AS OY KAHISEVANRINNE Kahisevantie 13 02710 ESPOO KIINTEISTÖN KUNTOARVIO Tarkastuspäiväys 17.7.2007 W W W. R A K S Y S T E M S. F I V A L T A K U N N A L L I N E N P A L V E L U N U M E R O : 0 2 0 7-4 95 500
02710 Espoo 2/42 SISÄLLYSLUETTELO 0 JOHDANTO...4 1 YHTEENVETO...5 1.1 Rakennustekniikka...5 1.2 LVI-tekniikka...6 1.3 Sähköjärjestelmät...7 1.4 Energiatalous...7 1.5 Välittömästi korjattavat puutteet...8 1.6 Lisätutkimukset...8 1.7 Kiinteistön tekninen PTS...9 1.8 Rakennustekniikan tekninen PTS...10 1.9 LVI-järjestelmien tekninen PTS...10 1.10 Sähköjärjestelmien tekninen PTS...10 2 KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA...11 2.1 Kohteen tiedot...11 2.2 Asiakirjatilanne...11 2.3 Käyttäjäkyselypalaute...11 2.4 Huoltotoimen ja kiinteistön käytön arviointi...12 2.5 Energiatalous...12 2.6 Sisäolosuhteisiin liittyvät havainnot...13 2.7 Turvallisuus ja ympäristöriskit...13 2.8 Kosteusvauriot...13 3 RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO...14 3.1 Aluerakenteiden kuntoarvio...14 D5 Putkirakenteet...14 D6 Viherrakenteet...14 D7 Päällysrakenteet...14 D8 Aluevarusteet...15 D9 Ulkopuoliset rakenteet...15 E3 Täytöt...15 E43 Salaojat...16 3.2 Rakennustekniikan kuntoarvio...17 F1 Perustukset...17 F2 Rakennusrunko...17 F3 Julkisivut...17 F31 Ulkoseinät...18 F32 Ikkunat...18 F33 Ulko-ovet...18 F34 Julkisivun täydennysosat...19 F4 Yläpohjarakenteet...19 3.3 Tilojen rakennustekninen kuntoarvio...19 Yleistilat (F5, F6, F7)...19 Asuintilat, asuntojen märkätilat...20 3.4 Rakennustekniikan kuntoarvion valokuvat:...21 4 LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO...29 4.1 Lämmitysjärjestelmä...29 G1 Lämmitysjärjestelmä...29 4.2 Vesi- ja viemärijärjestelmät...29 G2 Vesi- ja viemärijärjestelmät...29 G21 Vedenkäsittelylaitteet...29
02710 Espoo 3/42 G22 Vesijohtoverkosto...29 G23 Jätevesien käsittely...30 G24 Viemäriverkosto...30 G25 Vesi- ja viemärikalusteet...30 4.3 Ilmastointijärjestelmät...30 G3 Ilmastointijärjestelmät...30 G33 Kanavistot...30 G34 Päätelaitteet...31 4.4 LVI-teknisen kuntoarvioinnin valokuvat:...32 5 SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO...34 5.1 Aluesähköistys...34 H11 Aluevalaistus...34 H12 Autolämmityspistorasiat...34 5.2 Kytkinlaitokset ja jakokeskukset...34 H22 Jakokeskukset alle 1000V...34 H3 Johtotiet...35 H33 Kaapeliläpiviennit...35 H4 Johdot ja niiden varusteet...36 H41 Liittymisjohdot...36 H42 Maadoitukset ja potentiaalin tasaukset...36 H43 Kytkinlaitosten väliset johdot...36 H44 Voimaryhmäjohdot...36 H45 Valaistusryhmäjohdot...37 5.3 Valaisimet, lämmittimet, kojeet ja laitteet...37 H5 Valaisimet...37 H61 Lämmittimet...38 H62.2 Saunat...38 5.4 Teletekniset järjestelmät...38 J1 Puhelinjärjestelmät...38 J2 Antennijärjestelmät...38 J21 Yhteisantenni- ja satelliittivastaanottojärjestelmät...38 5.5 Sähköteknisen kuntoarvion valokuvat:...40 6 LISÄTUTKIMUKSET...42 6.1 Välittömästi tehtävät tutkimukset...42 6.2 Ennen kunnossapitosuunnittelua tehtävät tutkimukset...42 6.3 Ennen korjaussuunnittelua tehtävät tutkimukset...42
02710 Espoo 4/42 0 JOHDANTO Tämä kuntoarvioraportti on tehty Insinööritoimisto Raksystemsin toimesta kiinteistössä tehdyn tarkastuksen perusteella. Kuntoarvio on laadittu asuinkiinteistön kuntoarvion suoritusohjetta (KH 90-00294) noudattaen. Toimeksiantaja on As Oy Kahisevanrinne c/o isännöitsijä Jaakko Salomaa Kahisevantie 13 A 1 02710 Espoo Tämän raportin ja siihen liittyvät tarkastukset on tehnyt seuraava työryhmä: Koordinaattori Rkm Heikki Iisakkila Raksystems Oy Rakennustekniikka Rkm Heikki Iisakkila Raksystems Oy LVI-järjestelmät DI Mikko Niinistö Raksystems Oy Sähköjärjestelmät Sähköinsinööri Kimmo Kauko Raksystems Oy Asuinkiinteistöjen kuntoarvion tilaajaohjeen (KH 90 00295) mukaisesti kuntoarvion tavoitteena on muodostaa puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä, selvittää merkittävimmät korjaus- ja tutkimustarpeet. Tavoitteena ei ole korjaustoimenpiteiden yksityiskohtainen määrittely. Raportissa esitetty korjaus- ja kunnossapidon PTS on ns. tekninen PTS eli se ei sisällä kiinteistön taloudelliseen tilaan liittyviä tarkasteluja vaan perustuu kiinteistön eri rakennusosien tekniseen käyttöikään. Tässä raportissa esitetyn PTS-ehdotus ja mahdolliset lisätutkimukset ovat lähtötietoina kunnossapitosuunnitelmalle. PTS-ehdotuksen kustannukset perustuvat karkeaan määräarviointiin ja tarkastusvuoden alun kustannustasoon. PTS-ehdotuksessa ei ole esitetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä. Energiataloudellisen tarkastelun perustana on karkea arviointi kokonaisuuksien tasolla. Tarkemmat energiansäästömahdollisuudet tulee selvittää erillisen energiakatselmuksen avulla. Tässä raportissa käytetyt kuntoluokat ovat seuraavat: 1 = Hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = Tyydyttävässä kunnossa, ei välittömiä uusimis- tai korjaustarpeita kokonaisuutena 3 = Välttävässä kunnossa, uusittava tai korjattava lähivuosina 4 = Heikossa kunnossa, uusittava tai korjattava välittömästi.
