ASUNTOTUOTANNON JA MUUTTOVIRTOJEN VÄLISET KYTKENNÄT PÄÄKAUPUNKISEUDULLA VUOSINA

HELSINGIN YLIOPISTO VALTIOTIETEELLINEN TIEDEKUNTA KULUTTAJATUTKIMUSKESKUS ASUNTOTUOTANNON JA MUUTTOVIRTOJEN VÄLISET KYTKENNÄT PÄÄKAUPUNKISEUDULLA VUOSINA 2001 2012 HANNU KYTÖ JA SAMULI KYTÖ HELSINGIN YLIOPISTO VALTIOTIETEELLINEN TIEDEKUNTA

SISÄLLYS TIIVISTELMÄ... 3 JOHDANTO... 4 Tutkimuksen tausta...4 Tutkimuskysymykset...4 Aineistot ja analyysimenetelmät...4 TUTKIMUKSEN TULOKSIA... 6 Pääkaupunkiseutu kerrostalovaltaistuu...6 Asuntojen keskikoko pieneni...9 Asumisväljyyden kasvu pysähtyi...11 Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen osuus kasvoi... 14 Asuntotuotannossa pyrittiin alueelliseen sekoittamiseen... 17 Yksinasuvien väestöosuus kasvoi... 17 Kuntien väliset ja kuntien sisäiset muuttovirrat suuntautuivat eri alueille... 19 Asuntokannan rakenteet eriyttivät muuttovirtoja... 20 Omistusasuntojen rakentaminen lisäsi kuntien verotuloja... 20 Vantaan pientaloalueet vetivät hyvätuloisia muuttajia...23 Alueet erilaistuivat monella tavalla...25 YHTEENVETO, JOHTOPÄÄTÖKSIÄ JA POHDINTAA...31 LIITE...36 LÄHTEITÄ... 37 2

TIIVISTELMÄ Pääkaupunkiseutu kerrostalovaltaistui, vuokralla asuminen ja pienten asuntojen rakentaminen lisääntyi, samoin kuin yksinasuvien määrä. Asuntokantojen rakenteet ohjailivat pääkaupunkiseudun väestörakenteiden muutoksia ja etenkin muuttovirtoja. Asuntotuotannon rakenteiden alueelliset vaihtelut tasoittivat pääkaupunkiseudun alueiden välisten sosioekonomisten erojen kasvua. Huolestuttavin piirre väestönmuutoksissa oli hyvä- ja pienituloisten muuttovirtojen eriytyminen. Alueellista eriytymistä ei voitane estää, mutta sitä voidaan ohjailla asuntopolitiikalla. Asuinalueiden asuntokuntien keskimääräinen tulotaso nousi eniten Vantaalla, noin 17 000. Espoossa ja Helsingissä vastaava nousu oli noin 10 000. Karkeasti yleistäen voidaan sanoa, että pääkaupunkiseudulle muutetaan opiskelun tai työn vuoksi. Asumiseen liittyvät seikat eivät tällöin ohjaile asuinalueen valintaa samoin tavoin kuin muutettaessa pääkaupunkiseudun sisällä tai pois pääkaupunkiseudulta. Vuodesta 2008 alkanut taantuma on hillinnyt jossain määrin muuttovirtoja, ja etenkin asuntomuutto on patoutunut. Jos talous alkaa elpyä eikä kohtuuhintaista asuntotuotantoa lisätä riittävästi, on seurauksena pääkaupunkiseudun voimakkaampi hajautuminen ja alueellisten ongelmien kasvu. Yksiöiden ja kaksioiden kysyntä on lähivuosina vilkasta etenkin uusien raideliikenneratkaisujen varrella. Vaikka monet seikat puoltavat pienten asuntojen määrän lisäämistä, tulevat asukkaiden tarpeet lähitulevaisuudessa muuttumaan niin, että myös erityisesti kolmioiden kysyntä kasvaa huomattavasti. Tehokkaimpia tapoja asuntojen hintakehityksen hillitsemiseen olisivat kaupunkien oma asuntotuotanto ja vuokrasääntelyn palauttaminen jossain muodossa. Uudellemaalle ja etenkin pääkaupunkiseudulle kohdistuu tulevaisuudessakin entistä suurempia muuttopaineita muista maakunnista, vaikka taantuma jatkuisi. 3

JOHDANTO TUTKIMUKSEN TAUSTA Pääkaupunkiseudulla on rakennettu asuntoja viime vuosina poikkeuksellisen runsaasti. Myös väestönkasvu on ollut erityisen voimakasta. Asuntotuotanto pieneni kuitenkin vuosittain koko 2000 -luvun ensimmäisen vuosikymmenen kaikissa pääkaupunkiseudun kaupungeissa, mikä on voimistanut hintojen nousukierrettä ja vaikeuttanut sekä pääkaupunkiseudun aluetalouden että myös koko maan talouden kehitystä. Pitkään jatkunut talouden taantuma on padonnut muuttoliikettä, mikä näyttää nyt talouden orastavan kasvun myötä purkautuvan vilkastuvana asuntomuuttona etenkin suurimmissa kasvukeskuksissa. Pääkaupunkiseudun alue- ja yhdyskuntarakenne sekä sen myötä asuntokanta ovat pitkän kehityksen tulosta ja niitä muokkasi etenkin vuosien 1960 1970 voimakas lähiörakentamisjakso. Kaavoitus ja asuntotuotannon rakenteet ovat sittemmin muuttaneet aluerakennetta hieman hitaammin. Pääkaupunkiseudun viime vuosien väestökehitys yhdessä muuttoliikkeen kasvun ja suurten raideliikenneinvestointien kanssa luo hyviä mahdollisuuksia kokonaan uusien alueiden sekä asukkaiden uusien tarpeiden edellyttämälle rakentamiselle. Asuntotuotannon onnistuminen sekä asukkaiden että kaupunkien kannalta edellyttää kuitenkin sekä kysynnän että tarjonnan kohtaamista. Kysynnän rakenteita määrittelevät pitkälti väestön demografiset ja sosioekonomiset muutokset. Muuttoliike on puolestaan suurin yksittäinen väestörakenteita muokkaava tekijä. Näistä syistä johtuen tarvitaankin uutta tutkimustietoa sekä asuntokannan ja -tuotannon että väestörakenteiden ja erityisesti muuttovirtojen välisistä kytköksistä. Tämä artikkeli perustuu tutkimustuloksiin, joita on saatu Kuluttajatutkimuskeskuksen Kaupunkitutkimus ja metropolipolitiikka -tutkimus ja yhteistyöohjelmaan (KaTuMetro) kuuluvan Asuntotuotannon ja muuttovirtojen väliset kytkennät pääkaupunkiseudulla vuosina 2001 2012 -tutkimushankkeessa. Artikkelissa kuvataan alueellisen asuntotuotannon rakenteiden ja muuttoliikkeen välisiä yhteyksiä tilastotietoihin pohjautuvien analyysien avulla. TUTKIMUSKYSYMYKSET Tutkimuskysymykset, joihin haettiin vastauksia, liittyivät asuntotuotannon ja muuttovirtojen rakenteiden välisten yhteyksien selvittämiseen. Keskeisin tutkimuskysymys oli: Onko asuntotuotanto erilaistunut alueellisesti ja mitä siitä on seurannut? Erityisesti pyrittiin selvittämään sitä, onko alueellisesti erilaistunut asuntotuotanto muokannut alueellista asuntokantaa ja sen myötä alueellisia väestörakenteita. Tätä tutkittiin mm. alueellisten muuttovirtojen ja muiden väestönmuutosten osatekijöiden avulla. Asuntokannan ja -tuotannon alueellista erilaistumista tarkastellaan seuraavassa mm. talotyypin, hallintamuodon ja huoneistotyypin vaihtelujen kautta. Asukasrakenteiden alueellista eriytymisestä kuvataan asuntokuntien ja väestörakenteen demografisilla ja sosioekonomisilla muutoksilla. AINEISTOT JA ANALYYSIMENETELMÄT Artikkelissa esitetyt tulokset pohjautuvat suurilla tilastoaineistoilla tehtyihin analyyseihin. Tutkimuksessa käytettiin kolmea tilastoaineistopakettia, jotka yhdistettiin vuosi- ja asuinaluetasolla. Ensimmäinen aineisto koostuu pääkaupunkiseudun tulo- ja lähtömuuttajien taustatiedoista, toinen ja kolmas asuntoja ja asuntorakentamista kuvaavista tilastotiedoista (pääkaupunkiseudun aluesarjojen asunto- ja rakennuskanta sekä asuntotuotanto -tietokannoista). Kuluttajatutkimuskeskus osti Tilastokeskukselta syksyllä 2014 pääkaupunkiseudun tulo- ja lähtömuuttajia vuosina 2001 2012 koskevat taustatiedot asuinalueittain. 4

Asuntokantaa ja asuntotuotantoa kuvaavat aineistot kerättiin pääkaupunkiseudun aluesarjoista. Aineistot ja analyysit koskevat pääasiassa vuosien 2001 2012 välistä aikaa. Myös kartta-analyyseissä käytetään vuosien 2001 2012 aineistoja. Osassa asuntokantaa ja asuntotuotantoa esittävistä kuvioista on käytetty kuitenkin myös uudempia tietoja, sikäli kun niitä on ollut saatavilla. Osassa kartoista on käytetty tilastollista pienaluejakoa ja osassa on pyritty esittämään vain asutut alueet suodattamalla pois teollisuus- ja viheralueet. Tulokset perustuvat pääasiassa korrelaatio-, pääkomponentti- ja regressioanalyyseihin sekä paikkatietomenetelmien avulla tehtyihin tulkintoihin. Tuloksia esitellään sekä kartta-analyyseillä että aikasarjaaineistoihin perustuvilla kuvioilla. Osassa kartta-analyyseistä ovat mukana kaikki pääkaupunkiseudun tilastolliset pienalueet ja osassa vain ne alueet, joille on rakennettu merkittävä määrä asuntoja. Joidenkin tilastollisten pienalueiden tiedot olivat puutteellisia tai niitä ei ollut ollenkaan ja ne on esitetty kartoissa valkoisina tai harmaina alueina. Seuraavassa kuvataan aluksi pääkaupunkiseudun asuntokannan ja uustuotannon rakenteiden muutoksia, uustuotannon alueellista sijoittumista ja asumisväljyyden kehitystä. Tämän jälkeen analysoidaan asuntokannan ja asuntotuotannon sekä väestörakenteiden muutoksien yhteyksiä. Artikkelin alussa on tiivistelmä tutkimuksen tärkeimmistä tuloksista sekä lopussa tutkimuksen yhteenveto ja pohdintaa. 5

TUTKIMUKSEN TULOKSIA PÄÄKAUPUNKISEUTU KERROSTALOVALTAISTUU Pääkaupunkiseudun asuntokannan talotyyppijakautumat ovat säilyneet pitkään lähes ennallaan. Vuonna 2002 pääkaupunkiseudun asuntokannasta oli kerrostaloasuntoja noin 77 %, erillisiä pientaloja noin 14 % ja rivi- tai ketjutaloja 9 %. Vuoteen 2014 mennessä omakotitalojen osuus kasvoi hieman ainoastaan Helsingissä kun taas kerrostalojen osuudet kasvoivat Espoossa ja Vantaalla. Vuonna 2014 kerrostalojen osuus asuntokannasta oli Helsingissä noin 87 %, Espoossa 59 % ja Vantaalla 63 %. (Kuva 1) Taloustaantuma näyttää muuttaneen asuntotuotannon rakenteita kerrostalorakentamista suosivaksi. Pääkaupunkiseudun asuntotuotanto hiipui vuosina 2006 2009, minkä jälkeen kerrostaloasuntojen rakentaminen lisääntyi vuosittain pientalotuotannon pysyessä vaatimattomana. Vuosina 2001 2012 Espooseen rakennetuista noin 16 000 kerrostaloasunnosta yli puolet sijoittui Leppävaaran, Matinkylän tai Espoon keskuksen alueille. Helsingin noin 30 000 uudesta kerrostaloasunnosta noin puolet rakennettiin Aurinkolahteen, Helsingin niemen itäisiin kaupunginosiin tai Lauttasaareen. Vantaan lähes 11 000 kerrostaloasunnosta yli puolet sijoittui Pakkalaan, Tammistoon tai Myyrmäkeen. Vaikka asuntotuotannon rakenteelliset muutokset ovat olleet suuria, ne eivät vielä juurikaan näy asuntokannan rakenteissa. Talotyyppien tuotantojakautumien muutokset olivat suurimpia Espoossa, jossa kerrostalojen osuus asuntokannasta pieneni 1,9 prosenttiyksikköä. Myös Vantaalla kerrostaloasuntojen osuus pieneni hieman rivi- ja ketjutaloasuntojen osuuden kasvaessa. Helsingissä kerrostaloasuntojen osuus kasvoi pientaloasuntojen osuuden pienentyessä. Vaikka asuntokannan rakennemuutokset ovat olleet vähäisiä, niin viime vuosina voimistunut kerrostalorakentaminen näyttää muuttavan pääkaupunkiseutua kiihtyvään tahtiin yhä kerrostalovaltaisemmaksi. (Kuva 2) 100 80 60 40 20 0 Kerrostalot Rivitalot Omakotitalot Kerrostalot Rivitalot Omakotitalot Kerrostalot Rivitalot Omakotitalot Espoo Helsinki Vantaa 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Kuva 1. Pääkaupunkiseudun asuntokannan talotyyppien jakautumat v. 2002 2014, %. 6

