SUUNNITTELUTARVEALUE. Tämä ohje koskee rakennusluvan hakemista suunnittelutarvealueella. OHJE SUUNNITTELUTARVEALUE SISÄLLYS

Transkriptio

1 OHJE Tämä ohje koskee rakennusluvan hakemista suunnittelutarvealueella. Suunnittelutarvealueella tarkoitetaan aluetta, jonka käyttöön liittyvien tarpeiden tyydyttämiseksi on syytä ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin, kuten teiden, vesijohdon tai viemärin rakentamiseen taikka vapaaalueiden järjestämiseen (MRL 16 ). Koko Helsingin kaupungin asemakaavoittamaton alue on suunnittelutarvealuetta. Suunnittelutarvealuetta käsittelevät pykälät löytyvät maankäyttö- ja rakennuslaista 16 ja 137 sekä asetuksesta 90. Suunnittelutarvetta rantaalueella käsitellään lain 72 :ssä. SUUNNITTELUTARVERATKAISUN TEKEE KAUPUNGINHALLITUS Rakennusluvan myöntäminen suunnittelutarvealueella, ranta-aluetta lukuun ottamatta, edellyttää suunnittelutarveratkaisua (vrt. entinen taaja-asutus- tai muu poikkeuslupa). Hakemus jätetään rakennusvalvontaan. Suunnittelutarveratkaisun valmistelusta huolehtii maankäyttö- ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuus. Suunnittelutarveratkaisun tekee kaupungin hallitus. Kuitenkin ranta-alueella sijaitsevat hankkeet harkitaan poikkeamismenettelynä. SISÄLLYS 1 SUUNNITTELUTARVERATKAISUN TEKEE KAUPUNGINHALLITUS 1 RAKENNUSKIELLOT 2 SUUNNITTELUTARVERATKAISUN MYÖNTÄMISEN ERITYISET EDELLYTYKSET 2 HAKIJALTA VAADITTAVAT ASIAKIRJAT 2 KUULEMINEN JA LAUSUNNOT 3 PÄÄTÖS JA VALITUSOIKEUS 3 RANTA-ALUE ENA 4 Olemassa olevaan asuntoon tai maatilaan kuuluvan talousrakennuksen rakentaminen ei vaadi suunnittelutarveratkaisua (MRL mom.). Tilapäisen rakennuksen, joka sen rakenne, arvo ja käyttötarkoitus huomioon ottaen on tarkoitettu pysytettävän paikallaan enintään viisi vuotta, rakentaminen suunnittelutarvealueelle on mahdollista ilman suunnittelutarveratkaisua, mikäli hankkeella ei ole merkittäviä vaikutuksia. Rakennuksen pysyttäminen paikoillaan viiden vuoden jälkeen vaatii suunnittelutarveratkaisun. Tällöin on harkittava myös väestönsuojan tarve. Suunnittelutarveratkaisussa voidaan määritellä rakennuksen rakentaminen tietyksi määräajaksi. Tällöin vaikutus maankäyttöön on vähäisempi. Lupapäätökseen voidaan ottaa tarpeelliset määräykset, esim. määräaika (MRL 141 ). Suunnittelutarvealueella tarvitaan suunnittelutarveratkaisu rakennuksen rakentamiseen tai siihen verrattavissa olevaan korjaus- ja muutostyöhön, laajentamiseen tai kerrosalan lisäämiseen tai jos työllä ilmeisesti voi olla vaikutusta käyttäjien turvallisuuteen tai terveyteen.

