Someharjun asemakaava Kaupallisten vaikutusten arviointi

Transkriptio

1 Someharjun asemakaava Kaupallisten vaikutusten arviointi

2 Kaupallisten vaikutusten arviointi 1 Sisällysluettelo 1 JOHDANTO Hankkeen kuvaus Markkina-alue 4 2 KAUPAN NYKYTILAN ANALYYSI Vähittäiskaupan myynti ja ostovoiman siirtymät Luumäen kaupallinen rakenne Kaupan palveluverkko seudulla 8 3 KAUPAN MARKKINOIDEN KEHITYS Väestön ja matkailijoiden määrän kehitys Liiketilatarpeet vuoteen VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Suunnitelmien vertailua liiketilatarpeeseen Vaikutukset palveluverkkoon ja keskustakauppaan Vaikutukset palveluiden saavutettavuuteen ja asiointiin Yhteenveto vaikutuksista 16

3 Kaupallisten vaikutusten arviointi 2 1 JOHDANTO Luumäellä on vireillä asemakaava Somerharjun alueella. Asemakaavan tavoitteena on parantaa alueen liiketoiminnallisia edellytyksiä sekä mahdollistaa monipuolisten kaupallisten toimintojen sijoittuminen alueelle. Alueelle suunnitellaan sijoitettavan outlet-myymälää. Tällä hetkellä asemakaava-alueella on Somerharjun vanha liikenneasema polttoaineen jakelupisteineen. Asema on nykyisin tyhjillään. Rakennukseen on tarkoitus sijoittaa outletmyymälän oheistoimintaa mm. ravintola- ja kahvilapalveluita. Tämän selvityksen tavoitteena on arvioida Somerharjun asemakaavan kaupallisia vaikutuksia. Selvityksessä arvioidaan outlet-myymälän sekä oheispalveluiden vaikutuksia palveluverkkoon sekä erityisesti Luumäen keskustaan Taavettiin. Lisäksi arvioidaan hankkeen vaikutuksia palveluiden saavutettavuuteen ja asiointiin. Etelä-Karjalan maakunnassa on maakuntakaavoituksen yhteydessä tehty kaupallinen selvitys: Etelä-Karjalan kaupan rakenne ja mitoitus; Santasalo Ky Maakuntakaavan kaupalliseen selvitykseen kuului osana myös selvitys venäläisistä matkailijoista: Venäläisten ostosmatkailun merkitys ja tulevaisuuden näkymät; Tak Oy Lokakuu Näiden selvitysten lähtötietoja käytetään tässä Somerharjun asemakaavan kaupallisten vaikutusten arvioinnissa. Kaupallisten vaikutusten arvioinnin on tilannut Luumäen kunta ja selvityksestä vastaavat Tuomas Santasalo ja Katja Koskela Santasalo Ky:stä. 1.1 Hankkeen kuvaus Somerharju sijaitsee Luumäellä valtatien 6 varrella, noin 5 km Luumäen keskustasta Taavetista. Alueella ei ole asemakaavaa eikä yleiskaavaa. Maakuntakaavassa alue kuuluu seutukeskuksen kehittämisvyöhykkeelle ja tuotannon ja palveluiden kehittämisen kohdealueelle. Lisäksi suunnittelualueella on mm. pohjavesialue ja arvokas harjualue. Etelä-Karjalassa on vireillä vaihemaakuntakaava, johon sisältyvät mm. kaupan palvelut.. Etelä-Karjalan 1. vaihemaakuntakaava on ollut luonnoksena nähtävillä Maakuntakaavaluonnoksessa alueelle on osoitettu merkitykseltään seudullinen matkailua palveleva vähittäiskaupan suuryksikkö, km-3. Luonnoksessa alueen uuden liiketilan enimmäismitoitus on 5000 km 2. Somerharjun asemakaavan luonnoksessa alueella on kaksi korttelialuetta, KM-1 ja KL. Liikerakennusten korttelialueelle KM-1 saa sijoittaa matkailua palvelevan vähittäiskaupan suuryksikön. Alueelle saa sijoittaa myös erikoiskaupan ja palveluiden tiloja, liike-, varastotiloja sekä kahvila-, ravintola- ja kokoustiloja. Alueen rakennusoikeus on yhteensä 5000 k-m 2. Liikerakennusten korttelialueelle KL saa sijoittaa myymälä, toimisto- ja huoltoasematiloja. Alueelle saa ympäristöluvan täyttyessä sijoittaa polttoaineen jakeluaseman. Alueen rakennusoikeus on 1700 k-m 2 ja se vastaa nykyistä rakennettua tilannetta. Asemakaavan mukaan alueelle saa siten rakentaa uuden 5000 kerrosneliömetrin suuryksikön. Suuryksikköön tullaan suunnitelmien mukaan sijoittamaan Megamyynti Areena

4 Kaupallisten vaikutusten arviointi 3 Luumäki. Megamyynti Areena on outlet-myymälä. Myymälä palvelee venäläisiä matkailijoita, mutta valikoimat on tarkoitettu myös kotimaiselle kysynnälle. Tuotevalikoima vaihtelee ja sisältää mm. muotia, sisustusta sekä teknokemian tuotteita. Tuotevalikoima on lähellä ns. halpahallien tuotevalikoimaa. Nykyiseen liikerakennukseen Somerharjun matkailukeskukseen sijoittuu outlet-myymälää palvelevaa oheistoimintaa. Orimattilassa on vastaava Megamyynti Areena, joka on auki vain osan aikaa vuodesta. Vuonna 2014 outlet on auki kaksi viiden kuukauden myyntiperiodia. Luumäen outletin suunnitellaan olevan auki normaalin myymälän tavoin koko vuoden. Myös Saloon on raketeilla vastaava outlet Astrum-keskukseen. Keskukseen sijoittuu myös mm. liikunta-, kulttuuri, viihde-, ja kongressitiloja.