02710 Espoo 5/42 1 YHTEENVETO Kuntoarvioinnin kohteena on Espoon Viherlaaksossa sijaitseva, vuonna 1982 valmistunut kiinteistö, joka muodostuu viidestä paritalosta. Rakennukset ovat yksikerroksisia ja yhtä asuntoa lukuun ottamatta on niiden ullakkotilat otettu asuinkäyttöön. Rakennusten julkisivumateriaalina on käytetty sokkeleissa rappausta, ulkoseinät ovat puu- ja tiiliverhoiltuja. Kattotyyppinä on jyrkkä harjakatto ja vesikattojen katemateriaalina on käytetty betonitiilikatetta. Rakennusten kokonaistilavuus on 2 685 m 3 ja huoneistoala 895 m 2. 1.1 Rakennustekniikka Maanpinnan kallistukset, kattovesien poisohjaus sekä piha-alueiden puurakenteet vaativat korjausja huoltotoimenpiteitä. Ylimääräinen kasvillisuus ja puusto tulee poistaa rakennusten välittömästä läheisyydestä. Rakennusten kevytsoraharkkorakenteiset perustukset on muurattu maan-/kallionvaraisten anturoiden varaan. Alapohjat ovat tiivistetyn soran ja lämmöneristekerroksen päälle valettuja teräsbetonilaattoja. Näkyvissä perustusrakenteissa ei havaittu tarkastuskäynnin aikana merkittäviä vaurioita tai puutteita. Rappauspintojen halkeilua ja sokkelin maalipinnan hilseilyä on kuitenkin havaittavissa monin paikoin. Ulkoseinät ja yläpohja ovat puurunkoisia. Runkorakenteissa ei näkyviltä osin todettu rakenteellisesti merkittäviä vaurioita tai puutteita. Julkisivumateriaalina on käytetty sokkeleissa rapattua kevytsoraharkkoa, ulkoseinät ovat tiili- tai puuverhoiltuja rakenteita. Puuosissa on ilmansuunnista riippuen havaittavissa maalipinnan hilseilyä ja haristumaa. Tiiliverhouksessa ei näkyviltä osin havaittu merkittäviä puutteita tai vaurioita. Ikkunat ovat puurakenteisia ja pääosin kiinteitä umpiolasi-ikkunoita. Ikkunat ovat tyydyttävässä kunnossa. Ulko-ovissa esiintyy paikoin epätiiviyttä sekä toiminnallisia puutteita. Rakennusten vesikatteena on käytetty tummanruskeaa betonitiilikatetta. Vesikatteet ovat kokonaisuutena tyydyttävässä kunnossa ja niillä on vielä käyttöikää jäljellä. Katoilla muutamissa kohdissa oleva sammalkasvusto on syytä poistaa. Tehtyjen asuntotarkastusten perusteella huoneistojen märkätilat ovat vaihtelevassa kunnossa. Märkätilojen alkuperäiset rakenteet ovat tyydyttävässä, osin välttävässä kunnossa ja niiden uusiminen alkaa olla ajankohtaista. Asuntojen muihin tiloihin kohdistu tarkastelujakson aikana korkeintaan pintakunnostustoimia. Merkittävimmät rakennustekniset toimenpiteet tarkasteluajanjaksolla tulevat olemaan: - Ikkunoiden ja ovien kunnostukset, tiivistykset ja huoltokäsittelyt, - Puuaitojen ja ulkoseinien puuverhousten kunnostustoimenpiteet, - Maanpintojen profiloinnit, kattovesien poisohjauksen parantaminen sekä kasvillisuuden poistaminen rakennusten vierustalta, - Märkätilojen alkuperäisten rakenteiden uusiminen, - Muut korjaus- ja kunnostustoimenpiteet tulevat pääasiassa olemaan tavanomaisempia huoltotoimia. Kokonaisuudessa rakennukset ovat kuntoluokassa tyydyttävä. KL2-3
02710 Espoo 6/42 1.2 LVI-tekniikka Kiinteistössä on suora sähkölämmitys. Lämmin käyttövesi kehitetään huoneistokohtaisilla lämminvesivaraajilla. Varaajat venttiileineen on uusittu vuonna 2001. Kiinteistön vesijohto- ja viemäriverkostot on liitetty Espoo kaupungin vastaaviin verkostoihin. Vesimittarilta taloille lähtevät vesijohdot oli näkyviltä osin tehty sinkitystä teräsputkesta kierreliitoksin. Asunnoissa vesijohdot on tehty kupariputkella. Vesijohdoissa ei ole ollut vuotoja, ainoastaan yksittäinen pakkasvaurio ja asennusvirhe. Kupari- ja teräsputkesta tehtyjen vesijohtojen käyttöikänä pidetään olosuhteista riippuen noin 30-50 vuotta. Taloille menevien tonttivesijohtojen kuntoa tulee seurata (ja selvittää missä laajuudessa sinkittyä teräsputkea on käytetty). Mahdolliset tonttivesijohtojen korjaukset tulee tehdä muoviputkella. Jätevesiviemärit on tehty muhvillisesta muoviputkesta kumirengasliitoksin. Mikäli jakson aikana alkaa viemäreissä esiintyä toistuvasti tukoksia, suositellaan viemäreiden toiminnallinen kunto selvittämään tv-kuvauksin. Vesijohdoille ja viemäreille ei arvioida kuitenkaan koituvan suurempia uusimistarpeita kuluvalla 10-vuotisjaksolla. Kiinteistössä on painovoimainen ilmanvaihto. Ilmanvaihto vaikutti toimivalta lukuun ottamatta asuntojen yläkertoja. Osassa yläkerroista ei ollut