1 PERUS JA TUNNISTETIEDOT

1 Rovaniemen kaupunki Asemakaavan muutos 2. ja 9. kaupunginosa, Eteläkeskus Korttelit 9003 9007, 9010,9013 ja 9019 sekä osa kortteleista 9008, 9011, 9012, 9016 ja 9022 sekä katu, virkistys, erityis, vesi ja rautatiealueet KAAVASELOSTUS KAAVOITUS 2007

1 PERUS JA TUNNISTETIEDOT 1.1 tunnistetiedot Asemakaavan muutos 1 Rovaniemen kaupunki 2. kaupunginosa katu, virkistys ja vesialue 9. kaupunginosa korttelit 9003 9007, 9010, 9013 ja 9019 sekä osa korttelia 9008, 9011, 9016 ja 9022 sekä katu, virkistys, erityis, vesi ja rautatiealueet, Eteläkeskus laatijan nimi Rovaniemen kaupunki, tekninen osasto, kaavoitus Markku Pyhäjärvi yhteystiedot Rovaniemen kaupunki Hallituskatu 7 PL 8216 96101 Rovaniemi puh. 016 322 6282 vireilletulosta ilm. päivämäärä 12.10.2003 tekninen lautakunta 11.11.2003, 154 luonnosvaiheen kuuleminen 5. 19.4.2006 tekninen lautakunta 25.4.2006, 65 kaupunginhallitus 12.5.2006, 232 viranomaisneuvottelu 25.9.2007 luonnosvaiheen kuuleminen 17.12.2007 4.1.2008 tekninen lautakunta kaupunginhallitus julkisesti nähtävillä kaupunginhallitus kaupunginvaltuusto 1.2 Kaava alueen sijainti Muutosalue on 9.kaupunginosan Eteläkeskuksen liikealue. Alue sijaitsee noin 2 kilometriä ydinkeskustasta etelään Valtatie 4:n eteläpuolella. kartta!!! 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Asemakaavan muutos koskee 9. kaupunginosan Eteläkeskuksen kortteleita ja katuverkkoa. Muutoksen tarkoituksena on tutkia koko Eteläkeskuksen kortteleiden käyttötarkoituksia ja rajauksia vastaamaan yleiskaavan ja elinkeinoelämän kehittymisen tarpeita. Samalla asemakaavalla mahdollistetaan katuverkon muutokset vastaamaan liikealueen kehittymisen mukanaan tuomaan liikenteeseen. Asemakaavan tarkoituksena on muuttaa alueen käyttötarkoitukset teollisuus ja varastoalueista liikealueiksi sekä ohjata kaupan sijoittumista alueelle ja samalla turvata liikenneverkon tilatarpeet ja varaukset kehittämistarpeita varten.

2 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS JA TUNNISTETIEDOT... 1 1.1 tunnistetiedot... 1 1.2 Kaava alueen sijainti... 1 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus... 1 1.4 Selostuksen sisällysluettelo... 2 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 2 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista ja taustaselvityksistä... 3 2 TIIVISTELMÄ... 4 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 4 2.2 Asemakaava... 4 2.3 Asemakaavan toteuttaminen... 4 3 LÄHTÖKOHDAT... 5 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 5 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 5 3.1.2 Luonnonympäristö... 5 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 6 3.1.4 Maanomistus... 8 3.2 Suunnittelutilanne... 8 3.2.1 Kaava aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 8 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET...10 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve...10 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset...10 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö...10 4.3.1 Osalliset...10 4.3.2 Vireille tulo...10 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenetelmät...10 4.3.4 Viranomaisyhteistyö...11 4.4 Asemakaavan tavoitteet...12 4.4.1 Lähtökohta aineiston antamat tavoitteet...12 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen...13 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset...15 4.5.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta...15 4.5.2 Valitun vaihtoehdon vaikutusten selvittäminen ja arviointi...18 4.5.4 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet...20 4.5.5 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset...20 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS...21 5.1 Kaavan rakenne...21 5.1.1 Mitoitus...21 5.3 Aluevaraukset...21 5.3.1 Korttelialueet...21 5.3.2 Muut alueet...23 5.4 Kaavan vaikutukset...24 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön...24 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön...24 5.4.3 Muut vaikutukset...24 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset...24 5.7 Nimistö...25 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS...25 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus...25 6.3 Toteutuksen seuranta...25 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. Ote Maakuntakaavasta 2. Ote yleiskaavasta 3. Asemakaavan seurantalomake 4. Osallistumis ja arviointisuunnitelma 5. Voimassa oleva asemakaava 6. Asemakaavan muutoskartta

7. Asemakaavamerkinnät ja määräykset 8. Pöytäkirja viranomaisneuvottelusta 25.9.2007 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista ja taustaselvityksistä 3 1. Rovaniemen kaupan palveluverkkoselvitys, Entrecon, päivitys 11.1.2007 2. Valtatie 4 ja Rovaniemi, kaupunkirakenteen ja elinkeinoelämän kehittämisen näkökulmasta, Entrecon 8.1.2007 3. Suosiolan alueen kauppahankkeiden liikennevaikutukset, Liidea, 25.1.2007 4. Suosiolan alueen liikenneverkon kehittämistarpeet alueen kaupallisten kehittämishankkeiden näkökulmasta, Liidea 6.9.2007 5. Suosiolan alueen katuverkoston tilavaraussuunnitelma, YS Sito Oy

4 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan muutoksen vireille tulo on kuulutettu 12.10.2003 ilmestyneessä Lapin Kansassa. Asemakaavan muutokseen ja asiakirjoihin on voinut tutustua 13.10.2003 alkaen kaupungintalolla kaavoitusyksikössä. Tekninen lautakunta 11.11.2003, 154 on hyväksynyt asemakaavamuutoksen vireilletulon ja osallistumis ja arviointisuunnitelman. Alueelle laadittiin asemakaavan muutosluonnos, joka pidettiin luonnosvaiheen kuulemista varten nähtävillä 5. 19.4.2006. Tekninen lautakunta 25.4.2006, 65 ja kaupunginhallitus 12.5.2006, 232 on päättänyt asemakaavan muuttamisesta ja ehdotuksen asettamisesta julkisesti nähtäville. Asemakaavan muutosaluetta on laajennettu koskemaan lähes koko Eteläkeskuksen aluetta. Uusi asemakaavan muutosluonnos pidetään luonnosvaiheen kuulemista varten uudestaan nähtävillä. Asemakaavan muutosluonnos on julkisesti nähtävillä17.12.2007 4.1.2008 välisenä aikana, kuulutus Lapin Kansassa 11.12.2007. Asemakaavan muutoksen hyväksyy kaupunginvaltuusto. 2.2 Asemakaava Tällä asemakaavan muutoksella asemakaavaa muutetaan siten, että Eteläkeskuksen kortteleiden käyttötarkoitukset muutetaan liikerakennuksille (K,KL,KM). Alueelle sallitaan kaksi liikerakennusten korttelialuetta, johon saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (Prisma ja ent. Eurospar). Teollisuustieltä Suosiolantielle tulee uusi katuyhteys Prisman tontin länsipuolelta ja koko katuverkon kehittämisen kannalta Suosiolantien, Lampelankadun ja Oijustien katualueita levennetään lisäkaistojen, kevyenliikenteen ja muun liikenteelle varatun tilan tarpeeseen. Paljon tilaa vaativalle kaupalle (KL 2) osoitetaan korttelialuetta alueen pohjoisosasta korttelista 9006 sekä kortteleista 9004 (K Rauta) ja 9010. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Tontit ja alue on rakennettavissa kun asemakaava on saanut lainvoiman ja alueille laaditaan voimassa olevan asemakaavan mukaiset tonttijaot ja suoritetaan lohkomistoimitukset. Alueen toimivuus edellyttää liikenneverkon osalta liikenneselvityksen mukaiset investoinnit. Kortteleiden 9006 ja 9010 paljon tilaa vaativan kaupan alueiden (KL 2) käyttöönotto samoin kuin korttelin 9016 vähittäiskaupan suuryksikön toteuttaminen asemakaavan sallimassa laajuudessa edellyttää katuverkkoon tehtävät uudistukset, jotta liikenne alueella toimii.

