LÄNSI-UUDENMAAN KUNTIEN YHTEINEN MAANKÄYTTÖPOLIITTINEN OHJELMA 2010 Päivitettävä tulevaisuuskuva ja mitoituslähtökohdat Rakennemalli 2030 = palvelujen, elinkeinojen, asumisen ja liikkumisen verkostot ja rakenteet Maankäyttöstrategia: järjestys - toteutus Maankäyttöpoliittinen ohjelma: Asuntopoliitti kaavoitus nen ohjelma: ja muut tuotantotavoitteet toteutuskeinot 1. Miksi? 2. Maankäyttöpolitiikan keinosalkku 3. Hajarakentamisen erityiskysymys 4. Yhteiset periaatteet OHRY 2.12.2010 Koonnut ja toimittanut MAL -koordinaattori Mariitta Vuorenpää
Taustaa 1 MALe SELVITYS- JA OHJELMAKOKONAISUUS MALe ohjelmakokonaisuus 2010 Raportit MALe esite Kehityskuva, rakennemalli ja MALe strategia Asuntopoliittinen ohjelma Maankäyttöpoliittinen ohjelma Taustaselvitykset 1. Kuntien lähtökohdat ja tavoitteet MALe teemoittain 2. Paikkatieto- ja saavutettavuusanalyysit 3. Tulevaisuuskuvan päivityksen ja asuntopoliittisen ohjelman tilastoanalyysit 4. Maaseutuasumisen vetovoimatekijät ja laatu - kyselytutkimus 5. Kuntakuvailut ja muuttajaikkunat (vain netissä) Kaikki raportit, kartat, taustaselvitykset ja aikataulut nettisivulla: www.länsi.fi/koko > MALe Nettisivulta löytyy myös runsaasti työhön liittyvää esittelymateriaalia. Mikä MALe? MALe lyhenteellä tarkoitetaan kaupunkiseutujen maankäytön, asumisen, liikenteen ja elinkeinojen elinvoimaa luovaan yhteensovittamiseen tähtäävää kaupunkiseutujen yhteistyötä. Kaupunkiseutuyhteistyö on osa PARAS -lain velvoittamaa yhteistyötä (VN 2007), joka pääkaupunkiseudun lisäksi koskettaa 16 pakollista ja kahta vapaaehtoista kaupunkiseutua Suomessa. Länsi-Uusimaa on mukana vapaaehtoisena kaupunkiseutuna. Kaupunkiseutusuunnitelmia arvioiva, eri ministeriöiden edustajista koostuva työryhmä vieraili Länsi- Uudellamaalla 10.3.2010. Vuodesta 2010 kaupunkiseutuyhteistyön rahoitus on siirtynyt osaksi KOKO ohjelmaa (Työ- ja elinkeinoministeriön Koheesio- ja kilpailukykyohjelma). Kuntarahoitukselle on saanut 50% Makera- ja aluekehitysohjelmatukea Uudenmaanliiton kautta. Länsi-Uudenmaan MALe -yhteistyö kuuluu myös vuonna 2010 perustettuun Valtakunnalliseen MAL -verkostoon. Länsi- Uusimaa on ollut mukana kahdessa teemaryhmässä: 1. Hajarakentamisen seudullinen hallinta / maankäyttöpolitiikka 2. Yhdyskuntarakenne ja palveluverkko Valtakunnallisen MAL -verkoston tiedotussivu löytyy Tampereen kaupunkiseudun nettisivulta > MAL-verkosto http://www.tampereenseutu.fi/koko_ja_mal/mal-verkosto/ Länsi-Uudenmaan MALe -yhteistyö on ollut erityisen tärkeää yhteisen näkemyksen luomisessa seudun kehitystavoitteista suhteessa Uudenmaanliitossa käynnissä olevaan Maakuntakaavan uudistukseen. MALe -työssä laadittiin mm. yhteinen lausuntomuistio kuntien käyttöön. 2
Taustaa 2 MALe TYÖN TAVOITTEET JA TOTEUTUSTAPA Työn tavoitteet Uusimman tiedon ja Suomen tavoitteiden tuominen Länsi-Uudenmaan MALe yhteistyön käyttöön Kehitystekijöiden näkyväksi tekeminen Valmisteluaineiston tuottaminen Yhteisten tavoitteista ja periaatteista sopiminen Yhteistyön ja hankkeiden käynnistäminen Kuntien lähtökohdat ja tavoitteet: Kuntakierrokset I ja II, Aloitus- ja työseminaari Kestävän kehityksen, ilmastonmuutoksen pysäyttämisen ja VAT:ien tavoitteet UL:n maakuntakaavan uudistustyö Uusin tieto, analyysit ja kokemukset Virkamiesryhmätyöt, luottamushenkilöiden työseminaarit, työryhmä, pienryhmä Ohjelmien tavoitteet, keinot, periaatteet, linjaukset sekä toimenpide-ehdotukset ja suositukset Raportointi MALe nettisivu on elävä raportti Selvitykset, kartat, muistiot ja esitykset käytettäväksi heti nettiin Valmiit pp-esitysmateriaalit Raportointi aihekortteina Nostetaan esille vain olennaiset ja ajankohtaiset asiat Vuorovaikutuskokemus Vuorovaikutukseen olisi tarvittu enemmän aikaa: 1. Perusselvitysten tulosten esittelylle ei varattu tarpeeksi aikaa ja tilaisuuksia 2. Ryhmätyösessioita pidettiin liian vähän 3. Neljän tason ohjaustyöryhmät tuottivat esittely- ja hallintopainotteisen prosessin Yhteistyö vaatii paljon yhteistä aikaa, jota juuri nyt uudelleenjärjestäytyvissä kunnissa on niukalti. Perusselvityksiin ja kyselyihin vastaaminen vaatii paljon myös kuntien omaa panosta. 3
Taustaa 3 MALe YHTEISTYÖN OHJAUS JA VUOROVAIKUTUS Länsi-Uudenmaan MALe -yhteistyön organisoituminen ja ohjaus 2009-2010 MALe työn toteutus MALe työ koostuu yhteisen tulevaisuuskuvan, rakennemallin ja Male - strategian työstämisestä, sekä sitä toteuttavan Maankäyttöpoliittisen ohjelman ja Asuntopoliittisen ohjelman laadinnasta. MALe yhteistyötä varten palkattiin vuoden 2009 alusta kaksivuotinen koordinaattori, joka on valmistellut kokonaisuuden ja siinä tuotetut raportit yhteistyössä ohjausryhmän, pienryhmän ja teemakohtaisiin ryhmätöihin kutsuttujen kuntien asiantuntijoiden kanssa. Poliittisella tasolla työtä on seurannut ja ohjannut KOKO ohjausryhmä (OHRY) sekä kaupunginjohtajista koostuva toimintaryhmä (TORY). Luottamushenkilöille ja ohjausryhmälle (OHRY) on järjestetty kolme työseminaaria. Työn selkärangan muodostaa kaksi kuntakierrosta, joissa kuntien avainhenkilöiden kanssa on kerätty aineisto kuntien lähtökohdista ja tavoitteista MALe -ohjelmatyön ja -yhteistyön näkökulmista. Vuorovaikutus 2009-2010 tilastoina: Katso työohjelmat, aikataulut, ryhmien jäsenet, seminaarit, raportit ja isot kartat sekä MALe -työtä sivuavat liikennehankkeet nettisivulta: www.länsi.fi/koko > MALe 9 työryhmän kokousta 7 pienryhmän kokousta esitys 5 ohjausryhmän kokouksessa (OHRY) ja 2 toimintaryhmän kokouksessa (TORY) 6 virkamiesryhmätyötä 3 luottamushenkilöille suunnattua työseminaaria 1 excursio (Hiilineutraaliin Uuteenkaupunkiin) 2 kuntakierrosta = 18 kuntatapaamista 4
MAANKÄYTTÖPOLIITTINEN OHJELMA SISÄLLYSLUETTELO 1. MIKSI? 6 Miksi dynaamista maankäyttöpolitiikkaa ja aktiivista maapolitiikkaa tarvitaan? MAANKÄYTTÖPOLITIIKKAA TARVITAAN TAUSTALLA VAHVA ASENNEILMASTO ESIMERKKEJÄ MAAPOLIITTISISTA KÄYTÄNNÖISTÄ UUDENKAUPUNGIN ESIMERKKI Maankäyttöpolitiikan keskiössä 10 YLEISKAAVOITUS JA SUUNNITTELUTARVEALUEET KAAVOITUSTILANNE 2009 2. KEINOSALKKU 14 Maapolitiikan välineitä MAANHANKINTA MAANHANKINTAKEINOT KAAVOJEN TOTEUTTAMISKEINOT MAAPOLIITTISTEN KEINOJEN KÄYTTÖ LÄNSI-UUDENMAAN KUNNISSA 18 LÄHTEITÄ JA HYVIÄ ESIMERKKEJÄ 3. HAJARAKENTAMISEN ERITYISKYSYMYS 21 Hajarakentaminen ohjauskohteena PAIKKATIETOANALYYSI OSOITTAA SEUDULLISIA RATKAISUAVAUKSIA VAIKUTUKSIA JA OHJAUSONGELMIA OHJAUSESIMERKKI: VYÖHYKEMITOITUS Rakentaminen asemakaava-alueen ulkopuolelle 28 RAKENTAMISEN LUVAT ASEMAKAAVA-ALUEEN ULKOPUOLELLA TILANNE LÄNSI-UUDENMAAN KUNNISSA HAJARAKENTAMISEN OHJAUSKEINOJEN KÄYTTÖ LÄNSI-UUDENMAAN KUNNISSA 32 4. YHTEISET PERIAATTEET 35 Tärkeimmät tavoitteet ja keinot Käytännön toteutus Kaikki suositeltavat keinot 41 LIITE 1: 42 Asemakaava-alueen pientalotonttien myynti vertailukunnissa 5
