KAARINAN KAUPUNKI KUUSLAHDEN VIRKISTYSALUEEN ASEMAKAAVA KAAVASELOSTUS 4.3.2015 KAARINAN KAUPUNKI YMPÄRISTÖPALVELUT 2015
2 KUUSLAHDEN VIRKISTYSALUEEN ASEMAKAAVAN SELOSTUS 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Kaarinan kaupunki, Kuusisto, kortteli 7600 Kuuslahden virkistysalueen asemakaava Asemakaavalla muodostuu Kaarinan kaupungin Kuusiston, 7. kaupunginosan, kortteli 7600 sekä katu-, lähivirkistys- ja uimaranta-alueet. Jani Laasanen, Kaarinan kaupunki / kaavoitus PL 17, 20781 KAARINA Asemakaava on tullut vireille 16.10.2013 Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavan 1.2 Kaava-alueen sijainti 1.3 Kaavan tarkoitus Suunnittelualue käsittää Kuuslahden virkistysalueen Kuusistonsalmen rannalla. Asemakaavan pinta-ala on noin 8 hehtaaria. Asemakaavan tavoitteena on kaavoittaa Kuuslahden virkistysalueelle matkailua palvelevien rakennusten korttelialue, jossa on loma-asumisen lisäksi kokous- ja saunatiloja sekä yleisen virkistyskäytön että loma-asumisen tarpeisiin soveltuvia muita toimintoja. Kaarinan kaupungin tavoitteena on lisäksi kehittää vähäiselle käytölle jääneitä virkistysalueita Kuuslahden uimarannan ja hiihtomajan välisellä alueella. Alueen toteutuessa myös edellytykset rantojen kehittämiseksi virkistyskäyttöön paranevat huomattavasti. 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. tilastolomake 2. ote maakuntakaavasta 3. ote Kuusiston osayleiskaavasta 4. ote vesihuoltokartasta 5. Kaarinan kaupunginvaltuuston kaavoituspäätös 17.6.2013 93 6. muistiot viranomaisneuvotteluista 7. Kuusiston Kruunun selvitys hankkeen elinkeinopoliittisista vaikutuksista 8. selvitys Kuusiston länsiosan virkistysalueista ja asemakaavan suhteesta muihin kaavoihin
3 3 LÄHTOKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen olosuhteista 3.1.1 Nykytilanne ja alueen yleiskuvaus Kuusiston Kruunu Oy on hakenut vuokrattavaksi Kaarinan kaupungin omistaman Kuuslahden virkistysalueen. Yhtiön tarkoituksena on rakentaa alueelle loma-asuntoja, mikäli alueelle saadaan tällaisen rakentamisen salliva asemakaava. Kuusiston Kruunu Oy on esitellyt kaavoitus- ja rakennuslautakunnalle hankettaan 10.4.13. Suunnittelualue on Kaarinan kaupungin omistuksessa. Alueen käytöstä on laadittu 50 vuoden vuokrasopimus Kuusiston Kruunu Oy:n kanssa. Vuokrasopimus on hyväksytty kaupunginvaltuuston tekemän kaavoituspäätöksen yhteydessä 17.6.2013 93. Kuuslahden alue sijaitsee lähes rakentamattomalla alueella Kuusiston saaren pohjoisosassa Kuusistonsalmen rannalla. Alueen ympäristössä on harvakseltaan asuinrakennuksia ja loma-asuntoja. Asemakaavan suunnittelualueella on kaksi rakennusta, vanha alueen keskusrakennus ja rantasauna. Rakennusten lisäksi alueella on grillikatos, puuvaja, muutamia ulkokäymälöitä ja uimalaituri ja ranta. Suunnittelualueen länsipuolella on asuinkäytössä oleva omakotitalo ja Kuusiston telakka. Suunnittelualueen etelä- ja itäreunaa rajoittaa Kaarinan luontoselvityksen (FCG 2001) mukainen Kuuslahden pähkinäpensasrinne ja jyrkänne. Kohde on laajahko kokonaisuus, joka koostuu jyrkänteestä, sen aluslehdosta, pähkinäpensasrinteestä ja pienestä pohjoiseen laskevasta purosta. Kohde on rajattu pähkinäpensaiden esiintymisen mukaan. Kohteen luonnontila on paras jyrkänteen aluslehdossa suunnittelualueen pohjoisosassa ja puronvarsikorvessa. Puron varren töyräillä on saniaisvaltaista puronvarsikorpea. Puronvarsikorven ympäristöllä on merkitystä myös liito-oravan elinympäristönä. 3.1.2 Luonto, luonnonympäristö ja maisemallisesti arvokkaat alueet Suunnittelualue on pääosin melko tasaista nurmikenttää, jossa on näkyvissä ihmisen aiheuttamaa kulutusta. Paikoitellen nurmialueelle on muodostunut pieniä niittymäisiä saarekkeita niissä paikoissa, joissa kulutus on ollut vähäisempää. Nurmikenttää värittävät myös pienet, lähinnä koivua kasvavat puuryhmät. Alueen reunoilla on laajempia metsäsaarekkeita. Suunnittelualueen eteläisellä sivulla on jyrkkää varjoista kalliota vasten rehevää varjon ja kostean paikan kasvillisuutta. Idässä rajoittava metsäalue koostuu monenlaisesta puustosta ja pensaskasvillisuudesta. Rantavyöhykkeen tervaleppä- ja koivuvyöhyke on aiemmin muodostanut noin 30-50 metriä leveän yhtenäisen vyöhykkeen meren ja nurmikentän välille. Rantavyöhykkeen puustoa on harvennettu vuoden 2014 aikana. Ranta-alueen maisema ja kasvillisuus on vaihtelevaa. Paikoitellen mereen työntyy kalliosaarekkeita. Niiden välissä on osin vesijättömaata ja kaislikkoa. Alueen länsiosan rannassa on uimaranta. Lännessä suunnittelualue rajoittuu asuinkiinteistöön. Alueen halki kulkee itä-länsi suuntainen ulkoilureitti, joka jatkuu suunnittelualueen luoteiskulmasta pohjoiseen Kuuslahden hiihtomajalle ja kuntoradalle. Suunnittelualueen etelä- ja itäreunassa sijaitsee Kaarinan luontoselvityksen (FCG 2001) mukainen kohde; Kuuslahden pähkinäpensasrinne ja jyrkänne. Kohde on laajahko kokonaisuus, joka koostuu jyrkänteestä, sen aluslehdosta, pähkinäpensasrinteestä ja pienestä pohjoiseen laskevasta purosta. Kohde on rajattu pähkinäpensaiden esiintymisen mukaan. Kohteen luonnontila on paras jyrkänteen aluslehdossa suunnit-
4 telualueen pohjoisosassa ja puronvarsikorvessa. Puron varren töyräillä on saniaisvaltaista puronvarsikorpea. Puronvarsikorven ympäristöllä on merkitystä myös liitooravan elinympäristönä. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Palvelut ja työpaikat Virkistys Liikenne Kuuslahden alue sijaitsee lähes rakentamattomalla alueella Kuusiston saaren pohjoisosassa Kuusistonsalmen rannalla. Alueen ympäristössä on harvakseltaan asuinrakennuksia ja loma-asuntoja. Asemakaavan suunnittelualueella on kaksi olemassa olevaa rakennusta. Alueen keskusrakennus on puurakenteinen ja heikkokuntoinen. Ranta-alueella sijaitseva hirsinen saunarakennus on uusittu vuonna 2014. Rakennusten lisäksi alueella on grillikatos, puuvaja, muutamia ulkokäymälöitä sekä uimalaituri. Alueella ei ole rakennussuojelukohteita. Suunnittelualueella ei ole palveluita eikä työpaikkoja. Kuusiston saaren länsiosassa on jonkin verran matkailupalveluja tuottavia yksiköitä kuten karavaanarialue sekä Villa Wolaxin kartanon kokous- ja juhlapalvelutilat. Lisäksi Kaarinan kaupungilla on Vuolahden leirialueella vuokrattavia mökkejä. Muilta osin alueen elinkeino perustuu lähinnä maanviljelykseen. Kuusiston länsiosassa on runsaasti virkistyskäyttöön soveltuvia alueita. Alueet ovat pääasiassa luonnontilassa ja esimerkiksi opastettuja virkistysreittejä ei juuri ole. Erilaisia virkistystoimintaan sopivia kohteita löytyy kuitenkin esimerkiksi Kuusiston Hiihtomajan alueelta, jossa on valaistua latua noin 1,5 kilometriä. Lisäksi hiihtomajan läheisyydessä sijaitsee Kuuslahden uimaranta-alue sekä siihen liittyvä leirintäalue. Suunnittelualue sijaitsee uimarannalle päättyvän Kuuslahdentien päässä. Alueelta on matkaa Saaristotielle noin 4 kilometriä. Kokonaismatka Kaarinan keskustaan on noin 10 kilometriä. Alueelle ei ole erillistä kevyen liikenteen yhteyttä tai julkista liikennettä. Yhdyskuntatekniikka ja muut verkostot 3.1.4 Ympäristöhäiriöt 3.1.5 Maanomistus Suunnittelualueen länsiosassa on rakennettu vesihuoltoverkosto. Vesihuoltoverkoston lisätarpeen arviointi tehdään kaavatyön ohessa. Suunnittelualueelle ei kohdistu ympäristöhäiriöitä. Suunnittelualue on Kaarinan kaupungin omistuksessa. Alueen käytöstä on tehty vuokrasopimus Kuusiston Kruunu Oy:n kanssa 50 vuodeksi. 3.1.6 Tonttijako ja -rekisteri 3.1.7 Pohjakartta Suunnittelualue on maarekisterissä.
5 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Maakuntakaava Kaarinan kaupungin kiinteistö- ja paikkatietolaitos päivittää pohjakarttaa aina asemakaavojen laatimisen tai uudisrakentamisen yhteydessä. Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa suunnittelualue sijaitsee virkistystoimintojen alueella, V. Valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävät ulkoilu-, retkeily-, urheilu- ja muut virkistysalueet. Alueen halki länsi-itäsuuntaisena kulkee maakuntakaavan mukainen ulkoilureittiyhteys. (liitekartta) 3.2.2 Turun kaupunkiseudun rakennemalli 3.2.3 Yleiskaava 3.2.4 Asemakaava 3.2.5 Rakennusjärjestys Suunnittelualue sijaitsee Turun kaupunkiseudun rakennemallin (2012) mukaisella kehitettävällä kaupunkiseudun vihervyöhykkeellä. Suunnittelualue sijaitsee Kuusiston osayleiskaavan alueella. Osayleiskaavassa suunnittelualue on telttailu- ja leirintäaluetta, RT, sekä uimaranta-aluetta, VV. Alueen halki kulkee itä-länsi suuntainen osayleiskaavan mukainen ohjeellinen retkeilypolku. (liitekartta) Suunnittelualueella ei ole voimassa olevaa asemakaavaa. Kaarinan kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan 10.10.2011. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Suunnittelun käynnistäminen ja vireille tulo Kaarinan kaupunginvaltuusto on tehnyt asemakaavaa koskevan kaavoituspäätöksen 17.6.2013 93. Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu Kaarina-lehdessä 16.10.2013. Asemakaavaa koskeva osallistumis- ja arviointisuunnitelma on hyväksytty Kaarinan kaavoitus- ja rakennuslautakunnassa 2.10.2013 126. 4.2 Osallistuminen ja kaavatyön vaiheet Asemakaavaa on laadittu yhteistyössä alueen vuokranneen Kuusiston Kruunu oy:n kanssa. Lisäksi asemakaavasta on pidetty kaksi viranomaisneuvottelua Varsinais- Suomen ELY-keskuksen, Varsinais-Suomen liiton ja Turun maakuntamuseon kanssa. Asemakaavan viranomaisneuvottelut on pidetty seuraavasti: 23.9.2013: Viranomaisneuvottelu aloitusvaiheessa, Varsinais-Suomen ELY-keskus, Varsinais-Suomen liitto, Turun maakuntamuseo, Kaarinan kaupunki.