5 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alue on yksi maakunnallisesti merkittävimmistä kaupankeskuksista. Alueelle on talousalueen suurin hypermarket kokoinen kauppa (Prisma), jonka ympäristöön on rakentunut ajan myötä laaja erikokoisten ja erialojen liikeyrityksien keskittymä. Suurimpia alueen toimijoita Prisman ohella ovat K Rauta ja Puukeskus. Kaava alueella ja sen välittömässä läheisyydessä rakennetaan koko ajan lisää kaupan tilaa voimassa olevan asemakaavan mukaan. 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue kuuluu 9. kaupunginosaan. Alue sijoittuu rautatien pohjoispuolelle ja Valtatie 4:n eteläpuolelle rajoittuvalle alueelle. Kaava alue on rajattu koskemaan Eteläkeskuksen kortteli, katu ja virkistysalueita. Etäisyys ydinkeskustaan on noin 2 kilometriä. Alue ympäristöineen on muuttunut Prisman alueelle sijoittumisen myötä teollisuus ja varastorakennusten alueesta vähitellen kaupan ja liiketoiminnan alueeksi. Uusimpia alueelle toteutettuja liikerakennuksia ovat Lidl ja Prisman laajennus. Tällä hetkellä rakenteilla ovat Hovimäki keskus ja K Raudan laajennus sekä lupakäsittelyyn on tulossa liikerakennus kortteliin 9008 Lapin Kansan painotalon tontille. Alueen katu ja kevyenliikenteenverkko on voimassa olevan asemakaavan mukaan toteutettu. Osa alueen nykyistä korttelialueista on rakentamatta tai vajaasti rakennettu. Voimassa olevan asemakaavan teollisuus ja liikerakennusten alueella teolliseen toimintaan viittaavaa toimintaa löytyy ainoastaan puualan yritysten tonteilta kortteleissa 9010 ja 9019, muuten alueen rakennuksissa toimii kaupan ja liikealan yrityksiä ja niiden toimistotiloja. Merkittävimpiä kaava alueen toimijoita ovat Prisman hypermarket, K Rauta, Lapin Kansan painotalo, YIT:n toimitalo, K Noutotukku, Rovakate, Räinän puusepänliike, LVI Lämsä, Lapin Höylätuote Oy sekä Lampelankadun varren liikerakennuksissa sijaitsevat liikkeet mm. Valokulma. Mäntyvaarasta Kemijokeen laskeva, alueen läpi kulkeva, Veitikanoja ja sen varren Kesäkentän puisto ovat luonnontilassa. 3.1.2 Luonnonympäristö Maisemakuva Suunnittelualue on maisemakuvaltaan pääosin rakennettua liikerakennusten aluetta, jossa Veitikanojan varressa sekä kortteleiden 9007 ja 9010 välissä on luonnontilassa olevat virkistysalueet. Osa korttelialueista on rakentamatta (mm. 9006 ja osa 9008) tai vajaasti rakennettu. Rakentamattomat alueet kortteleissa on luonnontilassa olevaa metsikköä. Vesistö Kaava alueen itäosissa on hitaasti virtaava Veitikanoja, jonka rannat ovat lehtimetsän ja pajupensaikon peitossa, sekapuuna kasvaa kuusta ja ylempänä myös mäntyä. Veitikanoja laskee Lampelankadun kohdalla Veitikanlampeen.

6 3.1.3 Rakennettu ympäristö Väestö kaava alueella Kaava alueella on lokakuussa 2007 asukkaita 27. Koko teollisuuskylässä asui 31.12.2006 yhteensä 111 ihmistä. Asukasluku alueella on kasvanut viidessä vuodessa 39 hengellä. Yhdyskuntarakenne Alue on rakentunut voimassa olevan asemakaavan mukaan katuverkon kokoajakatuina toimivat Oijustie ja Teollisuustie, joita pitkin ajoneuvoliikenne ohjautuu etelässä Valtatie 4:lle ja pohjoisessa kaupungin keskustaan. Kevyenliikenteen väylät kulkevat kokoajakatujen vierustalla ja uuden Suosiolantien katulinjauksen alueella. Korttelialueet ovat pääosin väljät laajoine parkkialueineen. Kaupunkikuva Kaupunkikuvaltaan alue on tavanomainen kirjavasti rakennettu liikealue, jossa rakennukset ovat pääosin 1. kerroksisia. Yhtenäistä kaupunkikuvaa on vaikea löytää. Kaupunkikuvaa hallitsee Oijustien katualue istutuksineen. Palvelut, työpaikat, elinkeinotoiminta Kaava alueella ja sen ympäristössä sijaitsee monia alueellisesti merkittäviä palveluita, joita ei löydy muualta talousalueelta. Näistä esimerkkinä mm. Prisma, K Rauta ja useat huonekaluliikkeet, jotka ovat sijoittuneet kaava alueen välittömään läheisyyteen Vierustien varteen. Alueella on tällä hetkellä kaksi päivittäistavaraa myyvää kauppaa ja yksi kodinelektroniikkakauppa. Lähiaikoina alueelle on suunnitelmien mukaan sijoittumassa 4 uutta kodinelektroniikkakauppaa, toinen rautakauppa ja muutamia erikoiskauppoja sekä nykyisen Eurosparin ja sen takaa liitettävälle tontille vähittäiskaupan suuryksikkö, jossa päivittäiskaupan osuus on nykyisen Eurosparin kokoinen. Alueen suurimmat työllistäjät ovat Prisma 140 työpaikkaa, K Rauta kesäisin 70 ja muulloin 39 työpaikkaa ja YIT, jolla on 40 toimistotyöpaikkaa tontilla sekä verkkotoiminnan työntekijöiden tukikohta. Virkistys Kaava alueen ja Aittatien varastoalueen välissä on Veitikanojan ympäristöön sijoittuva virkistysalue, Veitikanpuisto ja Kesäkenttä. Luonnonojana Veitikanlampeen laskeva Veitikanoja ympäröivine alueineen on luonteeltaan luonnontilassa olevaa rakentamatonta virkistysaluetta, jolla nykyisellään kahden vanhan varastoalueen välissä ei ole virkistyskäyttöä. Veitikanlampi ja Veitikanoja ovat osana kaupungin viheraluejärjestelmää ja niiden rakentaminen puistomaisemmaksi ympäröivien alueiden maankäytön muuttuessa on suotavaa. Liikenne Alueen katuverkko on rakennettu voimassa olevan asemakaavan mukaisesti ja se liittyy Oijustien kautta Valtatie 4. Oijustie ja Teollisuustie ovat alueen kokoajakatuja, joihin risteävät muut alueen liikekortteleihin rajoittuvat kadut Vierustie, Lampelankatu, Suosiolantie ja Hallitie. Teollisuustie Vierustie ja Oijustien sekä Oijustien ja Valtatien 4:n risteyksissä on liikennevalo ohjaus. Muut risteykset ovat normaaleita tasoristeyksiä, joissa etuajo oikeus on kokoajakaduilla Oijustiellä ja Teollisuustiellä. Liikenneturvallisuutta alueella on parannettu liikennevaloilla, keskikorokkeilla, liikenteenjakajilla (suojatiet) ja erillisillä kevyenliikenteen väylillä.

7 Alueen kevyenliikenteen väylät ovat osa koko kaupungin kevyenliikenteen verkostoa. Alueelle helppo ja turvallinen pääsy reitistöjä pitkin. Erilliset kevyenliikenteen väylät ovat Oijustien ja Vierustie Teollisuustien vieressä lisäksi Suosiolantielta Teollisuustielle Prisman länsipuolella sijaitsee oma väylä. Valtatie 4:n varressa on myös kevyenliikenteen reitit kumpaankin suuntaan. Kaupungin joukkoliikenteen reiteistä alueelle tulee bussilinja n:o 6, jonka päätepysäkki Prisma ja bussilinja n:o 2, jonka päätepysäkki Teollisuustiellä. Alueen liikenne on pääosin alueen asiakkaiden henkilöautoliikennettä, työpaikkaliikennettä sekä Alakorkalon ja Korkalovaaran välistä läpikulkuliikennettä sekä alueella toimivien yritysten huoltoliikennettä. Alueen liikennemääriä on tutkittu ja laskettu kaavoitusta varten tehdyissä liikenneselvityksissä, joissa mm. on tarkasteltu keskimääräistä vuorokausiliikennettä ja huipputuntiliikennettä. Pysäköinti alueelle on järjestetty alueen kiinteistöille, yleistä pysäköintialuetta alueella ei ole. Kiinteistöjen pysäköintipaikkojen määrää ohjaa asemakaava ja tontille rakennetun kerrosalan määrä. Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaismuistot Alueella ei ole rakennus ja kulttuurihistoriallisesti arvokasta rakennuskantaa eikä muinaismuistoalueita. Tekninen huolto Alueella on rakennetut käytössä olevat kunnallistekniikan verkostot. Vesi, viemäri, kaukolämpö ja sähköverkot ovat toteutettu pääosin katualueilla. Kaavaalueen läheisyydessä sijaitsevat koko Rovaniemen talousaluetta palveleva Suosiolan lämpökeskus ja Lautatien sähköasema. Jätehuollon ja puhtaanapidon kiinteistöt huolehtivat alueiltaan. Yleisten alueiden puhtaanapidosta huolehtii kaupunki.

