KIINTEISTÖVIESTI POHJOIS-SAVON KIINTEISTÖYHDISTYKSEN JÄSENTIEDOTE NRO 1 / 2014 MAALISKUU KIINTEISTÖVIESTI KIINTEISTÖVIESTI POHJOIS-SAVON KIINTEISTÖYHDISTYKSEN JÄSENTIEDOTE NRO 1 / 2014 MAALISKUU POHJOIS-SAVON KIINTEISTÖYHDISTYKSEN JÄSENTIEDOTE NRO 1 / 2014 MAALISKUU Kiinteistöviestit luettavissa netistä Kiinteistöviestit luettavissa netistä LEHTIKIERTO HALLITUKSESSA / / / / / LEHTIKIERTO HALLITUKSESSA / / / / / Miten ymmärtää tilinpäätöstä? I s. 1 Varmista vakuutusturva saneerausurakassa I s. 3 Onko vesimaksu oikeudenmukainen? II s. 2 Pro gradu tutkielma putkiremonttien vaikutuksesta myyntihintoihin II s. 3 Miten ymmärtää tilinpäätöstä? I s. 1 Varmista vakuutusturva saneerausurakassa I s. 3 Onko vesimaksu oikeudenmukainen? II s. 2 Pro gradu tutkielma putkiremonttien vaikutuksesta myyntihintoihin II s. 3 Lue Kiinteistöliiton lakimiesten blogia! Kiinteistöviestit luettavissa netistä LEHTIKIERTO HALLITUKSESSA / / / / / Miten ymmärtää tilinpäätöstä? I s. 1 Varmista vakuutusturva saneerausurakassa I s. 3 Onko vesimaksu oikeudenmukainen? II s. 2 Pro gradu tutkielma putkiremonttien vaikutuksesta myyntihintoihin II s. 3
kiinteistöviesti pohjois-savo nro 1 / 2014 maaliskuu sisältö Yhteystiedot: Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys ry Puheenjohtaja: Veijo Hyvärinen p. 044 764 8401 Kiinteistöliitto Itä-Suomen toimisto: Maaherrankatu 15 70100 KUOPIO puhelin 017 262 6633 faksi 017 262 6634 sähköpostit: mirjami.kauppinen@kiinteistoliitto.fi anne.verger@kiinteistoliitto.fi Neuvonta: jäsenyhtiöiden hallituksen jäsenille, isännöitsijöille ja tilintarkastajille Arkisin klo 9-12, p. 017 262 6633 Kiinteistönetti: Yhdistyksen omat www-sivut: www.kiinteistoliitto.fi/ita-suomi (sisältää myös jäsensivut) Suomen Kiinteistöliitto ry: www.kiinteistoliitto.fi Taloyhtiöiden kiinteistöportaali: www.taloyhtio.net (sisältää myös jäsensivut) Kiinteistöviestin julkaisija: Kiinteistöviesti: Ilmestyy vähintään neljästi vuodessa Julkaisija: Kiinteistöliitto Itä-Suomi Painosmäärä: 1200 kpl Vastaava toimittaja: Mirjami Kauppinen Paikallissivujen avustaja: Anna-Liisa Pekkarinen Taitto: Viestitär Ky, Kuopio Tulostus: Kopijyvä Oy, Kuopio 2014 itä-suomen sivut...osio I ajankohtaista Miten ymmärtää tilinpäätöstä?...1 Tilintarkastajien yläikäraja poistuu...2 Varmista vakuutusturva saneerausurakassa...3 Taloyhtiö - valitse urakoitsija huolella...4 Taloyhtiö - lämmön talteenotto ei ole sirkustemppu...5 Kylmäkellarit kuumentavat tunteita...5 Korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustusten hakuohjeet julkaistu...6 Käynnistysavustus vauhdittaa lähiötalojen korjaamista...6 Taloyhtiöiden lisä- ja täydennysrakentaminen voi nostaa alueen arvostusta...7 Kiinteistöliiton kunniamerkki - palkinto ansiokkaasta työstä!...8 lainsäädäntö ja oikeuskäytäntö Oikeustapaukset...9 tutkimus ja kehittäminen KORMA -hankkeessa tuotettiin korjausrakentamisen malliratkaisuja...9 Energiaekspertti tuli taloon...10 talous- ja veroasiat Talousarvio-ohje päivitetty...10 tapahtumia ja julkaisuja Kiinteistöliitto on avannut uuden blogin!...10 Kiinteistöalan Kustannus Oy:n uutuuskirjat...11 kolumni Iso tasauslasku opettaa...12 pohjois-savon aluesivut...osio II Pääkirjoitus...1 Onko vesimaksu oikeudenmukainen?...2 Kiinteistöliitto Itä-Suomi palkittiin...5 Pro gradu -tutkielma putkiremonttien vaikutuksesta myyntihintoihin...6 Kiinteistöviestit nyt luettavissa Taloyhtio.netin jäsensivuilla...8
ajankohtaista KUVA: ANNE VERGER Sirpa Koponen luennoi Joensuussa, Kuopiossa ja Mikkelissä onnistuneissa Kurssi-illoissa. Miten ymmärtää tilinpäätöstä? Kevätyhtiökokouksissa käsitellään toimintakertomus, jonka liitteenä on talousarviovertailu sekä tilinpäätös, joka sisältää tuloslaskelman, taseen ja liitetiedot. Varsinkin tuloslaskelma ja tase kirjanpidollisine termeineen ovat monelle täyttä hepreaa. HTM, KLT Sirpa Koponen avaa luennoillaan terminologiaa jokaisen ymmärtämään muotoon. On syytäkin avata, sillä asunto-osakeyhtiö toimii osakkeenomistajilta kerätyillä varoilla. Koponen korostaa toimintakertomuksen tärkeyttä. - Se kertoo selvin sanoin yhtiön edellisen vuoden tärkeimmät asiat ja mitä ollaan aikeissa tehdä seuraavana vuonna. Toimintakertomus on muutaman arkin mittainen, Koponen kertoo. Säännökset edellyttävät, että toimintakertomuksessa kerrotaan myös yleistietoa yhtiöstä sekä tiedot osakeomistuksen muutoksista. Rahankäyttöön pureudutaan kansantajuisesti talousarviovertailussa, jossa vertaillaan talousarviota toteutuneisiin lukuihin, eli onko kuhunkin tarkoitukseen varattu raha riittänyt ja vertailua käytetään apuna suunniteltaessa sitä, paljonko rahaa varataan seuraavalle vuodelle. - Budjettia ei saa ylittää, ellei ylitykseen ole pätevää syytä. Sellainen on esimerkiksi paljoluminen talvi, jolloin etukäteen ei ole voitu arvioida lumitöiden määrää, tai äkillinen vesivahinko, joka on pakko korjata heti suurempien vaurioiden välttämiseksi. Tulos ja tase, mitä ne ovat? On tärkeää, että tilinpäätökset ovat yhtenäisesti laadittuja, jotta nykyiset ja tulevat osakkeenomistajat pystyvät vertailemaan eri yhtiöiden tilinpäätöksiä keskenään. Tuloslaskelma kuvaa sitä, kuinka paljon tällä ja edellisellä tilikaudella aikana on käytetty rahaa kuhunkin asiaan. Kulut rahoitetaan osakkeenomistajilta ja vuokralaisilta perittävillä vastikkeilla ja muilla maksuilla. Laskelma on ryhmitelty esimerkiksi käyttöön ja huoltoon, lämpöön, veteen, sähköön, jätehuoltoon, vakuutuksiin ja kiinteistöveroon. Eniten vaihtelua tilikausien ja yhtiöiden välillä on korjauskulujen ryhmässä. kiinteistöviesti i -
ajankohtaista Tase kuvaa yhtiön varoja (omaisuuspuoli) ja velkoja. Varat sisältävät kiinteän omaisuuden eli tontit, rakennukset ja muun kaluston. Nämä eivät kuvaa yrityksen omaisuuden käypää arvoa, vaan ne ovat tulleet taseeseen rakennusaikaisista luvuista ja eivät näinollen ole vertailukelpoisia muiden yhtiöiden lukuihin. Omaisuuden todellinen arvo saadaan vain hankkimalla laskelma todellisista markkina-arvoista, mutta tällaiseen ei yleensä asunto-osakeyhtiöissä ole tarvetta. Saamiset, eli esimerkiksi vastike- ja muut rästit, ovat niitä eriä, jotka ovat vielä saamatta osakkeenomistajilta ja muilta maksajilta. Saamisissa voi olla erääntyneitä saamisia sekä myös seuraavan tilikauden puolella erääntyviä, kuten vesilaskutasaukset. Pankkisaamiset ovat ne varat, jotka tilinpäätöshetkellä ovat yhtiön pankkitileillä. Taseen toisella puolella ovat muun muassa ne velat, jotka ovat aiheutuneet edellisen tilikauden puolella, esimerkiksi joulukuun lämpölasku, mutta jotka maksetaan vasta seuraavan tilikauden puolella. Vieras pääoma ei aina pankkilainaa - Vieraan pääoman osuus (velat) sisältää siis muutakin kuin pankkilainoja. Kun ollaan vuoden vaihteessa, on aina velkaa, koska joulukuun lämpölasku ja jätelasku eivät ole vielä tulleet. Taloyhtiöllä