Sodankylän kirkonkylän osayleiskaava Kaupan selvitys

Transkriptio

1 Sodankylän kirkonkylän osayleiskaava Kaupan selvitys Sodankylä kunta

2 Kaupallinen selvitys 1 Sisällysluettelo 1 JOHDANTO 2 2 KAUPAN NYKYTILAN ANALYYSI Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti Ostovoima ja ostovoiman siirtymät Sodankylän keskustan kaupallinen rakenne 5 3 KAUPAN MARKKINOIDEN KEHITYS Väestön kehitys Ostovoiman kehitys Liiketilatarpeet vuoteen KAUPAN KEHITTÄMINEN SODANKYLÄSSÄ Kaupan kehittäminen keskustassa Vähittäiskaupan suuryksikköalueet Tilaa vaativan kaupan alueet 17 5 VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Vaikutukset palveluverkkoon Vaikutukset keskustakauppaan Vaikutukset palveluiden saavutettavuuteen 19

3 Kaupallinen selvitys 2 1 JOHDANTO Sodankylässä on vireillä Sodankylän kirkonkylän osayleiskaavan laatiminen. Osayleiskaavaa on laatimassa Sito Oy. Kaupallisten palveluiden sijoittuminen on yksi osayleiskaavan aihealueista. Näin ollen on nähty tarve kaupalliselle selvitykselle. Tässä kaupallisessa selvityksessä tarkastellaan kaupan palveluita ja tarpeita Sodankylässä. Selvityksessä kootaan tiedot Sodankylän ja ympäristön vähittäiskaupasta sekä alueen ostovoimasta ja kilpailutilanteesta. Lisäksi selvitetään kaupan toimintaedellytyksiä ja kehitysnäkymiä, joiden pohjalta voidaan arvioida kaupan sijoitus- ja mitoitustarpeita. Nämä antavat pohjaa osayleiskaavan laadintaan ja mitoittamiseen. Tarkastelun painopisteenä ovat Sodankylän kirkonkylän kauppapalvelut ja niiden sijainti sekä kaupan rakenne. Nykytilan ja tulevaisuuden tarpeiden pohjalta hahmotetaan kaupan kehittämistä Sodankylässä. Lisäksi tarkastellaan vähittäiskaupan sijoittumisen vaikutuksia kaupan palveluverkkoon sekä palvelujen saavutettavuuteen. Kaupan selvitystä tekee Santasalo Ky alikonsulttina Sito Oy:lle. Selvityksestä vastaavat Santasalo Ky:stä Tuomas Santasalo ja Katja Koskela. Selvityksen lähtökohtia on käyty läpi osayleiskaavan projektiryhmän kokouksessa.

4 Kaupallinen selvitys 3 2 KAUPAN NYKYTILAN ANALYYSI Sodankylän kaupan nykytilaa analysoidaan tässä sekä tilastojen että kartoituksen pohjalta. Tilastosta saadaan vähittäiskaupan myynti. Myynnin ja ostovoiman avulla voidaan laskea ostovoiman siirtymät, eli se kuinka hyvin Sodankylän kauppa myy suhteessa alueen ostovoimaan. Kartoituksen pohjalta analysoidaan kaupan sijoittumista Sodankylässä. Kartoituksen pohjalta saadaan myös tietoa vähittäiskaupan ja muiden kaupallisten palvelujen pinta-aloista. 2.1 Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti Vähittäiskaupan myyntiä ja toimipaikkoja on tarkasteltu Tilastokeskuksen yritystilaston pohjalta. Mikäli kunnassa on toimialalla alle kolme toimipaikkaa, myyntitiedot on arvioitu. Tilastokeskuksen yritystilastosta on saatu liikevaihto, johon on laskettu päälle arvonlisävero. Myynti on näin verrannollinen ostovoimaan, joka myöskin pitää sisällään arvonlisäveron. Viimeisimmät yritystilaston tiedot ovat vuodelta Luvuissa ei ole vielä täysimittaisesti uuden K-supermarketin myyntiä, sillä myymälä avattiin vuoden 2010 lopussa. Yritystilasto on tehty toimialaluokituksen TOL 2008 mukaisesti. Päivittäistavarakauppaan kuuluvat päivittäistavaramarketit ja lähikaupat, Alkot, päivittäistavarakaupan erikoismyymälät (mm. leipomot, makeiskaupat, jäätelökioskit, kalakaupat, luontaistuotekaupat) sekä kioskit. Tavaratalokauppa luokassa ovat laajantavaravalikoiman myymälät. Tilaa vaativaan erikoiskauppaan sisältyy rauta- ja rakennustarvikekauppa, kodintekniikkakauppa, puutarhakauppa, huonekalukauppa ja venekauppa. Autokauppa ja huoltamot eivät ole mukana. Muuhun erikoiskauppaan sisältyy pääosin keskustahakuinen erikoiskauppa eli mm. muotikauppa, urheilukauppa, kulta- ja kellokauppa, kukkakauppa, apteekit, sisustuskauppa, matkapuhelinkauppa ja optikot. Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti vuonna 2010 Toimi- Myynti paikat milj. Päivittäistavarakauppa, Alkot ja kioskit Tavaratalokauppa 1 2 Tilaa vaativa kauppa 7 9 Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Lähde: Tilastokeskus Sodankylässä oli vuonna 2010 yhteensä 48 vähittäiskaupan toimipaikkaa. Kunnassa on 12 päivittäistavarakauppaa sisältäen päivittäistavarakaupan erikoiskaupat, Alkon ja kioskit. Tilaa vaativan kaupan myymälöitä oli 7 ja muun erikoiskaupan 28. Vuonna 2010 vähittäiskaupan myyntiä (pl autokauppa) oli Sodankylässä yhteensä 57 miljoonaa euroa. Päivittäistavarakauppojen myynti (ml Alko) oli tästä noin 60 prosenttia. Myynti painottuu Sodankylässä keskimääräistä enemmän päivittäistavarakauppaan. Päivittäistavarakauppa on Sodankylässä vahva toimiala ja päivittäistavarakaupoissa myydään myös keskimääräistä enemmän erikoiskaupan tuotteita. Erikoiskaupan osuus myynnistä on vastaavasti keskimääräistä pienempi.