2 2 Suunnittelutarveratkaisu tarvitaan myös rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten, esimerkiksi muutettaessa loma-asunto pysyväksi asuinrakennukseksi muualla kuin ranta-alueella. (MRL mom.). Suunnittelutarveratkaisu voi koskea useampaakin kuin yhtä rakennuspaikkaa edellyttäen, että suunnittelutarveratkaisun myöntämisen edellytykset täyttyvät. RAKENNUSKIELLOT Jos alueella ei ole asemakaavaa (suunnittelutarvealue) ja alue on rakennuskiellossa asemakaavan laatimista varten (MRL:n 53 :n 1 mom.), rakentaminen tarvitsee sekä suunnittelutarveratkaisun että poikkeuksen myöntämisen rakennuskiellosta. Kaupunginhallitus päättää tällöin näistä molemmista samalla päätöksellä. Myös ranta-alueen suunnittelutarvekielto (MRL 72 1 mom.) säilyy vaikka alueelle tulisi voimaan rakennuskielto asemakaavan laatimiseksi (MRL:n 53 :n 1 mom.). Tällöin hanke tarvitsee kaupunginhallituksen poikkeamispäätöksen rakennuskiellosta. SUUNNITTELUTARVERATKAISUN MYÖNTÄMISEN ERITYISET EDELLYTYKSET Suunnittelutarveratkaisun myöntäminen suunnittelutarvealueella edellyttää, että rakentaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, ei aiheuta haitallista yhdyskuntakehitystä ja on sopivaa maisemalliselta kannalta eikä vaikeuta erityisten luonnon- tai kulttuuriympäristön arvojen säilyttämistä eikä virkistystarpeiden turvaamista (MRL mom.). Rakentaminen suunnittelutarvealueella ei saa johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia (MRL mom.). HAKIJALTA VAADITTAVAT ASIAKIRJAT Suunnittelutarveratkaisu voidaan myöntää vain riittävän tarkasti määritellylle hankkeelle. Rakennusvalvontaan jätettävään hakemukseen on liitettävä 1) ympäristökartta, joka osoittaa alueen sijainnin, 2) asemapiirros ja tarvittaessa muita piirustuksia niin, että niistä käyvät ilmi olemassa olevat rakennukset, suunnitellut rakennukset tai rakentamistoimenpiteet, ja voidaan arvioida millaisia vaikutuksia toimenpiteillä on sekä 3) asiakirja, joka osoittaa rakennuspaikan hallinnan tai muun perusteen hakea suunnittelutarveratkaisua. Hakemuksessa on määriteltävä hankkeen koko ja käyttötarkoitus. Liiteaineiston tulisi olla riittävän laaja, jotta sen avulla voidaan arvioida millaisia vaikutuksia hankkeella on maankäyttöön, maisemaan ja ympäristöön. Aineisto tarvitaan A4 tai A3 kokoisina (viitenä kappaleena), jotta ne voidaan liittää päätökseen. Liitteiden hankkiminen kuuluu hakijalle. Lisäksi tarvitaan

3 3 4) selvitys naapureiden kuulemisesta, jonka voi tehdä joko hakija tai maankäyttö- ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuus. Hakijan on esitettävä 5) hankkeen perustelut sekä arvio hankkeen keskeisistä vaikutuksista. (MRA 85 ) KUULEMINEN JA LAUSUNNOT Naapureiden ja muiden asianosaisten kuulemisessa sekä viranomaisten lausuntojen pyytämisessä noudatetaan samaa menettelyä kuin poikkeamisasiassa (MRL mom. ja 173, MRA 85 ). Maankäyttö- ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuus vastaa kuulemisesta ja lausuntojen hankkimisesta. Uudenmaan ympäristökeskuksen lausunto on pyydettävä aina, kun kyse on alueesta, jota koskevat erityiset valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet, luonnonsuojelun kannalta merkittävästä alueesta (alue kuuluu valtakunnalliseen suojeluohjelmaan tai se on luonnonsuojelulain mukaisen suojellun luontotyypin alue taikka erityisesti suojeltavan lajin esiintymispaikka tai maisema-alue), rakennussuojelun kannalta merkittävästä kohteesta tai alueesta (esimerkiksi rakennussuojelulain nojalla suojeltu rakennus tai yleiskaavassa tai valtakunnallisessa inventoinnissa arvokkaaksi luokiteltu rakennus) taikka maakuntakaavassa (tai voimassa olevassa seutukaavassa MRL 33 ja 210 sekä RakL 27 ) virkistys- tai suojelualueeksi varatusta alueesta. Uudenmaan ympäristökeskuksen, muun valtion viranomaisen tai Uudenmaan liiton lausunto on pyydettävä aina silloin kun asia koskee merkittävästi niiden toimialaa. Uudenmaan liiton lausunto on pyydettävä, kun poiketaan merkittävästi maakuntakaavasta tai voimassa olevasta seutukaavasta. Muiden viranomaisten esimerkiksi tielaitoksen, naapurikunnan tai museoviraston lausunnon pyytäminen riippuu hankkeen luonteesta. Jos hanke vaikuttaa merkittävästi naapurikunnan maankäyttöön, on naapurikunnan lausunto pyydettävä. PÄÄTÖS JA VALITUSOIKEUS Päätöksestä on käytävä ilmi, että suunnittelutarveratkaisun myöntämisen erityiset edellytykset täyttyvät. Päätöksessä on määriteltävä hankkeen sijainti, käyttötarkoitus, laajuus, massa jne. Päätökseen tulee liittää asemapiirros ja tarvittaessa muita piirustuksia niin, että niistä käy ilmi sekä olemassa olevat että suunnitellut rakennukset tai toimenpiteet. Toteutettavan hankkeen tulee olla suunnittelutarveratkaisun mukainen. Siitä voidaan vähäisesti poiketa erityisestä syystä ja ottaen huomioon naapurit. Tällöin on selvitettävä onko tarpeen hankkia kaavoittajan lausunto. Suunnittelutarveratkaisu voi olla voimassa enintään kaksi vuotta, jonka kuluessa rakennuslupaa on haettava (MRA 87 ). Valitusoikeus suunnittelutarveratkaisussa on vastaava kuin poikkeamismenettelyssä eli laajempi kuin rakennusluvassa. Valitusaika on 30 päivää. Valitusviranomainen on Helsingin hallinto-oikeus. Kaupungin-