1. MIKSI dynaamista maankäyttöpolitiikkaa ja aktiivista maapolitiikkaa tarvitaan? Maankäyttöpolitiikka ja maapolitiikka ovat tärkeä osa kunnan keskeisiä strategioita Kuntaliitto / Holopainen Kuntasuunnittelu Asuntopolitiikka Elinkeinopolitiikka Maapolitiikka Maankäyttöpolitiikka Asemakaavoitus Yleiskaavoitus 6
MAAKÄYTTÖPOLITIIKKAA TARVITAAN 1. Kuntien kustannustehokkaaseen rakentamiseen 2. Tarkoituksenmukaiseen tonttitarjontaan erityisesti yrityselämälle 3. Kunnallisteknisen rakentamisen rahoittamiseen 4. Maan arvonnousun käyttämiseen kuntalaisten hyväksi Olennaisia kohteita ovat kaupunkien kasvusuunnat, logistiset solmukohdat, uusien tieyhteyksien varret ja uusien asemien ympäristöt Keinovalikoiman käyttö yleistymässä: maanhankinta, etuostooikeuden käyttö, lunastaminen, maankäyttösopimukset Vaatii asiantuntemusta, tietoa taloudellisista hyödyistä, päätöksentekijöiden jumppaamista, neuvottelutaitoja, suunnitelmallisuutta, resursseja 7
TAUSTALLA VAHVA ASENNEILMASTO Maankäyttöpoliittisten keskustelujen ja tavoitteenasettelujen suurimpia esteitä ovat vallitsevat asenteet: - taas kunta / kaupunki tulee ryöväämään jne.! KUITENKIN Kunnan talous on suoraan sidoksissa harjoitettuun maankäyttöpolitiikkaan ja sen toteuttamiseksi käytettyihin maapoliittisiin keinoihin mm. palvelujen järjestämisen ja niiden tehokkaan käytön kautta. Kuntatalouden lainalaisuudet pitäisi tuoda esille myös poliitikoille maapolitiikan alueella on paljon lyhyen tähtäimen ratkaisuja, joissa kunnat menettävät tuloja tai palvelevat resursseillaan vain yksityisiä toimijoita tai harvoja asukkaita. Infrastruktuurin rakentamisvelka, vajaakäytössä oleva kunnallistekninen investointi sekä yllättävän ylikäytön kustannukset johtuvat huonosta maankäyttöpolitiikasta. Jos kunta saisi kaikki kaavoituksesta aiheutuvat arvonnousutulot itselleen, mitä rahalla tekisi esim. terveydenhuollossa? Kunnan maanomistus on avainasemassa yrityselämän mukaan tarjonta, joustavuus, turvallinen neuvottelukumppani. 8
ESIMERKKEJÄ MAAPOLIITTISISTA KÄYTÄNNÖISTÄ LAHTI Lahdessa vain 5 suunnittelutarveratkaisua/v., koska 10 vuoden tarve maata (=yleiskaavan mukainen) pidetään hankittuna kaupungille. Maanhankintaohjelma ja sen budjetti tehdään viisivuotiskaudelle. Yksityisten ~ rakennusliikkeiden maaomaisuuden rakentaminen hoidetaan maankäyttösopimuksin. Nopeutta ja kustannussäästöä: virkamiehille on delegoitu paljon päätöksentekoa, esim. maanhankinta 250 000 asti. Lisäksi rakennusvalvonnan puolelta lautakuntaan menee vain vähän asioita. Avainasemassa päätöksentekijöiden koulutus: Miksi kunnan maanomistus on tärkeää? Miksi maan myynti ei kunnan toiminnallisessa kokonaisuudessa olekaan edullista? TAMPEREEN SEUTU Yhteisessä Maapoliittisessa ohjelmassa sovitaan maapolitiikan seudulliset lähtökohdat ja yleiset periaatteet, joiden pohjalta kunnat tekevät omat ohjelmansa. 9
MAANKÄYTTÖPOLITIIKKA ON KESKEINEN OSA ELINKEINOPOLITIIKKAA UUDESSAKAUPUNGISSA Kaupungin maanomistus ja virkamiesten hyvä yhteishenki luo pohjan yritysten sijoittumiselle 14 000 asukkaan Uudessakaupungissa kaupungin maat (aikoinaan kuninkaan lahjoittamat) ovat olleet avain asemassa suurten elinkeinohankkeiden sijoittumisessa Yritykset investoivat 80 milj. v. 2009 Uuteenkaupunkiin. Lääke: Nopea reagointi kysyvälle yritykselle: paikka löytyy vaikka kahdessa tunnissa - yritys ei koskaan kysy toista kertaa! Yritysasiakkaat menevät aina rakennuslupien käsittelyssä muiden edelle, ei siis jonoon. KJ:n ja kaupunginarkkitehdin hyvä yhteistyö - yritysten tarvitsemat kaavat menevät myös suunnittelussa kaiken edelle. Tavoitteena on sijoittaa samantyyppisiä yrittäjiä samoille alueille. Kuninkaan lahjoittamat maat, siis kaupungin maanomistus muodostaa hyvän pohjan kaupunkirakentamiselle, mutta nyt maa on loppumassa. Erityisasiantuntijoiden käyttö ympäristö ym. lupahakemuksissa nopeuttaa käsittelyä. Tämä on erityisen tärkeää haettaessa YVA -lain mukaisia sijoituspaikkoja yrityksille kansainvälisessä kilpailutilanteessa. Virkamiesten, poliitikkojen ja yritysten yhteistyölle on kehittynyt sujuva toimintakulttuuri (kriisi opettaa?): Nopeus tieto tarjottavasta sitoutuminen. Kansainvälisiin projekteihin puree HYVIN ENNAKOITAVA JA LUOTETTAVA PÄÄTÖKSENTEKOJÄRJESTELMÄ JA HALLINTO. 10
Maankäyttöpolitiikan keskiössä Maapolitiikan tekeminen ja maapoliittinen ohjelma Maapoliittinen ohjelma on kunnan talouden tärkeimpiä asiakirjoja. Yleiskaavoitus Ilman yleiskaavaa, kunta on kuin laiva ilman kapteenia. Asemakaavoitus Asemakaava on arvopaperi, jonka arvonnousu voi mennä yksityiseen taskuun tai kunnan kassaan. Maapoliittinen ohjelma tekee maapoliittisten keinojen käytöstä suunnitelmallisia julkisia periaatteita joihin maanomistajat ja päätöksentekijät osaavat varautua. Näin luodaan pohja kunnan maanhankinta ja yhdyskuntarakentamiskulttuurille sekä luottamuksen syntymiselle kuntalaisten ja maanomistajien suuntaan. Suunnitelmallinen maapolitiikka parantaa yhdyskuntarakentamisen mahdollisuuksia ja vähentää kunnan investointirasitusta. Kyse on kunnallistalouden olennaisesta elementistä. Rakenneyleiskaavojen merkitys yhdyskuntarakenteen ja sen energiatehokkuuden ohjaamisessa on olennainen: kaupan sijoittuminen, asutuksen leviäminen ja liikennejärjestelmän toimivuus aina lähiliikkumisesta taajamien välisiin yhteyksiin ovat olennaisimmat tekijät. Samat tekijät motivoivat kaupunkiseutujen rakennemallityöhön. Tärkeää on osoittaa varattujen alueiden rakentamisjärjestys kunnallisteknisen verkoston tarkoituksenmukaisen rakentumisen kannalta. Yleiskaava on tärkein väline haja-asumisen ohjauksessa, jopa sen leviämisen ohjauksessa: oikean mitoitus- ja määräystavan löytäminen on kehitystyön alla useissa kunnissa. Tiukkaa maapoliittista linjaa edustaa esim. Karkkila, jossa kunta tekee ensimmäisen asemakaavan vain omistamilleen maille. Näin kunta saa arvonnousun itselleen, rakentamisvauhti on kontrollissa ja estetään kunnallisteknisen velan syntyminen kunnalle. 11
