Sijainti. 5 min ajomatka keskustaan. Miljoona asukasta 20 min ajomatkan etäisyydellä

Transkriptio

1 First Dig

2 Yleiskuvaus Okhta Mall tulee olemaan kansainväliset laatukriteerit täyttävä kauppakeskus, joka rakennetaan neljään maanpäälliseen ja kahteen maanalaiseen kerrokseen. LEED Silver -sertifiointi (tai korkeampi) Vuokralaiset tunnettuja kansainvälisiä brändejä ja vahvoja venäläisiä ketjuja Avajaiset vuonna

3 Yleiskuvaus Okhta Mall on ensimmäinen vaihe Septem City -hankkeessa, johon kauppakeskuksen lisäksi tullaan rakentamaan toimisto- ja hotellitiloja sekä mahdollisesti asuntoja. Kokonaisvolyymi noin m2, tontti 8,5 ha

4 Sijainti 5 min ajomatka keskustaan Miljoona asukasta 20 min ajomatkan etäisyydellä

5 Sijainti Helposti saavutettavissa autolla ja runsaat pysäköintimahdollisuudet (noin parkkipaikkaa) Metro alle 15 minuutin kävelymatkan päässä Sijaitsee Neva-joen ylittävän sillan ja rantatien vieressä, jonka kautta kulkee päivittäin erittäin paljon työmatkaliikennettä.

6 Sijainti Okhta Mall sijaitsee Krasnogvardeiskyn alueella, jossa kaupallisten tilojen määrä on erittäin alhainen, mutta silti 30 min ajomatkan alueella asuu 1,3 miljoona ihmistä. 6

7 7 Sijainti

8 Septem City -projektin historia Päätapahtumat aikajanalla Russia Invest established SRV sold 55% to Russia Invest Legal Entity (Tempo Invest) for Phase I created Approved Expertise and Building Permit received More than 10 merges of the Russian ompanies and land plot combination Land Plot for Phase I separated Demolition of 101 Building Start of Construction Okhta Mall Opening of Phase I Holding Period of Phase I Divestment of Phase I Acquisition of Amphora Acquisition of Potential Invest Acquisition of Bazen Acquisition of CKBA Acquisition of BIT-95 Acquisition of BSZ Acquisition of Aggregat SRV aqcuired 100% ownership Demolition of 104 Building Acquisition of PGS

9 Suunnittelun lähtökohdat Yksinkertainen ja selkeä pohjaratkaisu Vihreiden arvojen huomioiminen Kustannustehokkuus Scandinaavinen funktionaalinen minimalismi Ajattomuus Tunteisiin vetoava Landmark-kohde

10 10 Julkisivunäkymä 1

11 11 Julkisivunäkymä 2

12 12 Julkisivunäkymä 3

13 13 Julkisivunäkymä 4

14 14 Pohjapiirustukset (-2 taso): Hypermarket, pysäköinti

15 15 Pohjapiirustukset (-1 taso): Pysäköinti

16 Pohjapiirustukset (maantaso): Muoti, galleria, kahviloita 16

17 17 Pohjapiirustukset (2 taso): Muoti, urheilu, kahviloita

18 Pohjapiirustukset (3 taso): Lastenkauppa, kodinkoneet, viihde, ravintoloita, food-court 18

19 19 Pohjapiirustukset (4 taso): Elokuvateatteri, fitness

20 Asiakasprofiili Asiakaskunta iältään 18 55, pääkohderyhmä vuoden välissä Asiakaskunta: Keskiluokka ja erityisesti Krasnogvardejskiyn sekä myös muiden lähialueiden autoilevat perhekunnat Keskituloiset Aktiivinen lifestyle: Matkustaa Euroopassa ja erityisesti Suomessa, käy ostoksilla, elokuvissa, teatterissa, messuilla Internetin ja sosiaalisen median aktiivisia käyttäjiä Lukee paljon painettua mediaa 20 Arvot: mukavuus, vapaa-aika, omavalintaisuus, itsenäisyys

21 Okhta Mall Brand Okhta Mall eng 21

22 Omistusrakenne 27 % 27 % 13 % 27 % 5 % Russia Invest 45 % 55 % SRV vastaa kohteen kehittämisestä, suunnittelusta, markkinoinnista, vuokrauksesta ja rakentamisesta 22

23 Okhta Mall -investointi Kokonaisinvestointi 250 m - Pankkirahoitus 160 m - Sijoittajien oma pääoma 90 m GBA m2, GLA m2 - Yli parkkipaikkaa Rakennuslupa saatu Okhta Mall valmistuu ja avataan yleisölle keväällä Tällä hetkellä alustavia vuokrasopimuksia allekirjoitettu jo yli 25 % vuokrattavasta pinta-alasta Kooltaan samaa suuruusluokkaa isojen suomalaisten kauppakeskusten kanssa Itäkeskus Sello Jumbo Iso Omena Kamppi GLA GLA m2 / parkkipaikat 36 m2 34 m2 18 m2 22 m2 45 m2 23