on oikeastaan aina vierasta pääomaa tämän vuoksi. Tilinpäätöksessä pysäytetään tilanne siten, että tilinpäätöshetken taloudellinen tilanne olisi tiedossa, selventää Koponen. Konkreettisempi vieraan pääoman erä on taloyhtiön pankkilaina, joka kohdistuu joko kaikkiin osakkeenomistajiin tai vain niihin, jotka eivät ole maksaneet lainaosuuttaan. Tilinpäätös on yksinkertaisempi, jos ei ole taloyhtiön lainaa. - Jos halutaan tietää, mikä yhtiön taloudellinen tila on, on syytä verrata rahoja ja saamisia maksamattomiin laskuihin (osto- ja siirtovelat). Suositusten mukaan rahaa pitäisi olla noin yhden kuukauden vastikekertymän verran siltä varalta, että yhtiön kiinteistöön kohdistuu yllättäviä kuluja kuten vesivaurioita, huomauttaa Koponen. Yhtiön lainat Tilinpäätöksen vaikeimmin ymmärrettävät asiat syntyvät silloin kun yhtiössä on suurempia korjaustoimenpiteitä ja niihin liittyvien lainojen maksuja. Ei ole järkevää, että asunto-osakeyhtiö maksaa tuloveroja ja siksi ajoittain joudutaan tekemään kirjanpidollisia ratkaisuja, jotka poikkeavat normaalista tulojen ja menojen kirjaamisesta. - Jos yhtiölle tulee tilikauden aikana euromääräisesti suuria suorituksia ilman, että niitä vastaan on kuluja - lainojen lyhentäminen ei ole kirjanpidollisesti kulua - voidaan päätyä ratkaisuun, jossa yhtiölle tuleva suoritus voidaan joutua käsittelemään lisäsijoitukseksi yhtiölle. Tämä on rahastointia, johon on oltava yhtiökokouksen päätös. Osakkeenomistajan maksaman suorituksen rahastointi vaikuttaa maksajan asioihin vain silloin, kun maksaja on sijoittaja. Rahastoitua vastikkeen/lainaosuuden maksua ei voi vähentää vuokratulosta, vaan se on huoneiston ostohinnan lisäystä. Kirjanpidossa ja verotuksessa on käytettävissä verotettavan tulon poistamiseksi muitakin vaihtoehtoja, kuten poistot rakennuksesta ja asuintalovaraus. Näiden avulla rahastointitarvetta voidaan pienentää tai poistaa kokonaan, riippuen yhtiön luvuista. alp Tilinpäättäjän muistilista KHT-yhdistyksen ja Kiinteistöliiton yhteistyönä KHT-yhdistys ja Kiinteistöliitto ovat laatineet yhteistyössä tilinpäättäjän muistilistan jäsentaloyhtiöiden tilinpäätösten laadinnan tueksi. Tilinpäättäjän muistilista on pdf-muodossa jäsentalojen käytettävissä Taloyhtio.netin jäsensivuilla (edellyttää kirjautumista). www. taloyhtio.net Tilintarkastajien yläikäraja poistuu Tilintarkastajien nykyinen 70 vuoden yläikäraja poistuu. Tämä mahdollistaa tilintarkastajien työurien pidentymisen. Lakiin tehdään myös lisäys, joka koskee perustettavien yhteisöjen mahdollisuutta jättää tilintarkastaja valitsematta ensimmäisille tilikausille. Näin sääntely selkeytyy, ja se vastaa paremmin jo muodostunutta käytäntöä. Hallitus antoi lakiesityksen eduskunnalle 14. marraskuuta 2013. Muutosten on tarkoitus tulla voimaan 31. joulukuuta 2013. Tilintarkastajien toiminnan laatua valvotaan säännöllisin väliajoin, joten tarvetta yläikärajalle ei enää ole. Lisäksi toimialan ikäjakauma ja eläköityvien tilintarkastajien merkittävä määrä tukevat yläikärajan poistamista. Tilintarkastajien yläikärajan poistamisen taustalla on työ- ja elinkeinoministeriön tilintarkastajajärjestelmän uudistamista valmistellut työryhmä, joka luovutti raporttinsa vuoden 2012 lopussa. i - kiinteistöviesti
ajankohtaista Varmista vakuutusturva saneerausurakassa Vahinkoja voi sattua myös huolellisille ammattilaisille, vaikka pyritään toimimaan huolellisesti. Saneerausurakan suunnittelu ja valvonta eivät ole tässä suhteessa poikkeus. Suunnitteluvirhe tai huolimattomuus laadittujen suunnitelmien tarkistamisessa taikka rakennustöiden valvonnassa voivat aiheuttaa suuria taloudellisia menetyksiä. Vahinkoriskeiltä suojautuminen on sekä tilaajana olevan asunto-osakeyhtiön että konsulttina toimivan suunnittelijan, valvojan tai muun asiantuntijan yhteinen etu. Osapuolet voivat suojautua vahinkoriskeiltä toisaalta ennaltaehkäisemällä vahinkoja ja toisaalta oikealla sopimustekniikalla ja vakuutusturvalla. Parasta vahinkojen ennaltaehkäisyä on se, että asunto-osakeyhtiö käyttää saneerausurakan suunnittelussa, laadittujen suunnitelmien hyväksymisessä, projektinjohtotehtävissä ja urakan valvonnassa vain hyväksi havaittuja ja osaavia ammattilaisia. Tiedetään hyvin, että vahinkoja sattuu, vaikka kaikkea huolellisuutta on noudatettu. Sen vuoksi on ensiarvoisen tärkeää, että asunto-osakeyhtiö varmistaa, että se saa vahingon kohdatessaan täyden vahingonkorvauksen. Asuntoosakeyhtiö varmistaa vahingonkorvauksen oikealla sopimustekniikalla ja vaatimalla konsultilta riittävää vastuuvakuutusturvaa. Rakennusalan konsultit, jollaisiksi myös suunnittelijat ja valvojat voidaan katsoa, käyttävät tyypillisesti konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja KSE 1995. KSE 1995 ei tule itsestään sovellettavaksi. Ne ovat osa asunto-osakeyhtiön ja konsultin välistä sopimusta vain, jos osapuolet nimenomaisesti sitoutuneet niiden soveltamiseen. Toisinaan on muodostunut ongelmaksi se, että asunto-osakeyhtiö ei ole konsultin kanssa toimeksiannosta sopiessaan ollut riittävästi selvillä siitä, mitä KSE 1995 ehdot määräävät vahingonkorvauksesta. Sopimusoikeudellisesti konsultin vahingonkorvausvastuun perusperiaatteet ovat selvät: Mikäli konsultti aiheuttaa toimeksiantoa hoitaessaan päämiehelleen virheellään tai laiminlyönnillään vahingon, konsultti vastaa vahingon korvaamisesta täysimääräisesti. Konsultti vapautuu vastuusta, mikäli hän voi osoittaa, että vahinko on aiheutunut syystä, joka ei ollut hänen vaikutuspiirissään, eikä konsultti olisi huolellisesti toimimalla voinut estää vahingon aiheutumista. Lisäksi konsultin vahingonkorvausvastuuta voidaan sovittelemalla alentaa, mikäli vahinko on aiheutunut osin tilaajan vastuulla olevasta syystä. KSE 1995 tarkentaa konsultin vahingonkorvausvastuun pelisääntöjä. Ne muun muassa ohjaavat osapuolet sopimaan siitä, mikä on konsultin vahingonkorvausvastuun enimmäismäärä. Asunto-osakeyhtiön on aina syytä varmistaa, että konsultin vahingonkorvausvastuun enimmäismäärästä on sovittu kirjallisesti ja että enimmäismäärä on riittävän suuri suhteessa kyseisen rakennushankkeen laatuun ja laajuuteen. Kun vahingonkorvausvastuun enimmäismäärästä sovitaan, harkinnassa ei tule millään tavalla ottaa huomioon sitä, mikä on konsultin kyky kestää taloudellisia riskejä. Huomio on kiinnitettävä vain mahdollisten vahinkojen määrään. Mikäli mahdollisten vahinkojen määrä on niin suuri, että korvausvastuu aiheuttaisi konsultille liiallista rasitusta, konsultti voi suojautua vahinkoriskiltä ottamalla riittävän kattavan vastuuvahinkovakuutuksen. Vastuuvahinkovakuutuksen vahinkomäärän on oltava riittävä kattamaan sopimuksessa määritellyn vahingonkorvausvastuun enimmäismäärän. Osapuolet jättävät liian usein sopimatta nimenomaisesti konsultin korvausvastuun enimmäismäärästä. Tällaisissa tapauksissa konsultin