YLEISKAAVOITUS JA SUUNNITTELUTARVEALUEET Yleiskaavoitus sitoo maankäyttöja arvonnousuodotu ksia Suunnittelutarvealueet ja suunnittelutarveratkaisut taajamien lievealueiden ja maaseutualueiden ohjaamisessa MRL 16 Kuntien yleiskaavat olisi tarkistettava vähintään 15 vuoden välein ja useammin, jos kehitys osoittaa yleiskaavavarausten olevan väärillä suunnilla. E18-tie on muuttanut Länsi-Uudenmaan saavutettavuutta niin, että se näkyy jo nyt uusissa osayleiskaavoissa. Asemakaavoitus ei koskaan korvaa kokonaisnäkemyksen luomista kunnan painopistealueista ja niiden rakentamisjärjestyksestä. Yleiskaavan tuottaman arvonnousuodotuksen takia on välineeksi tarjolla yleiskaavaan perustuva lunastaminen (MRL 99 ). Yleiskaavoituksen kustannukset voi osittaa maanomistajien kesken vain rantayleiskaavoissa, jos osalliset saavat rakennusoikeutta. Tuulivoimayleiskaavan HE-luonnoksen 10.5.2010 mukaan tuulivoimarakentaminen voisi perustua suoraan yleiskaavaan. Suunnittelutarvealuemerkinnän tavoitteena on varata alue tulevaisuuden yhdyskuntakehitykselle tai alueelle rakentaminen muuten edellyttää kunnallistekniikkaa tai vapaa-alueiden järjestämistä. Suunnittelutarvealueiden jatkuva ylläpito ei kuitenkaan ole oikea väline taajamien ulkopuolisten alueiden rakentamisen ohjaamiseen. Hajarakentamisen hallinnassa seudulla tulisi olla yhteinen näkemys suunnittelutarveratkaisuissa noudatettavista periaatteista. Suunnittelutarveratkaisut toimivat vain, jos on rohkeutta antaa myös negatiivisia päätöksiä. Maapolitiikan hoito suunnittelutarveratkaisuilla ja poikkeusluvilla on huonon maankäyttöpolitiikan ja epäonnistuneen maapolitiikan tunnusmerkki. Suunnittelutarvealueet määritellään joko oikeusvaikutteisissa yleiskaavoissa tai rakennusjärjestyksessä. Ne ovat voimassa 10 vuotta kerrallaan. Suunnittelutarveratkaisu annetaan uudelle rakennuspaikalle ennen rakennuslupaa, joka kohdistuu rakennettavaan rakennukseen. 12
KAAVOI- TUSTI- LANNE 2009 Länsi-Uudenmaan kaikki keskeiset alueet eivät ole vielä yleiskaavoituksen piirissä. Tuoreet keskustaajaman osayleiskaavat ovat Hangossa, Lohjalla ja Karkkilassa. Karjalohjalla ja Nummi-Pusulassa on keskeisten alueiden osa-yleiskaavat. Kuntaliitosten myötä uuden kunnan kokonaisuutta tulisi tarkastella rakenneyleiskaavalla. Kuntakohtainen tilanne ja kaavavarantotarkastelu asunto-ohjelmassa. 13
2. KEINOSALKKU Maapolitiikan välineitä MAANHANKINTA Raakamaan hankinta Kunnan maanomistus ja tonttitarjonta ovat avainasemassa yrityselämän mukaan. Miksi kunnan maanomistus on tärkeää? Suurena haasteena on maanomistajien tasavertainen kohtelu ja yhtenäisten periaatteiden noudattaminen kaikkien neuvottelukumppaneiden kanssa. Tavoitteena on maanhankinta esim. 5 vuotta ennen kaavoitusta. Karkkilassa kunta kaavoittaa I asemakaavan vain omistamalleen maalle. Raakamaan hankintaohjelma on konkreettinen asiakirja: esim. 100 000 asukkaan Lahdessa laaditaan maanhankintaohjelma 5-vuotiskaudelle: n. 50 ha raakamaata / v., hankintabudjetti n. 3 milj. / v. Maapolitiikassa menestyneillä kunnilla on vahva maanhankintapolitiikka Yhdyskuntarakenteen hallinta ja ohjaus helpottuu Asemakaavoitus helpottuu ja nopeutuu Asemakaava-alueiden maan arvonnousu tulee kunnan kassaan 100%:sti ja voidaan käyttää vaikka terveydenhuoltoon. Maankäyttösopimusten arvonnousukorvaus on korvamerkitty alueen kunnallistekniikan rakentamiseen. Asemakaava-alueesta n. ½ tulee joka tapauksessa kunnan omistukseen. Nopea reagointi yritysten sijoittumiskyselyihin tulee mahdolliseksi Rakentamisen rahoitus tulee oikeudenmukaisemmaksi Maanomistajien yhdenvertaisuus toteutuu paremmin Maankäyttösopimusneuvottelut helpottuvat 14
MAANHANKINTAKEINOT Vapaaehtoinen kauppa, paras tilanne Kunta ei ole velvollinen tekemään maankäyttösopimusta, jos maakauppoja ei synny (KHO 2006:84). Kunnalle voidaan tällöin myöntää lunastuslupa. Etuosto-oikeuden käyttäminen Lunastaminen MRL 99 Yleisten alueiden ja tontinosan lunastus on yleensä kunnissa normaalikäytäntöä. Vapaaehtoinen kauppa on luontevin maanhankintakeino, mutta usein mahdoton maanomistajien myyntitarpeen puuttuessa tai odottaessa maan arvonnousua. Vapaaehtoiset kaupat ovat usein osa kuntaan kehittynyttä toimintakulttuuria ja kaupan syntyminen vuosia kestävän työn tulos. Edellyttää pitkäjänteitä luottamus työtä kunnan taholta. Esimerkiksi yksityiselle myydyn omakotitontin hinta voi olla 10* kunnan tarjoamaan raakamaan hintaan verrattuna. Haja-rakentamistonttien myyntihinta nostaa raakamaan hintaodotusta ja voi nostaa hintatason kunnan saavuttamattomiin (erityisesti taajamien lievealueilla, joihin maanhankinnan tulisi kohdistua). Esimerkiksi Seinäjoella kunnan raakamaan hankintaa taajamien kasvusuunnilla vapaaehtoisin kaupoin haittaa maanomistajien 4-5 -kertaiset maanarvo-odotukset > Myyntihalukkuutta voisi lisätä laskelma, jossa osoitetaan, mikä osa odotetusta hinnannoususta kuluu yleiseen hintatason nousuun. Helposti myönnetyt suunnittelutarveratkaisut kohottavat hintatasoa. Keino on sattumanvarainen mutta saattaa maanomistajia neuvotteluyhteyteen kuntien kanssa. Ylihintaista etuostoa tulee varoa, koska se nostaa maan hintaa, jonka jälkeen maan hintataso kohoaa yleisesti, mikä heikentää kunnan maanhankintaresursseja tulevaisuudessa. Lunastamalla saadaan maata juuri sieltä mistä tarvitaan. Menettely hillitsee raakamaan hintakehitystä ja parantaa kunnan asemaa maamarkkinoilla. Käyttö on ollut vähäistä poliittisten rajoitteiden takia. YM suosittelee rakennuspoliittisen ja yleiskaavaan perustuvan lunastamisen tehokkaampaa käyttöä. Myös valmiutta lupien käsittelyyn on lisätty: elinkeinoalueiden tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen on viime aikoina myönnetty erityisesti lupia. 15
KAAVOJEN TOTEUTTAMISKEINOT Lunastaminen MRL 99 Rakentamiskehoitus Korotettu kiinteistövero Kehittämisalue / korvausmenettely Tonttien luovutus rakentajille Ympäristöministriö suosittelee rakennuspoliittisen ja yleiskaavaan perustuvan lunastamisen tehokkaampaa käyttöä. Myös valmiutta lupien käsittelyyn on lisätty: elinkeinoalueiden tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen on viime aikoina myönnetty erityisesti lupia. YM suosittelee rakentamiskehotuksen käyttöä. Tehokkain ja oikeudenmukaisin se on osoitettuna alueille, joihin kohdistuu kysyntäpainetta. Mahdollistaa lunastamisen. Toimii parhaiten korkean kysynnän alueilla, mutta asumiskustannuksiin nähden se on pieni kulu, joka vaikuttaa eniten vähätuloisiin. Voi siis nopeuttaa alueiden homogenisoitumista. Esimerkiksi 50 000 asukkaan Mikkelissä annettiin 3* korotettu kiinteistövero vajaasti rakennetuille tonteille. Tontteja löytyi vain 200, joten keino oli myös kunnalle merkityksetön. Lisäksi se oli kohtuuton entisten maalaiskuntien vähän kysytyille alueille ja vanhoille 2-paikkaisille rintamamiestonteille, joissa asui pienituloisia vanhuksia. Kehittämiskorvausmenettelyyn ei esim. Lahdessa helposti ryhdytä, mutta se on luonut pelisäännöt maankäyttösopimusten sisällölle. Uhkana ammattimaisen rakentajan pääsy keinottelemaan kunnan tonttihinnoittelulla. Tonttien luovutusmenettelyissä kuntakohtaisia niksejä: esim. Seinäjoella ensimmäistä kertaa rakentavat ovat etuasemassa. 16
