LUOLALAN TEOLLISUUSTONTIN KAUPPAPAIKKASELVITYS Naantalissa Luolalan kaupunginosassa on korttelissa 7 tontit 4, 5 ja 6 osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi kaavamerkinnällä (K-1). Korttelialueelle saa rakentaa liiketoiminnan vaatimia tuotteenkäsittely-, valmistus- ja varastotiloja. Tontin pinta-ala on yhteensä 19.600 m 2 ja niillä on asemakaavan mukaista rakennusoikeutta kaikkiaan 7 850 k-m 2. Tontille on suunniteltu sijoitettavan vähittäiskaupan suuryksikkö, jonka koko olisi noin 3 500. Liikerakennukseen sijoittuisi Tokmannin tavaratalo, mutta kaava kieltäisi elintarvikkeiden myynnin tontilla. Luolalan teollisuusalue on varattu työpaikka-alueeksi ja alueelle sijoittuu myös paloasema. Alueelle ei ole tiedossa muilta liikerakennushankkeita eikä aluetta ole suunniteltu laajemmin kauppapalveluille. Naantalin yleiskaavassa Luolalan alue on teollisuusaluetta ja maatalousaluetta eikä valtatien 40 / E18 eteläpuoliselle alueelle ei ole lainkaan osoitettu asumista tai kauppapalveluita. Ote yleiskaavasta: Kaavamerkinnät M = maa- ja metsätalousvaltainen alue ja T = teollisuus- ja varastoalue
2 Hankkeen kuvaus Tontille on tarkoitus rakentaa Tokmannin tavaratalo, jonka kokonaisala on 3.400 m 2. Tähän yhteyteen on tulossa sesonkimyymälä, joka on noin 500 m 2. Hanke täyttää vähittäiskaupan suuryksikön määritelmän. Tokmannin myymälä on laajan tavaravalikoiman tavaratalo eli sen myynnin painopisteet ovat jakautuneet useille kaupan sektoreille. Päivittäistavarakaupan osuus on vajaa 20 % ja siitä alle puolet on elintarvikkeita. Kaavan mukainen elintarvikkeiden myyntikielto tarkoittaa sitä, että tarjonnan tulisi olla vähäistä eli alle 100 m 2. Nyt neliömäärä kuitenkin ylittyy. Keskustan kauppapalveluiden kanssa kilpailevia toimintoja eli muotikauppaa, sisustuskauppaa sekä urheilu- ja vapaa-ajan kauppaa on tilankäytöstä noin 40 % eli kuviossa viivoitetut toiminnot. Loput toiminnot ovat päivittäistavarakauppaa, jota voidaan harjoittaa keskustojen ulkopuolella ja tilaa vaativan erikoiskaupan tuotteita, joiden myynti hakeutuu keskustojen ulkopuolelle. Liikepaikan sijainti ja saavutettavuus Liikepaikka sijaitsee Vanton-Luolalan risteysalueen eteläpuolella. Alue on kokonaan työpaikka-aluetta ja asutus painottuu alueen pohjois- sekä länsipuolelle. Liikepaikan päämarkkina-alue on Naantalin kaupunki. Neljän minuutin ajoetäisyydellä tavoittaa Naantalin keskustan ja keskeiset asuinalueet Luolalan pohjoispuolella. Idässä 4 min ajoetäisyydellä tavoittaa Kaanaan alueen, mutta Raision ja Turun läntisiin asuinalueita ei 4 min ajoetäisyys ei enää tavoita. Liikepaikan eteläpuolella ei ole asutusta vaan ainoastaan työpaikkoja. Tokmannin myymälän toiminnan painopisteet liiketilan käytön suhteen rasteroidut keskustahakuisia toimintoja Sesonkimyymälä 16 % Elintarvikkeet 6 % Teknokemia 13 % Rauta ja autotarvike 19 % Kodintekniikka 3 % Sesonkitavarat 6 % Urheilu ja vappaa-aika 3 % Taloustavarat 8 % Kodinsisustus 5 % Muotikauppa 21 %
