Rauman yleiskaava. Kaupallinen selvitys

Transkriptio

1 Rauman yleiskaava Kaupallinen selvitys

2 Kaupallinen selvitys 1 SISÄLLYSLUETTELO 1 JOHDANTO 2 2 KAUPAN NYKYTILAN KARTOITUS JA KUVAUS Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti Ostovoima ja ostovoiman siirtymät Kaupan palveluiden sijoittuminen keskustassa Rauman kaupallinen palveluverkko 9 3 KAUPAN KEHITYS- JA LAAJENTUMISTARPEET RAUMALLA Rauman markkina-alueen ostovoiman kehitysennusteet Liiketilatarpeet vuoteen Liikerakentamishankkeet Raumalla Kaupan näkemys keskustan ja muiden kaupan alueiden kehittämisestä 23 4 KAUPAN YLEISET KEHITYSNÄKYMÄT SUOMESSA JA RAUMALLA Kaupan yleinen kehitys Suomessa Kaupan konseptien kehitys Suomessa Kaupan konseptit ja klusterit Raumalla 31 5 RAUMAN KAUPALLINEN KEHITTÄMINEN YLEISKAAVASSA Rauman keskustan kaupallinen kehittäminen Muut kaupan keskittymät Raumalla Pt-kaupan verkko Raumalla 39 6 YHTEENVETO JA SUOSITUKSET YLEISKAAVAAN 42 Liite Haastattelut 44

3 Kaupallinen selvitys 2 1 JOHDANTO Rauman kaupunki on aloittanut yleiskaavan laatimisen koko kaupungin alueelle. Yleiskaavan pohjaksi Eriksson Arkkitehdit Oy on parhaillaan laatimassa maankäytön strategista visiota. Tammi-helmikuussa 2011 ovat nähtävillä Rauman yleiskaavan rakennemallit, joissa esitetään erilaisia maankäytön vaihtoehtoja. Näiden pohjalta on tarkoitus luoda vuonna 2011 yksi visio. Se kertoo, miten kaupunkia tullaan kehittämään seuraavat vuosikymmenet. Tämä kaupallinen selvitys on tehty yleiskaavan taustaselvitykseksi. Tavoitteena on selvittää, miten kaupungin eri kaupallisia alueita tulee tulevaisuudessa kehittää. Tavoitteena on ohjata kaupan kehitystä alueellisesti ja toiminnallisesti siten, että kuluttajien tarpeet voidaan tulevaisuudessa tyydyttää eikä Vanhan Rauman kaupallisia toimintamahdollisuuksia häiritä. Selvityksen ovat tehneet Rauman kaupungin toimeksiantamana UnitedLog Consulting Finland Oy ja Santasalo Ky. Selvityksen asiantuntijoina ovat Dipl.ekon. Steen Manelius UnitedLog Consulting Oy:stä sekä KTM Tuomas Santasalo ja KTM Katja Koskela Santasalo Ky:stä. Työtä ovat Rauman kaupungista ohjanneet kaupunkisuunnittelupäällikkö Juha Eskolin ja kaavoitusarkkitehti Outi Virola.