5 Kaupallisten vaikutusten arviointi Markkina-alue Megamyynti Areena Luumäki palvelee venäläisiä matkailijoita mutta myös paikallisia asukkaita sekä kotimaisia elämys- ja shoppailumatkailijoita. Areena tulee siis omaan matkailukeskus, jonka pääasiakkaana ovat venäläiset matkailijat. Tarjonta palvelee myös luumäkeläisiä paikallisasiakkaita. Somerharjuun suuntautuu asiointia matkailijoiden ja paikallisten asukkaiden lisäksi lähikunnista, mikäli tarjonta keskuksessa on riittävän mielenkiintoista. Lappeenranta ja Kouvola ovat runsaan puolen tunnin ajomatkan päässä. Lisäksi mm. Imatralle ja Haminaan on alle tunnin ajomatka ja Kotkaan ja Lahteen runsaan tunnin matka. Lähimmissä kaupungeissa on kuitenkin monipuolista kaupan tarjontaa, joten asiointia suuntautuu pääosin omaan tai muuhun lähempänä sijaitsevaan muuhun monipuoliseen kaupan keskukseen. Somerharjulla asioidaan pääosin satunnaisesti ostosmatkailun merkeissä. Megamyynti Areena sijoittuu Kouvolan ja Lappeenrannan puoliväliin

6 Kaupallisten vaikutusten arviointi 5 2 KAUPAN NYKYTILAN ANALYYSI Kaupan nykytilan analyysi perustuu Etelä-Karjalan liitolle tehtyyn Etelä-Karjalan kaupan rakenne ja mitoitus -selvityksen lähtötietoihin. Luumäen ja muun lähialueen kaupan nykytilaa analysoidaan tässä sekä tilastojen että kartoituksen pohjalta. Tilastosta saadaan kuntakohtainen vähittäiskaupan myynti. Myynnin ja ostovoiman avulla lasketaan ostovoiman siirtymät, eli se kuinka hyvin kauppa Luumäellä myy suhteessa alueen ostovoimaan. Kartoituksen pohjalta analysoidaan kaupan sijoittumista Luumäellä. Kartoituksen pohjalta saadaan myös tietoa vähittäiskaupan ja muiden kaupallisten palvelujen pinta-aloista. 2.1 Vähittäiskaupan myynti ja ostovoiman siirtymät Vähittäiskaupan myyntiä on tarkasteltu Tilastokeskuksen yritystilaston pohjalta, samoin kuin Etelä-Karjalan kaupan rakenne ja mitoitus -selvityksessä. Mikäli kunnassa on jollakin vähittäiskaupan toimialalla alle kolme toimipaikkaa, myyntitiedot on arvioitu. Tilastokeskuksen yritystilastosta on saatu liikevaihto, johon on laskettu päälle arvonlisävero. Myynti on näin verrannollinen ostovoimaan, joka myöskin pitää sisällään arvonlisäveron. Tavaratalokaupan myynti on jaettu tilastossa arvioidun tuoteryhmäpainotuksen mukaan päivittäistavarakauppaan, erikoiskauppaan ja tilaa vaativaan kauppaan. Ostovoiman siirtymiä analysoimalla arvioidaan, miten vähittäiskaupan tarjonta saavuttaa alueen kysynnän. Siirtymät saadaan vertaamalla vähittäiskaupan toimialoihin kohdistunutta ostovoimaa kunnassa toteutuneeseen myyntiin. Yleisesti päivittäistavarakauppa-asioinnit hoidetaan lähellä. Arkisin elintarvikeostot tehdään usein lähellä kotia ja lähinnä viikonloppuisin käydään herkemmin lähialuetta hieman kauempana monipuolisessa päivittäistavarakaupassa. Erikoiskaupan ostoksia haetaan tätäkin kauempaa. Mitä harvemmin tuotetta ostetaan, sitä yleisemmin sitä voidaan ostaa kaukaakin. Muotikauppa keskittyy suuriin kaupunkeihin ja näin keskittyvät ostoksetkin. Erikoiskaupan ostosmatkojen yhteydessä hoidetaan myös päivittäistavarakauppa-asiointia, mikä lisää pt-siirtymiä monipuolisiin keskittymiin. Tilaa vaativa kauppa keskittyy, mutta yksittäisiä vetovoimaisia tilaa vaativan kaupan myymälöitä löytyy myös pienistä keskittymistä. Myös autokauppa keskittyy omille alueilleen, ja autokaupassa käydään yli maakuntarajojen. Luumäellä vähittäiskaupan ostovoimasiirtymä on negatiivinen, eli vähittäiskaupan asiointia suuntautuu ulos kunnasta. Siirtymät vaihtelevat toimialoittain. Päivittäistavarakaupassa nettosiirtymä on vain - 1%. Päivittäistavarakaupan ostovoimaa suuntautuu Lappeenrantaan jonkin verran, mutta vastaavasti Luumäkeen suuntautuu loma-asukkaiden ostovoimaa lähes yhtä paljon. Ostovoiman siirtymät ovat erikoiskaupassa negatiiviset. Tilaa vaativan kaupan ostovoima suuntautuu kokonaan Luumäeltä pois, koska tilaa vaativan kaupan tarjontaa ei Luumäellä ole lainkaan. Muun eli keskustahakuisen erikoiskaupan siirtymät ovat myös suuria. Erikoiskaupan tarjonta Luumäellä ei vastaa kuntalaisten kysyntään.