8 3.1.4 Maanomistus Oheisessa maanomistuskartassa valkoisella merkityt alueet ovat yksityisten, yritysten tai muun kuin kaupungin omistuksessa. Loput alueet ovat kaupungin omistamia, joista violetilla merkityt alueet on vuokrattu. Yleiset alueet ovat pääosin kaupungin omistuksessa ja voimassa olevan asemakaavan mukaiset tontit muiden omistuksessa tai vuokraamia. Valtio omistaa Valtatie 4 tiealueen ja Rautatiehallinto puolestaan omistaa rautatiealueen ympäristöineen. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Alue on ympäristöministeriön 2.11.2001 vahvistamassa maakuntakaavassa taajamatoimintojen aluetta (A). Maakuntakaavan osauudistus on vireillä. Yleiskaava Alueella on voimassa 7.10.2002 hyväksytty oikeusvaikutteinen yleiskaava. Suunnittelualueelle on osoitettu yleiskaavassa kaupallisten palveluiden aluetta, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön KM, palvelujen ja hallinnon aluetta P, työpaikka aluetta TP ja TP 1 sekä virkistysaluetta V.

9 Asemakaava Voimassa olevassa asemakaavassa alueella on liikerakennusten (KL), teollisuus ja liikerakennusten (TL) ja asuin ja kasvitarhan (AV) korttelialueita sekä virkistysalueita (VA,VL,VP), katu, erityis, vesi ja rautatiealueita. Rakennusjärjestys Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Rovaniemen kaupungin rakennusjärjestyksen 16.4.2007, 35. Pohjakartta Alueelta on olemassa numeerinen pohjakartta, joka perustuu ilmakuvaukseen ja täydennyskartoituksiin. Alueen pohjakartta on asetuksen n:o 1284 / 23.12.1999 mukainen ja se vastaa olosuhteita 1.10.2007. Rakennuskiellot ja suojelumääräykset Alueella ei ole voimassa rakennuskieltoja eikä suojelupäätöksiä. Nykytilanne Alueelle on muodostunut laaja kaupankeskus, jonne kauppa hakeutuu. Uusia hankkeita on rakenteilla ja suunnitteilla. Rakentaminen alueelle on toteutunut voimassa olevan asemakaavan mukaisesti. Vireillä olevat hankkeet ja suunnitelmat Alueen kauppahankkeista IBI (kortteli 9008) ja K Raudan laajennus ovat rakennuslupakäsittelyssä nykyisen asemakaavan mukaisesti. Entisen Eurosparin, Puukeskuksen ja Kodin Terran hankkeet edellyttävät asemakaavan muuttamista. Suunnittelualueen vieressä on rakenteilla Hovimäki keskus, johon sijoittuu mm. kodintekniikan kauppoja. Rovaniemen kaupan palveluverkkoselvitys, Entrecon, 2007 Selvityksessä on tarkastelut Rovaniemen kaupan palveluverkkoa: siinä tapahtuneita muutoksia, nykytilaa ja tulevia hankkeita sekä hankkeiden vaikutuksia. Selvityksen lähtökohtana on vuonna 2004 valmistunut Rovaniemen kaupan palveluverkkoselvitys, jota päivitettiin tuoreimmilla tilastoilla ja hanketiedoilla. Suosiolan alueen kauppahankkeiden liikenneselvitys, Liidea, 2007 Liidea on tehnyt selvityksen Suosioalan alueen kauppahankkeiden liikennevaikutuksista. Selvityksellä on määritetty liikenneverkon kehittämistarpeet ja tilavaraukset alueella sekä hankkeiden vaikutus katuverkon kautta valtatiehen 4 ja sen kehittämistarpeisiin. Alueen liikennettä on tutkittu alueen kauppahankkeiden maksimi toteutumisen tuoman liikenteenmäärällä liikennemallilla. Suosiolan alueen liikenneverkon kehittämistarpeet alueen kaupallisten kehittämishankkeiden näkökulmasta, Liidea 6.9.2007 Liidea on liikenneselvitykseen pohjautuen tehnyt listan ja toteuttamisjärjestyksen Suosiolan alueen liikenneverkon vaatimista kehityshankkeista. Suosiolan alueen katuverkoston tilavaraussuunnitelma, YS Sito Oy Kaupunki tilasi liikenneselvityksen tulosten perusteella suunnitelman katuverkon kehittämisen vaatimista tilavarauksista. Tilavaraussuunnitelmassa on otettu huomioon liikenneverkon tulevaisuuden maksimi tilanteen vaatimien uusien katu, kaista ja risteysjärjestelyiden vaatimat alueet.

10 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Suunnittelu on käynnistynyt aluksi Puukeskus Oy aloitteesta parantaa alueen liikennejärjestelyitä. Koska itse yritys sijaitsee Teollisuustiellä ja yrityksen saha Lampelankadulla on yrityksen sisäinen liikenne vaikeutunut merkittävästi Prisman laajennuksen jälkeen. Tilarova Oy on puolestaan hakenut korttelin 9005 käyttötarkoituksen muuttamista. Rovaniemen kaupunki on laajentanut elinkeinoelämän tarpeiden ja liikenneverkon ratkaisujen vuoksi asemakaavamuutoksen koskemaan laajemmin koko Eteläkeskuksen aluetta. Kaavamuutoksella on tavoitteena ratkaista alueen liikennejärjestelyt ja tutkia alueiden käyttötarkoituksia ja rajauksia vastaamaan yleiskaavan tavoitteita ja alueella toimivien tarpeita. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Asemakaavan muuttaminen on käynnistynyt Puukeskus Oy ja Tilarova Oy aloitteista. Asemakaavan vireille tulo on kuulutettu 12.10.2003. Asemakaavan muutos on tullut vireille 13.10.2003. Tekninen lautakunta on 11.11.2003, 154 hyväksynyt asemakaavamuutoksen vireilletulon ja osallistumis ja arviointisuunnitelman. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Eri tahojen kuulemista ja kaavoitusprosessin toteutumista varten on laadittu osallistumis ja arviointisuunnitelma, joka on tämän selostuksen liitteenä. Osalliset on lueteltu em. suunnitelmassa. 4.3.2 Vireille tulo Asemakaavan muutoksen vireilletulo on kuulutettu 12.10.2003 ilmestyneessä Lapin Kansassa. Asemakaavan muutokseen ja asiakirjoihin on voinut tutustua 13.10..2003 lähtien kaupungintalolla kaavoitusyksikössä ja kaupungin internetpalvelun kaavatorilla. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenetelmät Asemakaavan muutoksen vireille tulosta on lähetetty kirjeet alueen maanomistajille, lähialueen maanomistajille ja asukkaille sekä luonnonsuojeluyhdistyksille ja asukasyhdistykselle. Asemakaavan muutokseen ja asiakirjoihin on voinut tutustua 13.10.2003 lähtien kaavoitusyksikössä kaupungintalolla. Vireilletulon jälkeen Pentti Eskelinen on jättänyt esityksen, että tonttia 9010 3 laajennettaisiin noin 2000 m 2 ja samalla tontille sallittaisiin sijoittaa enemmän asuntoja. Luonnosvaiheen kuuleminen on suoritettu 5. 19.4.2006 pitämällä voimassa oleva asemakaava sekä 16.3.2006 päivätty asemakaavan muutosluonnos yleisesti nähtävillä palvelupiste Osviitassa. Nähtävillä pidosta on tiedotettu kuulutuksella