6 4.3 Sopimukset 27.3.2014: Viranomaisneuvottelu luonnosvaiheessa, Varsinais-Suomen ELY-keskus, Varsinais-Suomen liitto, Turun maakuntamuseo, Kaarinan kaupunki. Kuuslahden virkistysalueen asemakaavaluonnos on hyväksytty Kaarinan kaavoitusja rakennuslautakunnassa 22.1.2014 4. Kaavaluonnos on ollut nähtävillä 5.- 20.2.2014. Kaavaluonnoksesta ei tullut palautetta nähtävillä olon aikana. Kaavoitus- ja rakennuslautakunnan hyväksymästä ja nähtävillä olleesta kaavaluonnoksesta järjestettiin viranomaisneuvottelu 27.3.2014. Viranomaisneuvotteluissa Varsinais-Suomen ELY-keskus ei nähnyt mahdolliseksi yksityisen loma-asuntoalueen rakentamista maakuntakaavan mukaiselle virkistysalueelle. Myös Varsinais-Suomen liitto katsoi, että Kuuslahden alueen tulisi olla pääosin yleisessä käytössä. Myöskään rakentamisen määrä ei ole yhdenmukainen maakuntakaavan ja Kuusiston osayleiskaavan tavoitteiden kanssa. Neuvotteluissa todettiin, mikäli kaavatyötä jatketaan, tulee rakentamisen määrää vähentää ja alueen virkistysmahdollisuuksista ja rantaalueiden yleisen käytön mahdollisuuksista laatia laajemmat tarkastelut. Viranomaisneuvottelun jälkeen on Kuusiston Kruunu oy:n kanssa neuvoteltu tilanteesta ja alueelta on laadittu uudistettu luonnos, jossa ranta-alue jää yleiseen käyttöön. Myös yleisiä kulkuyhteyksiä on merkitty alueen kautta kulkeviksi. Alueelta on laadittu alueen matkailupalveluja koskeva yleinen selvitys. Lisäksi on tutkittu virkistyskäyttöön soveltuvien alueiden määrää sekä yleisiä ranta-alueita Kuusiston saaren länsiosassa. Suunnittelualue on Kaarinan kaupungin omistuksessa. Alueen käytöstä on laadittu 50 vuoden vuokrasopimus Kuusiston Kruunu Oy:n kanssa. Vuokrasopimus on hyväksytty kaupunginvaltuuston tekemän kaavoituspäätöksen yhteydessä 17.6.2013 93. Vuokra-aluetta tarkistetaan asemakaavan mukaisesti, kun se on saanut lainvoiman. 4.4.1 Kaavaehdotuksen hyväksyminen Kaarinan kaupunginhallitus on hyväksynyt asemakaavaehdotuksen 9.6.2014 187. Hyväksytty kaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 18.6.-25.8.2014. Asemakaavaehdotuksesta pyydettiin lausunnot Varsinais-Suomen liitolta, Varsinais-Suomen ELYkeskukselta, ympäristönsuojelulautakunnalta, tekniseltä lautakunnalta, terveystarkastajalta, Caruna oy:ltä, johtavalta rakennustarkastajalta, paikkatietopäälliköltä ja Varsinais-Suomen pelastuslaitokselta. Varsinais-Suomen liitto, Varsinais-Suomen ELY-keskus ja ympäristönsuojelulautakunta katsoivat lausunnoissaan, että kaavaehdotus ei ole maakuntakaavan ja Kuusiston osayleiskaavan mukainen. Asemakaavaehdotuksesta saapui kolme muistutusta. Kaavaehdotuksesta on nähtävillä olon ja lausuntojen saapumisen jälkeen neuvoteltu Kuusiston Kruunun ja Varsinais-Suomen ELY-keskuksen kanssa. Uusi kaavaehdotus on laadittu vuoden 2015 alussa. Lausunnot ja muistutukset on käsitelty uuden kaavaehdotuksen yhteydessä kaupunginhallituksessa xx.xx.xxxx. Kaupunginhallitus päättää vastineiden antamisesta muistutuksiin ja kaavaehdotuksen asettamisesta uudelleen nähtäville. Kaavaehdotus on ollut uudelleen julkisesti nähtävillä xx.xx.- xx.xx.xxxx. Uudesta kaavaehdotuksesta pyydetään lausunnot Varsinais-Suomen liitolta, Varsinais-Suomen ELY-keskukselta ja ympäristönsuojelulautakunnalta. 4.4.2 Asemakaavan hyväksyminen
7 Julkisen nähtävillä olon ja lausuntojen saapumisen jälkeen Kaarinan kaupunginvaltuusto hyväksyy asemakaavan. Asemakaavan hyväksymispäätöksestä on mahdollisuus valittaa Turun hallinto-oikeuteen 30 vuorokauden kuluessa pöytäkirjan tultua nähtäville. 4.5 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavan tavoitteena on kaavoittaa Kuuslahden virkistysalueelle matkailua palvelevien rakennusten korttelialue, jossa on loma-asumisen lisäksi kokous- ja saunatiloja sekä yleisen virkistyskäytön että loma-asumisen tarpeisiin soveltuvia muita toimintoja. Kaarinan kaupungin tavoitteena on lisäksi kehittää vähäiselle käytölle jääneitä virkistysalueita Kuuslahden uimarannan ja hiihtomajan välisellä alueella. Alueen toteutuessa myös edellytykset rantojen kehittämiseksi virkistyskäyttöön paranevat huomattavasti. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Mitoitus 5.2 Aluevaraukset 5.2.1 Korttelialueet Asemakaavan tavoitteena on kehittää Kuuslahden alueesta ympäristöineen vetovoimainen virkistysalue, jossa virkistyskäytön lisäksi pääpaino on loma-asumisessa ja matkailupalveluissa. Tavoitteena on muodostaa koko Kuusiston saaren länsipäähän yhtenäinen palveluverkosto, jossa erilaiset toiminnalliset osa-alueet tukevat toisiaan. Varsinaisen asemakaavan suunnittelualueelle on tarkoitus rakentaa noin 25 lomaasuntoa. Uutta rakentamista alueelle on tulossa 2.740 k m 2, joka sisältää lomaasuntorakentamisen lisäksi alueen ravintola-, sauna- ja huoltotiloja. Loma-asumisen lisäksi aluetta kehitetään ulkoilureittien, matkailupalvelujen ja uimaranta-alueen käytön näkökulmasta alueen vuokranneen yrittäjän ja Kaarinan kaupungin toimesta. Matkailua palvelevien rakennusten korttelialueet, RM Korttelin 7600 tontti 2 ja Kortteli 7601 ovat matkailua palvelevien rakennusten korttelialuetta, RM. Tonteilla loma-asuntoryhmät on jaettu erillisiin rakennusalojen kokonaisuuksiin, joista jokaiselle on merkitty enimmäisrakennusoikeus ja suurin sallittu kerrosluku. Korttelialueelle voidaan rakentaa loma-asuntoja yhteensä 2.240 k-m 2. Alueella on asemakaavaan merkitty uimarannan ja Kuuslahden rantapuiston välille yleinen kulkuyhteys, joka takaa vapaan liikkumisen virkistysalueiden välillä rakentamisesta huolimatta. Loma-asuntojen pysäköinti tulee järjestää korttelialueen sisällä. Loma-asumisen lisäksi alueella sijaitsee jo nykyisin käytössä oleva rantasauna. Rantasaunan rakennusoikeus on 100 k-m 2. Saunan pohjoispuolella sijaitseva kallioinen mäki on merkitty säilytettävän puuston alueeksi. Korttelin 7600 pohjoisosa sekä siihen ulottuva vesialue on varattu venelaiturien rakentamista varten. Liikerakennusten korttelialueet, KL Korttelin 7600 tontti 1 on liikerakennusten korttelialuetta, KL. Kortteli käsittää alueen vanhan päärakennuksen, joka on tarkoitus kunnostaa kokous- ja ravintolatilaksi. Tontin rakennusoikeus on 200 k-m 2 ja kerrosluku II.
8 5.2.2 Muut alueet Virkistysalueet Pysäköintialueet Katualueet Vesialueet Lähivirkistysalueet, VL. Suunnittelualueen etelä- ja itäosa on lähivirkistysaluetta, VL, Kuuslahden Rantapuisto. Virkistysalue kuuluu laajempaan kokonaisuuteen, joka jatkuu etelässä hiihtomajan alueelle. Kuuslahden rantapuistoa on harvennettu vuokralaisen toimesta loppuvuodesta 2013 ja ranta-aluetta vuonna 2014. Kuuslahden rantapuisto on tarkoitettu yleisen käyttöön. Puisto ja ulkoilureitti jatkuvat matkailua palvelevien rakennusten korttelialueen itäpuolella ja yhtyvät olemassa olevaan ulkoilureittiin, joka kulkee hiihtomajalta uimaranta-alueelle suunnittelualueen eteläpuolella olevan kallion juurella. Ulkoilureitin ja kallion väliin jäävä virkistysalueen osalla on luonnon monimuotoisuuden kannalta tärkeä alue. Alueella on aiemmin kasvanut runsaasti pähkinäpensasta, mutta nykyisin pähkinäpensaiden määrä on vähentynyt huomattavasti. Uimaranta-alueet, VV 5.3 Kaavan vaikutukset Suunnittelualueen luoteisosassa on uimaranta-alue, VV. Alue on tarkoitettu yleiseen käyttöön. Uimaranta-alueelle on kulkuyhteys LP-alueen itäpuolella kulkevan jalankululle tarkoitetun kadun kautta. Uimarannalta on pääsy Kuuslahden rantapuistoon matkailua palvelevien rakennusten korttelialueen halki. Uimaranta-alue sisältää sen koillispuolella sijaitsevan kallioisen mäen, jossa on olemassa oleva grillikatos. Suunnittelualueen länsiosassa on yleinen pysäköintialue, LP. Pysäköinti on tarkoitettu lähinnä virkistys- ja uimaranta-alueelle saapuville. Matkailua palvelevien rakennusten ja liikerakennusten korttelialueilla pysäköinti tapahtuu pääasiassa tontin sisäisesti. Suunnittelualueelle päättyvä Kuuslahdentie on merkitty asemakaavaan niin, että se päättyy kortteleiden 7600 ja 7601 välille. Tien päässä on kääntöpaikka sekä liittymä pohjoiseen yleiselle jalankululle tarkoitetulle katualueelle. Jalankululle tarkoitetulla kadulla on sallittu myös matkailua palvelevien rakennusten korttelialueen sisäinen liikenne. Suunnittelualueessa on mukana osa Kuusistonsalmen vesialuetta, W. Vesialueella rajataan maa- ja korttelialueen rajoja rantaviivan mukaisesti. 5.3.1 Asemakaavan suhde muihin kaavoihin. Asemakaavan suhdetta muihin kaavoihin on tutkittu erillisellä selvityksellä (kaavaselostuksen liite 8). 5.3.2 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön Suunnittelualue sijaitsee erillään muusta yhdyskuntarakenteesta. Toisaalta alueen luonne huomioon ottaen se täydentää Kuusiston saaren länsiosan matkailupalveluja
9 ja antaa samalla mahdollisuuden Kuuslahden alueen virkistyskäytön kehittämiseen. Alueelle tulevien loma-asuntojen sekä kokous-, ravintola-, sauna- ja huoltotilojen yhteenlaskettu rakennusoikeus on 2.740 k-m 2. Uusi loma-asuntoalue muodostaa yhtenäisen kokonaisuuden, joten alueen sisään muodostuu yhtenäinen rakenne. Suunnittelualueen itä- ja länsipuolella olevilla ranta-alueilla on muutamia asuntoja ja lomaasuntoja. Alueen väljän rakenteen huomioon ottaen rakennettava alue ei ole merkittävästi ristiriidassa ympäröivän yhdyskuntarakenteen osalta, vaan se muodostaa oman kokonaisuuden Kuuslahden virkistysalueen ytimeen. 5.3.3 Vaikutukset liikenteeseen Suunnittelualue sijaitsee Kuuslahdentien päässä noin 4 kilometriä Saaristotien liittymästä. Kuuslahteen tullaan Saaristotieltä Vuolahdentietä, Rantamäentietä ja Kuuslahdentietä pitkin. Tie on paikoin kapea erityisesti Rantamäentien kohdalla. Tielle on kuitenkin rakennettu muutamia kohtaamispaikkoja, jossa tietä on levennetty. Rantamäentietä käyttävät Kuuslahden virkistyalueen käyttäjien lisäksi noin 20 alueen asukasta tai loma-asukasta sekä Caravan-alueen käyttäjät. Kuuslahden rakentaminen tuo jonkin verran lisää liikennettä tielle sekä loma-asumisen, matkailupalvelujen ja virkistyskäytön osalta. Liikennemäärät kasvavat jonkin verran, mutta eivät haittaa liikennettä merkittävästi. Kaarinan läntisen ohikulkutien rakentaminen vaikuttaisi toteutuessaan merkittävästi alueen saavutettavuuteen. Tällöin matka Kuuslahden alueelle Kaarinan keskustasta lyhenisi noin puoleen. Tien toteutuminen lisäisi todennäköisesti liikennesuoritteita alueella ja vaatisi uusia liikenteellisiä ratkaisuja ja mahdollisesti myös erillisen kevyen liikenteen yhteyden. Nykyisessä tilanteessa asemakaavalla ei ole merkittäviä vaikutuksia alueen liikenteellisiin olosuhteisiin. 