Rantarakentaminen Ympäristöoikeuden vsn. prof. Kai T. Kokko Täydennyskoulutus 2008
Teema 1: Suunnittelutarve ranta- alueella ja toimivallanjako Suunnittelutarvealue rannalla Lähtökohta Rajoitus Käsitteet Poikkeukset rajoituksesta Kunnan ja alueellisen ympäristökeskuksen toimivallan jako poikkeamispäätöksissä Emätilaperiaate Väliyhteenveto Kirjallisuutta: Ekroos & Majamaa 2005: Maankäyttö- ja rakennuslaki (Edita), Hallberg ym. 2006: Maankäyttö- ja rakennuslaki (Talentum), Kokko 2006: Ympäristöarviointi (Edita).
1.1 Suunnittelutarve rannalla - lähtökohta Suunnittelutarve määräytyy yleensä maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 16 :n perusteella (pääsääntö). Ranta-alueella alueella kuitenkin noudatetaan MRL 72 :n suunnittelutarvesäännöstä (poikkeus).
1.2 Suunnittelutarve rannalla - rajoitus MRL 72.1 : Meren tai vesistön ranta-alueeseen alueeseen kuuluvalle rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennusta ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena. MRL 72.2 : Mitä 1 momentissa säädetään, koskee myös ranta-aluetta, jolla rakentamisen ja muun käytön suunnitteleminen pääasiassa rantaan tukeutuvan loma-asutuksen asutuksen järjestämiseksi on tarpeen alueella odotettavissa olevan rakentamisen vuoksi.
1.3a Suunnittelutarve rannalla - käsitteet Rantavyöhyke vastaa syvyydeltään meren tai vesistön biologista tai maisemallista vaikuttavuutta (50-200 m) pääsääntöisesti 100 m keskivedenkorkuisesta rantaviivasta olennaista rakennuksen sijoituspaikka Rantavyöhykkeeseen kuuluu rakennukseen välittömästi liittyvä pihamaa Aiemmat rakennukset (ns. toiseen riviin rakentaminen) tai tie voivat katkaista rakennuspaikan ja rannan välisen maisemallisen yhteyden Ranta-aluealue Voi ulottua yli 200 metrin päähän keskivedenkorkeuden mukaisesta rantaviivasta Pääasiassa rantaan tukeutuva loma-asutuksen asutuksen järjestäminen Rakennus ranta-alueellaalueella Grillikatos 36 m 2 n 10 m rantaviivasta Grillikota 10 m 2 rantavyöhykkeellä Osin veden päälle sijoittuva venevaja 19,5 m 2 Kokonaisharkinnassa huomioon otettuja seikkoja: Rakenne, suunniteltu käyttötarkoitus, sijoittuminen ympäristöön ja maisemaan Rakennelma, vaan ei rakennus Uimakoppi 3,5 m 2 Terassi 62 m 2
1.3b Suunnittelutarve rannalla - käsitteet KHO 31.12.2004 T. 3526 (lrs), vesistö Hankkeessa oli kyse lomarakennuksen ja varastorakennuksen rakentamisesta noin 20 metrin etäisyydelle tekolammen rantaviivasta. Pinta-alaltaan alaltaan 11,3 hehtaarin suuruinen tekolampi, jonka välittömässä läheisyydessä olivat myös 9,8 ja 2,8 hehtaarin suuruiset tekolammet, oli muodostettu pohjavesilampena entiselle soranottoalueelle, eikä sillä ollut välitöntä yhteyttä luonnollisiin vesialueisiin. Kysymyksessä oli tekolampien koko ja niiden muodostama kokonaisuus huomioon ottaen vesilain 1 luvun 1 :n 2 momentissa ja maankäyttö- ja rakennuslain 72 :n 1 momentissa tarkoitettu vesistö,, jonka rantavyöhykkeelle rakentaminen ilman asemakaavaa tai oikeusvaikutteista yleiskaavaa edellytti poikkeamista maankäyttö- ja rakennuslain 72 :n 1 momentista. Toimivalta poikkeamisasian ratkaisemiseen kuului alueelliselle ympäristökeskukselle.
1.4a Suunnittelutarve rannalla - poikkeukset MRL 72.3 : Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, ei koske: 1) maa- ja metsätalouden tai kalatalouden harjoittamista varten tarpeellista rakentamista; 2) maanpuolustuksen tai rajavalvonnan tarpeisiin tapahtuvaa rakentamista; 3) merenkulun tarpeisiin tapahtuvaa rakentamista; 4) olemassa olevan asuinrakennuksen kanssa samaan pihapiiriin kuuluvan talousrakennuksen rakentamista; eikä 5) olemassa olevan asuinrakennuksen korjaamista tai vähäistä laajentamista.