24 Okhta Mall versus Pearl Plaza Brm2, GLA m Brm2, GLA m2 24

25 VERTAILU PEARL PLAZAan PEARL PLAZA OKHTA MALL Liikkeiden lukumäärä Vuokrattava pinta-ala M M2 Keskim. pinta-ala/ liike 400 M2/liike 313 M2/liike NOI:n vuositavoite EUR 18 MILLION EUR 33 MILLION Bruttoala M M2 Pysäköintipaikat Yli kpl 32 GLA m2/kpl Yli kpl 29 GLA m2/kpl 25

26 Okhta Mall:n ja Pearl Plazan kehittäminen OKHTA MALL m2 Russia Invest perustettiin Kiinteistöjen ja maa-alueiden hankinta ja yhdistäminen, yhteensä n. 10 SRV hankki 100 % omistuksen SRV möi 55 % Russia Invest Finanssikriisi kesä 2008 Konseptin kehittäminen Okhta Mallin rakentaminen Opening of Phase I Operointi Myynti Konseptin kehittäminen PEARL PLAZA m2 Ensimmäinen tapaaminen SIIC:n kanssa kesä 2009 LOI allekirjoitus 12/2009 SHA allekirjoitus 3/2010 Pearl Plazan Rakentaminen Grand Opening Opererointi Myynti

27 Kiinteistökehittäminen Venäjällä Ison projektin kehittäminen kestää helposti 10 vuotta ennen kuin kohde voidaan myydä kannattavasti. - Okhta Mall hyvä esimerkki Rakentamisvaihe helpoin osa koko projektista Hidasteena venäläisen kiinteistö- ja yhtiöjuridiikan byrokraattisuus ja soveltumattomuus nykyaikaiseen kiinteistökehitykseen - Kehittynyt kuitenkin erittäin positiivisesti viimeisen 10 vuoden aikana Ulkoiset verkostot myös edelleen haastavat Varsinainen rakennusluvan saanti jopa nopeampaa kuin Suomessa - Esim. Pearl Plazassa ja Okhta Mallissa koko rakennuslupaprosessi kesti vain n. 6 8 kk siitä, kun lopullinen konseptisuunnittelu saatiin valmiiksi. Lopullisen kaupallisen konseptin kehittäminen kriittisen tärkeä vaihe - Okhta Mallissa kaupallinen konsepti uusittiin kokonaan vielä syksyllä

28 28 SRV keskittyy kauppakeskusten kehittämiseen Pietarissa ja Moskovassa

29 SRV keskittyy kauppakeskusten kehittämiseen Pietarissa ja Moskovassa Moderneille hyvän konseptin omaaville kauppakeskuksille edelleen hyvin kysyntää Vähittäiskauppa kasvaa edelleen voimakkaasti Venäjällä. Pietarin vähittäiskaupan volyymi on n. 20 mrd, joka vastaa noin 75 % Suomen vähittäiskaupan volyymistä. - Vastaavasti Moskovan ja sen lähialueen markkinoiden volyymi on n. 125 mrd Kansainväliset retail-operaattorit/brändit ovat edelleen laajentamassa toimintaansa Venäjällä. Liiketilojen vuokrataso Venäjällä selvästi korkeampi kuin Suomessa - Investointien tuotto-odotukset ovat Venäjällä paremmat. Kiinteistökehityksen rahoituksen saatavuus helpompaa Venäjällä verrattuna Suomeen - Vaadittu sijoittajan oma pääoma n % investoinnin arvosta Rakentamisen kustannustaso on edelleen Venäjällä edullisempi Suomeen verrattuna. 29

30 SRV keskittyy kauppakeskusten kehittämiseen Pietarissa ja Moskovassa Pearl Plazan toteutuksen myötä SRV on pystynyt merkittävästi lisäämään avainresursseja ja parantamaan omaa osaamista kauppakeskusten kehittämisessä. - Kaupallisen konseptin kehittäminen ja suunnittelu - Markkinointi, brändin kehittäminen ja tilojen vuokraaminen - Kiinteistöjen rahoituksen ja kannattavuuden analysointi - Venäläisen kiinteistö- ja rakennuslainsäädännön osaaminen - Rakentaminen - Operointi Okhta Mallissa pystytään jo nyt monistamaan ja hyödyntämään viimeisin markkinatieto niin vuokrauksesta kuin myös rakentamisesta. Keskittyminen kauppakeskuksiin mahdollistaa myös uuden toimialan: kauppakeskuksen operoinnin. - SRV vastaa Pearl Plazan operoinnista erillisen sopimuksen mukaan. Mahdollista saavuttaa hyvä taloudellinen lopputulos pitkällä aikavälillä - Tulos realisoituu pääosin myynnin yhteydessä. 30

