Kauppakeskus Veska, kaupallinen selvitys

Transkriptio

1 LIITE 6 PIRKKALAN KUNTA Kauppakeskus Veska, kaupallinen selvitys Raportti FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY

2

3 Raportti Sisällysluettelo 1 Asemakaavamuutoksen sisältö Nykytilanne ja kehitysnäkymät Tarkastelualueen sijainti ja palvelut Väestö ja asumisen sijoittuminen Vähittäiskaupan palveluverkko Ostovoiman kehitys ja liiketilan lisätarve Vaikutusten arviointi Palvelutarjonnan kehitys Kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset Kaupan palveluverkon kehitys Pirkkalan keskustan ja alakeskusten kehitys Kaupan palvelujen saavutettavuus Yhteenveto ja johtopäätökset... 12

4

5 FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 1 (12) ALKUSANAT Pirkkalan kuntaan, Partolan asemakaava-alueelle, kortteliin nro 1708, on vireillä asemakaavamuutoksen laatiminen. Korttelissa sijaitsee kauppakeskus Veska. Asemakaavamuutoksella vastataan kauppakeskustoimijoiden nykyisiin tarpeisiin ja varmistetaan liikekiinteistön elinvoimaisuuden ja käytettävyyden säilyminen. Samalla tuetaan koko Partolan kaupan alueen elävyyden, vetovoimaisuuden, palvelutason ja palveluiden monipuolisuuden säilymistä. Asemakaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön sijoittuminen kauppakeskus Veskan nykyisiin tiloihin. Korttelin rakennuksia tai sen piha-alueiden ja liikenteen järjestelyjä ei ole tarkoitus muuttaa. Voimassa olevan Partolan osayleiskaavan (2001/2002) mukaan alueelle ei voida sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikköä (yli k-m2). Pirkanmaan 1. maakuntakaavassa alueelle on sijoitettu vähittäiskaupan suuryksikön merkintä. Tämän selvityksen tehtävänä on arvioida Kauppakeskus Veskan liiketilajärjestelyjen toteutuksen mahdollistavan asemakaavan muutoksen kaupalliset vaikutukset. Selvityksessä esitetään kauppakeskus Veskan asema ja merkitys Pirkkalan kaupallisessa palvelurakenteessa, kartoitetaan asemakaavan muutoksen lähialueilla sijaitsevat nykyiset kaupan toiminnot ja kaupan kaavavaraukset, määritellään alueen kaupallinen vaikutusalue ja arvioidaan vaikutusalueen ostovoima ja sen kehitys sekä esitetään asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset. Kauppakeskus Veska sijaitsee Partolan alueella, joka palvelee Pirkkalan asukkaiden lisäksi laajalti myös Tampereen ja muiden lähikuntien asukkaita. Kävelyetäisyydelle alueen lähinaapuriin Tampereen Härmälänrantaan on juuri valmistumassa uusi asuinalue noin asukkaalle. Partolan alueelta on hyvät kevyen liikenteen yhteydet sekä Härmälän että Pirkkalan keskustan suuntiin. Vaikutusten arviointi on tehty asiantuntija-arviona olemassa oleviin selvityksiin ja paikkatietoaineistoihin perustuen. Vaikutusten arvioinnissa on tarkasteltu kauppakeskus Veskan asemakaavan muutoksen kaupallisia vaikutuksia nykytilanteeseen verrattuna. Selvitystyö on tehty alueen maanomistajan Ejendomsinvest Oy:n toimeksiannosta FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy:ssä. Pirkkalan kunnan yhteyshenkilönä on ollut toimistoarkkitehti Mika Raatikainen. FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy:ssä työn ovat laatineet FM Taina Ollikainen ja FM Mari Pohjola.