7 Kaupallisten vaikutusten arviointi 6 Vähittäiskaupan myynti ja ostovoima Luumäellä ja Lappeenrannassa Luumäki Myynti OstovoimaOV-siirtymä milj. milj. milj. milj. % ov:sta Päivittäistavarakauppa ja Alko ,2-1 % Tilaa vaativa kauppa 0 7-7,3-100 % Muu erikoiskauppa ,8-72 % Erikoiskauppa yhteensä ,1-82 % Vähittäiskauppa yhteensä ,3-46 % Lappeenranta Myynti OstovoimaOV-siirtymä milj. milj. milj. milj. % ov:sta Päivittäistavarakauppa ja Alko % Tilaa vaativa kauppa % Muu erikoiskauppa % Erikoiskauppa yhteensä % Vähittäiskauppa yhteensä % Lähde: Santasalo Ky, Tilastokeskus Luumäkeläisten ostovoimaa suuntautuu pääosin Lappeenrantaan ja jonkin verran myös Kouvolaan. Lappeenranta on hyvin monipuolinen kaupan keskus, joka kerää ostovoimaa koko seudulta ja rajan takaa. Lappeenrannassa vähittäiskaupan ostovoiman siirtymä oli vuonna 2010 yhteensä 130 miljoonaa euroa. Myös Kouvola on laajan vaikutusalueen kaupallinen keskus. 2.2 Luumäen kaupallinen rakenne Luumäellä kaupan tarjonta painottuu Taavetin keskustaan. Myös valtatien 6 varrella on sekä paikallisia että ohiajavia palvelevia palveluita. Jurvalassa on päivittäistavarakauppa ja Rantsilassa liikenneasemapalveluita. Lisäksi valtatien varrella on Kivijärven Helmi hotelli sekä nyt tyhjillään oleva Somerharjun matkailukeskus. Kokonaisuudessaan Luumäellä on kaupallisten palveluiden liiketilaa lähes k-m 2 josta yli k-m 2 sijoittuu Taavettiin ja 8600 k-m 2 muualle Luumäelle lähinnä valtatien 6 varrelle. Taavetissa on päivittäistavarakauppaa, muutamia erikoiskauppoja kuten apteekki, kukkakauppa, urheilukauppa ja optikko. Vähittäiskaupan käytössä on liiketilaa noin 5600 k-m 2. Lisäksi Taavetissa on kaupallisia palveluita kuten kahviloita, ravintoloita, pankkeja ja kampaamoita sekä autohuoltamo ja -tarvikeliike. Liiketilaa on myös jonkin verran muussa kuin palveluiden käytössä ja osa liiketilasta on tyhjillään. Keskustaa enemmän on tyhjää liiketilaa valtatien varressa Somerharjulla ja Jurvalassa.

8 Kaupallisten vaikutusten arviointi 7 Liiketilat Luumäellä K-m 2 Taavetti Muu Luumäki Luumäki yhteensä Pt-kauppa, Alko ja kioskit Apteekit ja terveyskauppa Muotikauppa Muu erikoiskauppa Muu erikoiskauppa yhteensä Käytetyn tavaran kauppa Vähittäiskauppa yhteensä Autotarvike-, korjaamot, huoltamot Ravintolat, kahvilat, hotellit Pankki, vakuutus, kiinteistövälitys Muu kaupallinen palvelu Kaupalliset palvelut yhteensä Vähittäiskauppa ja palvelut yht Liiketila muussa käytössä Tyhjät liiketilat Tyhjien tilojen osuus 5 % 26 % 31 % Liiketilat yhteensä Lähde: Santasalo Ky/Kartoitus 2012

9 Kaupallisten vaikutusten arviointi Kaupan palveluverkko seudulla Luumäki kuuluu Lappeenrannan markkina-alueeseen. Seudun pääkeskus on Lappeenranta. Seudun länsiosissa on Taavetin lisäksi muita kuntakeskuksia kuten Taipalsaari, Savitaipale ja Lemi. Lappeenrannassa on alakeskuksia mm. Sammonlahti ja Lauritsala, joiden palvelutarjonta on lähellä kuntakeskusten palvelutarjontaa. Keskusten lisäksi kauppaa on Reijolan ja Myllymäen kaupan alueella sekä matkailu/liikenneasemakeskuksissa. Somerharjua ei ole oheiseen karttaan merkitty kaupalliseksi keskukseksi, koska keskuksessa ei tällä hetkellä ole palveluita. Luumäen lähialueella, kunnan länsipuolella on Kouvolan kaupunki. Kouvolan kaupallinen rakenne on saman tyyppinen kuin Lappeenrannankin. Kouvolan keskustaan on sijoittunut pääosa seudun keskustahakuisista erikoiskaupoista ja palveluista. Kouvolan keskustassa on liiketilaa lähes saman verran kuin Lappeenrannan ydinkeskustassa. Kouvolan Kauppakeskusalueen palvelut painottuvat market-kauppaan ja tilaa vaativaan kauppaan. Kauppakeskusalueella on myös Veturin kauppakeskus. Kouvolan kauppakeskus-alueella on liiketilaa vastaavasti lähes saman verran kuin on Lappeenrannan Leirin, Reijolan ja Myllymäen alueella yhteensä. Somerharjun suunnittelualueelta on Kouvolaan lähes saman mittainen matka kuin Lappeenrantaan.