minkäänlaisia poistoilmaventtiilejä ja tilojen ilmanvaihto on pääosin ikkunatuuletuksen varassa. Korvausilma huoneistoihin tulee pääosin ilmavuotoina rakenteiden kautta. Yläkertojen ilmanvaihdon parantamiseksi tiloihin tulee asentaa poistoilmaventtiilit. Alakerran umpinaisiin tuuletusluukkuihin on lisäksi helposti asennettavissa pyöreät raitisilmaventtiilit ja yläkerran ikkunoihin voidaan taas asentaa ns. karmiventtiilit. Kyseisen kaltaisilla säädettävillä venttiileillä varmistetaan riittävä ja hallittavissa oleva korvausilman saanti. Poistoilmakanavat on nuohottu pari vuotta sitten. Poistoilmakanavien nuohous suositellaan teettämään seuraavan kerran jakson puolivälin paikkeilla. Merkittävimmät LVI-järjestelmiin vaikuttavat työt kuluvan 10-vuotisjakson aikana ovat: - Mahdolliset viemäreiden painehuuhtelut, tv-kuvaus - Vesikalusteiden uusimiset - Yläkertojen ilmanvaihdon parantaminen - Poistoilmakanavien nuohous Kokonaisuudessaan kiinteistö on LVI- teknisiltä osiltaan tyydyttävässä kunnossa. KL 2
02710 Espoo 7/42 1.3 Sähköjärjestelmät Kuntoarvion kohteena on 1981 rakennettu paritalokiinteistö, johon kuuluu myös huoltorakennus ja jätekatos. Lämmitysjärjestelmänä on suora sähkölämmitys. Jakelujärjestelmä on pääosin 4- johdinjärjestelmän (TN-C) mukainen. Keskukset on varustettu pääosin tulppasulakkeilla ja kahvavarokkeilla (pääkeskus). Märkätilojen, keittiöiden ja yhteisten tilojen pistorasiat ovat suojausluokan 1 maadoitettuja rasioita. Muilta osin huoneistojen pistorasiat ovat yleisesti maadoittamattomia suojausluokan 0 pistorasioita. Kiinteistön aluevalaisimina on käytetty pylväsvalaisimia sekä rakennusten seiniin asennettuja elohopeahöyryvalaisimia. Kiinteistö on varustettu antenni- ja puhelinjärjestelmillä. Antennijärjestelmä on uusittu nykyaikaiseksi tähtimäiseksi verkoksi. Kiinteistön autolämmityspistorasiatolpat johdotuksineen on uusittu 1990-luvun alussa. Kiinteistön sähköpääkeskus ja muut keskukset sekä kalusteet, kuten pistorasiat ja kytkimet ovat pääosin rakennuksen rakennusajankohdalta vuodelta 1981. Huoneistojen ryhmäkeskusten releet on uusittu surisemattomiin malleihin 2000-luvun alussa. Kiinteistön sähköjärjestelmät huoneistojen osalta tarkastuksessa tehtyjen havaintojen perusteella ovat pääosin kunnossa eivätkä vaadi välittömiä huomattavia toimenpiteitä. Kiinteistön sähköjärjestelmiin seuraavan kymmenen vuoden aikana kohdistuvat kustannukset tulevat oletuksen mukaan olemaan lähinnä erilaisia huolto ja kunnossapito toimenpiteitä. KL 2 1.4 Energiatalous Sähkölämmitysenergian kulutus Kiinteistössä on suora sähkölämmitys. Huoneistosähkön kulutustietoja ei ollut käytettävissä. Huoneistojen sähkölämmityksille ei ole omia kulutusmittareita, joten sähkölämmitysenergian kulutuksia olisi muutenkin ollut vaikea arvioida kokonaiskulutuksen perusteella. Oletuksen mukaan sähkölämmitysenergian kulutus vaihtelee jonkin verran huoneistoittain, sillä joihinkin huoneistoihin on asennettu jälkikäteen takka, minkä käyttö alentaa sähkölämmitysenergian kulutusta. Myös sähkökiukaan lämmitys vaikuttaa paljon sähkönkulutukseen. Vedenkulutus Kulutus on ollut keskimäärin 93 litraa/hlö, vrk. Rivitalojen tilastokulutus on 130 litraa/hlö, vrk. (Lähde: KH 20-00157) Kiinteistösähkön kulutus Kiinteistösähkön kulutus on vuosina 2004-2006 ollut alla olevan taulukon mukainen. Sähkön kulutus vuonna: 2004 2005 2006 Mitattu, kwh/a 9 198 9 988 9 198 Mitattu, kwh/m3/a 3,4 3,7 3,4
02710 Espoo 8/42 Kiinteistösähkön keskimääräinen ominaiskulutus kolmen vuoden tarkastelujakson aikana on ollut 3,5 kwh/m³/vuosi. Kiinteistössä on 2-tariffimittaus (yö/ päivä). Kiinteistösähkön keskimääräinen ominaiskulutus on ollut normaalilla tasolla vastaavanlaisiin rivitalokiinteistöihin verrattuna. (KH-00158, taulukko 8) 1.5 Välittömästi korjattavat puutteet - Pyörävaraston hehkulamppuvalaisimeen tulee asentaa suojakupu - Sähköpääkeskustilasta tulee poistaa sinne kuulumaton tavara - Sähköpääkeskustilassa sijaitseva päättämätön johto tulee rasioida tai poistaa kokonaan - Huoltorakennuksen antennijohtojen läpiviennit suositetaan tiivistettävän, jottei vesi pääse rakenteiden sisään 1.6 Lisätutkimukset - Ulkoseinien valesokkelirakenteiden sekä kantavien väliseinien alajuoksujen kuntotutkimukset (varaus).