4 Kaupallinen selvitys 3 2 KAUPAN NYKYTILAN KARTOITUS JA KUVAUS Nykyistä Rauman keskustan kaupallista palveluverkkoa tarkastellaan tässä tilastojen ja kartoitusten pohjalta. Toimipaikat ja myynnit ovat Tilastokeskuksen kuntakohtaisesta yritystilastosta. Tilastosta saadaan myyntitietoja koko vähittäiskaupasta ja niistä toimialoista, joissa on toimipaikkoja vähintään 3. Pienempien toimialojen myyntitiedot on arvioitu yleisten tilastojen pohjalta, niin että kokonaissumma on sama kuin Tilastokeskuksen tilastossa vähittäiskaupan myynti. Tilastotietoja on myös autokaupasta sekä ravintolatoiminnasta. Kaupalliset palvelut keskustassa on kartoitettu kenttäkäynneillä lokakuussa Kartoituksesta on laskettu kaupallisten palveluiden liikemäärät ja pinta-ala, joka kuvaa rakennuksen pohjapinta-alaa. Liikkeiden pinta-alaan sisältyvät myymälän lisäksi takatilat ja varastot sekä seinät. Kauppakeskusten käytäviä ei pinta-alassa ole mukana. Hotelleista on laskettu mukaan vain ensimmäinen kerros. Tiedot ovat suuntaa-antavia, eivätkä täysin vastaa rakennuslupien pinta-alaa. Alueet ovat kuitenkin keskenään vertailukelpoisia. 2.1 Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti Tilastokeskuksen uusimmat kuntakohtaiset tilastot vähittäiskaupan toimipaikoista ja myynnistä ovat vuodelta Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti Raumalla vuonna 2009 Toimi- Myynti paikat milj. Päivittäistavarakauppa, Alkot ja kioskit Tavaratalokauppa 4 84 Tilaa vaativa kauppa Muotikauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Lähde: Tilastokeskus Vuonna 2009 Raumalla oli vähittäiskaupan toimipaikkoja 232, joista 40 eli vajaa viidennes oli päivittäistavarakauppoja (ml. kioskit ja Alko). Tavaratalokauppoja oli neljä, joista kaksi hypermarkettia ja kaksi muuta pienempää laajan tavaravalikoiman myymälää. Erikoiskauppoja oli yhteensä 188, joista suurin osa oli keskustahakuisia erikoiskauppoja eli muotikauppoja ja muita erikoiskauppoja kuten kulta- ja kellokauppoja, optikoita, lahjatavaraliikkeitä, sisustuskauppoja, kirjakauppoja ja urheilukauppoja. Tilastokeskuksen tilastosta saadaan liikevaihto, johon tässä on lisätty arvonlisävero. Näin myynti on verrannollinen ostovoiman kanssa. Vuonna 2009 vähittäiskaupan myynti Raumalla oli lähes 300 miljoonaa euroa. Myynnistä lähes 28 % muodostuu päivittäistavarakaupoissa ja hieman suurempi osa tavaratalokaupoissa, jotka myyvät sekä päivittäistavaraa että erikoistavaraa. Erikoiskauppojen myynti vuonna 2009 oli yhteensä 131 miljoonaa euroa. Tästä vajaa 40 % oli tilaa vaativaa kauppaa.

5 Kaupallinen selvitys Ostovoima ja ostovoiman siirtymät Ostovoima kuvaa markkina-alueen kysyntää. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima on laskettu Tilastokeskuksen kulutustutkimuksen sekä vähittäiskaupan myyntitilastojen pohjalta. Ostovoima kertoo alueen väestön ostokyvystä ja sen kohdistumisesta kaupan eri toimialoille. Ostovoima kertoo alueen markkinapotentiaalin muttei sitä, missä asukkaat tämän potentiaalinsa käyttävät eli missä ostovoima toteutuu myyntinä. Rauman pääasialliseen markkina-alueeseen kuuluvat TNS Gallup Oy:n Suuren vaikutusaluetutkimuksen mukaan Rauman ohella lähikunnat Eurajoki ja Pyhäranta. Näistä kunnista monipuoliset erikoiskauppaostokset tehdään pääosin Raumalla. Eurajoella on jonkin verran erikoiskauppoja, Pyhärannassa hyvin vähän. Päivittäistavaroita ostetaan valtaosin omasta kunnasta, mutta Rauman hypermarketit vetävät päivittäistavarakauppaostoksille naapurikuntalaisia etenkin viikonloppuisin. I-markkina-alue II-markkina-alue Eurajoki Eura Rauma Köyliö Pyhäranta Säkylä Raumalla käydään ostoksilla myös Euralta, Köyliöstä ja Säkylästä. Euralla on kohtalaisen monipuolinen erikoiskaupan tarjonta, mutta ostoksia tehdään myös Raumalla, jossa tarjonta on vieläkin monipuolisempi. Toissijaiselta markkina-alueelta suuntautuu asiointimatkoja Raumalle jo vähemmän kuin ensisijaiselta markkina-alueelta. Raumalle suuntautuu myös ostovoimaa Laitilasta. TNS Gallupin mukaan Laitila kuuluu kuitenkin Turun markkinaalueeseen, joten pääasiointivirrat suuntautuvat Turkuun. Laitilasta siirtyvän ostovoiman osuus Rauman markkinoista jää sen verran pieneksi, ettei sitä ole otettu mukaan toissijaiseen markkina-alueeseen. Laitilan ostovoiman siirtymät Raumalle sisältyvät laajemmalta alueelta tulevaan ostovoiman siirtymään