6 FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 2 (12) Kauppakeskus Veska, kaupallinen selvitys 1 ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SISÄLTÖ Partolan asemakaava-alueen korttelin nro 1708 asemakaavan aluevaraus liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K) tarkistetaan vastaamaan nykytilannetta liikerakennusten korttelialueeksi (KM), jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Alueen rakennusoikeus ja rakennettava eivät muutu. Alueella on voimassa asemakaava, joka on saanut lainvoiman Asemakaavassa kortteli 1708 on osoitettu: Liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K). Kortteliin ei saa sijoittaa maankäyttö- ja rakennuslain 114 :n tarkoittamaa vähittäiskaupan suuryksikköä eikä päivittäistavarakaupan myymälää. Korttelialueelle saa rakentaa asuntoja vain kiinteistön hoidolle välttämätöntä henkilökuntaa varten. suurin sallittu kerrosluku: II-kerrosta Merkintä osoittaa, kuinka monta prosenttia rakennusalalle sallitusta kerrosalasta saadaan käyttää pienteollisuustiloja varten, joille ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia: ty 50 % rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä: m 2 Asemakaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön sijoittuminen kauppakeskus Veskan nykyisiin tiloihin, mikä tarkoittaa käytännössä kahden erillisen liiketilan yhdistämistä yhdeksi suuremmaksi liiketilaksi. Korttelin rakennusten ulkoasua tai piha-alueiden ja liikenteen järjestelyjä ei ole tarkoitus muuttaa. Kaavamuutoksella tuetaan palvelutason parantumista ja palveluiden monipuolistumista, sekä koko alueen elävyyden ja vetovoimaisuuden säilymistä. Kaavamuutosalue on yksityisessä omistuksessa ja sen omistaa Ejendomsinvest Oy. 2 NYKYTILANNE JA KEHITYSNÄKYMÄT 2.1 Tarkastelualueen sijainti ja palvelut Kauppakeskus Veska sijaitsee Pirkkalan kunnan koillisosassa, Partolassa, noin kolme kilometriä Pirkkalan keskustasta itään. Alueen itäpuolella kulkee Tampereen kaupungin raja ja eteläpuolella valtatie 3 (E12). Tampereen keskustaan on matkaa noin kuusi kilometriä. Kävelyetäisyydelle alueen lähinaapuriin Tampereen Härmälänrantaan on valmistumassa uusi asuinalue noin asukkaalle. Partolan alueelta on hyvät kevyen liikenteen yhteydet sekä Pirkkalan keskustan että Härmälän suuntiin. Kauppakeskus Veskaan on sijoittunut muodin ja pukeutumisen, vapaa-ajan, viihteen ja elektroniikan, sisustuksen ja lahjatavaroiden liikkeitä sekä ravintoloita/kahviloita (mm. H&M, Lindex, Dressmann, Jysk). Kauppakeskuksessa sijaitsee myös ainoa pääkaupunkiseudun ulkopuolella toimiva Verkkokauppa.comin myymälä.

7 FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 3 (12) Kauppakeskus Veska sijaitsee Partolan yritys- ja liikerakentamisen alueella. Partolan alue on yksi merkittävimmistä kaupan keskittymistä Tampereen kaupunkiseudulla. Alueella on useita vähittäiskaupan yksiköitä ja muita palveluja, muun muassa Pirkkahalli (Tampereen messu- ja urheilukeskus). Kauppakeskus Veskan lisäksi Partolan alueella toimii mm. Citymarket ja Tokmanni, Motonet, S-Market, Hong Kong ja Bauhaus. Kuva 1. Kaava-alue ja 1-4 kilometrin etäisyysvyöhykkeet. Kuva 2. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti ja kiinteistörajat ortokuvalla (Paikkatietoikkuna.fi 2013, MML 2013).