5.3.4 Vaikutukset palveluihin ja elinkeinotoimintaan Kuusiston saaren länsiosassa elinkeinotoiminta perustuu maa- ja metsätalouden ohella loma-asumiseen ja muutamiin matkailupalveluja tuottaviin toimintoihin. Alueella sijaitsevat karavaanarialue sekä Villa Wolaxin kartanon kokous- ja juhlapalvelutilat. Asemakaavalla on tarkoitus luoda alueen vuokranneen Kuusiston Kruunu oy:n kanssa yhtenäinen matkailua ja loma-asumista palveleva ympäristö Kuusiston länsiosaan. Kuusiston länsiosassa yhdistyisivät tällöin mahdollisuudet pitkä- ja lyhytaikaiseen vapaa-ajan asumiseen sekä mahdollisuus alueelle saapuvien vierailijoiden yöpymiseen. Majoitusta täydentävät oheispalvelut kuten vene- ja harrastuspaikat, vuokrattavat kokous-, juhla- ja saunatilat sekä niitä tukevat ravintolapalvelut. Kaavaselostuksen liitteenä on Kuusiston Kruunun selvitys kohteen saavutettavuuden edistämisestä ja elinkeinopoliittisista vaikutuksista. Asemakaavan toteutumisella on merkittäviä positiivisia vaikutuksia Kuusiston länsiosan palveluihin ja elinkeinotoimintaan. 5.3.5 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Suunnittelualueen etelä- ja itäreunassa sijaitsee Kaarinan luontoselvityksen (FCG 2001) mukainen kohde; Kuuslahden pähkinäpensasrinne ja jyrkänne. Kohde on laajahko kokonaisuus, joka koostuu jyrkänteestä, sen aluslehdosta, pähkinäpensasrinteestä ja pienestä pohjoiseen laskevasta purosta. Kohde on rajattu pähkinäpensaiden esiintymisen mukaan. Kohteen luonnontila on paras jyrkänteen aluslehdossa suunnittelualueen pohjoisosassa ja puronvarsikorvessa. Puron varren töyräillä on saniaisvaltaista puronvarsikorpea. Puronvarsikorven ympäristöllä on merkitystä myös liitooravan elinympäristönä. Kuuslahden pähkinäpensasrinne on rajattu asemakaavassa luo-alueena ulkoilureitin ja kallion väliselle alueelle. Alue jää lähivirkistysalueen osaksi, eikä sinne ole osoitettu mitään toimintoja. Alue on rajattu myös vuokrattavan alueen ulkopuolelle. Itäosan puronvarsikorpi jää käytännössä suunnittelualueen ulkopuolelle. Lähinnä Kuusistonsalmea puronvarsi muuttuu tavanomaiseksi ojaksi, joka
10 rajaa Kuuslahden avoimen nurmikentän ja metsäalueen toisistaan. Metsäinen alue jää asemakaavassa lähivirkistysalueeksi, jolloin sen asema puronvarsikorven puskurivyöhykkeenä säilyy nykyisellään. Myös mahdollisten liito-oravien elinpiiri säilyy entisellään. Asemakaavan yhteydessä ei ole laadittu täydentävää luontoselvitystä, sillä aikaisemmin laaditun selvityksen mukaisille alueille tai niiden välittömiin vaikutusalueisiin ei olla tekemässä muutoksia. Asemakaavan mukainen rakennettava suunnittelualue on pääosin melko tasaista nurmikenttää, jossa on jo nykyisin näkyvissä ihmisen aiheuttamaa kulutusta. Paikoitellen nurmialueelle on muodostunut pieniä niittymäisiä saarekkeita niissä paikoissa, joissa kulutus on ollut vähäisempää. Nurmikenttää värittävät myös pienet, lähinnä koivua kasvavat puuryhmät. Suunnittelualueen eteläisellä sivulla on jyrkkää varjoista kalliota vasten rehevää varjon ja kostean paikan kasvillisuutta. Idässä rajoittava metsäalue koostuu monipuolisesta puustosta ja pensaskasvillisuudesta. Rantavyöhykkeellä kasvava tervaleppä- ja koivuvyöhyke muodostaa noin 30-50 metriä leveän vyöhykkeen meren ja nurmikentän välille. Ranta-alueen maisema ja kasvillisuus on vaihtelevaa. Paikoitellen mereen työntyy kalliosaarekkeita. Niiden välissä on osin vesijättömaata ja kaislikkoa. Suunnittelualueella ja sen välittömässä läheisyydessä vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön aiheutuvat pääosin lisääntyvästä ihmisten liikkumisesta. Varsinainen rakentaminen sijoittuu lähinnä avoimien nurmikenttien osiin, joten siltä osin asemakaava ei aiheuta merkittävää haittaa. Rantapuiston ja lähiympäristössä on tehty ja tehdään myös jatkossa hoitotoimenpiteitä. Näiden vaikutuksesta erityisesti ranta-alue muuttuu puistomaisemmaksi ympäristöksi. Kuuslahden asemakaavalla on jonkin verran negatiivisia vaikutuksia luontoon ja luonnonympäristöön ihmisen aiheuttaman lisääntyvän kulutuksen vuoksi. 5.3.6 Vaikutukset virkistysalueiden ja rantojen käyttöön Asemakaavan vaikutuksia virkistysalueiden ja ranta-alueiden riittävyyteen on tutkittu erillisellä selvityksellä (kaavaselostuksen liite 8). 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Asemakaavan mukainen rakentaminen voidaan käynnistää kaavan voimaan tulon jälkeen. Alueen vuokranneen rakentajan mukaan rakennustyöt käynnistyisivät mahdollisimman pian. Koko alueen rakentaminen kestänee 3-5 vuotta. Pasi Aromäki kaupunginarkkitehti Jani Laasanen kaavasuunnittelija
Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto Kunta 202 Kaarina Täyttämispvm 17.02.2015 Kaavan nimi Kuuslahden virkistysalueen asemakaava Hyväksymispvm Ehdotuspvm Hyväksyjä Vireilletulosta ilm. pvm 16.10.2013 Hyväksymispykälä Kunnan kaavatunnus A7600 Generoitu kaavatunnus Kaava-alueen pinta-ala [ha] 8,1396 Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] 8,1396 Maanalaisten tilojen pinta-ala [ha] Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] Rakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 8,1396 100,0 2640 0,03 8,1396 2640 A yhteensä P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä 0,1672 2,1 200 0,12 0,1672 200 T yhteensä V yhteensä 3,6599 45,0 3,6599 R yhteensä 1,9977 24,5 2440 0,12 1,9977 2440 L yhteensä 0,4919 6,0 0,4919 E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä 1,8229 22,4 1,8229 Maanalaiset tilat Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [k-m² +/-] Yhteensä Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos Rakennussuojelu [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-] Yhteensä
Alamerkinnät Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 8,1396 100,0 2640 0,03 8,1396 2640 A yhteensä P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä 0,1672 2,1 200 0,12 0,1672 200 KL 0,1672 100,0 200 0,12 0,1672 200 T yhteensä V yhteensä 3,6599 45,0 3,6599 VL 2,8117 76,8 2,8117 VV 0,8482 23,2 0,8482 R yhteensä 1,9977 24,5 2440 0,12 1,9977 2440 RM 1,9977 100,0 2440 0,12 1,9977 2440 L yhteensä 0,4919 6,0 0,4919 Kadut 0,2544 51,7 0,2544 Kev.liik.kadut 0,0980 19,9 0,0980 LP 0,1395 28,4 0,1395 E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä 1,8229 22,4 1,8229 W 1,8229 100,0 1,8229
Kaarinan kaupunki Teema: Kaarina Mittakaava: 1:20000 Pvm: 14.5.2014 9:35 MAAKUNTAKAAVA 500 m
Kaarinan kaupunki Ympäristö- ja kaavoitusvirasto Teema: Kaarina Mittakaava: 1:10000 Pvm: 14.5.2014 10:04 OSAYLEISKAAVA 500 m
31 53 54 9 9 50 49 50 15 51 1 52 43 51 3.8 rp64 7.1 64 96 6.0 314 324 3.5 4.8 316 32 33 2.0 34 35 1 14 2.6 315 37 36 38 318 39 3 41.8 2 3 4.6 Kaarinan kaupunki 4 5 5.3 316 Teema: Kaarina Mittakaava: 1:2000 Pvm: 14.5.2014 10:10 VESIHUOLTO 100 m
Kuuslahden virkistysalueen vuokraaminen sekä asemakaavan laatiminen DA: 387 /426/2013 Kaavoitus- ja rakennuslautakunta 5.6.2013 Esittely: Vuokrasopimus Kuusiston Kruunu Oy on hakenut vuokrattavaksi Kaarinan kaupungin omistaman Kuuslahden virkistysalueen. Yhtiön tarkoituksena on rakentaa alueelle loma-asuntoja, mikäli alueelle saadaan tällaisen rakentamisen salliva asemakaava. Kuusiston Kruunu Oy on esitellyt kaavoitus- ja rakennuslautakunnalle hankettaan 10.4.13. Kuusiston Kruunu Oy:n kanssa on neuvoteltu alueen vuokrausehdoista. Tämän lisäksi alueen rakennuksista ja rakennusten hintatasosta sekä liittymistä on neuvoteltu tilakeskuksen päällikön kanssa. Neuvottelujen pohjalta on päädytty ehdotukseen, jonka mukaan maa-alueesta tehdään 50 vuoden vuokrasopimus. Mikäli loma-asuntojen rakentamisen salliva asemakaava ei tule voimaan tai vuokralainen ei saa muodostettavalle tontille lainvoimaista rakennuslupaa vuoden kuluessa asemakaavan voimaantulosta, vuokrasopimus on irtisanottavissa vuokralaisen toimesta puolen vuoden irtisanomisajalla. Vuokra-alue on n. 4,5 ha määräala Kaarinan kaupungin omistamasta Mutaranta -nimisestä tilasta RN:o 1:29, kiinteistötunnus 202-412-1-29. Tilan edustalla on vesijättömaata, jonka lunastamista Kaarinan kaupunki on hakenut. Asemakaavan tultua voimaan kaupunki hakee omistamalleen maalle tontinmuodostusta. Tämän jälkeen sopimusta tarkistetaan rajauksen, pinta-alan ja tontin tietojen osalta. Vuosivuokra on 31.12.17 saakka 1.000 euroa. 1.1.18 alkaen vuosivuokra on 3.000 euroa asemakaavan lainvoimaiseksi tuloon saakka. Sen jälkeen vuosivuokra on 8.000 euroa. Mikäli alueen asemakaava tulee voimaan aikaisemmin, vuosivuokra nousee 8.000 euroon kaavan voimaantullessa. Vuosivuokraa tarkistetaan elinkustannusindeksillä siitä lähtien, kun asemakaava tulee voimaan. Vuokralainen sitoutuu rakentamaan asemakaavan, rakennusjärjestyksen ja hyväksyttyjen piirustusten mukaisesti vähintään 40 % kaavamääräysten mukaisesta rakennusoikeudesta viiden vuoden kuluessa alueen asemakaavan lainvoimaiseksi tulosta lukien. Valmiusasteen tulee olla sellainen, että rakennustarkastusviranomainen voi suorittaa rakennuksissa hyväksyttävän käyttöönottokatselmuksen. Vuokralainen sitoutuu saattamaan rakennukset täysin valmiiksi seitsemän vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaiseksi tulosta lukien. Vuokralainen sitoutuu rakentamaan asemakaavan, rakennusjärjestyksen ja hyväksyttyjen piirustusten mukaisesti vähintään 80 % kaavamääräysten mukaisesta rakennusoikeudesta kymmenen vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaiseksi tulosta lukien. Valmiusasteen tulee olla sellainen, että rakennustarkastusviranomainen voi suorittaa rakennuksissa hyväksyttävän käyttöönottokatselmuksen. Vuokralainen sitoutuu saattamaan rakennukset täysin valmiiksi kahdentoista vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaiseksi tulosta. Alueella sijaitsevan uimarannan osalta on sovittu, että vuokralainen sallii yleisen kulkemisen vuokra-alueensa kautta uimarannalle sekä uimarannan yleisen käytön päivittäin vähintään klo 8-20 välisenä aikana. Tämän lisäksi vuokralainen sitoutuu vuoden kuluessa vuokrasopimuksen allekirjoituksesta järjestämään autopaikat kymmenelle autolle uimarannan yleistä käyttöä varten.