02710 Espoo 9/42 1.7 Kiinteistön tekninen PTS 30 25 Vuosittaiset kustannukset [x 1000 e] 20 15 10 5 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Rakennetekniikka LVIA-tekniikka Sähkötekniikka Kiinteistön PTS-ehdotus, yhteenveto korjaustarpeista 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Yht. Rakennetekniikka 6 17 7 24 15 6 10 2 1 1 89 LVIA-tekniikka 1 0 15 1 2 2 1 0 0 1 23 Sähkötekniikka 0 0 1 1 0 0 0 0 1 0 3 Vuosikustannukset tuhatta euroa 7 17 23 26 17 8 11 2 2 2 115 Keskimäärin vuodessa Tilavuus 4,26 / m3 / vuosi 2 685 Rm3
02710 Espoo 10/42 1.8 Rakennustekniikan tekninen PTS Toimenpide-ehdotukset määrä laji 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 D5 Putkirakenteet 1 erä 2 D6 Viherrakenteet 2 erä 2 2 D7 Päällysrakenteiden kunnostus 2 erä 1 1 D8 Aluevarusteiden kunnostus 2 erä 3 3 D9 Ulkopuoliset rakenteet 1 erä 1 E3 Rakenteiden vierustäytöt 1 erä 3 E43 Salaojien kunn. + tark. + puhdistus 2 erä 2 F1 Sokkeleiden kunnostus 1 erä 2 F2 Valesokkelirakenteiden kuntotutkimus (varaus) 1 erä 2 F31 Puuosien huoltomaalaus 2 erä 4 4 F32 Ikkunoiden kunnostus 2 erä 3 3 F33 Ulko-ovien kunnostus 2 erä 3 2 F34 Katosten huoltomaalaus 1 erä 1 F5 Märkätilojen kunnostaminen n. 5 kpl 21 14 F99 Pienet korjaukset 10 erä 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Rakennustekniikka yhteensä 6 17 7 24 15 6 10 2 1 1 1.9 LVI-järjestelmien tekninen PTS Toimenpide-ehdotukset määrä laji 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 G24 Viemärien mahdoll. paineh. ja tv-kuvaus 1 erä 2,0 G25 Yksitt. hanojen, wc-istuinten uusimiset 4 erä 1,0 1,0 1,0 1,0 G33 Poistoilmakanavien puhdistus 1 erä 1,5 G34 Yläkerran poistoilmanvaihto 1 erä 13,5 G34 Alakerran korvausilmaventtiilit 1 erä 0,5 G34 Yläkerran korvausilmaventtiilit 1 erä 1,0 LVI-tekniikka yhteensä 1 0 15 1 2 2 1 0 0 1 1.10 Sähköjärjestelmien tekninen PTS Toimenpide-ehdotukset määrä laji 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 H Sähkö- ja telejärjestelmien huolto ja ylläpito 2 erä 1 1 H41 Liittymisjohdon tarkastus 1 erä 1 Sähkötekniikka yhteensä 0 0 1 1 0 0 0 0 1 0
02710 Espoo 11/42 2 KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 2.1 Kohteen tiedot Kohde As Oy Kahisevanrinne Lähiosoite Kahisevantie 13 Postinumero- ja toimipaikka 02710 Espoo Rakennustyyppi Paritalo Huoneistoja 10 kpl Tilavuus 2 685 m³ Huoneistoala 895 m² Rakennusvuosi 1981-1982 2.2 Asiakirjatilanne RAKENNUSTEKNIIKKA: Kuntoarvioraportin laatimista varten oli käytettävissä rakenne- ja pääpiirustuksia sekä rakennustapaselostus. Kosteustekninen kartoitus, HB sisäilmatutkimus Oy vuodelta 1998. LVI: Lvi-piirustukset olivat käytettävissä. SÄHKÖ: Kiinteistön sähköteknisiä piirustuksia oli tarkastushetkellä käytettävissä jonkin verran. Sähköpääkeskustilan seinällä on laminoitu pääkeskuskaavio. Piirustukset on päivitetty kiinteistön valmistumisajankohdan ajalta. 2.3 Käyttäjäkyselypalaute Tarkastuksen yhteydessä haastateltiin isännöitsijää Jaakko Salomaata sekä paikalla olleita asukkaita. Keskustelujen ja kyselyiden tarkoituksena oli selvittää käyttäjien kokemuksia kiinteistöstä mahdollisten vaurioiden, vajavuuksien yms. puutteiden paikallistamiseksi. Asukaskyselyt oli jätetty kiinteistöön ennen tarkastuskäyntiä asukkaiden täytettäväksi. Kyselyn palautukset saatiin kaikista huoneistoista. Asukkaiden antamat lausunnot ja kyselyiden vastaukset huomioitiin raporttia tehdessä. Käyttäjäkyselyjen perusteella joidenkin ulko-ovien ja ikkunoiden toiminnassa sekä tiivistyksissä esiintyy puutteita. Muutamissa palautteissa valitettiin mm. pyörävaraston ahtaudesta sekä alhaisista vedenpaineista. Sähköjärjestelmien osalta käyttäjäkyselypalautetta oli vähän.
