Rakennus- ja ympäristölautakunta 202 04.11.2015 Poikkeamislupa / Kaupunginosa 24 kortteli 2 tontti 17 (Asunto Oy Kokkolan Credo) 674/10.03.00/2015 Rakennus- ja ympäristölautakunta 04.11.2015 202 Valmistelija: Kaavoituspäällikkö Jouni Laitinen, Puh. 044 7809 360 Kartat ja kuvat: Sijaintikartat, asemakaava, voimassa olevan asemakaavan määräysten tulkinta kartalla, Asemapiirros ja julkisivukuvia, havainnekuvia LIITE A 202 Kartat ja kuvat LIITE B 202 Asemakaavan ajantasaisuuden arviointi Hakija: As Oy Kokkolan Credo Rakennuspaikka: Rakennuspaikkana on tontti 272-24-2-17 osoitteessa Libeckinkatu 16, 67200 KOKKOLA. Rakennuspaikan omistavat Markku Kaarlo Johannes ja Leena Margetta Sarkkinen. Tontin koko 780 m2 (hakijan ilmoitus 779 m2). Tontilla ei sijaitse rakennuksia. Hanke: 2- kerroksisen asuinrakennuksen rakentaminen ( 348 kem2) sekä yksikerroksisen kasvihuoneen/pihavaraston rakentaminen (12 kem2). Asuinrakennukseen tulisi 4 asuntoa. Haetut poikkeamat: Poikkeusta haetaan Maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n 1. momentin mukaan seuraavasti: 1. Peittopinta-alan ylittyminen. Asemakaavan mukaan rakennusten peittopinta-ala saa olla 1/3 tontin pinta-alasta 779/3 = 259,5 m2. Hakijan laskelman (pinta-alakaaviot) mukaan varsinainen peittoala, sisältäen lämpimät rakennusosat 250 mm ulkoseinävahvuuden mukaan on 207,5 m2. Lisäksi hankkeessa on muuta peittoalaa 107,5 m2 sekä kasvihuone/pihavarasto 12 m2. Yhteensä peittopinta-alaa on siten 327 m2. Muu laskettu peittopinta-ala sisältää pitkän räystään ja aurinkosäleikön, autokatoksen,
sisäänkäynnin-/pyöräkatoksen, luhdin + portaan sekä invaluiskien katoksena toimivan katon. Hakemuksen mukaan peittopinta-ala ylittyy, koska hankkeessa tavoitellaan esteetöntä asumista. Lisäksi nyt toteutettavaan rakennuksen ei rakenneta kellaria toisin kun tontilta palaneessa ja jo puretussa rakennuksessa oli. 2. Etäisyys naapurin tontin rajasta. Haetaan lupaa uudisrakennuksen autokatoksen sijoittamiselle yhden (1) metrin päähän tontin länsirajasta ja asuinrakennuksen 4,2 metrin etäisyydelle naapurin rajasta. 3. Asuinrakennuksen harjakorkeuden vähäinen poikkeama. Haetaan lupaa korottaa harjakorkeutta vähäisesti yli kaavan mukaisen 8 metrin korkeuden, jotta rakennuksen kattokaltevuus voidaan toteuttaa toimivalla tavalla. Naapurien kuuleminen: Hakija on kuullut naapurit (8kpl) jotka ovat tietoisia hankkeesta. Naapureilla ei ole huomautettavaa. Kaavallinen tilanne: Alueella on voimassa Kokkolan kaupunginvaltuuston 4.10.1940 hyväksymä asemakaava. 24:n kaupunginosan kortteleita 2 ja 3 koskevat seuraavat asemakaavamääräykset: a) Tontin pinta-alasta saadaan enintään 1/3 käyttää rakentamiseen. b) Tonteille n: 17 ja 18 korttelissa n: 2 ja tonteille n: 37 ja 38 korttelissa n: 3 saadaan rakentaa vähintään paloa hidastavaan luokkaan (P.L.4 C) kuuluvia enintään kaksikerroksisia ja enintään 8 m korkuisia asuinrakennuksia. c) Muille tonteille saadaan rakentaa palonarkaan luokkaan (P.L.4 C) kuuluvia asuinrakennuksia, kuitenkin yksi rakennus kullekin tontille. Rakennukseen saa sijoittaa enintään 2 huoneistoa ja sen korkeus saa olla enintään 5,5 m. Rakennuksessa saa olla ainoastaan yksi kerros, kuitenkin saadaan ullakkotilasta 1/3 käyttää asuntotarkoituksiin. d) Talousrakennusten tulee kaikilla tonteilla täyttää P.L.4 D II:ssa mainitut vähimmät vaatimukset ja niiden korkeus ei saa ylittää 4m. e) Asuinrakennus on sijoitettava vähintään 5 m ja talousrakennus vähintään 4 m päähän naapuritontin rajasta. 2-4 viereisen tontin talousrakennusten yhteen rakentaminen on kuitenkin sallittu, edellyttäen että niiden yhteinen pinta-ala on enintään 70 m2, jos rakennuksia on 2 ja enintään 140 m2, jos rakennuksia on 3 tai 4. Käytännössä voimassa olevan asemakaavan laatijan ajatuksena on ollut korostaa Libeckinkatua eli asemakaavan mukaista Libeckin