1.4b Suunnittelutarve rannalla - poikkeukset KHO 2004:3: Rantavyöhykkeelle sijoitettavaksi tarkoitettu rakennus oli kerrosalaltaan 29,5 neliömetrin suuruinen, ja siinä oli sauna, pesuhuone, noin 17,5 neliömetrin suuruinen tupa ja kuisti. Pääpiirustuksen mukaan tuvassa oli takka ja keittonurkkaus. Kun otettiin huomioon rakennuksen sisältämistä tiloista saatu selvitys sekä erityisesti se seikka, että siinä olisi keittonurkkaus, rakennusta ei sen pienehköstä koosta huolimatta voitu pitää maankäyttö- ja rakennuslain 72 :n 3 momentin 4 kohdassa tarkoitettuna talousrakennuksena. Rakennuslautakunta ei siten ollut voinut myöntää rakennuslupaa ilman alueellisen ympäristökeskuksen myöntämää poikkeamislupaa maankäyttö- ja rakennuslain 72 :n 1 momentin mukaisesta rantavyöhykkeen suunnittelutarpeesta.
1.4c Suunnittelutarve rannalla - poikkeukset MRL 72.4 : Kunta voi alueellista ympäristökeskusta kuultuaan osoittaa rakennusjärjestyksessä alueet, joilla 1 momentissa säädetty rajoitus ei ole voimassa sen johdosta, ettei alueella ole sen sijainnin vuoksi odotettavissa suunnittelua edellyttävää rakentamista eikä alueella ole erityisiä luonnon- ja maisema-arvoja arvoja tai virkistyskäytön tarpeita. Tällainen rakennusjärjestyksen määräys voi olla voimassa enintään kuusi vuotta kerrallaan, kuitenkin enintään niin kauan kuin määräyksen perusteena olleissa olosuhteissa ei ole tapahtunut sellaisia muutoksia, joiden vuoksi edellytyksiä määräykselle ei enää ole.
1.4e Suunnittelutarve rannalla - poikkeukset MRL 72.6 : Mitä 1 momentissa säädetään, ei koske ennen 1 päivää tammikuuta 1997 olemassa olleeseen asuinrakennukseen tai maatilaan liittyvän saunarakennuksen rakentamista. Jos hakemus 1 momentin rajoituksesta poikkeamiseen koskee aluetta, jonka omistusoikeus on siirtynyt hakijalle ennen 10 päivää toukokuuta 1996 ja jota koskevan kaavan laatimista ei ole kohtuullisessa ajassa pantu vireille maanomistajasta riippumattomasta syystä, lupaa ei ilman painavaa syytä saa evätä, jos rakennus tulee hakijan henkilökohtaiseen käyttöön ja kunta puoltaa hakemusta eikä rakentaminen vaaranna luonnon tai maiseman arvoja. Mitä tässä momentissa säädetään, ei kuitenkaan koske aluetta, jonka kohdalla on 2 momentin mukainen suunnittelutarve.
1.4f Suunnittelutarve rannalla - poikkeukset KHO:2006:89: Suunniteltu saunarakennus on tarkoitus rakentaa noin 15 metrin etäisyydelle Pielisjoen rantaviivasta alueelle, jolle ei ole osoitettu rakennusoikeutta. Rakennus tulisi sijaitsemaan rantavyöhykkeellä ja noin 200 metrin etäisyydellä Hiirenniemi - tilan alueella sijaitsevasta lomakäytössä olevan vanhan maatilakeskuksen pihapiiristä. Kun otetaan huomioon suunnitellun rakennuksen etäisyys tilalla jo olevista rakennuksista sekä rakennushankkeen luonne, hankkeessa ei ole kysymys valituksessa tarkoitetulla tavalla ennen 1.1.1997 olemassa olleeseen asuinrakennukseen tai maatilaan liittyvän saunarakennuksen rakentamisesta eikä kysymyksessä olevan rakennuksen voida myöskään katsoa kuuluvan olemassa olevan asuinrakennuksen kanssa samaan pihapiiriin. Rantavyöhykkeen suunnittelutarve ei siten maankäyttö- ja rakennuslain 72 :n 3 momentin 4 kohta tai 72 :n 6 momentti huomioon ottaen ole poistunut.