Alueen rakennusten hinnaksi on neuvoteltu 25.000 euroa. Hintaan sisältyvät sähkö- sekä vesiliittymä. Rakennuksia koskeva kauppakirja allekirjoitetaan yhtä aikaa vuokrasopimuksen kanssa. Asemakaavan laatiminen Alueelle on tarkoitus rakentaa loma-asuntoja. Rakentamiselle ei ole tällä hetkellä kaavallista perustaa. Hankkeen toteuttamista varten on laadittava asemakaava. Suunnittelualue on jonkin verran suurempi kuin vuokra-alue. Alueella on voimassa Kuusiston osayleiskaava. Kuuslahden virkistysalue on siinä telttailu- ja leirintäaluetta, RT, sekä uimaranta-aluetta, VV. Neuvoteltu vuokrasopimus on liitteenä. Liite 113/2013. Asemakaava-alueen rajaus sekä ote osayleiskaavasta ovat liitteenä. Liite 114/2013. Valmistelija: maankäyttöinsinööri Tanja Hämäläinen, p. (02) 588 4825, kaupunginarkkitehti Pasi Aromäki, p. (02) 588 4805. Ehdotus: kaupunginarkkitehti Pasi Aromäki: Kaavoitus- ja rakennuslautakunta päättää esittää 1) kaupunginhallitukselle, että Kaarinan kaupunki tekee Kuusiston Kruunu Oy:n kanssa liitteen mukaisen vuokrasopimuksen sekä myy vuokra-alueen rakennukset 25.000 kauppahinnasta sähkö- ja vesiliittymineen vuokralaiselle. 2) kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että oheiseen liitekarttaan ohjeellisesti rajatulle alueelle laaditaan Kuuslahden asemakaava. Käsittely: Jäsen Seija Savo esitti, että vuokrasopimuksen kohtaan 12.2. lisätään lause: vuokralainen vastaa uimarannan siivouksesta ja kunnossapidosta. Keskustelun jälkeen lautakunta päätti täydentää vuokrasopimusta Savon esityksen mukaisesti, korjattu liite 113A/2013. Savo poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn aikana kello 18:45. Hänen tilalleen pöytäkirjan tarkastajaksi valittiin Veikko Eskelinen. Päätös 89: Kaavoitus- ja rakennuslautakunta päätti yksimielisesti 1) lisätä vuokrasopimuksen kohtaan 12.2. lauseen: vuokralainen vastaa uimarannan siivouksesta ja kunnossapidosta, korjattu liite 113A/2013. 2) esittää kaupunginhallitukselle, että Kaarinan kaupunki tekee Kuusiston Kruunu Oy:n kanssa liitteen mukaisen vuokrasopimuksen sekä myy vuokraalueen rakennukset 25.000 kauppahinnasta sähkö- ja vesiliittymineen vuokralaiselle. 3) esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että oheiseen liitekarttaan ohjeellisesti rajatulle alueelle laaditaan Kuuslahden asemakaava. Ote: kaupunginhallitus
Kaupunginhallitus 10.6.2013 Esittely: Vuokrasopimuksen sisällöstä on käyty tarkentavia neuvotteluja, jonka perusteella on laadittu uusi versio vuokrasopimuksesta. Sopimus on liitteenä. Sopimuksessa on muutettu alueen vuokran määräytymisperustetta asemakaavan saatua lainvoiman. Kaavoitus- ja rakennuslautakunnan hyväksymässä versiossa vuokra oli kiinteä kaavoitusratkaisusta riippumatta ja nyt tarkistettu versio on sidottu tulevaan rakennusoikeuteen. Rakennusoikeuden hintana käytetään 180 euroa/k-m2, joka vastaa olemassa olevaa hintatasoa. Vuokran määräytymisprosentti taas vastaa kaupungin käytössä olevia omakotitonttien vuokrien määräytymisperusteita. Tällä muutoksella vuokrataso korottuu oletettavan rakennusoikeuden toteutuessa asemakaavassa. Toisaalta, jos alueelle ei kaavoituksen myötä saada merkittävää rakennusoikeuden lisäystä, eivät vuokralaiset joudu maksamaan vuokraa perusteetta. Samalla sovitaan nykyisten rakennusten ja laiturin arvoksi 10.000 euroa. Rakennukset kannattaa tälläkin hinnalla myydä vuokralaiselle, koska rakennuksia ei kannata niiden huonon kunnon vuoksi siirtää muualle. Laituri on sisältynyt jo aiempaankin sopimukseen, mutta selvyyden vuoksi päätöstä tarkennetaan näiltä osin. Asemakaava-alueen rajaus sekä ote osayleiskaavasta ovat liitteenä. Liite 172/2013. Liite 173/2013, Alueen vuokrasopimus Valmistelija: Tekninen johtaja Jyrki Lappi, 050 373 2404 Ehdotus: Kaupunginjohtaja Harri Virta: Kaupunginhallitus päättää 1. tehdä Kuusiston Kruunu Oy:n kanssa liitteen 173/2013 mukaisen vuokrasopimuksen sekä myydä vuokra-alueen rakennukset ja laiturin 10.000 euron kauppahinnasta sähkö- ja vesiliittymineen vuokralaiselle 2. esittää kaupunginvaltuustolle, että oheiseen liitekarttaan ohjeellisesti rajatulle alueelle laaditaan Kuuslahden asemakaava. Käsittely: Janne Aso esitti, että asia jätetään pöydälle ja kaupunginhallitus pitää ylimääräisen kokouksen alueeseen ja rakennuksiin tutustumista varten. Sanna Tähkämaa ja Åsa Gustafsson kannattivat Janne Ason esitystä. Puheenjohtaja totesi, että keskustelun kuluessa oli tehty kannatettu, asian pöydällepanoa tarkoittava esitys. Puheenjohtaja tiedusteli, voiko kaupunginhallitus yksimielisesti hyväksyä Janne Ason esityksen. Koska kaupunginhallitus ei ollut yksimielinen, puheenjohtaja totesi, että asiasta on äänestettävä ja esitti että ne, jotka ovat asian käsittelyn jatkamisen kannalla, äänestävät "jaa" ja ne, jotka ovat Ason esityksen kannalla, äänestävät "ei". Äänestysesitys hyväksyttiin yksimielisesti. Suoritetussa äänestyksessä annettiin 9 - "jaa" ääntä (J. Järvinen, I. Laaksonen, V. Mäki, A. Laitinen, H. Sirkiä, M. Ruohonen, P. Kallio, A. Suutari, T. Merivuori) ja 3 - "ei" ääntä (Å. Gustafsson, J. Aso, S. Tähkämaa). Yksi jäsen oli poissa. Kaupunginhallitus päätti jatkaa asian käsittelyä.
Päätös 270: Kaupunginhallitus päätti 1. tehdä Kuusiston Kruunu Oy:n kanssa liitteen 173/2013 mukaisen vuokrasopimuksen sekä myydä vuokra-alueen rakennukset ja laiturin 10.000 euron kauppahinnasta sähkö- ja vesiliittymineen vuokralaiselle 2. esittää kaupunginvaltuustolle, että oheiseen liitekarttaan ohjeellisesti rajatulle alueelle laaditaan Kuuslahden asemakaava. Ote: Kaupunginvaltuusto Kuusiston Kruunu Oy Maankäyttöinsinööri Tanja Hämäläinen Kaupunginvaltuusto 17.6.2013 Esittely: Ehdotus: Käsittely: Asemakaava-alueen rajaus sekä ote osayleiskaavasta ovat liitteenä. Liite 70/2013. Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että oheiseen liitekarttaan ohjeellisesti rajatulle alueelle laaditaan Kuuslahden asemakaava. Valtuutettu Niina Virranheimo esitti, että myös kaupunginvaltuutetuille toimitetaan vuokrasopimus. Esitystä ei kannatettu, joten se raukesi. Valtuutettu Matti Alander esitti, että asia palautetaan uudelleen valmisteluun ja selvitetään yrittäjien tasapuolinen kohtelu ja mahdollinen tarjouskilpailu alueesta. Varmistetaan, ettei veronmaksajien omaisuutta myydä alihintaan sekä tarkistetaan vuokrahinnan tasapuolisuus muihin vastaaviin vuokra-alueisiin nähden. Kaupunginhallituksen vuokrauspäätöstä ei saa laittaa täytäntöön, ennen edellä mainittujen asioiden ratkaisemista valtuustossa. Valtuutetut Janne Aso, Ralph Fröberg, Hannu Rautanen sekä Åsa Gustafsson kannattivat valtuutettu Alanderin esitystä. Puheenjohtaja rajasi keskustelun koskemaan asian palauttamista. Puheenjohtaja totesi, että keskustelun kuluessa oli tehty kannatettu, asian palauttamista tarkoittava esitys. Puheenjohtaja tiedusteli, voiko kaupunginvaltuusto yksimielisesti hyväksyä valtuutettu Alanderin esityksen. Koska kaupunginvaltuusto ei ollut yksimielinen, puheenjohtaja totesi, että asiasta on äänestettävä ja esitti että ne, jotka ovat asian käsittelyn jatkamisen kannalla, äänestävät "jaa" ja ne, jotka ovat valtuutettu Alanderin esityksen kannalla, äänestävät "ei". Äänestysesitys hyväksyttiin yksimielisesti. Suoritetussa äänestyksessä annettiin 30 - "jaa" ääntä ja 19 - "ei" ääntä. Kaksi valtuutettu äänesti tyhjää. Puheenjohtaja totesi, että kaupunginvaltuusto päätti jatkaa asian käsittelyä. Äänestyslista on liitteenä Liite 70a/2013 Päätös 93: Kaupunginvaltuusto päätti, että oheiseen liitekarttaan ohjeellisesti rajatulle alueelle laaditaan Kuuslahden asemakaava.