Bulevardia; ei niinkään Kustaa Adolfinkatua joka on kaavamääräysten perusteella alisteinen Libeckinkadulle. Korttelin 2 ja 3 asemakaavamääräysten tulkinta, josta asia selviää, on esitetty A liitteessä kuvassa 3. Voimassa olevan asemakaavan rakennusoikeus on 1/3 tontin pinta-ala kahteen kerrokseen eli 780 *1/3 * 2 = 520 kem2. Päätäntävalta: Hankkeen johdosta ei tontin kokonaisrakennusoikeus ylity joten MRL 171 momentin 1. mukaan päätäntävalta on Kokkolan kaupungin. Valmistelijan lausunto: Haettu keskeinen poikkeama on asemakaavan mukaisen peitto-pinta-alan ylittäminen. Hakijan ilmoituksen mukainen kokonaispeittoala 327 m2 ylittää sallitun 260 m2 ( 780 / 3 ) 26% (67 m2). Peittopinta-alasta lämpimien rakennusosien peittoala 207,5 m2 alittaa kuitenkin sallitun (259,5 m2) 52 m2:llä eli 20%. Muun peittoalan ylitystä perustellaan esteettömyydellä ja sillä että edellä mainitusta syystä kellaria ei rakenneta. Mikäli peittoalaa arvioitaisiin lämpimän kerrosalan ja autokatoksen yhteenlaskettuna summana alittaisi sekin sallitun noin 6%. Katoksin muodostuva peittoalan ylitys on perusteltu eikä niiden osalta ylitystä voida pitää poikkeamisluvan myöntämisen esteenä. Asuinrakennuksen etäisyys naapurin tontin rajasta poikkeaa asemakaavan viiden metrin vaatimuksesta noin 80 cm. Hakemuksen mukainen etäisyys 4,2 metriä on kuitenkin nykysäädösten mukainen (vähintään 4 metriä). Autokatoksen osalta haetaan poikkeusta neljän metrin etäisyydestä. Poikkeamisesta on naapurin suostumus. Koska voimassa oleva asemakaava mahdollistaisi myös maksimissaan 70 m2 suuruisen talousrakennuksen yhteen rakentamisen naapurin tontin kanssa ei hakijan 35,5 m2 suuruisen katoksen toteuttamista metrin päähän naapurin rajasta voida pitää lähtökohtaisesti luvan puoltamisen esteenä. Katoksen toteuttamisessa tulee kuitenkin huomioida nykysäädösten mukaiset palonsuojavaatimukset. Asuinrakennuksen harjakorkeuden poikkeamaa 8 metrin vaatimuksesta voidaan pitää vähäisenä. Nykysäännösten mukaan (MRA 58 ) rakennuksen korkeudeksi lasketaan julkisivupinnan ja vesikaton leikkausviivan korkeus maanpinnasta. Näin laskien poikkeamista ei tarvita. Kaavoituspalvelut: Kaavoituspalvelut on tarkastellut poikkeamislupahakemusta asemakaavan näkökulmasta ja tutkinut maankäyttö- ja rakennuslain 172 :n mukaiset poikkeamisen edellytykset.
(1) Hanke ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. (2) Hanke ei myöskään vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista. Hanke on pääosin voimassa olevan asemakaavan mukainen korostaen Libecinkadun roolia. Poikkeamisia peittopinta-alasta ja etäisyydestä naapurin rajaan ei voida pitää niin merkittävinä että ne olisivat poikkeamisluvan myöntämisen esteenä. Voimassa olevan asemakaavan mukaiset kaupunkikuvalliset suojelutarpeet kohdistuvat yhtenäisesti toteutuneeseen, yllä mainitun kaavamääräyksen kohdan c) mukaisille korttelialueiden osille eli kyseisen tontin pohjoispuolelle. (3) Näin hankkeen ei myöskään voida katsoa lähtökohtaisesti vaikeuttavan asemakaavan mukaisen rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Kaavoituspalvelut puoltavat poikkeamisluvan myöntämistä hankkeelle. Muut, maankäyttö- ja rakennuslain 17 luvun mukaiset rakentamisen yleiset edellytykset tulee tutkia rakennuslupahakemuksen yhteydessä. Kaavan ajantasaisuuden arviointi: Maankäyttö- ja rakennuslain 60 :n mukaan kunnan tulee seurata asemakaavojen ajanmukaisuutta ja tarvittaessa ryhtyä toimenpiteisiin vanhentuneiden asemakaavojen uudistamiseksi. Sellaisen asemakaavan alueella, joka on ollut voimassa yli 13 vuotta ja joka merkittävältä osalta on edelleen toteuttamatta, rakennuslupaa ei saa myöntää sellaisen uuden rakennuksen rakentamiseen, jolla on alueiden käytön tai ympäristökuvan kannalta olennaista merkitystä, ennen kuin kunta on arvioinut asemakaavan ajanmukaisuuden. Kaupunginvaltuusto on päätöksellään 19 17.03.2014 määrittänyt, että MRA 68 mukainen ajanmukaisuuden arvioinnin tarve tulee kyseisellä Leenalan alueella harkittavaksi rakennuslupahakemuksen käsittelyn yhteydessä. Kyseinen harkinta on tehty rakennusvalvontakollegiossa 26.10.2015. Asiasta on erillinen muistio liitteenä B. Kyseisen harkinnan mukaan voimassa oleva asemakaava (vahv. 1940) täyttää maankäyttö- ja rakennuslain mukaiset kriteerit ja on ohjausvaikutukseltaan hyvä ja riittävä. Poikkeamisille on esitetty erityiset syyt. Tekninen johtaja Rakennus- ja ympäristölautakunta päättää 1. Maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n 1. mom. nojalla myöntää anotun poikkeamisluvan
2. että päätös annetaan julkipanon jälkeen 3. että päätös on voimassa yhden vuoden 4. että päätös on maksullinen, 550 euroa 5. ilmoittaa hakijalle, että ennen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on hakijan saatava kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta tätä poikkeamislupaa vastaava rakennuslupa. Rakennuslupa on haettava poikkeamislupapäätöksen voimassaoloaikana. Päätös Rakennus- ja ympäristölautakunta hyväksyi päätösesityksen.