Venäjän Kauppakeskusliiketoiminta Veli-Matti Kullas Venäjän hankekehitysjohtaja 3.12.2013 Pääomamarkkinapäivä 1
Sisältö Venäjän houkuttelevat kauppakeskusmarkkinat Kauppakeskusten kehittämisen lähtökohdat Venäjällä SRV:n kauppakeskushankkeet Venäjällä 2
Vähittäiskaupan kasvu edelleen voimakasta Venäläiset käyttävät suhteessa eniten rahaa kuluttamiseen Vähittäiskaupan kasvu suurinta Venäjällä 3
Vähittäiskaupan volyymi merkittävästi suurempaa kuin Suomessa Moskovan volyymi nelinkertainen Suomeen verrattuna Pietari 75 % koko Suomesta Retail market size Mos StP Fin Consumption per capita t /year 6 5,8 6 4 Mos 4 StP 2 Fin 0 Source: Retail Update Russia, www.russiaretail.com 4
Venäläisten suurelle kulutukselle on useita syitä Vähän asuntovelkaa yksityistämisen ansiosta Tasavero 13 % ansiotuloille, ALV kohtuullinen 18% Keskimääräiset tulot ovat nelinkertaistuneet vuodesta 2003 Alhaiset elinkustannukset (mm. vakuutus, terveydenhuolto, koulu, energia, julkiset palvelut) 5
Kauppakeskusten kysyntä voimakasta tarjonnan tasaisesta kasvusta huolimatta Moderneille hyvän konseptin omaaville kauppakeskuksille edelleen hyvin kysyntää 6
Kauppakeskusten kysyntä voimakasta tarjonnan tasaisesta kasvusta huolimatta St.Petersburg Vajaakäyttöasteet edelleen maltillisia Moskovassa ja Pietarissa Pietarissa GLA 1,6 milj. m2, kun pääkaupunkiseudulla 0,9 milj. m2 7
8 Tarjonnassa on eroja
9 Tarjonnassa on eroja
10 Tarjonnassa on eroja
Kauppakeskusten vuokrat yli kaksinkertaiset Suomeen verrattuna Source: Cushman & Wakefield 11
Vähittäiskauppamarkkinat toipuivat nopeasti finanssikriisistä Vähittäiskaupan liikevaihto lähti kasvuun jo huhtikuussa 2010 Source: Cushman & Wakefield Source: Jones Lang LaSalle 12
...toimistomarkkinat eivät Toimistojen vuokrat laskivat jopa yli 50 %, kauppakeskusten n. 30 % Toimistojen vuokrat eivät ole vieläkään kriisiä edeltäneellä tasolla Moscow Office 13
Kauppakeskusten kehittämisen lähtökohdat Rakentamiskustannukset noin 20-30 % halvemmat kuin Suomessa Kansainväliset retail-operaattorit/brändit ovat edelleen laajentamassa toimintaansa Venäjällä 14 Source: Cushman & Wakefield
Kauppakeskusten kehittämisen lähtökohdat Kiinteistökehityksen rahoituksen saatavuus helpompaa Venäjällä verrattuna Suomeen - 70 % LTC / LTV - Marginaalit alk. 6 % - Takaisinmaksuajat n. 10 vuotta - Projektivakuudet - Kolme suurta: Sberbank, Gazprombank, VTB Bank Kohteiden yield taso edelleen n. 9% Merkittävä arvonnousupotentiaali Source: Jones Lang LaSalle 15
Tulevat modernit kauppakeskukset Pietarissa, 2013-2015 4 Lähde: Jones Lang LaSalle 15 Rakenteilla Suunnitteilla Nro Nimi 1 Admiralteiskaya 2 Galaktika 3 London Park 4 PEARL PLAZA, VALMIS 5 Monpansye 6 Pyat ozer 7 Zanevskiy Kaskad, Phase III 8 Evropolis 9 Skandinavia 10 Piter-Raduga Phase II 11 Port Nakhodka, Phase II 12 Hollywood 13 Hines Outlet Centre 14 Fashion House 15 OKHTA MALL 16 Sputnik 17 Sofiyskaya St, 60
SRV:n kauppakeskusprojektit Pearl Plaza Avattu 24.8.2013 GBA 96 000 m2, GLA 48 000 m2 Kokonaisinvestointi n. 140 m (1- vaihe) - Pankkirahoitus 95 m - Sijoittajien oma pääoma 44 m - SRV:n omistusosuus 50 % - Parkkipaikkoja 1300 kpl Avattu elokuussa 2013 Lähes täyteen vuokrattu, liikkeistä auki yli 80 % Kävijämäärät ylittäneet odotukset SRV:n REAM-tiimi vastuussa kohteen operoinnista ja manageroinnista 17