Maankäyttösopimukset Maankäyttösopimukset ovat olennainen yhdyskuntarakentamisen keino silloin, kun kunnan kasvuvauhti ylittää kunnan omat taloudelliset voimavarat tai kunnan maanomistus on pieni. Esim. Vantaan kehitys on perustunut maankäyttösopimuksiin. Siuntiossa maankäyttösopimuksin mahdollistetaan voimakkaan kasvun vastaanotto ja kokemukset ovat olleet positiivisia. Maankäyttösopimuksilla huolehditaan siitä, että asemakaavan tai sen muutoksen toteuttamisesta hyödyn saava maanomistaja osallistuu yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Tämä lisää maanomistajien tasapuolista kohtelua. Esim. Lahdessa maankäyttösopimus laaditaan aina mikäli rakennusoikeuden lisäys on yli 500k-m 2 (MKRL91c). Jopa 60% arvonnoususta kunnalle Sopimuksen laadinta ei ole helppoa Kunta saa käyttöönsä 60% kaavan laatimisen tuomasta lisäarvosta kaavan toteuttamisen aiheuttamien yhdyskuntarakentamisen kustannusten kattamiseen. Maankäyttösopimus sisältää merkittäviä taloudellisia hyötyjä ja tuloja! Sen sisältö on tärkeä yllätysten eliminoinnin ja kustannusten oikean tunnistamisen kannalta. Hyvin laadittu maankäyttösopimus on selvää rahaa tai rakennettua kunnallistekniikkaa. Myös ulkoiset kustannukset mukaan Maankäyttösopimuksiin tulisi lisätä sisäisten kunnallisteknisten kustannusten korvauksen lisäksi myös ulkoiset kunnallistekniset kustannukset. Mitä tiiviimpi alue on, sitä suuremmat ovat ulkoiset investoinnit kapasiteetin nostoon, uusiin rakenteisiin ja perusparannukseen myös kohdealueen ulkopuolella (esim. Vantaa). Varoituksia (Alf Eriksson / Kuntaliitto): Maankäyttösopimusta ei saa allekirjoittaa ennen kuin asemakaava on ollut nähtävillä ja nähtävilläoloaika on päättynyt! Vaikka sopimus ei olisi hallinto-oikeudellisesti sitova ennen asemakaavan hyväksymistä, se voi olla yksityisoikeudellisesti sitova. Vältettävä tilanne on myös se, että AK-hyväksytään, mutta maankäyttösopimusta ei ole. Asemakaavaa ei kuitenkaan voi noin vain perua. Kuntaliiton lakimiehen mukaan yleensä maankäyttösopimukset eivät mene aivan lain mukaan, mutta se ei tule esille, koska maanomistajan intressissä ei ole valittaa niistä. Valitus voisi olla hallintomenettelylakiin perustuva tai kilpailuttajättämisestä voisi toinen rakentaja valittaa markkinatuomioistuimeen. 17
MAAPOLIITTISTEN KEINOJEN KÄYTTÖ LÄNSI- UUDENMAAN KUNNISSA TÄYDENNÄ JA PALAUTA Palautustilanne 21.9.2010 Hanko Raase pori Inkoo Siunti o Maapolitiikkaa ja maanhankintaa hoitaa: Kaupungin geodeetti X X Mittaus- ja kiinteistöpäällikkö (käytännön valm.) Muu: kj. & kh Maapoliittinen ohjelma ei ole KV 2006 KV 2006 KV2008 Maankäytön kehityskuva/strategia 2009 tulossa 2003 2004? X 2006 Uudet taajama- osayleiskaavat X X X X X X Haja-asumisen kehitysstrategia 2004 Raakamaan hankintaohjelma - 5v.tavoi te Kaavavarannon seuranta X? Asemakaavojen ajant. arviointi X alue.ark. rak.tark. Lohja Karjalo hja Nu-Pu Karkkila X MAANKANKINTA- JA KAAVOJEN TOTEUTTAMISKEINOT Aktiivisesti käytetty keino X Keino maapoliittisen ohjelman tavoitteissa T Raakamaan hankinta yleisesti X X Vapaaehtoinen kauppa X X X Maapoliittinen tai yk.per. lunastaminen - T Etuosto-oikeus X X Maankäyttösopimukset X X x T Montako tehty 2000-luvulla? n. 30? 2 Kehittämiskorvaus - T Kehittämisaluemenettely - Kaavamuutoskorvaus X x X Rakentamiskehotus X T Korotettu kiinteistövero X X x X 18
Hanko OLENNAISET ONGELMAT: ongelma on suuri X ongelmaa on jonkin verran % Paljon vanhaa asemakaavavarantoa, joka ei tahdo toteutua Asemakaavavarannot väärissä paikoissa % % Vahvistettua asemakaavaa on liian vähän Asemakaavoitus ei pysy kysynnän perässä %? Valmista tonttitarjontaa on väärissä % paikoissa Suunnittelutarveratkaisujen kieltämisen perustelut eivät vakuuta poliitikkoja Vanhoja, vajaasti rakennettuja tontteja on keskeisillä alueilla Inkoo Siuntio Lohja Karjaloh ja Nu-Pu Raasepori Karkkila X % arv. n. 10-20% Kunnan maat sijaitsevat väärissä paikoissa % Maanhankinta ei ole kunnan tavoitteena Maanhankintaan ei ole riittäviä resursseja X % Maanhankintaan ei ole poliittista tahtoa Maanhankinnan hyödyistä ei ole tietoa Suunnittelu ja neuvotteluresurssit eivät riitä tarvittavaan maankäyttöpoliittiseen ohjaukseen Miten tärkeä väline maapoliittinen ohjelma on kunnan kehityksen ohjaamisessa teillä? 1= ei tärkeä 2= tärkeä 3= erittäin tärkeä 3 3 ei ole! 3 Muita maapolitiikan ongelmia (kirjoita alla olevaan tilaan: Karkkila: Onnistunut ja yksimielinen maapolitiikka on 100% kaupunkilaisten taloudellinen etu. Selkeä selkänoja päätöstilanteessa ja eturyhmäpolitikointi jää merkityksettömäksi yksittäistapauksissa. PERIAATTEITA I Asemakaava vain kunnan maalle X X Mitä muita maapoliittisia periaatteita? X 19
LÄHTEITÄ JA HYVIÄ ESIMERKKEJÄ OHJEET JA TAVOITTEET Kunnan maapoliittinen ohjelma valmistelijan käsikirja, Uudenmaan liitto 2007 Asemakaava-alueen ulkopuolinen rakentaminen, suunnittelutarveratkaisut ja poikkeamispäätökset, Kuntaliitto 2009 Asumisen hajautuminen Uudenmaan ja Itä-Uudenmaan alueella, luonnos UL 12.8.10 Maapolitiikka, ilmastonmuutos ja muuta ajankohtaista YM:n näkökulmasta, esitelmä 8.6.10 / lainsäädäntöneuvos Jyrki Hurmeranta Kuntien Maankäyttöpolitiikka ja maankäyttösopimukset, seminaariaineisto, Kuntaliitto / Matti Holopainen, Alf Henriksson HYVIÄ ESIMERKKEJÄ JA KOKEMUKSIA Kuopion kaupunki, Hajarakentamisen ohjaaminen mitoitusvyöhykkeillä / Romppanen Seinäjoen kaupunki, Maapoliittinen ohjelma / Kaupungingeodeetti Taru- Maaria Herttua-Suokko Lahti, Lahden Asunto- ja maapoliittinen ohjelma pitkäjänteisen maapolitiikan kulmakivenä / Juha Helminen Tampereen kaupunkiseutu: Seudulliset periaatteet yhdyskuntarakenteen hajautumisen ehkäisemiseksi, Hajatyöryhmä / Markku Lahtinen, Kangasala Nurmijärvi / Kuuma-kunnat, Hajarakentamiskysely ja seminaari / Kaavoitusinsinööri Anita Pihala 20