8 FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 4 (12) 2.2 Väestö ja asumisen sijoittuminen Pirkkalassa asui vuoden 2012 lopussa noin asukasta. Pirkkalan väestömäärä on lisääntynyt vuosina noin asukkaalla (+ 32 %). Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan Pirkkalan väestömäärä on vuonna 2030 noin asukasta (+ 45 %). Pirkkalan väestö on keskittynyt Pirkkalan kuntakeskuksen sekä sen läpikulkevan Naistenmatkantien (yhdystie 3022) ympärille, valtatie 3:n pohjoispuolelle. Kuvassa 3 on esitetty väestön määrä 250 m x 250 m ruuduittain vuoden 2012 lopussa Pirkkalassa sekä Tampereen keskeisillä alueilla. Tummat värit kuvastavat tiheintä asutusta ja vaaleat värit harvaan asuttuja alueita. Kauppakeskus Veska Kuva 3. Väestön sijoittuminen Pirkkalan ja Tampereen rajaseudulla, Kauppakeskus Veskan lähiympäristössä Kauppakeskus Veskan läheisyyteen sijoittuu runsaasti uutta ja vanhaa asutusta niin Pirkkalan kuin Tampereen puolelle. Kauppakeskus Veskan lähivaikutusalueella 1 km etäisyydellä asui vuoden 2012 lopussa noin asukasta ja 3 km etäisyydellä noin asukasta. Kävelyetäisyydelle alueen lähinaapuriin Tampereen Härmälänrantaan on valmistumassa uusi asuinalue noin 2000 asukkaalle. Pirkkalan Pereen alueella on lisäksi uutta ja rakentumassa olevaa kerrostalo- ja rivitaloasutusta ja Tampereen puolella läheinen Härmälän asuinalue on rakentunut teollisuusalueesta kerrostaloalueeksi.

9 FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 5 (12) 2.3 Vähittäiskaupan palveluverkko Päivittäistavarakauppa Pirkkalassa toimi vuoden 2012 lopussa 12 päivittäistavaramyymälää, joista 3 oli päivittäistavaroita myyviä tavarataloja (Hong Kong, Tokmanni ja Halpa- Halli) ja yksi suoramyyntihalli/tuottajatori (Ollilan maalaiskauppa). Koko päivittäistavaroiden valikoimaa myyviä päivittäistavaramyymälöitä (pois lukien suoramyyntihalli ja laajan tavaravalikoiman myymälät) toimi Pirkkalassa vuoden 2012 lopussa yhteensä 8 kpl. Myymälätyypeittäin tarkasteltuna Pirkkalassa toimi eniten valintamyymälöitä (3 myymälää eli 38 % kaikista päivittäistavaramyymälöistä) ja supermarketteja (3 myymälää eli 38 % kaikista päivittäistavaramyymälöistä). Lisäksi Pirkkalassa toimi yksi hypermarket ja yksi pienmyymälä Kauppakeskus Veska Kuva 4. Pirkkalan päivittäistavaramyymälät vuonna 2012 (Tilastokeskus 2012). Kauppakeskus Veskan välittömässä läheisyydessä päivittäistavarakaupan myymälöistä ja tavarataloista sijaitsevat K-Citymarket Pirkkala, S-Market Pirkkala, LIDL sekä tavarataloista Tokmanni, Halpa-Halli ja Hong Kong.

10 FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 6 (12) Erikoiskauppa Tilastokeskuksen toimipaikkarekisterin mukaan Pirkkalassa toimi vuoden 2012 lopussa yhteensä 60 erikoiskaupan myymälää. Muun erikoiskaupan toimialoilla (alkot, apteekit ym, muoti-kauppa, tietotekninen erikoiskauppa ja muu erikoiskauppa) toimi yhteensä 46 myymälää (77 % kaikista erikoiskaupan myymälöistä). Muu erikoiskauppa on keskittynyt Pirkkalassa tasaisesti kuntakeskuksen läheisyyteen sekä Partolan alueelle. Kuva 6. Pirkkalan muun erikoiskaupan myymälät vuonna 2012 (Tilastokeskus 2012). Toimialoilla, joihin sisältyvät paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan myymälät (huonekalukauppa, kodintekniikkakauppa, rautakauppa ja muu tilaa vaativa kauppa) toimi Pirkkalassa yhteensä 14 myymälää (23 % kaikista erikoiskaupan myymälöistä). Tilaa vaativa kauppa on Pirkkalassa sijoittunut pääosin Partolaan sekä valtatie 3:n varteen.