SRV:n kauppakeskusprojektit Okhta Mall Rakentaminen käynnissä GBA 144 000 m2, GLA 75 000 m2 Kokonaisinvestointi n. 250 m - Pankkirahoitus 160 m - Sijoittajien oma pääoma 90 m SRV:n omistusosuus 60 % Runsaasti parkkipaikkoja (yli 2600 kpl) Rakennuslupa saatu elokuussa 2013 Valmistuu ja avataan yleisölle keväällä 2016 Alustavia vuokrasopimuksia allekirjoitettu yli 25% (Q3/2013) vuokrattavasta pinta-alasta Kooltaan samaa suuruusluokkaa isojen suomalaisten kauppakeskusten kanssa 18
SRV:n kauppakeskusprojektit Pearl Plaza II Suunnittelu käynnissä GBA 60 000 m2, GLA 25 000 m2 Toisen vaiheen rakentamisen arvioidaan käynnistyvän 2014 aikana Lisää operaattoreita ja parkkipaikkoja (700 kpl) Alustavia vuokrasopimuksia allekirjoitettu yli 30% vuokrattavasta pinta-alasta Tavoitteena avata vuonna 2016 19
SRV:n kauppakeskusprojektit Promenad Suunnittelu käynnissä SRV:n (25 %) ja Vicus Oy:n (75 %) yhteistyöhanke GBA 55 000 m2, GLA 25 000 m2 SRV:n kauppakeskuskehittämisen päänavaus Moskovassa - Sijoittaja- ja rahoitusneuvottelut ovat käynnissä - Alustavia vuokrasopimuksia allekirjoitettu noin 30 % pinta-alasta Sijaitsee Mitishissä, voimakkaasti kasvava Moskovan satelliittikaupunki Tavoitteena avata vuonna 2015 20
Vertailu Suomen suurimpiin kauppakeskuksiin Itäkeskus Sello Jumbo Iso Omena Kamppi Okhta Pearl Plaza GLA m2 107 000 98 000 85 000 48 500 34 000 75 000 48 000 GLA m2 / parkkipaikat 36 m2 34 m2 18 m2 22 m2 45 m2 29 m2 37 m2 Kävijämäärä vuodessa (2012) 18 M 23 M 11 M 9 M 35 M 10-12 M * 6-7 M * Keskiostos / kävijä 22 17 40 30 7 23-25 * 20-23 * Lähde: Suomen Kauppakeskusyhdistys 2012 * SRV:n ennuste 21
Kauppakeskusten kehittämisen menestystekijät Kauppakeskusten kehittämisen tarvitsemat resurssit, osaaminen ja referenssit -Fokusointi Suunnittelun ja rakentamisen hallinta -SRV Malli Vuokralaishankinnan, markkinoinnin, kohteen avaamisen ja operoinnin hallinta - SRV:n oma REAM-tiimi Kiinteistösijoittamisen ja pankkirahoituksen asiantuntemus venäläisessä ympäristössä -Russia Invest -Projektirahoitus 22
Kauppakeskuksen vuokratulon muodostuminen Pääomavuokra - Minimivuokra ja/tai liikevaihtosidonnainen osa Ylläpitovuokra - Hoito- ja operointikulut Käyttökustannukset - Sähkö, lämmitys, vesi, laskutetaan kulutuksen mukaan Lisäksi vuokralaiset maksavat vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä 1-3 kk vuokran suuruisen vakuuden Vuokralaiset tekevät itse fit-out työt Vuokrat indeksoidaan 3-5 % p.a. Lisätuloja mahdollista kerätä kioskeista, automaateista, mainostilasta, mobiiliverkoista ja pysäköinnistä 23
Havainnekuva kehityshankkeen kumulatiivisesta tuloskehitysarviosta Rakennusaika - liikevaihto tuloutetaan valmistusasteen mukaisesti - rakentamisen katteesta eliminoidaan SRV:n omistusta vastaava osuus Operointiaika - SRV:n omistusta vastaava osuus osakkuusyhtiön tuloksesta tuloutetaan - kumulatiivinen kokonaistuotto riippuu operointiajasta ja osakkuusyhtiön tuloksesta Kohteen myynti - SRV:n omistusta vastaava osuus rakentamisen katteesta tuloutetaan - myyntivoitto tuloutetaan Myynnin yhteydessä tuloutuva myyntivoitto Myynnin yhteydessä tuloutuva osa rakentamisen katteesta Operointiaikana tuloutuva osuus osakkuusyhtiön tuloksesta Tuloutettu osa rakentamisen katteesta Rakennusaika Rakennusaika + operointiaika (kumul.) Kokonaistulos Valmistusasteen mukaisesti tuloutuva osa rakentamisen katteesta 24 Havainnekuva perustuu arvioon Okhta Mall kauppakeskushankkeesta - havainnekuvan tavoitteena on kuvata taloudellisen tuloksen ajoittumista ja se perustuu tämänhetkiseen näkemykseen. Toteuma voi olla merkittävästi erilainen