2a Kunnan ja alueellisen ympäristökeskuksen toimivallan jako poikkeamisissa MRL 171.1 : Kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen tässä laissa säädetyistä tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista ja muista rajoituksista (pääsääntö). MRL 171.2 : Kunta ei kuitenkaan saa myöntää poikkeusta, kun kysymys on: 1) uuden rakennuksen rakentamisesta ranta- alueelle, jolla ei ole voimassa 72 :n 1 momentissa tarkoitettua kaavaa; (poikkeus).
2b Kunnan ja alueellisen ympäristökeskuksen toimivallan jako - oikeuskäytäntöä KHO 2006:4 (ään. 7-1): Toimivalta ratkaista poikkeamishakemus lomarakennuksen rakentamiseksi rakennuslain nojalla vahvistetun rantaosayleiskaavan luonnonsuojelualueella (SL) kuului alueelliselle ympäristökeskukselle.
2c Kunnan ja alueellisen ympäristökeskuksen toimivallan jako - oikeuskäytäntöä KHO 2006:89: : Toimivalta ratkaista poikkeamishakemus saunarakennuksen rakentamiseksi rakennuslain nojalla vahvistetun rantaosayleiskaavan maa- ja metsätalousvaltaisella alueella (M) kuului alueelliselle ympäristökeskukselle. Kaava sisälsi rakennuslain 123 b :n 1 momentissa tarkoitetun määräyksen siitä, että rakennuslupa voidaan myöntää yleiskaavan RA- ja RA-1-alueilla tavanomaisen lomarakennuksen rakentamiseen ilman rantakaavaa.
2d Kunnan ja alueellisen ympäristökeskuksen toimivallan jako - oikeuskäytäntöä KHO 2005:8: : Toimivalta oli alueellisella ympäristökeskuksella. Maankäytöllisiltä ja ympäristövaikutuksiltaan uuteen rakennukseen oli rinnastettavissa saunan rakentaminen kevytrakenteiseen vene- ja verkkovajaan, kun otettiin huomioon, että rakennushankkeessa oli kysymys muun ohella tulisijan sijoittamisesta puheena olevaan veden rajassa sijaitsevaan vajaan sekä samalla sen käyttötarkoituksen olennaisesta muuttamisesta.
3 Emätilaperiaate Hallinto-oikeudelliset oikeudelliset periaatteet ovat läsnä ympäristöoikeudellisessa päätöksenteossa: HL 6 Yhdenvertaisuusperiaate PeL 6.1 : Ihmiset ovat yhdenvertaisia lain edessä. Tasapuolisen kohtelun vaatimus MRL:ssa ja emätilaperiaate (ei ole mainittu MRL:ssa) Kaavoituksen ja poikkeamispäätösten joustavien säännösten tulkinnan tukena Eräänlainen optimointikäsky antaa ratkaisun suunnan Painavuusulottuvuus eri periaatteita punnitaan toisiaan vasten.
4a Väliyhteenveto Joustavan säännöksen tulkinnan elementtejä Muita elementtejä Arvot Rantavyöhyke, ranta-alue ja muut käsitteet Oikeudelliset elementit KV-oikeus EY-oikeus Tosiseikat Esim. MRL 72, 171 ja 172 :n joustavat säännökset Yhdenvertaisuus ja muut perusoikeudet Emätila- ja muut periaatteet Muut sallitut oikeuslähteet, mitoitus, kirjallisuus Lain rantojen suojelutavoitteet
4b Väliyhteenveto 1 MRL 72 : Suunnittelutarve, rajoitukset rakentamiselle ja siitä poikkeukset?? 1 MRL 171 : Toimivallan jako 2 MRL 172 : Poikkeamisen edellytykset 2 MRL 73 ym. kaavan sisältövaatimukset?? 1 Emätilaperiaate
Teema 2: Poikkeaminen ja rantakaavoitus Rakentaminen ja poikkeamisen edellytykset Erityiset ranta-asema- tai yleiskaavan sisältövaatimukset Oikeustapausharjoitus Lopuksi
5a Rannalle rakentaminen ja poikkeaminen MRL 72.5 : Poikkeuksen myöntämisestä 1 ja 2 momentin rajoituksesta säädetään 23 luvussa. MRL 172 : Poikkeamisen edellytykset. Poikkeaminen ei saa: 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; eikä 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeusta ei saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
5b Rannalle rakentaminen ja poikkeaminen Ns. tyyppitapaus esim. KHO 8.12.2005 T. 3268: hylkäsi valituksen, ei muutosta ratkaisu. HaO:n perustelut: Maanomistajien tasapuolinen kohtelu ja emätilaperiaate: pieni lampi 10 rakennuspaikkaa, vertailutapaus 4,4 rakennuspaikkaa -> ei kohdeltu epätasa-arvoisestiarvoisesti Myös MRL 73 :ssä ranta-alueelle alueelle laadittavalle kaavalle asetettavat perusteet huomioon ottaen aiheuttaa MRL 172 :n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.