Ote: Kaavoitus- ja rakennuslautakunta Kuusiston Kruunu Oy Maankäyttöinsinööri Tanja Hämäläinen Kaupunginarkkitehti Pasi Aromäki
Aloituskokous / Ala-Lemun kartanon asemakaava ja asemakaavan muutos viranomaisneuvottelu /Kuuslahden virkistysalueen asemakaava 27.3.2014 klo 13.30-15.30 Kaarinan virastotalon kokoushuone 375 MUISTIO läsnä: Eija Suna Turun museokeskus Risto Rauhala ELY-keskus Tapio Aalto ELY-keskus Kaisa Äijö Varsinais-Suomen liitto Pasi Aromäki Kaarinan kaupunki / kaavoitus Jani Laasanen Kaarinan kaupunki / kaavoitus Eveliina Eteläkoski Kaarinan kaupunki / kaavoitus Jouni Saario Kaarinan kaupunki / ympäristönsuojelu ALA-LEMUN KARTANON ASEMAKAAVA Eveliina Eteläkoski esitteli voimassa olevan kaavatilanteen ja oas:in keskeisen sisällön. Lisäksi näytettiin alustavien luonnosten havainnekuva. Uudella asuntorakentamisella on tarkoitus rahoittaa golf-kentän rakentamista. Ala-Lemun kartanon asemakaavan mahdollistamat uudisrakennuspaikat ovat merkittäviltä osin toteuttamatta. Kartanoalueen rappeutuminen on mahdollista pysäyttää muuttamalla asemakaavaa siten, että se sallii alueelle elinvoimaisia toimintoja. Asemakaavaratkaisua tutkitaan useiden vaihtoehtojen avulla. Idealuonnosten laatiminen jatkuu, kun alueen luontoarvot on selvitetty. 1. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Risto Rauhalan huomautuksesta oas:iin lisätään osayleiskaavan viivarasterin selitys: vanhan kartanoympäristön säilyminen tulee turvata, kun laaditaan asemakaavoja, rakentamistapaohjeita tai valmistellaan lupa-asioita. Kartanoympäristöön kuuluu pihapiiri talousrakennuksineen. Asemakaavassa saa osoittaa rakennusoikeutta pihapiiriin soveltuvaa täydennysrakentamista varten. Risto Rauhala huomautti, että asemakaavan tavoitteet ovat ristiriidassa osayleiskaavan kanssa. Oas:in tavoitteet kohtassa kartanon ympäristössä tutkitaan mahdollisuudet sijoittaa alueelle uutta asuinrakentamista noin 10 000-18 000 k-m2 muutetaan muotoon maanomistajan tavoitteena on sijoittaa kartanon lähiympäristöön uutta asuinrakentamista. 2. Muinaismuistojen inventointi Voimassa olevassa kaavassa alue on luonnontilassa säilytettävä alue. Alueella sallitaan muinaisjäännnösten hoidossa tarvittavat toimenpiteet Muinaisjäännösten inventointi on tehty asemakaavatyön yhteydessä n. 15 vuotta sitten. Uusille inventoinneille ei ole tarvetta, mikäli maankäyttö ei muutu.
Lisäselvitysten tarve arvioidaan uudelleen, mikäli muinaismuistojen alueelle osoitetaan maankäyttöä. 3. Luontoselvitys Luontoselvitys on tilattu. Selvityksen laatii Enviro Oy. Selvitys laaditaan laajemmasta alueesta, ja sitä tarkennetaan tarpeellisilta osin. Selvitys ulotetaan lajitasolle uhanalaisten lajien osalta. Rantalepikko on suojeltu voimassa olevissa kaavoissa. Lemon kartano Oy:n kanssa on sovittu, että hoitotoimenpiteitä ei saa tehdä ennen kuin hoitosuunnitelma on hyväksytty kaavoitus- ja rakennuslautakunnassa ja ympäristönsuojelulautakunnassa. Tapio Aalto esitti että tulevat kaavamääräykset tulee olla luontoarvojen osalta jämptejä ja selkeästi ohjaavia. Kaavan vaikutusten arviointi tulee tehdä luontoarvot huomioiden. 4. Alustavat luonnokset ja suhde rakennemalliin Keskustelussa esiin tulleita seikkoja (tiivistelmä): Äijö: Kartanot ovat Ala-Lemun helmiä, ne tarvitsevat tilaa ympärilleen. Kartanot luovat alueen hengen ja tunnelman. Uusi rakentaminen tulee jakautua rakennemallin painopisteiden mukaan tasapuolisesti. Ala-Lemun kartanon pohjoispuoli on rakentamiselle luontevampi paikka kuin rantavyöhyke. Vanhat rakennukset ovat rakentamisen mittakaavan lähtökohta. Suna: Nykyiset kaavat ovat olleet voimassa kartanon ostohetkellä. Kaavoissa on vahva suojelustatus, eikä se tule yllätyksenä maanomistajille. Kartanon rappeutumisen pysäyttäminen ja golf-kentän rakentaminen eivät ole riittäviä perusteita muutokselle. Rauhala: Luonnoksissa on huomattava ristiriita yleiskaavan ja tavoitellun rakentamisen määrän välillä. Tavoitteet on muutettava realistiseksi. Ei kannata tehdä kaavaa, jota ei voi saada lainvoimaiseksi. Keskustelun johtopäätökset: uutta rakentamista alueelle voidaan selvittää, mutta se sopisi paremmin kartanon koillis- ja luoteispuolelle lähelle Lemuntietä. rakentamisen tulee olla luonteeltaan tiivistä ja matalaa siten, että kartanon mittakaava on huomioitu. Ala-Lemun kartano on osa rakennemallin aluetta 68, jossa rakennemallin mitoitettu väestönlisäys on 500 henkilöä (25 000 k-m2). Rakentamisen mitoitus tulee olla tasapainossa koko alueella 68 eikä sitä voi sijoittaa vain Ala-Lemun kartanon alueelle. seuraava viranomaisneuvottelu pidetään, kun luonnosvaihtoehdot on laadittu rakennemallin mukainen koko Ala-Lemun alueen asukasmäärän lisäys tutkitaan osayleiskaavan muutoksessa. Työ on käynnistämisvaiheessa, ja siitä pidetään omat viranomaisneuvottelut.
KUUSLAHDEN VIRKISTYSALUEEN ASEMAKAAVA Jani Laasanen esitteli kaavatyön lähtökohdat. Työ perustuu kaupunginvaltuuston päätökseen (v. 2013), jossa alue vuokrataan yksityiselle toimijalle loma-asumiskäyttöön. Työstä on pidetty viranomaisneuvottelu 23.9.2013. Hyväksytty kaavaluonnos on ollut nähtävillä. Kuusiston Kruunu Oy:n tavoitteen on sijoittaa alueelle noin 30 loma-asuntoa (a 80 k-m2) ja huoltorakennuksia. Rakennukset ovat 1-2 kerroksisia. Lisäksi alueelle sijoitetaan venelaituri, yleinen pysäköintipaikka ja yleinen uimaranta. Ranta-alue säilytetään rakentamattomana, ja sinne laaditaan hoitosuunnitelma. Pähkinäpensaslehto ja puronvarsilehto ovat lomaasuntoalueen ulkopuolella. Maakuntakaavassa osoitettu virkistysreitti toteutuu. Keskustelussa esiin tulleita seikkoja (tiivistelmä): Rauhala: Asemakaava on ristiriidassa osayleiskaavan ja maakuntakaavan kanssa. Yleiskaavan muuttamiselle ei ole edes edellytyksiä maakuntakaavan ohjaavan vaikutuksen vuoksi (virkistysalue). Alueella pääasiassa on virkistyskäyttö, ja rakentamisen tulisi olla hyvin vähäistä. Rauhala: Miten suunnitelmat suhtautuvat maanomistajien tasapuoliseen kohteluun rakennuspaikkojen määrän suhteen? Saario: Alueen hoitokulut ovat huono peruste muutokselle. Hoitotoimenpiteet (niittäminen pari kertaa kesässä) ei tuo merkittäviä kustannuksia. Saario: Alueella on luontoarvoja, ja niiden alueen ei tule kuulua vuokrattavaan alueeseen. Äijö: Kuntien omistamista virkistysalueista on tekeillä selvitys. Tavoitteena on perustaa yhdistys, joka ottaa vastuulleen kuntien omistamien virkistysalueiden hoidon. Kuuslahden alue on juuri tällainen selvitettävä alue (sijainti ranta-alueella). Asiasta informoidaan lisää perjantaina 28.3 maakuntakaavan kuntakierroksen yhteydessä. Rauhala: Suunnitelma rajaa alueen yksityiskäyttöön, eikä se ole enää julkinen alue kuten voimassa olevat kaavat edellyttävät. Aromäki: Kuusiston osayleiskaava on osin vanhentunut. Nykyisin ei ole tarvetta telttailualueille. Yleiskaavan tulisi sallia alueelle jotain toimintoja. Suna: Aluetta on mahdollista kehittää matkailukäyttöön. Äijö: Alueelle voi sijoittaa virkistystä tukevia toimintoja. Pääkäyttötarkoitus tulee olla virkistykseen liittyvä, ja tärkeitä näkökulmia ovat saavutettavuus ja julkinen luonne. Keskustelun johtopäätökset: Rakentamispaikoista ja virkistysmahdollisuuksista laaditaan laajemmat tarkastelut. Luonnosta kehitetään julkisempaan suuntaan. Kehitetään versio, jossa lomaasuntoja vähennetään ja ranta jää yleiseksi alueeksi. muistion laati Eveliina Eteläkoski jakelu: läsnäolijat tiedoksi: Jyrki Lappi, Lemon Kartano Oy, Kuusiston Kruunu Oy
MUISTIO 1 (2) Jani Laasanen / JL 23.9.2013 VIRANOMAISNEUVOTTELU 23.9.2013 Kaarinan virastotalo, kokoushuone 375 klo 13.00-14.45 läsnä: Risto Rauhala ELY-keskus Tapio Aalto ELY-keskus Laura Leppänen Varsinais-Suomen liitto Kaisa Äijö Varsinais-Suomen liitto Eija Suna Maakuntamuseo Kaisa Lehtonen Maakuntamuseo Jouni Saario Kaarinan kaupunki / ympäristönsuojelu Elise Tuomola Kaarinan kaupunki / kt-suunnittelu Pasi Aromäki Kaarinan kaupunki / kaavoitus Eveliina Eteläkoski Kaarinan kaupunki / kaavoitus Jani Laasanen Kaarinan kaupunki / kaavoitus Käsiteltävät asiat: - Littoisten osayleiskaavan muutos Auranlaaksossa - Kuuslahden virkistysalueen kaavoittaminen - Ala-Lemun kartanon asemakaava ja asemakaavan muutos 1. Littoisten osayleiskaavan muutos Auranlaaksossa Pasi Aromäki esitteli osayleiskaavan suunnittelutilanteen ja tavoitteet sekä alustavan kaavaluonnoksen. Todettiin, että kyseessä on osayleiskaavaa koskeva 1. viranomaisneuvottelu. Keskustelussa tuotiin esille seuraavia huomioita: o Kaarinan kaupungin tavoitteet / tehdyt päätökset: Kaarinan kaupunginvaltuusto on päättänyt, että osayleiskaavassa ei käsitellä Kaarinantien kääntöä. Alue merkitään selvitysalueeksi. Tekeillä olevaa YVA-arviointia on tarkoitus käyttää yleiskaavan vaikutusten arvioinnissa. Mikäli Kaarinantien kääntäminen joskus toteutetaan, on Kaarinan kaupungin kannalta Kaarinantien käännön tunnelivaihtoehto ainoa mahdollinen ratkaisu. o Varsinais-Suomen ELY-keskus: Uusi tielinjaus tulisi huomioida osayleiskaavassa. Asuntoalueiden sijaintia ja laajuutta ei ole mahdollista ennakoida osayleiskaavaan merkityssä laajuudessa ennen tiepäätöksen tekoa. Maakuntakaavan mukaisten virkistysalueiden ja niiden välisten yhdyskäytävien riittävyys tulisi varmistaa. ELYkeskuksen luonnonsuojeluyksikön näkökulmasta luontovaikutusten arviointi voi jäädä puutteelliseksi osayleiskaavan osalta, mikäli Kaarinantien käännön osoittava yhteystarve jää osayleiskaavassa selvitysalueeksi. o Varsinais-Suomen ELY-keskus / liikenne: Ely-keskuksen liikennepuolen edustaja/-t eivät päässeet paikalle. Heiltä saapuneessa sähköpostissa todettiin, että Kaarinantien kääntöä koskeva YVA-selostus on juuri valmistunut. Osayleiskaavan mukainen selvitysalue ei estä eikä toisaalta edistä Kaarinantien käännön suunnittelua. Seuraavassa maakuntakaavan tarkistuksessa tullaan Kaarinantien kääntöä arvioimaan uudelleen. Maakuntakaavan ratkaisuista riippuen voi nykyisen yhteystarpeen asema vahvistua tai heiketä. ELY- Postiosoite Käyntiosoite Puhelin/Faksi Internet Suora PL 12 Lautakunnankatu 4 (02) 588 4000 www.kaarina.fi 02-588 4806 20781 KAARINA 20780 KAARINA (02) 243 4066 (Faksi) etunimi.sukunimi@kaarina.fi