5 Kaupallinen selvitys Ostovoima ja ostovoiman siirtymät Ostovoiman siirtymiä analysoimalla arvioidaan, miten vähittäiskaupan tarjonta saavuttaa alueen kysynnän. Siirtymät saadaan vertaamalla vähittäiskaupan toimialoihin kohdistunutta ostovoimaa kussakin kunnassa toteutuneeseen myyntiin. Tavaratalokaupan myynti on jaettu arvion mukaan päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan toimialoille. Myynnin lähteenä on käytetty Tilastokeskuksen yritystilastoa, myös päivittäistavarakaupan osalta, koska Tilastokeskuksen tilasto on julkinen tilasto, kun taas A.C Nielsenin myyntitietoja ei saa julkaista. Ostovoiman siirtymät on kunnittain laskettu vuodelle 2010, koska uusimmat kuntakohtaiset vähittäiskaupan myyntitiedot ovat tältä vuodelta. Yleisesti päivittäistavarakauppa-asioinnit hoidetaan lähellä. Arkisin elintarvikeostot tehdään usein lähellä kotia ja lähinnä viikonloppuisin käydään herkemmin lähialuetta hieman kauempana monipuolisessa päivittäistavarakaupassa. Erikoiskaupan ostoksia haetaan tätäkin kauempaa. Mitä harvemmin tuotetta ostetaan, sitä yleisemmin sitä voidaan ostaa kaukaakin. Muotikauppa keskittyy suuriin kaupunkeihin ja näin keskittyvät ostoksetkin. Erikoiskaupan ostosmatkojen yhteydessä hoidetaan myös päivittäistavarakauppa-asiointia, mikä lisää pt-siirtymiä monipuolisiin keskittymiin. Tilaa vaativa kauppa keskittyy myös, mutta yksittäisiä vetovoimaisia tilaa vaativan kaupan myymälöitä löytyy myös pienistä keskittymistä. Autokauppa keskittyy myös omille alueilleen, ja autokaupassa käydään myös yli maakuntarajojen. Sodankylässä vähittäiskaupan myynti oli vuonna 57 miljoonaa ja sodankyläläisten vähittiäskaupan ostovoima 52 miljoonaa euroa. Ostovoiman nettosiirtymä kunnassa on siis viisi miljoonaa euroa eli noin 9 % ostovoimasta. Sodankyläläiset asioivat itse myös Rovaniemellä, joten todellinen Sodankylään ulkoa tuleva ostovoima on nettosiirtymää suurempi. Vähittäiskaupan myynti ja ostovoima Sodankylässä 2010 Myynti Ostovoima OV-siirtymä milj. milj. milj. % ov:sta Päivittäistavarakauppa ja Alko % Tilaa vaativa kauppa % Muu erikoiskauppa % Erikoiskauppa yhteensä % Vähittäiskauppa yhteensä % Lähde: Tilastokeskus, Santasalo Ky Ostovoiman siirtymät vaihtelevat eri toimialoilla. Päivittäistavarakaupassa siirtymät ovat positiiviset. Osittain tämä johtuu siitä, että päivittäistavarakaupoissa myydään myös muita tuotteita kuin varsinaisia päivittäistavaroita ja tämän takia päivittäistavarakaupan myynti on keskimääräistä korkeampaa. Jonkin verran päivittäistavarakaupan ostovoimaa tulee matkailijoilta ja jonkin verran läheisimmistä pienemmistä kunnista eli Pelkosenniemeltä ja Savukoskelta. Lähipaikkakuntalaiset suuntaavat kuitenkin pääosan päivittäistavarakaupan ostoksista omaan kuntaansa, mutta erikoiskauppaostoksillaan saattavat ostaa Sodankylästä myös päivittäistavaroita. Päivittäistavarakaupan siirtymä on nykyään todennäköisesti viime vuotta suurempi, sillä uusi K-supermarket on todennäköisesti kasvattanut jonkin verran kunnan pt-kaupan myyntiä. Todellisuudessa myynnin kasvu on osittain käyttötavaraa, sillä kaupan erikoistavaravalikoima on laajentunut keskustamyymälästä.

6 Kaupallinen selvitys 5 Tilaa vaativassa kaupassa ostovoimasiirtymä on hyvin pientä. Eli kunnassa tilaa vaativan kaupan tarjonta on samaa kokoluokkaa kuin kuntalaisten ostovoima. Muussa erikoiskaupassa ostovoimaa valuu pääosin Rovaniemelle, jossa on hyvin monipuolinen alan tarjonta. Osittain erikoiskaupan ostovoimaa siirtyy Sodankylässä myös päivittäistavarakauppaan, koska kuten jo todettiin niissäkin myydään käyttötavaroita. Pelkosenniemeltä ja Savukoskelta suuntautuu varmasti jonkin verran erikoiskaupan ostovoimaa Sodankylään, koska erikoiskaupan tarjonta näissä pienissä kunnissa on suppea. 2.3 Sodankylän keskustan kaupallinen rakenne Kaupalliset palvelut ovat Sodankylässä keskittyneet Sodankylän kirkonkylän taajamaan. Päivittäistavarakauppaa on myös muutamassa kylässä eli Lokassa, Vuotsossa ja Luostolla. Luostolla on lisäksi jonkin verran matkailupalveluita. Sodankylä kuuluu Rovaniemen markkina-alueeseen. Sodankylässä on kuitenkin monipuolinen kaupan tarjonta asukaslukuun nähden. Tähän vaikuttaa osin pitkä matka maakuntakeskukseen sekä osin matkailijat. Matkailijoiden vaikutus näkyy monipuolisena matkamuisto-, lahjatavara- ja sisustuskaupan tarjontana. Sodankylän keskustassa on kuusi päivittäistavarakauppaa. Tämän lisäksi laajan tavaravalikoiman kaupassa Säästökuopassa myydään jonkin verran elintarvikkeita. Päivittäistavarakaupoista kaksi on aivan ydinkeskustassa, kaksi ydinkeskustan eteläosassa Sodankyläntien varressa ja yksi pohjoisosassa. Eteläisten ja pohjoisen päivittäistavarakauppojen väliin jää keskustan ydin, jonne on sijoittunut valtaosa keskustan erikoiskaupoista. Erikoiskaupat ovat nauhamaisesti sijoittuneet Jäämerentien varrelle. Katkoksia tiiviissä rakenteeseen tekevät tyhjät liiketilat sekä tontit, joissa ei ole liiketilaa. Myös Jäämerentien sivukaduilla on jonkin verran liiketilaa. Keskustan pohjoispuolelle on sijoittunut tilaa vaativaa kauppaa jonkin verran irralleen varsinaisesta ydinkeskustan kaupasta. Tilaa vaativa kauppa muodostaa oman alueensa, jossa kaupat ovat kuitenkin sijoittuneet varsina hajanaisesti. Tilaa vaativan kaupan alueella on myös Säästökuopan myymälä. Keskustan eteläpuolella on pari huoltoasemaa, joiden yhteydessä on mm. ravintolatoimintaa ja autonkatsastusta.