11 FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 7 (12) Kuva 7. Pirkkalan tilaa vaativan erikoiskaupan ja autokaupan myymälät vuonna 2012 (Tilastokeskus 2012). Partolan alueen vähittäiskaupan palvelut Partolan alueella on tällä hetkellä yhdeksän vähittäiskaupan rakennusta, joiden pinta-ala on yhteensä noin k-m 2. Taulukko 1. Partolan kaupan rakennusten pinta-alat (Pirkkalan kunta ja MML 2013). Rakennus Rakennuksen pinta-ala (k-m²) Citymarket (rakennuksessa toimii myös Tokmanni) S-Market (rakennuksessa toimii myös Alko ja Seppälä) Lidl Respecta Oy (kirpputori) HongKong Motonet Bauhaus Työkaluliike IHK Kauppakeskus Veska

12 FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 8 (12) S-Market, Lidl Seppälä, Alko IHK HongKong Motonet Respecta Oy Bauhaus Citymarket, Tokmanni Kuva 5. Kauppakeskus Veskan lähiympäristön kaupalliset palvelut vuonna Kauppakeskus Veskassa toimii 12 erikoiskaupan myymälää, 1 tilaa vaativan kaupan myymälä ja yksi laajan tavaravalikoiman myymälä. Erikoiskaupan myymälöistä 7 on muotikauppaa ja 5 muuta erikoiskauppaa kuten urheiluvälineiden ja optisen alan vähittäiskauppaa. 2.4 Ostovoiman kehitys ja liiketilan lisätarve Arvio ostovoiman kehityksestä Ostovoima ja sen kehitys ovat perusta kaupan palveluverkon kehittymiselle ja kaupan investoinneille. Arviot ostovoimasta ja ostovoiman kehityksestä perustuvat parhaillaan laadittavana olevaan Pirkanmaan maakuntakaavan 2040 kaupan palveluverkkoselvityksen aineistoon. Ostovoima arvioitiin vuoden 2012 väestömäärän ja asukaskohtaisten kulutuslukujen perusteella. Ostovoiman kehitys arvioitiin väestöennusteen ja yksityisen kulutuksen kasvuarvioiden pohjalta. Väestöennusteena käytettiin Pirkanmaan liiton laatimaa väestöennustetta. Yksityisen kulutuksen kasvuarviona käytettiin päivittäistavarakaupassa 1 %/vuosi ja erikoiskaupassa 2 % /vuosi.