SRV:n ansaintalogiikka kauppakeskushankkeista RAKENTA MINEN Keskeiset parametrit Pearl Plaza I Okhta Mall Rakennusurakka MEUR 120 160 Rakentamisen katearvio MEUR X % X % OPEROINTI Arvioitu aloituskeskivuokra, EUR/m2/vuosi 380 439 NOI:n vuositavoite MEUR 18 33 SRV:n sijoitus MEUR 22 54 OMISTUS Markkina-arvo, MEUR (9.5 % yield) 189 347 Laskelmassa esiintyvät muuttujat ovat esimerkkioletuksia. Toteuma voi olla merkittävästi erilainen. 25
Esimerkki Okhta Mallin kumulatiivisen tuloskehitysarvion laskentakaavasta OKHTA MALL -PROJECT; SRV'S FINANCIAL RESULTS SRV ownership 60 % Investment cost 250 MEUR Construction volume 160 MEUR Project loan 160 MEUR Construction profit, %* 10 % Target rent level 33 MEUR Rental level average* 90 % Operating period 3 YRS Exit yield* 10,0 % Period SRV sales SRV profit Net rental development Construction period 150 MEUR 6 MEUR Yr 1 26 MEUR 80 % Operating period 31 MEUR 31 MEUR Yr 2 30 MEUR 90 % Constr. profit at exit 10 MEUR 10 MEUR Yr 3 33 MEUR 100 % Exit profit 48 MEUR 48 MEUR Tot 89 MEUR SRV cumulative totals 239 MEUR 95 MEUR (39,8 %) Laskelmassa esiintyvät muuttujat ovat esimerkkioletuksia. Toteuma voi olla merkittävästi erilainen. 26
Esimerkki Okhta Mallin kumulatiivisen tuloskehitysarvion laskentakaavasta OKHTA MALL -PROJECT; SRV'S FINANCIAL RESULTS SRV ownership 60 % Investment cost 250 MEUR Construction volume 160 MEUR Project loan 160 MEUR Construction profit, %* 10 % Target rent level 33 MEUR Rental level average* 95 % Operating period 3 YRS Exit yield* 10,0 % Period SRV sales SRV profit Net rental development Construction period 150 MEUR 6 MEUR Yr 1 30 MEUR 90 % Operating period 34 MEUR 34 MEUR Yr 2 31 MEUR 95 % Constr. profit at exit 10 MEUR 10 MEUR Yr 3 33 MEUR 100 % Exit profit 48 MEUR 48 MEUR Tot 94 MEUR SRV cumulative totals 242 MEUR 98 MEUR (40,5 %) Laskelmassa esiintyvät muuttujat ovat esimerkkioletuksia. Toteuma voi olla merkittävästi erilainen. 27
Esimerkki Okhta Mallin kumulatiivisen tuloskehitysarvion laskentakaavasta OKHTA MALL -PROJECT; SRV'S FINANCIAL RESULTS SRV ownership 60 % Investment cost 250 MEUR Construction volume 160 MEUR Project loan 160 MEUR Construction profit, %* 11 % Target rent level 33 MEUR Rental level average* 90 % Operating period 3 YRS Exit yield* 10,0 % Period SRV sales SRV profit Net rental development Construction period 149 MEUR 7 MEUR Yr 1 26 MEUR 80 % Operating period 31 MEUR 31 MEUR Yr 2 30 MEUR 90 % Constr. profit at exit 11 MEUR 11 MEUR Yr 3 33 MEUR 100 % Exit profit 48 MEUR 48 MEUR Tot 89 MEUR SRV cumulative totals 239 MEUR 97 MEUR (40,4 %) Laskelmassa esiintyvät muuttujat ovat esimerkkioletuksia. Toteuma voi olla merkittävästi erilainen. 28
Esimerkki Okhta Mallin kumulatiivisen tuloskehitysarvion laskentakaavasta OKHTA MALL -PROJECT; SRV'S FINANCIAL RESULTS SRV ownership 60 % Investment cost 250 MEUR Construction volume 160 MEUR Project loan 160 MEUR Construction profit, %* 10 % Target rent level 33 MEUR Rental level average* 90 % Operating period 3 YRS Exit yield* 9,0 % Period SRV sales SRV profit Net rental development Construction period 150 MEUR 6 MEUR Yr 1 26 MEUR 80 % Operating period 31 MEUR 31 MEUR Yr 2 30 MEUR 90 % Constr. profit at exit 10 MEUR 10 MEUR Yr 3 33 MEUR 100 % Exit profit 70 MEUR 70 MEUR Tot 89 MEUR SRV cumulative totals 261 MEUR 117 MEUR (44,8 %) Laskelmassa esiintyvät muuttujat ovat esimerkkioletuksia. Toteuma voi olla merkittävästi erilainen. 29
30! -! - Kiitos! - Thank You! www.srv.fi