5000 4000 3000 2000 1000 0 Kerrostalot Rivitalot Omakotitalot Kerrostalot Rivitalot Omakotitalot Kerrostalot Rivitalot Omakotitalot Espoo Helsinki Vantaa 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kuva 2. Pääkaupunkiseudun asuntotuotannon talotyyppien jakautumat v. 2001 2015, kpl. Koko pääkaupunkiseudun vuosien 2001 2012 asuntotuotanto oli noin 89 000 asuntoa, joista noin kaksi kolmasosaa oli kerrostaloasuntoja ja yksi neljännesosa erillisiä pientaloja ja vajaa kymmenesosa rivitaloasuntoja. Kaikkien rakennettujen asuntojen keskipinta-ala oli Espoossa 85 m², Helsingissä 72 m² ja Vantaalla 81 m² 1. Helsingin asuntotuotannosta noin 70 % oli kerrostaloasuntoja, kun taas Espoossa ja Vantaalla kerrostaloasuntojen osuus oli noin 60 %. Espoossa erillispientalojen osuus oli runsas neljännes ja Vantaalla lähes kolmannes kaikesta tuotannosta. Rivitaloasuntoja rakennettiin eniten Espoossa. Asuinalueet ovat vielä melko voimakkaasti leimautuneet talotyypin mukaan, eikä eri talotyyppejä sekoittavia alueita ole juurikaan syntynyt. Viime vuosina kerrostaloasuntojen rakentaminen on voimistunut kaikissa kaupungeissa samalla kun omakotitalojen rakentaminen on vähentynyt oleellisesti. Myös rivitalorakentaminen on pysynyt vähäisenä. Vaikka pääkaupunkiseudun asuntotuotanto on viime vuosina kasvanut huomattavasti, kasvaa väestö paljon nopeammin. Kerrostaloasuntoja valmistui noin 58 000, erillispientaloja noin 23 700 ja rivi- ja ketjutaloasuntoja noin 7 000 kappaletta. Asukasluku kasvoi samaan aikaan noin 103 000 asukkaalla. Kasvusta noin puolet muodostui yhden hengen asuntokunnista. Viime vuosina asukasluvun kasvu on kiihtynyt entisestään, niin että vuosien 2012 2015 aikana kasvua oli peräti yli 46 000 asukasta asuntotuotannon ollessa noin 16 000 uutta asuntoa. Asukasluvun kasvusta puolet on kohdistunut Helsinkiin, kun aiemmin kaikki kolme kaupunkia kasvoivat lähes yhtä voimakkaasti. Espoo lisäsi asukaslukuaan noin 13 000 ja Vantaa vajaalla 8 000 asukkaalla. Etenkin Helsingin väestönkasvu on ollut niin voimakasta, ettei asuntotuotanto ole pysynyt perässä. Tutkimusjakson aikana kerrostalotuotannosta yli puolet rakennettiin Helsingissä ja omakotituotannosta yli puolet Espoossa. Pientalotuotannon osuus oli Espoossa ja Vantaalla noin yksi kolmannes koko asuntotuotannosta. Helsingissä uusien pientalojen osuus koko tuotannosta oli vain kuusi prosenttia, joista erillisiä pientaloja oli reilu puolet ja rivitaloasuntoja vajaa puolet. (Kartta 1) Espoossa kerrostaloasuntoja rakennettiin eniten Etelä-Leppävaaraan, Matinkylän Keskukseen, Saunaniemeen, Suurpeltoon ja Suvelaan. Espoossa Otaniemen ja Matinkylän keskuksen asuntotuotanto koostui ainoastaan kerrostaloasunnoista. Myös Pohjois- ja Etelä-Leppävaaran, Espoonlahden, Kivenlahden, 1 Vuosien 2001 2012 asuntotuotannon asuinpinta-ala/rakennettujen asuntojen lukumäärä. 7

Kirkkojärven, Perkkaan, Niittykummun ja Saunaniemen asuntuotannosta yli 90 % oli kerrostaloasuntoja. Toisaalta Espoon asuinalueista lähes puolet oli sellaisia, joille ei rakennettu yhtään kerrostaloa. Helsingissä kerrostaloasuntotuotantoa keskittyi etenkin Aurinkolahteen, Latokartanoon, Toukolaan, Arabianrantaan ja Herttoniemeen. Näillä alueilla kuten myös kantakaupungin alueella asuntotuotanto koostui yksinomaan kerrostaloasunnoista. Vantaalla eniten kerrostaloasuntoja rakennettiin Pakkalaan, Tammistoon, Myyrmäkeen, Asolaan ja Hiekkaharjuun. Veromiehen, Mikkolan, Tikkurilan ja Myyrmäen alueille rakennettiin lähes yksinomaan kerrostaloasuntoja. Espoossa pientaloja rakennettiin eniten Jupperiin, Nöykkiönlaaksoon, Vanttilaan, Kuurinniittyyn ja Tillinmäkeen, joihin valmistui tutkimusaikana yhteensä noin 1 500 pientaloa. Kaikkiaan Espooseen rakennettiin noin 6 700 pientaloa, kun Helsinkiin valmistui noin 2 200 pientaloa. Helsingissä yli sadan pientalon lisäykseen ylsivät Tapaninvainio, Länsi-Pakila, Puistola, Vartioharju ja Konala. Vantaalle samana aikana valmistuneista noin 3 800 pientalosta lähes puolet sijoittui Nikinmäkeen, Ylästöön, Kivistöön, Ilolaan tai Päiväkumpuun. Espoossa oli parikymmentä asuinaluetta, joille tutkimusaikana rakennetuista vähintään sadasta asunnosta kaikki olivat pientaloja ja yleensä omakotitaloja. Vantaalla tällaisia alueita oli hieman vähemmän ja niillekin kohdistui yleensä sekä erillispientalo- että rivitalorakentamista. Helsingissä pelkästään pientalotuotantoon käytettyjä alueita oli vain muutamia. Sekä Espoossa että Vantaalla oli kymmenkunta sellaista aluetta, joiden asuntotuotanto koostui lähes yksinomaan kerrostaloasunnoista. Helsingin asuinalueista peräti joka kolmas eli noin neljäkymmentä aluetta oli vastaavalaisia kerrostalojen uustuotantoalueita. Kartta 1. Asuntotuotanto talotyypeittäin pääkaupunkiseudulla v. 2001 2012, % ja kpl. 8

Kaupunkien harjoittama asuntotuotannon sekoittamispolitiikka näkyy jossain määrin eri talotyyppien alueellisessa sijoittumisessa. Uustuotannossa sekä Vantaa että Helsinki rakensivat kerrostalo- että rivitaloasuntoja samoille alueille. Tällainen sekoittaminen oli voimakkainta Vantaalla. Helsingissä ja Espoossa myös erillispientalojen ja rivitalojen rakentaminen keskittyi jossain määrin samoille alueille. Vantaalla tällaista kehitystä ei ollut. Uustuotannon talotyyppien alueellinen sekoittaminen oli vähäisintä Espoossa, missä sitä tapahtui jonkin verran erillispientalojen ja rivitalojen kesken. Uustuotanto muutti useiden asuinalueiden luonnetta yleensä kerrostalovaltaisemmaksi. ASUNTOJEN KESKIKOKO PIENENI Pääkaupunkiseudun asuntotuotannon kokonaismäärät ovat keskittyneet yhä enemmän pieniin asuntoihin, joista on tällä hetkellä myös suurin kysyntä. Kaupunkien asuntuotannon huoneistotyyppirakenteet eroavat kuitenkin merkittävästi toisistaan. Helsingissä vuosina 2001 2013 kaikesta asuntotuotannosta vajaa 60 % ja Espoossa sekä Vantaalla runsas 60 % oli 1-2 -huoneen asuntoja. Asuntotuotannosta isoja 5+ -huoneen asuntoja oli Helsingissä noin 3 % ja Espoossa sekä Vantaalla noin 1 %. Helsingissä pienten asuntojen tuotanto-osuus alkoi laskea vuonna 2006 niin, että vuonna 2009 suurin osa asuntotuotannosta oli 3-4 -huoneen asuntoja. Tämän jälkeen pienasuntotuotanto alkoi kasvaa niin, että viime vuosina yksiöiden ja kaksioiden osuus on ollut yli 60 % koko tuotannosta. Espoossa ja Vantaalla pienten asuntojen tuotantoosuudet ovat olleet vieläkin suurempia. (Kuva 3) 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 1 2 huonetta 3 4 huonetta 5+ huonetta 1 2 huonetta 3 4 huonetta 5+ huonetta 1 2 huonetta 3 4 huonetta 5+ huonetta Espoo Helsinki Vantaa 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Kuva 3. Pääkaupunkiseudun asuntotuotannon huoneistotyyppijakautumat v. 2001 2013, %. Vantaan ja Espoon asuntotuotanto on painottunut viime vuosina enemmän pieniin, 1-2 -huoneen asuntoihin, kuin Helsingin tuotanto. Espoon ja Vantaan viime vuosien tuotannosta noin 70 % on ollut 1-2 -huoneen asuntoja, kun niiden osuus Helsingissä on ollut noin 60 %. Espoossa 3-4 -huoneen asuntojen osuus oli tutkimusjakson alkupuolella voin viidennes kaikesta tuotannosta ja viime vuosina enää vain kymmenesosa kaikista uusista asunnoista. Myös Helsingissä ja Vantaalla näiden asuntojen osuus oli aiemmin 9

lähes puolet kaikesta tuotannosta, mutta viime vuosina enää vain noin kolmanneksen. Isojen asuntojen tuotanto-osuudet ovat vaihdelleet vuosittain 1-2 prosentin välillä kaikissa kolmessa kaupungissa. Espoon 10 000 uudesta kerrostaloyksiöstä tai -kaksiosta noin puolet rakennettiin Etelä-Leppävaaraan, Matinkylän keskukseen, Saunaniemeen tai Espoon keskukseen. Myös lähes puolet noin 6 000 rakennetusta kolmioista tai neliöistä sijoittui samoille alueille. Viiden huoneen tai sitä suurempia asuntoja rakennettiin Espooseen vain noin 150 kappaletta. Espoon asuinalueista noin puolet oli sellaisia, joihin pieniä kerrostaloasuntoja ei rakennettu ollenkaan. Helsingin noin 18 000 yksiöstä tai kaksiosta ja 12 000 kolmiosta tai neliöstä kolmannes keskittyi Aurinkolahteen, Latokartanoon, Toukolaan, Arabianrantaan tai Herttoniemenrantaan. Vantaan noin 7 000 pienasunnosta viidennes rakennettiin Pakkalaan ja lopuista yli puolet Tammistoon, Myyrmäkeen, Asolaan, Hiekkaharjuun tai Metsolaan. Vantaan vajaasta 4 000 isosta asunnosta lähes joka kolmas rakennettiin Pakkalaan. Noin puolet isoista asunnoista sijoittui Tammistoon, Myyrmäkeen, Asolaan, Mikkolaan tai Tikkurilaan. Erikokoisten huoneistotyyppien uustuotanto sekoittui koko pääkaupunkiseudulla melko tasaisesti eri asuinalueille, mikä osaltaan auttaa pitämään asuinalueiden väestörakenteen monipuolisena. Etenkin Helsingissä rakennettiin erikokoisia asuntoja lähes samassa suhteessa eri asuinalueille. Alueilla, joille rakennettiin paljon yksiöitä tai kaksioita, rakennettiin paljon myös kolmioita ja sitä suurempia asuntoja. Myös Espoossa ja Vantaalla huoneistotyyppejä sekoitettiin samassa suhteessa, joskin isoimmat asunnot eivät jakaantuneet alueellisesti yhtä tasaisesti kuin Helsingissä. Yksiöiden ja kaksioiden määrän lisäys lisäsi samassa suhteessa yhden hengen asuntokuntien määriä alueellisesti. Espoossa 3-4 -huoneen kerrostaloasuntojen rakentaminen lisäsi eniten 1-3 -hengen asuntokuntien määrää alueella. Helsingissä ja Vantaalla nämä huoneistotyypit lisäsivät tasaisesti 1-5+ -hengen asuntokuntien määrää. Erot johtuvat uustuotannon sijoittumisesta suhteessa olemassa olevaan asuntokantaan ja asumisväljyyden eroista. Tutkimusaikana Espoossa rakennettujen kerrostaloasuntojen keskipinta-ala 2 oli noin 60 m², Helsingissä 64 m² ja Vantaalla 58 m². Rakennettujen pientaloasuntojen keskikoko oli Espoossa 126 m², Helsingissä 114 m² ja Vantaalla 113 m². Asuntuotannon neliömäärät ja asuntojen koko vaihtelivat etenkin Espoossa ja Vantaalla niin, että mitä enemmän rakennettiin, sitä pienempiä asunnot olivat. Myös Helsingissä asuntotuotanto eriytyi samansuuntaisesti, joskaan ei yhtä voimakkaasti. Espoossa Etelä-Leppävaara, Matinkylän keskus, Saunaniemi, Suurpelto ja Suvela olivat alueita, joilla rakennettiin paljon ja keskimääräistä pienempiä asuntoja. Helsingissä keskimääräistä pienempää asuntotuotantoa rakennettiin paljon etenkin Aurinkolahteen, Latokartanoon, Arabianrantaan, Herttoniemeen ja Lauttasaareen. Vantaalla asuinalue ja asuminen tiivistyivät etenkin Pakkalassa, Tammistossa, Myyrmäessä, Metsolassa ja Asolassa. Viime vuosina yhden hengen asuntokuntien osuus kasvusta on pienentynyt, mutta se on Helsingissä yhä noin puolet kaikista asuntokunnista. Espoossa ja Vantaalla yhden hengen asuntokuntien osuus on ollut kasvussa ja oli v. 2015 jo yli kolmanneksen kaikista asuntokunnista. Kahden hengen asuntokuntien osuus on pysynyt jokseenkin ennallaan ja se oli noin kolmannes kaikista asuntokunnista. Kolmen tai useamman hengen asuntokuntien osuudet ovat laskeneet kaikissa pääkaupunkiseudun kaupungeissa. Asuntokuntien koon tuleva kehitys vahvistaa pienten asuntojen kysyntää ja lisärakentamistarvetta myös lähitulevaisuudessa koko pääkaupunkiseudulla. Lähivuosina on kuitenkin odotettavissa etenkin kolmioiden kysynnän kasvua. 2 Vuosien 2001 2012 asuntotuotannon asuinpinta-ala/rakennettujen asuntojen lukumäärä. 10