4 4 kanslia toimittaa suunnittelutarveratkaisun tiedoksi Uudenmaan ympäristökeskukselle, jolla on valitusoikeus. Valitusajan päätyttyä hakijan on hankittava Helsingin hallinto-oikeudelta lainvoimaisuustodistus päätöksestä ja liitettävä se rakennuslupahakemukseen. RANTA-ALUE ENA Meren tai vesistön ranta-alueeseen kuuluvalle rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennusta ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena (MRL 72 1 mom.). Alueella on tällöin konkreettinen kaavoituksen tarve. Ranta-alueella sijaitsevat hankkeet harkitaan poikkeamismenettelynä, ei suunnittelutarveharkintana. Tällöin ei olekaan kyseessä suunnittelu tarveratkaisu vaan Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätös. Rakennuksen rakentaminen sekä siihen verrattava rakentaminen, laajentaminen tai kerrosalan lisääminen ranta-alueella vaativat Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätöksen (MRL ja 2 mom.). Mikäli kyseessä on pelkästään rakennuksen käyttötarkoituksen olennainen muuttaminen (MRL mom.) tai pelkästään rakenteellinen korjaus- tai muutostyö (MRL mom.), niin rakennuslupa voidaan myöntää ilman Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätöstä taikka suunnittelutarveratkaisua. Mahdolliset muut poikkeamiset esimerkiksi rakennusjärjestyksen määräyksistä ratkaistaan kaupungin poikkeamispäätöksinä tai vähäisinä poikkeamisina suoraan rakennusluvan yhteydessä. Kuitenkin vapaa-ajanasunnon muuttaminen pysyväksi asuinrakennukseksi on aina rinnastettavissa rakennuksen rakentamiseen ja edellyttää ranta-alueella Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätöstä. Tilapäisen rakennuksen, joka sen rakenne, arvo ja käyttötarkoitus huomioon ottaen on tarkoitettu pysytettävän paikallaan enintään viisi vuotta, rakentaminen ranta-alueelle on mahdollista ilman Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätöstä, mikäli hankkeella ei ole merkittäviä vaikutuksia. Rakennuksen pysyttäminen paikoillaan viiden vuoden jälkeen vaatii Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätöksen. Tällöin on harkittava myös väestönsuojan tarve. Rantavyöhykkeen voidaan katsoa ulottuva noin 100 metrin etäisyydelle, mutta ei kuitenkaan missään pitemmälle kuin 200 metrin päähän keskivedenkorkeuden mukaisesta rantaviivasta. Rantavyöhykkeen ulottuvuus harkitaan tapauskohtaisesti. Mikäli rantaan tukeutuvan loma-asutuksen järjestämistä suunnitellaan alueelle, joka on yli 200 metrin päässä rantaviivasta, voidaan aluetta pitää kuitenkin ranta-alueena. Eli jos alueella on odotettavissa rakentamista, kaavoitusvelvollisuus ulotetaan rantavyöhykkeen ulkopuolisillekin alueille (MRL 72 2 mom.). Tällöin alueella usein on jo rakennettu. (Tätä kohtaa täydennetään mm. kartalla, yhdessä UYK:n kanssa.)