6 Kaupallinen selvitys 5 Vuonna 2010 Raumalla on laskelman mukaan vähittäiskauppaan kohdistuvaa ostovoimaa yhteensä 244 miljoonaa euroa. Vähittäiskauppaan, autokauppaan ja ravintoloihin kohdistuvaa ostovoimaa on kaupungissa 388 miljoonaa euroa. Kokonaisuudessaan ensisijaisella markkina-alueella on vähittäiskauppaan, autokauppaan ja ravintoloihin kohdistuvaa ostovoimaa noin 460 miljoonaa euroa ja koko markkina-alueella 645 miljoonaa euroa. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Rauman markkina-alueella vuonna 2010 milj. euroa I-markkinaalue yht. II-markkinaalue Rauma Eurajoki Pyhäranta Yhteensä Päivittäistavarakauppa ja Alko Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Autokauppa ja huoltamot Ravintolat Kauppa ja palvelut yhteensä Lähde: Santasalo Ky Ostovoiman siirtymiä analysoimalla arvioidaan, miten Rauman vähittäiskaupan tarjonta saavuttaa alueen kysynnän. Siirtymät saadaan vertaamalla vähittäiskaupan toimialoihin kohdistunutta ostovoimaa kaupungissa toteutuneeseen myyntiin. Tavaratalokaupan myynti on jaettu arvion mukaan päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan toimialoille. Yleisesti päivittäistavarakauppa-asioinnit hoidetaan lähellä. Arkisin elintarvikeostot tehdään usein lähellä kotia ja lähinnä viikonloppuisin käydään herkemmin lähialuetta hieman kauempana monipuolisessa päivittäistavarakaupassa. Erikoiskaupan ostoksia haetaan tätäkin kauempaa. Mitä harvemmin tuotetta ostetaan, sitä yleisemmin sitä voidaan ostaa kaukaakin. Muotikauppa keskittyy suuriin kaupunkeihin ja näin keskittyvät ostoksetkin. Tilaa vaativa kauppa keskittyy myös, mutta yksittäisiä vetovoimaisia tilaa vaativan kaupan myymälöitä löytyy myös pienistä keskittymistä. Autokauppa keskittyy myös omille alueilleen, ja autokaupassa käydään myös yli maakuntarajojen. Rauma on markkina-alueensa pääkeskus, jonne suuntautuu ostovoimaa oman kaupungin ulkopuolelta. Laskelmalla saadaan euromääräinen nettosiirtymä, mutta se ei kerro mistä siirtymä saadaan. Ostovoiman siirtymät on laskettu suhteessa raumalaisten ostovoimaan ja suhteessa pääasiallisen markkina-alueen ostovoimaan. Siirtymät ovat vuodelta 2009, koska tältä vuodelta ovat viimeisimmät myyntitiedot. Vuonna 2009 Rauman vähittäiskapan myynti oli lähes 300 miljoonaa euroa. Kaupungissa vastaavasti oli ostovoimaa noin 244 miljoonaa euroa, eli vähittäiskaupan myynnistä noin 50 miljoonaa tulee kaupungin ulkopuolisilta asiakkailta. Ostovoiman siirtymät ovat erikoiskaupassa suuremmat kuin päivittäistavarakaupassa. Keskustahakuisessa erikoiskaupassa (muu erikoiskauppa) siirtymät ovat suuremmat kuin tilaa vaativassa kaupassa.

7 Kaupallinen selvitys 6 Ostovoiman siirtymät Raumalla 2009 suhteessa raumalaisten ostovoimaan Myynti OV OV-siirtymä milj. milj. milj. % Päivittäistavarakauppa ja Alko % Tilaa vaativa kauppa % Muu erikoiskauppa % Erikoiskauppa yhteensä % Vähittäiskauppa yhteensä % Lähde: Santasalo Ky, Tilastokeskus Ostovoiman siirtymät Raumalla 2009 suhteessa I-markkina-alueen ostovoimaan Myynti OV OV-siirtymä milj. milj. milj. % Päivittäistavarakauppa ja Alko % Tilaa vaativa kauppa % Muu erikoiskauppa % Erikoiskauppa yhteensä % Vähittäiskauppa yhteensä % Lähde: Santasalo Ky, Tilastokeskus Ensisijaisen markkina-alueen (Rauma, Eurajoki, Pyhäranta) ostovoimaan suhteutettuna ostovoiman siirtymät ovat positiiviset. Päivittäistavarakaupan siirtymät ovat kuitenkin negatiiviset, eli osa pt-kaupan ostovoimasta jää Eurajoelle ja Pyhärantaan. Erikoiskaupassa siirtymät ovat positiiviset. Tämä vahvistaa sitä, että Rauma palvelee vieläkin laajempaa markkina-aluetta eli ostovoimaa virtaa kaupunkiin myös toissijaiselta markkina-alueelta. Erikoiskaupan myynti on laskelman mukaan 12 miljoonaa euroa suurempi kuin ensisijaisen markkina-alueen ostovoima. Tämä vastaa noin 8 % kaupunkilaisten ostovoimasta. Osa eurajokelaisten ja pyhärantalaisten ostovoimasta jää kuitenkin omaan kuntaan ja osa siirtyy Poriin, joten toissijaiselta markkina-alueelta suuntautuu ostovoimaa Raumalle jonkin verran tätä enemmän.