vahingonkorvausvastuu rajoittuu konsulttipalkkion enimmäismäärään. Kun konsultin vahingonkorvausvastuu näin sopimustekniikan avulla rajoitetaan konsulttipalkkion enimmäismäärään, konsultilla oleva laajakin vastuuvahinkovakuutus voi menettää merkityksensä. Tämä johtuu siitä, että vakuutusyhtiön korvausvastuun enimmäismäärä on sama kuin konsultin vastuun enimmäismäärä. Jos konsultin sopimukseen perustuva vahingonkorvausvastuu rajoittuu konsulttipalkkion määrään, samalla myös vakuutusyhtiön korvausvastuu rajoittuu. Asunto-osakeyhtiö ei siis lähtökohtaisesti voi saada vakuutusyhtiöltä enempää korvausta kuin sen voisi saada konsultilta itseltään. Asunto-osakeyhtiön on syytä lisäksi varmistaa, että konsultin vakuutusturva todella on voimassa ja sen ehdot todella ovat riittävän kattavat. Tilaajan ei ole syytä tyytyä vain siihen, että sopimuksessa edellytetään konsultilta vastuuvakuutusta. Viisaampaa on vaatia konsultilta kopio vakuutuskirjasta tai vakuutusyhtiön antama vakuutusturvaote. Samalla on syytä tarkistaa vakuutusehtojen sisältö. Riskeiltä suojautuminen on konsultin ja asunto-osakeyhtiön yhteinen asia. Oikea sopimustekniikka ja riittävän kattava vastuuvakuutus ovat konsultin virhevastuun sattuessa yhtä olennaisia turvavälineitä kuin palohälytin ja sammutuskalusto ovat tulipalon sattuessa. Artikkelin kirjoittajat: Juha Ryynänen, AA, VT, kauppat. lis., Asianajotoimisto Juha Ryynänen Oy, Jari Virta, TkT, Kiinteistöliitto. KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN kiinteistöviesti i -
ajankohtaista Taloyhtiö - valitse urakoitsija huolella Palkkaa työnjäljestään ylpeä tekijä Taloyhtiön korjaushankkeessa hallitukselle aiheuttaa päänvaivaa selvittää urakoitsijan luotettavuus ja kyky suoriutua urakasta. - Pätevän ja vastuullisen urakoitsijan löytäminen onkin taloyhtiölle yksi korjaushankkeen kriittisimmistä kohdista. Hyvän urakoitsijan kanssa korjaushankkeen läpivienti on sujuvampaa ja tavoite eli onnistunut lopputulos saavutetaan varmemmin, totesi Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Jaana Sallmén Korjaushanke haltuun -seminaarissa Lahdessa. Hallituksen on myös mietittävä, onko isännöitsijä pätevä vetäjä hankkeelle vai tarvitseeko hankkeeseen palkata ulkopuolinen projektinjohtaja. Käytännössä isoissa, putki- ja julkisivuremonttien kaltaisissa korjaushankkeissa huolellisesti toimiva taloyhtiö palkkaa rakennuttamisen ammattilaisen projektinjohtajaksi. Hän selvittää urakoitsijoiden tarjoushalukkuuden ja laatii tarjouspyyntöasiakirjat sekä toimii taloyhtiön neuvonantajana valintaa tehtäessä. Taloyhtiön - käytännössä yhtiön osakkaiden - on punnittava, mitkä kriteerit ovat sille urakoitsijan valinnassa tärkeimpiä - urakan hinta, urakoitsijan pätevyys, referenssit, toimituskyky vai resurssit? Olemassa olevien kotien korjaaminen eroaa täysin uuden talon rakentamisesta, ja tämäkin on syytä ottaa urakoitsijaa valittaessa huomioon, muistutti Suomen Talokeskus Oy:n osastopäällikkö Tom Lindborg. Valistunut taloyhtiö myös muistaa, että halvin ei ole aina laadun tai kustannustehokkuuden vinkkelistä paras vaihtoehto. Muista tilaajavastuu Useiden tarjousten saaminen ja kilpailun syntyminen urakasta ei sekään ole itsestään selvää. Urakoitsijat eivät aina ole kiinnostuneita antamaan taloyhtiölle tarjousta, koska työtä voi olla paljon ja kokonaishinta jää urakoitsijan näkökulmasta alhaiseksi. Suomessa rehelliset ja vastuuntuntoiset urakoitsijat rekisteröityvät Korjausurakka.fi-palveluun. Palveluun on rekisteröitynyt Kiinteistöliitto Itä- Suomen alueelta 716 eri alan urakoitsijaa. - Korjausurakka.fi:ssä olevat urakoitsijat kuuluvat Luotettava Kumppani - ohjelman piiriin, mikä tarkoittaa, että niiden osalta tilaajavastuulain asettamat velvoitteet on tarkastettavissa helposti ja ilmaiseksi Tilaajavastuu.fi -palvelusta. Tämä helpottaa rakennuttajana toimivaa taloyhtiötä merkittävästi. - Taloyhtiön on saatava urakoitsijalta tilaajavastuulain mukainen selvitys ennen urakkasopimuksen allekirjoittamista eli siitä, kuuluko yritys verottajan ylläpitämiin rekistereihin kuten ennakkoperintä-, arvonlisävero- ja työnantajarekisteriin. Lisäksi taloyhtiön on varmistettava, että yritys on maksanut veronsa ja eläkemaksunsa asianmukaisesti. Yritykseltä on saatava myös kaupparekisteriote ja selvitys sovellettavasta työehtosopimuksesta. Sekin on hyvä muistaa, että aliurakoitsijan tiedot on velvollinen tarkastamaan sen kanssa sopimuksen tehnyt pääurakoitsija, Sallmén luetteli. Myös urakoitsijan luottotiedot on tarpeen tarkistaa ennen urakkasopimuksen tekemistä, vaikkei mikään laki siihen velvoitakaan, Sallmén painotti. Suomi korjausrakentamisen Euroopan mestari Suomi käyttää korjausrakentamiseen lähes kuusi prosenttia bruttokansantuotteestaan. VTT:n tilaston mukaan aiemmin kärkitilaa pitänyt Saksa on pudonnut kakkoseksi. Euroopassa määrä on keskimäärin neljä prosenttia. Esimerkiksi Ruotsissa osuus on pudonnut viidestä prosentista kolmeen ja puoleen. Kiinteistöliiton viimeisimmän Korjausrakentamisbarometrin mukaan taloyhtiöiden korjaushankkeet keskittyvät eniten putkistoremontteihin. Kiinteistöalan työnantajajärjestö vaihtoi nimensä Kiinteistöalan työnantajajärjestö Kiinteistöpalvelut ry on vuoden 2014 alusta lähtien Kiinteistötyönantajat ry. Syy nimivaihdokseen on yksinkertainen. - Uusi nimi kuvaa paremmin liiton tehtävää kiinteistöalan työmarkkinapoliittisena edunvalvojana, kertoo toimitusjohtaja Pia Gramén. i - kiinteistöviesti
ajankohtaista Taloyhtiö - lämmön talteenotto ei ole sirkustemppu Asuinkerrostaloja houkuttelee yhä enemmän poistoilman lämmön talteenotto lämpöpumpun avulla. Onhan poistoilmalämpöpumppujärjestelmän säästöpotentiaali noin 30-50 prosenttia lämmitysenergiankulutuksesta. Kiinteistöliitto kuitenkin muistuttaa, että kyse on mittavasta korjaushankkeesta, mihin taloyhtiö ei saa ryhtyä ilman huolellista suunnittelua. - Taloyhtiö ei voi tehdä päätöstä lämmön talteenottojärjestelmän hankkimisesta vain laitetoimittajien tarjousten perusteella, vaan hanke vaatii huolellisen valmistelun ja perehtymisen juridis-teknis-taloudellisiin kysymyksiin. Kyse on isosta remontista ja kalliista investoinnista useimmiten noin 50 000-150 000 eurosta, kertoi Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Jaana Sallmén Korjaushanke haltuun -seminaarissa Tampereella. Lämmön talteenotto on suunniteltava hankkeen alusta alkaen perusteellisesti. Tärkein työvaihe on hankesuunnittelu, jossa selvitetään vaihtoehtoiset ratkaisut ja toteutustavat. - Ratkaisuihin vaikuttaa oleellisesti se, onko tavoitteena minimoida investointikustannukset vai pitkän aikavälin energiakustannukset ja halutaanko toimenpitein vaikuttaa energiatehokkuuteen, viihtyvyyteen, turvallisuuteen ja terveellisyyteen, luetteli osastopäällikkö Tom Lindborg Suomen Talokeskus Oy:stä. Hankesuunnittelussa tehdään