ASUMISVÄLJYYDEN KASVU PYSÄHTYI Asumisväljyyden kasvu on jatkunut tasaisena koko maassa, mutta pääkaupunkiseudulla se on pysähtynyt. Pääkaupunkiseudulla vain Vantaa on pystynyt kasvattamaan asumisväljyyttään tasaisesti, joskin senkin asumisväljyyden kasvu on ollut vain puolet maan keskiarvosta. Pienentyneen asumisväljyyden taustalla on useita syistä, joista tärkeimpiä ovat kaupungistumisen jatkuminen, pääkaupunkiseudun asuntotuotannon riittämättömyys suhteessa väestönkasvuun, yleinen taloudellinen epävarmuus ja sen myötä asuntomuuton pieneminen, asuntokuntien pieneminen ja osittain myös asumisarvostusten muutokset. Asumisväljyyden mittauksessa on yleensä käytetty henkeä kohden laskettua asunnon pinta-alaa tai henkeä kohden laskettua kerrosalaa. Seuraavassa on aineistosyistä johtuen käytetty molempia mittaustapoja. Asumisväljyys kasvoi vuoteen 2006 pääkaupunkiseudulla ja muualla maassa samaan tahtiin. Pääkaupunkiseudullakin rakennettiin 2000 -luvun ensimmäisellä puoliskolla asuntoja niin, että asumisväljyys oli kasvussa. Uudet asunnot olivat suurimmillaan vuosina 2006 2009, jonka jälkeen niiden keskikoko pieneni huomattavasti. Espoossa uustuotannon keskikoko putosi noin 90 m²:stä noin 75 m²:iin. Helsingissä keskikoko pieneni noin 75 m²:stä noin 67 m²:iin ja Vantaalla 84 m²:sstä noin 72 m²:iin. Tämä pysäytti asumisväljyyden kasvun ja Helsingissä asumisväljyys alkoi jopa pienentyä, ollen v. 2015 noin 34 m²/as. Vuodesta 2008 alkaen Helsingin asuntotuotanto on ollut vuosittain noin 30 m² ja Espoossa ja Vantaalla noin 40 m² jokaista uutta asukasta kohden. Muualla maassa asumisväljyys on jatkanut tasaista kasvuaan niin, että vuonna 2015 se oli noin 40 m²/as. (Kuva 4) 42 40 38 36 34 32 30 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Koko maa Espoo Helsinki Vantaa Kuva 4. Asumisväljyyden kehittyminen pääkaupunkiseudulla ja koko maassa v. 2002 2015, asunnon pinta-ala, m²/asukas. (Tilastokeskus, Statfin) Asumisväljyyden pieneminen johtuu sekä asuntotuotannon vähäisyydestä väestönkasvuun suhteutettuna että uustuotannon asuntokannan pienemisestä. Uustuotanto lisäsi asumisväljyyttä aina vuoteen 2006 asti, minkä jälkeen uustuotanto ei pysynyt väetönkasvun vauhdissa etenkään Helsingissä. Asumisväljyys pieneni eniten alueilla, joilla rakennettiin eniten ja joilla myös asukasluku kasvoi eniten. Alueellinen asumisväljyys kasvoi Espoossa sitä enemmän mitä suurempi oli alueelle rakennettujen omakotitalojen osuus asuntotuotannosta. Helsingissä ja Vantaalla asuntotuotannon talotyyppien jakautumalla ei ollut vaikutusta asumisväljyyden kehittymiseen. (Kuva 5, kartat 2 ja 3) 11

Asukasluku kasvoi eniten alueilla, joille muutti eniten 2-3 hengen asuntokuntia. Tämä viittaa siihen, että näille alueille muutti paljon sekä lapsettomia pareja että yhden lapsen kotitalouksia. Asumisväljyys pieneni etenkin Vantaalla ja Espoossa asukasluvun kasvun mukaan. Mitä enemmän asukasluku alueella kasvoi, sitä enemmän asumisväljyys pieneni. Myös Helsingissä kehitys oli samansuuntaista, joskaan ei yhtä voimakasta. Vantaalla kuntien välinen positiivinen nettomuutto selitti suurimman osan alueen asumisväljyyden pienenemisestä, kun taas Espoossa ja Helsingissä kunnan sisäinen positiivinen nettomuutto pienensi alueen asumisväljyyttä. Helsingissä ja Vantaalla asumisväljyys pieneni eniten alueilla, joille muutti keskituloisia. Espoossa asumisväljyys pieneni eniten väljimmin asutuilla asuinalueilla, jonne muutti pieni- ja keskituloisia. Muuttovirrat tasasivat etenkin Espoon alueiden välisiä sosioekonomisia eroja. Myös Helsingissä väljästi asutut alueet tiivistyivät, mutta vähemmän kuin Espoossa. 140 120 100 80 60 40 20 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Espoo Helsinki Vantaa Kuva 5. Asuntotuotanto väestönmuutosta kohden pääkaupunkiseudulla v. 2001 2013, asuinrakennusten kerrosalaa, m²/uusi asukas. Asuinalueiden väestömäärän kehitys noudatteli asuntotuotannon määrää koko pääkaupunkiseudulla niin, että mitä enemmän alueelle rakennettiin, sitä enemmän asukasluku kasvoi. Helsingin asuinalueiden asumisväljyys kehittyi tutkimusajanjaksona melko samansuuntaisesti niin, että väljästi asutut alueet pysyivät väljinä ja tiiviisti asutut tiiviinä (r=.58**, n=125). Espoossa alueellinen asumisväljyys muuttui oleellisesti ja Vantaalla hieman vähemmän. Muutosten erot kaupunkien välillä selittynevät osin sillä, että Espoo otti eniten käyttöön kokonaan uusia asuinalueita. Espoossa rakennettiin etenkin vuosina 2006 2009 myös keskipinta-alaltaan selvästi suurempia asuntoja kuin muualla pääkaupunkiseudulla. Myös tämän jälkeen Espoon asuntuotannon keskikoko on pysynyt hieman suurempana kuin Helsingissä ja Vantaalla. Tämä selittyy osittain sillä, että Espoossa rakennettiin vuosittain enemmän pientaloja kuin Vantaalla tai Helsingissä, jossa kerrostaloasuntoja on rakennettu viime vuosina yhtä paljon kuin Espoossa ja Vantaalla yhteensä. Alueellinen asumisväljyyden kehitys vaihteli kaupunkien välillä paljon. Espoon asuinalueista suurin osa oli sellaisia, joilla asumisväljyys kasvoi. Asumisväljyys kasvoi Espoossa eniten pientalovaltaisilla alueilla kuten Suvisaaristossa, Espoonkartanossa, Kurttilassa, Mäkkylässä, Tillinmäessä ja Veininlaaksossa. Espoossa asumisväljyys pieneni noin joka neljännellä asuinalueella. Tällaisia alueita olivat mm. Matinkylän keskus, Vanttila, Saunaniemi, Gumböle, Vanhakartano ja Kuurinniitty. 12

Helsingissä asumisväljyyden kasvua tapahtui lähes joka toisella asuinalueella, joka neljännen alueen asumisväljyyden pysyessä ennallaan ja joka neljännen pienentyessä. Asumisväljyys kasvoi eniten kantakaupungin täydennysrakentamisalueilla. Näistä merkittävimpiä olivat Hernesaari, Vanhakaupunki, Jätkäsaari ja Kluuvi. Asumisväljyys pieneni eniten Aurinkolahden, Viikinmäen, Viikinrannan ja Malmin lentokentän alueilla. Vantaan asuinalueista valtaosa oli asumisväljyydeltään kasvaneita alueita. Vain noin joka kymmenennen vantaalaisen asuinalueen asumisväljyys pieneni. Asumisväljyys kasvoi eniten Veromiehen, Ilolan, Hiekkaharjun ja Viertolan alueilla ja pieneni Tammiston, Pakkalan, Jokivarren ja Ylästön alueilla. (Kartta 3) Kartta 2. Asumisväljyys pääkaupunkiseudulla v. 2012, asuinrakennusten kerrosala, m²/henkilö. 13

Kartta 3. Asumisväljyyden muutos pääkaupunkiseudulla v. 2002 2012, asuinrakennusten kerrosalan muutos, m²/henkilö. VAPAARAHOITTEISTEN VUOKRA-ASUNTOJEN OSUUS KASVOI Omistusasumisen osuus oli pääkaupunkiseudulla korkeimmillaan vuonna 2009 ja on sen jälkeen pikku hiljaa pienentynyt vuokra-asuntojen osuuden kasvaessa. Vuokra-asuntojen osuuden kasvu selittyy vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen osuuden kasvulla. Omistusasuntojen osuus on kuitenkin vieläkin suurempi kuin tutkimusjakson alussa. Helsinki eroaa vuokra- ja omistusasumisen suhteen selvästi Espoosta ja Vantaasta. Helsingin asuntokannasta lähes puolet on vuokra-asuntoja, kun taas Espoossa ja Vantaalla vuokra-asuntojen osuus on reilu kolmannes. Suurin osa vuokra-asunnoista on vieläkin arava- tai korkotulivuokra-asuntoja, joskin näiden osuus on pienentynyt jatkuvasti ja on enää noin viidennes koko asuntokannasta. Arava- ja korkotukiasuntojen osuus asuntokannasta on pienentynyt eniten Vantaalla ja vähiten Helsingissä. Omistusasuntojen osuus on vastaavasti kasvanut eniten Vantaalla ja vähiten Helsingissä. Arava-asuntojen lukumäärä sen sijaan kasvoi tutkimusaikana Espoossa noin 1 100 ja Vantaalla noin 700 asuntoa, mutta väheni Helsingissä noin 100 asuntoa. Vantaan asuntokanta on tällä hetkellä pääkaupunkiseudun kolmesta isoimmasta kaupungeista omistusasuntovaltaisin. Myös asumisoikeusasuntojen osuus kasvoi eniten Vantaalla, jossa sen osuus koko asuntokannasta vuonna 2014 oli noin 4 %, ja vähiten Helsingissä, jossa sen osuus oli noin 3 %. (Kuva 6) 14

70 60 50 40 30 20 10 0 Omistuasunnot Arava asunnot Muut vuokraasunnot Omistuasunnot Arava asunnot Muut vuokraasunnot Omistuasunnot Arava asunnot Muut vuokraasunnot Espoo Helsinki Vantaa 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Kuva 6. Pääkaupunkiseudun asuntokannan hallintamuotojen vaihtelu v. 2002 2014, %. Kartta 4. Omistusasuntojen osuus asuntokannasta keskimäärin v. 2002 2012, %. 15

Omistusasuntojen suhteellinen osuus oli Espoossa suurimmillaan Lahnuksen, Jupperin, Soukanniemen, Tillinmäen, Vanha-Nuuksio-Nupurin, Perusmäen ja Kunnarlan alueilla, joissa omistusasuntoja on yli 90 prosenttia asuntokannasta. Omistusasuntojen osuus oli pienimmillään alle kolmanneksen asuntokannasta Otaniemessä, Lakistossa, Etelä-Leppävaarassa, Tiistilässä ja Matinkylän keskuksessa. Helsingin pientaloalueista esimerkiksi Pirkkolassa, Marttilassa, Paloheinässä, Marjaniemessä, Länsi-Pakilassa ja Tammisalossa lähes 90 prosenttia asuntokannasta oli omistusasuntoja. Kivikossa, Tuomarinkartanossa, Kallahdessa, Veräjälaaksossa, Herttoniemenrannassa, Viikinmäessä ja Ruoholahdessa vain noin kymmenesosa asuntokannasta oli omistusasuntoja. Omakotitalovaltaiset alueet olivat myös Vantaalla omistusasuntovaltaisimpia asuinalueita. Esimerkiksi Vestrassa, Linnaisissa, Riipilässä, Jokivarressa, Lapinkylässä, Sotungissa ja Keimolassa yli 90 prosenttia asuntokannasta oli omistusasuntoja. Vantaalla oli vain muutamia pienalueita, joilla omistusasuntojen osuus jäi alle puoleen asuntokannasta. Tällaisia alueita olivat esimerkiksi Veromies, Asola, Jokiniemi, Pakkala, Vallinoja, Hakunila ja Tikkurila. (Kartta 4) Omistusasumisen osuus asuntokannasta kasvoi lähes kaikilla pääkaupunkiseudun pienalueilla. Vantaalla oli vain muutamia pienalueita, joissa omistusasumisen osuus pieneni. Helsingissä ja Espoossa tällaisia alueita oli hieman enemmän. Omistusasumisen lisääntyminen oli tyypillistä etenkin pääkaupunkiseudun pohjoisosien pientaloalueilla sekä eteläisten osien täydennysrakentamisalueilla. Kartta 5. Omistusasuntojen osuuden muutos asuntokannasta v. 2002 2012, %. 16

Espoossa omistusasuntoja rakennettiin eniten Etelä-Leppävaaraan, Matinkylän keskukseen, Ymmerstaan, Saunaniemeen ja Suvelaan. Omistusasumisen osuus kasvoi etenkin Matinkylän keskuksessa ja Etelä- Leppävaarassa. Helsingissä omistusasuntorakentaminen keskittyi samoille alueille, missä rakennettiin keskimääräisät pienempää asuntotuotantoa eli Aurinkolahteen, Arabianrantaan, Latokartanoon ja Herttoniemenrantaan. Omistusasumisen osuus kasvoi eniten Tuomarinkartanossa, Viikinrannassa, Pitäjämäen yritysalueella, Veräjälaaksossa ja Viikinmäessä. Myös Vantaalla omistusasuntoja rakennettiin eniten sinne, missä rakennettiin eniten pieniä asuntoja eli Pakkalaan, Tammistoon, Myyrmäkeen, Hämeenkylään ja Ylästöön. Useimmilla näistä alueista myös omistusasumisen osuus kasvoi eniten. (Kartta 5) ASUNTOTUOTANNOSSA PYRITTIIN ALUEELLISEEN SEKOITTAMISEEN Pääkaupunkiseudun kaupunkien asuntorakentamisessa oli selviä merkkejä pyrkimyksestä sekoittaa erilaisia asumismuotoja alueellisesti, joskin toteuttamistavat vaihtelivat kaupungeittain. Helsingin pyrkimys tehdä sekoittunutta yhdyskuntarakennetta asuntotuotannon hallintamuotojen suhteen näkyi esimerkiksi siten, että alueille joilla oli ennestään paljon omistus-asuntoja, rakennettiin vähän hallintamuodoltaan vastaavanlaisia asuntoja. Samalla uusia vuokra-asuntoja rakennettiin alueille sitä enemmän, mitä enemmän niille rakennettiin omistusasuntoja (r=.90**, n=125). Myös Espoossa ja Vantaalla uusien omistusja vuokra-asuntojen määrien vaihtelut viittasivat sekoittamispyrkimyksiin, joskin näissä kaupungeissa omistusasuntoja rakennettiin paljon myös alueille, joilla oli jo ennestään paljon omistusasuntoja. Asuntotuotannon hallintamuotojen sekoittamispyrkimykset näkyivät etenkin Vantaalla eri hallintamuotoisten asuntojen rakentamisena samoille alueille. Esimerkiksi omistus- ja asumisoikeusasuntojen määrien muutokset korreloivat selvästi (r=.62**, n=59) samoin kuin myös omistus-, arava- ja muiden vuokra-asuntojen määrien muutokset. Helsingissä vuokra-asuntojen rakentaminen oli hajautettua niin, että mitä enemmän vuokra-asuntoja alueella ennestään oli, sitä vähemmän sinne ohjattiin vuokra-asuntojen uustuotantoa (r= -.27**, n=125). Helsinki hajautti samalla tavalla myös omistusasuntojen rakentamista. Hajauttamispyrkimyksistä jossain määrin toisenlaisen kuvan, jos kehitystä tarkastellaan asuntotuotannon eri hallintamuotojen suhteellisilla osuuksilla ja niissä tapahtuneilla muutoksilla. Espoo rakensi omistusasuntoja suhteellisesti enemmän sellaisille alueille, joissa niiden osuus oli pieni. Espoo ja Vantaa rakensivat myös arava-asuntoja suhteellisesti vähemmän alueille, joissa niiden osuus oli ennestään suuri. Asumisoikeusasuntoja puolestaan rakennettiin Espoossa ja Vantaalla suhteellisesti enemmän niille alueille, joissa niiden osuus asuntokannasta oli jo ennestään suuri. Helsingissä tällaisia muutoksia ei ollut johtuen osittain siitä, että alueet olivat useimmiten jo valmiiksi seka-alueita. Espoossa kerrostalotuotanto suuntautui jossain määrin samoille alueille, joissa kerrostalojen osuus asuntokannasta oli jo valmiiksi suuri. Vantaalla puolestaan rivitaloalueita täydennettiin uusilla rivitaloasunnoilla. Kaupunkien pientalorakentaminen suuntautui sen sijaan varsin samalla tavalla alueille, joilla pientalojen osuus oli jo ennestään suuri. Helsinki näyttääkin jatkavan jo ennen tutkimusjaksoa alkanutta sekoitetun asuntokannan asuntotuotantoaan. Espoossa ja Vantaalla asuinalueet olivat puolestaan eriytyneet ennen tutkimuskautta monella tapaa enemmän kuin Helsingissä. Tutkimuskauden aikana näissä kaupungeissa tapahtui kuitenkin selvä siirtyminen alueiden välisiä eroja tasoittavaan asuntorakentamiseen. YKSINASUVIEN VÄESTÖOSUUS KASVOI Pääkaupunkiseudun asuntokuntien keskikoko on pienentynyt yksinasuvien määrän lisääntyessä ja lapsiperheiden määrän pienentyessä. Helsingissä noin puolet sekä Espoossa ja Vantaalla noin kolmannes kaikista asuntokunnista on yhden hengen kotitalouksia. Yhden hengen asuntokuntien osuus on kasvanut voimakkaasti etenkin Espoossa ja Vantaalla. Kahden hengen asuntokunnat muodostivat pääkaupunkiseudun 17