8 Kaupallinen selvitys Kaupan palveluiden sijoittuminen keskustassa Kaupan palvelut ovat keskittyneet keskustaan. Kauppapalveluiden rungon on muodostanut Vanha Rauma ja siitä kauppapalvelut ovat laajentuneet länteen Kanalin yli Valtakadun alueelle. Market-alue keskusten pohjoisreunalle on rakentunut viimeisen 10 vuoden aikana. Rauman kauppapalvelut ovat hyvin keskittyneet suhteellisen pienelle alueelle keskustaan ja keskustan reunaan. Vanhan Rauman pääkauppakadut ovat rinnakkaiset Kuninkaankatu ja Kauppakatu. Näiden väliset poikkikadut eivät ole kaupallisesti kovin aktiivisia. Intensiivisin kauppa-alue ulottuu Kanalilta aina torin reunaan asti. Uudemman kaupunginosan kauppapalvelut keskittyvät Valtakadun ympäristöön. Rauman keskustassa on kolme pienehköä liikekeskusta, Tarvontori, Potkuri ja Suvituuli, joissa kaikissa on katettu kauppakäytävä. Tarvontorin ja Potkurin kaupallinen rakenne painottuu pitkälti päivittäistavarakauppaan. Tarvontorilla on lisäksi mm. muutamia muotikauppoja ja Potkurissa muuta erikoiskauppaa ja palveluita. Keskustassa on myös yksi keskustatavaratalo Sokos, joka jää jo hieman irralleen muusta ydinkeskustan kaupallisesta rakenteesta. Keskustan pohjoisosan market-alueella on pari hypermarkettia ja näiden yhteydessä erikoiskauppaa. Näiden erikoiskauppojen merkitys keskustan erikoiskaupassa jää pieneksi. Lisäksi alueella on Tokmannin laajan tavaravalikoiman myymälä. Market-alueen viereen on rakentunut tilaa vaativan kaupan ja autokaupan alue, joka jatkuu aina Valtatie 8 risteyksen yli. Alueella on toinen laajantavaravalikoiman myymälä Hong Kong sekä mm. S-market. Toinen tilaa vaativan kaupan alue on Papinhaanalue, jossa on myös pt-market, Lidl. Keskustakauppa jatkuu Valtakatua koilliseen Syväraumankadulle, jonka kaupallinen rakenne on jo toisen tyyppinen kuin aivan ydinkeskustassa. Kadun varrelle on keskittynyt reunaalueen kaupallisia palveluita mm. kampaamoja, kauneushoitoloita ja hierontaliikkeitä. Osa liiketiloista on muussa käytössä kuten toimistoina. Alueella on myös yksi pieni päivittäistavarakauppa lähialueen asukkaita palvelemassa. Myös keskustan eteläosissa on palveluiden alue, joka ei enää toiminnallisesti kuulu aivan kaupalliseen ytimeen. Keskustassa on myös lähipalveluita sijoittunut mm. Monnankadun varrelle ja Otanlahdesta etäämmälle Syväraumankadun varrelle.

9 Kaupallinen selvitys 8

10 Kaupallinen selvitys Rauman kaupallinen palveluverkko Pääosa Rauman kaupallisista palveluista on sijoittunut keskustaan ja sen tuntumaan. Keskusta voidaan jakaa eri tyyppisiin kaupan alueisiin. Ydinkeskustassa on valtaosa kaupan palveluista, alueesta voidaan erottaa Vanha Rauma, jonka rakenne on toisen tyyppinen kuin Valtakadun alueella eli uudessa keskustassa. Ydinkeskustaa reunustavat lähinnä kaupungin koillis- ja eteläpuolella keskustan kaupalliset reuna-alueet. Keskustan pohjoispuolelle sijoittuu market- ja tilaa vaativaa kauppaa. Tilaa vaativaa kauppaa on kahdella erillisellä alueella valtatie 12:n ja Luoteisväylän risteysalueen tuntumassa market alueen vieressä ja Papinhaan alueella. Raumalla on yksi alakeskus, Lapin entinen kuntakeskus. Lapin keskuksessa on monipuolisesti paikallispalveluita alueen asukkaille. Alueen asukkaiden lähipalvelut löytyvätkin omasta keskuksesta. Erikoiskauppoja on kuitenkin vähän, ja erikoiskauppaostoksilla käydään Rauman pääkeskuksessa. Kaupallisten palveluiden lukumäärä Raumalla Vanha Rauma Uusi keskusta Market-alue Tiva-alue Papinhaka Muu keskusta Lappi 127 Kaupallisia palveluita Raumalla on kartoituksen mukaan yhteensä lähes 470 kpl. Ydinkeskustassa palveluita on selvästi kaikkein eniten, yhteensä noin 300, josta puolet Vanhassa Raumassa ja puolet uuden keskustan alueella. Market-alueella on palveluita yhteensä 38 kpl ja tilaa vaativan kaupan alueilla (tiva-alue ja Papinhaka) 31 kpl. Muun keskustan alueella palveluita on 67 kpl. Palveluiden määrä kertoo alueen kaupallisesta intensiivisyydestä. Mitä enemmän liikkeitä sen intensiivisempää kauppa näillä alueella on.