MUISTIO 2 (2) 23.9.2013 keskuksen liikenneosasto haluaa antaa myöhemmässä vaiheessa tarkemman lausunnon osayleiskaavan sisällöstä. o Varsinais-Suomen liitto: ELY-keskuksen kanssa samoilla linjoilla Kaarinantien käännön suhteen. Todettiin lisäksi, että aluetta olisi hyvä tutkia lisää yhdessä ainakin Liedon kunnan kanssa. o Varsinais-Suomen maakuntamuseo: Littoisten alueelta ei ole tehty kattavaa rakennuskannan inventointia. Erityisesti Kauselan mäen alueella on paljon vanhaa rakennuskantaa, jonka tilanne tulisi tarkistaa. Alustava osayleiskaavaluonnos näyttäisi ottavan huomioon muinaismuistokohteet riittävällä tarkkuudella. o Kaarinan kaupunki / ympäristönsuojelu: Maakuntakaavan mukainen yhteystarve (Kaarinantien kääntö) ja Turun kaupunkiseudun rakennemallin uusien asuntoalueiden mitoitus ovat luonnonarvojen näkökulmasta ristiriidassa keskenään. Luonnonarvojen osalta Kaarinantien kääntö on haitallinen muun muassa liito-oravien kulkuyhteyksille Turun Kehätien eteläpuolella. o Loppuyhteenvetona todettiin, että osayleiskaavan osalta tulisi odottaa ainakin YVAarvioinnin valmistumista sekä kaupunkiseudun liikennejärjestelmäsuunnitelman käynnistämistä. 2. Kuuslahden virkistysalueen asemakaava Pasi Aromäki totesi, että Kaarinan kaupunginvaltuusto on tehnyt päätöksen Kuuslahden virkistysalueen asemakaavan laatimisesta. Tavoitteena on osoittaa osa Kuusiston osayleiskaavan mukaisesta retkeily- ja leirintäalueesta loma-asuntokäyttöön. Alueen toteuttaa yksityinen toimija, joka vuokraa alueen kaupungilta käyttöönsä. Uimaranta-alue, niityn ja kallion välinen ulkoilureittiyhteys ja hiihtomaja sekä kuntorata jäävät yleiseen virkistyskäyttöön. o Varsinais-Suomen ELY-keskus: ELY-keskuksen näkökulmasta loma-asuntorakentaminen on ristiriidassa maakuntakaavan ja Kuusiston osayleiskaavan kanssa. Maakuntakaavassa alue on virkistysalueeksi osoitettua aluetta ja Kuusiston osayleiskaavassa retkeily- ja leirintäaluetta. o Keskusteltiin yleisesti Kuuslahden alueesta ja sen nykyisestä käytöstä sekä pohdittiin tarvetta Kuusiston osayleiskaavan uudistamiseen. 3. Ala-Lemun kartanon asemakaava ja asemakaavan muutos Pasi Aromäki kertoi, että kaupunginvaltuusto on tekemässä päätöstä Ala-Lemun kartanon ja sen ympäristön asemakaavasta ja asemakaavan muutoksesta. Keskusteltiin selvitystarpeesta ja viranomaisneuvottelun tarpeesta. Mikäli Kaarinan kaupunginvaltuusto päättää kaavoituksen käynnistämisestä, järjestetään asemakaavasta erillinen viranomaisneuvottelu. Asemakaavan yhteydessä on laadittava kattava luontoselvitys. Lemunniemen ja Ala-Lemun alueelta laadittuja muinaismuisto- ja rakennuskantaselvityksiä pidettiin riittävinä. Jani Laasanen
Kuusiston Kruunu ja Kuuslahti. Selvitys alueen saavutettavuuden edistämisestä ja elinkeinopoliittisista vaikutuksista. Alue ja yrittäjät Kuusiston Kruunu rakentaa vuokraamaansa Kuuslahden aluetta palvelemaan ympärivuotista, luonnonläheistä matkailua. Alue sijaitsee maakuntakaavan mukaisen virkistysreitistön varrella joka tällä hetkellä on erittäin huonosti tunnettu ja hyödynnetty. Alue poikkeaa muista tyypillisistä loma-alueista ensisijaisesti siinä, ettei alueelle ole suunnitteilla eikä tulossa mitään yksittäistä "vetonaulaa" minkä varassa toiminta olisi. Alueen ideana on olla turvallinen ja rauhallinen matkailu- ja vapaa-ajan kohde luonnon keskellä. Yksi alueen suunnittelun ja tulevan toiminnan keskeisistä teeseistä on turvallisuus. Kuusiston Kruunusta on tehty lopputyö matkailuturvallisuuden johtamisen koulutusohjelman puitteissa Turun ammattikorkeakoulun ja Rovaniemen ammattikorkeakoulun yhteisessä pilottiprojektissa. Turvallisuudella tarkoitetaan tässä loma-asukas- vierailija- ja ympäristöturvallisuutta. Todettakoon lisäksi, että yhdellä yrittäjistä on matkailun turvallisuusjohtamisen erikoiskoulutus ja palvelujen tuottamisen ja johtamisen tutkinto matkailu- ja ravintola-alalta. Kaikki yrittäjät ovat toimineet matkailualalla pitkään monipuolisissa tehtävissä. Kahdella yrittäjällä on myös pitkäaikaista ravintola- ja majoitustoimen kokomusta. Yhteensä kymmenien vuosien kokemus on luonut yrittäjille selkeän näkemyksen siitä millä edellytyksillä pitkäjänteinen matkailu- ja majoitusliiketoiminta on mahdollista. Virkistysalueen saavutettavuuden edistäminen ja käytettävyys Alueen saavutettavuutta parannetaan parkkipaikkoja lisäämällä ja luomalla rantautumismahdollisuus myös veneilijöille alueen itäpään julkiseen ja yleiseen rantapuistoon. Rantautumismahdollisuus alueelta puuttuu tällä hetkellä kokonaan. Uimarannan yhteydessä oleva laituri on jo aiemmin ollut turvallisuussyistä veneilijöiltä suljettu koska se aiheuttaa vaaraa yleisen uimarannan käyttäjille. Alueen aiemmin pahasti risukoitunut hoitamaton ranta-alue on nyt Kuusiston Kruunun toimesta siistitty Kaarinan kaupungin puutarhurin laatimien ohjeiden ja kartan mukaan. Sama koskee myös ranta- ja vesistöalueita joiden rehevöitymisen estämiseksi on tehty kaislikon harvennustyötä. Alueen takana oleva pähkinäpensasalue kuuluu kaupungin metsänsiistimisprojektien piiriin ja tästä alueesta on tulossa sen myötä lajille elinvoimaisempi ja helpommin saavutettava luontonähtävyys jonka editse kulkee maakuntakaavan mukainen virkistysreitistö. Leirintäalueena aluetta ei ole enää käytetty vuosiin eikä alueella ole ollut muita virkistysmahdollisuuksia kuin pieni hiekkaranta ja huonokuntoinen saunarakennus. Aluetta ovat satunnaisesti käyttäneet lähinnä iltaisin erilaiset pienryhmät jotka ovat tehneet nuotioita niityille ja jopa metsään louden todellisen metsäpaloriskin kuten naapuritkin ovat kommentoineet. Ympärivuotinen ja ympärivuorokautinen käyttö on omiaan edistämään alueen siisteyttä ja järjestystä merkittävästi. Kuusiston Kruunu rakentaa myös alueelle merellisiä harrastuksia tukevan toimintakeskuksen jonka kehittämiseen ovat jo sitoutuneet kaksi alan Kaarinalaista yritystä ja asiasta on kiinnostunut myös Kaarinan Kaupungin nuorisotoimi. Tarkoituksena on luoda paikka jossa kuka tahansa voi purjehtia, meloa tai muuten vain virkistyä veden äärellä. Toiminta keskitetään nykyisen uimarannan ja alueen itäpään yleisen rantapuiston alueille. Nämä virkistysmahdollisuudet yhdessä loma-asumisen kanssa luovat alueesta helposti saavutettavan virkistysalueen sekä vierailijoille, että ihmisille jotka haluavat viettää enemmän aikaa alueella. Talvisin virkistysmahdollisuuksia tarjoavat viereisen ulkoilu/latuverkoston lisäksi Kuusiston Salmen jää ja tilaussauna sekä tilausravintolapalvelut. Alueen matkailu ja vapaa-ajankäyttöön tulevat kiinteistöt mahdollistavat alueesta nauttimisen paitsi niiden omistajille, myös niiden jälleenvuokraajille eli kaikille halukkaille jotka haluavat nauttia alueesta pidempään.
Kuuslahden virkistysalueen verkottuminen yleiskaavan mukaisen virkistysreitistön ja alueen muiden matkailuyrittäjien kanssa Kuusiston Kruunun toiminta tukee lähialueen matkailuyrityksiä tarjoten näille majoituskapasiteettiä, kun näillä on tarvetta esim. kokous- ja perhematkailijan majoituspaikkoihin. Läheisestä kokous- ja tilausravintolasta Villa Wolaxista on yhteys Kuuslahteen maakuntakaavan mukaista virkistysreitistöä pitkin kävellen, ekologinen ja ympäristöystävällinen vaihtoehto. Sama välimatka voidaan myös kulkea vesiteitse. Villa Wolaxista tiedustellaan jatkuvasti majoituspalveluita joihin sen nykyresurssit eivät riitä. Kokouspaketeille ja perhematkailulle, joissa yöpyminen sisältyy Kaarinan ja Kuusiston alueella, on jatkuvaa kysyntää ja nykyinen tilanne on kasvun esteenä. Turun majoitustarjonta on maantieteellisesti liian kaukana Villa Wolaxissa. Villa Wolax työllistää 4-8 henkilöä ajankohdasta riippuen, Kuusiston Kruunun ansiosta työllistettävien määrä pystytään nostattamaan 8-12 henkilöön. Kaarinalainen venevuokrauksiin erikoistunut Marisail Oy puolestaan on kärsinyt oman, laadukkaan kotisataman puutteesta. Vuokraustoiminta Kuusiston Kruunun merellisestä toimintakeskuksesta käsin tuo veneet lähemmäs käyttäjiä ja luo Marisailin liiketoiminnalle paremmat edellytykset oman, pysyvän sataman ansiosta. Liikenne saariston suuntaan siis kääntyy pyöriltä purjeille. Elinkeinotoimminnan edellytykset ja työllistävä vaikutus Matkailun kärkihanke. (TEM) Muusta taloudesta poiketen matkailualan kasvuennusteet ja odotukset ovat postiivisia. Suomessa matkailutulot muodostavat 2.7% osuuden bruttokansantuotteesta, globaalisti luku on 5% ja tavoitteet on Suomessa asetettu samaan. Matkailun merkitys eritoten nuorten työllistäjänä on jo nyt Suomessa merkittävä. Maailmanlaajuisesti matkailu on voimakkaimmin kasvava teollisuudenala. Elinkeinotaloudellisesti kannattavasti ja pitkäjänteisesti toimivan matkailukohteen tulee omata edellytykset riittävään vakituiseen käyttäjämäärään. Kuusiston Kruunu rakentuu sekä pitkäaikaisten vapaa-ajan asukkaiden, että lyhytaikaisemmin alueella yöpyvien ja vierailevien matkailijoiden tarpeiden mukaan. Nämä kaikki kolme osa-aluetta ovat matkailuliiketoiminnalle välttämättömiä. Eri käyttäjäryhmät myös tasaavat kysyntää ja ovat omiaan parantamaan kohteen virkistystarjontaa erilaisine odotuksineen ja toiveineen. Tämä koskee yhtälailla sekä harrastus, että muita oheispalveluita kuten ravintola, kokous ja virkistyspalveluita. Toiminnan ympärivuotisuuden kannalta olennaisessa osassa ovat alueella pidempään viihtyvät. Rakennusvaiheen jälkeen Kuusiston Kruunu Oy tarjoaa alueen huolto- ja ylläpitopalveluiden lisäksi matkailullisia oheispalveluita kuten venepaikkoja, harrastuspaikkoja, vuokrattavia kokous- ja juhlapaikkoja sekä edeltäviä toimintoja tukevia ravintolapalveluita. Alueen työllistävä vaikutus on pelkästään aluerakentamisen osalta on yli 100 miestyövuotta. Toiminnan vakautuessa matkailupalvelu ja vapaa-ajankeskukseksi Kuusiston Kruunu suunnittelee työllistävänsä kolmen ympärivuotisen työntekijän lisäksi n.8-10 osa-aikaista, etenkin nuorta työntekijää harrastusmahdollisuuksien ohjaukseen ja alueen ylläpitoon. Näiden lisäksi tulevat kerrannaisvaikutukset alueeseen verkottuvissa yrityksissä sekä alueen muiden palveluntarjoajien kautta. Kerrannaisvaikutukset matkailualalla ovat erityisen tehokkaita ja vakituiseen työntekijämäärään verrattuna usein moninkertaisia. Suomen matkailustrategia 2020 (www.tem.fi) Suomen matkailustrategian tiivistelmässä todetaan, että matkailukeskuksissa olevia kasvuhakuisia ja verkottuneita yrityksiä autetaan menestymään. Turun saaristo mainitaan yhtenä neljästä tällaisesta alueesta. Strategia painottaa neljää hyvää syytä edistää matkailutoimialojen kehitystä. - Matkailu on kansantaloudellisilta kerrannaisvaikutuksiltaan merkittävä toimiala. - Matkailu on voimakkaasti työllistävä toimiala. - Matkailu tuo alueille vaurautta ja hyvinvointia. - Matkailulla on potentiaalia kasvaa.