asuntokunnista noin kolmanneksen, osuuden pysyessä lähes samana koko tutkimusajanjakson. Kolmen hengen asuntokunnat menettivät eniten osuuttaan Espoossa ja Vantaalla, mutta myös sitä suurempien asuntokuntien osuudet olivat laskussa. Taloudellisen taantuman alettua v. 2008 Helsingin 3-4 -hengen asuntokuntien osuudet ovat kääntyneet jälleen hienoiseen kasvuun. Muutos selittyy suurimmaksi osaksi lapsiperheiden jäämisellä kaupunkiin. (Kuva 7) 60 50 40 30 20 10 0 Yksi henkilö Kaksi henkilöä Kolme+ henkilöä Yksi henkilö Kaksi henkilöä Kolme+ henkilöä Yksi henkilö Kaksi henkilöä Kolme+ henkilöä Espoo Helsinki Vantaa 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kuva 7. Pääkaupunkiseudun asuntokuntien henkilömääräosuuksien vaihtelu v. 2001 2015, %. Asuntotuotannon vaihtelut ohjasivat erikokoisten asuntokuntien sijoittumista pääkaupunkiseudulle. Espoossa ja Vantaalla 3-5+ -henkilön asuntokuntien määrät kasvoivat sitä enemmän mitä enemmän alueilla rakennettiin pientaloja. Espoossa rivitalotuotannon kasvattaminen lisäsi merkittävästi ainoastaan kahden henkilön asuntokuntien määriä. Vantaalla rivitalotuotannon alueellisten tuotantomäärien vaihtelut vaikuttivat erityisesti 1-3 -henkilön asuntokuntien, mutta myös suurien asuntokuntien määriin. Helsingissä pientalotuotannon ja asuntokuntien koon vaihtelun välillä ei tällaista yhteyttä ollut. Espoossa kerrostaloasuntotuotannon lisääminen toi alueelle etenkin 1-2 -henkilön ja jossain määrin myös 3-4 -henkilön asuntokuntia. Helsingissä ja Vantaalla asuinalueet vetivät tasaisesti kaiken kokoisia asuntokuntia kerrostalotuotannon määrän kasvaessa. Asuntokuntien koko on vain yksi mittari, joka kuvaa väestörakenteen ja samalla asumistarpeiden muutoksia. Asuntotuotanto muokkaa myös väestörakenteita, joten syy- ja seuraussuhteita on jokseenkin mahdoton erotella. Uustuotanto luonnollisesti kasvattaa asukaslukua ja tuo uusia veronmaksajia kaupunkeihin. Verotulokertymän muutoksella mitattuna Espoo ja Vantaa onnistuivat kasvattamaan uustuotannon määrillään enemmän verotulojaan kuin Helsinki. Tämä johtuu osaksi siitä, että kaupungin sisäiset muuttovirrat suuntautuivat Helsingissä enemmän uustuotantoalueille, kun taas Espoon ja Vantaan uustuotantoalueille muutti etenkin Helsingistä hyvätuloisia asukkaita. Pääkaupunkiseudun kaupunkien alueelliset tulokertymät nousivat sitä enemmän mitä enemmän asumisväljyys pieneni. Ilmiö korostui kaupunkien täydennysrakentamisalueilla. Suurimmat verotulokertymien nousut sijoittuivatkin alueille, joiden 1-2 -hengen asuntokuntien määrät kasvoivat eniten. Toisaalta esimerkiksi Vantaalla asuntokuntien verotettavien tulojen keskiarvo laski sitä enemmän mitä enemmän alueelle muutti yhden hengen asuntokuntia. 18

KUNTIEN VÄLISET JA KUNTIEN SISÄISET MUUTTOVIRRAT SUUNTAUTUIVAT ERI ALUEILLE Pääkaupunkiseutu on kasvanut viimeisten kymmenen vuoden aikana maan sisäisen muuttoliikkeen ansiosta noin 17 000 henkilöllä. Toisaalta luonnollinen väestökasvu kasvatti pääkaupunkiseudun väestöä noin 50 000 henkilöllä ja maahanmuutto 40 000 henkilöllä. Vaikka maan sisäinen muuttoliike onkin kasvattanut pääkaupunkiseudun väestöä vain hieman, olisi tulomuutto riittänyt uusimaan kolmanneksen pääkaupunkiseudun väestöstä kymmenen vuoden sisällä. Kuntien väliset ja kuntien sisäiset muuttovirrat ovatkin ylivoimaisesti tärkeimpiä pääkaupunkiseudun alueellisiin väestörakenteisiin vaikuttavista väestömuutostekijöistä. Espoossa alueelliset asuntotuotannon määrät vaihtelivat yhtä paljon sekä kuntien välisen että kuntien sisäinen nettomuuton kanssa. Helsingissä asuntotuotannon määrillä oli vaikutusta vain kuntien sisäiseen nettomuuttoon. Mitä enemmän alueella rakennettiin, sitä enemmän Helsingin sisäinen muutto suuntautui alueelle. Vantaalla asuntotuotannon määrät vaikuttivat voimakkaasti kuntien väliseen muuttoon, joskin se vaikutti myös sisäisen muuton vaihteluun. Muuttokäyttäytyminen viittaa siihen, että Helsingin sisäisessä muutossa korostuu asuntomuutto kaupunkilaisten hakeutuessa tarpeitaan ja resurssejaan vastaaville alueille tai asuntoon. Espoo ja Vantaa puolestaan vastaanottavat valtaosan Helsingistä muualle muuttaneista. Asukasluvun alueelliset muutokset vaihtelivat Helsingissä (r=.90**, n=125) ja Vantaalla (r=.86, n=60) ja Espoossa (r=.68**, n=65) voimakkaasti nettomuuttolukujen kanssa. Asuinalueelle muualta tulleiden asukkaiden määrä selitti suurimman osan asukasluvun muutoksesta luonnollisen väestönlisäyksen osuuden ollessa vähäinen. Helsingissä kunnan sisäinen muutto liittyi voimakkaasti asukasluvun muutokseen (r=.76**, n=125), kun taas kuntien välisellä muutolla ei ollut mitään yhteyttä asukasluvun muutokseen. Espoossa sekä kuntien välinen (r=.50**, n=85) että kunnan sisäinen (r=.47**, n=85) kuvasivat yhtä voimakkaasti asukasluvun muutosta. Vantaalla kuntien välinen (r=.89**, n=60) nettomuutto selitti paremmin asukasluvun muutosta kuin kunnan sisäinen (r=.57**, n=60) nettomuutto. Aiempien tutkimustulosten mukaan pääkaupunkiseudun muuttovirtoja ohjaavat yhä enemmän asuntosyiden ohella alueen asukasrakenteeseen ja sosiaalisiin ongelmiin liittyvät syyt (esim. Kytö ym. 2016 ja Vilkama ym. 2016). Ne, joilla on mahdollisuus, hakeutuvat ongelmallisiksi koetuilta ja sosioekonomisesti heikommilta alueilta muualle. Tässä tutkimuksessa ilmiö sai vahvistusta siitä, että ne pääkaupunkiseudun alueet, joiden sosioekonomiset resurssit olivat nousseet eniten, vetivät hyvätuloisia muuttajia. Muuttovirrat vahvistavat myös jo ennestään hyväresurssisten alueiden elinkaarikestävyyttä. Kuntien väliset ja sisäiset muuttovirrat eivät suuntaudu välttämättä samoille alueille kaupunkien sisällä. Muuttovirrat ovat eriytyneet etenkin Helsingissä myös ominaisuuksiensa suhteen niin, että Helsingin sisäisessä muutossa hyvätuloiset muuttavat eri alueille kuin muista kunnista muuttaneet hyvätuloiset. Aurinkolahti, Arabianranta, Latokartano ja Lauttasaari vetivät varakkaita kaupungin sisällä muuttaneita. Hyvätuloiset muista kunnista muuttaneet suosivat etenkin Kamppia, Ullanlinnaa, Etu-Töölöä ja Punavuorta. Espoossa ja Vantaalla hyvätuloiset keskittyivät samoille alueille sekä kunnan sisäisessä että kuntien välisessä muutossa. Kuntien välinen ja sisäisen nettomuutto lisäsi verotettavia tuloja etenkin uusilla tai voimakkaan täydennysrakentamisen asuinalueilla. Verotettavat tulot pienenivät nettomuuton seurauksena eniten useilla vanhoilla arvostetuilla asuinalueilla ja toisaalta taantuvissa lähiöissä. (Kytö ym. 2016). Seuraavassa kuvataan kuinka väestön sosioekonomiset ominaisuuksien muutokset ja asuntotuotannon rakenteet vaihtelevat asuinalueittain. Analyysien lähtöoletuksena on, että alueelle rakennetut erilaiset asunnot muuttavat alueen väestörakennetta. Käytännössähän myös vanhan asuntokannan asukkaiden vaihtuminen voi muuttaa alueen väestön ominaisuuksia, mutta tätä ei käytössä olevilla aineistoilla voida huomioida. Väestön sosioekonomisten ominaisuuksien ja asuntotuotannon rakenteiden välisiä yhteyksiä kuvataan erilaisten suhdelukujen ja monimuuttaja-analyysien avulla. Väestön sosioekonomisten ominaisuuksien muutoksia kuvataan asuntokuntien verotulojen muutoksella ja asuntotuotantoa mm. asuntotuotannon määrän, talo- ja huoneistotyyppien, hallintamuotojen ja asumisväljyyden alueellisilla muutoksilla. 19

ASUNTOKANNAN RAKENTEET ERIYTTIVÄT MUUTTOVIRTOJA Asuntokannan hallintamuotojen alueellisia eroavaisuuksia vertailtiin pääkaupunkiseudun erityyppisiin muuttovirtoihin, jotka oli havaittu aiemmassa tutkimuksessa (Kytö ym. 2016, s. 52 57). Muuttovirtojen sosioekonomisia eroja käsitelleessä tutkimuksessa pääkaupunkiseudun muuttovirtoja vuosina 2001 2012 kuvattiin kolmella toisistaan eroavalla tyypillä, jotka olivat pääasiassa hyvätuloisista muuttajista koostuvat muuttovirrat, pääasiassa keskituloisista koostuvat muuttovirrat ja pääasiassa opiskelijoista koostuvat muuttovirrat. Pääasiassa hyvätuloisista muuttajista koostuvat muuttovirrat suuntautuivat etenkin Espoossa ja Vantaalla pientalovaltaisille asuinalueille. Hyvätuloisten muuttovirrat suuntautuivat pois etenkin kerrostalo- ja osittain myös rivitalovaltaisilta alueilta. Helsingissä kehitys oli samansuuntaista, joskaan rivitalojen osuuden vaihtelu ei vaikuttanut hyvätuloisten muuttovirtoihin. Vantaalla ja Helsingissä pääasiassa keskituloisista koostuvat muuttovirrat suuntautuivat alueille, joilla kerrostaloasuntojen osuus oli suuri. Toisaalta mitä omakotivaltaisempi alue oli, sitä vähemmän sinne muutti keskituloisia. Myös Espoossa riippuvuudet olivat samanlaisia, mutta eivät yhtä voimakkaita. Pääasiassa opiskelijoista koostuvat muuttovirrat suuntautuivat kerrostalovaltaisille alueille etenkin Helsingissä. Muuttovirrat ovat eriytyneet myös asuntokannan alueellisten omistusmuotojen mukaan. Kaupunkien asuinalueille muuttaneiden hyvätuloisten määrä kasvoi omistusasuntojen osuuden kasvun myötä. Espoossa ja Helsingissä hyvätuloisten muuttoalttius alueelle kasvoi sitä enemmän, mitä enemmän siellä oli suuria asuntoja. Samalla hyvätuloisten muuttoalttius alueelle pieneni sitä enemmän, mitä suurempi oli alueen vuokra-asuntojen tai pienten omistusasuntojen osuus. Keskituloisten muuttovirrat alueelle kasvoivat etenkin Espoossa ja Helsingissä asumisoikeusasuntojen osuuden kasvaessa. Vantaallakin asumisoikeusasunnot houkuttelivat keskituloisia, joskin vuokra-asuntovaltaiset alueet saivat keskituloisia muuttajia vieläkin enemmän. Kaikkien kaupunkien asuinalueet vetivät keskituloisia myös omistuskaksioiden osuuden kasvun myötä. Pääasiassa opiskelijoista koostuvat muuttovirrat kasvoivat koko pääkaupunkiseudulla sekä arava- ja korkotukivuokra-asuntojen että muiden vuokra-asuntojen osuuden kasvaessa. Hyvätuloisten muuttoalttius pieneni kaikkien kaupunkien asuinalueille sitä enemmän, mitä suurempi oli pienten arava-asuntojen osuus asuntokannasta. Toisaalta suurten arava-asuntojen alueet vetivät keskituloisia. Vantaalla myös pienten arava-asuntojen alueet saivat muuttovoittoa keskituloisista. Myös opiskelijoiden muuttovirrat suuntautuivat alueille, joilla oli paljon pieniä arava-asuntoja. OMISTUSASUNTOJEN RAKENTAMINEN LISÄSI KUNTIEN VEROTULOJA Asuinalueiden asuntokuntien keskimääräinen tulotaso nousi eniten Vantaalla, noin 17 000. Espoossa ja Helsingissä vastaava nousu oli noin 10 000. Espoossa asuntokuntien keskimääräinen tulotaso nousi eniten Kuurinniityssä, Karvasmäessä ja Lintumetsässä, joissa nousua oli yli 30 000. Helsingin Hernesaaren asuntokuntien tulotaso nousi eniten koko pääkaupunkiseudulla, noin 50 000. Myös Helsingin Viikinrannassa, Jollaksessa ja Itä-Pakilassa nousua oli noin 30 000. Vantaalla noin 30 000 keskimääräiseen nousuun yltivät Jokivarsi, Kivistö ja Sotunki. (Kartta 6) Espoossa ja Helsingissä asuntokuntien valtioveronalaisten tulojen keskiarvo kasvoi suhteellisesti sitä enemmän, mitä suuremmaksi omistusasuntojen suhteellinen osuus alueella kasvoi ja pieneni vuokraasuntojen osuuden kasvaessa. Vantaalla tällaista yhteyttä ei ollut. Etenkin isojen omistusasuntojen osuuden kasvu nosti suhteellisesti eniten asuntokuntien alueellista tulotasoa. Arava-asuntojen suhteellisen osuuden kasvun myötä alueen asuntokuntien tulotaso laski jonkin verran. Alueelliset tulokertymät kasvoivat kuitenkin suhteellisesti sitä enemmän, mitä suuremmaksi arava-asuntojen osuus asuntokannasta kasvoi. Tämä viittaa siihen, että arava-alueet rakennettiin omistusalueita tiiviimmin. Markkinahintaisten vuokraasuntojen osuuden kasvu puolestaan pienensi alueen tulokertymää, mikä johtunee siitä, että vuokralle muuttavien tulotaso on yleensä omistusasujien tulotasoa pienempi. 20