korjaushankkeen tärkeimmät ja usein myös kalleimmat ratkaisut. Siksi hankesuunnittelusta ei pidä tinkiä. Toisaalta hankesuunnittelun tuloksena voidaan päätyä valmistelemaan useampia vaihtoehtoja ja jättää päätöksenteko valittavasta ratkaisusta vasta toteutuksen kilpailuttamisen jälkeiseen aikaan. - Näin tilaajan tärkeiksi määrittämät tekijät voidaan ottaa suoraan kilpailuttamisen valintakriteereiksi. Lopullinen valinta on helpompi tehdä, kun hinta-, laatu- ja palvelutasovaatimukset ovat lopullisesti tiedossa, Lindborg kertoi. Kylmäkellarit kuumentavat tunteita Vanhoissa kerrostaloyhtiöissä käydään putkiremontin lähestyessä usein kiivasta keskustelua kylmäkellareista. Osa pitää kylmäkellareita täysin turhina ja vanhanaikaisina energiasyöppöinä, ja jotkut osakkaat eivät luopuisi niistä ilveelläkään - etenkään sieni- ja marjasesonkiaikaan. Taloyhtiön korjaushankkeiden suunnitteluvaiheessa kannattaa pohtia, mitä muuta kiinteistölle on järkevää tehdä samanaikaisesti sekä miten tiloja voisi jalostaa, uudistaa vajaakäytössä olevia tiloja ja toisaalta selvittää tarvittaessa myös lisärakentamismahdollisuudet. Iso osa hankesuunnittelua on myös energiakysymysten tarkastelu. - Kylmäkellareita muutetaankin hiljalleen muihin tarkoituksiin. Niiden muuhun käyttöön muuttamiseen vaikuttaa se, kuuluvatko ne juridisesti taloyhtiön vai osakkeenomistajien hallintaan, kertoi Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Jaana Sallmén Rovaniemellä. Vastaus hallintakysymykseen selviää yhtiöjärjestyksestä. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole selkeästi mainittu, että tilat kuuluvat osakkaiden hallintaan, niiden katsotaan kuuluvan taloyhtiön hallintaan. Tällöin taloyhtiössä voidaan enemmistöllä päättää esimerkiksi tilojen muuttamisesta tavallisiksi kellarivarastoiksi. Joskus voidaan kuitenkin tarvita yhtiöjärjestyksen muutosta, jolloin käytännössä 2/3 yhtiökokousväestä tulisi ajatella tilamuutoksesta samalla tavalla. Sen sijaan osakashallintaan kuuluvien tilojen käyttötarkoituksen muuttaminen tai vaikkapa energiakustannusten kohdistaminen vain käyttäjille vaatii 2/3 määräenemmistöpäätöksen lisäksi osakkeenomistajien suostumukset, Sallmén sanoi. Jopa yksittäinen osakas voi vastustuksellaan estää kylmäkellarin ottamisen pois käytöstä. - Mahdollinen lupatarve kannattaa selvittää rakennusvalvonnasta tarkoin ennen yhtiöoikeudellisten päätösten tekoa, Sallmén lisäsi. - Yhä useammasta osakkaasta tuntuu pahalta jäähdyttää kymmeniä kuutiometrejä pikkukomeroineen vain muutaman osakkaan perunasäkin tai puolukkasangon vuoksi. Siksi taloyhtiöt teettävät ammattilaisilla yhä enemmän kalseiden ja kylmien kellareiden korjaus- ja muutossuunnitelmia. Kellarit elävät uutta elämää verstaina, kerhotiloina, myymälöinä, pesutupina, pyykinkuivaushuoneina, pyöräkellareina, neuvottelutiloina tai jopa toimistoina, luetteli Kiinteistöliiton kehityspäällikkö Jari Virta. Sallmén vinkkaa, että yhtiön hallinnassa olevia kylmäsäilytystiloja on mahdollista myös pienentää yhdenvertaisesti kaikkien osakkaiden kohdalta tavallisella enemmistöpäätöksellä, jos yhtiöjärjestyksessä ei ole määritelty tilojen pinta-aloja. Joissain taloyhtiöissä on tarpeellinen kannatus tilamuutokseen hankittu järjestämällä pienempiin tiloihin lukollisia pakastimia ja kylmiöitä niitä tarvitsevien käyttöön. Kylmälaitteiden sijoitus yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin voi kuitenkin olla paloturvallisuusriski, joten kannattaa selvittää paikallisen palotarkastajan sekä kiinteistön täysarvovakuutuksen myöntäneen vakuutusyhtiön kanta pakastinten säilyttämiseen kellarissa. Lue aihetta käsitellyt artikkeli edellisestä Pohjois-Savon Kiinteistöviestistä 4/2013. kiinteistöviesti i -
ajankohtaista Korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustusten hakuohjeet julkaistu ARA on julkaissut hakuohjeet vuoden 2014 korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustuksille sekä hissin rakentamis- ja esteettömyysavustukselle. Korjaus- ja energiaavustusten hakuaika päättyy 27.3.2014. Avustuksia uusien hissien rakentamiseen liikkumisesteiden ja terveyshaitan poistamiseen voi hakea jatkuvasti. Korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustuksiin on varattu vuoden 2014 valtion talousarviossa 43 miljoonaa euroa. Hakuohjeet ARA:n sivuilta, www.ara.fi. - Korjaus- ja energia-avustusohje 2014 - Hissin rakentamis- ja esteettömyysavustusohje 2014 - Terveyshaitta-avustusohje 2014 Lähde: Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) KORJAUS- JA ENERGIA-AVUSTUKSET 2014 Hakuaika päättyy 27.3.2014 ARA-lomake 36a: Kuntoarvion laatimiseen kosteusvaurioituneisiin terveyshaittaa aiheuttaviin asuinrakennuksiin (edellytys: kunnan terveydensuojeluviranomainen todennut terveyshaitan) 50 % ARA-lomake 36c: Liikkumisesteen poistaminen (esteettömyysavustus); kuten luiskien teko, kaiteiden lisääminen ja pihojen muotoilu 50 % hakuaika jatkuva ARA-lomake 36c: Valtion korjausavustus hissin rakentamiseen (hissiavustus) 50 % hakuaika jatkuva Huomaa! Hissien perusparantamiseen EI enää saa avustusta! yhteenvedon koonti: Kiinteistöliitto Itä-Suomi, Mirjami Kauppinen Käynnistysavustus vauhdittaa lähiötalojen korjaamista Hallituksen viime vuoden lopulle varaamat käynnistysavustukset lähiöiden asuinrakennusten peruskorjaukseen käytettiin kokonaan. Asunto- ja viestintäministeri Pia Viitanen kertoi 14. tammikuuta ARA-päivillä pitämässään puheessaan, että viime syksynä jaossa ollut 15 miljoonaa euroa käytettiin eurolleen. - Avustukselle on ollut selvästi tarvetta. Lähiöiden valtava korjausvaje on myös mahdollisuus, jossa kaikki osapuolet: asukkaat, yrityselämä ja kunta voittavat. Myöntämällä käynnistysavustusta korjaustarpeessa olevien lähiörakennusten perusparantamiseen, kehitetään lähiötä ja edistetään samalla työllisyyttä, ministeri Viitanen sanoi. Tälle vuodelle käynnistysavustusta on varattu 100 miljoonaa euroa. - Viime ja tänä vuonna myönnettävien 115 miljoonan euron avustusten aikaansaama työllisyysvaikutus rakennusalalle on yhteensä noin 18 500 henkilötyövuotta ja investointivaikutus Suomen talouteen noin 1,15 miljardia euroa. Merkittäviä lukuja molemmat, ministeri muistutti. Ministeri kehotti puheessaan alan toimijoita hyödyntämään aktiivisesti avustuksia, joita Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn myöntää. - Toivon, että toimeen ryhdytään nopeasti, sillä rakennuskantamme todella tarvitsee näitä investointeja. Rakennusten korjausvajetta on jatkossa kurottava umpeen entistä suunnitelmallisemmin. Korjausrakentamisen kustannukset nostavat asumisen hintaa. Asunto-osakeyhtiöiden ja asukkaiden taloudellinen varautuminen ja mahdollisuudet korjauksiin vaihtelevat. Peruskorjaamiseen myönnettävien käynnistysavustusten tarkoitus on helpottaa korjauksiin ryhtymistä. Suuri osa Suomen asuntokannasta on rakennettu 1960- ja 1970-luvulla, ja on nyt enenevässä määrin tullut peruskorjausikään. Tästä johtuen korjausrakentamisen merkitys kasvaa jatkossa merkittävästi ja ohittaa uudisrakentamisen jo lähivuosina, kuten on tapahtunut muissakin kehittyneissä maissa, ministeri Viitanen muistutti puheessaan. Lähiöiden korjausrakentamisen vauhdittamiseen tähtää myös asuntoja viestintäministerin nimittämä Remonttiryhmä. Kuuden asiantuntijan muodostama työryhmä kertoo maaliskuussa ehdotuksensa siitä, miten lähiöiden peruskorjaushaasteeseen olisi vastattava. Lisätietoa ARA:n sivuilta: www.ara. fi/kaynnistysavustus i - kiinteistöviesti