5c Rannalle rakentaminen ja poikkeaminen MRL 73 : Ranta-alueiden alueiden loma-asutusta asutusta koskevan yleis- ja asemakaavan erityiset sisältövaatimukset. Laadittaessa yleiskaavaa tai asemakaavaa (ranta-asemakaava) pääasiassa loma-asutuksen asutuksen järjestämiseksi ranta-alueelle alueelle on sen lisäksi, mitä yleis- tai asemakaavasta muutoin säädetään, katsottava, että: 1) suunniteltu rakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön; 2) luonnonsuojelu, maisema-arvot, arvot, virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesihuollon järjestäminen sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet otetaan muutoinkin huomioon; sekä 3) ranta-alueille alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta. Ranta-asemakaavasta asemakaavasta on muutoin voimassa, mitä asemakaavasta säädetään. Mitä 60 :ssä säädetään asemakaavan ajanmukaisuuden arvioinnista, ei kuitenkaan koske ranta-asemakaavaa. asemakaavaa.
5c Rannalle rakentaminen ja poikkeaminen Varovaisuusperiaate tarkoittaa yleensä, että tiettyihin ympäristöä suojeleviin toimenpiteisiin ryhtymistä ei estä täyden tieteellisen varmuuden puuttuminen toimenpiteen seurauksista. Ympäristöministeriö on lanseerannut varovaisuusperiaatteen rantarakentamiseen seuraavasti: Kun lupaa poikkeamiseen ei saa myöntää niin, että haitataan tulevaa kaavoitusta, ei myöskään rakentamisen määrä tai rakentamiseen käytettävä rantaosuus voi ylittää sitä rakentamisen määrää, joka alueelle voitaisiin tasapuolisesti maanomistajille kaavoittaa. Poikkeamisessa on päinvastoin oltava varovainen rakentamisen määrän suhteen, koska käytettävissä ei ole tietoa poikkeamisen kohdetta laajemman alueen olosuhteista ja mahdollisuuksista sekä rakentamistilanteesta ja -tarpeista. Kaavoitukselle on jätettävä vielä suunnitteluvaraa, eikä kaavoituksen mahdollisuutta saa poistaa poikkeamispäätöksillä. (YM)
5d Rannalle rakentaminen ja poikkeaminen Vapaa-alueetalueet Kaavoitukselle tuottaa haittaa myös, jos siinä ei varata riittävästi rakentamiselta vapaata yhtenäistä rantaa. Sen vuoksi myös poikkeamisen yhteydessä on kultakin emätilalta jätettävä osa rantaviivasta rakentamatta. Rakennuspaikat tulisi sijoittaa poikkeamisen yhteydessäkin niin, että rakentamaton rantaosuus jää yhtenäiseksi eikä sitä pirstota lyhyiksi pätkiksi rakennuspaikkojen välillä. Kaavoituksessa useimmiten voidaan jättää noin puolet rantaviivasta rakentamatta maa- ja metsätalousalueeksi. Osa rannasta voidaan osoittaa virkistysalueeksi tehokkaampaa virkistystä varten (uimarannat, retkeilyn tukikohdat, venevalkamat) tai luonnonsuojelualueeksi. Sen vuoksi myöskään poikkeamismenettelyssä ei voida sallia rantoja käytettäväksi yksinomaan rakentamiseen, vaan rantaa on jätettävä myös vapaaksi. (YM)
5e Rannalle rakentaminen ja poikkeaminen Maisema-arvotarvot liittyvät avoimuuteen, korkeuseroihin tai muihin erityisiin maasto-olosuhteisiin. olosuhteisiin. Virkistystarpeista saa tietoa maakunnallisista kaavoista (aiemmin nimeltään seutukaava, nykyisen lain mukaan maakuntakaava). Näissä kaavoissa on varauksia maakunnallisista virkistystarpeista. Paikalliset virkistystarpeet ovat yleiskaavoituksessa selvitettäviä asioita. Sen vuoksi poikkeamisratkaisuilla ei ole suotavaa sulkea mahdollisuutta esimerkiksi paikallisten, jo käytettyjen uimarantojen tai venevalkamien ranta-alueita. alueita. Rakentamisen vesihuoltoratkaisut on syytä selvittää hakemuksessa, jotta voidaan harkita ratkaisujen soveltuvuutta haetulla tontilla ja vesistön olosuhteisiin. Jätevesien käsittelylle vaatimuksia asettaa valtioneuvoston asetus talousjätevesien käsittelystä vesihuoltolaitosten viemäriverkostojen ulkopuolisilla alueilla (542/2003). (YM)