Asuntotuotannon vaikutuksista alueellisiin väestörakenteisiin saa tarkemman kuvan, jos pääkaupunkiseudun kaupunkeja tarkastellaan erikseen. Alueellinen verotulokertymä nousi kaikissa kaupungeissa sitä enemmän, mitä enemmän omistusasuntoja rakennettiin. Espoossa pienten ja keskisuurten omistusasuntojen rakentaminen lisäsi sekä pieni- että keskituloisten muuttoalttiutta alueelle. Vantaalla kaiken kokoisten omistusasuntojen tuotanto lisäsi sekä pien- että keskituloisten muuttoalttiutta alueelle. Helsingissä puolestaan omistuskolmioiden ja -neliöiden tuotanto lisäsi keski- ja hyvätuloisten muuttoalttiutta alueelle. Alueelliset verotulokertymät kasvoivat kaikissa kaupungeissa etenkin kerrostalotuotannon ja jossain määrin myös rivitalotuotannon sekä asumisoikeusasuntojen tuotannon kasvun kanssa. Sen sijaan omakotituotannon määrät eivät vaikuttaneet alueellisten verotulokertymien muutoksiin. Omakotituotannon alueellisen vaihtelun vaikutukset näkyivät ainoastaan Vantaalla siten, että runsaan omakotituotannon alueilla asuntokuntien keskitulot nousivat selvästi. Hyvien liikenneyhteyksien varteen rakentaminen näyttää kasvattavan suhteellisesti eniten alueen verokertymää pääkaupunkiseudulla. Helsingin kantakaupungin täydennysrakentaminen vahvisti voimakkaimmin verotulokertymän suhteellista kasvua. Myös raideliikenteen varsien rakentaminen oli yhteydessä keskimääräistä voimakkaampaan verotulokertymän kasvuun. Näille alueille rakennettiin keskimääräistä enemmän ja keskimääräistä pienempiä omistusasuntoja. Kartta 6. Asuntokuntien valtionveronalaisten tulojen keskiarvon muutos pääkaupunkiseudulla v. 2001 2012,. 21

Asuntorakentamisen ja verotulojen muutosten alueellisia yhteyksiä selvitettiin laskemalla asuinalueiden verotulokertymän muutoksen ja rakennetun asuntopinta-alan suhde. Analyysissä olivat mukana vain ne alueet, joille oli rakennettu vähintään 500 m² asuntopinta-alaa. Ennestään ns. hyvien tai muuten vetovoimaisten alueiden maltillinen täydennysrakentaminen nosti alueellista verotulokertymään tehokkaimmin. Vaikkakaan asuntojen uustuotanto ei yksin selitä alueellisten verotulokertymien ja asuntokuntien tulotason nousua, on se merkittävä selittäjä etenkin alueilla, joille on rakennettu runsaasti asuntotuotantoa. Alueilla, joilla asukkaat eivät juurikaan vaihdu, saattaa yhden kerrostalon lisärakentaminen selittää koko tulotason muutoksen. (Kartta 7) Kartta 7. Verotulokertymän muutos rakennettua asuntotuotantoneliötä kohden pääkaupunkiseudulla v. 2001 2012, /m², (mukana alueet, joille rakennettiin asuntotuotantoa yli 500 m²). Espoossa omistusasumisen lisääntyminen nosti näin mitattuna suhteellisesti eniten verotulokertymää. Espoossa verotulojen suhteellista kasvua selitti esimerkiksi Tapiolan Keskuksen, Tiistilän, Soukanmäen ja Iivisniemen pientalovaltainen lisärakentaminen. Espoossa ja Vantaalla aravatuotannon määrän kasvu laski puolestaan asuntotuotantoneliötä kohden laskettua verotulokertymää. Helsingissä oli noin kymmenen sellaista aluetta, jonne rakennettu asuntoneliö nosti alueen verotulokertymää yli 10 000 /v. Etenkin Kallion, Töölön, Kruunuhaan ja Kampin täydennysrakentaminen oli yhteydessä alueiden tulotason nousuun. Lapinkylän pientalovaltaisen kaupunginosan lisärakentaminen nosti eniten alueellisia verotulokertymiä Vantaalla. Myös Vantaan Petikossa, Havukoskella, Kivistössä, Varistossa ja Askistossa täydennysrakentaminen lisäsi tehokkaasti alueiden verotulokertymiä. 22

Asuinalueen verotulokertymä rakennettuja asuntoneliöitä kohden laski kaikissa kaupungeissa sitä enemmän, mitä enemmän niissä rakennettiin aravatuotantoa. Etenkin pienten arava-asuntojen rakentaminen lisäsi pienituloisten muuttoalttiutta alueelle kaikissa kaupungeissa. Aravakolmioiden ja sitä suurempien asuntojen rakentaminen lisäsi Espoossa ja etenkin Helsingissä myös keski- ja hyvätuloisten muuttoalttiutta alueelle. Myöskin asumisoikeusasuntojen rakentaminen lisäsi Espoossa korkeasti koulutettujen keski- ja hyvätuloisten muuttoalttiutta alueelle, joskin asumisoikeusasuntojen osuuden kasvun myötä kasvoi myös työttömien, vieraskielisten ja ilman tutkintoa olevien muuttoalttius alueelle. Helsingissä opiskelijoita vetävillä alueilla verotulokertymä jokaista uutta asuntoneliötä kohden puolestaan nousi sitä enemmän mitä enemmän niille rakennettiin. Helsingissä opiskelijoita muutti etenkin kantakaupungin alueelle, missä myös omistusyksiöiden määrät lisääntyivät asuntosijoittamisen ansiosta voimakkaasti. Näille alueille rakennettiin vähän, mutta uustuotanto houkutteli etenkin kaupungin ulkopuolelta muuttavia hyvätuloisia asukkaita. VANTAAN PIENTALOALUEET VETIVÄT HYVÄTULOISIA MUUTTAJIA Vaikka asuntorakentamisen määrä ei selittänyt asuinalueiden asuntokuntien keskimääräisen tulotason nousua, oli asuntotuotannon rakenteiden vaihtelulla vaikutusta asuinalueiden tulotason muutoksiin. Tarkasteltaessa koko pääkaupunkiseudun kaikkia asuinalueita nousivat alueen asuntokuntien keskimääräiset tulot eniten alueilla, joille rakennettiin toisaalta entistä enemmän omistusasuntoja ja toisaalta entistä enemmän aiempaa pienempiä pientaloja. Tähän tekee poikkeuksen Espoo, jossa omistusasuntojen voimakas rakentaminen laski alueen asuntokuntien keskituloja. Tämä johtunee siitä, että useimpien espoolaisten täydennysrakentamisalueiden tulotaso ja myös alueen sosioekonomiset resurssit olivat ennestään hyviä, jolloin pieni- ja keskituloisten muuttajien tulotaso toivat niitä jonkin verran alemmaksi. Erityisesti Vantaalla asuntokuntien tulot nousivat sitä enemmän, mitä enemmän asuinalueella rakennettiin pientaloja (r=.65**, n=54) ja mitä vähemmän alueella rakennettiin kerrostaloasuntoja (r= -.52**, n=54) 3. Vantaalla asuntokuntien keskitulot myös laskivat sitä enemmän, mitä pienempiä 3-4 -huoneen kerrostaloasuntoja alueelle rakennettiin (r= -.59**, n=54). Tämä näkyi Vantaalla myös niin, että asuntokuntien keskitulot kasvoivat alueilla, joissa asumisväljyyskin kasvoi. Espoon ja Vantaan kerrostalotuotanto lisäsi pienituloisten muuttoalttiutta, kun Helsingissä kaiken kokoisten kerrostaloasuntojen tuotanto lisäsi eri tuloluokkiin kuuluvien muuttoalttiutta alueelle. Vantaalla ja Espoossa pienituloisten asuntokuntien lukumäärät kasvoivat etenkin alueilla, joille rakennettiin paljon 2-4 -huoneen kerrostaloasuntoja. Helsingissä pienituloisten määrä väheni alueilla, joille rakennettiin paljon yksiöitä. Espoossa ja Vantaalla omakotirakentaminen lisäsi puolestaan vain suurimpiin tuloluokkiin kuuluvien muuttoalttiutta. Vantaalla rivitalotuotanto lisäsi etenkin keski- ja pienituloisten muuttoalttiutta alueelle. Asuntotuotannon ja tulotason välisiä yhteyksiä tutkittaessa mukana olivat aluksi asuinalueet, joille oli rakennettu vähintään 10 000 m² asuinpinta-alaa. Näin ollen esimerkiksi useat vanhat täyteen rakennetut Helsingin kantakaupungin alueet jäivät analyysien ulkopuolelle. Asuinalueiden asuntokannan hallintamuotojen vaihtelut ja muutokset niissä näkyivät kaupungeissa eri tavoin. Espoossa omistusasuntojen osuuden kasvulla oli selvä yhteys asuntokuntien tulojen suhteelliseen kasvuun (r=.36**, n=59), kun taas arava-asuntojen osuuden kasvu laski asuntokuntien tuloja (r= -.37**, n=59). Helsingissä omitusasumisen vaikutus alueellisten tuloerojen kasvuun näkyi vielä selvemmin, mutta arava-asumisen osuuden vaihtelulla ei ollut vaikutusta tulotason muutokseen. Helsingissä sen sijaan vapaan rahoituksen vuokra-asuntojen osuuden kasvu oli yhteydessä alueen asuntokuntien tulotason pienenemiseen (r= -.37**, n=52). Helsingin asuinalueiden tulotaso laski hieman myös asumisoikeusasuntojen osuuden kasvaessa. Vantaalla hallintamuotojen osuuksien alueellisilla muutoksilla ei ollut merkittävää yhteyttä alueellisen tulotason muutoksiin. Asuntotuotannon talotyyppijakautumat ja alueellisten sosioekonomisten resurssien muutokset olivat jossain määrin yhteydessä toisiinsa Espoossa ja Helsingissä mitattaessa riippuvuutta talotyyppien tuo- 3 Eri talotyyppien tuotanto-osuuksien ja kotitalouksien keskimääräisen ansiotason muutoksen korrelaatio. 23