7 Kaupallinen selvitys 6 Sodankylän keskustan kaupallinen rakenne 2011

8 Kaupallinen selvitys 7 Kartoituksen pohjalta on laskettu kaupallisten palveluiden lukumäärä sekä niiden pinta-ala. Liikkeen pinta-ala on laskettu rakennuksen pohjapinta-alan mukaan ja se pitää sisällään myymälätilan lisäksi mm. takatilat, varastot, porraskäytävät sekä seinät. Pinta-ala vastaa lähinnä kerrosalaa, muttei ole täysin yhtenevä rakennusluvan kerrosalan kanssa. Liikkeiden pinta-ala on kuitenkin keskenään verrannollinen. Kokonaisuudessaan Sodankylän keskustassa on 122 liiketilaa, joista 108 on vähittäiskaupan tai kaupallisten palveluiden käytössä. Näistä noin puolet on vähittäiskauppaa ja puolet palveluita. Liiketiloista kahdeksan on muussa kuin palvelukäytössä mm. toimistona ja kuusi on tyhjillään. Liikepinta-alaa Sodankylässä on yhteensä noin k-m 2. Tästä hieman yli puolet on vähittäiskauppaa. Tyhjää liiketilaa on noin 2000 k-m 2 eli seitsemän prosenttia koko kannassa, mikä on kohtalaisen paljon. Yleisesti tyhjät liiketilat Sodankylän keskustassa ovat isoja, joten niiden käyttöönotto on hankalaa. Isoille erikoiskaupoille tai palveluyrityksille ei löydy suurta kysyntää alueella. Kunnan kokoon ja vähittäiskaupan myyntiin suhteutettuna Sodankylässä on liikepinta-alaa paljon. Myyntitehokkuus (i/k-m 2 ) on täten kohtalaisen alhainen. Todennäköisesti keskimääräistä suurempi osa pinta-alasta on muuta kuin varsinaista myyntitilaa. Liiketilakustannukset Sodankylässä ovat myös todennäköisesti keskimääräistä alhaisemmat, joten alhainen myyntitehokkuus ei ole liian suuri haitta liiketoiminnalle. Liiketilamääriä ja pinta-aloja on tarkasteltu myös alueittain. Keskusta-alue on jaettu ydinkeskustaan sekä sen pohjois- ja eteläosaan. Lukumääräisesti ja pinta-alallisesti eniten liikepinta-alaa on ydinkeskustassa, jossa on pääosa liikkeistä ja pinta-alasta noin kaksi kolmannesta. Keskustan pohjoisosassa on liikepinta-alaa noin k-m 2, mutta liikkeitä vain 15. Liikkeet ovat pääosin tilaa vaativan kaupan ja autokaupan myymälöitä ja ne ovat suurempia kuin ydinkeskusta-alueella. Eteläosassa on hyvin vähän kaupan palveluita sekä lukumääräisesti että pinta-alallisesti.

9 Kaupallinen selvitys 8 Liiketilat Sodankylän keskustassa 2011 Lkm Ydinkeskustosa Pohjois- Eteläosa Sodankylä Pt-kauppa, Alko ja kioskit Tavaratalokauppa Apteekit ja terveyskauppa Muotikauppa Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Käytetyn tavaran kauppa Vähittäiskauppa yhteensä Autokauppa, korjaamot, huoltamot Ravintolat, kahvilat, hotellit Pankki, posti, vakuutus Muu kaupallinen palvelu Kaupalliset palvelut yhteensä Vähittäiskauppa ja palvelut yht Liiketila muussa käytössä Tyhjät liiketilat Liiketilat yhteensä Lähde: Santasalo Ky Liiketilojen pinta-ala Sodankylän keskustassa 2011 K-m 2 Ydinkeskustosa Pohjois- Eteläosa Sodankylä Pt-kauppa, Alko ja kioskit Tavaratalokauppa Apteekit ja terveyskauppa Muotikauppa Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Käytetyn tavaran kauppa Vähittäiskauppa yhteensä Autokauppa, korjaamot, huoltamot Ravintolat, kahvilat, hotellit Pankki, posti, vakuutus Muu kaupallinen palvelu Kaupalliset palvelut yhteensä Vähittäiskauppa ja palvelut yht Liiketila muussa käytössä Tyhjät liiketilat Tyhjien tilojen osuus 7 % 0 % 0 % 7 % Liiketilat yhteensä Lähde: Santasalo Ky