13 FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 9 (12) Vähittäiskauppaan (pl. autokauppa) kohdistuva ostovoima edellä esitetyillä laskentaperusteilla arvioituna oli vuonna 2012 Pirkkalassa noin 121 milj., josta päivittäistavarakaupan ostovoima oli noin 52 milj., paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan ostovoima noin 24 milj. ja muun erikoiskaupan ostovoima noin 45 milj.. Vähittäiskaupan (pl. autokauppa) ostovoiman arvioidaan kasvavan vuoteen 2025 mennessä Pirkkalassa noin 46 milj.. Ostovoiman kasvusta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 15 milj., paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan noin 11 milj. ja muuhun erikoiskauppaan noin 20 milj.. Taulukko 2. Arvio vähittäiskauppaan kohdistuvan ostovoiman kehityksestä Pirkkalassa (vuoden 2012 rahassa). Pirkkala Ostovoima, milj. OV kasvu Päivittäistavarakauppa Tilaa vaativa erikoistavaran kauppa Muu erikoiskauppa Vähittäiskauppa (pl. autokauppa) Ostovoimalaskelma kuvaa tietyn alueen oman väestön ostovoimapotentiaalia, jossa ei ole otettu huomioon ostovoiman siirtymiä. Käytännössä Pirkkalaan kohdistuvan ostovoiman osuus on edellä esitettyä suurempi, koska Pirkkalassa asioidaan kuntarajojen ulkopuolelta. Arvio liiketilatarpeesta Ostovoiman kasvu mahdollistaa kaupan paremmat toimintamahdollisuudet. Nykyiset yritykset voivat kasvattaa myyntiään ja uusille yrityksille voi syntyä riittävät toimintaedellytykset. Kaupan liiketilatarve on arvioitu ostovoiman kehityksen perusteella muuttamalla ostovoima liiketilan lisätarpeeksi kaupan keskimääräisen myyntitehokkuuden ( /myynti-m2) avulla. Arvio liiketilatarpeesta perustuu laadittavana olevaan Pirkanmaan maakuntakaavan 2040 kaupan palveluverkkoselvityksen aineistoihin. Pirkkalan vähittäiskaupan (pl. autokauppa) ostovoiman kasvun vaatima laskennallinen liiketilan lisätarve vuoteen 2025 mennessä on yhteensä noin k-m2. Liiketilan lisätarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin k-m2, paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan noin k-m2 ja muuhun erikoiskauppaan noin k-m2. 3 VAIKUTUSTEN ARVIOINTI 3.1 Palvelutarjonnan kehitys Asemakaavamuutos mahdollistaa Kauppakeskus Veskan erikoiskaupan palvelutarjonnan parantamisen ja sitä kautta Partolan alueen kaupallisen vetovoiman lisäämisen. Erikoiskaupan palvelutarjonnan paranemisen myötä asiakkaiden valintamahdollisuudet paranevat. Ostovoiman kasvuun vastaamisen ohella erikoiskaupan palvelutarjonnan parantamisella vastataan myös kuluttajien muuttuvaan kysyntään. Tulevaisuudessa kuluttajien tarpeet eriytyvät ja he vaativat ostospaikoiltaan entistä enemmän. Hintatason ja monipuolisten valikoimien merkitys on kasvanut ja kasvaa edelleen koko ajan. Asiointi suuntautuu sinne, missä nämä edellytykset täyttyvät parhaiten.