10 Kaupallisten vaikutusten arviointi 9 3 KAUPAN MARKKINOIDEN KEHITYS Somerharju ja Luumäki kuuluvat Lappeenrannan asiointialueeseen, johon kuuluvat myös Lappeenrannan seudun muut kunnat. Lappeenrantaan suuntautuu myös ostovoimaa Imatran suunnasta. Somerharjuun tulee suuntautumaan satunnaisasiointia myös Kymenlaaksosta. Markkina-alueeseen tuovat merkittävän lisän venäläiset matkailijat sekä lomaasukkaat. 3.1 Väestön ja matkailijoiden määrän kehitys Lappeenrannan seudulla on noin asukasta, ja Luumäellä noin Väestömäärä on Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan hitaassa kasvussa. Vuonna 2025 alueella ennustetaan olevan asukkaita lähes Luumäellä väestömäärä vastaavasti hieman laskee. Lappeenrannan seudun väestönkehitys Muutos Loma-asukkaat tuovat oman lisänsä markkinoille. Maakunnan ulkopuolisia vakituisia lomaasukkaita on seudulla arvoin mukaan noin Menneen kehityksen pohjalta tehdyn arvioin mukaan vakituisia loma-asukkaita olisi seudulla vuonna 2025 yhteensä noin Luumäellä on loma-asuntoja Lappeenrannan seudun kunnista kaikkein eniten. Loma- Vuosimuutos Lappeenranta ,2 % Lemi ,3 % Luumäki ,4 % Savitaipale ,5 % Taipalsaari ,1 % Lappeenrannan seutu ,1 % Lähde: Tilastokeskus Väestön kehitys Somerharjun lähialueella Kymenlaaksossa Muutos Vuosimuutos Hamina ,6 % Kotka ,4 % Miehikkälä ,2 % Virolahti ,1 % Kouvola ,5 % Yhteensä ,5 % Lähde: Tilastokeskus ja Kymenlaakson liitto Somerharjun lähialueella on Lappeenrannan seudun lisäksi myös muita kuntia Kymenlaakson maakunnan puolella. Kymenlaaksosta Somerharjuun voi suuntautua satunnaisasiointia ja ostosmatkailua. Kymenlaakson liiton väestötavoitteen mukaan Somerharjun aluetta lähellä olevissa kunnissa on vuonna 2025 yhteensä asukasta.

11 Kaupallisten vaikutusten arviointi 10 asukkaita arvioidaan olevan enemmän kuin luumäkeläisiä. Loma-asutuksen vaikutus näkyy kunnassa lähinnä kesäaikaan päivittäistavarakaupassa. Maakunnan ulkopuolisten asukkaiden loma-asunnot ja loma-asukkaat Lappeenrannan seudulla 2005 ja arvio Lomaasunnot 2005 Lomaasunnot 2011 Lomaasukkaat 2011 Lomaasunnot 2025* Lomaasukkaat 2025* Osuus 2005 Lappeenranta % Lemi % Luumäki % Savitaipale % Suomenniemi % Taipalsaari % Lappeenrannan seutu % Lähde: Tilastokeskus ja Kesämökkibarometri Venäläisten matkailijoiden määrästä Kaakkois-Suomessa on TAK Oy tehnyt erillisselvityksen Etelä-Karjalan ja Kymenlaakson liitoille. Selvityksessä on esitetty vaihtoehtoisia skenaarioita matkailijoiden kokonaismäärän kehityksestä Kaakkois-Suomessa. Matkailijoiden alueellisesta jakaumasta ei ole tehty eri skenaarioita, vaan kussakin skenaariossa matkailijoiden alueittaiset osuudet säilyvät samana. Tak Oy:n selvityksen mukaan skenaariot 2 ja 3 ovat todennäköisimpiä toteutumisvaihtoehtoja, ja näistä skenaario 3 kaikkein todennäköisin. TAK Oy:n selvityksen mukaan Kaakkois-Suomen raja-asemien kautta tehtiin vuonna 2011 lähes 3,2 miljoonaa matkaa, joista lähes 1,5 milj. eli 46 % suuntautui Lappeenrannan seudulle. Etelä-Karjala on tulevaisuudessa venäläisten matkailijoiden näkökulmasta kaikkein kiinnostavin maakunta. Selvityksen mukaan Etelä-Karjalaan suuntautuu tulevaisuudessa kaikista Kaakkois-Suomen raja-asemien kautta tehdyistä matkoista noin 70 %. Valtaosa matkoista suuntautuu Lappeenrantaan. Vuonna 2025 venäläisten matkoja suuntautuu Lappeenrannan seudulle Tak Oy:n selvityksen mukaan noin 9-11 miljoonaa eli 5-8-kertaisesti nykytilanteeseen verrattuna. Venäläisten matkat Suomeen kaakkois-suomen raja-asemien kautta 2011 osuus venäläisten Suomenmatkoista 2011 Matkoja 2025 (Skenaario 3) Matkoja 2025 (Skenaario 2) osuus venäläisten Suomenmatkoista 2025 Imatran seutu % % Lappeenrannan seutu % % Etelä-Karjala % % Kotkan-Haminan seutu % % Kouvolan seutu % % Kymenlaakso % % Koko maa Lähde: Tak Oy