tantomäärillä. Espoossa alueelliset resurssit kasvoivat sitä enemmän mitä enemmän alueelle rakennettiin kerrostaloasuntoja (r=.38**, n=64) samoin kuin Helsingissä (r=.42**, n=61). Helsingissä erillispientalojen rakentamisen määrän kasvaessa alueen sosioekonomiset resurssit laskivat (r= -.38**, n=61), mikä saattaa vaikuttaa oudolta, varsinkin kun pien- ja kerrostaloalueet ovat melko voimakkaasti eriytyneet toisistaan. Korrelaatio säilyi lähes ennallaan, jos mukaan otettiin vain alueet, joille oli rakennettu enemmän kuin viisikymmentä pientaloa. Jos muutoksia mitattiin tuotannon suhteellisilla osuuksilla, tuntuivat riippuvuudet järkevämmiltä. Helsingissä ja Vantaalla alueiden sosioekonomiset resurssit nousuivat sitä enemmän, mitä suurempi oli pientalotuotannon osuus koko alueen koko asuntotuotannosta. Myös useimpien voimakkaan täydennysrakentamisen alueet kohenivat sosioekonomisilta resursseiltaan. Asuntotuotannon hallintamuodon tai huoneistotyypin jakautumilla ei ollut yhteyttä alueen asuntokuntien tulotason muutokseen. Alueellisen asuntotuotannon rakenteilla oli kuitenkin jonkin verran vaikutusta alueelle suuntautuvien muuttovirtojen rakenteisiin. Esimerkiksi arava- tai korkotukivuokra-asuntojen rakentaminen houkutteli kaupunkeihin erilailla eri tuloryhmiin kuuluvia asukkaita. Espoon arava-alueille kohdistui pienituloisten alle 17 000 vuodessa ansaitsevien muuttovirta. Etenkin kaupunkiin rakennettujen vuokratukiyksiöiden määrä korreloi voimakkaasti pienituloisten muuttoalttiuden kanssa. Helsingin arava-alueiden muuttovoitto painottui keski- ja suurituloisiin, mikä selittyy osittain sillä, että Helsingissä näillä alueilla oli ennestään paljon myös omistusasuntoja. Myös Helsingin omistusasuntovaltaiset alueet saivat muuttovoittoa suurituloisista ja eläkeläisistä. Vantaan arava-alueet saivat muuttovoittoa kaikissa tuloluokissa, joskin alueet vetivät sitä enemmän keskituloisia mitä enemmän niillä oli aravatuotantoa. Omistusasuntojen määrän lisäys korreloi Vantaalla erityisen voimakkaasti sekä suurituloisten että eläkeläisten muuttoalttiuteen alueelle. Lisäksi voimakas omistusasuntojen rakentaminen lisäsi pienituloisten poismuuttoa alueelta toisin kuin Espoossa ja Helsingissä. Asuntotuotannon määrää vertailtiin myös alueiden sosioekonomisiin resursseihin ja niiden kehitykseen 4. Espoossa rakennettiin asuinpinta-alaa eniten niille alueille, joilla oli jo ennestään hyvät sosioekonomiset resurssit. Espoossa sosioekonomiset resurssit myös nousivat eniten alueilla, joille rakennettiin paljon. Helsingin ja Vantaan asuntotuotannon määrät eivät korreloineet väestön sosioekonomisten resurssien kanssa. Vantaalla asuinalueiden asuntokuntien tulotaso vaihteli asuntokuntien koon kanssa siten, että tulotaso nousi sitä enemmän mitä enemmän alueelle muutti 3-4 hengen asuntokuntia ja mitä enemmän sieltä poistui yhden hengen asuntokuntia. Helsingissä ja Espoossa asuntokuntien tulotaso ei muuttunut erikokoisten asuntokuntien määrien vaihdellessa. Alueiden verotulokertymä sen sijaan kasvoi kaikissa kaupungeissa sitä enemmän mitä enemmän 1-2 hengen asuntokuntien määrä alueella kasvoi. Myös 3-5 hengen asuntokuntien määrän kasvu kasvatti verotulokertymää kaikissa kaupungeissa, joskin paljon vähemmän kuin pienten asuntokuntien määrän kasvu. Asumisväljyyden muutos vaihteli alueellisten verotulokertymien kanssa niin, että mitä enemmän asumisväljyys pieneni, niin sitä enemmän verotulokertymä alueella kasvoi. Tämä kehitys oli voimakkainta Vantaalla, mutta havaittavissa myös Helsingissä ja Espoossa. Asuinalueiden asuntokuntien tulotason muutoksia vertailtiin eri tuloluokkiin kuuluvien henkilöiden alueelliseen muuttoalttiuteen. Vantaalla asuntokuntien keskimääräinen tulotaso nousi selvästi sitä enemmän mitä suurempi oli hyvätuloisten (r=.75**, n=46) ja toisaalta ilman tuloja olevien muuttoalttius alueelle ja mitä enemmän sieltä muutti pois keski- ja pienituloisia (r=.68, n=46). Helsingissä ja Espoossa tällaista yhteyttä ei ollut, joskin Helsingissä omistusasuntovaltaisuuden kasvu korreloi jonkin verran asuntokuntien tulotason muutoksen kanssa (r=.20*, n=98). Asuinalueiden tulotason ja asuntotuotannon rakenteiden välisiä yhteyksiä kuvattiin tämän jälkeen regressioanalyysillä. Asuinalueiden tulotason muutosta kuvaamaan käytettiin asuntokuntien keskimääräisen tulotason muutosta. Ensimmäisessä mallikokeilussa olivat mukana kaikki pääkaupunkiseudun asuinalueet riippumatta siitä oliko niille rakennettu asuntoja tai ei. Vantaan asuinalueiden tulotason muu- 4 Summamuuttujassa on yhdistetty asumisväljyys, palvelujen saavutettavuus, taloudellinen ja väestöllinen huoltosuhde, työpaikkaomavaraisuus, työttömyysaste, asuntojen hintataso, tulot, koulutustaso ja äänestysaktiivisuus eduskuntavaaleissa. 24

tos selittyi osittain asuntotuotannon talotyyppien ja asuntojen koon vaihtelulla. Vantaalla asuinalueiden tulotaso nousi sitä enemmän, mitä enemmän alueelle oli rakennettu pientaloja, mitä suurempia ne olivat ja mitä pienempiä kerrostaloasunnot olivat sekä mitä vähemmän alueella oli vuokra-asuntoja. Helsingissä ja Espoossa regressiomallilla ei sen sijaan voitu mallintaa asuntokuntien tulotason alueellisten muutosten taustatekijöitä. Lopullisessa mallintamisessa käytettiinkin pääkomponenttianalyysejä, joista käyttökelpoisimmaksi arvioitu on kuvattu seuraavassa. ALUEET ERILAISTUIVAT MONELLA TAVALLA Metropolialueen esiselvityksen (Asikainen ym. 2013) mukaan Helsingin seudun eri alueiden väestörakenne on eriytynyt pitkälti asuntokannan rakenteen ja iän mukaisesti, mutta myös alueiden sijainti ja joukkoliikenneyhteydet ovat vaikuttaneet eriytymiskehitykseen. Jos lähivuosien asuntotuotanto on ollut eriytymiskehitystä jatkavaa, pitäisi sen näkyä tuotannon ja väestörakenteiden muutosten välisinä yhteyksinä. Näitä yhteyksiä kartoitettiin tässä tutkimuksessa useilla pääkomponenttianalyyseillä. Osassa kokeiluista olivat mukana kaikki pääkaupunkiseudun asuinalueet, joilta oli tarvittavat tiedot. Toisissa analyyseissä olivat mukana vain sellaiset alueet, joilla on tutkimusaikana ollut vähintään kohtuullisesti asuntotuotantoa. Osassa analyyseistä tutkittiin absoluuttisten asuntotuotantomäärien ja väestörakenteiden välisiä yhteyksiä ja osassa niiden suhteellisten muutosten välisiä yhteyksiä. Pääkomponenttianalyysien tulokset olivat hyvin samansuuntaisia riippumatta mukana olleiden alueiden määristä tai käytetyistä mittayksiköistä. Seuraavassa esitetään pääkomponenttianalyysi, jonka tulokset pohjautuvat asuntotuotannon ja väestörakenteiden sosioekonomisten muutosten yhteisvaihteluun. Analyysillä pyritään kuvaamaan sitä, onko alueen asuntokannan muutoksilla yhteyttä alueen väestörakenteen muutoksiin ja millaisia mahdolliset muutokset ovat. Analyysin valittiin 16 asuntotuotannon muutoksia ja 25 väestörakenteen muutoksia kuvaavaa muuttujaa. Useiden kokeilujen jälkeen päädyttiin viiden pääkomponentin malliin, joka selitti kaikkien noin 63 % kaikkien käytettyjen muuttujien yhteisvaihtelusta. Mallissa olivat mukana kaikki sellaiset pääkaupunkiseudun asuinalueet, joilta tarvittavat tiedot olivat olemassa. (Liite 1) Koko pääkaupunkiseudun muutoksia kuvaavat pääkomponentit nimettiin niiden sisällön mukaan keski- ja hyvätuloisia vetäviksi alueiksi, arava-asuntotuotanto-alueiksi, omistusasuntotuotanto-alueiksi, opiskelijoita vetäviksi alueiksi ja pienituloisia vetäviksi alueiksi. Pääkomponenttien perusteella tehty jako ei ole yksisellitteinen, sillä jotkut alueet voivat kuulua useampaankin ryhmään, etenkin jos niille on rakennettu omistusmuodoltaan monipuolista asuntotuotantoa. Jotkut alueet lukeutuivat esimerkiksi myös sekä hyvä- että pienituloisia houkutteleviksi alueiksi. Esimerkiksi Espoon Etelä-Leppävaaraa voidaan kuvata sekä omistusasuntotuotantoalueeksi että pienituloisia vetäväksi alueeksi. Etelä-Leppävaarassa onkin pyritty tekemään sekoittunutta yhdyskuntarakennetta niin asuntotuotannon rahoitusmuotojen kuin rakennustuotannon jakauman suhteen. Joillakin alueilla sekä hyvätuloisten että opiskelijoiden muuttoalttius oli keskimääräistä suurempi. Pääkomponenttien tulkinnan lisäksi myös niiden nimeäminen on usein hankalaa. Nimeämisessä pyrittiin käyttämään niitä muuttujia, jotka saivat komponenteillaan suurimpia latauspistemääriä ja jotka toisin sanoen korreloivat eniten keskenään. Kartoissa komponentit on tilasyistä nimetty hieman toisin kuin tekstissä ja liitteessä 1. Keski- ja hyvätuloisia vetäville alueille muutti keskimääräistä enemmän korkeakoulutettuja, hyvätuloisia lapsiperheitä ja alueen pienituloisten osuus pieneni, jolloin myös alueen suhteellinen tulokertymä nousi. Useat täydennysrakennusalueet muuttuivat parhaassa tapauksessa luonteeltaan vetovoimaisiksi alueiksi, joiden elinkaarikestävyys kasvoi väestörakenteen monipuolistuessa. Hyvätuloisten muuttoalttius kasvoi etenkin Espoossa alueille, joiden pientalojen määrät kasvoivat eniten. Myös Vantaalla ja Espoossa sosioekonomiset resurssit kohenivat näillä alueilla. Espoossa useat pientaloalueet kuten Tillinmäki, Vanhakartano, Karhusuo, Soukanniemi ja Lahnus kuuluivat tähän ryhmään. Helsingissä esimerkiksi Viikinranta, Vanhakaupunki, Latokartano, Kuusisaari ja Hernesaari sekä Vantaalla Kivistö, Pakkala, Ylästö, Nikinmäki ja Ilola olivat tämän ryhmän kärjessä. Erityisesti Vantaalla pientalorakentaminen ja asuntokuntien verotet- 25

tavien tulojen nousu kuvasivat tätä pääkomponenttia. Ensimmäinen pääkomponentti selitti 28 prosenttia käytettyjen muuttujien yhteisvaihtelusta. (Kartta 8) Kartta 8. Keski- ja hyvätuloisten muuttoalttius pääkaupunkiseudulla v. 2001 2012 (pääkomponenttipistemäärät; punainen = keski- ja hyvätuloisten muuttoalttius alueelle keskimääräistä suurempaa sininen = keski- ja hyvätuloisten muuttoalttius alueelle keskimääräistä pienempää). Arava-asuntotuotantoalueilla arava- tai korkotukivuokrattujen yksiöiden, kaksioiden ja kolmioiden osuus koko asuntokannasta nousi samalla kun muiden vuokra-asuntojen osuus pieneni. Myös näillä alueilla sosioekonomiset resurssit kohenivat selvästi lähinnä Helsingissä. Espoossa tähän ryhmään lukeutuivat mm. Otaniemi, Vanhakartano, Sepänkylä, Kurttila ja Matinlahti. Helsingin Vanhakaupunki, Viikin tiedepuisto, Malmin lentokenttä, Viikinranta ja Latokartano olivat tällaisia alueita, joskin niistä monet voidaan lukea myös edelliseen ryhmään kuuluviksi. Vantaan Hakkila, Koivuhaka, Asola, Matari ja Vantaanlaakso latautuivat voimakkaimmin tälle pääkomponentille. Aravatuotantoa rakennettiin kaikissa kolmessa kaupungissa etenkin sellaisille alueille, joilla sen osuus asuntokannasta oli ennestään pieni. Tätä voidaan pitää sosiaalisen sekoittamisen kannalta hyvänä asiana. Toinen pääkomponentti selitti 12 prosenttia käytettyjen muuttujien yhteisvaihtelusta. (Kartta 9) Omistusasuntotuotanto-alueille oli tyypillistä omistusasuntojen osuuden kasvu ja samalla asumisoikeusasuntojen ja isojen aravatuotantoasuntojen osuuksien pieneneminen. Useimmat alueet, joissa oli runsaasti omistusasuntotuotantoa, sijoittuivat kaupunkien eteläreunoille. Helsingissä näiden alueiden sosioekonomiset resurssit kohenivat alueilla, joissa oli jo ennestään keskimääräistä paremmat resurssit. 26

Omistusasuntotuotantoalueiksi voidaan kuvailla etenkin Espoon Sepänkylää, Kaupunginkalliota, Niipperiä, Etelä-Leppävaaraa ja Nuottaniemeä. Espoossa omistusasuntoja rakennettiin etenkin sellaisille alueille, joilla oli ennestään vähän omistusasuntoja. Helsingissä omistusasuntoja rakennettiin etenkin Viikinrantaan, Viikin tiedepuistoon, Pitäjänmäen yritysalueelle, Veräjälaaksoon ja Hernesaareen. Vantaalla omistustuotanto oli voimakkainta Pakkalassa, Ylästössä, Hämeenkylässä, Rajakylässä ja Vallinojassa. Kolmas pääkomponentti selitti 10 prosenttia käytettyjen muuttujien yhteisvaihtelusta. (Kartta 10) Opiskelijoita vetäville alueille muutettiin usein muista kunnista opiskelijoiden ja pienituloisten muuttoalttiuden ollessa suurta. Näillä alueilla pienenivät myös kahden hengen asuntokuntien ja rivitaloasuntojen osuudet. Samalla 3-5 hengen asuntokuntien osuudet kasvoivat. Opiskelijoita vetäviä alueita olivat Espoossa Otaniemi, Tillinmäki, Kuninkainen, Lintumetsä ja Kirkkojärvi. Helsingissä puolestaan Viikin tiedepuisto, Laakso, Harju, Hernesaari ja Puotila sekä Vantaalla Pakkala, Kivistö, Koivukylä, Lapinkylä ja Ylästö olivat tämän ryhmän kärjessä. Neljäs pääkomponentti selitti 8 prosenttia käytettyjen muuttujien yhteisvaihtelusta. (Kartta 11) Kartta 9. Aravatuotantoasuntojen osuuden muutos pääkaupunkiseudulla v. 2001 2012 (pääkomponenttipistemäärät; punainen = aravatuotantoasuntojen osuuden kasvu keskimääräistä suurempaa sininen = aravatuotantoasuntojen osuuden kasvu keskimääräistä pienempää). 27

Pienituloisia vetäville alueille myös yksinasuvien, työttömien, vieraskielisten ja yli 64-vuotiaiden muuttoalttius oli suurta. Tämän ryhmän sosioekonomiset resurssit kohenivat Espoossa. Helsingissä ja Vantaalla etenkin ennestään alhaisten sosioekonomisten resurssien alueet keräsivät pienituloisia muuttajia. Nämä alueet olivat useimmiten kerrostalovaltaistuvia asuinalueita. Espoossa Etelä-Leppävaara, Espoonlahden keskus, Karhusuo, Uusmäki ja Tuomarila korostuivat pienituloisia houkuttelevina alueina. Helsingissä Malmin lentokenttä, Viikinranta, Latokartano, Pitäjänmäen yritysalue ja Vanhakaupunki sekä Vantaalla Pakkala, Asola, Tikkurila, Mikkola ja Myyrmäki kuuluivat tähän joukkoon. Vantaalla tällaisilta alueilta muutti myös pois sitä enemmän hyvätuloisia mitä enemmän pienituloisia niille muutti. Viides pääkomponentti selitti 5 prosenttia käytettyjen muuttujien yhteisvaihtelusta. (Kartta 12) Vaikka asuntotuotanto on hajautunut etenkin omistusmuodon suhteen melko lailla eri alueille, kohdistuu se myös usein samoille alueille, jolloin voidaan puhua edellä kuvatuista seka-alueista. Koko pääkaupunkiseudulla rakennettujen arava- ja korkotukivuokra-asuntojen määrä korreloi esimerkiksi asumisoikeusasuntojen määrän (r=.57**, n=252) kanssa ja jossain määrin myös omistusasuntojen määrän (r=.38**, n=252) kanssa. Etenkin Helsingissä arava- ja asumisoikeusasuntoja rakennettiin samoille alueille. Omistusasuntojen määrän alueelliset muutokset vaihtelivat myös muiden vuokra-asuntojen määrien muutosten kanssa (r=.52**, n=252) sekä asumisoikeusasuntojen määrien muutosten kanssa (r=.45**, n=252). Vantaalla uudet omistus- ja asumisoikeusasunnot keskittyivät voimakkaimmin samoille alueille. Asuntokuntien keskimääräinen tulotaso pieneni Espoossa ja Vantaalla sitä enemmän mitä enemmän alueelle rakennettiin arava-asuntoja. Helsingissä tällaista yhteyttä ei ollut. Kartta 10. Omistusasuntojen osuuden muutos pääkaupunkiseudulla v. 2001 2012 (pääkomponenttipistemäärät; punainen = omistusasuntojen osuuden kasvu keskimääräistä suurempaa sininen = omistusasuntojen osuuden kasvu keskimääräistä pienempää). 28