5 5 Uudenmaan ympäristökeskuksen kanssa on alustavasti sovittu ( ) toimivallasta seuraavien alueiden osalta: Joen varret, järvien ja lampien rannat: Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätös Kallahdenniemi: Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätös Kivinokka, siirtolapuutarha-alue mantereen tyvessä: kaupunginhallituksen suunnittelutarveratkaisu Kivinokka, muut alueet: Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätös Laajasalon öljysatama-alue: kaupunginhallituksen suunnittelutarveratkaisu Meri-Rastilan länsiosa, noin metriä rannasta: Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätös Meri-Rastilan länsiosa, muut alueet: kaupunginhallituksen suunnittelutarveratkaisu Santahamina, noin metriä rannasta: Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätös Santahamina, muut alueet: kaupunginhallituksen suunnittelutarveratkaisu Villinki: Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätös. Rantavyöhykkeeseen sisältyy vesistöjen monimuotoisuuden ja niiden sijainnin vuoksi hyvin vaihtelevia alueita. Rantavyöhyke on vyöhyke, jonka luonnonolosuhteisiin meren tai vesistön vaikutus ulottuu, joka maisemallisesti mielletään rantaan kuuluvaksi tai jolle kohdistuu erilaisia rantaa hyödyntäviä maankäyttötarpeita. Rantavyöhykkeen leveys vaihtelee maaston muodoista, kasvillisuudesta ja muista olosuhteista riippuen. Niinpä esimerkiksi meren rannikolla tuuli, suolapärskeet ja vedenkorkeuden vaihtelut vaikuttavat sekä luontotyyppeihin että eliölajeihin tavalla, jota ei ole sisävesien rannoilla. Sen vuoksi meren biologinen vaikutus ulottuukin yleensä selvästi pitemmälle kuin sisävesien. Maisemallisen vaikutuksen osalta ratkaisevia ovat maaston muodot ja rannan kasvillisuus. Rannan rajautuessa avoimeen peltotai niittymaisemaan, rantavyöhyke on yleensä merkittävästi leveämpi kuin metsäisellä rannalla.

6 6 Rakentaminen ranta-alueelle ei vaadi poikkeamispäätöstä tai kaavaa, kun kyseessä on: 1. maa- ja metsätalouden tai kalatalouden harjoittamista varten tarpeellinen rakentaminen maanpuolustuksen tai rajavalvonnan tarpeisiin tapahtuva rakentaminen 2. merenkulun tarpeisiin tapahtuva rakentaminen 3. olemassa olevan asuinrakennuksen (tai loma-asunnon) kanssa samaan pihapiiriin kuuluvan talousrakennuksen rakentaminen 4. olemassa olevan asuinrakennuksen (tai loma-asunnon) korjaaminen tai vähäinen laajentaminen (MRL 72 3 mom.). Asuinrakennuksen (tai loma-asunnon) vähäisellä laajentamisella tarkoitetaan sellaista rakennuksen laajennusta, joka ei olennaisesti muuta rakennuksen tai sen käytön vaikutusta. Tällaisia ovat laajennukset, joissa rakennus lisärakentamisesta huolimatta pysyy pienehkönä, alle 60 m2 :n suuruisena. Tällaisissa rakennuksissa vähäinen laajentaminen voi olla prosentuaalisesti verraten huomattavaakin. Kooltaan 60 m2 tai sitä suuremman rakennuksen laajennus voi olla enintään 10 % tai yhden huoneen lisäys. Mikäli lisärakentamisen vaikutukset ympäristöön, maankäyttöön tai maisemaan ovat huomattavia, laajentamista ei voida pitää vähäisenä ja tällöin hanke vaatii kaavan tai Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätöksen. Rakentaminen esimerkiksi maisemallisesti aralla alueella tai hyvin näkyvällä paikalla voi aiheuttaa huomattavia vaikutuksia. Myös pienen mökin laajentaminen lomamaja-alueella voi aiheuttaa huomattavia vaikutuksia, koska vastaavien toimenpiteiden kertautuessa alueenrakentamisen luonne muuttuu. Helsingin rakennusvalvonnan ohje, marraskuu 2000 (PR, MU) Helsingin kaupunki Rakennusvalvonta PL 2300, Helsingin kaupunki Siltasaarenkatu 13, Helsinki p. (09) rakennusvalvonta@hel.fi