12 Kaupallisten vaikutusten arviointi 11 TAK Oy:n ennusteissa ei ole huomioitu mahdollista viisumivapauden vaikutusta matkailijamäärien kehitykseen. Viisumivapauden uskotaan tulevan tarkastelujakson aikana. Viisumivapaus kasvattaa matkailijamääriä tässä esitetyistä arvioista. Rajaliikennettä ja sen kasvua on tutkinut myös sisäasiainministeriö. Ministeriön rajavartioosasto on tehnyt selvityksen Kasvavan rajaliikenteen hallinta (Sisäasianministeriön julkaisuja 42/2012). Selvityksen mukaan rajanylitysliikenteen lähiajan kasvupotentiaali on merkittävä ja siinä on otettu huomioon viisumivapauden vaikutus rajaliikenteeseen. Sisäasianministeriön skenaarioissa kasvuvauhti on selvästi suurempi kuin TAK Oy:n skenaarioissa. Sisäasiainministeriön rajanylitysten kasvuennusteiden pohjalta on Etelä-Karjalan liitto tehnyt arvioita maakunnan matkailijamäärien kehityksestä vuoteen 2025 saakka. Matkailijamääriä on suunnattu alueellisesti Imatran ja Lappeenrannan seuduille TAK Oy:n ennusteen pohjalta. Eri skenaarioissa matkailijoiden määrä kasvaa vuoteen 2018 saakka skenaarion nimen mukaisella vuosivauhdilla. Vuonna 2018 viisumivapauden myötä vuosikasvu on 75 % ja tämän jälkeen vuosikasvu laskee ensin 10 %:iin kahdeksi vuodeksi ja tämän jälkeen 5 %:iin. Liiton matkustajamäärien arviossa ensimmäisen vaihtoehdon mukaan matkustajista 70 prosenttia käy Etelä-Karjalassa, 30 % Imatran seudulla ja 60 % Lappeenrannan seudulla, eli alueellinen suuntautuminen tässä vaihtoehdossa on sama kuin TAK Oy:n ennusteissa. Liitto teki myös vaihtoehtoisen suuntautumismallin, jonka mukaan matkustajista 35 % käy Imatran seudulla ja 55 % Lappeenrannan seudulla. Etelä-Karjalan liiton ennusteen mukaan vuonna 2025 Lappeenrannan seudulla käy venäläisiä matkailijoita miljoonaa. Kaakkois-Suomen raja-asemien kautta tulevat venäläiset matkustajat Arvio matkailijamääristä Imatran ja Lappeenrannan seuduilla 2011 Osuus Sk +15 % 2025 Sk +20 % 2025 Sk +25 % 2025 Sk +30 % Osuus 2025 Imatran seutu % % Lappeenrannan seutu % % tai Imatran seutu % Lappeenrannan seutu % Etelä-Karjala % % Raja-asemat yhteensä Lähde: Etelä-Karjalan liitto

13 Kaupallisten vaikutusten arviointi Liiketilatarpeet vuoteen 2025 Etelä-Karjalan kaupan rakenne ja mitoitus -selvityksessä on arvioitu kaupan tilantarpeita vuoteen Palveluverkkoselvityksen tavoitteena on arvioida tilantarpeita pitkällä aikavälillä, jotta kaavoituksessa voidaan varautua riittäviin kaavallisiin tilavarauksiin. Liiketilatarpeet on laskettu ostovoiman kasvun pohjalta. Laskelmassa on huomioitu asukkaiden ostovoima sekä loma-asukkaiden ja venäläisten matkailijoiden rahankäyttö seudulla. Ostovoima tulee seudulla kasvamaan, koska ostovoima asukasta kohden on kasvussa. Lisäksi ostovoiman kasvuun tuo merkittävän lisän venäläiset matkailijat. Ostovoima ja sen kasvu on laskettu Etelä-Karjalan kaupan rakenne ja mitoitus vuoteen selvityksessä. Ostovoiman kasvun pohjalta on laskettu liiketilan lisätarve seudulle. Ostovoiman kasvu on suhteutettu pinta-alaksi siten, että laskelmassa on käytetty toimialoittaisia keskimääräisiä myyntitehokkuuksia, jotka on laskettu vähittäiskaupan myynnin ja erilaisten kartoitusten pohjalta. Tehokkuus vaihtelee toimialoittain. Asukkaiden ostovoiman kasvun pohjalta laskettu liiketilan lisätarve vuoteen 2025 mennessä on Luumäellä noin 2000 kerrosneliömetriä. Koko Lappeenrannan seudulla liiketilan lisätarve on kerrosneliömetriä. Lisäksi loma-asukkaiden rahankäyttö tulee kasvamaan ja vaikuttaa positiivisesti liiketilan lisätarpeeseen. Merkittävimmän lisän tuo venäläisten matkailijoiden kasvu. Vähittäiskaupan lisätilantarve Lappeenrannan seudulla 2025 Asukkaat k-m 2 Lappeenrannan Lappeenranta Lemi Luumäki Savitaipale Suomenniemi Taipalsaari seutu Päivittäistavarakauppa Tilaa vaativa ja autokauppa Muu erikoiskauppa Vähittäiskauppa yhteensä Kaupalliset palvelut Kauppa ja palvelut yhteensä Lähde: Santasalo Ky Etelä-Karjalan liiton kaupan selvityksessä arvioitiin venäläisten matkailijoiden rahankäytön kasvua ja siitä aiheutuvaa liiketilan lisätarvetta sekä TAK Oy:n että liiton matkailijamäärien ennusteiden pohjalta. Selvityksessä esitettiin useita vaihtoehtoja liiketilan laskennallisesta lisätarpeesta. Tässä selvityksessä käytetään samaa liiketilan lisätarvelaskelmaa, kuin mitä on käytetty Etelä-Karjalan 1.vaihemaakuntakaavan mitoituksen pohjana.