02710 Espoo 12/42 2.4 Huoltotoimen ja kiinteistön käytön arviointi Kiinteistön rakenteista ei tehty havaintoja, mitkä viittaisivat normaalien huoltotoimenpiteiden laiminlyöntiin. Kiinteistön lvi-teknisiä huoltotoimia on hoidettu hyvin. Huoltotoimi on sähköjärjestelmien osalta ollut tyydyttävällä tasolla. 2.5 Energiatalous Lämpöenergian kulutus Vedenkulutus Kiinteistön vedenkulutus on ollut vuosina 2004-2006 alla olevan taulukon mukainen. 2004 2005 2006 Mitattu kulutus, m 3 776 693 1099 Ominaiskulutus, litraa/hlö, vrk 106 95 77 Kulutus on ollut keskimäärin 93 litraa/hlö, vrk. Rivitalojen tilastokulutus on 130 litraa/hlö, vrk. (Lähde: KH 20-00157) Kiinteistösähkö Kiinteistösähkön kulutus on vuosina 2004-2006 ollut alla olevan taulukon mukainen. Sähkön kulutus vuonna: 2004 2005 2006 Mitattu, kwh/a 9 198 9 988 9 198 Mitattu, kwh/m3/a 3,4 3,7 3,4 Kiinteistösähkön keskimääräinen ominaiskulutus kolmen vuoden tarkastelujakson aikana on ollut 3,5 kwh/m³/vuosi. Kiinteistössä on 2-tariffimittaus (yö/ päivä). Huoneistosähkön kulutustietoja ei ollut käytettävissä. Rivitalokiinteistön kiinteistösähkön keskimääräinen ominaiskulutus on ollut normaalilla tasolla vastaavanlaisiin kiinteistöihin verrattuna. (KH-00158, taulukko 8)
02710 Espoo 13/42 2.6 Sisäolosuhteisiin liittyvät havainnot Lämpötila Sisälämpötiloja ei mitattu. Ohjeellinen ulkolämpötila mittauksille on - 5 ºC tai alempi. Sopiva sisälämpötila lämmityskaudella on noin 20 21 ºC. Ilman laatu ja vaihtuvuus Osassa asuntoja yläkerran ilmanlaatu ja vaihtuvuus oli huomattavasti alakerran tiloja heikompi. Sisäilman epäpuhtaudet Saadun tiedon mukaan asuntojen radon-pitoisuudet on mitattu. Asunnossa A2 pitoisuus oli ylittänyt rajan (200-400 Bq/m 3 ), jolloin suositellaan korjaustoimenpiteitä pitoisuuden alentamiseksi. Korjausten (tuuletusputket, v.2001) jälkeen radon-pitoisuus on ollut sallituissa lukemissa. Sisäilmassa ei havaittu voimakkaita hajuja tms. Valaistus Yhteisten tilojen valaisimina on käytetty hehkulamppuvalaisimia. Valaistus on tyydyttävällä tasolla. Melu Vesi- tai lämpöjohdot eivät aiheuttaneet häiritsevää melua. 2.7 Turvallisuus ja ympäristöriskit Merkittäviä turvallisuus- tai ympäristöriskejä ei tarkastuskierroksella havaittu. 2.8 Kosteusvauriot Tarkastuskäynnin yhteydessä ei kiinteistössä havaittu merkittäviä kosteusvaurioita.
