Mäntsälän kunta Maankäyttöpalvelut K100 MEIJERIN KORTTELIN ASEMAKAAVAN MUUTOS KAAVASELOSTUS Asemakaavan tunnus: 505-194 Asemakaavan nimi: Asemakaavan laatija: K100 MEIJERIN KORTTELIN ASEMAKAAVAN MUUTOS Mäntsälän kunta Maankäyttöpalvelut Lauri Pouru, kaavoitusjohtaja lauri.pouru@mantsala.fi Kaavoituskonsultti Arkkitehtitoimisto Jukka Turtiainen Oy dan.mollgren@arkturtiainen.fi
SISÄLLYSLUETTELO 1 PERUSTIEDOT... 3 1.1 Kaavan sijainti ja tarkoitus... 3 2 TIIVISTELMÄ... 4 2.1 Asemakaava... 4 2.2 Kaavaprosessin vaiheet... 4 3 LÄHTÖKOHDAT... 5 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 5 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 5 3.1.2 Maanomistus... 6 3.2 Suunnittelutilanne... 6 3.2.1 Aluetta koskevat suunnitelmat ja selvitykset... 6 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 6 4.1 Suunnittelun käynnistäminen ja kaavaprosessin vaiheet... 6 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 8 5.1 Kaavan rakenne... 8 5.2 Kaavan vaikutukset... 9 Toteutus... 9 LIITTEET... 9 2
1 PERUSTIEDOT 1.1 Kaavan sijainti ja tarkoitus Asemakaavan muutos koskee osaa korttelista 100 ja korttelia 102. Suunnittelualue sijaitsee Lahdentien ja Osuustien kulmauksessa. Asemakaavan muutoksen tarkoituksena on osoittaa vanhalle meijerirakennukselle uusi käyttötarkoitus (asuntoja) sekä muodostaa alueen uudisrakentamisesta edustava kokonaisuus, joka sopeutuu vanhan meijerirakennuksen pihapiiriin. Korttelin rakentaminen edellyttää vanhan liikerakennuksen ja sikalan purkamista. Täydennysrakentamisen ja meijerin perusparannuksen yhteydessä voidaan toteuttaa myös mahdolliset korjaustoimenpiteet Meijerinraittiin rajautuvan asuinkerrostalon (vanhustentalon) osalta. Viistoilmakuva suunnittelualueelta, johon on sovitettu suunnitellut uudisrakennukset. 3
2 TIIVISTELMÄ 2.1 Asemakaava Muutosalueen pinta-ala on 13132 m2 ja kaavamuutos mahdollistaa alueelle yhteensä 9150 k-m2 rakennusoikeutta, joka sisältää nykyiset rakennukset ja voimassa olevan asemakaavan korttelin 102 asuinkerrostalon. Voimassa olevan asemakaavan mukainen rakennusoikeus suunnittelualueella (sisältää 1700 k-m2 voimassa olevan asemakaavan korttelissa 102) on 8150 k-m2. Kaavamuutoksessa rakennusten suurin sallittu kerrosluku on Osuustien ja Meijerinraitin varsilla IV ja V koskien olevia rakennuksia. Lahdentien varressa kerrosluku on IV. Säilytettävän vanhan meijerin ja pienemmän uudisrakennuksen kerrosluku on II. Uudisrakennukset sijoittuvat korttelialueen reunoille ja uudisrakennusten vaatimat autopaikat sijoitetaan tontille. Kaavamuutoksessa meijeriä ja uudisrakennuksia varten on osoitettu oma ohjeellinen tontti. Ajoyhteys tonteille sijoittuville autopaikoille tapahtuu Osuuskadulta ja autopaikkojen korttelialueen (LPA-7) läpi. Muutokset voimassa olevan asemakaavan korttelissa 102 kohdistuvat autopaikoitukseen ja eteläisen korttelirajan tarkistukseen. Kaava-alueen rajaus Kaavamuutosalue on rajattu koskemaan osaa korttelista 100 ja koko korttelia 102, lähivirkistysaluetta ja Meijerinraitin katualuetta. Säilytettävät / purettavat rakennukset Suunnitteluratkaisu mahdollistaa ja edellyttää vanhan meijerin säilyttämisen ja muutoksen asuinkäyttöön. Meijerille on merkitty rakennusoikeutta 700 k-m2, mikä vastaa rakennuksen nykyistä kerrosalaa. Purettavaksi esitetään alueella sijaitsevat käytöstä poistunut asuin- ja liikerakennus sekä vanha sikala. Kaavamääräykset ja rakentamistapaohjeet Kortteliin 100 on osoitettu kaavaehdotuksessa AK-merkintä. Kaavamerkinnän mukaan alueelle voidaan rakentaa asuinkerrostaloja niihin liittyvine tiloineen. Korttelin uudisrakennusten massoittelu on esitetty asemakaavaselostuksen liitteenä olevassa havainnekuvassa. Uudisrakennusten julkisivujen pääasiallisena pintakäsittelynä tulee olla vaalea rappaus. Näkyviä elementtisaumoja ei sallita. Jokaisella asunnolla on oltava tarkoituksenmukaisesti näkösuojattu asuntoon liittyvä ulko-oleskelutila. Uudisrakentamisen vaatimat autopaikat sijoittuvat tontille. 