10 Kaupallinen selvitys 9 3 KAUPAN MARKKINOIDEN KEHITYS Sodankylän markkina-alueeseen kuuluvat Sodankylän kunnan lisäksi Savukoski ja Pelkosenniemi. Koko alue kuuluu Rovaniemen markkina-alueeseen. Matkat maakuntakeskukseen ovat kuitenkin pitkiä, joten ostovoima säilyy hyvin omalla alueella. Markkina-alueeseen lisän tuovat matkailijat ja loma-asukkaat. 3.2 Väestön kehitys Osayleiskaava-alueella on tällä hetkellä asukkaita noin Kaivoshankkeiden takia asukasmäärä taajamassa on kasvussa. Osayleiskaavan mitoitus vuodelle 2030 on yhteensä 7500 asukasta. Eli asukasmäärä kasvaa parissakymmenessä vuodessa noin 2700 asukkaalla. Osayleiskaavan palvelujen mitoitukseen vaikuttavat osayleiskaava-alueen asukkaiden lisäksi myös kunnan muut asukkaat, sillä kaikki kuntalaiset hakevat palveluitaan Sodankylän keskustasta. Myös muiden markkina-alueen kuntien asukkailla on vaikutusta mitoitukseen. Sodankylän markkina-alueella on tällä hetkellä asukkaita lähes Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan alueen väestön määrä on laskussa. Vuonna 2030 olisi tämän ennusteen mukaan markkina-alueella 9300 asukasta. Tilastokeskuksen väestöennuste on trendipohjainen ja perustuu menneeseen kehitykseen. Se ei ota huomioon yhteiskunta- ja aluepoliittisia päätöksiä ja niiden vaikutuksia väestön kehitykseen. Sodankylässä merkittävä väestöä kasvattava tekijä ovat kaivoshankkeet sekä matkailuhankkeet. Näin ollen Sodankylän kunta on tehnyt eri hankkeiden pohjalta omia skenaarioita tulevasta väestön kehityksestä. Skenaario 1:n mukaan seuraavan kymmenen vuoden aikana väestö kasvaisi Sodankylässä yhteensä noin asukkaaseen ja Skenaario 2:n mukaan asukkaaseen. Sodankylän markkina-alueen ja osayleiskaava-alueen väestön kehitys Vuosimuutos Muutos Kaava-alue ,3 % Sodankylä Pelkosenniemi Savukoski Markkina-alue Lähde: tilastokeskus Väestöennusteet: Tilastokeskus: Sodankylä ,8 % Pelkosenniemi ,0 % Savukoski ,9 % Sodankylän oma: Skenaario 1 (10 vuoden kehtys) Skenaario 2 (10 vuoden kehitys)

11 Kaupallinen selvitys 10 Selvityksessä kunnan väestöennusteena käytetään Sodankylän omaa skenaariota 1, mutta tämä ajoitetaan vuodelle Eli selvityksen ennusteen mukaan Sodankylässä on vuonna 2030 yhteensä asukasta eli 3000 enemmän kuin nykyään. Keskimääräinen vuosikasvu on tämän mukaan noin 1,5 %. Muiden kuntien väestöennuste perustuu Tilastokeskuksen ennusteeseen. Koko markkina-alueella on tämän pohjalta asukkaita vuonna 2030 yhteensä Markkina-alueen väsetön kehitys Muutos Vuosimuutos Sodankylä ,5 % Pelkosenniemi ,0 % Savukoski ,9 % Markkiana-alue ,1 % 3.3 Ostovoiman kehitys Ostovoima kuvaa markkina-alueen kysyntää. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima on laskettu Tilastokeskuksen kulutustutkimuksen sekä vähittäiskaupan myyntitilastojen pohjalta. Ostovoima kertoo alueen väestön ostokyvystä ja sen kohdistumisesta kaupan eri toimialoille. Ostovoima kertoo alueen asukkaiden markkinapotentiaalin muttei sitä, missä asukkaat tämän potentiaalinsa käyttävät eli missä ostovoima toteutuu myyntinä. Ostovoiman kehitykseen vaikuttaa alueen väestönkehitys sekä muutokset kulutuksessa. Alueen väestön ennustetaan kasvavan, mikä vaikuttaa myös ostovoiman kasvuun. Kulutus asukasta kohden on myös kasvussa. Ostovoiman kehityksen arviointi pohjautuu kulutuksen kasvuun ja sen rakenteen muutokseen. Erikoiskauppaan kohdistuva ostovoima kasvaa nopeammin kuin päivittäistavarakaupan. Erityisesti tilaa vaativa kauppa on voimakkaasti kasvava erikoiskaupan toimiala luvulla ostovoima on kasvanut usean prosentin vuosivauhdilla. Toimialoittaiset vaihtelut ovat suuria. Pitkällä aikavälillä kulutuksen ennustetaan yhä kasvavan, mutta tähänastista hillitymmällä vauhdilla. Vuosina ostovoiman ennustetaan kasvavan asukasta kohden päivittäistavarakaupassa (sis. Alko) keskimärin noin prosentin vuodessa ja erikoiskaupassa keskimäärin pari prosenttia vuodessa (vaihtelee toimialoittain). Keskimääräistä nopeammin kasvavat tilaa vaativa erikoiskauppa, tietotekninen erikoiskauppa, terveyskauppa, urheilukauppa ja sisustuskauppa. Ennuste on positiivinen mutta realistinen, jos tarkastellaan vähittäiskaupan toteutunutta kehitystä. Aikaisempiin kehityslukuihin tuskin kuitenkaan enää pitkällä aikajaksolla päästään. Ostovoiman kasvu kuvaa reaalista kasvua eli määrällistä kasvua. Esitetty ostovoima ei siten pidä sisällään inflaatiota.