Kaarinan kaupunki VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Ympäristöpalvelut Kaavoitus Jani Laasanen / JL 11.2.2015 1 (8) KUUSLAHDEN ALUEEN ASEMAKAAVAN ARVIOINTI ASEMAKAAVA KUVAUS Kuuslahden alueen asemakaava Kuusiston Kruunu Oy on hakenut vuokrattavaksi Kaarinan kaupungin omistaman Kuuslahden virkistysalueen. Yhtiön tarkoituksena on rakentaa alueelle lomaasuntoja, mikäli alueelle saadaan tällaisen rakentamisen salliva asemakaava. Kuusiston Kruunu Oy on esitellyt kaavoitus- ja rakennuslautakunnalle hankettaan 10.4.2013. Suunnittelualue on Kaarinan kaupungin omistuksessa. Alueen käytöstä on laadittu 50 vuoden vuokrasopimus Kuusiston Kruunu Oy:n kanssa. Vuokrasopimus on hyväksytty kaupunginvaltuuston tekemän kaavoituspäätöksen yhteydessä 17.6.2013 93. Kuuslahden alue sijaitsee lähes rakentamattomalla alueella Kuusiston saaren pohjoisosassa Kuusistonsalmen rannalla. Alueen ympäristössä on harvakseltaan asuinrakennuksia ja loma-asuntoja. Asemakaavan suunnittelualueella on kaksi rakennusta, vanha alueen keskusrakennus ja rantasauna. Rakennusten lisäksi alueella on grillikatos, puuvaja, muutamia ulkokäymälöitä ja uimalaituri ja ranta. Suunnittelualueen länsipuolella on asuinkäytössä oleva omakotitalo ja Kuusiston telakka. Suunnittelualueen etelä- ja itäreunaa rajoittaa Kaarinan luontoselvityksen (FCG 2001) mukainen Kuuslahden pähkinäpensasrinne ja jyrkänne. Kohde on laajahko kokonaisuus, joka koostuu jyrkänteestä, sen aluslehdosta, pähkinäpensasrinteestä ja pienestä pohjoiseen laskevasta purosta. Kohde on rajattu pähkinäpensaiden esiintymisen mukaan. Kohteen luonnontila on paras jyrkänteen aluslehdossa suunnittelualueen pohjoisosassa ja puronvarsikorvessa. Puron varren töyräillä on saniaisvaltaista puronvarsikorpea. Puronvarsikorven ympäristöllä on merkitystä myös liito-oravan elinympäristönä. Postiosoite Käyntiosoite Puhelin/Faksi Internet Suora PL 17 Lautakunnankatu 4 www.kaarina.fi 02-588 4806 050-373 2658 20781 KAARINA 20780 KAARINA jani.laasanen@kaarina.fi
Kaarinan kaupunki 2 (8) Ympäristöpalvelut Kaavoitus Jani Laasanen / JL MAAKUNTAKAAVA JA KUUSISTON OSAYLEISKAAVA MAAKUNTAKAAVAN JA KUUSISTON OSALYEISKAAVAN MERKINNÄT Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa suunnittelualue sijaitsee virkistystoimintojen alueella, V. Valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävät ulkoilu-, retkeily-, urheilu- ja muut virkistysalueet. Alueen halki länsi-itä suuntaisena kulkee maakuntakaavan mukainen ulkoilureittiyhteys. Maakuntakaavassa virkistysalueeksi varattu alueen osa käsittää kaikkiaan noin 3 x 0,5 kilometrin kokoisen alueen Kuusiston saaren luoteisosassa. Kuusiston osayleiskaavassa suunnittelualue on telttailu- ja leirintäaluetta, RT, sekä uimaranta-aluetta, VV. Alueen halki kulkee itä-länsi suuntainen ohjeellinen retkeilypolku. Maakuntakaavan virkistysalueeksi merkitty alue on Kuusiston osayleiskaavassa pääosin retkeily- ja ulkoilualuetta, VR. Retkeily- ja ulkoilualue jakaantuu kahteen osaan, sillä osayleiskaavassa on alueen keskelle merkitty matkailupalvelujen alue, RM, joka katkaisee retkeily- ja ulkoilualueen yhteyden. Alueen itäpuolella sijaitsee Kuuslahden alue ja länsipuolella Vuolahden alue. Osayleiskaavan mukainen matkailupalvelujen alue on rakentamaton ja se on yksityisessä omistuksessa. LAUSUNNOT KAAVAEHDOTUKSESTA (PÄIVÄYS 4.6.2014) Kuuslahden asemakaavaehdotuksesta (4.6.2014) on pyydetty viranomaislausunnot. Varsinais-Suomen liiton, Varsinais-Suomen ELY-keskuksen ja ympäristönsuojelulautakunnan lausunnoissa on todettu, että asemakaavan määräys matkailua palvelevien rakennusten korttelialueesta ei ole maakuntakaavan ja Kuusiston osayleiskaavan mukainen siinä muodossa kuin se on ehdotuksessa esitetty. Varsinais-Suomen ELY-keskuksen lausunnossa 8.9.2014 todetaan, että rakentamisesta vapaat ranta-alueet ja kulkuyhteydet ovat tärkeä osa yleistä virkistyskäyttöä ja rantojen sulkeutuminen heikentää virkistysalueiden yleistä riittävyyttä. Lausunnossa todetaan myös, että kaavaehdotuksessa ei jäisi juurikaan rantaviivaa yleiseen virkistyskäyttöön, kun otetaan huomioon loma-asuntojen etäisyys rannasta uimarannan VV-alueen sekä rantapuisto VL- ja rp-alueiden kohdalla. Rantapuisto näyttäisi palvelevan luonteeltaan lähinnä alueen loma-asuntojen yhteiskäyttöä, vaikka sen kautta onkin ehdotuksessa osoitettu ulkoilureitti. Ehdotuksen uimaranta-alue on pituudeltaan alle puolet osayleiskaavan VV-alueesta. Uimaranta jäisi ehdotuksen RM-korttelin ja pohjakartan rantaviivan välillä kapeimmillaan noin 15-30 metrin levyiseksi. Varsinais-Suomen liitto on lausunnossaan 25.8.2014 samoilla linjoilla, mutta toteaa myös, että maakuntakaavan mukainen virkistysaluemerkintä mahdollistaa virkistykseen liittyvän rakentamisen alueella, mutta kaavaehdotuksen laajamittainen rakentaminen ei täytä virkistystoiminnan edistämisen kriteereitä. Myös ympäristönsuojelulautakunnan lausunnossa 12.8.2014 todetaan asemakaavaehdotuksen olevan maakuntakaavan ja Kuusiston osayleiskaavan vastainen.
Kaarinan kaupunki 3 (8) Ympäristöpalvelut Kaavoitus Jani Laasanen / JL KAAVAEHDOTUKSEN TARKISTUKSET Lausuntojen johdosta Kuuslahden asemakaavasta on keskusteltu Kuusiston Kruunun edustajien, kaavoitus- ja rakennuslautakunnan ja Varsinais-Suomen ELY-keskuksen kanssa. Keskustelujen perusteella on kaavoitustoimessa tultu johtopäätökseen, että maakuntakaavan ja Kuusiston osayleiskaavan sekä kaavaehdotuksen välinen ristiriita korostuu erityisesti uimarannan laajuuden osalta. Asemakaavaehdotuksessa on kiinnitetty huomiota myös vapaan liikkumisen mahdollisuuksiin alueella rakentamisesta huolimatta. Uusittuun kaavaehdotukseen on tehty seuraavia muutoksia: 1. Uimaranta-aluetta on laajennettu itään niin että siihen kuuluu mukaan itäpuolen kallio ja siellä sijaitseva grillikatos sekä ranta-alue rantasaunan edustalla. 2. Kuuslahden rantapuistoa on laajennettu länteen matkailua palvelevien korttelialueen kustannuksella. 3. Ravintola- ja kokoustilat on siirretty alueen länsiosaan, jolloin ne palvelevat selkeämmin kaikkia alueen käyttäjiä. 4. Rakennusalojen rajoja on tarkennettu ja rakennuspaikkoja on siirretty kauemmas uimarannasta. 5. Alueella olevien yleisten kulkuyhteyksien määrää ja sijaintia on tarkennettu. KUUSISTON OSAYLEISKAAVAN ALUEVARAUSMERKINNÄT Uimaranta-alue, VV. Osayleiskaavan mukaiseen uimarannan saavutettavuuteen, käyttöön ja laajuuteen on kiinnitetty uudessa kaavaehdotuksessa erityistä huomiota. Kuusiston osayleiskaavan mukainen uimaranta-alue ulottuu kaava-alueen länsireunasta alueella sijaitsevan saunan pohjoispuolella olevan kallioisen mäen kohdalle. Alueen pituus on osayleiskaavassa noin 170 metriä. Nykyisin käytössä oleva uimaranta-alue käsittää lähinnä hiekkapohjaisen alueen suunnittelualueen länsiosassa sekä kalliomäen ja grillikatoksen. Yleisessä käytössä olevan alueen pituus on nykyisin noin 100 metriä. Uudessa kaavaehdotuksessa on varattu uimarannan käyttöä varten lisää vapaata ranta-aluetta noin 40 metriä rantasaunan läheisyydestä. Tällöin vapaan ranta-alueen määrä olisi hyvin pitkälle Kuusiston osayleiskaavan mukainen. Rantasauna on myyty Kuusiston Kruunu oy:lle ja se on uusittu vuoden 2014 aikana ja toimii nykyisin tilaussaunana. Uimarantaalueen pysäköinti on asemakaavassa esitetty sen eteläpuolella olevalle LPalueelle. Pysäköintialue on suoraan yhteydessä uimarantaan. Pysäköintialueen itäpuolella on liikerakennusten korttelialue, KL, jonne voidaan rakentaa kokousja ravintolatiloja. Matkailua palvelevien rakennusten korttelialueen rajaa on siirretty itään ja uimarannan eteläpuolella sijainneet rakennusalat on siirretty kauemmas rannasta. Uimaranta-alueelta on merkitty julkinen kulkuyhteys suoraan korttelin 7600 läpi itään, jossa se päättyy yleiselle jalankululle tarkoitettuun pohjoisetelä suuntaiseen katuun. Katu päättyy pohjoisessa Kuuslahden rantapuistoon ja etelässä nykyiseen hiihtomajan suuntaan kulkevaan polkuun.