11 4.4.2007 Lapin Kansassa ja kirjeitse asianosaisille. Asiasta ei ole jätetty mielipiteitä. Tekninen lautakunta 25.4.2006, 65 ja kaupunginhallitus 12.5.2006, 232 on päättänyt asemakaavan muuttamisesta ja ehdotuksen asettamisesta julkisesti nähtäville. Kaupungin kaavoituksen, yhdyskuntatekniikan sekä maanhankinnan ja luovutuksen kesken on järjestetty useampia suunnittelukokouksia, joissa on yhdessä mietitty liikenteen ja kaupan järjestymistä alueella. Kaupan toimijoita kaupungin kanssa ovat kokouksia pitäneet mm. Arina, Kesko, Viita aho ja Puukeskus. Eteläkeskuksen kaupanalueen kehittymistä ja liikennejärjestelmää on uutisoitu useampaan otteeseen kaavaprosessin aikana Lapin Kansassa. Asemakaavan muutosaluetta on laajennettu koskemaan lähes koko Eteläkeskuksen aluetta. Uusi asemakaavan muutosluonnos pidetään luonnosvaiheen kuulemista varten uudestaan nähtävillä syksyllä 2007. 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Ilmoitus vireille tulosta ja osallistumis ja arviointisuunnitelma on lähetetty kaavoituksen alkuvaiheessa tiedoksi Lapin ympäristökeskukselle. Asemakaavamuutoksesta on järjestetty 1. viranomaisneuvottelu 25.9.2007, jossa oli läsnä edustajat Lapin ympäristökeskuksesta, Tiehallinnosta, Rovaniemen Verkko Oy:stä ja kaupungin hallinnon kaavoituksesta, yhdyskuntatekniikan suunnittelusta ja ympäristövalvonnasta. Viranomaisneuvottelussa Tiehallinnon edustaja Jorma Leskinen kertoi, että alueen liikennejärjestelmän toimimisen kannalta ratkaisu on olemassa. Valtion tienpitäjän näkökulmasta asia on hallinnassa, kohtalaisin kustannuksin pystytään toteuttamaan liikenneselvityksen toimenpiteet. Pitkällä tähtäimellä mahdollinen Paavalniemen sillan rakentaminen tuo liikenneverkkoon suurempien toimenpiteiden tarpeen. Vt4 on menossa liikenneministeriön liikennepoliittiseen selontekoon, jossa sitä esitetään jälkimmäiselle 5 vuotiskaudelle. Jorma Leskinen totesi myös, että Tiehallinnon ja tienpitäjän näkökulmasta kaupan keskittyminen yhteen paikkaan on valtion tieinvestointien kannalta järkevämpää kuin, että investointeja jouduttaisiin tekemään useampaan paikkaan. Lapin ympäristökeskuksen Tarja Outila mustutti, että aluetta koskevat valtakunnalliset alueiden käytön tavoitteet (VAT) tulee kerätä ja avata muutenkin kuin vain otsikkoina. Selostukseen tulee etsiä tätä asemakaavan muutosaluetta koskevat asiat ja selvittää niiden vaikutusten arviointi. Antti Pihkalan (Lapin ympäristökeskus) kanssa käydään läpi kaavaa koskevat VAT ja päivitetään ne osallistumis ja arviointisuunnitelmaan. Tarja Outila esitti, että tutkittaisiin yleiskaavan mukainen vaihtoehto. Osa kaavamuutos alueesta on nyt esitetty yleiskaavan vastaisesti liikerakentamiseen työpaikka alueen tai virkistysalueen sijasta. Yleiskaavasta poikkeaminen tulee perustella selostuksessa. Tarja Outila lisäsi, että alue on entistä teollisuusaluetta, joten on syytä selvittää pilaantuneet maat ja laatia kunnostussuunnitelma. Lisäksi liikennejärjestelmä tulee selvittää todella hyvin ja siihen liittyen liikenneturvallisuus, logistiikka, työpaikkaliikenne ja huoltoliikenne. Liikennejärjestelmän toimivuuden kannalta voisi olla tarkoituksen mukaista kaavan vaiheistaminen. Antti Pihkala lisäsi, että puutavaran säilyttä

12 misen vaikutus palo ja pelastustoimen kannalta on huomioitava ja Veitikanojan luontoarvot sekä tulvakorkeudet on otettava huomioon suunnittelussa. Tulvaalueille ei voida osoittaa rakentamista. Viranomaisneuvottelun jälkeen on 2.10.2007 Antti Pihkalan kanssa käyty läpi kaava aluetta koskevat valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet, jotka kirjataan ja avataan tässä selostuksessa. Asemakaavaluonnosta päivitetään tulvamääräyksien ja rakennusalojen osalta ja samalla Veitikanojan varren virkistysalue liitetään kaava alueeseen. Pilaantuneet maat on selvitetty yhteistyössä Lapin ympäristökeskuksen kanssa ja kaava alueella ei ole ympäristöhallinnon maaperän tietojärjestelmän mukaan pilaantuneiden maiden selvitystarvetta. 4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta aineiston antamat tavoitteet Kaupungin asettamat tavoitteet Kaupungin tavoitteena on saada alueen käyttötarkoitukset ja rajaukset vastaamaan yleiskaavan tavoitteita sekä saada alueesta vetovoimainen kaupankeskittymä, joka on hyvin saavutettavissa toimivien liikenneyhteyksien varrella. Tavoitteena on saada asemakaavalla ohjattua alueen rakentamista teollisuus ja varastorakennusten alueesta liikealueeksi, jossa kaupallisten hankkeiden sijoittumista ohjataan kaavamääräyksillä. Paljon tilaa vaativat kaupan alueet sijoittuu alueen pohjoisosiin ja päivittäistavaraa myyvät vähittäiskaupan suuryksiköt alueen eteläpäähän. Kaupan alueen kehittymisen ehdoton edellytys on toimiva liikenneverkko. Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Maankäyttö ja rakennuslakiin sisältyvät valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet, joiden tarkoituksena on edistää hyvän elinympäristön ja kestävän kehityksen toteutumista alueiden käyttöä koskevissa päätöksissä, edistää kansainvälisten sopimusten ja sitoumusten täytäntöönpanoa ja turvata alueidenkäytölliset edellytykset valtakunnallisten hankkeiden toteuttamiselle. Edellä mainituissa tavoitteissa ilmaistaan valtioneuvoston näkemys valtakunnallisesti merkittävistä alueidenkäytön kysymyksistä. Tavoitteet konkretisoidaan ja ratkaistaan maakuntakaavassa ja nk. kuntakaavoissa sekä valtion eri viranomaisten toiminnassa. 1. Toimiva aluerakenne Asemakaavamuutoksella tuetaan kaupunkirakenteen tasapainoista kehittämistä sekä elinkeinoelämän kilpailukyvyn vahvistamista nykyistä kaupunkirakennetta hyödyntämällä. Kaupanalueen sijainti ja kehittymismahdollisuudet valtatie 4:n ja kaupungin ydinkeskustan läheisyydessä toimivien liikenneyhteyksien varrella hyödyntää ja tukee toimivan aluerakenteen kehittymistä. 2. Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu Kaupanalueen tiivistymisellä, keskittymisellä ja liikenneverkon järjestelyillä parannetaan elinympäristön toimivuutta ja taloudellisuutta hyödyntämällä olemassa olevaa kaupunkirakennetta sekä parannetaan elinkeinon toimintaedellytyksiä varaamalla alueita liike elämän tarpeisiin. Alueen palvelut ja työpaikat ovat kes

13 kustan läheisyyden ja hyvien liikenneyhteyksien vuoksi hyvin eri väestöryhmien saavutettavissa. Kaupan alueen kehittyessä ja katuverkon järjestelyillä parannetaan alueen saavutettavuutta ja samalla parannetaan erilaisilla liikenteellisillä ratkaisuilla liikenneturvallisuutta. Alue on nyt jo hyvin kevyenliikenteen ja joukkoliikenteen saavutettavissa, mutta alueen kehittyessä edellytykset joukkoliikenteen kehittymiselle paranevat kysynnän kasvaessa ja kevyenliikenteenverkko osalta liikenteen investoinnit lähinnä parantavat jo olemassa olevien väylien laatua ja turvallisuutta. Korttelialueiden rakennuspaikkojen määrittämisessä ja alueen rakentamisessa huomioidaan Kirkonjyrhämän mukaan alueelle määräytyvä alin tulvan kannalta sallittu rakentamiskorkeus N43 +77,20 m. Pilaantuneiden maiden puhdistustarve selvitetään yhdessä Lapin ympäristökeskuksen kanssa. Pilaantuneita maita voi olla entisillä puujalostusalueilla. Kaava alue kuuluu kaupungin vesihuoltojärjestelmään ja kaavamuutoksen johdosta järjestelmä muuttuu uusien järjestelmään liittyvien rakennusten tonttiliittymisten osalta. 3. Toimivat yhteysverkostot ja energiahuolto Valtatie 4 ja katuverkon kehittämishankkeet on suunniteltu kokonaisuutena yhteistyössä Tiehallinnon ja kaupungin kanssa. Osa kehittämiskohteista sijoittuu Tiehallinnon hallinnoimalle alueelle ja osa kaupungin katuverkkoon. Alueen uudet tie ja katujärjestelyt tukeutuvat olemassa olevaan liikenneverkkoon, ainoa uusi katulinjaus liikenneverkkoon on Suosiolantien jatkaminen Teollisuustieltä Oijustielle. Liikenneturvallisuutta ja ympäristöystävällisyyttä parannetaan liikenne ja katualueiden toteutuksilla mm. liikennevaloilla, keskikorokkeilla, istutuksilla, erillisillä kevyenliikenteen väylillä ja suojatiesaarekkeilla. Valtakunnallisesti merkittäviin suunnittelualueen eteläpuolella olevaan Valtatie 4 ja pohjoispuolella olevaan päärautatieverkon alueeseen asemakaavamuutoksella ei ole vaikutusta. Valtatie 4 tiesuunnitelman mukaiset ratkaisut ja päärataverkon kehittäminen alueilla on turvattu. Joukkoliikenneverkon kehittämiselle uusi Suosiolantien katuyhteys antaa hyvät edellytykset, joukkoliikenne voidaan toteuttaa alueella jatkuvana linjana ilman erillistä päätepistettä. Alue on valmiin alueellisen energiahuollon piirissä ja sillä ei ole vaikutusta valtakunnalliseen energiahuoltoon. Alueellisesti merkittävä lämmitysenergian tuottaja, Suosiolan lämpövoimalaitos, sijaitsee alueen länsipuolella. Yleiskaavan ja alueiden käytön strategian tavoitteet Yleiskaavassa alue on suurelta osin kaupan, palvelujen ja hallinnon aluetta, jossa nykyisen Prisman ja Eurosparin tonteille saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Alueen pohjoisosissa Suosiolantien ympäristö on osoitettu työpaikkaalueeksi. Veitikanojan varteen on osoitettu virkistysalue, joka jatkuu ojan vartta Mäntyvaarasta aina Kemijokeen asti. Yleiskaavan ja alueiden käytön strategian tavoitteena on elinkeinon toiminta edellytysten kehittäminen kaupallisten palveluiden keskittymänä. Alueiden käytön strategiassa, joka on laadittu kaupungin ja maalaiskunnan yhdistyttyä, alue on merkitty keskustatoimintojen alueeksi, johon saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikköjä. 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Osallisten tavoitteet Asemakaavamuutos prosessin aikana on käyty useita neuvotteluita alueen eri toimijoiden kanssa mm. Arinan, Rautakeskon, IBI, Puukeskuksen ja Jouni Viitaahon. Osalliset ovat omat tavoitteet esitelleet pitkälle suunniteltuina kauppapaikka hankkeina, joiden rakentamisenmäärä ja tontille tuleva toiminta on esitel