12 Kaupallinen selvitys 11 Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Sodankylässä vuonna Milj. e Sodankylän kunta Markkina-alue Päivittäistavarakauppa ja Alko Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Autokauppa ja huoltamot Ravintolat Kauppa ja palvelut yheteensä Lähde: Santasalo Ky Vuonna 2010 Sodankylän kunnassa on vähittäiskauppaan kohdistuvaa ostovoimaa yhteensä noin 52 miljoonaa, autokauppa ja ravintolapalvelut mukaan lukien lähes 80 miljoonaa euroa. Koko markkina-alueella on vähittäiskauppaan, autokauppaan ja ravintolatoimintaan kohdistuvaa ostovoimaa lähes 100 miljoonaa euroa. Vuonna 2030 Sodankylässä on vähittäiskauppaan, autokauppaan ja ravintolatoimintaan kohdistuvaa ostovoimaa noin 140 miljoonaa euroa ja koko markkina-alueella noin 160 miljoonaa euroa. Ostovoiman kasvu painottuu Sodankylään, sillä muiden kuntien väestön ennustetaan laskevan niin paljon, ettei ostovoima näissä kunnissa kasva. 3.4 Liiketilatarpeet vuoteen 2030 Ostovoiman kasvu vaikuttaa vähittäiskaupan toimintamahdollisuuksiin positiivisesti. Ostovoiman kasvun pohjalta arvioidaan tulevaa liiketilan lisätarvetta alueella. Laskelma pohjautuu Sodankylän asukkaiden ostovoiman kasvuun. Kasvusta pääosa johtuu siitä, että alueen väestö kasvaa voimakkaasti. Lähikunnissa väestö ei ole kasvussa, joten liiketilan lisätarvetta ei lähikunnista lasketa suuntatuvan Sodankylään. Sodankylän asukkaiden ostovoiman kasvu on suhteutettu pinta-alaksi siten, että laskelmassa on käytetty toimialoittaisia keskimääräisiä myyntitehokkuuksia, jotka on laskettu vähittäiskaupan myynnin ja erilaisten kartoitusten pohjalta. Tehokkuus vaihtelee toimialoittain. Käytetty tehokkuus on hieman korkeampi kuin Sodankylässä keskimääräinen tehokkuus, koska tavoitteellinen tehokkuus on nykytehokuutta korkeampi. Tarve kuvaa pinta-alan lisäystä, jossa koko ostovoiman kasvu on suunnattu uusiin neliöihin. Kaupan käytöstä poistuvat tai uudella korvautuvat liiketilat lisäävät tarvetta Liikeitlalaskelmasssa käytetyt keskimääräiset tehokkuudet kerrosalateho myyntiteho /k-m2 /my-m2 Päivittäistavarakauppa ja Alko Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Autokauppa ja huoltamot Ravintolat

13 Kaupallinen selvitys 12 Enimmäistarpeessa koko ostovoiman kasvu suuntautuu uusiin neliöihin. Vähimmäistarpeessa osa ostovoiman kasvusta jää nykyisiin liikkeisiin, eli myös ne pystyvät kasvattamaan myyntiään (enemmän kuin inflaation verran). Vähimmäistarve on suositeltava tarve, jonka verran kunnassa vähintään tulisi kaavoittaa uutta liiketilaa ja enimmäistarve antaa rajan, johon ostovoiman kasvu voi riittää. Enimmäistarvetta voidaan pitää mitoituksen enimmäismääränä. Vähittäiskaupan lisätilantarve Sodankylässä Enimmäistarve k-m 2 Vähimmäistarve k-m 2 Päivittäistavarakauppa* Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Autokauppa ja huoltamot Ravintolat Muut kaupalliset palvelut Kauppa ja palvelut yhteensä * sis. alkoholijuomakaupan Lähde: Santasalo Ky Vuoteen 2030 mennessä Sodankylässä tarvitaan lisää liiketilaa kerrosneliömetriä. Tästä noin k-m2 on päivittäistavarakaupan liiketilaa, k-m2 erikoiskaupan tilaa ja k-m2 on tilaa vaativaa kauppaa. Erikoiskaupan tila voi toteutua osin myös laajan tavaravalikoiman myymälässä. Laskettu liiketilatarve suuntautuu lähes täysimittaisesti Sodankylän kirkonkylään. Kauppa keskittyy tyypillisesti keskuksiin. Lisäksi muiden kylien ostovoiman kasvu on niin pientä, ettei kaupan uusperustannalle ole suurta kysyntää. Liiketilatarve voidaan toiminnoittain jakaa keskusta-alueiden tarpeeseen ja muiden alueiden tarpeeseen. Keskusta-alueille suuntautuu suuri osa päivittäistavarakaupan tarpeesta ja suurin osa muotikaupan ja muun erikoiskaupan tarpeesta. Vastaavasti muille alueille suuntautuu suurin osa tilaa vaativan kaupan sekä autokaupan tarpeesta. Tilaa vaativan kaupan liiketilatarvetta kohdistuu pienessä mittakaavassa myös keskusta-alueille. Keskustaalueena tarkoitetaan tässä kirkonkylän ydinaluetta. Muut alueet ovat pohjoisosan tilaa vaativan kaupan alue ja mahdollinen uusi alue kirkonkylän eteläosassa. Liiketilatarpeen suuntautuminen toimialoittain eri tyyppisille kaupan alueille Keskustaalueet Muut alueet Päivittäistavarakauppa 70 % 30 % Tilaa vaativa kauppa 20 % 80 % Muu erikoiskauppa 80 % 20 % Autokauppa ja huoltamot 0 % 100 % Ravintolat 80 % 20 % Muut kaupalliset palvelut 80 % 20 %

14 Kaupallinen selvitys 13 Oheisen taulun mukaan jaettuna ydinkeskustaan suuntautuu liiketilatarpeesta hieman yli puolet ja muille alueille hieman alle puolet. Näin ydinkeskusta-alueen lisäliiketilan tarve Sodankylässä on k-m 2 ja muiden alueiden k-m 2. Vähittäiskaupan lisätilantarve Sodankylässä * sis. alkoholijuomakaupan Lähde: Santasalo Ky Vähittäiskaupan lisätilantarve Sodankylässä Enimmäistarve k-m 2 Ydinkeskusta Yhteensä Muut alueet Päivittäistavarakauppa* Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Autokauppa ja huoltamot Ravintolat Muut kaupalliset palvelut Kauppa ja palvelut yhteensä Vähimmäistarve k-m 2 Ydinkeskusta Yhteensä Muut alueet Päivittäistavarakauppa* Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Autokauppa ja huoltamot Ravintolat Muut kaupalliset palvelut Kauppa ja palvelut yhteensä * sis. alkoholijuomakaupan Lähde: Santasalo Ky