02710 Espoo 14/42 3 RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO 3.1 Aluerakenteiden kuntoarvio D5 Putkirakenteet Sadevesien poisohjaus syöksytorvista tapahtuu pääosin maahan asetetuilla betonirakenteisilla loiskekupeilla ja kouruilla. Betonikourut ovat alimittaisia tai ne puuttuvat kokonaan, joten vedet imeytyvät maahan lähelle rakennuksia. Kattovedet tulee johtaa hallitusti riittävän kauas, suosituksen mukaan mielellään vähintään 3 metrin päähän sokkelista. Järjestelmän täydennykset veden hallittua poisjohtamista varten tehdään jakson alkupuolella. KL3 D6 Viherrakenteet Rakennuksien ympärillä ja piha-alueilla on viheristutuksia, pensaita ja puita. Useiden asuntojen osalla on köynnöskasveja ja muita kasveja rakennusten seinustoilla. Liian lähellä rakennuksia olevien puiden juuristot voivat mm. tukkia salaojia. Köynnöskasvit poistetaan tai leikataan siten, etteivät ne pääse tunkeutumaan yläpohja- ja kattorakenteisiin. Muut viherkasvit puut poistetaan rakennusten lähistöiltä. Viherrakenteiden kuntoon kiinnitetään myös jatkossa huomiota. Pensaiden ja muiden istutusten kunnostusta tehdään tarkastelujakson aikana. KL2-3 D7 Päällysrakenteet Kiinteistön paikoitusalueet ovat asfalttipäällysteisiä. Muita päällysrakenteita ovat mm. nurmi- ja sora-alueet sekä betonilaatoitukset. Asfalttipäällysteissä esiintyy vähäisiä halkeamia ja epätasaisuutta, mutta kokonaisuutena asfalttipinnat ovat tyydyttävässä kunnossa. Betonilaatoituksissa esiintyy paikoin epätasaisuutta. Asfalttipintojen halkeamat korjataan tarvittaessa. Betonilaattojen asennukset korjataan. KL2
02710 Espoo 15/42 D8 Aluevarusteet Rakennuksien piha-alueilla sijaitsee normaaleja aluevarusteita kuten aitarakenteita ja pyykinkuivaustelineitä. Lasten leikkikenttä sijaitsee talojen A ja C välissä ja jätekatos sijaitsee kadun varressa. Puurakenteet ovat välttävässä kunnossa. Puuaidoissa esiintyy runsaasti leväkasvustoa ja ovat monin paikoin runsaan kasvillisuuden peitossa. Lisäksi paikallisesti on puuaidoissa havaittavissa lahovaurioita. Jätekatos on rakennettu muutamia vuosia sitten ja se on hyvässä kunnossa. Piha-alueiden puuaidat kunnostetaan ja huoltomaalataan. Samalla uusitaan huonokuntoiset laudat. Aluevarusteiden kunnostus tehdään noin viiden vuoden välein. Lasten leikkivarusteiden tarkastukset tulee tehdä jokavuotisina kiinteistön hoitotoimeen kuuluvana toimena. Leikkialueiden tarkastuksissa on huomioitava EU-säännöt ja toteutuksissa noudatettava niitä. KL3 D9 Ulkopuoliset rakenteet Tasakattoinen puurakenteinen ja tiiliverhoiltu varastorakennus sijaitsee paikoitusalueiden välissä. Varastorakennuksen puuosissa esiintyy hilseilyä ja halkeilua varsinkin ulko-ovien osalla. Rakennuksen vesikatteessa ei havaittu vaurioita, mutta suurikokoinen puu lisää vesikaton puhdistustarvetta. Varastorakennuksen puuosat huoltomaataan ja ulko-ovet kunnostetaan heti tarkastelujakson alkupuolella. Suositellaan varaston vieressä olevan puun kaatamista. KL2-3 E3 Täytöt Rakennusten seinävierustojen maanpintojen kallistukset rakennuksista poispäin ovat tyydyttävässä tai välttävässä kunnossa. Maanpinnat ovat melko tasaisia varsinkin ylärinteen puolella ja seinustoilla on monin paikoin kukkapenkkejä. Piha-alueiden profilointi tulee tarpeen mukaan korjata niin, etteivät valuma-/sadevedet pääse rasittamaan rakennusten perustuksia. Sokkelin vierustalla olevat kukkapenkit on syytä poistaa ja korvata karkealla sepelillä. Em. toimenpiteet suositellaan tehtäväksi esimerkiksi kattovesien poisohjauksen parannustöiden yhteydessä. KL2-3
02710 Espoo 16/42 E43 Salaojat Havainnot salaojituksista tehtiin huoneistojen C5 ja E10 nurkilla olevista salaojien tarkastuskaivoista. Kuntoarvion yhteydessä ei tarkastetuissa salaojakaivoissa havaittu viitteitä salaojien mahdollisesta toimimattomuudesta. Rakennusten sokkeleiden maalipintojen hilseily voi osittain johtua salaojien puutteellisesta toiminnasta. Saatujen tietojen mukaan salaojakaivoja on uusittu 8 kpl. Salaojaverkon kunto ja toimivuus tutkitaan jakson alkupuolella esimerkiksi painehuuhtelemalla putket. Salaojien tarkastus suositellaan tehtäväksi kolmen vuoden välein ja puhdistus enintään kymmenen vuoden välein. Toimiva salaojitus vähentää rakennusten routimis- ja kosteusvaurioriskiä oleellisesti. Huoltamattomana salaojat voivat tukkeutua. KL2-3
02710 Espoo 17/42 3.2 Rakennustekniikan kuntoarvio F1 Perustukset Rakennepiirustusten mukaan rakennusten kevytsoraharkkorakenteiset perustukset on muurattu maan-/kallionvaraisten anturoiden varaan. Alapohjat ovat tiivistetyn soran ja lämmöneristekerroksen päälle valettuja teräsbetonilaattoja. Runsas kasvillisuus haittasi osittain havaintojen tekemistä. Näkyvissä perustusrakenteissa ei havaittu tarkastuskäynnin aikana merkittäviä vaurioita tai puutteita. Rappauspintojen halkeilua ja sokkelin maalipinnan hilseilyä on kuitenkin havaittavissa monin paikoin. Huoneiston E10 osalla on sokkelipinta huoltomaalattu ja se on hyvässä kunnossa. Betonirakenteisissa ulkoportaissa on paikoin betoniteräksiä näkyvissä. Sokkelipinnat huoltomaalataan. Ulkoportaiden pinnassa näkyvissä olevat betoniteräkset suojataan laastipaikkausmenetelmällä. KL2-3 F2 Rakennusrunko Ulkoseinät ja yläpohja ovat puurunkoisia. Runkorakenteissa ei näkyviltä osin todettu rakenteellisesti merkittäviä vaurioita tai puutteita. Rakennepiirustusten mukaan ulkoseinissä on osittain ns. valesokkelirakenne, jossa ulkoseinän puurunko ulottuu lattiatason alapuolelle. Lisäksi kantavien väliseinien alajuoksu sijaitsee betonilaatan sisällä. Koska kokemusperäisesti pidetään kyseisiä rakenteita kosteusteknisesti riskirakenteina, suositellaan ulkoseinä- ja väliseinärakenteiden kunnon selvittämistä lisätutkimuksilla. Ulkoseinien valesokkelirakenteiden sekä kantavien väliseinien alajuoksujen kuntotutkimukset (varaus). KL 2-3 F3 Julkisivut Rakennusten julkisivumateriaalina on käytetty sokkeleissa harmaaksi maalattua rapattua kevytsoraharkkoa. Rakennusten ulkoseinät ovat valkoista kahitiiltä, joissa saumat ovat väriltään harmaita. Puuosat ovat tumman ruskeaksi maalattua vaaka- tai pystylautaa. Aidat ja katokset ovat niin ikään tumman ruskeiksi maalattuja puurakenteita. Kattomuotona on jyrkkä harjakatto ja vesikatteena on käytetty ruskeata betonitiilikatetta. Puurakenteiset ikkunat ovat tumman ruskeaksi maalattuja pääosin kolmilasisia umpiolasi-ikkunoita. Pääsisäänkäyntien ulko-ovet ovat puurakenteisia umpiovia ja muut ulko-ovet lasiaukollisia puuovia.