kiinteistöviesti pohjois-savo Pääkirjoitus Taloyhtiön hallituksen jäsenyys on kiitollinen tehtävä Muutamat taloyhtiöiden hallituksiin valitut uudet jäsenet ovat olleet huolissaan kattolumien tarkkailusta. Asia oli esillä myös Karjalaisen uutisoinnissa esillä (16.1.2014). Rauhoittelemme lumi- ja jääturmista huolestuneita taloyhtiöiden vastuuhenkilöitä. Kuopion jäälohkaretapaus yli kymmenen vuotta sitten oli erittäin poikkeuksellinen tilanne, johon uutisoinneissa aina palataan. Tuolloin taloyhtiön puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta. Tilanne oli ainutlaatuinen, koska silloin kyseinen hallituksen puheenjohtaja rakennusalan ammattilaisena oli ottanut itselleen laajempaa vastuuta. Päätöstä voidaan pitää yksittäistapauksena. Kiinteistöliiton mukaan hallituksen jäsenet tai isännöitsijä eivät automaattisesti joudu henkilökohtaiseen vastuuseen vahingosta, rikosoikeudellisesta vastuusta puhumattakaan. Rikosoikeudelliseen vastuuseen joutuminen taloyhtiön asioissa on äärimmäisen harvinaista, ja huolellisella toiminnalla tällaiset tilanteet voidaan välttää. Taloyhtiöillä ja niiden hallituksilla on toki oma vastuunsa kattojen ja katujen puhtaanapidosta, mutta myös ihmiset ovat itse vastuussa, jos menevät esimerkiksi puomein tai lippusiimoin rajoitetuille alueille. Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä voivat yhtiön edustajina tehdä kiinteistönhoidosta sopimuksen talonmiehen tai kiinteistöpalveluyrityksen kanssa. Kiinteistönomistajalla on sopimuksestakin huolimatta ensisijainen korvausvastuu mahdolliselle vahingonkärsijälle. Sopimuksen perusteella kiinteistönomistaja voi kuitenkin vaatia korvausta sopijakumppanilta, mikäli tämä ei ole hoitanut sopimuksen mukaisia velvoitteitaan. Sopimukseen on hyvä kirjata mahdollisimman selkeästi velvoitteet kiinteistön turvallisuudesta, kuvaamalla sovitut huoltotehtävät, kuten katolle ja räystäille muodostuvan lumen ja jään tarkkailu sekä poistaminen. Lumi ja jää saa näin Suomen oloissakin aikaiseksi hurjan puherumban siitä, kuka on vastuussa, jos talojen katolta putoaa lunta ja jäätä. Taloyhtiöiden kannalta on tärkeää, että sillä on osaava hallitus. Hallituksen jäsenet ovat aina voineet nukkua yönsä rauhassa kunhan toimivat huolellisesti. Henkilökohtainen vastuu edellyttää aina tehtävien laiminlyöntiä. Yhtiöissä kannattaa sopia huolella, että silloin kun sääolot ovat poikkeukselliset, joku seuraa hyvin tarkasti lumi- ja jäätilannetta. Mielellään huoltoyhtiö tai talonmies. Isännöitsijällä on tietysti jo tehtäviensä puolesta aktiivisempi rooli seurata kiinteistönhuoltoyrityksiä, että nämä tekevät työnsä. Mutta isännöitsijän ja hallituksen ei suinkaan tarvitse päivystää katoilla 24 tuntia vuorokaudessa tai jakaa vahtivuoroja. Vakuutamme, että hallitustyöskentely on edelleen jokaiselle Maija ja Matti Meikäläiselle mahdollista ja toivottavaakin. Tavallinen ihminen voi huolellisesti toimien työskennellä hallituksen jäsenenä ja puheenjohtajana ja siten jämäkästi olla vaikuttamassa yhtiön toimintaan. Muut osakkaat lopulta ovat tästä kiitollisia! Kiinteistöliitto Itä-Suomi Mirjami Kauppinen, toiminnanjohtaja kiinteistöviesti II -
kiinteistöviesti pohjois-savo Onko vesimaksu oikeudenmukainen? - Vedenkäytön kustannusten oikeudenmukaisesta jakautumisesta keskustellaan lähes jokaisessa yhtiökokouksessa, kertoo isännöitsijä Risto Teräväinen Iisalmesta. Yhtiöjärjestys määrittelee, miten vesimaksua kannetaan. Yleensä vesimaksu määräytyy henkilöluvun perusteella huoneistoissa, joissa ei ole omaa vesimittaria. Korjausrakentamisen määräykset edellyttävät huoneistokohtaista vedenmittausta käyttövesiputkistojen uusimisen yhteydessä. Vesimittari maksaa 500-700 euroa huoneistoa kohti. Sen asentamisesta on selkeä hyöty, sillä taloyhtiöissä vedenkäyttö käyttö vaihtelee hyvin paljon, peräti 80 litrasta 400 litraan vuorokaudessa henkilöä kohti. Vähän vettä kuluttavat käyttävät viisi kertaa vähemmän vettä vuorokaudessa kuin suurkuluttajat. Se maksaa, joka kuluttaa Kun isännöitsijä määrittelee hoitovastiketta, hän laskee myös vesimaksun. Yleisesti lämpimän käyttöveden osuudeksi määritetään 40 prosenttia ja kylmän 60 prosenttia. Lämpimän veden hintaan on sisällytettävä sen lämmittämisen energiakustannus perusmaksuineen. - Vesimaksuennakko peritään jokaisessa yhtiövastikkeessa. Kunnan veloittama vesimaksu plus energianhinta plus perusmaksu tekee 155 litran vuorokausikulutuksella Iisalmessa vesimaksuksi 25 euroa henkilöä kohden kuukaudessa. Jos taloyhtiö kuitenkin laskuttaa vesimaksua alle 20 euroa henkilölle, maksavat vettä vähemmän käyttävät toistenkin vettä hoitovastikkeellaan, Teräväinen laskee. Huoneistokohtainen vesimittari mahdollistaa laskutuksen vedenkäytöstä toteutuneen kulutuksen mukaan. On reilu peli, että se joka kuluttaa, myös maksaa. Uudisrakennuksissa ja - On reilu peli, että se joka kuluttaa, maksaa, sanoo isännöitsijä Risto Teräväinen vedenkulutuksesta. putkiremonttien yhteydessä vesimittarit ovat jo pakollisia, mutta niiden asentaminen erikseen ei useinkaan ole taloudellisesti järkevää. Tyypillisesti vedenkulutus on huoneistokohtaisen vedenmittauksen käyttöönoton jälkeen pienentynyt 10-30 prosenttia ja lämmitysenergiankulutus 3-9 prosenttia. Näin Pohjois-Karjalassa KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN As Oy Joensuun Merimiehenkatu 49:ssä tehtiin käyttövesiputkistosaneeraus 2007. Silloin laitettiin myös huoneistokohtaiset vesimittarit, jotka koteloitiin porraskäytävän kattoon. Kiinteistöhuolto lukee vesimittarilukemat vuoden lopussa ja asukkaat II - kiinteistöviesti
kiinteistöviesti pohjois-savo KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN - Jos epäilee, näyttääkö vesimittari oikein, se selviää laskemalla sangollinen vettä hanasta ja tarkistamalla vesimittarista litramäärän täsmääkö, neuvoo isännöitsijä Pertti Hirvonen (takana). Edessä Merimiehenkatu 49:n hallituksen puheenjohtaja Kari Toivanen. saavat tasauslaskunsa tammikuussa. Ennakkona kannetaan 12 euroa kuukaudessa henkeä kohden. Vesimittarit laskivat vedenkulutuksen vuorokauden keskimääräisestä 170 litrasta henkeä kohden 120-130 litraan. Pyykkikoneettomilla kulutus laski jopa 100 litraan. - Muutos oli radikaali. Tolkuton vedenkäyttö karsiutui, luonnehtii hallituksen puheenjohtaja Kari Toivanen. Jotkut saivat myös lisälaskua, eivätkä olleet uskoa todeksi tasauslaskuaan. Ei voi mennä näin paljon. Mittarissa on vikaa, epäiltiin. - Neuvoin, että laske sangollinen ja katso mittarista, pitääkö paikkansa, isännöitsijä Pertti Hirvonen kertoo ja lisää, ettei ikinä ole tavannut liikaa näyttävää vesimittaria. Syy vesimittariasennukseen oli veden hinnan jatkuva nousu Joensuussa, 2007 eivät mittarit vielä olleet pakollisia. kiinteistöviesti II -