15 Kaupallinen selvitys 14 4 KAUPAN KEHITTÄMINEN SODANKYLÄSSÄ Kaupalle tulee Sodankylässä varata eri tyyppisiä alueita. Lähtökohtaisesti keskustassa tulisi varata kaupalle lisärakentamismahdollisuuksia vähintään edellisessä luvussa lasketun lisätarpeen verran. Enimmäistarve asettaa rajan, mihin ostovoiman kasvu riittää. Sodankylän kauppaa kehitetään nykyisen kaupallisen rakenteen lähtökohdista. Kaupan kehittymisalueet Sodankylässä

16 Kaupallinen selvitys Kaupan kehittäminen keskustassa Ydinkeskusta-alueelle tulee sijoittaa pääosa erikoiskaupoista. On myös hyvä, että alueella on päivittäistavarakaupan tarjontaa alueen reunalla. Tämä lisää keskusta-alueella asiointia. Jos päivittäistavarakaupat häviävät ydinkeskusta-alueelta, alueella asioidaan harvemmin ja näin myös erikoiskaupat lähtevät helposti hakeutumaan markettien rinnalle. Ydinkeskustassa on tärkeää, että kauppa on tiiviisti sijoittunut alueelle. Keskusta on kaupallisesti intensiivinen, kun kadulle avautuu paljon näyteikkunoita ja ovia. Ydinkeskusta-alueella kaikkien kiinteistöjen katutasolla tulisi olla liiketilaa. Lisäksi ydinkeskusta tulisi rakentua tiiviisti, jottei syntyisi katkoksia kaupalliseen rakenteeseen. Keskustan kehittymisalueet Sodankylässä

17 Kaupallinen selvitys 16 Nykyään kauppa keskittyy ydinkeskustassa varsin tiiviisti Jäämerentien varteen. Jonkin verran hajanaisuutta rakenteeseen tuovat tyhjät liiketilat, rakentumattomat tontit ja pysäköintialueet kauppojen edessä. Keskeisimmät pysäköintialueet ovat ensisijaisia alueita, joita tulee tutkia kaupan laajentumisalueina. Poikittaisilla kaduilla kauppaa on tällä hetkellä vähän. Kasarmintien varsi on poikittaiskaduista ensisijainen kauppakatu, jossa kaupan rakennetta voidaan tiivistää ja laajentaa. Keskustan reuna-alueelle sijoittuu pääosin kaupallisia palveluita. Alue ei ole enää niin intensiivistä kauppa-aluetta kuin ydinkeskusta. Alueelle voidaan sijoittaa lisää liiketiloja, jos niille löytyy kysyntää. Esimerkiksi asuintalojen kivijalkoihin voidaan sijoittaa liiketilaa hyville paikoille, mutta liiketilojen rakentamisesta ei ole tarvetta tehdä velvollisuutta. Reuna-aluetta tärkeämpää on, että liiketilaa saadaan ydinkeskustaan. Kauppatori sijoittuu tällä hetkellä Sodankyläntien varrelle. Tori on varsin laaja suhteessa päivittäiseen toimintaan. Laaja torialue soveltuu kuitenkin hyvin markkinoiden tapahtumapaikaksi. Torin sijainti ei ole herättänyt keskustelua Sodankylässä, vaikka tori jää hieman irralleen kaupalliselta ydinalueelta. Vaihtoehtoista pientä päivittäisen torin paikkaa voi etsiä keskeisimmältä alueelta. Uusi paikka pienelle torille ja tapahtuma-aukiolle voi löytyä Sompiontieltä/Valintatalon pysäköintipaikan luota, mikäli tie katkaistaan ajoneuvoliikenteeltä. Nykyinen kauppatori voi jäädä alkuvaiheessa markkinoiden tapahtumapaikaksi tai vaihtoehtoisesti alueelle voidaan rakentaa esim. asuntoja. 4.2 Vähittäiskaupan suuryksikköalueet Tällä hetkellä suuret kaupan yksiköt, eli Sodankylässä lähinnä päivittäistavarakaupat, ovat sijoittuneet keskustan eteläosaan. Marketteja on sekä Sodankyläntien varrella että ydinkeskustassa Jäämerentien varrella. Näistä vain K-supermarket on vähittäiskaupan suuryksikkörajan (2000 k-m 2 ) ylittävä. Muut marketit eivät ole maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittamia vähittäiskaupan suuryksikköjä. Ydinkeskustan ja Sodankyläntien markettien väliin jäävällä alueella on tällä hetkellä S-marketin pysäköintialue ja valtion virastotalo. Nykyinen market-alue toimii hyvin vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoitus-/laajentumispaikkana. Suuryksiköiden kehittämiseen löytyy nykyiseltä market-alueelta myös vaihtoehtoja. Yksi vaihtoehto on S-marketin laajentuminen nykyisen itäisen p-alueen päälle. Laajennus tiivistäisi ydinkeskustan keskeisen pisteen kaupallista intensiteettiä. S-markettia voidaan tarpeen mukaan myös laajentaa eteläsuuntaan. Itään päin laajentuminen olisi ydinkeskustan tiiviyden kannalta parempi vaihtoehto. Uusi suuryksikön paikka löytyy nykyisen virastotalon paikalta. Tähän sijoitettuna suuryksikkö tiivistää nykyisten markettien ja ydinkeskustan välistä aluetta. Yleisesti tämän alueen kehittämisessä on tärkeää ottaa huomioon yhteys sekä ydinkeskusta- että market-alueelle. Suuryksiköt Sodankylässä ovat tulevaisuudessakin todennäköisesti päivittäistavarakaupan marketteja tai muita laajantavaravalikoiman myymälöitä. Suuryksikköalueelle voidaan pienessä mittakaavassa sijoittaa myös erikoiskaupan liiketiloja suurmyymälän yhteyteen. Erikoiskaupan myymälätilojen sijoittumissuunta on ensisijaisesti alueen koillisosassa eli ydinkeskusta-alueella tai aivan sen tuntumassa.