3 Lähimarkkina-alue, josta liikepaikka pääosan asiakkaistaan tulee saamaan, on Naantalin keskusta ja keskustan pohjoiset asuinalueet. Raisoin ja Turun läntiset kaupunginosat ovat niin etäällä, että kilpailevat tarjontavaihtoehdot vetävät luontevasti asiointia muualle. Liikepaikan sijainti lähellä keskustaa vahvistaa sen merkitystä kilpailevana keskuksena sekä keskustan että muiden keskittymien kanssa. Vastaavasti etäisyys keskustasta ja muista kaupan keskuksista on niin suuri, ettei tämä liikepaikka muodosta täydentävää palvelua muille keskuksille. Alueen ostovoima ja liiketilamitoitukset Naantalin kaupungin kaupallisten palveluiden mitoitusta tarkasteltiin Naantalin kaupallisten palveluiden selvityksessä 2007". Tämä mitoitus otettiin pohjaksi myös tähän tarkasteluun ja sitä päivitettiin uusimmilla ostovoimatiedoilla ja kehitysennusteilla. Aikaisemmassa tarkastelussa on ennusteet vuodelle 2020, mutta tässä tarkastellaan ennusteita vuoteen 2030 asti. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima 2009, 2020 ja 2030 milj. euroa Naantali 2009 2020 2030 Päivittäistavarakauppa 50 63 75 Alko 5 5 5 Apteekit 10 14 19 Tilaa vaativa kauppa 24 33 44 Muotikauppa 16 20 25 Muu erikoiskauppa 17 24 31 Erikoiskauppa yhteensä 58 77 100 Vähittäiskauppa yhteensä 123 160 200 Lähde: Santasalo Ky Ennusteiden pohjalta lasketaan liiketilatarpeet Naantalin kaupungissa ja ennusteissa on myös ryhmitelty ne keskustaan ja keskustan ulkopuolelle sijoittuviin liiketiloihin. Keskustaan on tarkoituksenmukaista suunnata kaikki sellainen liiketoiminta joka vahvistaa keskustan palvelurakennetta ja parantaa palveluita. Keskustojen ulkopuolelle sijoittuvat tilaa vaativan kaupan palvelut ja asuinalueiden palvelut, sekä pieniä määriä muuta erikoiskauppaa. Vähittäiskaupan enimmäislisätilantarve Naantalissa vuoteen 2030 mennessä Enimmäistarve k-m 2 Muut alueet Tilantarve yhteensä Päivittäistavarakauppa 3 200 1 400 4 500 Alko 100 0 100 Apteekit 400 200 500 Tilaa vaativa kauppa 2 100 8 500 10 600 Muotikauppa 3 800 1 000 4 800 Muu erikoiskauppa 4 200 1 100 5 300 Erikoiskauppa yhteensä 10 100 10 600 20 700 Vähittäiskauppa yhteensä 13 800 12 200 25 800 Lähde: Santasalo Ky Vähittäiskaupan enimmäislisätilantarve Naantalissa vuoteen 2030 mennessä Vähimmäistarve k-m 2 Keskustaalueet Keskustaalueet Muut alueet Tilantarve yhteensä Päivittäistavarakauppa 2 100 900 3 000 Alko 100 0 100 Apteekit 200 100 300 Tilaa vaativa kauppa 1 100 4 200 5 300 Muotikauppa 1 900 500 2 400 Muu erikoiskauppa 2 200 500 2 700 Erikoiskauppa yhteensä 5 200 5 200 10 400 Vähittäiskauppa yhteensä 7 600 6 200 13 800 Lähde: Santasalo Ky
4 Yhteenveto liiketilatarvelaskelmasta vuoteen 2030 mennessä Ov:n vuosikasvu Keskitehokkuus per asukas 2009-30 / Enimmäislisätarve Vähimmäislisätarve /enimmäis- Vähimmäisk-mtarve Päivittäistavarakauppa 1,2 % 5 500 4 500 3 000 66 % Alko 0,1 % 8 700 100 100 50 % Apteekit 2,3 % 17 500 500 300 50 % Tilaa vaativa kauppa 2,1 % 1 800 10 600 5 300 50 % Muotikauppa 1,5 % 1 900 4 800 2 400 50 % Muu erikoiskauppa 2,1 % 2 600 5 300 2 700 50 % Erikoiskauppa yhteensä 2,0 % 2 100 20 700 10 400 50 % Vähittäiskauppa