14 Kaupallisten vaikutusten arviointi 13 Vähittäiskaupan lisätilantarve Lappeenrannan seudulla Venäläiset matkailjat k-m2 Skenaario +15% Skenaario +20% Skenaario +25% Skenaario +30% Päivittäistavarakauppa Tilaa vaativa ja autokauppa Muu erikoiskauppa Vähittäiskauppa yhteensä Kaupalliset palvelut Kauppa ja palvelut yhteensä Lähde: Santasalo Ky Vähittäiskaupan lisätilantarve Lappeenrannan seudulla vuoteen 2025 Asukkaat ja venäläiset matkailjat k-m2 Skenaario +15% Skenaario +20% Skenaario +25% Skenaario +30% Päivittäistavarakauppa Tilaa vaativa ja autokauppa Muu erikoiskauppa Vähittäiskauppa yhteensä Kaupalliset palvelut Kauppa ja palvelut yhteensä Lähde: Santasalo Ky Venäläisten matkailijoiden rahankäytön pohjalta laskettu liiketilan lisätarve vuoteen 2025 mennessä on Lappeenrannan seudulla eri skenaarioiden mukaan kerrosneliömetriä. Asukkaat mukaan lukien liiketilan lisätarve vuoteen 2025 mennessä on seudulla yhteensä kerrosneliömetriä. Venäläisten matkailijoiden merkitys laskennallisessa liiketilan lisätarpeessa on huomattavasti suurempi kuin asukkaiden. Pääosa venäläisten asioinnista suuntautuu Lappeenrantaan, mutta sitä tulee siirtymään myös muihin kuntiin.

15 Kaupallisten vaikutusten arviointi 14 4 VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Tässä luvussa arvioidaan asemakaavan kaupallisia vaikutuksia. Arviointi pohjautuu kaupan nykytilaan sekä arvioon kaupan kehityksestä ja laskettuun liiketilan lisätarpeeseen. Lisäksi arviossa otetaan huomioon tarvittavissa määrin tiedossa olevat muut kaupan kehittämissuunnitelmat seudulla. 4.1 Suunnitelmien vertailua liiketilatarpeeseen Ostovoiman ja liiketilatarpeen pohjalta voidaan arvioida, miten asemakaavan mahdollistama outlet-myymälä vastaa markkinoilla olevaan kysyntään. Löytyykö uudelle kaupan yksiköille markkinoita? Kun rakennetaan uusi vähittäiskaupan suuryksikkö, sillä voi olla myös vaikutuksia jo olemassa olevien keskuksiin ja kaupan alueille sekä niiden kehittämiseen. Somenharjuun on suunniteltu uutta liiketilaa 5000 kerrosneliömetriä. Luumäen asukkaiden ostovoiman kasvun pohjalta laskettu liiketilan lisätarve on 2000 kerrosneliömetriä. Somerharjun suunnitelmat ovat siten selvästi paikallista asukastarvetta suuremmat. Mutta koska alue on suunniteltu pääosin matkailijoille, verrataan suunnitelmia matkailijoiden kysynnän kasvuun. Seudun matkailijoiden kasvun pohjalta laskettu liiketilan lisätarve on kerrosneliömetriä. Tästä tarpeesta suurin osa suuntautuu Lappeenrantaan, mutta 5000 kerrosneliömetrin suuruiselle outlet-myymälälle Somerharjussa riittää myös markkinoita. Somerharjun suunnitelmat vastaavat vain 0,5-1 prosenttia matkailun tarpeesta. 4.2 Vaikutukset palveluverkkoon ja keskustakauppaan Somerharjun asemakaavan myötä Luumäelle muodostuu uusi matkailua palveleva kaupan keskittymä. Alueella on ollut matkailukeskus aikaisemminkin, mutta tällä hetkellä alueella ei ole palveluita. Somerharjulle suunnitellut palvelut tulevat painottumaan aikaisempaa enemmän vähittäiskauppaan ja siten keskus houkuttelee aikaisempaa enemmän ostosmatkailijoita sekä myös paikallisia asukkaita. Somerharjun lähin keskusta on Taavetti. Taavetissa on jonkin verran erikoiskaupan ja kaupallisten palveluiden tarjontaa. Tarjonta on kuitenkin sen verran vähäistä, että suuri osa erikoiskaupan ostovoimasta suuntautuu muualle, pääosin Lappeenrantaan. Taavetissa on erikoiskaupan liikepinta-alaa tällä hetkellä noin 1300 kerrosneliömetriä. Somerharjun kaupan tarjonta tulee olemaan Taavetin tarjontaa laajempaa. Taavetin asema palveluverkossa on paikalliskeskus, jossa kaupan tarjonnan pääpaino on päivittäistavarakaupalla ja kaupallisilla palveluilla. Somerharjun matkailukeskuksella ei ole vaikutusta Taavetin päivittäistavarakauppaan, koska Somerharjulle ei ole tulossa päivittäistavarakauppaa. Myöskään kaupallisia palveluita, kahvila- ja ravintolapalveluita lukuun ottamatta, ei ole suunniteltu Somerharjulle. Näin ollen Taavetin päärooli päivittäisasioinnin keskuksena ei palveluverkossa tule muuttumaan. Somerharjun tarjonta painottuu erikoiskaupan tuotteisiin. Näin ollen se tulee kilpailemaan jonkin verran Taavetin erikoiskaupan kanssa. Taavetin erikoismyymälöiden konseptien vahvuudella sekä Somerharjun tarjonnan laadulla on merkitystä, siirtyykö asiointia merkittävästi Somerharjulle. Somerharjun tarjonta ei ole kovin paljon päällekkäistä Taavetin erikoiskaupan tarjonnan kanssa. Esim. kukkakauppaa, apteekki- ja optikkopalveluita ei Somerhar-