18 Kaupallinen selvitys Tilaa vaativan kaupan alueet Tällä hetkellä tilaa vaativaa kauppaa on Sodankylässä pääosin keskustan pohjoisosassa. Alueella on useita tilaa vaativan kaupan ja autokaupan myymälöitä. Lisäksi alueella on yksi laajantavaravalikoiman myymälä. Alueen myymälöistä yksi eli Rautia on vähittäiskaupan suuryksikkörajan ylittävä myymälä. Nykyinen tilaa vaativan kaupan alue soveltuu hyvin myös uuden tilaa vaativan kaupan laajentumisalueeksi. Alueella on paljon tiivistymismahdollisuuksia. Keskustan eteläosassa Rovaniementien ja Kittiläntien risteysalueella on myös kaupan laajentumismahdollisuuksia. Aluetta suositellaan kehitettävän pohjoisen alueen kanssa vaihtoehtoisena tilaa vaativan kaupan alueena. Alueelle soveltuu myös liikenneasema ja tämän yhteyteen pieni päivittäistavarakauppa. Suuria päivittäistavarakaupan tai laajan tavaravalikoiman suuryksiköitä ei alueella suositella sijoitettavan. Näille paremmin soveltuva alue on nykyinen market-alue, jonne vielä mahtuu nykyisten yksiköiden laajennuksia tai uusia suuryksiköitä.

19 Kaupallinen selvitys 18 5 VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Selvityksessä arvioidaan edellisessä luvussa esitettyjen kehittämismahdollisuuksien kaupallisia vaikutuksia. Lisäksi arvioidaan sitä vaihtoehtoa, että keskustan eteläosaan sijoittuu vähittäiskaupan suuryksikkö. Vaikutusten arviointi pohjautuu kaupan nykytilaan sekä laskettuun liiketilan lisätarpeeseen. 5.1 Vaikutukset palveluverkkoon Nykyään valtaosa Sodankylän kaupallisista palveluista keskittyy Sodankylän kirkonkylälle. Tämän lisäksi päivittäistavarakauppoja on muutamassa kylässä. Tässä selvityksessä liiketilatarve on suunnattu kokonaisuudessaan Sodankylän kirkonkylälle, koska kirkonkylässä kaupalla on parhaat kehittymismahdollisuudet. Muissa kylissä ei ole merkittävää potentiaalia kaupan laajentumiselle. Kaupan kehittämisellä kirkonkylällä ei ole merkittäviä negatiivisia vaikutuksia muuhun palveluverkkoon. Päivittäistavarakaupan säilymiseen kylissä vaikuttaa enemmän oman kylän asukasmäärän kehitys, kuin kirkonkylän kehittyminen. Jo nykyäänkin pääosa ostoksista tehdään kirkonkylällä. Asiointitottumukset eivät suuresti muutu, vaikka kirkonkylän kauppaa kehitetäänkin. Kirkonkylän kehittäminen vähentää enemminkin asiointia monipuolisempiin keskuksiin eli lähinnä maakuntakeskukseen kuin omaan kyläkauppaan. Sodankylän kaupan kehittämisellä ei ole merkittäviä negatiivisia vaikutuksia muiden lähikuntien kaupallisiin palveluihin. Sodankylän kaupallisten palvelujen kehittämisessä lähtökohtana ovat kunnan omat asukkaat ja asukasmäärän kasvu. Väestö on muissa kunnissa Tilastokeskuksen mukaan laskussa, mikä vaikuttaa kuntien palvelutasoon enemmän, kuin Sodankylän kehittäminen. Kuntien palveluvarustus on tällä hetkellä suppea, eikä se erikoiskaupan osalta ole merkittävästi laajentumassa. Kauppa keskittyy enemminkin suurempiin keskuksiin, tässä tapauksessa mm. Sodankylään ja vielä laajemmassa mittakaavassa Rovaniemelle. Matkailun kehittäminen voi edesauttaa näiden kuntien palvelujen kehittämistä, mutta tähänkään ei Sodankylän kehittämisellä ole merkittäviä vaikutuksia. 5.2 Vaikutukset keskustakauppaan Kaupan kehittyminen kirkonkylän eri alueilla vaikuttaa ensisijaisesti kirkonkylän palveluverkkoon. Kaupan suuryksikköalueen kehittäminen edesauttaa vähittäiskaupan sijoittumista Sodankylässä. Kauppa uudistuu kuntakeskuksissa yleensä vähittäiskaupan suurten yksiköiden kautta. Erikoiskaupan liiketilaa saadaan pääosin joko markettien yhteyteen tai asuinliiketalojen kehittämisellä, kun asuintalojen kivijalat rakennetaan liiketilakäyttöön. Uusia erikoiskaupan liikekeskuksia ei kuntakeskuksiin helposti synny. Sodankylässä on potentiaalia yhdelle uudelle suurelle supermarketille tai nykyisen laajennukselle ja toiselle laajantavaravalikoiman myymälälle. Edellisessä luvussa esitetyllä market/suuryksikköalueella molemmille löytyy tilaa. Mikäli suuryksiköt sijoittuvat keskustaalueelle, keskustan palvelutarjonta monipuolistuu. Tärkeää on suuryksikköalueen yhdistyminen ydinkeskusta-alueelle. Tämä edesauttaa ydinkeskustan palveluiden toimintaedellytyksiä, jolloin market-alueen kehittäminen ei vaikuta negatiivisesti ydinkeskusta-alueeseen. Mikäli S-market rakentaisi uuden liikepaikan virastotalon paikalle, kauppa valuisi vähän nykyistä kauemmaksi ydinkeskustasta. Tällöin merkittävää olisi nykyisen S-marketin kehittäminen ensisijaisesti erikoisliikkeille tai vaihtoehtoisesti laajantavaravalikoiman myymälälle. Marketin tyhjäksi jääminen heikentäisi ydinkeskustan kaupallista ilmettä.