yhteensä 1,6 % 3 000 25 800 13 800 53 % k-m 2 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 Naantalin liiketilan lisätarve keskustan ulkopuolisilla alueilla 2009-2030 Ostovoiman kasvun pohjalta lasketun liiketilatarpeen mukaan keskustojen ulkopuolelle voitaisiin sijoitta 6.000-12.000 liiketilaa, lähinnä tilaa vaativaa kauppaa, mikä kokonaismäärältään hyvin riittää myös Luolalan myymälän tarpeisiin. Kun tarkastellaan mitoitustarvetta kumulatiivisesti, niin Luolalan myymälän rakentuminen käyttäisi kaikki liiketilatarpeet vuoteen 2015 asti. Tämä tarkoittaisi, että muita hankkeita Naantalin keskustan ulkopuolella voitaisiin tilatarpeen perusteella rakentaa vasta tai vähimmäistarvetta ajatellen vasta vuoden 2020 jälkeen. Luolalan hanke voidaan perustellusti toteuttaa mitoituksen kannalta, mutta se heikentää mahdollisuuksia saada muita hankkeita toteutumaan keskustan ulkopuolella. Se, että Luolalan myymäläkonseptissa on paljon liiketilaa keskustatoiminnoille, se heikentää myös mahdollisuuksia saada näitä toimintoja keskustaan. 2 000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Vähimmäistarve Enimmäistarve Tokmanni Kun tarkastellaan vuoden 2030 liiketilan lisätarvetta suhteessa Luolalan Tokmannin tilankäyttöön, kohdistuu vähimmäistarve suurelta osin tämän hankkeen käyttöön. Muotikaupan ja erikoiskaupan osalta vähimmäismitoitus ei riitä eli silloin tilatarvetta on haettava keskustan liiketilatarpeista. Tilaa vaativan kaupan osalta Tokmanni käyttää vain pienen osan liiketilatarpeista. Tokmannin myymälä verrattuna Naantalin liiketilan lisätarpeeseen keskustan ulkopuolisilla aluiella 2030 Tokmanni Enimmäislisätarve Vähimmäislisätarve Tokmannin osuus maksimitarpeesta Tokmannin osuus minimitarpeesta Päivittäistavarakauppa 700 1 400 900 50 % 78 % Alko 0 0 0 Apteekit 0 200 100 Tilaa vaativa kauppa* 1 500 8 500 4 200 18 % 36 % Muotikauppa 800 1 000 500 80 % 160 % Muu erikoiskauppa** 900 1 100 500 82 % 180 % Erikoiskauppa yhteensä 3 200 10 600 5 200 30 % 62 % Vähittäiskauppa yhteensä 3 900 12 200 6 200 32 % 63 % * sis. sesonkimyymälän ** sis. sesonkitavarat
5 Kaupalliset vaikutukset ja erityisesti Naantalin keskustaan Naantalin kaupungin keskustaan rakennemallityössä on linjattu keskustan kehittämisen toteutusta. Tavoitteet ovat saman suunteiset kuin kaupallisessa selvityksessä. Keskustaan tavoitellaan lisää liiketoimintoja ja kauppaa pyritään keskittämään nykyisestä. Kaupallisen keskustan kortteleita on tarkoitus vahvistaa täydennysrakentamisella. Linja-autoaseman kortteli on kummassakin rakennemallivaihtoehdossa tarkoitus rakentaa tiiviiksi kaupunkikortteliksi. Keskustan reunassa olevalle market-alueelle on myös varattu lisää liiketilaa suurille myymälöille tai myymäläkeskittymälle. Luolalan myymälän sijoittuminen keskustan ulkopuolelle asettaa keskustan kilpailutilanteeseen Luolalan alueen kanssa. Liiketoimintojen rakenteen perusteella Luolalan myymälä soveltuisi hyvin market-alueelle. Linjaautoaseman kortteliin myymälän koko ja toimintakonsepti sopisivat huonosti. Keskustassa