3. HAJARAKENTAMISEN ERITYISKYSYMYS Hajarakentaminen ohjauskohteena Mitä haja-rakentamisella tarkoitetaan? Yhdyskuntarakennetta hajauttavalla rakentamisella voidaan tarkoittaa joko keskustaajamasta tai palveluverkosta etäälle sijoitettavia, epäitsenäisiä satelliitteja tai yksittäisten rakennuspaikkojen leviämistä asemakaavoitettujen alueiden ulkopuolelle. Tässä maankäyttöpoliittisessa ohjelmassa haja-asumisella tarkoitetaan juuri yksittäisten rakennuspaikkojen leviämistä taajamien ja kylien ulkopuolelle. 21
PAIKKATIETOANALYYSI OSOITTAA kuinka 1-2 talon asuinrakentaminen on 80-luvun jälkeen levinnyt (keltaiset 6ha ruudut) sivuteiden varsilla, rannoilla ja taajamien ympärillä. 22
HAJA-ASUMINEN SEUDULLISENA KYSYMYKSENÄ - RATKAISUAVAUKSIA Haja-rakentamisen ohjaamisessa on epäonnistuttu koko Suomessa: kasvukeskusten kehyskunnissa yli 30% rakentamisesta kohdistuu asemaakaava-alueen ulkopuolelle. Länsi-Uudellamaalla 30% asukkaista asuu asemakaavaalueen ulkopuolella, PKS:n kehyskuntien keskiarvo on 25%. Haja-asutusalueen koulukyytien järjestämisvelvollisuus (5km päästä kotoa) on huomattava kassavirta taajamassa asuvilta haja-asukkaille: Vihdissä yli 1000 /lapsi/vuosi, 20 000 asukkaan Mäntsälässä 1 milj. /v., 40 000 asukkaan Nurmijärvellä 2 milj. /v. Em. kunnissa asukkaista n. 25% haja-asutusalueella, LU-alueella n. 30%. Meneekö Länsi-Uudellamaalla koulukyyteihin yli 4 milj. /v.? VALTAKUNNALLISET ALUEIDENKÄYTTÖ- TAVOITTEET ON TUOTAVA PAREMPAAN TIETOISUUTEEN LUPIA MYÖNNETTÄESSÄ VATtien mukaan yhdyskuntarakennetta tulee eheyttää niin, että asukkaiden liikkumistarve voi vähentyä. Erityisesti maaseudun asutusta on suunnattava tukemaan maaseudun taajamia, kyläverkostoa sekä infrastruktuuria (s.11). Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden mukaan (VAT) myös tulvavaara-alueet tulee ottaa huomioon haja-asumisen lupia käsiteltäessä. MAAKUNTAKAAVAN UUDISTUSTYÖSSÄ 2010 ETSITÄÄN UUDENLAISIA MÄÄRÄYKSIÄ Uudenmaan vahvistetussa (2006) maakuntakaavassa valkoinen alue mahdollistaa haja-asumisen, koska rakennusluvat yksittäisinä ratkaisuina eivät ole seudullisesti merkittäviä. Tämä on johtanut siihen, että luottamusmiesten on ollut helppo päättää yhdestä rakennusluvasta, koska yhdyskuntakehityksen haittaamista on yksittäistapauksessa ollut vaikea osoittaa. Nyt maakuntakaavan uudistustyössä on kysytty, mitä mieltä oltaisiin seuraavasta periaatteesta? Jos kunta ei yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa osoita valkoisille alueille muuta käyttötarkoitusta, niitä kehitetään ensisijassa vain MM-alueina. HAJA-ASUMISEN LEVIÄMISEN ESTÄMISEKSI ON HAVAHDUTTU MYÖS MINISTERIÖN TASOLLA: Ympäristöministeriölle on ehdotettu KEHITTÄMISALUEMENETTELYÄ taajamien lievealueiden kehittämiseen: kehittämismaksut, väljemmät kriteerit, kehittämisaluekorvaus. Lisäksi Valtiontalouden tarkastusvirasto (VATT 2010) on kehottanut pohtimaan Suomessa varsin laajan perusrakentamisoikeuden rajoittamista. 23
HAJA-ASUMISEN VAIKUTUKSIA JA OHJAUSONGELMIA Uudet tieyhteydet aiheuttavat aina haja-asumistonttien kysynnän kasvua sen vaikutusalueella. Hajarakentaminen varaa taajamien lähialueet vastaiselta kehittämiseltä ja voi vaikeuttaa asukkaiden toimesta taajaasumisen osoittamista tai muuta käyttöä esim. yleistä virkistäytymistä alueella tulevaisuudessa. Lakisääteisten palvelujen järjestäminen haja-asutusalueen asukkaille (koulukyydit, terveydenhoitokuljetukset, vanhustenhuolto) on iso kustannus kunnan taloudessa: ongelma on, että selkeät laskelmat puuttuvat, ja rakennusluvan myöntämisperiaatteissa nämä kustannukset eivät näy. Kantatilaperiaate rakennuspaikkojen mitoituslähtökohtana yleiskaavoissa johtaa hajaasumisen leviämiseen. Lisäksi näin luodaan maankäyttökulttuuria pitkälle tulevaisuuteen, koska osoitettujen rakennuspaikkojen poistaminen yleiskaavaa päivitettäessä on lähes mahdotonta. Kanta- / emätilaperiaate (v. 1958 tilanne) ei enää nykyisin takaa maanomistajien tasapuolista kohtelua. Esimerkiksi Kuopiossa on kehitetty vyöhykemitoitukseen perustuvaa mallia. YM:n v. 2008 teettämän Hajarakentamisen kuntataloudellisten kustannusten esiselvityksen yhteenveto löytyy MALe - nettisivulta. Olennaisin kustannusvaikutus syntyy palvelujen järjestämisestä, muualla rakennetun yhdyskuntatekniikan vajaakäytöstä sekä mahdollisesta yhdyskuntien kasvusuuntien tukkeutumisesta. Alueilla, joissa haja-asutustontti ei aiheuta suoraa haittaa tulevalle kaavoitukselle, se kuitenkin NOSTAA MAAN HINTATASOA Esimerkki Seinäjoelta: kaupungin raakamaan ostohinta n. 2 /m2, haja-asutustontti n. 8-10 /m2: 6 /m2 ostohinta on liikaa kaupungille Haja-asumisen rajoittamiseen eivät juuri mitkään maapoliittiset eivätkä kaavalliset keinot toimi. Erilaisia ratkaisuja on ehdotettu: Kunnat voisivat esimerkiksi hankkia maata kyläkeskuksista ja tarjota itse tontteja sieltä. Toisessa ehdotuksessa kunnat vaihtaisivat haja-asutustontin taajamarakentamisoikeuteen. Molemmissa on omat heikkoutensa. Esimerkiksi sijoittuminen kyliin voi olla yhtä epätaloudellista kuin haja-asuminenkin. Haja-asumisen suosioon ja leviämiseen on olemassa ymmärrettäviä syitä. Tietynlaiset ihmiset hakevat hyvällä hinta/laatusuhteella asumiseensa laatua: rauhaa, maalaisympäristöä, omaa pihaa ja neliöitä. Liikenneverkon korkea laatutaso ja pitkien työmatkojen verovähennysoikeus ovat laajentaneet haja-asumisvyöhykettä jatkuvasti PKS:n ympärillä aina 80-km saakka. Kehitys on kuitenkin johtamassa kuntien palvelutuotantokuluissa sellaiseen kasvuun, että halutun veronmaksajan palveluja ei kohta pystytä kustantamaan. Tutustu Länsi-Uudenmaan vetovoimiin Maaseutuasumisen vetovoimatekijät ja laatu tutkimuksessa MALe:n sivulla. Vetovoima on kova - kuinka se voitaisiin ohjata positiivisesti taajamiin? - Mitä pitäisi olla tarjolla? Olennaisin haaste haja-asumiseen vastaamisessa on entistä parempien taajama-alueiden tarjoaminen ja markkinointi. Myös keskustojen viihtyisyydellä ja palvelujen monipuolisuudella on keskeinen merkitys. Länsi-Uudenmaan kuntien yhteinen TONTTIPÖRSSI on tärkeä haja-asumistonttikysynnän suuntaamisessa kaavoitetuille alueille. Tulevaisuudessa siihen tulee liittää mahdollisuus myös yksityisten, kaava-alueella sijaitsevien tonttien tarjonnan esittelyyn. 24