6a Ranta-asema- tai yleiskaavoitus Yleiset edellytykset Kaavojen sisältövaatimukset (MRL 39 ja 54 ) Kaavojen laatimisperusteet (MRL 9 ); riittävät selvitykset ja tutkimukset, ympäristövaikutusten selvittäminen Erityiset edellytykset MRL 73 Osallistuminen ja ympäristövaikutusten selvittäminen (MRL 6 ja 9, 8 luku) Kaavamerkinnät ja määräykset karttaan + kaavaselostus
6b Ranta-asema- tai yleiskaavoitus - yhteys poikkeamiseen KHO 2006:4: : Kyseinen yleiskaava ei edellä lausuttuun nähden voi poistaa suunnittelutarvetta SL-alueelle suunnitellun lomarakentamisen osalta, koska yleiskaavassa ei näiltä osin ole erityisesti määrätty yleiskaavan osan käyttämisestä maankäyttö- ja rakennuslain 72 :n 1 momentissa edellytetyllä tavalla rakennusluvan myöntämisen perusteena. Näillä perusteilla toimivalta kysymyksessä olevan poikkeamisasian ratkaisemiseen on kuulunut Etelä-Savon ympäristökeskukselle.
6c Ranta-asema- tai yleiskaavoitus yhteys poikkeamiseen KHO 2006:89: Kyseinen yleiskaava ei edellä lausuttuun nähden voi poistaa suunnittelutarvetta M-alueelle suunnitellun rakentamisen osalta, koska yleiskaavassa ei näiltä osin ole erityisesti määrätty yleiskaavan osan käyttämisestä maankäyttö- ja rakennuslain 72 :n 1 momentissa edellytetyllä tavalla rakennusluvan myöntämisen perusteena. Rakentaminen on päinvastoin maa- ja metsätaloutta varten tarpeellista rakentamista lukuun ottamatta kielletty. Näillä perusteilla toimivalta kysymyksessä olevan poikkeamisasian ratkaisemiseen on kuulunut Pohjois-Karjalan ympäristökeskukselle.
7 Oikeustapausharjoitus Kysymys Tilojen A ja D omistajat haluavat rakentaa n. 60 m 2 saunan tilalleen. A:n omistaja on hankkinut lohkotun tilan emätilasta D, koska sen omistaja on vakuuttanut, että tilalle saa rakentaa. Aluksi tilan A omistaja on aikonut rakentaa saunan ja myöhemmin varsinaisen mökin. Vanhan maatilan D omistajalla on kaksi vaihtoehtoista paikkaa saunalle. Emätilasta D on aiemmin muodostettu tilat B ja C, joille on rakennettu loma-asuntoja. Alueella ei ole voimassa oikeusvaikutteista kaavaa. Järvi on liitetty osaksi Natura 2000 verkostoa. Alue on loivaa rinnettä niin, että myös tilalta D on näkymäjärvelle. He kysyvät sinulta, miten saavat rakentaa tiloille ja mikä viranomainen asiasta päättää. Perusteltu vastaus.
Kysymyksen kartta D Järvelän kylätie A B C Saarijärvi 250 m
8a Lopuksi Yleinen suunnittelutarve (MRL 16 ) on erotettava ranta- alueen suunnittelutarpeesta (MRL 72 ). Olennaista on poikkeamismenettelyssä tunnistaa, mihin poikkeaminen kohdistuu, onko kyse suunnittelutarpeesta vai kaavasta poikkeaminen. Vahvistettu asema- tai yleiskaava ei poista suunnittelutarvetta alueelta, joilla se ei ohjaa rantarakentamista (M, SL jne.) Osa päätöksistä palautuu jopa RakL:n mukaiseen kaavoitukseen ja harkintaan (huomaa MRL:n siirtymäsäännökset). MRL:n sisälle muodostuu rantarakentamiseen liittyvät joustavat normit linkittävä säännösten tulkintakehys (seuraava kalvo).
8b Lopuksi MRL 72 : Suunnittelutarve, rajoitukset rakentamiselle ja siitä poikkeukset MRL 171 : Toimivallan jako MRL 172 : Poikkeamisen edellytykset Kaavat, merkinnät ja määräykset Emätilaperiaate