Luolalan myymälä vahvistaisi koko Naantalin keskustan vetovoimaa ympärillä olevaan markkina-alueeseen. Kun Luolalan myymälän tarjonnasta yli 40 % olisi keskustaan hyvin soveltuvia toimintoja, ne olisi parempi sijoittaakin keskustaan. Toiminnot täydentäisivät sitä palveluvajetta, joka vuosien mittaan on syntymässä ostovoiman kasvun kautta. Koska tarjonnasta noin 30 % on tilaa vaativaa kauppaa, joka huonosti soveltuu ydinkeskustaan, market-alue olisi soveltuvin sijoituspaikka hankkeelle. Myymälän sijoittuminen Luolalan alueelle tulee hajauttamaan kauppapalveluita kaupungissa. Tämä voi johtaa siihen, että keskustaan kaivattu liiketoiminnan lisäpinta-ala ei lähde toteutumaan, vaan uuden liiketilan rakentuminen tulee siirtymään myöhempään ajankohtaan. Tämä selkeästi hidastaa keskustan kauppapalveluiden kehittymistä ja monipuolistumista.
6 Vaikutukset alueen palveluverkkoon ja muihin palveluihin Luolalan liikepaikka on kuitenkin hyvien liikenneyhteyksien varrella. Vieressä kulkeva valtatie 40 (E18) yhdistää alueen keskustaan ja marketalueisiin. Valtatien kautta on myös hyvät yhteydet Raisioon ja Turun länsiosiin. Vantontie yhdistää alueen hyvin kaupungin pohjoisiin asuinalueisiin. Kevyen liikenteen etäisyydet ovat pitkiä, mikä johtaa siihen, että asiointi Luolalan myymälässä pääosin tulee toteutumaan autolla. Yhteenveto Loulalan kauppapaikkaselvityksestä Naantalin kauppapalveluiden mitoituksen perusteella on perusteltua saada uutta liiketilaa kaupunkiin. Osa liiketilatarpeesta kohdistuu keskustojen ulkopuolelle ja Loulalan liikepaikka siinä suhteessa vastaa mitoitusta. Luolalan liikepaikan konseptiin sisältyy kuitenkin keskustaan sijoittuvia kauppapalveluita merkittävässä määrin ja niiden sijoittuminen Luolalan alueelle ei ole kauppapalveluverkon kehittämisen kannalta paras mahdollinen ratkaisu. Lähinnä on kyse siitä, että toimintojen rakentaminen Luolalaan heikentää tai hidastaa vastaavan toiminnan sijotumista keskustaan. Naantalin kaupan palveluverkko muodostuu keskustasta ja kahdesta market-alueesta. Lisäksi kaupungissa on vanha keskusta, joka toimii matkailukeskittymänä ja toinen vastaava on Naantalin kylpylähotellilla. Koko palveluverkko on rakentunut tiiviin kaupunkirakenteen ja asumisen alueiden sisälle. Luolalan Tokmannin liikepaikka tulee muodostamaan uuden paikan palvelverkossa. Se hajauttaa palveluverkkoa nykyisestä. Etäisyydet muihin palveluverkon pisteisiin ovat yhtä suuret kuin nykyisten kahden market-alueen väliset etäisyydet. Naantalin keskustan kehittämisen kannalta Tokmannin rakentuminen Luolalaan hieman hidastaa kauppapalveluiden kehittämistä keskustassa. Tokmanni ei kuitenkaan kaikilta osin vastaa sitä palvelukysyntää, jota keskustaan ollaan sijoittamassa. Näin ollen se jättää kehittämisedellytyksiä myös keskustalle. Luolalan liikepaikka Tokmannin toiminnoille on palveluverkossa uusi kauppapaikka ja se lisää verkon hajanaisuutta. Palvelukokonaisuuden kannalta liiketoiminnan sijoittaminen jo olevaan palveluverkkoon on kokonaistoimivuuden kannalta paras ratkaisu.