11 Kaupallinen selvitys 10

12 Kaupallinen selvitys 11 Pinta-alojen vertailu kertoo lukumäärän ohella osaltaan kauppapalveluiden tarjonnan määrästä ja luonteesta. Varsinaisissa keskustoissa on monipuolisesti kaupan tarjontaa, mutta liikkeet ovat pääosin pieniä. Keskustan ulkopuolisilla alueilla on vastaavasti vähemmän liikkeitä, mutta liikkeiden koko on keskimääräistä suurempi. Raumalla on liiketilaa yhteensä yli k-m2, josta tyhjiä tiloja on pari prosenttia ja muussa esim. toimistokäytössä myös pari prosenttia. Kaupallisten palveluiden käytössä Raumalla on liiketilaa noin k-m 2. Liiketilojen pinta-ala keskustan eri osissa jakautuu eri tavoin kuin kaupallisten palveluiden lukumäärä. Alueiden luonne paljastuu hyvin pintaalavertailussa. Alueilla on tyyppisesti hyvin erityyppinen toimialarakenne. Liiketilojen pinta-ala Raumalla 2010 Vanha Rauma Uusi keskusta Market-alue Tiva-alue Papinhaka Pt-kauppa, Alkot ja kioskit Tavaratalokauppa Erikoiskauppa Tilaa vaativa kauppa Autokauppa, korjaamot, huoltamot Käytetyn tavaran kauppa Ravintolat, kahvilat, hotellit Pankki, posti, vakuutus Muu kaupallinen palvelu Muu käyttö Tyhjä liiketila Muu keskusta Lappi m2 Liiketilaltaan suurimmat kaupan alueet ovat market- ja tilaa vaativan kaupan alueet, joissa on liiketilaa yhteensä noin k-m 2. Liikkeiden lukumäärä on vähäinen ja liiketilat keskimäärin suuria. Market-alueella liiketilaa on yhteensä k-m 2, josta valtaosa on tavaratalokauppaa. Market-alueella on myös vähän erikoiskauppaa ja kohtalaisen paljon tilaa vaativaa kauppaa. Tiva-alueella ja Papinhaassa on liiketilaa yhteensä k-m 2. Papinhaan toimialarakenne painottuu tilaa vaativaan kauppaan ja valtatie 12:n ja Luoteisväylän risteysalueen kauppa autokauppaan. Alueella on myös pt-kauppaa ja tavaratalokauppaa (Hong Kong).

13 Kaupallinen selvitys 12 Ydinkeskustassa liiketilaa on hieman vähemmän kuin market- ja tilaa vaativan kaupan alueilla yhteensä. Liiketilaa ydinkeskustassa on noin k-m 2, josta noin k-m 2 sijoittuu Vanhan Rauman puolelle ja k-m 2 uuteen keskustaan. Vanhassa Raumassa liiketilat ovat pääosin pieniä. Alueen toimialarakenne painottuu erikoiskauppaan. Myös ptkaupat alueella ovat pieniä erikoiskauppoja. Uuden keskustan alueella on päivittäistavarakauppaa sekä tavaratalokauppaa, alueen toimialarakenne painottuu kuitenkin vahvasti erikoiskauppaan ja palveluihin. Alueella on myös jonkin verran tilaa vaativaa kauppaa. Muun keskustan kauppapalvelut sijoittuvat keskustan reuna-alueille. Alueella on merkittävästi päivittäistavarakauppaa ja laajan tavaravalikoiman myymälä (Pick n Pay). Keskustahakuista erikoiskauppaa on vähän ja toimialarakenne painottuu autokauppaan ja muihin kaupallisiin palveluihin. Keskustan reuna-alueilla on liiketilaa yhteensä k-m 2 eli noin 15 % koko kaupungin liiketilamäärästä. Lapin alakeskuksessa liiketilaa on vähän, yhteensä noin 5600 k-m 2. Kaupallisia palveluita on kuitenkin lukumääräisesti paljon (21 kpl) pienelle alakeskukselle. Päivittäistavarakaupan pinta-alaa on eniten ja autokaupan ja huoltamotoiminnan pinta-alaa toiseksi eniten, mutta muutoin toimialarakenne on hyvin tasaisesti jakautunut. Kaupalliset palvelut ovat pääosin keskustassa. Ne ovat sijoittuneet pitkänomaisesti Sahamäentien ja Meijeritien varrelle. Autokauppa ja huoltamotoiminta on sijoittunut valtatien varrelle samoin yksi kahvila-/erikoisliike.