kiinteistöviesti pohjois-savo Nyt lämmin vesi maksaa 8 euroa ja kylmä vesi 4,15 euroa kuutiolle, sisältäen jäteveden. Osakas ilmoittaa asukasmäärän Hirvonen kertoo, että vesimittarittomissa taloissa huoneistojen asukasmäärä herättää joskus keskustelua. Maksavatko kaikki asukkaat vesimaksua? Taloyhtiö ei voi valvoa asiaa, koska muuttoilmoituksia ei sille tarvitse enää tehdä. - Osakas vastaa siitä, että ilmoitettu asukasmäärä on oikea, mutta missään ei esimerkiksi ole määritetty vierailun loppumiselle rajaa. Siitä myös keskustellaan, merkitsevätkö kaikki pesutuvan käyttäjät nimensä varauslistaan. Hirvosen mielestä vesimittarien asennuspakko niin saneerauksissa kuin uudisrakennuksissa on hyvä uudistus. Erikseen vesimittareiden laitto tulee varsin kalliiksi. - Vaikka mittari itsessään ei maksa montaa sataa, voi joutua laittamaan useita mittareita. Asennuksineen muutokselle kertyy hintaa. - alp - Maksavatko kaikki asukkaat vesimaksua? Ellei taloon ole asennettu huoneistokohtaisia vesimittareita, syntyy usein keskustelua siitä, maksaako huoneiston haltija riittävästi vesimaksua? Asuuko huoneistossa siis enemmän ihmisiä kuin on ilmoitettu? - Asian selvittäminen voi joskus olla ongelmallista. Osakasluettelo ei ole asukasluettelo. Muuttoilmoituksia ei aina tehdä taloyhtiölle, vaikka niiden tekeminen on suositeltavaa muun muassa turvallisuussyistä. Esimerkiksi tulipalotilanteessa tulisi taloyhtiön tietää, ketä asunnossa asuu. Huoltoyhtiöllä ei ole oikeutta avata ovea avaimensa unohtaneelle, ellei nimeä näy asukasluettelossa, sanoo Kiinteistöliitto Itä-Suomen koulutustilaisuuksissa luennoinut Tilipalvelu Sirpa Koposen yrittäjä, HTM, KLT Sirpa Koponen. Myös osakkeenomistajien, joilla on vuokralaisia, tulisi osaltaan huolehtia, että vuokralaiset on ilmoitettu yhtiölle. - On yhteinen asia, että asukasluettelot ovat ajan tasalla. Maistraatilta tilattavissa asukasluetteloissa eivät näy esimerkiksi KUVA: ANNE VERGER - Joskus on vaikea selvittää, kuinka monta vedenkäyttäjää asunnossa tosiasiassa asuu. On asukkaan oma etu, että ilmoittaa kaikki huoneiston asukkaat isännöitsijälle. Tulipalotilanteessa se voi olla hengenpelastus, korostaa Sirpa Koponen. turvakiellossa oleva henkilö, koska hänen kotikunta- tai osoitetietojaan ei saa antaa väestötietojärjestelmästä muille kuin viranomaisille. Turvakielto tarkoittaa sellaisten henkilöiden tietojen suojaamista, joilla on ammattinsa tai muun syyn vuoksi syytä saada kotiosoitteensa salaiseksi. - alp - Digitaalimittari vai manuaalinen? LVI-suunnittelija Markku Jänis vahvistaa, että vesimittareiden jälkiasennus kannattaa äärimmäisen harvoin, koska yleensä vanhoissa kiinteistöissä joutuu tekemään putkimuutoksia. Asennustyö tulee kalliiksi, vaikka tavallinen manuaalinen mittari itsessään ei maksaa muutamaa kymppiä enempää. - Jos jo kymmenen vuoden päässä siintävät isommat remontit, ei investointi ole järkevä, hän sanoo. Langaton, etäyhteyksin ja vuotoilmaisimella varustettu digitaalinen vesimittari on manuaalimittarin kehittynyt muoto, mutta kustannussyistä monet asunto-osakeyhtiöt tyytyvät tavalliseen mittariin. Isot vuokrataloyhtiöt suosivat digimittareita, koska mittarin etälukumahdollisuus vähentää mittarinluku- ja laskutuskustannuksia sekä edesauttaa vuotovahinkojen havaitsemista. Jänis toteaa, että mittaripakko on järkevä säädös. - Jos 40 asunnon talossa vedenkulutus laskee 180 litrasta 120 litraan henkilölle, tekee se noin 5000 euron säästön vuodessa vedenkulutuksessa. - alp - II - kiinteistöviesti
kiinteistöviesti pohjois-savo Kiinteistöliitto Itä-Suomi palkittiin Pohjois-Savon Pelastusalan Liitto myönsi kunniamaininnan Kiinteistöliitto Itä-Suomelle tunnustuksena taloyhtiöiden turvallisuuden aktiivisesta edistämistä Pohjois-Savossa 112-päivänä. Kuvassa vasemmalta Pohjois-Savon Pelastusalan Liiton toiminnanjohtaja Tarmo Karnaattu ja puheenjohtaja Hannu Tarnanen sekä Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys ry:n puheenjohtaja Veijo Hyvärinen. KUVA: ANNE VERGER kiinteistöviesti II -
kiinteistöviesti pohjois-savo Pro gradu -tutkielma putkiremonttien vaikutuksesta myyntihintoihin Putkiremontti ei nosta riittävästi asunnon myyntihintaa, jotta remonttiin sijoitetun pääoman saisi kokonaisuudessaan takaisin, toteaa Ilja Venäläinen pro gradu-tutkielmassaan Putkiremontin vaikutus asunnon myyntihintaan Kuopiossa. Tutkielma vahvistaa kiinteistönvälittäjien näkemyksen, jonka mukaan putkiremontin kustannuksista saa 60-85 prosenttia takaisin asuntoa myydessä. Kuopiossa asiaa tutkittiin tieteellisesti nyt ensimmäistä kertaa, pääkaupunkiseudulla vastaava tutkimus on tehty pari vuotta sitten. Pääkaupunkiseudun ja Kuopion asuntomarkkinat ovat tyystin erilaiset. Helsingin tulokset eivät sovellu Kuopioon, Venäläinen tietää. Tutkielma hyväksyttiin lokakuussa 2013 Itä-Suomen Yliopiston kauppatieteiden laitoksella. Tutkimusaineisto oli poikkeuksellisen laaja, noin 15000 tehtyä kauppaa Kuopiossa vuosina 1999-2012. Niistä tutkimusaineistoon otettiin noin 11000. Kohteet olivat postinumeroalueilla 70100-70820. Lisäksi kuopiolainen isännöitsijätoimisto antoi 17 toteutuneen putkiremonttinsa hintatiedot tutkijan käyttöön. Venäläinen rajasi tutkimuksensa perinteisesti toteutettuihin putkiremontteihin. Niiden neliöhinnat olivat 550-850 euroa, keskimäärin 650 euroa neliölle. Urakoiden sisältöeroilla ei ollut tutkimukselle merkitystä. Remontti nostaa myyntihintaa, mutta ei tarpeeksi Tutkimus osoittaa, että tulossa oleva putkiremontti laskee asuntojen myyntihintoja useamman vuoden ajan ja alhaisimmillaan hinnat ovat kolme vuotta ennen remonttia, noin 10 prosenttia keskimääräistä halvemmat. Putkiremontin jälkeen asuntojen hinnat ovat keskimääräistä korkeammat ja vuosi remontin jälkeen asunnoista maksetaan hieman yli 16 prosenttia enemmän kuin keskimääräisestä asunnosta. Siis lopputulema on, että neliöhinnaltaan ja kooltaan keskimääräisessä kuopiolaisessa kerrostaloasunnossa putkiremontin kustannukset eivät siirry kokonaisuudessaan asunnon myyntihintaan remontin jälkeen. Tällöin asunto kannattaisi myydä ennen putkiremontin tekoa ja vastaavasti ostaa vasta remontin jälkeen. Venäläinen korostaa, että jokainen asuntokauppa on yksilöllinen, eikä tutkimuksesta voi vetää suoraa johtopäätöstä, miten putkiremontti vaikuttaa