31 Havainnekuva kehityshankkeen kumulatiivisesta tuloskehitysarviosta Rakennusaika - Liikevaihto tuloutetaan valmistusasteen mukaisesti. - Rakentamisen katteesta eliminoidaan SRV:n omistusta vastaava osuus. Operointiaika - SRV:n omistusta vastaava osuus osakkuusyhtiön tuloksesta tuloutetaan. - Kumulatiivinen kokonaistuotto riippuu operointiajasta ja osakkuusyhtiön tuloksesta. Kohteen myynti - SRV:n omistusta vastaava osuus rakentamisen katteesta tuloutetaan. - Myyntivoitto tuloutetaan. Myynnin yhteydessä tuloutuva myyntivoitto Myynnin yhteydessä tuloutuva osa rakentamisen katteesta Operointiaikana tuloutuva osuus osakkuusyhtiön tuloksesta Tuloutettu osa rakentamisen katteesta Rakennusaika Rakennusaika + operointiaika (kumul.) Kokonaistulos Valmistusasteen mukaisesti tuloutuva osa rakentamisen katteesta 31 Havainnekuva perustuu arvioon Okhta Mall kauppakeskushankkeesta - havainnekuvan tavoitteena on kuvata taloudellisen tuloksen ajoittumista ja se perustuu tämänhetkiseen näkemykseen. Toteuma voi olla merkittävästi erilainen

32 Esimerkki Okhta Mallin kumulatiivisen tuloskehitysarvion laskentakaavasta OKHTA MALL -PROJECT; SRV'S FINANCIAL RESULTS SRV ownership 60 % Investment cost 250 MEUR Construction volume 160 MEUR Project loan 160 MEUR Construction profit, %* 10 % Target rent level 33 MEUR Rental level average* 90 % Operating period 3 YRS Exit yield* 10,0 % Period SRV sales SRV profit Net rental development Construction period 150 MEUR 6 MEUR Yr 1 26 MEUR 80 % Operating period 31 MEUR 31 MEUR Yr 2 30 MEUR 90 % Constr. profit at exit 10 MEUR 10 MEUR Yr 3 33 MEUR 100 % Exit profit 48 MEUR 48 MEUR Tot 89 MEUR SRV cumulative totals 239 MEUR 95 MEUR (39,8 %) Laskelmassa esiintyvät muuttujat ovat esimerkkioletuksia. Toteuma voi olla merkittävästi erilainen. 32

33 Esimerkki Okhta Mallin kumulatiivisen tuloskehitysarvion laskentakaavasta OKHTA MALL -PROJECT; SRV'S FINANCIAL RESULTS SRV ownership 60 % Investment cost 250 MEUR Construction volume 160 MEUR Project loan 160 MEUR Construction profit, %* 10 % Target rent level 33 MEUR Rental level average* 95 % Operating period 3 YRS Exit yield* 10,0 % Period SRV sales SRV profit Net rental development Construction period 150 MEUR 6 MEUR Yr 1 30 MEUR 90 % Operating period 34 MEUR 34 MEUR Yr 2 31 MEUR 95 % Constr. profit at exit 10 MEUR 10 MEUR Yr 3 33 MEUR 100 % Exit profit 48 MEUR 48 MEUR Tot 94 MEUR SRV cumulative totals 242 MEUR 98 MEUR (40,5 %) Laskelmassa esiintyvät muuttujat ovat esimerkkioletuksia. Toteuma voi olla merkittävästi erilainen. 33

34 Esimerkki Okhta Mallin kumulatiivisen tuloskehitysarvion laskentakaavasta OKHTA MALL -PROJECT; SRV'S FINANCIAL RESULTS SRV ownership 60 % Investment cost 250 MEUR Construction volume 160 MEUR Project loan 160 MEUR Construction profit, %* 11 % Target rent level 33 MEUR Rental level average* 90 % Operating period 3 YRS Exit yield* 10,0 % Period SRV sales SRV profit Net rental development Construction period 149 MEUR 7 MEUR Yr 1 26 MEUR 80 % Operating period 31 MEUR 31 MEUR Yr 2 30 MEUR 90 % Constr. profit at exit 11 MEUR 11 MEUR Yr 3 33 MEUR 100 % Exit profit 48 MEUR 48 MEUR Tot 89 MEUR SRV cumulative totals 239 MEUR 97 MEUR (40,4 %) Laskelmassa esiintyvät muuttujat ovat esimerkkioletuksia. Toteuma voi olla merkittävästi erilainen. 34

35 Esimerkki Okhta Mallin kumulatiivisen tuloskehitysarvion laskentakaavasta OKHTA MALL -PROJECT; SRV'S FINANCIAL RESULTS SRV ownership 60 % Investment cost 250 MEUR Construction volume 160 MEUR Project loan 160 MEUR Construction profit, %* 10 % Target rent level 33 MEUR Rental level average* 90 % Operating period 3 YRS Exit yield* 9,0 % Period SRV sales SRV profit Net rental development Construction period 150 MEUR 6 MEUR Yr 1 26 MEUR 80 % Operating period 31 MEUR 31 MEUR Yr 2 30 MEUR 90 % Constr. profit at exit 10 MEUR 10 MEUR Yr 3 33 MEUR 100 % Exit profit 70 MEUR 70 MEUR Tot 89 MEUR SRV cumulative totals 261 MEUR 117 MEUR (44,8 %) Laskelmassa esiintyvät muuttujat ovat esimerkkioletuksia. Toteuma voi olla merkittävästi erilainen. 35

36 ! - Kiitos! - Thank You!