelmat talo A /2015 Talon B suunnitelmat /2015 Talon C suunnitelmat /2015 Julkisivut /2015 Havainneaineisto /2015 Ote ajantasa-asemakaavasta /2015 Laajuuslaskelma Asiakirjoissa ovat seuraavat asiakirjat: hakemus liitteineen. Valmistelija Ulla Korhonen puh etunimi.sukunimi(at)kuopio.fi Päätösehdotus Palvelualuejohtaja Jarmo Pirhonen Lautakunta hyväksyy va. suunnittelujohtajan esityksen. Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

5 Kuopion kaupunki Pöytäkirja 18/ (5)