Edellä kuvattujen pääkomponenttien tärkeysjärjestys ja selitysosuudet vaihtelivat jonkin verran, kun kaupungit analysoitiin erikseen. Työssäkäyvien hyvätuloisia kuvaava komponentti kuvasi muutoksia parhaiten kaikissa kaupungeissa. Omistusasuntotuotanto nousi Espoossa ja Vantaalla toiseksi pääkomponentiksi, kun taas Helsingissä arava-asuntuotanto oli muutoksia toiseksi parhaiten kuvaava pääkomponentti. Espoossa arava-asuntotuotantoa kuvaavan komponentin selitysosuus oli pienin eli viides komponenteista ja Vantaalla toiseksi pienin. Vantaalla keski- ja hyvätuloisia sekä pienituloisia vetävien alueiden asuntokuntien verotulojen keskiarvon ero kasvoi voimakkaammin kuin Helsingissä ja Espoossa. Vantaalla etenkin alle 12 000 ja toisaalta yli 52 000 vuodessa ansaitsevat muuttivat useimmiten eri alueille, mikä kasvatti alueiden välisiä tuloeroja. Suurin osa asunto- ja väestörakenteen muutosten kuvaamiseen käytetyistä muuttujista latautui erikseen joko asuntotuotannon tai väestörakenteen muutosta kuvaaville pääkomponenteille. Tästä tuloksesta voidaan päätellä, etteivät pääkaupunkiseudun asuntotuotannon rakenteiden vaihtelusta johtuvat muutokset alueen asuntokannassa juurikaan näy alueen väestörakenteiden sosioekonomisissa muutoksissa. Käytännössä olemassa olevan asuntokannan vaikutukset muuttovirtoihin ja väestörakenteen muutoksiin peittänevät alleen useimmat uustuotannon vaikutukset. Olemassa olevan asuntokannan rakenteet kuitenkin erilaistavat muuttovirtoja tehokkaasti, mikä ajan myötä vaikuttaa väestörakenteisiin. Asuntotuotanto eriytti jossain määrin pääkaupunkiseudun alueiden välisiä asuntokantoja siten, että erot asuntojen hallintasuhteissa eri alueiden välillä kasvoivat. Huolestuttavin piirre asuntuotannossa on hyvä- ja pienituloisten muuttovirtojen eriytyminen. Kartta 11. Opiskelijoiden muuttoalttius pääkaupunkiseudulla v. 2001 2012 (pääkomponenttipistemäärät; punainen = opiskelijoiden muuttoalttius alueelle keskimääräistä suurempaa sininen = opiskelijoiden muuttoalttius alueelle keskimääräistä pienempää). 29

Kartta 12. Pienituloisten muuttoalttius pääkaupunkiseudulla v. 2001 2012 (pääkomponenttipistemäärät; punainen = pienituloisten muuttoalttius alueelle keskimääräistä suurempaa sininen = pienituloisten muuttoalttius alueelle keskimääräistä pienempää). 30

YHTEENVETO, JOHTOPÄÄTÖKSIÄ JA POHDINTAA Tutkimuksen lähtöoletuksena oli, että alueelle rakennetut erilaiset asunnot muuttavat alueen väestörakennetta. Tulosten mukaan olemassa oleva asuntokanta ohjaa ja suodattaa muuttovirtoja väestön sosioekonomisten ominaisuuksien mukaan. Tutkimuskauden aikaisen asuntotuotannon rakenteilla ei sen sijaan ollut yhteyksiä alueellisten muuttovirtojen rakenteisiin koko pääkaupunkiseudun tasolla tarkasteltuna. Tutkimuskauden uustuotanto oli koko pääkaupunkiseudun tasolla olemassa olevaan asuntokantaan verrattuna niin pientä, etteivät sen ohjausvaikutukset ole vielä näkyneet. Toisaalta erityyppistä asuntotuotantoa on ilmeisesti onnistuttu sijoittamaan pääkaupunkiseudun aluerakenteeseen niin, että asuinalueiden väliset erot eivät kasvaneet asuntojen uustuotannon vaikutuksesta. Asuntotuotannon rakenteiden vaikutukset muuttovirtojen erilaistumiseen tulivat kuitenkin näkyviin kaupunkien välisessä vertailussa, mikä johtuu kaupunkien erilaisista asuntotuotantorakenteista. Olemassa oleva asuntokanta ohjasi muuttovirtoja asuntokannan hallintamuotojakautuman perusteella niin, että omistusalueet vetivät hyvätuloisia muuttajia ja vuokra-asuntovaltaiset puolestaan pienituloisia muuttajia, työttömiä ja vieraskielisiä. Etenkin Helsingissä ja Vantaalla ennestään alhaisten sosioekonomisten resurssien alueet keräsivät pienituloisia muuttajia, mikä voimisti alueiden negatiivista kehitystä. Aiemmassa tutkimuksessa on havaittu, että tällaisilta alueiden lähtömuuton syissä korostuvat yhä enemmän asuinympäristöön liittyvät tekijät. Muuttovirtojen suuntautuminen onkin pääkaupunkiseudulla ja koko Helsingin seudulla yhä enemmän sosioekonomisesti ja etnisesti valikoitunutta (esim. Aro 2007; Broberg 2008; Vilkama 2011; Laakso 2013; Kytö ym.2016; Vilkama ym. 2016). Kaupunkien asuntopolitiikat eroavat toisistaan niin paljon, että asuntotuotannon erojen vaikutukset väestönmuutoksiin tulevat esiin vasta kuntatasolla. Yhteistä kaupungeille on voimakas pienasuntotuotannon lisääminen sekä vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen osuuden kasvu. Pienille asunnoille on tällä hetkellä kysyntää ja ne ovat myös sekä kaupunkien että rakentajien näkökulmasta tuottoisinta asuntotuotantoa. Espoo rakensi keskimääräistä isompia asuntoja ja sai etenkin pientaloalueilleen hyvätuloisia muuttajia. Vantaan kaupunki hyötyi muuttovirroista eniten siinä mielessä, että sen väestön tulotaso nousi tutkimuskautena eniten, suureksi osaksi lisääntyneen omistus- ja pientalorakentamisen ansiosta. Toisaalta myös Vantaan asuinalueiden sosioekonomiset erot kasvoivat eniten. Espoossa puolestaan omistusasuntoja rakennettiin paljon alueille, jotka olivat keskimääräistä vuokra-asuntovaltaisempia. Helsinki näyttääkin jatkavan jo ennen tutkimusjaksoa alkanutta sekoitetun asuntokannan asuntotuotantoaan. Espoossa ja Vantaalla asuinalueet olivat puolestaan eriytyneet ennen tutkimuskautta monella tapaa enemmän kuin Helsingissä. Tutkimuskauden aikana näissä kaupungeissa tapahtui kuitenkin selvä siirtyminen alueiden välisiä eroja tasoittavaan asuntorakentamiseen. Asuntotuotanto ei selitä kaikkia väestörakenteen muutoksia, koska myös vanhojen asuntojen asukkaat vaihtuvat ajan myötä, joskaan tätä ei käytössä olleilla aineistoilla voitu erikseen huomioida. Toisaalta vanhan asuntokannan asunto saa muuton yhteydessä usein samanlaisen kotitalouden kuin siellä on aiemmin asunut. Esimerkiksi yksiöön muuttaa yhden hengen kotitalous ja kolmioon yleensä pieni perhe. Alueella jo asuva kotitalous voi muuttaa samalle alueelle valmistuvaan uuteen asuntoon, jolloin kotitalouden vanhaan asuntoon voi muuttaa toinen kotitalous alueen ulkopuolelta. Tällöin väestörakenteen sosioekonomiset muutokset eivät ole suoraan riippuvaisia alueen uustuotannosta, vaikka ne välillisesti kytkeytyvätkin toisiinsa. Vanhan asuntokannan vaikutus väestörakenteen muutoksiin on joka tapauksessa vähäinen verrattuna uuden ja entisestä poikkeavan uustuotannon vaikutuksiin. Vanhan asuntokannan vaikutusta analyyseihin pyrittiin pienentämään esimerkiksi ottamalla analyyseihin vain sellaiset alueet, joille oli rakennettu tutkimusajanjakson kuluessa niin paljon asuntoja, että uustuotanto kasvatti alueen väestömäärää oleellisesti. Tutkimuksessa muodostetut pääkomponenttimallit tuovat esiin karkean ja yksinkertaistetun kuvan asuntorakentamisesta ja sen vaikutuksista väestörakenteisiin. Mallit antavat viitteitä myös siitä miten kaupunkien kaavoitus- ja asuntopolitiikat eroavat toisistaan. Pääkomponenttianalyysin merkittävimpiä 31

tuloksia on se, että asuinalueet erottuivat toisistaan asuntotuotannon omistusmuodon mukaan selvästi, mutta asuntotuotannon rakenteet vaikuttivat vain vähän muuttovirtojen rakenteisiin. Pääkaupunkiseudun asuinalueet jakautuvat karkeasti luokiteltuna kahteen ryhmään asuntotuotannon mukaan. Alueen vanhat, täyteen rakennetut alueet eivät luonnollisestikaan muutu enää asuntotuotannon vaikutuksesta niin, että uustuotanto heijastuisi väestörakenteisiin. Toisaalta suurin osa kaupunkien pinta-alasta on sellaisia alueita, joiden rakentaminen näkyi tutkimusaikana selvinä väestörakenteen muutoksina. Tässä tutkimuksessa käytetyillä muuttujilla mitattuna nämä muutokset olivat pääasiassa positiivisia siinä mielessä, että useimpien voimakkaan täydennysrakentamisen alueiden väestö monipuolistui sosioekonomisilta ominaisuuksiltaan. Etenkin arava- asuntotuotanto keskittyi suurimmaksi osaksi sellaisille alueille, joissa sen osuus asuntokannasta oli aiemmin pieni, mikä vahvisti alueiden väestön sosioekonomista sekoittumista. Tutkimuskauden aikana rakennettu asuntotuotanto on jakautunut eri puolille pääkaupunkiseutua suurimmaksi osaksi raideliikenteen varteen. Tämä on luonnollisesti myös liikkumisen ja ympäristön kannalta suotavaa kehitystä. Myös kaupungit ovat hyötyneet siitä, koska raideliikenteen rakentaminen lisää tehokkaammin verotuloja suhteessa asuntuotannon määrään. Tämä johtunee siitä, että raideliikenteen varteen rakennettiin pienempiä asuntoja kuin muille alueille. Pohjoisen pääradan, Martinlaakson rataosuuden, Rantaradan ja Helsingin itäisten metroratojen varrella sijaitsevat alueet vetivät etenkin pienituloisia muuttajia muita alueita enemmän, mikä vauhdittaa negatiivista alueellista eriytymiskehitystä. Ratojen varret kaipaisivatkin olemassa olevaa asuntokantaa täydentävää rakentamista siellä, missä se on vielä mahdollista. Tähän tarjoutuukin hyvä tilaisuus Raide-Jokerin varteen tulevia asuinalueita rakennettaessa. Viime kädessä negatiivisen alueellisen eriytymisen ehkäiseminen ja jo syntyneiden ongelmien korjaaminen vaatii kuitenkin tuekseen työvoima- ja koulutuspoliittisia toimia. Pääkaupunkiseutu kerrostalovaltaistui, vuokralla asuminen ja pienten asuntojen rakentaminen lisääntyi, samoin kuin yksinasuvien määrä. Tutkimuskauden alkupuoliskolla omistusasuntojen osuudet kasvoivat kaikissa kaupungeissa, mutta kääntyivät laskuun toisella puoliskolla vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen osuuden kasvaessa. Omistusasuminen yleistyi kuitenkin tutkimuskauden aikana kaikissa pääkaupunkiseudun kaupungeissa ja eniten Vantaalla. Korkeana pysynyt asuntokysyntä on taannut sen, että kaiken tyyppisille asunnoille on riittänyt kysyntää. Pääkaupunkiseudun kaupungit ovat kuitenkin harjoittaneet tutkimuskauden aikana toisistaan poikkeavaa asuntopolitiikkaa, jos asuntotuotantoa tarkastellaan talo- ja huoneistotyyppien mukaan. Tutkimusjakson aikana kerrostalotuotannosta yli puolet rakennettiin Helsingissä ja omakotituotannosta yli puolet Espoossa. Pientalotuotannon osuus oli Espoossa ja Vantaalla noin yksi kolmannes koko asuntotuotannosta. Helsingissä uusien pientalojen osuus koko tuotannosta oli vain kuusi prosenttia, joista erillisiä pientaloja oli reilu puolet ja rivitaloasuntoja vajaa puolet. Toisaalta myös esimerkiksi muuttovirtojen suuntautuminen, luonnollinen väestökasvu ja sen myötä asukkaiden tarpeet määrittelevät sitä, mitä kaupunkien tulee rakentaa. Kaiken kaikkiaan on hyvin vaikea erotella harjoitetun asuntopolitiikan vaikutuksia väestönmuutoksiin siitä miten väestön tarpeet muokkaavat harjoitettua asuntopolitiikkaa. Etenkin Helsingin asuntokannalle tyypillisellä pienten asuntojen suurella määrällä on osittain historiallinen taustansa. Sodan jälkeinen asuntopolitiikka suosi pieniä asuntoja ja myös 1960- ja 1970- lukujen maaltamuuton synnyttämään asuntotarpeeseen vastattiin rakentamalla pieniä asuntoja. Sen jälkeenkin suurin osa asuntotuotannosta on koostunut yksiöistä tai kaksioista, joiden tuotanto-osuus on edelleen kasvanut samalla kun asuntojen keskikoko on alkanut pienentyä. Espoon ja Vantaan viime vuosien asuntotuotannosta peräti kolme neljäsosaa on ollut yksiöitä tai kaksioita. Pienten asuntojen tuotanto takaa myös rakentajille parhaan tuottavuuden. Koska suuri osa asuntokannasta koostuu pienasunnoista, on pienasuntopainotteisessa asuntotuotannossa se vaara, että tulevina vuosina ei pystytä vastaamaan kasvavaan perheasuntokysyntään. Yhden hengen asuntokuntien osuus väestönkasvusta on lisäksi pienentynyt viime vuosina. Pääkaupunkiseudun asuntotuotanto pystyi vielä 2000-luvun alkupuolella vastaamaan osittain asuntokysyntään, joka näkyi esimerkiksi asumisväljyyden kasvuna. Taloudellisen taantuman kausilla asuntotuotanto jää kuitenkin yleensä tarvetta pienemmäksi. Tavoitteista on jääty jälkeen lähes joka vuosi, joskin 32