2.2 Kaavaprosessin vaiheet Hanke on tullut vireille ympäristölautakunnan aloitteesta. Kaavoitus on käynnistetty kunnanhallituksen päätöksellä 03.12.2007 436. Kaavaluonnos ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 17.3. 15.4.2008 ympäristölautakunnan päätöksen 28.2.2008 mukaisesti. 4
3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Alueella sijaitsee nykyisin vanha meijerirakennus, kolme asuinkerrostaloa, käytöstä poistunut asuin- ja liikerakennus sekä vanha sikala. Meijerirakennus on vuodelta 1907 ja sillä on rakennushistoriallista ja maisemallista merkitystä Mäntsälän keskustassa. Yhdyskuntarakenne Koska alue sijaitsee keskeisellä paikalla, aivan Mäntsälän ydinkeskustassa, korttelin suhteellisen tehokas ja yhdyskuntarakennetta tiivistävä uudisrakentaminen on perusteltua. Palvelut Mäntsälän keskustan kaupalliset palvelut sijoittuvat pääosin aivan suunnittelualueen lähiympäristöön. Tämän lisäksi mm. koulu, päiväkoti, vanhusten palvelutalo, terveyskeskus, kunnantalo ja kirkko sijoittuvat alle 1 km etäisyydelle kaavamuutosalueesta. Liikenne Aluetta rajaava Lahdentie on tärkeä kokoojakatu ja Mäntsälän läpi kulkeva väylä. Kaavamuutosalueen kohdalla Lahdentien liikennemäärät ovat n. 11000 ajoneuvoa / vrk. Kaavamuutosalueen lounaispuolelta kulkevan Peltolantien liikennemäärä on n. 5700 ajoneuvoa / vrk. Osuustiellä, jolta ajo suunnittelualueelle tapahtuu, liikennemäärät ovat tällä hetkellä huomattavasti pienempiä kuin aluetta rajaavilla pääkaduilla. 5
Joukkoliikenne Mäntsälän linja-autoasema sijaitsee n.100 metrin etäisyydellä kaavamuutosalueen eteläpuolella. Juna-asemalle on matkaa n. 1 km. Kunnallistekniikka Alue kuuluu kunnallistekniikan piiriin. Kunnallistekniset linjat sijoittuvat ympäröiville katualueille. Alue kuuluu myös kaukolämmön jakelualueeseen. Maanomistus Suunnittelualue on kokonaan kunnan omistuksessa. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Aluetta koskevat suunnitelmat ja selvitykset Maakuntakaava Alue on ympäristöministeriön 08.11.2006 vahvistamassa Uudenmaan maakuntakaavassa sekä Uudenmaan 1. vaihemaakuntakaavaluonnoksessa merkitty taajamatoimintojen alueeksi. Yleiskaava Kunnanvaltuuston 14.06.2004 hyväksymässä, oikeusvaikutteisessa Kirkonkylän osayleiskaava 2020:ssa alue on merkitty keskustatoimintojen alueeksi (C). Asemakaava Aluetta koskevat asemakaavat ovat vuosilta 1972 (meijerin tontin osalta) ja 1990 (Lahdentien ja Osuustien liittymän osalta). Muut suunnitelmat ja päätökset Alueen kaavoituksen pohjaksi on laadittu alustava täydennysrakentamissuunnitelma, jossa on tutkittu korttelin 100 täydennysrakentamismahdollisuudet sekä pysäköinnin ja piha-alueiden järjestämistä. Pohjakartta Pohjakarttaa ylläpitää ja täydentää Mäntsälän kunta. Selvitykset Korttelin täydennysrakentamisesta on NCC-Rakennus Oy:n toimesta laadittu meluselvitys. Meluselvitys on huomioitu kaavamääräyksiä laadittaessa. Kirkonkylän alueelta tehtiin osayleiskaavoituksen (Kirkonkylän osayleiskaava 2020) yhteydessä rakennuskulttuurin ja kulttuurimaisemien inventointi. Inventoinnin piiriin otettiin kaikki ennen 1960-lukua rakennettu rakennuskanta ja sen joukosta valittiin kyllin hyvin säilyneet aikansa rakennuskulttuuria edustavat rakennukset tarkemman tutkimuksen kohteeksi. Osana inventointia museovirasto selvitti myös meijerin historiaa. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Suunnittelun käynnistäminen ja kaavaprosessin vaiheet Hanke on tullut vireille ympäristölautakunnan aloitteesta. Kaavoitus on käynnistetty kunnanhallituksen päätöksellä 03.12.2007 436. Kaavaluonnos ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 17.3. 15.4.2008 ympäristölautakunnan päätöksen 28.2.2008 mukaisesti. 6