Keskeinen kysymys: Haja-asumisen kuntataloudellinen nettovaikutus ei ole niin merkittävä tekijä kuin esteiden syntyminen energiaviisaalle yhdyskuntakehitykselle ja kuntien palvelujen järjestämiskyvylle. Esimerkki asumisen mitoituslaskurista AS2 = 130 252 yhteensä 25 000 lisää Haja-asumisen nettovaikutus täydentävään rakentamiseen verrattuna 5000 /asukas/30 vuotta 5%:n korkokannalla laskettuna Lähde: YM 2008, Hajarakentamisen kuntataloudelliset kustannukset > MALe -tiivistelmä 2009 / MVu Rakentaminen: k-m2 802 642 "kyliin" HARVASSA k-m2 267 547 "kyliin" TIIVISTÄVÄSSÄ erotus 535 095 asukkaita 12 763 "kyliin" HARVASSA asukkaita 4 254 "kyliin" TIIVISTÄVÄSSÄ enemmän 8 508 "kylissä" HARVAN RAKENTEEN ELI NYKYTRENDIN yhdyskuntataloudellinen kustannus 42 542 000 / 30 vuotta 1 418 067 / vuosi 167 / asukas / vuosi tiivistävään verrattuna Haja-asutustonttien myynti nostaa maan yleistä hintatasoa ja vähentää kuntien maanhankintakykyä ja maanomistajien halukkuutta myydä kunnalle. Nämä kerrannaisvaikutukset yltävät aina kunnallistekniikan kannattavuuteen ja tonttien ja asuntotuotannon hintatasoon asti, ja näin ollen ovat suoraan yhteydessä kuntatalouteen ja kuntien elinvoimaisuuteen. 25
YHTEENVETO HAJA-ASUMISEN KERRANNAISVAIKUTUKSISTA JA SITÄ EDISTÄVISTÄ TEKIJÖISTÄ 26
OHJAUSESIMERKKI VYÖHYKEMITOITUKSEN KÄYTTÖ RAKENNUSPAIKKOJEN JAOSSA lähde: Kuopion Yleiskaava-arkkitehti Juha Romppanen 10.5.2010 Kuopiossa maaseutualueiden rakentamisen ohjausta on tutkittu perusteellisesti: on päädytty taajamarakennetta ja kyliä tukeviin vyöhykkeisiin. Lähestymistä on pidetty kantatilamitoitusta parempana. Yleiskaava-arkkitehti Juha Romppasen mukaan lähestymistapa ei ole vähentänyt haja-asumispainetta mutta se on voitu ohjata haluttuihin kohteisiin. Nyt on halua tiukentaa mitoitusta reuna-alueilla ja sallia enemmän paremmilla alueilla. 27
Rakentaminen asemakaava-alueen ulkopuolelle RAKENTAMISEN LUVAT ASEMAKAAVA-ALUEEN ULKOPUOLELLA Rakennuslupa MRL 125, MRL 136 Rakennuslupa riittää, jos rakentamiseen ei tarvita poikkeuslupaa tai poikkeamispäätöstä. Poikkeuslupa ja poikkeamispäätös Poikkeamista ei ole pakko myöntää, vaikka luvan myöntämisen edellytykset olisivatkin olemassa. Suunnittelutarveratkaisu MRL 137 Suunnittelutarveratkaisun tekeminen on oikeusharkintaa, lupaedellytykset ovat kuitenkin joustavat ja antavat kunnalle huomattavan ohjausmahdollisuuden. Rakennusluvalla ei voida ohjata hajarakentamispaikkojen sijoittumista, vaan ainoastaan rakennuksen sijoittumista rakennuspaikalla. Luvan myöntäminen perustuu oikeusharkintaan ja se on myönnettävä edellytysten täyttyessä. Edellytyksiä ovat tällöin mm. rakennuspaikan kelvollisuus, vähimmäiskoko 2000m 2, tieyhteydet, häiritsemättömyys ja etäisyydet muuhun rakentamiseen eli, että rakennuspaikka ei synnytä taajaa asutusta. Haja-asutusalueella poikkeaminen tarkoittaa rakennusluvan myöntämistä erityisistä syistä esimerkiksi rakennusjärjestyksen, rakennuskiellon tai oikeusvaikutteisen yleiskaavan vastaisesti. Erityisiä syitä voivat olla kaavan vanhentuneisuus, alueen olosuhteiden muutokset, poikkeamisen vähäinen vaikutus tai hankkeen laatu. Lain sallima tarkoituksenmukaisuusharkinta tarkoittaa, että lupaa ei tarvitse myöntää, vaikka erityiset syyt täyttyisivätkin. Poikkeamista ei voida myöntää rakennusluvan erityisistä edellytyksistä suunnittelutarvealueella. Laissa määritellään myös tapaukset, joissa toimivalta siirtyy alueelliselle ympäristökeskukselle. Säännöksen tarkoituksena on estää suunnittelemattomasta maankäytöstä aiheutuva taloudellisesti, yhdyskuntarakenteellisesti ja ympäristöllisesti haitallinen kehitys ja turvata alueen kaavoitusvaihtoehdot tulevaisuudessa. Myönteisen suunnittelutarveratkaisun edellytykset ovat: Se ei aiheuta haittaa kaavoitukselle tai alueidenkäytön muulle järjestämiselle, ei aiheuta haitallista yhdyskuntakehitystä, sopii ympäristöön eikä vaikeuta sen arvojen säilymistä eikä virkistystarpeiden turvaamista. Suunnittelutarveratkaisu on oikeusharkintaa, eli lupa on myönnettävä, jos edellytykset täyttyvät. Jos edellytyksiä ei ole, lupaa ei voida myöntää, mutta edellytysten vastaisuus yksittäisessä tapauksessa on laadullista harkintaa. Yksittäisen luvan merkitystä haitallisen yhdyskuntakehityksen aiheuttajana on vaikea osoittaa. 28
OMAKOTITALOJEN (85%) JA KESÄASUNTOJEN (15%) POIKKEUSRAKENTAMINEN ASEMAKAAVA-ALUEEN ULKOPUOLELLA LÄNSI-UUDELLAMAALLA 2000-2010 Uudenmaan Ely-keskus 2010 VUOSI Suunnittelutarveratkaisut Poikkeamisluvat Omakotitalot ja kesäm. Yht. Hanko Raasepori Poikkeamisluvat ja slutarveratk. 135 402 % väkiluvusta 1,4 1,4 2010 58 80 Inkoo 197 3,5 2009 2008 2007 2006 2000-2005 77 54 88 70 379 103 104 163 151 616 Siuntio Lohja Karjalohja Nummi-Pusula Karkkila 121 802 29 149 110 2,0 2,1 1,9 2,5 1,2 YHT: 1943 kpl 726 1217 29
30
31
HAJARAKENTAMISEN OHJAUSKEINOJEN KÄYTTÖ LÄNSI-UUDENMAAN KUNNISSA 1.6.09 / ST päivitys 2010 MVu Käytetyt ohjauskeinot ja lupien perusteet Karkkila Haja-asutusalueilla rakentaminen tulee sijoittaa tukemaan olemassa olevaa kyläasutusta Lähde: Karkkilan kaupunki, Maapoliittinen ohjelma 14.01.2008 Nummi-Pusula Lähde: Aluearkkitehti Iiris Koivula Karjalohja 1. Vanhan rakennetun ympäristön huomioiminen 2. Maisema-arvojen huomioiminen 3. Turvataan yleiset virkistysmahdollisuudet (s. 1) Lähde: Karjalohjan kunnan rakennusjärjestys 2008 Suunnittelutarvealueilla laajennettu lupamenettely Maanomistajien tasapuolinen kohtelu kantatilaperiaatteella Rantavyöhykkeiden ulkopuolinen hajarakennusoikeus kantatilan koon mukaan: 1. rakennuspaikka / 1 ha 2. rakennuspaikka / 4 ha 3. rakennuspaikka / 9 ha 4. rakennuspaikka 10 ha 5. + rakennuspaikka / 20 ha, + 20 ha (s. 24) Mitoittavat yleiskaavat Rakennuslupa vaatii suunnittelutarveratkaisupäätöksen, jonka myöntää kunnanhallitus Perusteena maanomistajien tasapuolinen kohtelu Suunnittelutarvealueet ja kaksivaiheinen lupamenettely: Ennen rakennusluvan myöntämistä on annettava suunnittelutarveratkaisu tai ranta-alueella ja rantavyöhykkeellä poikkeamispäätös. Suunnittelutarveratkaisun myöntää Karjalohjan ympäristölautakunta ja poikkeamisluvan Uudenmaan ympäristökeskus. (s. 10) Rakennuspaikalle asetetut vähimmäisvaatimukset maankäyttö- ja rakennuslain 116 :ssä. o o o o Rakennuspaikan oltava pinta-alaltaan vähintään 4000m². Jos jätevedet voidaan johtaa kunnan verkostoon voi rakennuspaikan pinta-ala olla 2500m². Rantarakennuspaikassa rantaviivaa vähintään 40 metriä. Mikäli osayleiskaavassa, rakennuspaikan pinta-ala voi olla 2000m². (s. 11) Rakennuspaikalle enintään yksi yksiasuntoinen asuinrakennus ja sen yhteyteen käyttörakennukseen liittyviä talousrakennuksia. Enintään 100k-m²:n sivuasunto: sijoitettava pääasunnon yhteyteen tai pihapiiriin. Muiden talousrakennusten kuin saunan kerrosala enintään 150m². Saunarakennuksen kerrosala enintään 40k-m². (s. 11) Rakennuspaikan sallittu kerrosala enintään 10% rakennuspaikan pinta-alasta. Ennen minimitonttikokosäännöstä muodostetuilla tonteilla, kerrosala voi olla 15% rakennuspaikan pintaalasta. (s. 11) Voidaan myöntää 400m²:n pienyritystila omakotitalon yhteyteen sallitun rakennusoikeuden puitteissa. (s. 11) Maatalouskäytössä olevan maatilan talouskeskuksen yhteyteen voidaan sallia maatilamatkailua palvelevia rakennuksia, ja tarvittavia talousrakennuksia. (s. 11) 32
