Poikkeamislupa / Rakennusliike Lehto Oy

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus Poikkeamislupa / Rakennusliike Lehto Oy 76/ /2016 KH 123 Valmistelijat: Asemakaava-arkkitehti Elina Nissinen, p ja kaavasuunnittelija Ingela Borgmästars-Hagnäs p Kartat: Asemakaava, asemapiir ros ja sijaintikartat. LIITE A 123 Kartat LIITE B 123 Ote asemakaavojen ajanmukaisuuden arvioinnista Hakija: Rakennusliike Lehto Oy Rakennuspaikka: Rakennuspaikkana on tontti Kokkolan Halkokarin kau pungin osas sa, osoitteessa Vasikkasaarentie 11. Tontin pinta-ala on 6157 m2. Rakennuspaikka on rakentamaton. Hanke: 1-kerroksinen palvelutalo, 911 kem2. Hoivakodissa on 20 paikkaa tehostettua palveluasumista tarvitsevien, vammaispalvelulain piirissä olevia henkilöitä varten sekä 6 tuetun asumisen paikkaa. Haetut poikkeukset: Poikkeusta haetaan maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n 1 momentin nojalla 58 :n 1 momentin säännöksistä. Rakennus poikkeaa asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta: tontti on sosiaalitoimintaa palvelevien rakennusten korttelialuetta (YS), jolle saa rakentaa lasten päiväkodin. Tontin kokonaisrakennusoikeutta ei ylitetä. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan toimivalta poik kea mi ses ta päättämisestä on Kokkolan kaupungin. Hakijan perustelut ja erityiset syyt: Rakennettavan rakennuksen käyttötarkoitus on tontille soveltuva. Kaavallinen tilanne: Voimassa olevan asemakaavan n:o 107/1 mukaan, hyväksytty , tontti on sosiaalitoimintaa palvelevien rakennusten

2 korttelialuetta YS, jolle saa rakentaa lasten päiväkodin. Korkein sallittu kerrosluku on yksi, ja tontin tehokkuusluku e=0,2 joka tarkoittaa 6157 m2 tontille rakennusoikeutta 1231 kem2. Autopaikkoja on varattava vähintään viisi. Naapurien kuuleminen: Hakija on kuullut naapurit ja he ovat tietoisia hankkeesta. 11 rajanaapurista viidellä (5) oli hankkeeseen kielteinen kanta ja yhden kanta oli ehdollinen. Kielteisen kannan perusteina oli mm. että pitkään rakentamatta olleeseen tonttiin on totuttu ja sitä halutaan säilyttää virkistyskäytössä, ja että lähinaapureina olevien omakotitalojen arvot laskevat palvelukodin naapurina. Erään tontin omistaja esitti lisäksi että hyväksyisivät tontille kaavan mukaisen päiväkodin mutta eivät 24 h/vrk "elävää" palvelutaloa. Lisäksi luonnonrauha ikkunasta on lisännyt pienen tontin arvoa. Suunnitelmissa esitellyn palvelukodin terassi tulee 20 m ikkunoista, ja esitettiin kysymys miksi palvelukotia ei ole suunniteltu käännettäväksi 90 astetta jolloin rakennuksen pääty haittaisi vähemmän asumista. Lisäksi tonttiliittymän saisi kauemmas Kaanaanmaantien risteyksestä. Hakijalta pyydettiin vastine naapureiden muistutuksiin sähköpostitse Hakija tutki asemapiirroksen vaihtoehtoja muistutusten perusteella; sekä rakennusmassan siirtoa että sen kääntöä tontilla. Molemmat vaihtoehdot tuntuvat mahdollisilta. Rakennuttaja kuitenkin näkee ilmansuuntien olevan edullisemmat alkuperäisellä tavalla. Vastineessaan rakennuttaja ilmoittaa olevansa valmis muuttamaan suunnitelmia niin että ne ovat mahdollisimman hyvät naapureiden kannalta, ja lähettää päivitetyn asemapiirroksen. Päivitetyssä asemapiirroksessa rakennusmassa on vedetty tontilla enemmän koilliseen päin, ja tontin lounaan puolella olevan omakotitalojen julkisivulinjan ja uuden rakennusmassan väliin jätetään reilu kymmenen metrin vyöhyke luonnontilaista metsää jota parannellaan tarvittaessa istutuksin. Hoivakodin lounaan puoleisesta julkisivulinjasta olisi nyt reilu 20 metriä tontin rajaan. Naapureita kuultiin uudestaan. Edelleen kolmen (3) kiinteistön naapurilla oli kielteinen kanta hankkeeseen. Yhden kiinteistön asukkaat esittivät, että kaupunki on aikoinaan luvannut että tontille tulee päiväkoti tai sitten se jää puistoalueeksi, ja kaupungin olisi täten pitänyt olla yhteydessä asukkaisiin ennen rakennushankkeen suunnittelua. Kielteisen kannan ilmoittaneiden naapureiden muistutukset koskivat edelleen uuden rakennusmassan suhtautumista olemassa olevaan