Osallistuminen ja yhteistyö Osallisia ovat kaavamuutosalueen ja siihen rajautuvien alueiden asukkaat ja maanomistajat, sekä ne henkilöt joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaavahanke saattaa olennaisesti vaikuttaa. Osallisia ovat myös viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Osallisilla on ollut mahdollisuus lausua suullisesti ja kirjallisesti mielipiteensä kaavasta kaavamuutostyön eri vaiheissa. Asemakaavasta ja sen etenemisestä on tiedotettu lehdistötiedottein sekä virallisin ilmoituksin. Osallisia ovat mm.: Kuntalaiset ja alueen yritykset ja maanomistajat Mäntsälän Vesi Mäntsälän Sähkö Mäntsälän vuokra-asunnot Oy Kunnan asiantuntijaviranomaiset: Tekninen palvelukeskus Valtion viranomaiset: Tiehallinto / Uudenmaan tiepiiri Uudenmaan ympäristökeskus Päijät-Hämeen maakuntamuseo Asemakaavoituksen vireille tulosta, osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta on ilmoitettu kuulutuksella paikallislehdissä (Mäntsälä-lehti, Mäntsälän Uutiset) sekä kunnan ilmoitustaululla. Hankkeesta on lisäksi ilmoitettu kaavoituskatsauksessa 2007. Kaavoituksen eri vaiheita voi seurata myös Mäntsälän kunnan ympäristöpalvelujen verkkosivuilta: http://www.mantsala.fi/ymparisto/ymparisto_menu.php Kuntalaiset ja osalliset voivat esittää suullisen tai kirjallisen mielipiteen osallistumisja arviointisuunnitelmasta koko suunnitteluprosessin ajan. Asemakaavaluonnoksen nähtävillä olosta ilmoitettiin kuulutuksella paikallislehdissä (Mäntsälä-lehti, Mäntsälän Uutiset) sekä kunnan ilmoitustaululla ja verkkosivuilla ympäristölautakunnan 28.02.2008 tekemän päätöksen mukaisesti. Asemakaavaehdotuksen nähtävillä olosta ilmoitetaan kuulutuksella paikallislehdissä (Mäntsälä-lehti, Mäntsälän Uutiset) sekä kunnan ilmoitustaululla ja verkkosivuilla. Kuntalaisilla ja osallisilla on oikeus tehdä kaavaehdotuksesta muistutus nähtävilläoloajan loppuun mennessä. Muistutuksen tehneille, jotka ovat sitä kirjallisesti pyytäneet ja samalla ilmoittaneet osoitteensa, ilmoitetaan kunnan perusteltu kannanotto esitettyyn mielipiteeseen. 7
5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Aluevaraukset Asemakaavan muutos koskee osaa korttelista 100, korttelia 102, katualuetta sekä lähivirkistysaluetta. Asemakaavan muutoksella muodostuu osa korttelista 100 sekä lähivirkistysaluetta. Asemakaavan muutoksella poistuu kortteli 102 sekä lähivirkistys- ja katualuetta. Kaava-alueen pinta-alatiedot ja rakennusoikeudet Aluevarausmerkintä pinta-ala rakennusoikeus AK 11559 m2 9150 k-m2 LPA-7 1364 m2 VL 209 m2 yht. 13132 m2 9150 k-m2 AK: Asuinkerrostalojen korttelialueella rakennuksiin saa asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi rakentaa porrashuoneita ja siihen liittyviä sivukäytäviä. Rakennuksiin saa lisäksi sijoittaa asukkaiden käyttöön tarkoitettuja palvelu-, virkistys- yms. tiloja, kuitenkin enintään 10 % rakennuspaikan kerrosalasta. Uudisrakennusten julkisivujen pääasiallisena pintakäsittelynä tulee olla vaalea rappaus. Näkyviä elementtisaumoja ei sallita. Jokaisella asunnolla on oltava tarkoituksenmukaisesti näkösuojattu, asuntoon liittyvä ulkooleskelutila, jonka lyhimmän sivun on oltava vähintään 2,5 m. Pihojen oleskelualueet on sijoitettava alueelle, jossa päiväajan