16 Kaupallisten vaikutusten arviointi 15 julle ole tulossa. Lisäksi Taavetin erikoiskaupassa asioidaan pääosin päivittäistavaraasioinnin yhteydessä, mikä ei tule muuttumaan uuden keskuksen myötä. Jos taas etsitään monipuolista tarjontaa, asiointi suuntautuu jo nyt Taavetin ulkopuolelle. Erikoiskauppa keskittyy yhä enemmän suuriin keskittymiin, joten erikoiskauppa ei tule merkittävissä määrin kehittymään, vaikka Somerharjuun ei uutta kaupan keskusta tulisikaan. Seudun ja lähikuntien palveluverkkoon ei Somerharjun matkailukeskuksella ole vaikutusta. Myymälä on kooltaan sen verran pieni, ettei sillä ole vaikutuksia mm. Lappeenrannan, Kouvolan tai muiden lähikaupunkien palveluverkkoon. Somerharju vastaa vain noin prosenttia Lappeenrannan tai Kouvolan liiketilasta tai neljää prosenttia Lappeenrannan tai Kouvolan ydinkeskustan liiketilasta. Lappeenrannan, Kouvolan tai muiden lähikaupunkien tarjonta on niin paljon monipuolisempaa, ettei Somerharjulla ole näihin vaikutusta. Somerharjulla ei ole myöskään vaikutusta seudun pienten lähikuntien palvelutarjontaan. Lemillä, Savitaipaleella ja Taipalsaaressa erikoiskaupan tarjonta on sen verran vähäistä, että kunnista suuntautuu jo nyt suurin osa ostovoimasta Lappeenrantaan. Näistä kunnista on Lappeenrantaan myös luontevampi yhteys kuin Somerharjulle. Somerharju houkuttelee lähikunnista satunnaisia ostosmatkailijoita, mutta ostosmatkailun osuus asioinnista on niin pientä, ettei sillä ole vaikutusta paikallisverkkoon. Ei ole nähtävissä, että Somerharju vaikuttaisi heikentävästi näiden pienien kuntien palveluverkkoon. Somerharju täydentää seudun matkailupalvelutarjontaa. Se ei kuitenkaan vaikuta negatiivisesti muihin matkailukeskuksiin. Lappeenrannassa matkailun merkitys on niin suuri, ettei Somerharjun kokoisella keskuksella ole Lappeenrannan matkailupalveluihin vaikutusta. Muissa Lappeenrannan seudun kunnissa ei ole matkailukeskuksia eikä vireillä olevia suunnitelmia sellaisista. Imatran seudulla on matkailukeskuksia ja vireillä suunnitelmia uusista matkailukeskuksista. Ne palvelevat Imatran seudulla matkailevia, eikä Somerharjulla ole tähän matkailuun vaikutusta. Kymenlaaksoon Vaalimaalle on suunnitteilla outlet-keskus, mutta se on myös sen verran kaukana ja palvelee Vaalimaan raja-aseman kautta saapuvia, joten Somerharjulla ei tähän ole vaikutusta. 4.3 Vaikutukset palveluiden saavutettavuuteen ja asiointiin Palveluverkon muutoksilla on vaikutuksia palvelujen alueelliseen saavutettavuuteen, mikäli kaupallinen tarjonta supistuu jossakin kaupallisessa keskittymässä. Toisaalta palveluiden saavutettavuus voi myös uuden kauppapaikan myötä joissakin asukasryhmissä tai jollakin alueella parantua, jos kauppa rakennetaan alueelle, jossa vastaavaa palvelutarjontaa ei nyt ole. Vaikutukset palveluiden häviämiseen joltakin alueelta ovat todennäköisempiä, mikäli lyhyellä aikavälillä rakennetaan massiivisesti uutta liiketilaa. Jos taas liiketilan määrä kasvaa hitaasti pitkällä aikavälillä, on nykyisten kauppojen helpompi sopeutua muuttuvaan tilanteeseen. Päivittäisasiointi ei Luumäellä tai muualla seudulla tule muuttumaan Somerharjun uuden keskuksen myötä, koska Somerharjuun ei ole suunnitteilla päivittäistavarakauppaa. Päivittäistavarakaupan saavutettavuuteen ei siten uudella keskuksella ole vaikutusta. Somerharjuun rakentuu suunnitelmien mukaan sellaista kaupan tarjontaa, joka ei Taavetin keskustaan rakentuisi. Somerharjun myötä Luumäen asukkaat saavat lisää erikoiskaupan tarjontaa omaan kuntaan ja nykyistä pääostospaikkaa Lappeenrantaa lähemmäksi. Osa Lappeenrantaan suuntautuvasta asioinnista voi uuden keskuksen myötä jäädä omaan kuntaan. Näin ollen palvelujen saavutettavuus paranee Luumäellä.