02710 Espoo 18/42 F31 Ulkoseinät Piirustusten mukaan ulkoseinärakenne on sisältä lukien seuraava: lastulevy 10 mm, höyrynsulku, puurunko + mineraalivilla 150 mm, tuulensuojalevy 30 mm, ilmaväli 20 mm, kahitiili 85 mm. Runsas kasvillisuus haittasi osittain havaintojen tekemistä. Ulkoseinien tiiliverhouksissa ei näkyviltä osin havaittu haitallisia halkeamia. Tiiliverhouksen alaosassa ei le nykysuositusten mukaisia tuuletusrakoja. Ulkoseinien puuosissa esiintyy paikoin ikääntymisestä johtuvaa haristumaa sekä maalipinnan hilseilyä. Puuosien huoltomaalaustoimenpiteitä jatketaan jakson aikana. Huonokuntoiset puuosat uusitaan ennen huoltomaalausta. KL 2-3 F32 Ikkunat Ikkunarakenteet ovat pääosin puurakenteisia kiinteitä 3 lasisia umpiolasi-ikkunoita. Osa ikkunoista on kaksilasisia ja osa kaksipuitteisia kolmilasisia umpiolasi-ikkunoita. Väriltään ikkunat ovat ruskeita, mutta muutamissa asunnoissa on ikkunoiden sisäpuoliset osat maalattu valkoisiksi. Ikkunarakenteet ovat tyydyttävässä, osin välttävässä kunnossa. Muutamissa ikkunoissa havaittiin maalipinnan hilseilyä ja ulkopuolisten kittausten vaurioita. Joissakin tuuletusikkunoissa esiintyy toiminnallisia puutteita. Ikkunarakenteiden kunnostus ja maalipintojen huoltotoimenpiteitä tehdään vaiheittain tarkastelujakson aikana. Samassa yhteydessä tarkastetaan myös ikkunoiden tiivistäminen, ikkunapeltien tiivistykset sekä tehdään lukitusten ja käynnin parannustoimenpiteet. Puitteiden huolto- ja kunnostustoimenpiteet tulee tehdä 4 8 vuoden välein jatkuvana säännöllisenä toimenpiteenä kaikkien ikkunoiden osalta. Ikkunoiden ulkopuitteisiin kohdistuvien huolto- ja kunnostustoimenpiteiden yhteydessä tulee kiinnittää huomiota vesipeltirakenteisiin sekä ikkunoiden pielirakenteiden tiiveyteen. KL2-3 F33 Ulko-ovet Ulko-ovet ovat puurakenteisia. Kuistien ovien ikkunoissa on käytetty eristyslasia. Tehtyjen havaintojen mukaan muutamissa ulko-ovissa esiintyy tiivistys- ja käyntiongelmia. Asuntojen pääsisäänkäyntien ulko-ovien pintakäsittelyissä ei havaittu merkittäviä puutteita. Saatujen tietojen mukaan pääsisäänkäyntien lukot on uusittu. Ulko-ovien huolto tehdään tarpeen mukaan ensimmäisen kerran heti jakson alussa. Huolto- ja kunnostustoimenpiteet sisältävät käynnin sekä lukituksen tarkastamisen ja säädön, tarvittaessa pintakäsittelyn uusimisen sekä ovien tiivisteiden uusimisen. Ovien huoltotoimenpiteet tulee jatkossa tehdä jatkuvana ja säännöllisenä toimenpiteenä 4-6 vuoden välein. KL3
02710 Espoo 19/42 F34 Julkisivun täydennysosat Puurakenteisten sisäänkäyntikatosten rakenteissa ei havaittu merkittäviä puutteita. Katosten peltikatteissa esiintyy maalipintojen haalistumista. Sisäänkäyntikatosten peltikatteet huoltomaalataan esimerkiksi ulkoseinien huoltomaalausten yhteydessä. KL2 F4 Yläpohjarakenteet Rakennuksissa on jyrkkä harjakatto ja vesikatteena on tumman ruskea betonitiilikate. Katteen alla on aluskate. Vesikattojen jyrkkyyden vuoksi kattojen havainnot tehtiin silmämääräiset talojen vierustalta sekä asunnon A2 katolla olevalta kulkusillalta. Kokonaisuutena vesikatot ovat tyydyttävässä kunnossa ja niillä on vielä käyttöikää jäljellä. Muutamissa kohdissa havaittiin katoilla sammalkasvistoa, eniten asunnon E10 osalla. Kaikki vesikatot on varustettu lumiesteillä. Yläpohjan ja vesikaton kannattajat ovat tehdasvalmisteisia puuristikoita ja yläpohjan eristeenä on mineraalivilla. Yhtä asuntoa lukuun ottamatta on ullakkotilat otettu asuinkäyttöön. Muutamien asuntojen yläpohjiin on asennettu kattoikkunat. Yläpohjarakenteissa ei tarkastetuilta osin havaittu puutteita tai vaurioita. Yläpohjien tuuletusta on