melutaso on alle 55 db. Muutoin ne on suojattava meluestein. Korttelialueen sisälle ei saa rakentaa aitoja. LPA-7: Autopaikkojen korttelialue. Pysäköintipaikkoja on varattava korttelin 100 tonttien 1, 2, 4 ja 5 käyttöön seuraavasti: K101 T1: 5 ap, K100 T2: 14 ap, K100 T4: 7 ap K100 T5: 5 ap. Yhteensä 31 autopaikkaa. LPA-8: Autopaikkojen korttelialue. Pysäköintipaikkoja voidaan rakentaa korttelin 100 tonttien käyttöön kahteen tasoon. VL: Lähivirkistysalue. Rakennusoikeus Rakennusoikeus on merkitty korttelin 100 tonteilla rakennusalakohtaisina rakennusoikeuslukuina, jotka ilmoittavat käytettävissä olevan kerrosalaneliömetrimäärän. Tonttikohtainen rakennusoikeus saadaan laskemalla nämä alat yhteen. Rakennusoikeus korttelissa 100 on yhteensä 9150 k-m2. Kerrosluku Korttelissa 100 kerrosluvuksi on merkitty II, IV ja V. 8
Pysäköinti Uudisrakennukset sijoittuvat korttelialueen reunoille ja rakennusoikeuden vaatimat autopaikat voidaan sijoittaa tontille. Ajoyhteys pysäköintiin tapahtuu Osuustieltä. Osa olevien asuinrakennusten autopaikoista on osoitettu autopaikkojen korttelialueelle LPA-7. Autopaikkoja on varattava alueelta seuraavasti: Asunnot:1 ap / asunto.tai 1 ap / 80 k-m2. Suositus: Vanhusten ja/tai erityisryhmille tarkoitetuissa palvelu- / osaketaloissa, voidaan autopaikat toteuttaa vaiheittain. Istutukset Istutuksin ohjataan tilamuodostusta eristäen korttelia kaduista ja tuomalla pensasrajauksia autopaikoituksen suuntaan. Puurivit jäsentävät julkista ja yksityistä tilaa. 5.2 Kaavan vaikutukset Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen Kaavamuutos täydentää yhdyskuntarakennetta lisäten asuinrakentamista keskusta-alueella. Vaikutukset liikenteeseen Aluetta rajaava Lahdentie on tärkeä kokoojakatu ja Mäntsälän läpi kulkeva väylä. Kaavamuutosalueen kohdalla Lahdentien liikennemäärät ovat n. 11000 ajoneuvoa / vrk. Osuustiellä, jolta ajo suunnittelualueelle tapahtuu, liikennemäärät ovat tällä hetkellä huomattavasti pienempiä kuin aluetta rajaavilla pääkaduilla. Pysäköinti- ja huoltoliikenne kortteliin 100 tapahtuu alueen itäosasta sekä LPA-7-alueen kautta nykytilanteen mukaisesti. Ajoneuvoliikenne tulee muodostumaan pääasiassa kortteliin sijoittuvien kerrostalojen asukasliikenteestä, joka painottuu aamun ja illan huipputunneille, eikä sillä ole olennaista vaikutusta alueen liikenteen kokonaismäärään. Vaikutukset kaupunkikuvaan Kaavamuutos mahdollistaa uusien neljä- ja kaksikerroksisten asuinkerrostalojen rakentamisen sekä vanhan meijerin muuttamisen asuinkäyttöön Lahdentien ja Osuustien kulmassa. Alue, jota kaavamuutos koskee, on tällä hetkellä vajaakäytössä. Uudisrakennukset tulevat muuttamaan olennaisesti korttelin nykyistä ilmettä ja mittakaavaa. Vaikutukset väestöön ja alueen palveluihin Kortteliin 100 voidaan sijoittaa uutta asuinkerrosalaa 2400 k-m2 olevan 6750 k-m2 lisäksi. Kaava-alueen rakentamisen kokonaismitoitus on 9150 k-m2. Asukasmäärän lisäys on arviolta 50 uutta asukasta. Uusien asukkaiden myötä keskustaan sijoittuvien lähipalveluiden kysyntä tulee lisääntymään vähäisesti. Kaavamuutos lisää näin osaltaan keskustan elinvoimaisuutta ja viihtyisyyttä. Toteutus Kaavamuutosalue sijoittuu valmiin kunnallistekniikan piiriin. Alueen rakentaminen voidaan aloittaa heti kaavamuutoksen saatua lainvoiman. Alueelle kaavaillut asunnot tullaan rakentamaan todennäköisesti vaiheittain vallitsevan kysynnän mukaan. LIITTEET 1 Ote Kirkonkylän osayleiskaavasta 2 Voimassa oleva asemakaava 3 Asemakaavan muutos, pienennös kaavakartasta 4 Kaavamerkinnät ja määräykset 5 Havainnekuva 6 Viistoilmakuvaupotus 7 Katunäkymä 9
Liite 1 Ote Kirkonkylän osayleiskaavasta 10