14 Kaupallinen selvitys 13 Kaupallisten palveluiden lukumäärä Raumalla 2010 Vanha- Uusi Market- Tiva- Papin- Muu Rauma keskusta alue alue haka keskusta Lappi Yhteensä Pt-kauppa, Alko ja kioskit Tavaratalokauppa Apteekit ja terveyskauppa Muotikauppa Sisustuskauppa Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Käytetyn tavaran kauppa Vähittäiskauppa yhteensä Autokauppa, korjaamot, huoltamo Ravintolat, kahvilat, hotellit Pankki, posti, vakuutus Muu kaupallinen palvelu Kaupalliset palvelut yhteensä Vähittäiskauppa ja palvelut yht Liiketila muussa käytössä Tyhjät liiketilat Liiketilat yhteensä Lähde: Santasalo Ky Kaupallisten palveluiden pinta-ala Raumalla 2010 Vanha- Uusi Market- Tiva- Papin- Muu Rauma keskusta alue alue haka keskusta Lappi Yhteensä Pt-kauppa, Alko ja kioskit Tavaratalokauppa Apteekit ja terveyskauppa Muotikauppa Sisustuskauppa Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Käytetyn tavaran kauppa Vähittäiskauppa yhteensä Autokauppa, korjaamot, huoltamo Ravintolat, kahvilat, hotellit Pankki, posti, vakuutus Muu kaupallinen palvelu Kaupalliset palvelut yhteensä Vähittäiskauppa ja palvelut yht Liiketila muussa käytössä Tyhjät liiketilat Tyhjien tilojen osuus 3 % 3 % 0 % 2 % 0 % 3 % 2 % 2 % Liiketilat yhteensä Lähde: Santasalo Ky

15 Kaupallinen selvitys 14

16 Kaupallinen selvitys 15 Päivittäistavarakaupat ovat Raumalla sijoittuneet varsin kiinteästi muuhun kaupan palveluverkkoon. Valtaosa päivittäistavarakaupoista on Rauman ydinkeskustassa ja sen reunaalueilla, missä suurin osa asukkaistakin on. Lapin keskustassa on pari pientä lähikauppaa ja Kodisjoella yksi. Liikenneasemien yhteydessä on päivittäistavarakauppoja keskustassa sekä keskustan eteläpuolella Kortelassa valtatie 8:n varrella. Suuret päivittäistavarakaupan yksiköt, hypermarketit ovat keskittyneet market-alueelle. Suuria supermarketteja on keskustan reuna-alueilla, lähinnä kokoojakatujen varrella. Näitä täydentää lähikauppojen verkko, joka sijoittuu enemmän asutusalueille. Päivittäistavarakaupan verkko Raumalla 2010