14 FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 10 (12) 3.2 Kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset Asemakaavanmuutos mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön sijoittumisen nykyisin tyhjillään oleviin liiketiloihin kappakeskus Veskassa. Kauppakeskus Veskan vaikutusalueen kysynnän kasvu mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön toteutuksen ilman haitallisia vaikutuksia vaikutusalueen nykyisten myymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiin. Tyhjien liiketilojen käyttöönotto parantaa kaupan palvelutarjontaa ja sitä kautta kauppakeskuksen ja koko Partolan alueen vetovoimaa. Vetovoiman vahvistuminen tuo alueelle lisää asiakkaita, mikä voi parantaa myös muiden myymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiä. 3.3 Kaupan palveluverkon kehitys Kauppakeskus Veskan vähittäiskaupan suuryksikkö vahvistaa Pirkkalan erikoiskaupan palveluverkostoa. Yksikön toteutuksen myötä ei ole odotettavissa haitallisia vaikutuksia nykyisten myymälöiden toimintaedellytyksiin eikä myöskään muutoksia nykyiseen palveluverkkoon, sillä liiketiloissa on jo aiemmin sijainnut erikoiskaupan myymälä. Vuoden 2012 lopussa Pirkkalassa oli yhtä erikoiskaupan myymälää kohti 296 asukasta, joka on enemmän kuin Pirkanmaalla (260 asukasta) ja koko maassa keskimäärin (280 asukasta). Pirkkalan erikoiskaupan palveluverkko on näin ollen väestöpohjaan suhteutettuna hieman keskimääräistä heikompi. Erikoiskaupan palvelutarjonnan monipuolistuminen Veskassa parantaa Pirkkalan erikoiskaupan palveluverkon kattavuutta. Pirkkalan kunta sijaitsee varsin lähellä Tampereen keskustaa ja kaupan keskittymiä, mikä osaltaan vaikeuttaa kunnan kaupallisen tarjonnan kehittymistä. Pirkkalasta on lyhyt asiointimatka Tampereen keskustan erikoiskaupan palveluihin, jossa tarjonta on kattavampi. Erikoiskaupan tarjonnan lisääntyminen Pirkkalassa vähentää tarvetta asioida Tampereen keskustan ja kaupan keskittymien liikkeissä. 3.4 Pirkkalan keskustan kehitys Kauppakeskus Veska ja sitä ympäröivä Partolan alue on luonteeltaan kaupallisten palveluiden keskittymä, joka tarjoaa sekä päivittäistavarakaupan että erikoiskaupan palveluja. Partola tarjoaa kaupan palveluita kävely- ja pyöräilyetäisyydellä asuville asukkaille sekä yksityisautoilla alueelle kauempaa lähiseudulta tuleville asiakkaille. Asemakaavamuutoksen mahdollistama Kauppakeskus Veskan vähittäiskaupan suuryksikkö ei vaikuta Pirkkalan kuntakeskustan kehittymiseen ja kaupan palveluihin, koska asemakaavamuutos ei aiheuta merkittäviä muutoksia nykytilanteeseen; kauppakeskus on olemassa oleva erikoiskaupan keskittymä ja liiketiloissa on jo aiemmin toiminut erikoiskaupan yksikkö. 3.5 Kaupan palvelujen saavutettavuus Asemakaavamuutoksen mahdollistaman Kauppakeskus Veskan vähittäiskaupan suuryksikön toteuttaminen täydentää kaupan palveluverkkoa ja monipuolistaa palvelujen tarjontaa. Vähittäiskaupan suuryksikkö lisää lähialueen asukkaiden sekä kauempaa saapuvien asiakkaiden valintamahdollisuuksia ja parantaa näin vähittäiskaupan koettua saavutettavuutta.

15 FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 11 (12) Kauppakeskus Veskan sijainti perustuu hyvään liikenteelliseen saavutettavuuteen henkilöautolla. Lähiasutuksen suuri määrä ja hyvät kevyen liikenteen yhteydet mahdollistavat kuitenkin hyvän saavutettavuuden myös kävellen ja pyörällä. Kauppakeskus Veskan 1 km lähialueella asuu noin asukasta, joille myymälä toimii lähipalveluna. Kuva 8. Kauppakeskus Veskan 1, 3 ja 5 km saavutettavuusvyöhykkeet tieverkkoa pitkin ja asukasmäärät vyöhykkeillä.

16 FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 12 (12) 4 YHTEENVETO JA JOHTOPÄÄTÖKSET Seuraavassa on esitetty vaikutusten arvioinnin keskeiset tulokset: vaikutusalueen markkinoiden kasvu riittää kattamaan vähittäiskaupan suuryksikön myynnin lisäyksen, joten hankkeella ei ole odotettavissa merkittäviä haitallisia vaikutuksia olemassa olevien myymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiin vähittäiskaupan suuryksikön toteutuksella ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia Pirkkalan keskustan kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin eikä keskustan kehitykseen, koska kyseessä on nykyisen liiketilan uudelleenjärjestelyt kauppakeskus Veska on hyvin saavutettavissa kevyellä liikenteellä ja henkilöautolla. Palvelutarjonnan monipuolistuminen vähentää tarvetta asioida Tampereen ja muiden lähikuntien kaupan keskittymissä, jolloin palvelujen fyysinen saavutettavuus paranee. Palvelutarjonnan monipuolistuessa myös koettu saavutettavuus paranee. Asemakaavan muutos mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön sijoittumisen tällä hetkellä tyhjillään oleviin liiketiloihin, mikä parantaa kauppakeskus Veskan ja koko Partolan alueen vetovoimaa.