Kaarinan kaupunki 4 (8) Ympäristöpalvelut Kaavoitus Jani Laasanen / JL Telttailu- ja leirintäalue, RT. Uimaranta-alueen etelä- ja itäpuolella on Kuusiston osayleiskaavassa telttailu- ja leirintäaluetta. Alue ei ole toteutunut osayleiskaavan mukaisesti. Kuusiston osayleiskaavan merkintä telttailu- ja leirintäalueesta osoittaa kuitenkin, että alueelle on haluttu luoda olosuhteet, joka mahdollistaa alueella yöpymisen. Yhteiskunnan kehittyminen ajan mittaan on ajanut osayleiskaavan mukaisen käyttötarkoitusmerkinnän mukaisen toiminnan ohitse erityisesti Etelä- Suomen kaupunkiseuduilla. Useilla paikkakunnilla onkin tehty kaavallisia muutoksia, joissa retkeilyalueita on muutettu loma-asuntorakentamiseen. Esimerkiksi Heinolassa on vireillä ns. Virpilampi II asemakaavan muutos, jossa retkeilyalue ollaan muuttamassa loma-asunnoiksi. Kuuslahden alueelle ei ole tulossa suljettua lomakyläyhteisöä, jossa tontit olisivat vain asukkaiden käytössä. Alueelle tulee myös asuntoja, joita kuka tahansa voi vuokrata omaan käyttöön. Myös omistukseen tulevia asuntoja on mahdollisuus vuokrata edelleen, kun niitä ei käytetä. Vastaava periaate toimii esimerkiksi Lapin tunturikeskuksissa, jossa vastaavanlaiset loma-asunnot toimivat viikko-osakkeina. Asemakaavassa rakennuspaikat on rajattu tiukasti, mutta kuitenkin niin väljästi, että alueella oleskelevien omistajien ja vuokralaisten yksityisyys pystytään säilyttämään yleisistä kulkuyhteyksistä huolimatta. Asemakaavassa on merkitty yleinen kulkuyhteys uimarannan ja Kuuslahden rantapuiston välille ja maakuntakaavan mukaiselta ulkoilureitiltä on osoitettu yleinen jalankulkuyhteys korttelialueiden välistä rantapuistoon. Asemakaavaan merkittyjen muiden palveluiden, kuten kokous-, ravintola- ja tilaussaunapalvelujen menestyksellinen toiminta edellyttää myös alueen ulkopuolisia käyttäjiä. Kuusiston osayleiskaavan mukaisen telttailu- ja leirintäalueen toteutuminen tarkoittaisi käytännössä, että alueelle rakennettaisiin myös lomamökkejä. Alue ei kokonaisuutena olisi silloinkaan täysin vapaasti yleisessä käytössä. Siten Kuuslahden uimarannan itäpuolella olevan ranta-alueen täysin vapaata käyttöä on rajoitettu jo Kuusiston osayleiskaavan mukaisella telttailu- ja leirintäalueen määräyksellä. Kuuslahden asemakaavaan mukainen Kuuslahden rantapuisto merkitsee siis kokonaisuuden kannalta lisääntynyttä vapaata ranta-aluetta, eikä rannan käytön mahdollisuuksien vähenemistä kuten lausunnoissa mainitaan. Matkailupalvelujen alue, RM. Kuusiston osayleiskaavassa on suunnittelualueen länsipuolelle, noin 500 700 metrin päähän osoitettu matkailupalvelujen alue. Alueelle voi osayleiskaavan mukaan sijoittaa matkailu- ja virkistyspalveluihin liittyviä rakennuksia. Alueen yksityiskohtainen käyttö määrätään asemakaavalla. Alueen kokonaisrakennusoikeus on enintään 10 % alueen pinta-alasta. Edellä mainittu alue sijaitsee maakuntakaavan virkistysalueella, VL, ja se on yksityisessä omistuksessa. Kuusiston osayleiskaavassa se jakaa retkeily- ja ulkoilualueen kahteen osaan, läntiseen Vuolahden virkistysalueeseen ja itäiseen Kuuslahden virkistysalueeseen. Alue ei ole toteutunut osayleiskaavan käyttötarkoitusmerkinnän mukaisesti ja on rakentamaton. Muilta osin Kuusiston osayleiskaavan merkinnät vastaavat hyvin pitkälle alueen todellista tilannetta, eikä laadittavalla asemakaavalla ole merkitystä niiden kannalta.
Kaarinan kaupunki 5 (8) Ympäristöpalvelut Kaavoitus Jani Laasanen / JL VIRKISTYSALUEET JA RANNAT Kuuslahden asemakaavan mukainen suunnittelualue Kuuslahden asemakaavaehdotuksen suunnittelualue on pinta-alaltaan 8,1 ha, josta matkailua palvelevien rakennusten korttelialueiden pinta-ala on 2,0 ha. Lisäksi liikerakennusten korttelialueen pinta-ala on 0,17 ha. Uimarannan osuus alueesta on 0,85 ha ja lähivirkistysalueen 2,8 ha. Muu osa kaava-alueesta on vesi-, pysäköinti- ja katualuetta. Alueen kokonaisrakennusoikeus on 2.740 k-m 2 eli asemakaavan kokoon suhteutettuna aluetehokkuus on e=0.03 ja vesialue pois lukien e=0.04. Matkailua palvelevien rakennusten ja liikerakennusten korttelialueiden yhteinen rakentamistehokkuus on e=0.13. Pinta-alaltaan edellä mainitut korttelialueet käsittävät 25 % suunnittelualueen kokonaispinta-alasta. Alueen rantaviivan laskennallisena pituutena voidaan tässä yhteydessä käyttää 400 metriä (todellinen pituus on selvästi suurempi rannan niemenkärkien ja poukamien vuoksi). Tästä uimaranta-alueen osuus on noin 140 metriä (35 %), korttelin 7600 osuus 100 metriä (25 %) ja Kuuslahden rantapuiston osuus 160 metriä (40 %).
Kaarinan kaupunki 6 (8) Ympäristöpalvelut Kaavoitus Jani Laasanen / JL Kuuslahden alueen maankäyttö asemakaavan valmistumisen jälkeen Kartta osoittaa Kaarinan kaupungin omistaman maan maankäytön Kuuslahdessa asemakaavan laatimisen jälkeen. Ranta-alueiden osalta eri käyttötarkoitukseen osoitetun maan metrimäärät ja prosentit on esitetty edellisellä sivulla olevan kartan yhteydessä. Kartassa tulee huomioida, että uimaranta-alueelta on suora yhteys itäpuolella olevalle ranta-alueelle matkailua palvelevien rakennusten korttelialueen läpi. Kaupungin omistaman ja virkistysalueeksi soveltuvan maan pinta-ala on Kuuslahdessa 35,1 ha. Matkailua palvelevien rakennusten ja liikerakennusten korttelialueiden yhteenlaskettu pinta-ala on 2,2 ha. Tämä on 6,3 % alueen kokonaispinta-alasta.
Kaarinan kaupunki 7 (8) Ympäristöpalvelut Kaavoitus Jani Laasanen / JL Kuusiston saaren länsipään maanomistuskartta Kaarinan kaupunki, kiinteistöliikelaitos Kolmas kartta osoittaa kaupungin omistaman maan Kuusiston saaren länsipäässä. Karttaan on merkitty myös Kuusiston osayleiskaavan mukaisen virkistysalueen rajat sekä alueella käytettävissä olevien kulkuyhteyksien/ulkoilureittien sijainti. Kartasta käy ilmi, että kaupungin maanomistus kattaa suurimman osan Kuusiston osayleiskaavan mukaisesta virkistysalueesta. Kartasta voi myös todeta virkistysalueen jakaantumisen kahteen eri osa-alueeseen, Vuolahden ja Kuuslahden alueisiin. Kuuslahdessa kaupungin omistama maa-alue on pinta-alaltaan noin 34 hehtaaria ja Vuolahdessa 50 hehtaaria. Lisäksi kaupungilla on vähäistä maanomistusta myös Kuusiston lounaisosassa, joka on osayleiskaavassa maa- ja metsätalous-, MM, sekä lähivirkistysaluetta, VL.
Kaarinan kaupunki 8 (8) Ympäristöpalvelut Kaavoitus Jani Laasanen / JL YHTEENVETO Kuuslahden asemakaavan suhde maakuntakaavaan on jossain määrin tulkinnanvarainen. Maakuntakaavassa on osoitettu, että alue on tarkoitettu pääasiassa virkistyskäyttöön. Toisaalta alueelle voi toteuttaa virkistyskäyttöön liittyvää tai sitä edistävää rakentamista. Kuusiston osayleiskaavassa on maakuntakaavan mukaiselle virkistysalueelle osoitettu virkistyskäyttöä rajoittavaa toimintaa sekä asuntoihin, loma-asuntoihin, retkeily- ja leirintäalueille ja matkailupalvelujen alueisiin. Kuusiston osayleiskaavassa on lisäksi selkeästi esitetty tavoite kehittää Kuuslahden Vuolahden aluetta matkailua palvelevaksi alueeksi sekä retkeily- ja ulkoilualueeksi. Tämän osoittavat telttailu- ja leirintäalueen, RT, ja matkailupalvelujen alueen, RM, merkinnät. Niitä ympäröivät alueet on osoitettu pääasiassa retkeily- ja ulkoilualueiksi, VR, joten Kuusiston osayleiskaava tukee selvästi myös alueen virkistyksellisiä arvoja. Yöpymisen mahdollistavat toiminnat eivät ole toteutuneet lukuun ottamatta Vuolahden lähistöllä olevaa caravan-aluetta. Kuuslahden läheisyydessä olevat RT- ja RM-alueet eivät ole toteutuneet. Telttailu- ja leirintäaluetta koskeva kaavamääräys ei vastaa nykyaikaista käsitystä majoitus- tai yöpymismahdollisuuksista. Tämä on esitetty tarkemmin sivulla 4 kohdassa, telttailu- ja leirintäalue, RT. Kuuslahden osayleiskaavan mukainen uimaranta-alue on asemakaavassa 30 metriä lyhyempi kuin osayleiskaavassa. Tämä on vain hieman alle 20 % vähemmän kuin osayleiskaavan mitoitus. Nykyisenä uimarantana toimiva alue ei kuitenkaan pienene. Osayleiskaavan täysimittaisen mitoituksen estää olemassa oleva rantasauna ja sen piha-alue. Mikäli Kuusiston osayleiskaavan mukainen leirintäja telttailualue toteutuisi, tarkoittaisi se, että koko uimarannan itäpuolinen alue olisi valvotussa käytössä. Tämä ei vastaa käsitystä yleisestä ja vapaasta rantaalueesta. Kuuslahden asemakaavaehdotuksessa alue on osoitettu yleiseen käyttöön, joka lisää täysin yleistä ranta-aluetta mikäli sitä verrataan Kuusiston osayleiskaavan mukaisiin aluevarauksiin. Asemakaavan mukaisen rakentamisen tavoitteena on luoda alueelle monipuolinen matkailua palveleva keskus, jossa kaikilla on mahdollisuus nauttia yrityksen tuottamista oheispalveluista että alueen ympäristössä sijaitsevista yleisistä virkistyspalveluista. Kuusiston osayleiskaavan mukaisen telttailu- ja leirintäalueen toteutuminen tarkoittaisi käytännössä, että alueelle rakennettaisiin myös lomamökkejä. Alue ei kokonaisuutena olisi silloinkaan täysin vapaasti yleisessä käytössä. Siten Kuuslahden uimarannan itäpuolella olevan ranta-alueen täysin vapaata käyttöä on rajoitettu jo Kuusiston osayleiskaavan mukaisella telttailu- ja leirintäalueen määräyksellä. Kuuslahden asemakaavan mukainen Kuuslahden rantapuisto merkitsee siis kokonaisuuden kannalta lisääntynyttä vapaata ranta-aluetta, eikä rannan käytön mahdollisuuksien vähenemistä kuten lausunnoissa mainitaan. Kaarinan kaupunki katsoo, että Kuuslahden asemakaavan toteuttaminen on sekä elinkeinoelämän että yleisen virkistyskäytön edun mukainen ja toteuttaa maakuntakaavan ja Kuusiston osayleiskaavan tavoitteita monipuolisesta ja kehitettävästä virkistysalueesta.