myyntihintaan. Vuokraus hidastaa myyntiä Venäläinen kertoo, että kun asunto ostetaan ennen remonttia, oletetaan asunnon olevan silloin halvempi. Näin onkin, mutta yleensä hinta ei laske tarpeeksi verrattuna remonttikustannukseen. Lisäksi mielikuvat vaikuttavat hintaan. Ostaja mieltyy stailattuun pintaremontoituun asuntoon, vaikka piilossa olevat putket vuotavat ja remontti voi maksaa osakkaalle kymmeniä tuhansia. Myyntiesitteessä maininta kahden vuoden päästä tulevasta putkiremontista yritetään häivyttää merkitsemällä se varsin huomaamattomasti. Jos asunto on vuokrattu, se heikentää myyntiarvoa. Useimmat asunnot ostetaan omaan käyttöön, eikä vapautumista voida odottaa oman välittömän tarpeen vuoksi. Sijoittajat, jotka ostavat asuntoja vuokrattuina, eivät osta mutu-tuntumalla. He ovat hintatietoisia ja tarjoavat asunnoista paljonkin alle hintapyyntöjen. Alle 20-vuotias tai remontoitu Venäläinen ei suostu neuvomaan, milloin olisi putkiremonttia ajatellen viisainta ostaa tai myydä, mutta miten hän itse tekisi, jos nyt olisi ostamassa tai myymässä? Laskisin tarkkaan asuntokohtaisesti, mikä kannattaa. Jos olisin sijoittaja, hakisin keskimääräisiä kohteita, joissa remontti on jo tehty tai kohteet ovat alle 20-vuotiaita. Myisin hyvissä ajoin ennen remonttia ja ostaisin remontin jälkeen. Asuntokaupoissa en lähtisi pikavoittoja hakemaan, vaikka asunto on sijoituksena tasaisin tuotonantaja ja varmin huonoinakin aikoina, laskentaihmiseksi tunnustautuva Venäläinen sanoo. Tutkimus ilmaantuu lähiaikoina Itä-Suomen yliopiston kauppatieteiden laitoksen sivuille. Sitä voi kysyä myös Venäläiseltä venalainen.ilja@ gmail.com. alp II - kiinteistöviesti
kiinteistöviesti pohjois-savo Poimintoja tutkielmasta - Putkiremontti laskee asuntojen myyntihintoja ennen remonttia useamman vuoden ajan ja alhaisimmillaan hinnat ovat kolme vuotta ennen remonttia. - Putkiremontin jälkeen asuntojen hinnat ovat keskimääräistä korkeammat ja vuosi remontin jälkeen asunnoista maksetaan hieman yli 16 prosenttia enemmän kuin keskimääräisestä asunnosta. - Sijainti keskustassa nosti asunnon hintaa keskimäärin 37 prosenttia ja asunnossa oleva sauna hieman alle 20 prosenttia. - Positiivisesti hintaan vaikutti hissi, sekä asunnon sijainti kerrostalon ylemmissä kerroksissa. - Negatiivisesti vaikutti asunnon vanhempi ikä, asunnon kuntoluokituksen laskeminen, sekä se että asunto oli vuokrattu eteenpäin. Putkiremontti ei nosta riittävästi asunnon arvoa korjauskustannukseen verrattuna, totesi Ilja Venäläinen pro gradu-tutkielmassaan. kiinteistöviesti II -
kiinteistöviesti pohjois-savo Kiinteistöviestit nyt luettavissa Taloyhtio.netin jäsensivuilla Nyt voit lukea viimeisimmän Kiinteistöviestin myös netistä. Kun olet rekisteröitynyt Kiinteistöliiton Taloyhtio.netin käyttäjäksi, kirjautumalla pääset sisään jäsensivuille. Muokkaa omat tiedot niin, että valitset maakunniksi Etelä-Savo, Pohjois-Karjala ja Pohjois-Savo. Näin jäsentiedotteet ilmestyvät omalle etusivullesi. Kiinteistöviestit ilmestyvät keväällä maalis- ja kesäkuussa ja syksyllä loka- ja joulukuussa. www.taloyhtio.net II - kiinteistöviesti
ajankohtaista Taloyhtiöiden lisä- ja täydennysrakentaminen voi nostaa alueen arvostusta Asuinrakennuskannan energiatalous ei parane riittävän nopeasti nykyisellä taloyhtiöiden korjaustoiminnalla, jotta rakennuskannan energiankulutus- ja päästötavoitteet saavutettaisiin. Vanhojen asuinkerrostalojen ja rivitalojen uudistavalle korjaamiselle on selkeä tarve. Tarvitaan myös kunnan ohjausta ja asukkaiden osallistumismahdollisuuksia koko asuinalueen palveluja ja vetovoimaa parantavan täydennysrakentamisen suunnittelemiseksi. Kasvukeskusten asuinalueiden tiivistämiseen ja eheyttämiseen tähtäävällä täydennysrakentamisella on suuri merkitys alueiden vetovoimaisuuden, asukasrakenteen ja asuntojen markkina-arvon parantamisessa. Parhaimmillaan täydennysrakentaminen parantaa alueen arvostusta ja ekologista kehitystä sekä lisää kiinteistöjen ja asuntojen arvoa. Täydennysrakentaminen on kunnalle edullista, koska aiemmilla investoinneilla saadaan lisää käyttäjiä. Kunnan ja yksityisten osapuolien yhteistyöllä voidaan nostaa vanhojen alueiden arvostusta ja siten vaikuttaa alueen kiinnostavuuteen asuin- ja liiketoimintaympäristönä, sen ikärakenteeseen ja asuntojen markkinahintaan. Asukkaiden saaminen mukaan asuinrakennusten ja alueiden uudistamiseen on välttämätöntä. Muutoksiin liittyvät laadulliset hyödyt ja kustannukset on pystyttävä perustelemaan asukkaille. Lisärakentaminen voi olla asunto-osakeyhtiölle keino rahoittaa osa yhtiön suurista korjaushankkeista. Hankkeeseen liittyy useita näkökohtia rahoitusratkaisuista lupa-asioihin ja pysäköintipaikkojen riittävyyden varmistamiseen. Lisärakennushankkeita voi käynnistyä, jos ne ovat taloudellisesti kannattavia sekä taloyhtiöille että rakennusliikkeille. Monissa tapauksissa olisi mahdollista rakentaa tonteille lisää uusia asuntoja ja rahoittaa siten perusparannuksia ja esimerkiksi esteettömyyttä hissien avulla. Lisärakennushankkeet tarjoavat myös alueen nykyisille asukkaille mahdollisuuden hankkia kooltaan ja ominaisuuksiltaan tarpeisiin paremmin sopiva uusi asunto. ApRemodel-projekti kehitti korjausrakentamisen toimintatapoja VTT, Aalto-yliopisto, Tampereen teknillinen yliopisto, Suomen Kiinteistöliito ry ja Salfordin yliopisto (UK), ovat kehittäneet ApRemodel-projektissa toimintatapoja, joilla voidaan edistää asuinkerrostalo- ja rivitaloyhtiöiden korjausrakentamista sekä vähentää korjaushankkeiden päätöksentekoon liittyvää epävarmuutta taloyhtiöissä. Projektin päätavoitteena oli kehittää toimintamalleja ja menettelyjä, joilla voidaan edistää asuinkerrostalo- ja rivitaloyhtiöiden uudistavaa korjausrakentamista sekä vähentää korjaushankkeiden päätöksentekoon liittyvää epävarmuutta taloyhtiöissä. Asuinalueiden täydennysrakentaminen taloyhtiöiden ja asukkaiden näkökulmasta korostui projektin aikana ja siitä muodostui hankkeen keskeisin tutkimustehtävä. Asuntoyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen -julkaisu verkossa ApRemodel-projektin tulokset on koottu julkaisuun, joka tarjoaa tietoa muun muassa vanhojen asuinalueiden yhteiskehittämismalleista, taloyhtiöiden lisärakentamisen kannattavuudesta, energiatehokkuuden parantamisesta sekä lisärakentamiseen ja korjaustoimintaan liittyvistä lainsäädännöllisistä esteistä: www.vtt.fi/inf/pdf/technology/2013/ T97.pdf Lähde: VTT KUVA: MIRJAMI KAUPPINEN kiinteistöviesti i -