Lohja 1. Kyläyhteisöjen kehittäminen 2. Elinkeinotoiminnan kehittäminen 3. Palvelujen turvaaminen 4. Maankäytön ohjaaminen Uusi asutus nykyisiin kyläasutuksiin kuitenkaan vaarantamatta haja-asutusalueiden maaseutumaista ilmettä. Mahdollisuus harvaan sijoittuvaan rakentamiseen säilytetään, väljä asuminen sallitaan. Omaehtoinen kehittäminen ja aktiivinen kylätoiminta. Ympäristöasioiden huomioiminen uusien rakennusten tarkoituksenmukaisella sijoittamisella, ekologiset uudiskylät. Lähde: Lohjan haja-asutusalueiden kehitysstrategia, raportti 1.06.2004 KV hyv. Siuntio 1. Aktiivinen ohjaus 2. Täydennysrakentaminen 3. Kylärakenteen tukeminen 4. Rakentaminen kulttuurimaiseman ehdoilla Yleiskaava -92 entisen kunnan alueella Uusi taajamaosayleiskaava Kyläosayleiskaavoja Rakennusjärjestys (uusi ollut luonnoksena nähtävillä alkuvuodesta 2010) Suunnittelutarveratkaisut Kyläsuunnitelmat Yleiskaava ja rakennusvalvonta Kyläkaavat : yhtenäiset piharatkaisut tukevat kulttuurimaisemaa Ongelma: asemakaavan ulkopuoliseen rakentamiseen ei ole selvää ohjausmetodia! Lähde: Siuntio 2003-2040, Maankäytön kehityskuva Inkoo Yleiskaava Raasepori Hanko Tonttivaranto Rakennusehdot 33
Hanko ASEMAKAAVAN ULKOPUOLISEN ALUEEN OHJAUS Onko haja-asumisen laajuus ongelma? ei suuri suuri suuri +/- ei? suuri ei Rakennuslupa yleiskaavan perusteella X X X* 1 Rakennuslupa rakennusjärjestyksen per. X X X Kantatilamitoitus (v.1959) X X X X Vyöhykemitoitus x* 2 Suunnittelutarvealuekäytäntö X X X X Uusien omakotitalojen 50% 25% rakentamisprosentti haja-asutusalueelle Kielteisiä suunnittelutarveratkaisuja 5 v.2008-2009 Kielteisiä poikkeamispäätöksiä v.2008-2009 5 Kuinka monta kunnan tonttia on 15 50 n.20 n.15 myynnissä/tarjolla tällä hetkellä? Ehdota haja-asutusalueelle myönnettävälle luvalle kriteeristö (MRL:n kriteerien lisäksi): Karkkila: 1 Vakituinen asunto järjestäytyneen, yksityistien vaikutuspiirissä tai oma rasitetie max. 300 m (senioriikäisten hoito) 2 Vakituisen asunnon etäisyys koulusta alle 5km (koulukuljetukset) Inkoo Siuntio Lohja Karjalo hja Nu-Pu Raasepori Karkkila Lohja: 1 maisema 2 kyläalueet 3 syrjäinen sijainti/metsät 4 taajaman kasvualueet 5 peltoalueet 6 erityiset syyt: elinkeinop. / sukup.vaihdokset / muut erityiset syyt) Ehdota asemakaava-alueen ulkopuolisten rakennuspaikkojen osoittamiselle menetelmä: Karkkila: Oik.vaik. yleiskaava, missä on laadittu tilakohtainen kantatilalaskenta (vahv.kaavan kanssa). Rakennuspaikkoja ei silti merkitä pampuloilla vaan tarkoituksenmukaisuusharkinnalla laskelman rak.oikeuden mukaan. Lohja: rakennusjärjestys / osayleiskaavoitus Nummi-Pusula: * 1 Kunnassa on yksi voimassa oleva osayleiskaava, jonka perusteella on mahdollista myöntää rakennuslupia vain RA-alueille * 2 Vyöhykemitoitus on käytössä osassa yleiskaavoja. Kunnan rakennusjärjestyksessä ei vyöhykemitoitusta. 34
4. YHTEISET PERIAATTEET MALe -yhteistyön tavoite maankäyttöpolitiikan näkökulmasta on päättää yhteiset maankäyttöpoliittiset ja maapoliittiset periaatteet. MIKSI? Koska yhdessä toteutettavat maankäyttöpoliittiset periaatteet ja kriteerit parantavat kuntien kykyä ohjata yhdyskuntarakenteen kehitystä, ja yhdessä sovitut maapoliittiset keinot helpottavat niiden käyttöä. Tavoitteet: Taloudellinen yhdyskuntakehitys Energiatehokas yhdyskuntarakenne Nopea reagointi asukkaiden ja yritysten sijoittumishalukkuuteen Kunnallisteknisen kapasiteetin tehokas hyödyntäminen Maan arvonnousun käyttäminen kuntalaisten hyväksi Tavoitteiden saavuttamiseksi tarvittavat maankäyttöpolitiikan keinot: Haja-asumisen ohjaaminen Asemakaavojen ajantasaisuus ja tonttitarjonnan riittävyys Ajantasaiset ja oikeusvaikutteiset taajamayleiskaavat taajamien vaikutusalueille Suurkuntien rakenneyleiskaavat 35
Länsi-Uudenmaan yhteisen maankäyttöpoliittisen ohjelman tavoitteena on päättää yhteisestä maankäyttöpolitiikasta ja maapoliittisista periaatteista: tavoitteista, niiden saavuttamiseksi käytettävistä keinoista ja käytännön toteutuksesta Ehdotus (käsitelty Maapoliittisessa työseminaarissa, Lärkkullassa 22.9.2010): Ensivaiheessa päätetään neljän tärkeimmän tavoitteen tarvitsemien keinojen aktivoinnista kunnissa sekä niiden toteuttamisen tarvitsemasta yhteisestä kehitystyöstä. TÄRKEIMMÄT TAVOITTEET YLEISKAAVOJEN TOTEUTTAMISEKSI TOIMIVA MAAPOLITIIKKA TARVITTAVAT KEINOT - AKTIIVINEN RAAKAMAAN HANKINTA - RAAKAMAAN HANKINTAOHJELMAT Käynnistys: Kunnat YRITYSALUEIDEN JA YRITYSTONTTIEN TOTEUTUMISEN TEHOSTAMINEN HAJA-RAKENTAMISEN HALLITTU OHJAAMINEN ASEMAKAAVOJEN TOTEUTUMISEN EDISTÄMINEN - ELINKEINO- JA MAAPOLIITTISEN LUNASTUKSEN LISÄÄMINEN - AKTIIVINEN RAAKAMAAN HANKINTA - RAAKAMAAN HANKINTAOHJELMAT - AJANTASAISET YLEISKAAVAT - LIEVEALUEIDEN TUNNISTAMINEN - YHTEISET KRITEERIT SUUNNITTELUTARVERATKAISUILLE JA MAASEUTUALUEEN RAKENNUSPAIKKOJEN MITOITUKSELLE - MAANHANKINTAKEINOJEN AKTIIVINEN KÄYTTÖ - LÄNSI-UUDENMAAN YHTEINEN HINTAPOLITIIKKA - HYVIN LAADITUT MAANKÄYTTÖSOPIMUKSET Kunnat ja MALe karttaanalyysit Kunnat ja MALe - työryhmä Kunnat ja MALe - maapolitiikan foorumi 36
KÄYTÄNNÖN TOTEUTUS YLEISKAAVOJEN TOTEUTTAMISEKSI TOIMIVA MAAPOLITIIKKA TAVOITTEET MIKSI? KEINO Yleiskaavojen toteutumisen parantaminen. Asemakaavoitus kunnan omistamalle maalle. Maan arvonnousu ja alueen rakentumisen säätely kunnalle. Yhdyskuntarakenteen rakentumisen tietoinen ohjaus tulee mahdolliseksi. Kunnallistekninen verkosto saadaan hyödynnettyä tehokkaasti ja uusi rakennettua tarkoituksenmukaisesti. Kun maan orvonnousu tule kokonaisuudessaan kunnalle omalle maalle rakennettaessa, se voidaan käyttää vapaammin kunnan kehittämiseen, ei vain kunnallistekniikan rakentamiseen. Kunta voi itse säädellä tonttien luovutushintaa, mikä hillitsee hintatason kohoamista yleisestikin ja lisää alueen houkuttelevuutta = toteutumista. Järjestykseen perustuvasta, harkitusta rakentamisesta syntyy säästöä. Yleiskaavan kasvualueille omat maanhankintasuunnitelmat. Kasvualueet priorisoidaan. SISÄLTÖ Esimerkiksi Lohjalla taajamaosayleiskaavaluonnoksen pohjalta tehdään kasvualueiden osalta priorisointijärjestys sekä kullekin alueelle oma maanhankintasuunnitelma. Tämä malli toiminee myös yleisellä tasolla. TEKIJÄT RAHOITUS Lohjan kaupunki: kaupunkisuunnittelujohtajan, geodeetin, katupäällikön, kaavoitusjohtajan ja yleiskaavoittajan muodostama ryhmä. Yleisesti kuntien maanhankinnasta, kunnallistekniikan rakentamisesta ja maankäytönsuunnittelusta vastaavat virkamiehet. Maanhankintasuunnitelmaan perustuva kaupungin maanhankintabudjetti ja erityistapauksissa valtuusto. 37