20 Kaupallinen selvitys 19 Vähittäiskaupan suuryksikön sijoittaminen keskustan eteläosaan Rovaniementien ja Kittiläntien risteysalueelle siirtäisi päivittäistä asiointia pois ydinkeskusta-alueelta. Riskinä tällöin olisi myös erikoiskaupan hakeutuminen valtatien varteen ja ydinkeskusta-alueen hiljentyminen. Koska nykyisellä market-alueella on vielä tilaa uusille yksiköille tai nykyisten laajennuksille, ei ole syytä hajottaa päivittäistä asiointia keskustan ulkopuolelle. Tilaa vaativan kaupan sijoittuminen ydinkeskustan ulkopuolelle ei vaikuta merkittävästi ydinkeskustan palvelutarjontaan. Tilaa vaativan kaupan myymälöissä asioidaan harvemmin, eikä näissä asioiminen poista tarvetta asioida keskustassa. Tilaa vaativalle kaupalle soveltuvia alueita ovat sekä keskustan pohjois- että eteläosat. Nykyään palvelutarjontaa on pääosin pohjoisosassa. Uusien myymälöiden sijoittuminen nykyisten läheisyyteen vahvistaa pohjoisosan aluetta. Toisaalta taas eteläosan kehittyminen tilaa vaativan kaupan alueena tasapainottaa palveluverkkoa, jolloin kaupan alueita on molemmilla puolilla keskustaa. Keskustan eteläosaan soveltuu myös liikenneasema. Liikenneaseman yhteyteen voidaan sijoittaa pieni päivittäistavarakauppa. Liikenneaseman sijoittaminen keskustan ulkopuolelle ei vie liikaa asiointia pois keskustasta. Tällä hetkellä ydinkeskustan tuntumassa on huoltoasemapalveluita, mutta keskustan toimivuuden kannalta ei ole tärkeää, että ne sijoittuvat juuri keskustaan. Nykyiset huoltoasemat voidaan pitkällä aikavälillä muuttaa asuntotonteiksi, jos huoltamotoiminta siirtyy valtatien varteen. Liikenneasema tuo päivittäistavarakaupan palveluita pienimuotoisesti myös keskustan eteläosiin. Pohjoisosassa päivittäistavarakauppaa on pienimuotoisesti Säästökuopan laajantavaravalikoiman myymälässä. Pienen päivittäistavarakaupan sijoittaminen liikenneaseman yhteyteen ei heikennä keskustan palveluita, sillä monipuoliset ostokset tehtäisiin yhä edelleen keskustan suurissa marketeissa eikä keskusta-asiointi tämän myötä merkittävästi vähenisi. 5.3 Vaikutukset palveluiden saavutettavuuteen Palveluverkon muutoksilla on vaikutuksia palvelujen alueelliseen saavutettavuuteen, mikäli kaupallinen tarjonta supistuu muissa keskustan osissa. Toisaalta palveluiden saavutettavuus voi myös uuden kauppapaikan myötä joissakin asukasryhmissä tai jollakin alueella parantua, jos kauppa rakennetaan alueelle, jossa vastaavaa palvelutarjontaa ei nyt ole. Vaikutukset palveluiden häviämiseen joltakin alueelta ovat todennäköisempiä, mikäli lyhyellä aikavälillä rakennetaan massiivisesti uutta liiketilaa. Jos taas liiketilan määrä kasvaa hitaasti pitkällä aikavälillä, on nykyisten kauppojen helpompi sopeutua muuttuvaan tilanteeseen. Suuryksikköjen sijoittaminen market-alueelle ei vaikuta haitallisesti palvelujen alueelliseen saavutettavuuteen. Alue on edelleen keskusta-aluetta ja aivan ydinalueen tuntumassa, ja näin ollen päivittäistavarakaupan palveluita saa edelleen keskustasta. Erikoiskaupan tarjonnan lisääminen alueella pienimuotoisesti joko omissa myymälöissä tai laajantavaravalikoiman myymälässä lisää keskustatarjontaa. Luonteva yhteys ydinkeskustaan on kuitenkin erittäin tärkeä, jotta alue koetaan yhtenäisenä kaupan alueena. Suuryksikköalueen eteläosiin ei ole syytä sijoittaa laajamittaisesti erikoiskauppaa, tällöin on vaarana että erikoiskaupan tarjonta ydinkeskustasta siirtyisi suuryksikköalueelle ja varsinaisessa ydinkeskustassa kaupankäynti hiljenisi. Nykyisten ydinkeskustan markettien yhteyteen/tilalle sopii erikoiskauppa vastaavasti erittäin hyvin. Supermarketin sijoittaminen keskustan eteläosaan Rovaniemen ja Kittiläntien risteykseen toisaalta taas todennäköisesti veisi palveluja pois ydinkeskustasta. Todennäköisesti alueelle sijoittuva yksikkö olisi keskustasta pois siirtyvä supermarket. Ydinalueelle jäisi vielä yksi päivittäistavarakauppa, mutta keskustan palvelutaso kuitenkin laskisi jonkin verran super-

21 Kaupallinen selvitys 20 marketin siirryttyä kauemmaksi. Pienen päivittäistavarakaupan sijoittaminen liikenneaseman yhteyteen ei taas vaikuttaisi keskustan palvelutarjontaan. Nykyiset liikkeet jäisivät yhä edelleen keskustaan. Eteläosiin sijoittuva pt-myymälä parantaisi eteläosien asukkaiden päivittäistavarakaupan tarjontaa. Nykyään lähin kauppa on etelästä katsoen keskustassa, kun taas pohjoisen suunnasta löytyy pt-tarjontaa sekä tiva-alueelta että keskustan reunaalueelta. Mikäli keskustan eteläosiin sijoittuisi liikenneaseman yhteyteen pieni päivittäistavarakauppa, päivittäistavarakaupan ajallinen saavutettavuus paranisi Sodankylässä. Liikenneaseman yhteydessä olevilla päivittäistavarakaupoilla on yleensä laajemmat aukioloajat kuin muilla marketeilla. Tällä hetkellä supermarketteja laajempi aukioloaika on Sodankylässä muilla liikenneasemilla sekä kioskeilla, mutta näiden päivittäistavaravalikoima on hyvin suppea. Tilaa vaativan kaupan sijoittaminen keskustan eteläosaan lyhentää myös asiointimatkoja kirkonkylän eteläosassa asuvien asukkaiden kannalta. Todennäköisesti eteläosiin sijoittuvat myymälät eivät heikennä pohjoisosan palveluvarustusta, joten palveluiden alueellinen saavutettavuus ei eteläosan tilaa vaativan kaupan myötä heikkenisi.