14 ty. Kauppapaikkaselvitykset ovat olleet pohjana kaavoituksessa ja liikenneselvityksessä. Arinan tavoitteena on turvata Prisman toiminta ja mahdollinen kehittyminen nykyisellä paikalla hyvien toimivien liikenneyhteyksien varrella. Rautakaupan osalta Arina on suunnitellut Rovaniemelle Kodin Terra konseptin mukaista ratkaisua, jonka vaihtoehtoiset sijoitus paikat ovat Arinan esittämissä suunnitelmissa olleet nykyinen Eurosparin alue korttelissa 9016 tai nykyinen saha alue ja virkistysalue Lampelankadun pohjoispuolella korttelissa 9010. Rautakeskon tavoitteena on parantaa nykyisen K Raudan toimintaedellytyksiä laajentamalla tonttia itään päin. Alue laajennus mahdollistaisi nykyisellään ahtaalla tontilla olevan yrityksen asiakaspiha alueen toimintojen kehittämisen, rakentamista liitettävälle alueelle ei voida osoittaa tulvamääräysten johdosta. Yritys pitää tärkeänä alueen liikenneverkon toimivuutta. Kiinteistösijoitusyhtiö IBI on esitellyt oman voimassa olevan asemakaavan mukaisen liikerakennushankkeensa kortteliin 9008 ja suunnitelmissa on otettu huomioon liikenneverkon tarvitsemat aluevaraukset asemakaavamuutoksessa. Puukeskuksen alkuperäinen tavoite oli nykyisen liikepaikan, korttelissa 9015, ja yrityksen sahatoiminnan välisen liikenteen parantaminen. Tavoite on kaavaprosessin aikana muuttunut, koska Puukeskus Oy on sijoittumassa korttelin 9006 paljon tilaa vaativalle kaupalle osoitetulle alueelle. Puukeskuksen tavoitteena on saada toiminta siirrettyä väljemmälle alueelle ja suunnitella uusi liikepaikka yrityksen valtakunnallisen mallin mukaisesti. Huoltoliikenteen ajoyhteyden tarvetta Lampelankadulle yritys pitää erittäin tärkeänä sekä muutoinkin alueen liikenneverkkoratkaisujen rakentamista. Jouni Viita aho on esittänyt tavoitteena nykyisen Eurosparin tontille ja siihen liitettävälle eteläpuoleiselle tontille osoitettavaksi yleiskaavan mukaisesti vähittäiskaupan suuryksikköä, jossa päivittäistavarakaupan osuus vastaa nykyisen Eurosparin alaa ja loput on muuta liiketilaa. Tontille suunnitellusta toiminnasta on esitetty kauppapaikkaselvitys, jonka mukaan konsulttityönä selvitetään tontin pysäköinti ja liikennejärjestelyt sekä liikenteen vaikutus liikenneverkkoon. Asemakaavan laadulliset tavoitteet Asemakaavan laadinnassa on otettu huomioon osallisten tavoitteet siltä osin kuin ne ovat kaupan sijoittumisen, liikenneverkon, aluerajausten, tulvamääräysten ja alueen toimivuuden osalta mahdollista. Kaavalla ei osoiteta alueelle asumista. Kaavassa osoitetaan kortteliin 9016 vähittäiskaupan suuryksikköä kuitenkin siten, että alueella saa sijoittaa enintään 300 autopaikkaa ja liiketilasta enintään 3000 k m 2 päivittäistavarakaupan liiketilaa. Näillä rajoituksilla pyritään turvaamaan alueen liikenneverkon toimivuus. Kaupunkikuvallisesti Valtatie 4 varteen valittu ratkaisu rautakauppaa parempi vaihtoehto lisäksi alue on liian ahdas paljon tilaa vaativan rautakaupan sijoittamiseen. Kodin Terran kokoiselle rautakaupalle on kaavassa osoitettu alue korttelista 9010. Muilta osin osallisten tavoitteet vastaavat kaupungin alueelle asettamia tavoitteita. Alueen toiminnan ja kehittymisen ehdoton edellytys on liikenneverkkoon esitettyjen toimenpiteiden toteuttaminen alueen kehittymisen vaatimassa aikataulussa. Osa katuverkon kehittämistoimenpiteistä on esitetty toteutettavaksi heti. Teollisuustien muuttaminen 4 kaistaiseksi ja kanavointi on esitetty vuoden 2008 yhdyskuntarakentamisen työohjelmaan. Liikenneverkon kehittämiseen tarvittavat aluevaraukset on otettu huomioon kaavassa.

4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 4.5.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta 15 Alueelle on laadittu alustavia kaavaluonnoksia, joissa on esitetty erilaisia katuverkkoratkaisuja. Katuverkon toimivuutta eri ratkaisuilla on tutkittu liikennemallilla. Liikennemallin tulosten perusteella on päädytty kaavassa esitettyyn katuverkkoratkaisuun, joka omalta osaltaan ohjaa kortteleiden sijoittumista. Vaihtoehtoina on tutkittu erilaisia kortteleiden rajauksia, käyttötarkoituksia ja rakentamisen määrää. Vaihtoehto 0: Voimassa oleva asemakaava Alueen asemakaava säilyy entisellään. Jolloin alue rakentuu voimassa olevan asemakaavan mukaisesti ja alueella olevan elinkeinotoiminnan kehittyminen ja uusien yritysten sijoittuminen alueelle vaikeutuu sekä jo nyt tarvittavien liikennejärjestelyiden toteuttaminen ei onnistu.

16 Vaihtoehto 1: (Oskarintie) Asemakaavaluonnos, jossa kortteleiden 9007 ja 9010 väliselle virkistysalueelle esitetään Oskarintien katualuetta ja sen varteen liikerakennustontteja lisäksi katuverkkoon esitetään uutta katuyhteyttä Hallitieltä Suosiolantielle. Suosiolantien liittyminen Oijustiehen katkaistaan virkistysalueella. Uusia liikerakennuksen korttelialueita osoitetaan Suosiolankadun, Suosiolantien ja Oskarintien varteen.