17 Kaupallisten vaikutusten arviointi 16 Erikoiskaupan tarjonta Taavetin keskustassa voi kasvavan kilpailun myötä hieman supistua. Toisaalta taas omaan kuntaan saadaan monipuolista tarjontaa, jota ei keskustaan sijoittuisi. Palvelujen väheneminen Taavetissa on arvion mukaan vähäisempää kuin vastaavasti tarjonnan lisääntyminen koko kunnassa, joten kokonaisuudessaan vaikutus on pikemmin positiivinen kuin negatiivinen. Lisäksi erikoiskaupan keskittymisen myötä Taavetin erikoiskaupan palvelujen kehitysnäkymät ovat haasteelliset myös ilman Somerharjua. Kaupallisten palvelujen kuten kahviloiden, kampaamojen, pankkien yms. saavutettavuuteen ei Somerharjulla ole vaikutusta. Arvion mukaan kaupalliset palvelut säilyvät Taavetissa, koska Somerharjulle ei vastaavia palveluita ole tulossa. Somerharjulle on tulossa ainoastaan kahvila- ja ravintolapalveluita, jotka palvelevat pääosin matkailijoita ja vain vähäisesti paikallisia asukkaita. Matkailijat saavat Somerharjun myötä uuden asiointipaikan. Lappeenrannassa asiointi ei kuitenkaan tule Somerharjun takia vähenemään, koska Lappeenrannan tarjonta on niin paljon monipuolisempaa. Tarjonta seudulla vain lisääntyy, kun matkailijoille on tarjota uusi mielenkiintoinen ja täydentävä asiointikohde. Matkailupalvelujen tarjonnan on seudulla myös kasvettava, jotta alueen matkailu pystyy kehittymään ennusteiden mukaisesti. 4.4 Yhteenveto vaikutuksista Somerharjun asemakaavan myötä Somerharjulle luodaan edellytyksiä kehittyä vetovoimaisena matkailukeskuksena. Tällä hetkellä alueella ei ole toimintaa. Matkailu on Lappeenrannan seudulla voimakkaassa kasvussa. Somerharjun suunnitelmat vastaavat vain noin prosenttia arvioidusta kasvusta. Somerharju on matkailijoiden näkökulmasta hyvin saavutettavissa ja näin ollen alueelle löytyy kysyntää matkailun pohjalta. Somerharjuun sijoittuva outlet-myymälä palvelee matkailijoiden lisäksi myös paikallisia asukkaita. Tällä hetkellä Taavetin erikoiskaupan tarjonta on vähäistä, ja suurin osa Luumäen erikoiskaupan ostovoimasta suuntautuu Lappeenrantaan. Somerharju tulee jonkin verran kilpailemaan Taavetin erikoiskaupan kanssa, mutta suurelta osin tarjonta Somerharjulla on erilaatuista kuin Taavetissa. Somerharjuun suunniteltu kaupan toiminta on myös sen tyyppistä, ettei sillä olisi edellytyksiä toimia Taavetin keskustassa. Somerharjun myötä kuntaan saadaan sellaista kaupan tarjontaa, jota ei ilman Somerharjua kuntaan syntyisi. Somerharju täydentää näin Luumäen erikoiskaupan tarjontaa ja vähentää ostovoiman siirtymiä Lappeenrantaan. Somerharjulle ei ole tulossa päivittäistavarakauppaa, joten Taavetin päivittäisasiointiin ei Somerharjulla ole vaikutusta. Koska Taavettissa asioinnin painopiste on päivittäisasioinnissa ja monipuoliset erikoiskaupan ostokset tehdään jo nyt muualla ei Somerharjulla arvioida olevan merkittäviä vaikutuksia Taavetin keskustaan. Seudun ja lähikuntien palveluverkkoon ei Somerharjun matkailukeskuksella ole vaikutusta. Myymälä on kooltaan sen verran pieni, ettei sillä ole vaikutuksia mm. Lappeenrannan, Kouvolan tai muiden lähikaupunkien palveluverkkoon. Somerharjulla ei ole myöskään vaikutusta seudun pienten lähikuntien palvelutarjontaan. Pienissä kunnissa erikoiskaupan tarjonta on sen verran vähäistä, että suurin osa ostovoimasta suuntautuu Lappeenrantaan. Näistä kunnista on Lappeenrantaan myös luontevampi yhteys kuin Somerharjulle. Somerharjulle suuntautuu seudulta vain satunnaisasiointia, jolla ei ole vaikutusta alueen paikalliseen palveluverkkoon. Koska Somerharjulla ei ole vaikutuksia seudun palveluverkkoon, ei keskus ole seudullisesti merkittävä.

18 Kaupallisten vaikutusten arviointi 17 Somerharju parantaa seudun matkailutarjontaa ja tuo uuden mielenkiintoisen asiointikohteen matkailijoille. Parantuva matkailutarjonta edistää matkailun kasvua seudulla. Somerharjulla ei ole negatiivisia vaikutuksia seudun muihin matkailukeskuksiin. Lappeenrannan tarjonta on sen verran monipuolista, ettei Somerharjun suunnitelmilla ole Lappeenrannan vetovoimaan vaikutusta. Muissa seudun kunnissa ei ole matkailukeskuksia. Seudun ulkopuolisiin matkailukeskuksiin ei Somerharjulla ole sijaintinsa puolesta vaikutuksia.