KÄYTÄNNÖN TOTEUTUS YRITYSALUEIDEN JA YRITYSTONTTIEN TOTEUTUMISEN TEHOSTAMINEN TAVOITTEET MIKSI? KEINO Elinkeinoalueiden toteutumisen edistäminen. Elinkeinopoliittisen lunastuksen käyttö. Elinkeinoalueiden maanomistus on pirstaleista, jonka seurauksen esim. Lohjalla on toteutunut paljon pieniä työpaikka-alueita. Niiden kehittyminen on maanomistuksen takia jäissä. Uusissa kohteissa isoja alueita (yli 10ha) tarvitaan kerrallaan toteutukseen. Monen yrityksen toiminta ei voi laajentua tai tarvittavia alihankintayrityksiä ei voi siirtyä samalle alueelle, koska tonttimaata ei ole tarjolla, vaikka kaavassa on varantoa. Yritysten synergiaympäristöt eivät pääse kehittymään. Ostotilanteissa maanomistajat voivat haluta odottaa jopa 10 vuotta mutta yrittäjät ei odota! Elinkeinopoliittisen lunastuksen lisääminen (ilmakuvat hakemuksissa edistävät asiaa). Kartta yritysalueista ja kunnan maaomistuksesta. Maanhankinnan tavoitteet näille alueille. SISÄLTÖ TEKIJÄT Tarvitaan poliittinen tahtotila elinkeinopoliittisen lunastuksen käyttöön. Sen synnyttämiseksi tarvitaan selvät esimerkit yritysten tarpeista ja menemisestä toiseen kuntaan. (Esim. Uudessakaupungissa poliitikot sisäistäneet että kaupunkia ei ole ilman kannattavia yrityksiä.) Tietoisuus yritysalueiden maanomistukseen ja kaavalliseen valmiuteen liittyvästä toteutettavuudesta: kartat. Yhteinen seminaari virkamiehille ja poliitikoille: mm. Ympäristöministeriöstä lainsäädäntöneuvos Hurmerinta kertomaan maapoliittisen ja kaavaan perustuvan lunastuksen käytöstä ja kokemuksista. Kuntien elinkeinopolitiikan toteuttajat (Lykes) ja maapolitiikan toteuttajat. Maanomistus-, kaavatilanne ja yritystilannekartat: kuntien paikkatieto-osaajat tai konsultti. RAHOITUS Normaalia virkatyötä. Lykes, KOKO, TEM 38
KÄYTÄNNÖN TOTEUTUS HAJA-RAKENTAMISEN HALLITTU OHJAAMINEN TAVOITTEET MIKSI? KEINO Suunnittelutarveratkaisujen myöntämiselle yhteiset periaatteet. Olennaista on, että kaikki kunnat hyväksyvät periaatteet. Suunnittelutarveratkaisut työllistävät kunnissa huomattavasti, jolloin resursseja on pois muusta työskentelystä. Suunnittelutarveratkaisut vesittävät muiden maapoliittisten keinojen käytön sekä omassa kunnassa, että kuntarajojen yli. Jos on yhteiset periaatteet myöntämiselle, ratkaisut eivät henkilöidy valmistelijaan. Yhteisten periaatteiden käyttöönotolla voidaan muuttaa aikaisempaa käytäntöä. Kantatilaperiaatteen käyttöä on kritisoitu maanomistajien ja kuntalaisten tasapuolisuuden toteutumisen näkökulmasta. Yhteinen suunnittelutarveratkaisujen myöntämisen kriteeristö ja käytäntö koko Länsi-Uudellemaalle. SISÄLTÖ TEKIJÄT Sanalliset pääperiaatteet. Pisteytysjärjestelmä paikalle: pisteytys mm. palvelujen etäisyyden suhteen. Tutkitaan Kuopion vyöhykemitoituksen kokemukset ja Tampereen kaupunkiseudun tavoitteisto. Kootaan työryhmä työstämään periaatteet. RAHOITUS Virkamiestyön puitteissa. 39
KÄYTÄNNÖN TOTEUTUS YRITYSALUEIDEN TOTEUTUMISEN TEHOSTAMINEN ASEMAKAAVOJEN TOTEUTUMISEN EDISTÄMINEN TAVOITTEET MIKSI? KEINO SISÄLTÖ TEKIJÄT Asemakaavojen toteutumisen lisääminen. Aktiivinen maanhankinnan ja maanhankintakeinojen käyttö. Yhteinen hintapolitiikka. Asemakaavojen toteuttaminen on kunnan käsissä. Mitä enemmän kunta hankkii maata sitä kohtuullisempana maan hinta pysyy kaikille. Yhteinen hintapolitiikka hillitsee hintaodotuksia. Maanomistajien hintaodotukset tai haluttomuus eivät tuota kustannuksia olennaisten alueiden jäädessä toteutumatta. Vapaaehtoiset kaupat Etuosto-oikeus ja lunastaminen Aktiivinen yhteydenpito maanomistajiin ja maanomistajilta tulevien tarjousten hyödyntäminen Länsi-Uudenmaan yhteinen hintapolitiikka Kuntien välille hintakuria hintapolitiikan tulisi olla sama koko alueella. Kunnan koko organisaatío on tietoinen maaomaisuudesta, sen hankintatavoitteista ja hyödyntämisen tärkeydestä kunnan talouden kannalta. Perustetaan Länsi-Uudenmaan geodeettien (tai muiden maanhankinnasta vastaavien) vakituinen kokemusten vaihto, hintatilanteen seuranta ja tavoitteiden asettamisfoorumi (kokoontuu esim. joka toinen kuukausi). Geodeetit tai vastaavat viranhaltijat. Foorumin koollekutsujana kaupungingeodeetti Ari Piirainen. RAHOITUS Normaalia virkatyötä. 40
KAIKKI SUOSITELTAVAT KEINOT TÄRKEYSJÄRJESTYKSESSÄ 1 AKTIIVINEN RAAKAMAAN HANKINTA JA RAAKAMAAN HANKINTAOHJELMAT 2 AJANTASAISET YLEISKAAVAT 3 ELINKEINO- JA MAAPOLIITTISEN LUNASTUKSEN LISÄÄMINEN 4 YHTEINEN RAKENNEMALLI 5 TAAJAMIEN LIEVEALUEIDEN KEHITTYMSELLE PELINSÄÄNNÖT ja SUUNNITTELUTARVERATKAISUILLE YHTEISET KRITEERIT 6 KAAVAVARANNON SEURANTA + TONTTIVARANNON SEURANTA 7 VIRKAMIESTEN JA PÄÄTÖKSENTEKIJÖIDEN KOULUTUS 8 ASEMAKAAVOJEN TOTEUTTAMISEN LISÄÄMINEN LAIN TARJOAMIN KEINOIN SISÄLTÖ Tarvittava henkilöstö ja asiantuntemus. Maanhankintabudjetit, viisivuotissuunnitelmat, hankintaperiaatteet Maanomistustilannetta esittävät kartat poliitikkojen tietoisuuteen Keinoja ja esimerkkejä ristiriitatilanteiden ratkaisemiseen. (Seinäjoen maanyhteishankintaesimerkki, Lohjan toteuttamisstrategia) Kaikki kunnat, koko kunta, oikeusvaikutteisuus, toteutusjärjestys Yleiskaavojen maapolitiikka: esim. Karkkila Maaseutualueiden rakentamisen ohjaus Tietoisuus hyödyistä ja käytännöistä (YM:n Hurmerinta kertomaan kokemuksista), kohteet Aktiiviset yritysvyöhykkeet, tonttivaranto ja kuntien maanomistustilanne, Lievealueiden tunnistaminen ja osoittaminen. Kaupan verkko ja mitoitus, tulvavaara-alueet. Alueiden tunnistaminen = asemakaava-alueiden viereiset, usein poikkeusluvin kehittyvät alueet. Selkeä määrittely ja pelinsäännöt lupien ja slutarveratkaisujen myöntämiseen: esim. vyöhykkeet, koko, kunnallistekniikka, etäisyys tiestöstä ja palveluista jne. Kartta, jossa myös tonttitarjonta ja rakennetut tontit tulevat näkyviin vuosittain + Excel-laskentataulukko, yhteys Tonttipörssiin Hyvät esimerkit Rakentamisvaihtoehtojen taloudelliset vaikutukset (yhteinen tutkimus LU:lla / TEKES / SITRA / YM) Rakennuskehotuksen ja korotetun kiinteistöveron tehokas käyttö Hyvin laaditut maankäyttösopimukset HUOM 9 MAANKÄYTTÖSOPIMUSTEN VALMISTELUUN LISÄÄ TIETOA JA KOKEMUSTA Yhdessä kustannettu lakimies, kokemustenvaihtofoorumi 41