3 rakennuskantaan. Lisäksi pyydettiin kiinteistön tulevalta toiminnanharjoittajalta selvitys toiminnasta ja tarkempaa tietoa tulevista asukkaista. Lounaan puoleinen vilvoitteluterassi haluttiin poistaa, ja toivottiin näkösuojaa kasvustolla ja aitauksella. Lisäksi vaaditaan että väritys sopii ympäristöön. Naapureita on kuultu kolmannen kerran ja heillä on tulevasta tontin käyttötarkoituksesta oikea käsitys. Kritiikkiä naapurustossa aiheuttaa se käsitys, että kaupunki on vuokrannut tonttia ko. käyttötarkoitukseen vaikka se on päiväkotitontiksi kaavoitettu. Tosiasiassa kaupunki ei ole vuokrannut tonttia vaan tehnyt siitä asiakkaalle suunnitteluvarauksen (KH ), jonka ehtoihin poikkeamislupa on kirjattu. Kolmella (3) naapurilla on hankkeeseen edelleen kielteinen kanta. Oheisaineisto: Naapureiden kuulemiset Valmistelijan lausunto: Hankkeena on yksikerroksisen, vammaispalvelulain piiriin kuulevien henkilöiden hoivakodin rakentaminen, kokonaiskerrosalaltaan 911 kem2 (250 mm seinärakenteella 896 kem2). Tontin rakennusoikeus on 1231 kem2, josta rakennusoikeutta jää käyttämättä 320 kem2. Asemakaavan autopaikkavaatimus on 5 paikkaa, suunnitelmissa on rakentaa 16 autopaikkaa joista 2 olisi liikuntaesteisille mitoitettuja paikkoja. Rakennuspaikka on ollut kaavan vahvistumisen (1980) jälkeen rakentamaton ja siinä kasvaa tiheähköä metsää. Naapurit ovat tottuneet tähän näkymään ja pitävät tonttia mukavana lähivirkistysalueena. Hakija on kuullut naapurit ja rakennuttajan ajatus on, että suunnitelmia voidaan muuttaa niin että ne ovat mahdollisimman hyvät naapureiden kannalta. Korjattu on mm. rakennuksen sijaintia tontilla sekä lisätty istutuksien määriä, näköesteitä. Mahdollisimman paljon olemassa olevasta metsästä on päätetty jättää luonnontilaan. Hoivakodin sijoittamiselle tarvitaan asemakaavassa pääasiassa samaa korttelialueen määräystä kuin päiväkodille, eli sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialuetta YS. Tässä kaavassa on kuitenkin lisämääräys joka sallii myös lasten päiväkodin. Vammaisten hoivakoti poikkeaa asemakaavan käyttötarkoituksesta asumispainoitteisuudessaan. Kyseisen tontin kohdalla asemakaava on ollut toteutumattomana jo 35 vuotta, mikä luonnollisesti vaikuttaa naapurikiinteistöjen

4 asukkaisiin ja oletukseen, että tontti jätetään rakentamattomaksi. Asemakaava on kuitenkin voimassa. Kaavoituspalvelut on laatinut laajentuneen Kokkolan asemakaavojen ajanmukaisuuden arvioinnin (MRL 60 ), joka koskee kaikkia kunnan asemakaavoitettuja alueita. Sen tarkoituksena on edistää asemakaavojen toteutumista ja vähentää jo pitkään voimassaolleiden kaavojen toteutumiseen liittyviä mahdollisia epäselvyyksiä. Arviointi on ollut kaupunginvaltuustossa KV Tämän hankkeen alueen asemakaavaa ei ole analyysissä todettu vanhentuneeksi. Jos kunta toteaa asemakaavan olevan ajanmukainen, ei päätökseen voi valittamalla hakea enää muutosta. Hanke poikkeaa vähäisessä määrin voimassa olevan asemakaavan tontin käyttötarkoitusta koskevasta määräyksestä. Hanketta voidaan pitää tarkoituksenmukaisena. Naapurit viideltä (5) kiinteistöltä ilmoittivat ensin kielteisen kantansa hankkeelle. Hakija on esittänyt pe rus te lut poikkeamiselle, sekä muuttanut suun ni tel mi aan naapureiden ilmoittaman kielteisen kannan perusteiden mukaisesti. Kolmen (3) naapurikiinteistön asukkaat ovat muistutuksissaan ilmaisseet olevansa edelleen kielteisellä kannalla poikkeamiseen. Kaavoituspalvelut katsoo, että edellytykset poikkeamisluvan myöntämiselle ovat olemassa. Hanke ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista, tai vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Hanke ei johda voimassa olevan asemakaavan käyttötarkoitus ja rakennusoikeus huomioiden vaikutukseltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Kaavoituspalvelut puoltaa luvan myöntämistä hankkeelle ja esit tää, et tä kaupunginhallitus päättää 1. maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n 1. mom. nojalla myöntää anotun poikkeamisen momentin säännöksistä 2. että päätös annetaan julkipanon jälkeen 3. että päätös on voimassa yhden vuoden 4. että päätös on maksullinen, 550 euroa 5. ilmoittaa hakijalle, että ennen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on hakijan saatava kunnan ra ken nus val vonta vi ran omai sel ta tätä poik kea mis lu paa vastaava ra kennus lu pa. Rakennuslupa on haet ta va poik kea mis lu papää tök sen voimassaoloaikana.

5 Kaupunginjohtaja Kaupunginhallitus päättää 1. maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n 1. mom. nojalla myöntää anotun poikkeamisen momentin säännöksistä 2. että päätös annetaan julkipanon jälkeen että päätös on voimassa yhden vuoden 4. että päätös on maksullinen, 550 euroa 5. ilmoittaa hakijalle, että ennen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on hakijan saatava kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta tätä poikkeamislupaa vastaava rakennuslupa. Rakennuslupa on haettava poikkeamislupapäätöksen voimassaoloaikana. Päätös Kaupunginhallitus hyväksyi päätösesityksen.