ajankohtaista Kiinteistöliiton kunniamerkki - palkinto ansiokkaasta työstä! Kunniamerkki on palkinto ansioituneille henkilöille Suomen Kiinteistöliitto myöntää tunnustuksia ansiokkaasta työstä kiinteistöalalla. Kiinteistöliiton kunniamerkki on tunnustus kiinteistöalan pitkäaikaisesta ja ansiokkaasta työstä. Kunniamerkkejä voivat hakea kaikki kiinteistöalan toimijat. Kunniamerkki valaa itseluottamusta, lisää työn arvostusta ja on osoitus siitä, ettei pitkäaikainen työ ole ollut turhaa. Kiinteistöalan kunniamerkki voidaan jakaa juhlatilaisuuksien yhteydessä, kuten työntekijän täyttäessä vuosia tai huoltoyrityksen, isännöitsijätoimiston, taloyhtiön tai muiden vastaavien viettäessä merkkipäiviään. Kunniamerkki sopii annettavaksi myös eläkkeellesiirtymisen yhteydessä. Onko teidän työyhteisössä tai taloyhtiössä henkilöitä, joita haluatte arvostaa ja kiittää kiinteistöalan kunniamerkillä? Kunniamerkki voidaan myöntää esimerkiksi ansioituneelle hallituksen puheenjohtajalle tai jäsenelle, isännöitsijälle, talonmiehelle, siivoojalle, tilintarkastajalle, kirjanpitäjälle, huoltoyhtiön henkilökunnalle tai muulla tavoin kiinteistöalalla työskenteleville. Kiinteistöalan kunniamerkit ovat pronssinen 10 vuoden, hopeinen 20 vuoden ja kultainen 30 vuoden toiminnasta. Kunniamerkit myöntää Kiinteistöliiton kunniamerkkilautakunta. KULTAINEN (hopeinen kullattu) EUR 210,- HOPEINEN EUR 170,- PRONSSINEN EUR 140,- Kuhunkin kunniamerkkiin liittyy kunniakirja. Hinnat sisältävät kunniakirjan tavanomaiset tekstaus- ja postituskulut. Kunniamerkkihakemus: http://www.kiinteistoliitto.fi/palvelut/kunniamerkit/default.aspx Kiinteistöliitto toivoo hakemuksia mielellään viimeistään kahta viikkoa ennen kunniamerkin luovutuspäivää. Lisätietoja: Saana Rosenberg, puh. (09) 1667 6200 tai kunniamerkit@kiinteistoliitto.fi i - kiinteistöviesti
lainsäädäntö ja oikeuskäytäntö Helsingin KäO 14/104113 28.1.2014 Helsingin käräjäoikeus tuomitsi huoltoyhtiössä kiinteistönhoitotehtäviä suorittaneen työntekijän kuolemantuottamuksesta sakkorangaistukseen tapauksessa, jossa huoltoyhtiön hoidettavaksi kuuluneen talon katolta pudonnut lumi ja jää oli aiheuttanut talosta poistuneen henkilön kuoleman. Käräjäoikeuden mukaan huoltoliikkeen yksittäisen työntekijän olisi kiinteistöllä koneellista lumenaurausta suorittaessaan tullut samalla tarkkailla katon lumitilannetta ja järjestää kiinteistölle lumi- ja jäätilanteen edellyttämät varoitukset ja puomitukset, vaikka huoltoyhtiön oman ohjeistukseen mukaan päävastuu näistä tehtävistä kuului erikseen tähän tehtävään nimetylle toiselle työntekijälle. Taloyhtiön ja huoltoyhtiön välisellä huoltosopimuksella kattolumien tarkkailuvastuu ja lumen putoamisesta aiheutuvien vahinkojen välttämiseksi tarpeellisten varotoimenpiteiden suorittaminen oli uskottu huoltoyhtiön vastuulle. Tuomio ei ole lainvoimainen. Kiinteistöliiton tietojen mukaan asian käsittelyä tullaan jatkamaan hovioikeudessa. KHO:2013:191 Korkein hallinto-oikeus pysytti voimassa Etelä-Suomen aluehallintoviranomaisen määräämän laiminlyöntimaksun, joka oli määrätty tilaajalle tilaajavastuulain mukaisten dokumenttien tarkastamisen laiminlyönnin vuoksi. Tapauksessa korkein hallinto-oikeus katsoi, että tilaajana ollut taho ei ollut riittävällä tavalla varmistunut siitä, että tilaajavastuuasiakirjat esitettiin myös niiden työntekijöiden osalta, jotka aloittivat työnteon vasta myöhemmin urakkasopimuksen tekemisen jälkeen. Urakkasopimuksen tekemisen yhteydessä urakoitsijan sillä hetkellä tilaajalle ilmoittamien työntekijöiden osalta tilaajavastuulain mukaisen asiakirjat tilaaja oli tarkastanut. KHO:2013:201 Korkeimman hallinto-oikeuden mukaan A:lla oli oikeus vähentää verotuksessaan sellaisen asunnon hankintaa varten otetun lainan korkoja, jonka hän oli hankkinut avioeron jälkeen yhdessä ex-puolisonsa kanssa heidän yhteisten alaikäisten lastensa ja ex-puolison kotina käytettäväksi. Korkein hallintooikeus katsoi, että tällaista asuntoa on pidettävä tuloverolain 58 :ssä tarkoitettuna verovelvollisen perheen vakituisena asuntona, vaikka verovelvollinen itse ei käyttänyt kyseistä huoneistoa asuntonaan. tutkimus ja kehittäminen KORMA -hankkeessa tuotettiin korjausrakentamisen malliratkaisuja VTT käynnisti vuonna 2011 ympäristöministeriön rahoittaman KORMA (Kosteusteknisesti turvalliset korjausrakentamisen malliratkaisut) -tutkimushankkeen tuottamaan korjausrakentamisen malliratkaisuja tyypillisimpiin 1950-1970 -lukujen talotyyppeihin rakenneratkaisuineen. Päätavoitteena oli esittää uusiin korjausrakentamisen energiamääräyksiin soveltuvia korjausratkaisuja. Lisäksi hankkeessa kiinnitettiin huomio siihen, että suunnitelmallisella kiinteistönpidolla voidaan vaikuttaa korjausten ajoitukseen ja laajuuteen. Aktiivinen kunnossapito voi pidentää kiinteistön eri osien käyttöikää, ja suuret korjaukset voidaan tehdä hyvin ennakoituina. Kiinteistöliitto oli hankkeessa mukana alusta loppuun, edustajanaan tekniikan tohtori, kehityspäällikkö Jari Virta. kiinteistöviesti i -
tutkimus ja kehittäminen Energiaekspertti tuli taloon Taloyhtiöille suunnattu energiaeksperttimateriaali on päivitetty yhteistyössä Kiinteistöliiton, Motivan ja Isännöintiliiton kanssa. Tuotettua aineistoa voi mikä tahansa taloyhtiö käyttää tiedon lähteenä pohtiessaan arkisia keinoja energiatehokkuuden parantamiseen. Aineistosta löytyy tietoja aina tyypillisistä kulutustiedoista vesimaksujen määrittämiseen ja mahdollisuuksiin tehdä taloyhtiöstä entistäkin energiaviisaampi. Vapaaehtoisella energiaeksperttitoiminnalla pyritään kannustamaan taloyhtiöitä ottamaan energiatehokkuus osaksi asumisen arkea. Energiaeksperttiaineiston päivittäminen toteutettiin Motivan Kiinteistöliitolta tilaaman hankkeen puitteissa, johon osallistui myös Isännöintiliitto. Hankkeen projektipäällikkönä toimi Kiinteistöliiton energia-asiatuntija Petri Pylsy. http://www.motiva.fi/koti_ja_asuminen/taloyhtiot/energiaeksperttitoiminta Talous- ja veroasiat Talousarvio-ohje päivitetty Kiinteistöliiton talousarvio-ohjeen on laatinut pääekonomisti Jukka Kero ja sitä on päivitetty perustuen 2.1.2014 saatavilla olleeseen informaatioon. Talousarvio-ohje on tarkoitettu Kiinteistöliiton jäsenkiinteistöjen käyttöön talousarvion laadinnan yhteyteen. Ohje löytyy Taloyhtio.netin jäsensivuilta. http://www.taloyhtio.net/omaetusivu/talous/talousarvioohje2014/ tapahtumia ja julkaisuja Kiinteistöliitto on avannut uuden blogin! Lakipähkinä-blogissa Kiinteistöliiton lakimiehet pureskelevat taloyhtiöissä esiintyviä asioita ja ilmiöitä sekä juridiselta kannalta että myös laajemmin. Lakipähkinä-blogi ilmestyy viikoittain Kiinteistöliiton Taloyhtio.net -sivustolla. Blogi ei ole varsinainen neuvontapalvelu, vaan lakineuvontaa saa edelleen niin puhelinpalveluna kuin koulutustilaisuuksien yhteydessä. Kiinteistöliiton lakipähkinä -blogia lukemalla saa toki tietoa ja oppia taloyhtiöiden oikeudellisista asioista. Lue Blogeja: Käräjäoikeuden tuore kunnianloukkaustuomio puhuttaa, Palautukset tippuu lain reunalta, Asbesti vaanii remontoijan lompakkoa, Omatoimisen kameravalvonnan ongelma, Naks! Kuka korvaa kun avain katkeaa Antoisia lukuhetkiä! www.taloyhtio.net i - 10 kiinteistöviesti