17 Vaihtoehto 2: Asemakaavan muutos aluetta on laajennettu osin liikennemallin osoittamien liikenneverkkoratkaisujen sekä osin kaupungin ja alueen kaupantoimijoiden tarpeesta. Alue on laajennettu koskemaan lähes koko Eteläkeskuksen kaupan aluetta. Katuverkon aluevarausten vuoksi niihin rajoittuvat kiinteistötkin on otettu alueeseen mukaan vaikka kaikissa tapauksissa niiden kaavallinen käyttötarkoitus ei muutu. Muutoksessa on huomioitu katuverkon kehittämistarpeiden vaatimat aluevaraukset kuten Oijustien ja Lampelankadun leventäminen sekä Suosiolantien uusi katuyhteys Teollisuustieltä Oijustielle asti. Lisäksi kaavaluonnoksessa on huomioitu kehitettävien liikenneyhteyksien jatkuminen koko kaupungin verkkoon. Teollisuustien varteen osoitetaan kaksi liikerakennusten korttelialuetta, johon saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM,KM 1). Korttelin 9016 KM 1 alueen päivittäistavarakaupan kerrosalan määrää ja samalla tontille sallittavien pysäköintipaikkojen määrää rajoitetaan kaavamääräyksillä, liikenneverkon toimivuuden turvaamiseksi. Yleensä ottaen kaava alueen teollisuus ja liikerakennusten korttelialueet muutetaan liike ja toimistorakennusten korttelialueiksi (K) tai liikerakennusten korttelialueiksi (KL). Paljon tilaa vaativalle erikoiskaupalle (KL 2) osoitetaan alueet kortteleista 9004 (K Rauta), 9006 ja 9010. Korttelin 9010 KL 2 alue muodostuu korttelin 9010 tonteista 4 ja 5 (TL) sekä virkistysalueesta (VA). Kortteleiden 9004 ja 9006 paljon tilaa vaativan erikoiskaupan alueiden toimintaedellytyksiä pyritään parantamaan alueiden laajentamisella

18 viereiselle puistoalueelle. Korttelin 9006 KL 2 alueelta sallitaan ajoyhteys Oskarinvainion virkistysalueen kautta Lampelankadulle. Aivan uusia täysin rakentamattomia liikerakennustontit muodostuu kortteleihin 9002, 9012 ja 9022. Asemakaavaluonnokseksi on valittu vaihtoehto 2, joka vastaa asemakaavamuutokselle asetettuja tavoitteita. Vaihtoehdossa 2 on otettu huomioon liikenneselvityksen edellyttämät katuverkkoratkaisut ja alueen elinkeinotoiminnan kehittymismahdollisuudet sekä luonnoksessa on ohjattu kaupan sijoittumista ja rakentamismäärää liikenteen toimivuuden ehdoilla. Vaihtoehto 0 (voimassa oleva asemakaava) ei mahdollista alueen elinkeinotoimintojen kehittämistä eikä liikenneverkollisia ratkaisuja. Vaihtoehto 1 on liian suppeasti käsitelty alue, jossa katuverkkoratkaisut eivät vastaa liikenneselvityksen tuloksia ja alueen elinkeinotoimintojen kehittäminen ei toteudu. 4.5.2 Valitun vaihtoehdon vaikutusten selvittäminen ja arviointi Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Väestö Alueelle ei osoiteta asumista ja alueiden käyttötarkoitusten muutos teollisuus ja liikerakennus alueesta liikealueesta vähentää jatkossa alueen asukkaiden määrää. Nyt teollisuusrakennusten yhteydessä olevat asunnot poistuvat kaupan alueen kehittyessä. Yhdyskuntarakenne Eteläkeskus yhdessä Veitikanlammen ja Varastoalueen kanssa lähentää keskustaa ja muodostaa tulevaisuudessa lähes yhtenäisen kaupan palveluiden nauhan välille keskusta Alakorkalo. Täydennysrakentamiseen ja uudiskäyttöön perustuva alueiden hyödyntäminen tiivistää ja yhdistää kaupunkirakennetta. Kaava alueen yhdyskuntarakenne tiivistyy ja sen sisäinen liikenne paranee uuden Suosiolankadun katuyhteyden ansiosta. Kaupan keskittyminen alueelle ja liikenneverkon kehittämishankkeet parantavat alueen palveluita ja saavutettavuutta. Yhdyskuntarakenteen kannalta kaupan keskittyminen yhteen paikaan edesauttaa alueelle suuntautuvia investointeja vastaavasti jos kaupan alue hajaantuisi eripuolille kaupunkia. Kaupunkikuva Alueen kaupunkikuva muuttuu uusien valtakunnallisten liikeyritysten sijoittuessa alueelle. Uusien rakennusten alta poistuu vanhaa kirjavaa varasto, teollisuusja liikerakennuskantaa. Tilalle rakennettavien uusien liikerakennusten soveltuvuus kaupunkikuvaan ratkaistaan rakennuslupien yhteydessä. Katualueiden virkistys ja istutuskaistoilla parannetaan kokoajakatujen varsien kaupunkikuvaa. Palvelut, työpaikat, elinkeinotoiminta Eteläkeskus vahvistaa Rovaniemen asemaa seudullisen erikoiskaupan keskuksena. Eteläkeskukseen muodostuu selvästi seudun merkittävin tilaa vievän kaupan ja hypermarketkaupan keskus. Alueen palvelut monipuolistuvat ja erikoiskaupan alueelle tulee asiakkaille vaihtoehtoisia palveluiden tarjoajia. Rovaniemen alueen rautakaupat ja kodintekniikan kaupat tulevat keskittymään alueelle, joten eri toimijoiden saavutettavuus asiakkaiden kannalta paranee. Alueen nykyisten yritysten elinkeinon toimintaedellytyksiä parannetaan ja varaudutaan tulevaisuuteen. Alueen työpaikkojen määrän odotetaan lisääntyvän huomattavasti uusien hankkeiden ja olemassa olevien laajennusten toteutuessa.

19 Kaupan palveluverkkoselvityksessä on laskettu ostovoiman kasvun ja kaupan ennakoidun kehityksen avulla työllisyysvaikutuksia. Kaupan lisääntymisen välittömät työllisyysvaikutukset selvityksen mukaan tulevat olemaan noin 450 työpaikkaa. Selvityksessä olleet kaupan hankkeet ovat pääosin Eteläkeskuksen alueelta. Virkistys Veitikanojan ympäristön virkistysalue supistuu, mutta supistuksella ei ole vaikutusta alueen virkistyskäyttöön. Ojan varressa oleva Eteläkeskuksen ja Varastoalueen väliin jäävä virkistysalueella ei ole nykyisellään käyttöä, mutta alueen rakentaminen puistomaiseksi parantaisi ympäristöä ja nostaisi alueen arvoa. Kortteleiden 9007 ja 9010 välisestä virkistysalueesta sekä osasta Oskarinvainion virkistysaluetta muodostuu liikerakennusten korttelialuetta. Virkistysalueen supistumisella ei ole vaikutusta kaupungin viheralueverkostoon. Liikenne Liidea Oy on tutkinut kaupan hankkeiden liikennevaikutuksia Eteläkeskuksen alueella. Selvityksestä on saatu asemakaavoitusta varten liikenneverkon kehittämistarpeet ja sen vaatimat tilavaraukset kaava alueella sekä hankkeiden tuottaman liikenteen vaikutus Valtatie 4 ja sen kehittämiseen. Liikennemallilla tutkitun kauppahankkeiden toteutumisen jälkeisen liikennekysynnän muutoksen perusteella havaittiin merkittävä kasvu valtatiellä 4 sekä Oijustien kautta alueelle tulevalla Ratakadulla. Valtatien liikennekasvu on sitä luokkaa, että nykyisiä tasoliittymiä on kehitettävä koko valtatiejaksolla Isoaavantie ja Erottajan välillä. Eteläkeskuksen sisäisellä katuverkolla tarvitaan uusia kaavateitä ja liittymäjärjestelyjä ja ainakin Oijustietä on kehitettävä kaksiajorataisena. Asemakaavassa on varauduttu uuteen Suosiolantien katuyhteyteen sekä Oijustien kehittämiseen 4 kaistaiseksi kaduksi ja lisäksi katualueet mahdollistavat esitetyt katuverkon kehityshankkeet. Hallitie poistuu korttelin 9019 kohdalla välillä Teollisuustie Suosiolantie. Liidea Oy on listannut liikenneverkon kehittämistarpeet alueen kaupallisten kehittämishankkeiden näkökulmasta. Kehittämishankkeista osa on Tiehallinnon ja osa kaupungin omia hankkeita. Kaupungin suurimmista hankkeista Teollisuustien muuttaminen 4 kaistaiseksi kaduksi ja kadun kanavointi on esitetty vuoden 2008 rakennusohjelmaan ja uuden Suosiolantien rakentaminen vuoden 2009 ohjelmaan. Liikenneturvallisuutta alueella parannetaan liikennevaloilla, keskikorokkeilla, liikenteenjakajilla (suojatiet) ja erillisillä kevyenliikenteen väylillä. Liikenneturvallisuus asiat huomioidaan yksityiskohtaisemmassa katusuunnittelussa. Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaismuistot Asemakaavalla ei ole vaikutusta rakennettuun kulttuuriympäristöön eikä alueella ole muinaismuistoja. Tekninen huolto Alueella on rakennetut käytössä olevat kunnallistekniikan verkostot. Vesi, viemäri, kaukolämpö ja sähköverkot ovat toteutettu pääosin katualueilla. Jätehuollon ja puhtaanapidon kiinteistöt huolehtivat alueiltaan. Yleisten alueiden puhtaanapidosta huolehtii kaupunki. Uudet rakennukset liittyvät olemassa oleviin runkolinjoihin, uusia runkolinjoja ei tarvitse rakentaa.