lisätty vesikatoille ja päätykolmioihin asennetuilla tuuletusventtiileillä. Asunnon D7 osalla ei päätykolmion tuuletusventtiiliä ole asennettu. Vesikatot puhdistetaan sammaleesta ja muista roskista. Vesikattojen kuntoa tulee seurata vuosittain tehtävillä tarkastuksilla. Erityistä huomiota tulee kiinnittää pellitysten ja läpivientien tiiviyteen. Asunnon D7 päätykolmioon asennetaan tuuletusventtiili. Räystäskourut puhdistetaan ja kaatojen toimivuus tarkastetaan riittävän usein. KL2 3.3 Tilojen rakennustekninen kuntoarvio Yleistilat (F5, F6, F7) Tekniset tilat sijaitsevat varastorakennuksessa. Yleiset tilat ovat sisätiloiltaan tyydyttävässä kunnossa. Lattia- ja seinäpinnoissa esiintyy ikääntymisestä johtuvaa kulumista ja maalipinnan hilseilyä. Muutamissa asukkaiden palautteissa valitettiin varastotilojen riittämättömyydestä. Varastotiloista poistetaan ylimääräinen irtain tavara. KL2-3
02710 Espoo 20/42 Asuintilat, asuntojen märkätilat Yhtä asuntoa lukuun ottamatta on ullakkotilat otettu asuinkäyttöön. Tarkastuksen yhteydessä käytiin kolmessa asunnossa (A2, B3 ja E10). Huoneistojen tilat ovat tyydyttävässä kunnossa. Lattia- ja seinäpinnoissa esiintyy paikoin normaalia ikääntymisestä ja käytöstä johtuvaa kulumista. Muista asunnoista poiketen asunnossa E10 on WC rakennettu käyttöullakolle. Kierroksen aikana käytiin myös tarkastettujen asuntojen märkätiloissa. Kaikki asunnot on varustettu huoneistokohtaisilla saunoilla. Pesutilat ovat vaihtelevassa kunnossa. Asunnon A2 pesutiloissa on alkuperäiset rakenteet ja muiden tarkastettujen pesutilojen rakenteet on uusittu muutamia vuosia sitten. Märkätilojen lattiat ovat betonia ja seinät puurunkoisia. Pesuhuoneiden lattioiden ja seinien pinnoitteena on laatoitus. Saunojen lattioissa on laatoitus ja seinissä panelointi. Tehtyjen kosteusmittausten perusteella asunnon E10 suihkutilan lattiassa ja seinien alaosissa havaittiin kohonnutta kosteutta. Myös asunnon A2 suihkutilan seinien alaosissa havaittiin vähäistä kosteutta ja pesuhuoneen lattialaatoitus laajasti irti alustastaan. Lisäksi em. pesuhuoneen suihkutilan seinässä on joitakin haljenneita laattoja. Myös asunnon B3 pesuhuoneen lattiassa on muutamia kopoja alustastaan irti olevia laattoja. Huom! Märkätilojen laatoitetuissa lattia- ja seinäpinnoissa esiintyy kosteudentunnistimella havainnoitaessa kosteutta tavanomaisesti, mikäli pinnat ovat säännöllisesti roiskevesille alttiina. Kyseiset kosteushavainnot eivät välttämättä tarkoita rakenteissa olevan kosteusvaurioita. Mikäli laatoituksen alla on toimiva kosteuden- tai vedeneriste, saattaa kosteus olla pelkästään laattojen ja eristeen välisessä kiinnityslaastikerroksessa, mikä on laatoitukselle ominaista. Märkätilojen kosteuden- tai vedeneristyksen kuntoa ei yleensä voida pintapuolisesti selvittää. Toimenpide-ehdotus: Alustastaan irti olevat laatat tulee kiinnittää uudelleen, mikäli ne irtoavat kokonaan. Märkätilojen alkuperäisten rakenteiden kunnostamiseen tulee jakson aikana varautua. Märkätilakorjaukset suositellaan tehtäväksi keskitetysti kaikkiin huoneistoihin joissa ei varmasti tiedetä olevan toimivaa, nykynormien mukaista vedeneristystä. Märkätilakorjausten kiireellisyyttä ja laajuutta voidaan tarvittaessa arvioida esimerkiksi huoneistokohtaisilla märkätilojen kosteuskartoituksilla. Korjattujen märkätilojen tehdyistä remonteista on jatkossa syytä koota työselostukset myöhempiä tarpeita varten. PTS-taulukossa on arvioitu, että noin 50 % märkätiloista uusitaan jakson aikana. Kaikki asuntojen märkätiloissa mahdollisesti olevat ongelmat eivät välttämättä tulleet esille tässä tarkastuksessa. KL2-3