17 Kaupallinen selvitys 16 3 KAUPAN KEHITYS- JA LAAJENTUMISTARPEET RAUMALLA Kaupan kehitystä Raumalla tarkastellaan tässä markkina-alueen ostovoiman kasvun pohjalta. Markkina-alueen väestö ei ole kasvussa, mutta koska ostovoiman ennustetaan kasvavan asukasta kohden, ostovoima alueella on yhä kasvussa. Tämä luo positiivisia kehitysodotuksia kaupalle Raumalla. Laskelmien lisäksi on kartoitettu haastatteluilla kaupan, kauppiaiden ja ketjujohtajien näkemyksiä kaupan kehittämisestä Raumalla. 3.1 Rauman markkina-alueen ostovoiman kehitysennusteet Ostovoiman kehitykseen vaikuttaa markkina-alueen väestönkehitys. Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan Rauman markkina-alueella väestön määrä hienoisesti vähenee. Tällä hetkellä Raumalla on asukkaita lähes ja koko markkina-alueella Markkina-alueen väestön painopiste on Raumalla ja ensisijaisella markkina-alueella. Väestön kehitys Rauman markkina-alueella Toteutunut ja ennuste Muutos Vuosimuutos Rauma ,3 % Eurajoki ,2 % Pyhäranta ,1 % I-markkina-alue ,2 % Eura ,2 % Köyliö ,1 % Säkylä ,4 % II-markkina-alue ,3 % Markkina-alueet yht ,2 % Lähde: Tilastokeskus Väestö vähenee alueella noin 0,2 % vuosivauhdilla ja vuonna 2030 Raumalla ennustetaan olevan asukkaita eli lähes vähemmän kuin nyt. Koko markkina-alueella arvioidaan olevan asukkaita vuonna 2030 yhteensä Vaikka väestö hieman vähenee, ostovoima on pitkällä tähtäimellä kasvussa, sillä kulutus asukasta kohden kasvaa. Ostovoiman kehityksen arviointi pohjautuu kulutuksen kasvuun ja sen rakenteen muutokseen. Erikoiskauppaan kohdistuva ostovoima kasvaa nopeammin kuin päivittäistavarakaupan. Erityisesti tilaa vaativa erikoiskauppa on voimakkaasti kasvava erikoiskaupan toimiala luvulla ostovoima on kasvanut usean prosentin vuosivauhdilla. Toimialoittaiset vaihtelut ovat suuria. Pitkällä aikavälillä kulutuksen ennustetaan yhä kasvavan, mutta tähänastista hillitymmällä vauhdilla. Vuosina ostovoiman ennustetaan kasvavan asukasta kohden päivittäistavarakaupassa (sis. Alko) keskimärin noin prosentin vuodessa ja erikoiskaupassa keskimäärin pari prosenttia vuodessa (vaihtelee toimialoittain). Keskimääräistä nopeammin kasvavat tilaa vaativa erikoiskauppa, tietotekninen erikoiskauppa, terveyskauppa, urheilukauppa ja sisustuskauppa. Ennuste on positiivinen mutta realistinen, jos tarkastellaan vähittäiskaupan toteutunutta kehitystä. Aikaisempiin kehityslukuihin tuskin kuitenkaan enää pitkällä aikajaksolla päästään.

18 Kaupallinen selvitys 17 Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Rauman markkina-alueella vuonna 2030 milj. euroa I-markkinaalue (sis. Rauman) II-markkinaalue Vuosikasvu per asukas Rauma Yhteensä Päivittäistavarakauppa ja Alko ,9 % Tilaa vaativa kauppa ,0 % Muu erikoiskauppa ,0 % Erikoiskauppa yhteensä ,0 % Vähittäiskauppa yhteensä ,5 % Autokauppa ja huoltamot ,1 % Ravintolat ,7 % Kauppa ja palvelut yhteensä ,7 % Lähde: Santasalo Ky Vuonna 2030 laskemme markkina-alueella olevan vähittäiskauppaan, autokauppaan ja ravintoloihin kohdistuvaa ostovoimaa nykyrahassa yhteensä 860 miljoonaa euroa. Valtaosa kasvusta tapahtuu Raumalla. Vuonna 2030 Raumalla on vähittäiskauppaan, autokauppaan ja ravintoloihin kohdistuvaa ostovoimaa yhteensä 513 miljoonaa euroa ja muissa kunnissa lähes 350 miljoonaa euroa. Vähittäiskauppaan, autokauppaan ja ravintolatoimintaan kohdistuva ostovoima Rauman markkina-alueella Rauma Eurajoki Pyhäranta Eura Köyliö Säkylä Milj.