20 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Maisemakuva Alueen tiivistyessä ja uudistuessa alueen maisemakuva muuttuu rakennuskannan ja piha alueiden osalta nykyaikaisemmaksi ja siistimmäksi. Vesistö Kaava alueen itäosissa virtaavan Veitikanojan alue säilyy entisellään ja sen säilyminen luonnontilassa olevana ojan on asemakaavassa turvattu. Vaikutukset talouteen Kaupan palveluverkkoselvityksen perusteella Rovaniemen kaupan hankkeiden, joista pääosa sijoittuu Eteläkeskukseen, synnyttämä palkkaverokertymä on yhteensä 3 miljoonaa euroa vuodessa ja alueen rakentamisen rakennusalan kunnallisverokertymä olisi yhteensä lähes 5 miljoonaa euroa. Vaikutukset terveellisyyteen ja turvallisuuteen Liikenneturvallisuus Liikenteen kehittämishankkeet edistävät alueen liikenneturvallisuutta. 4.5.4 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Asemakaavaehdotukseksi valittiin vaihtoehto 2, joka vastaa asemakaavamuutokselle asetettuja tavoitteita. Vaihtoehdossa 2 on otettu huomioon liikenneselvityksen edellyttämät katuverkkoratkaisut, kaupan palveluverkkoselvitys ja alueen elinkeinotoiminnan kehittymismahdollisuudet sekä ehdotuksessa on ohjattu kaupan sijoittumista ja rakentamismäärää liikenteen toimivuuden ehdoilla. Asemakaava vastaa alueeseen kohdistuviin valtakunnallisiin alueidenkäytöntavoitteisiin, yleiskaavan ja alueiden käytön strategian tavoitteisiin. Mielipiteet ja niiden huomioonottaminen Vireilletulon jälkeen Pentti Eskelinen on jättänyt mielipiteen, että tonttia 9010 3 laajennettaisiin noin 2000 m 2 ja samalla tontille sallittaisiin sijoittaa enemmän asuntoja. Asemakaavamuutoksessa ei ole osoitettu alueelle asumista vaan alueen pääkäyttötarkoitus muuttuu liikerakentamiseen. Lisäalueen vuokraaminen tontin 9 9010 3 takaa ko. tarkoitukseen ei ole katsottu olevan perusteltua. Alue, jota esitettiin liitettäväksi tonttiin, on osoitettu asemakaavassa osaksi liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa paljon tilaa vaativan erikoiskaupan myymälän. 4.5.5 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset Tekninen lautakunta 11.11.2003, 154 on hyväksynyt kortteleiden 9005 9007, 9010, 9013,9016 ja 9019 sekä katu, virkistys ja rautatiealueita koskevan asemakaavan muutoksen vireilletulon ja osallistumis ja arviointisuunnitelman. Asemakaavan muutosta ryhdytään tutkimaan ja vaihtoehdot alueen käytöstä asetetaan luonnosvaiheen kuulemista varten yleisesti nähtäville. Tekninen lautakunta 25.4.2006, 65 ja kaupunginhallitus 12.5.2006, 232 ovat päättäneet, että asemakaavaa ryhdytään muuttamaan 2. kaupunginosan katualueella ja 9.kaupunginosan kortteleissa 9006, 9007, 9010, 9013 ja 9016 sekä

21 katu, virkistys, erityis ja rautatiealueilla. Ehdotus asemakaavan muutokseksi asetetaan julkisesti nähtäville. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Asemakaavamuutoksella alueen käyttötarkoitukset muutetaan pääosin teollisuus ja liikerakennusten korttelialueesta (TL) liikerakennusten korttelialueiksi (K, KL, KL 2, KM, KM 1). Kaupan sijoittumista alueelle ohjataan kaavamääräyksillä siten, että päivittäistavaraa myyvät kaupat sijoittuvat alueen eteläosiin lähelle Valtatie 4 ja paljon tilaa vaativat erikoiskaupan liikealueet alueen pohjoisosiin. Koko kaupungin liikenneverkon toimivuuden kannalta alueen katuverkkoon rakennetaan uusi pitkittäiskatu Teollisuustieltä Oijustielle. Katualueiden levennyksillä mahdollistetaan liikenneverkon kehittämishankkeet tulevaisuudessa. Kaava alue on osa olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta, jonka liikenne ohjautuu etelässä Valtatie 4 ja pohjoisessa Ratakadulle sekä tulevaisuudessa varastoalueen maankäytön muuttuessa Lampelankadun kautta keskustaan. Eteläkeskus yhdessä varastoalueen kanssa muodostaa yhtenäisen kaupan alueen keskustaan asti. 5.1.1 Mitoitus Työpaikkojen määrä alueelle kasvaa liikerakennusten rakentamisen ja kehittymisen myötä. Alueella oletetaan olevan kaikkien liikerakennustonttien rakennuttua yli 800 työpaikkaa, työpaikat ovat pääosin kaupan ja hallinnon alalla. Suunnittelualueen pinta ala on 38,0294 ha ja rakennusoikeus yhteensä 98662 k m 2 (e=0.26). 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet Liike ja toimistorakennusten korttelialueet, K Kortteli 9003 Korttelin 9003 pinta ala on 7949 m 2 ja tehokkuus e=0.40 (=3180 k m 2 ). Suosiolankadun ja Oijustien kulmauksessa olevalla tontilla sijaitsee YIT toimitalo. Tontti pienenee 452 m 2 ja rakennusoikeus kasvaa 660 k m 2. Tontin kerrosluku on II. Kortteli 9010 Tonttien 1 ja 3 yhteenlaskettu pinta ala on 9711 m 2 ja rakennusoikeus 4000 k m 2. Tontit ovat rakennettu, pinta alat säilyy entisellään ja rakennusoikeus kasvaa yhteensä 1087 k m 2. Alueella sijaitsee mm. kodinelektroniikkaa myyvä Valokulma. Tontin kerrosluku on II. Kortteli 9012 Alueen pinta ala on 11909 m 2 ja tehokkuus e=0.40 (= 4764 k m 2 ). Alueella toimii Rovaniemen Levytyö Oy. Alueeseen liitetään kaistale rautatiealuetta ja puolestaan korttelialueesta kaistale liitetään Suosiolantie katualueeseen. Tonttien

22 yhteenlaskettu pinta ala kasvaa 1021 m 2 ja rakennusoikeus 1498 k m 2. Tontin kerrosluku on II. Kortteli 9015 (entinen 9019) Korttelialueeseen liitetään Hallitien katualue väliltä Suosiolantie Teollisuustie. Suosiolantien katualueeseen menee pienet kaistaleet tontin 6 kulmauksista. Korttelialueen pinta ala on 9030 m 2 ja rakennusoikeus yhteensä 3650 k m 2 (e=0.40). Tonttien yhteenlaskettu pinta ala kasvaa 2861 m 2 ja rakennusoikeus 1495 k m 2. Alueen tontit on rakennettu ja tonteilla toimii Räinän puusepänliike ja Rovakate. Alueen kerrosluku on II. Kortteli 9022 Tontin pinta ala on 5212 m 2 ja tehokkuus e=0.40 (=2085 k m 2 ). Uuden Suosiolantien ja Hallitien kulmaukseen sijoittuva tontti on rakentamaton. Tontti pienenee 1434 m 2 ja rakennusoikeus vähenee 574 k m 2. Tontin kerrosluku on II. Liikerakennusten korttelialueet, KL Kortteli 9002 Uuden korttelin 9002 pinta ala on 2202 m 2 ja rakennusoikeus 900 k m 2 (e=0.41). Tontti sijoittuu Oijustien ja Suosiolankadun kulmaukseen, tontin kerrosluku on II. Kortteli 9005 Korttelin 9003 uusi pinta ala on 2870 m 2 ja rakennusoikeus 1150 k m 2 (e=0.40). Suosiolantien ja Oijustien kulmauksessa olevalla tontilla sijaitsee 3 vuonna 1999 valmistunutta toimistorakennusta. Tontti kasvaa 91 m 2 ja rakennusoikeus kasvaa 316 k m 2. Tontin kerrosluku on II. Kortteli 9008 Korttelin käyttötarkoitus ja kerrosluku säilyy entisellään. Korttelista liitetään alueita Oijustien ja Lampelankadun katualueisiin. Lapin Kansan painotalon tontista 1 muodostetaan kaksi tonttia, toinen painotalolle ja toinen rakenteilla olevalle liikerakennukselle, Keskon noutotukku sijaitsee Vierustien puoleisella tontilla. Tonttien yhteenlaskettu pinta ala on 29875 m 2 ja rakennusoikeus 11812 k m 2 (e=0.40). Tonttien pinta ala pienenee yhteensä 1207 m 2 ja rakennusoikeus 621 k m 2. Kortteli 9010 (entinen 9007) Korttelin 9010 liikerakennusten korttelialueen pinta ala on 7511 m 2 ja tehokkuus e=0.40 (= 3004 k m 2 ). Suosiolantien ja Oijustien kulmauksessa olevilla tontilla sijaitsee teollisuus ja liikerakennukset. Tontit pienenevät yhteensä 206 m 2 ja rakennusoikeus kasvaa 689 k m 2. Tonttien kerrosluku on II. Liikerakennusten korttelialueet, jolle saa sijoittaa paljon tilaa vaativan erikoiskaupan myymälän, KL 2 Kortteli 9004 Korttelin 9004 uusi pinta ala on 34573 m 2 ja tehokkuus e=0.30 (= 10372 k m 2 ). Lampelankadun ja Oijustien kulmauksessa olevalla tontilla sijaitsee K Rauta. Nykyisestä tontista liitetään alueita Oijustien ja Lampelankadun katualueisiin.