vuonna 2015 näyttäisi tapahtuneen jonkinlainen käänne. Vuonna 2014 koko maassa käynnistettiin noin 26 000 asunnon rakentaminen, joista noin neljännes aloitettiin pääkaupunkiseudulla. Pääkaupunkiseudun asuntotuotanto kasvoi vuonna 2015 ennätyksellisesti koko maankin mittakaavassa. Koko maassa käynnistyi noin 30 000 uuden asunnon rakentaminen, josta määrästä pääkaupunkiseudun osuus oli noin 40 prosenttia. Sekä omistus- että vuokra-asuntojen rakentaminen pääkaupunkiseudulle näyttäisi lisääntyvän vielä vuonna 2106 5. Pääkaupunkiseudun asuntotuotannossa on aivan viime vuosina tapahtunut muutoksia, jotka muuttavat alueen asuntotarjonnan rakenteita ja samalla myös väestörakenteita aiempaa enemmän. Koko pääkaupunkiseudun asuntokanta on muuttumassa yhä kerrostalovaltaisemmaksi. Asuntojen keskikokoon pienenentyessä on myös asumisväljyys pienentynyt. Asumisen kallistuminen ja epävarma taloustilanne ovat johtaneet siihen, että tyydytään pienempiin asuntoihin, vaikka tilantarve lisääntyisi esimerkiksi perheen kasvaessa. Myös asumisen arvostukset näyttävät muuttuneen niin, että lapsiperheet eivät hakeudu enää yhtä paljon pääkaupunkiseudun kehyskuntien omakotialueille kuin vielä 2000-luvun alussa. Lisäksi pääkaupunkiseudun vanhojen omakotitalojen hintakehitys on osaltaan hillinnyt lapsiperheiden muuttointoa kehyskuntiin. Helsinki näyttäisi onnistuneen lisäämään vetovoimaansa myös kaupungissa jo asuvien lapsiperheiden näkökulmasta täydennysrakentamalla useita perinteisiä lähiöitä ja itäisen kantakaupungin osia. Yksiöiden ja kaksioiden kysyntä on lähivuosina vilkasta etenkin uusien raideliikenneratkaisujen varrella. Vaikka monet seikat puoltavat pienten asuntojen määrän lisäämistä, tulevat asukkaiden tarpeet lähitulevaisuudessa muuttumaan niin, että myös erityisesti kolmioiden kysyntä kasvaa huomattavasti. Eläköityvät pariskunnat, jotka siirtyvät isoiksi jääneistä pien- tai rivitaloasunnoistaan kerrostaloihin valitsevat useimmiten kolmion eläkepäivien asunnokseen. Myös yksiöistään yhteen muuttavien nuorten parien ensimmäinen yhteinen koti on todennäköisimmin kerrostalokolmio, joka sisältää perheen kasvuvaran. Tutkimusajanjakson aikana esimerkiksi aravakolmioiden määrä väheni Helsingissä. Tutkimustulosten mukaan pienten ja keskisuurten (1-4 h.) kerrostaloasuntojen rakentaminen monipuolistaa tehokkaimmin alueen ikärakennetta ja kotitalouskirjoa. Myös erikokoisten rivitaloasuntojen rakentaminen monipuolistaa alueellista kotitaloustyyppijakautumaa. Asuntokannan hallintamuodon rakenteet muuttuivat tutkimusajanjakson aikana, mikä uhkaa eriyttää asuinalueita. Eriytyminen näkyi sekä tuotannon absoluuttisissa määrissä että eri hallintamuotojen suhteellisten osuuksien alueellisissa muutoksissa etenkin omistus- ja aravatuotantoasuntojen välillä. Omistusasuntojen ja tuetun vuokra-asuntokannan osuudet ovat pienentyneet kaikissa pääkaupunkiseudun kaupungeissa vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen osuuksien kasvaessa. Espoo ja Vantaa rakensivat vielä jonkin verran arava-asuntoja, mutta Helsingissä niiden määrä väheni. Aravavuokra-asuntojen osuus on kuitenkin pienentynyt etenkin Espoossa ja Vantaalla, joissa näitä on asuntokannasta enää vajaa viidennes. Omistusasumisen osuus asuntokannasta on suurin Vantaalla, joskin se on sielläkin pienentynyt viime vuosina. Helsingin asuntokannasta lähes puolet on vuokra-asuntoja, kun Espoossa ja Vantaalla vuokra-asuntoja on reilu kolmannes asuntokannasta. Kehitys on seurausta sijoitusasuntojen voimakkaasta lisääntymisestä vuokramarkkinoilla sekä aravatuotannon supistumisesta. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen osuuden kasvu on nostanut yleistä vuokratasoa, mikä osaltaan vaikeuttaa pääkaupunkiseudun asuntotilannetta. Karkeasti yleistäen voidaan sanoa, että pääkaupunkiseudulle muutetaan opiskelun tai työn vuoksi. Asumiseen liittyvät seikat eivät tällöin ohjaile asuinalueen valintaa samoin tavoin kuin muutettaessa pääkaupunkiseudun sisällä tai pois pääkaupunkiseudulta. Pääkaupunkiseudulle muuttavat ovatkin ns. etappimuuttajia, jotka todennäköisesti jatkavat muuttouraansa seudun sisällä tarpeidensa ja resurssiensa mukaan. Pääkaupunkiseudun sisäinen muutto eriyttääkin muuttovirtoja ja samalla myös asuinalueita huomattavasti enemmän kuin muualta maasta pääkaupunkiseudulle suuntautuneet muuttovirrat. Pääkaupunkiseudulla kauan asuneilla on yleensä paremmat mahdollisuudet valita mieleisensä asuinalue ja asunto kuin alueelle muualta muuttaneilla. Muuttovirtojen rakenteisiin vaikuttavat myös alue- ja yhdyskuntarakenteeseen liittyvät tekijät, yhteiskunnan ja kotitalouksien talous- ja työllisyystilanne sekä asumisen tarpeet ja arvostukset. 5 Rakennusteollisuuden asuntotuotantokysely 2016. 33

Pääkaupunkiseudun kuntien harjoittama asuntopolitiikka selittää valtaosan alueen muuttovirroista ja niiden suuntautumisesta. Kaupungeilla on käytössään useita keinoja suunnata erilaisia muuttovirtoja alueellisesti. Kaavoituksen suuntaaminen ja kaupunkien omistamat maavarannot yhdessä hyvän suunnittelun kanssa luovat pohjan vetovoimaisten alueiden synnylle. Etenkin uusille tai voimakkaan täydennysrakentamisen alueille suunnatulla asuntotuotannolla voidaan pitkälti ohjailla muuttovirtojen rakenteita. Eriytyvien asuinalueiden ongelmiin voidaan pureutua myös madaltamalla kuntapalveluiden sisäisiä rajoja sekä ottamalla huomioon alueen asukkaiden näkemykset alueiden kehittämisestä. Pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoihin vaikuttaa lähitulevaisuudessa useita väestönmuutostrendejä, jotka kaikki lisäävät asuntokysyntää joskin eri tavoin. Pääkaupunkiseudulle muualta maasta suuntautuva muuttoliike jatkuu ainakin lähivuosina. Samanaikaisesti yksinasuvien määrä kasvaa ja toisaalta nuoresta väestöstä johtuva syntyvyys säilyy muuta maata suurempana. Maahanamuutto kasvattaa pääkaupunkiseudun väestöä samalla kun maahanmuuttajien siirtyminen muualta maasta pääkaupunkiseudulle jatkuu. Tulevaisuuden muuttovirtojen rakenteet ja suuntautuminen riippuvat pitkälti sekä yleisen taloustilanteen kehittymisestä että työ- ja asuntomarkkinoiden muutoksista. Vuodesta 2008 alkanut taantuma on hillinnyt jossain määrin muuttovirtoja, ja etenkin asuntomuutto on patoutunut. Jos talous alkaa elpyä eikä kohtuuhintaista asuntotuotantoa lisätä riittävästi, on seurauksena pääkaupunkiseudun voimakkaampi hajautuminen ja alueellisten ongelmien kasvu. Joka tapauksessa Uudellemaalle ja etenkin pääkaupunkiseudulle kohdistuu tulevaisuudessakin entistä suurempia muuttopaineita muista maakunnista, vaikka taantuma jatkuisi. Pääkaupunkiseudun uudet raideliikenneratkaisut mahdollistavatkin väestönkasvun ohjaamisen raideliikenteen varteen. Kehäradan, Länsimetron ja Raide-Jokerin varteen voidaan sijoittaa suuri osa muuttovirtojen tuomasta uudesta väestöstä. Myös myöhemmin valmistuvien Kruunusiltojen myötä paranevat joukkoliikenneyhteydet Helsingin itäisiin osiin luovat merkittävää kasvupotentiaalia asuntorakentamiselle. Jotta väestörakenteen yksipuolistuminen vältettäisiin, tulee myös raideliikenteen varteen ohjata monipuolista asuntotuotantoa, joka vetää myös hyvätuloisia muuttajia. Raideliikenneratkaisujen vaikutus on jo näkynyt myös vanhojen asuntojen hintojen nousuna etenkin kävelymatkan säteellä tulevista asemista. Parantuvat liikenneyhteydet ovat vauhdittaneet esimerkiksi Länsimetron varren pienten asuntojen markkinoita. Myös Länsimetron jatkeen varrella asunnot kallistunevat nykyisestä, tosin ehkä aiempaa verkkaisemmin. Uudet raideliikennehankkeet mahdollistavat noin parinkymmenen suuren asunto- ja palvelukeskittymän synnyn raideliikenneväylien varteen. Asuntotuotannon voimakas kasvu ei ole vielä heijastunut asuntojen hintoihin niitä alentavasti, mikä johtuu markkinavetoisesta rakentamisesta. Hintasäännellyn arava-tuotannon rakentaminen ei ole kiinnostanut taantuman aikana rakennuttajia, vaan ne ovat purkaneet mieluummin kapasiteettiaan aina viime vuosiin asti. Patoutuneen asunnonvaihtotarpeen vähittäinen purkautuminen ja alhainen asuntuotanto yhdessä muuttovirtojen tuomien uusien asukkaiden kanssa ovat pitäneet kysyntäpotentiaalin suurena ja omistusasuntojen hinnat korkeina. Koska asuntojen tarve on suuri, rakentajat ajoittavat tuotantonsa niin, ettei hintojen ja samalla voittojen laskua pääse tapahtumaan. Tehokkaimpia tapoja hintakehityksen hillitsemiseen olisivat kaupunkien oma asuntotuotanto ja vuokrasääntelyn palauttaminen jossain muodossa. Vuokra-asuntomarkkinoiden voimakkaalla yksityistymisellä on ollut samansuuntainen vaikutus vuokratason nousuun ja se on ollut suhteellisesti voimakkaampaa kuin omistusasuntojen hintojen nousu. Vuokra-asuntotarjonta on lisääntynyt etenkin asuntorahastojen ja asuntosijoittamisen suosion kasvaessa. Suurin osa koko maan kilpailukyvystä rakennetaan pääkaupunkiseudulla, jossa nyt asuu viidennes koko maan väestöstä. Uudellamaalla, jossa asuu kolmannes maan väestöstä, tehdään lähes 40 prosenttia koko maan BKT:stä. Asuntotilanne ja etenkin vuokra-asuntopula ovat tällä hetkellä pahimpia yksittäisiä esteitä seudun talouden ja palveluiden kasvulle. Onnistuneella asuntopolitiikalla voidaan hillitä asumisen hinnan nousua ja samalla vauhdittaa koko maan talouden nousua. Esimerkiksi vuokrasääntely laskisi sekä vuokrien että välillisesti myös omistusasuntojen hintoja. Varainsiirtoveron poistaminen lisäisi tutkimustiedon mukaan työvoiman alueellista liikkuvuutta. Pääkaupunkiseudun kuntien on harjoitettava aktiivista kaavoituspolitiikkaa ja käytettävä kaikkia lain suomia keinoja asuntotuotannon tehostamiseen. Vantaan 34

käyttöön ottama pakkolunastusoikeus on hyvä avaus tähän suuntaan. Kaupungit voisivat myös määrittää vuokratonteilleen asuntojen enimmäismyyntihintoja, jotka rajoittaisivat rakennusliikkeiden ylisuuria voitto-osuuksia. Samalla kaupunkien omat tonttivuokrat tulisi pitää kohtuullisina. Pääkaupunkiseudun kuntien lisäksi valtiovallalla on ratkaiseva rooli asuntopolitiikan onnistumisessa. Asuntojen riittävyys on pääkaupunkiseudun tulevaisuuden kannalta keskeisiä asioita. Asuntotuotannon määrät ovat myönnettyjen rakennuslupien ja nopeutuneen kaavoituksen ansiosta lähivuosina nousussa, joskin asuntotuotannon kasvun täytyy olla pitkäaikaista, jotta syntynyt asuntovaje saadaan katettua. Valtion tulee varmistaa se, että kunnat sitoutuvat monipuoliseen asuntotuotantoon ja tarjoavat tontteja myös vuokra-asuntotuotantoon. Hallitus pyrkii elvyttämään vuokra-asuntotuotantoa ns. kymmenen vuoden mallilla, jossa asunnot pidetään kymmenen vuotta säännellyssä vuokrakäytössä, jonka jälkeen omistaja voi halutessaan myydä talot. Malli on epäilemättä edullinen rakentajille ja asuntosijoittajille, mutta se ei poista pulaa pääkaupunkiseudun kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista, joita erityisesti matalapalkkaisen palvelusektorin työntekijät ja opiskelijat tarvitsisivat. Tällä hetkellä asumiseen kohdistetut tuet päätyvät suurelta osin asuntosijoittajien ja rakennusalan hyödyksi ja asumistukien määrät määrittävät pitkälti vuokratasoja. Tukien välilliset vaikutukset heikentävät sekä vuokralaisten että omistusasuntoa maksavien asemaa. 35

LIITE 36