19 Kaupallinen selvitys Liiketilatarpeet vuoteen Ostovoiman kasvu vaikuttaa vähittäiskaupan toimintamahdollisuuksiin positiivisesti. Ostovoiman kasvun pohjalta arvioidaan tulevaa liiketilan lisätarvetta kaupungissa. Laskelma pohjautuu raumalaisten ostovoiman kasvuun. Kaupunkilaisten ostovoiman lisäksi on otettu huomioon markkina-alueen muissa kunnissa tapahtuva ostovoiman kasvu ja lisäksi matkailijoiden ja kesäasukkaiden tuoma lisäpotentiaali. Osa markkina-alueen muiden kuntien liiketilatarpeesta suuntautuu siis Raumalle, osa muihin kuntiin tai muihin seudullisiin keskittymiin. Pienimmissä kunnissa ei todennäköisesti merkittävää uusperustantaa tapahdu, vaan ostovoiman kasvu suuntautuu suuriin keskittymiin. Muiden markkina-alueen kuntien liiketilantarpeesta lasketaan suuntautuvan Raumalle %. Suuntautuminen on päivittäistavarakaupassa pienempää kuin erikoiskaupassa ja lähialueilta suurempaa kuin toissijaiselta markkina-alueelta. Ostovoiman kasvu on suhteutettu pinta-alaksi siten, että laskelmassa on käytetty toimialoittaisia keskimääräisiä myyntitehokkuuksia, jotka on laskettu vähittäiskaupan myynnin ja erilaisten kartoitusten pohjalta. Tehokkuus vaihtelee toimialoittain. Päivittäistavarakaupassa (sis. Alko) käytetty myyntitehokkuus on keskimäärin 5900 i/k-m 2 (n.7400 i/my-m 2 ), tilaa vaativassa kaupassa 2000 i/k-m 2 (2500 i/my-m 2 ) ja muussa erikoiskaupassa 2900 i/k-m 2 (3600 i/my-m 2 ). Osa ostovoiman kasvusta toteutunee nykyisissä myymälöissä, kun nämä kehittävät toimintaansa. Vähimmäistarvelaskelmassa tämä on otettu huomioon siten, että ostovoiman kasvusta osan on laskettu menevän nykyisille myymälöille ja osan uusiin myymälätiloihin joko uusille toimijoille tai nykyisten toimijoiden laajennuksille. Vähimmäistarvelaskelmassa päivittäistavarakaupan ostovoiman kasvusta noin kahden kolmasosan odotetaan toteutuvan uusien myymälöiden muodossa ja erikoiskaupan ostovoiman kasvusta puolet. Päivittäistavarakaupassa osuus on suurempi siksi, että toimialalla on laajentumistarvetta vaikkei ostovoima kasvaisikaan. Tuotevalikoimat laajenevat, joten päivittäistavarakaupat tarvitsevat lisää pinta-alaa säilyttääkseen kilpailukykynsä markkinoilla. Myymäläpinta-alan kasvu voi joissain tapauksissa heikentää pinta-alaan suhteutettua myymälätehokkuutta lyhyellä aikavälillä. Vähimmäistarvelaskelma on nettolaskelma, johon kaavoituksessa tulisi vähintään varautua, jotta nykyinen palvelutaso kunnassa säilyisi. Mikäli kuntaan ei saada lisää liiketilaa, virtaa kunnasta ulos nykyistä enemmän ostovoimaa. Vähimmäistarvetta suuremmallekin pintaalalle saattaa olla kysyntää. Enimmäistarvelaskelma asettaa rajan sille, mihin ostovoiman kasvu riittää. Vähimmäistarve ostovoiman kasvun pohjalta laskettuna on Raumalla vuoteen 2030 mennessä yhteensä k-m 2. Matkailijoiden ja kesäasukkaiden lisäpotentiaaliksi on laskettu 10 % raumalaisten potentiaalista. Raumalaisten oma ostovoiman kasvu tuottaa lisätilantarvetta k-m 2, muu tarve siirtyy Raumalle kaupungin ulkopuolelta.

20 Kaupallinen selvitys 19 Vähittäiskaupan lisätilantarve Raumalla Vähimmäistarve k-m 2 Muut I- alueen kunnat* * Liiketilatarpeesta % lasketaan suuntautuvan Raumalle ** Liiketilatarpeesta % lasketaan suuntautuvan Raumalle *** Matkailijoiden lisäpotentiaali ~ 10 % Lähde: Santasalo Ky Vähimmäistarvelaskelma on nettolaskelma, johon kaavoituksessa tulee vähintään varautua, jotta nykyinen palvelutaso kunnassa säilyy. Mikäli kuntaan ei saada lisää liiketilaa, virtaa kunnasta ulos nykyistä enemmän ostovoimaa. Vähimmäistarvetta suuremmallekin pintaalalle saattaa olla kysyntää. Enimmäistarvelaskelma asettaa rajan sille, mihin ostovoiman kasvu riittää. Enimmäistarvelaskelma pohjautuu ajatukselle, että koko ostovoiman kasvu suuntautuu uuteen liiketilaan. Tällöin nykyisten myymälöiden myynti kasvaa vain inflaation verran. Myymälät voivat toki laajentua ja näin kasvattaa myyntiään. Mikäli koko ostovoiman kasvu suuntautuu uuteen liiketilaan, tarvitaan kaupungissa lisää liiketilaa k-m 2 vuoteen 2030 mennessä. Vähittäiskaupan lisätilantarve Raumalla Enimmäistarve k-m 2 Muut I- alueen kunnat* IImarkkinaalue** Matkailijat** Rauma Yhteensä Päivittäistavarakauppa ja Alko Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Autokauppa ja huoltamot Ravintolat Muut kaupalliset palvelut Kauppa ja palvelut yhteensä IImarkkinaalue** Matkailijat** Rauma Yhteensä Päivittäistavarakauppa ja Alko Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Autokauppa ja huoltamot Ravintolat Muut kaupalliset palvelut Kauppa ja palvelut yhteensä * Liiketilatarpeesta % lasketaan suuntautuvan Raumalle ** Liiketilatarpeesta % lasketaan suuntautuvan Raumalle *** Matkailijoiden ja kesäasukkaiden lisäpotentiaali ~ 10 % Lähde: Santasalo Ky