23 Vastaavasti tonttiin liitetään lisäaluetta viereisestä virkistysalueesta. Tontti kasvaa 6709 m 2 ja rakennusoikeus kasvaa 2013 k m 2. Tontin kerrosluku on II. Kortteli 9006 Kortteliin 9006 osoitetaan kaksi paljon tilaa vaativan erikoiskaupan tonttia, joiden yhteenlaskettu pinta ala on 36569 m 2 ja tehokkuus e=0.40 (= 14628 k m 2 ). Nykyiseen korttelialueeseen liitetään alueita Oskarinvainion virkistysalueesta. Korttelialueen pinta ala kasvaa 5616 m 2 ja rakennusoikeus kasvaa 8437 k m 2. Tontin kerrosluku on II. Korttelista sallitaan ajoyhteys virkistysalueen kautta Lampelankadulle. Kortteli 9010 Korttelin 9007 ja 9010 välisellä virkistysalueelle ja korttelin 9010 tonteille 4 ja 5 osoitetaan paljon tilaa vaativan erikoiskaupan tontti, jonka yhteenlaskettu pintaala on 26847 m 2 ja rakennusoikeus 8000 k m 2 (e=0.30). Korttelialueen pinta ala kasvaa 19228 m 2 ja rakennusoikeus kasvaa 5714 k m 2. Tontin kerrosluku on II. Liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön, KM Kortteli 9015 (entinen 9013) KM Kortteliin 9015 osoitetaan nykyiselle Prismalle vähittäiskaupan suuryksikön tontti, jonka yhteenlaskettu pinta ala on 54604 m 2 ja rakennusoikeus 20000 k m 2 (e= 0.37). Nykyiseen korttelialueeseen liitetään alueita uuden Suosiolantien puoleisesta virkistysalueesta ja teollisuusraidealue. Tontista liitetään katualueeseen alue Lampelankadun ja Oijustien kulmauksesta. Tontin pinta ala kasvaa 3870 m 2 ja rakennusoikeus kasvaa 4780 k m 2. Tontin kerrosluku on II. Kortteli 9016, KM 1 Kortteliin 9016 osoitetaan nykyisen Eurosparin ja siihen liitettäville alueille vähittäiskaupan suuryksikön tontti, jonka yhteenlaskettu pinta ala on 19880 m 2 ja rakennusoikeus 8000 k m 2 (e=0.40). Uusi tontti muodostuu tonteista 3 ja 5 sekä suojaviheralueesta. Korttelialueen pinta ala kasvaa 2308 m 2 ja rakennusoikeus kasvaa 2728 k m 2. Tontin kerrosluku on II. Tontille saa sijoittaa päivittäistavarakaupan tilaa enintään 3000 k m 2 ja tontilla saa olla enintään 300 autopaikkaa. Teollisuus ja liikerakennusten korttelialue, TL Korttelin 9011 tontista 10 liitetään katualueeseen 49 m 2 suuruinen kolmio Lampelankadun ja Suosiolantien risteysalueelta. Muuten käyttötarkoitus TL, kerrosluku II ja tehokkuus e=0.40 säilyvät entisellään. Tontin uusi pinta ala on 7781 m 2 ( 49)ja rakennusoikeus 3112 k m 2 ( 20). 5.3.2 Muut alueet Virkistysalueet, V Alueella on virkistysaluetta yhteensä 1,3230 hehtaaria. Virkistysalueet sijoittuvat alueen pohjoisosiin Oskarinvainiolle ja Oijustien varteen.

24 Lähivirkistysalueet, VL Alueella on lähivirkistysaluetta yhteensä 2,2570 hehtaaria. Lähivirkistysalue sijaitsee Veitikanojan kummallakin puolella. Kortteleiden, Lampelankadun ja Suosiolankadun rajaamalla alueella. Katu Katualuetta kaava alueella on yhteensä 7,5487 hehtaaria. Oijustien, Lampelankadun ja Suosiolankadun katualueita levennetään katuverkon kehittämishankkeiden tilatarvetta varten. Uusi Suosiolantien katualue varataan Teollisuustieltä Oijustielle asti. Oijustieltä itään risteävä Suosiolantien muutetaan Suosiolankaduksi. Vesialue, W Veitikanojan laskiessa Veitikanlampeen on Lampelankadun pohjoispuolella Veitikanlampeen liittyvä 1753 m 2 suuruinen vesialue. 5.4 Kaavan vaikutukset Kaavan vaikutukset on selvitetty kohdassa valitun vaihtoehdon vaikutusten selvittäminen ja arviointi. Koska kaava vastaa valittua vaihtoehtoa tämän kohdan otsikot viittaavat aikaisemmin kerrottuun. 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Asemakaavan vaikutukset rakennettuun ympäristöön on selvitetty valitun vaihtoehdon vaikutusten selvittämisen ja arvioinnin kohdassa 4.5.2. 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Asemakaavan vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön on selvitetty valitun vaihtoehdon vaikutusten selvittämisen ja arvioinnin kohdassa 4.5.2. 5.4.3 Muut vaikutukset Asemakaavan vaikutukset talouteen, terveellisyyteen ja turvallisuuteen on selvitetty valitun vaihtoehdon vaikutusten selvittämisen ja arvioinnin kohdassa 4.5.2. 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset Kaavamerkinnät ovat maankäyttö ja rakennuslain mukaisia. Niiden sisältö on esitetty kaavakartalla. Koko aluetta koskee määräys, alin sallittu rakentamiskorkeus N43 järjestelmässä (lattiataso) on +77,20. Autopaikkamääräykset ovat toimisto, liikehuoneistot ja niihin verrattavat tilat 1 autopaikka / 50 k m 2 kohti. Paljon tilaa vaativilla erikoistavara kaupalla 1 autoapaikka / 100 k m 2 kohti ja vähittäiskaupan suuryksikön alueilla, päivittäistavarakaupalla 1 autopaikka / 20 k m 2 kohti ja muut liiketilat 1 autopaikka / 50 k m 2 kohti

25 5.7 Nimistö Muutoksella alueelle muodostuu uusi katunimi Suosiolankatu. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Osa alueen kortteleista ja liikennejärjestelyistä on toteutettavissa jo voimassa olevan asemakaavan mukaan. Mutta useimmat kaupanhankkeet ja niihin kiinteästi liittyvät liikenneverkon kehittämishankkeet ovat toteutettavissa sitten kun tämä asemakaava saa lainvoiman. Ennen asemakaavan hyväksymistä laaditaan maankäyttösopimus niiden maanomistajien kanssa, joiden saama hyöty asemakaavan muutoksesta edellyttää sopimuksen laatimista. 6.3 Toteutuksen seuranta Alueen asemakaavan mukaisen rakentamisen toteutumista seurataan kaupungin rakennusvalvonnan tietojärjestelmällä. Liikennemäärien ja palveluiden toteutuminen alueelle ohjaa jatkossa liikenneverkon kehittämishankkeiden ajoitusta ja tarvetta. Rovaniemellä 11.12.2007 Markku Pyhäjärvi Kaavoitusinsinööri Jorma Korva Kaavoituspäällikkö

26 OTE MAAKUNTAKAAVASTA LIITE 1

27 OTE YLEISKAAVASTA LIITE 2

28 Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto LIITE 3

29 LIITE 4 Asemakaavan muutos 2.kaupunginosan katu, virkistys ja vesialueilla ja 9.kaupunginosan korttelit 9003 9007, 9010, 9013 ja 9019 sekä osa kortteleista 9008, 9011, 9016 ja 9022 sekä katu, virkistys, erityis, vesi ja rautatiealueet Osallistumis ja arviointisuunnitelma Oheiselle kartalle on osoitettu suunnittelualue. Asemakaavamuutoksen vaikutusalue on laaja lähinnä kaupan keskittymisen ja sen mukanaan tuoman liikenteen vuoksi. Kaupan keskittymällä on nyt ja tulee vielä voimakkaammin tulevaisuudessa olemaan maakunnallisestikin merkittävä vaikutus.