POHTOLA, POHTOLANKATU 104, TONTIN JAKAMINEN JA RAKENNUSOIKEUDEN LISÄÄMINEN Asemakaava nro 8698 Diaarinumero: TRE:8929/10.02.01/2017 ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SELOSTUS 22.10.2018 Vireilletulo: 15.3.2018 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 15.3.-5.4.2018 nähtävillä: Valmisteluaineisto nähtävillä: 15.3.-5.4.2018 Yhdyskuntalautakunta 30.10.2018 xx Kaavaehdotus nähtävillä: 1.-15.11.2018 Yhdyskuntalautakunta hyväks.: xx.x.2018 xx Lainvoima: xx.xx.2018
2 Aloitteen asemakaavan muuttamiseksi ovat tehneet tontin nro 2603-13 ja tilan 1:228 omistajat 28.11.2018. Asemakaavan muutos tuli vireille 15.3.2018 kun osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja valmisteluaineisto kuulutettiin nähtäville 15.3.-5.4.2018 väliseksi ajaksi. Selostuksen liiteasiakirjat: Asemakaavakartta 15.3.2018, tark. 22.10.2018 Havainnekuva 15.3.2018 Asemakaavan seurantalomake 15.3.2018 1. LÄHTÖKOHDAT 1.1 Selvitys suunnittelualueen oloista / Suunnittelualue Suunnittelualue sijaitsee Pohtolan kaupunginosassa, Siivikkalanlahden rannalla, kaupungin rajalta noin kolmesataa metriä etelään. Kaupunginosa on pientalovaltaista, eri aikakausien rakennuskantaa edustavaa vehreää pientaloaluetta. Lähiympäristössä on pientaloja 1920-luvulta 2000-luvulle. Vanhojen rakennusten purkaminen ja niitä seurannut uudisrakentaminen on hajauttanut alueen yleisilmettä melko paljon. Suunnittelualueen korttelin tonttitehokkuudet vaihtelevat pääosin välillä e=0,21-0,30. Kahdella tontilla tehokkuusluku on e=0,09 ja e=0,11. Kunnalliset ja kaupalliset palvelut sijaitsevat alle kahden kilometrin päässä Lielahden liikekeskuksessa. Lähin paikallisliikenteen bussipysäkki sijaitsee noin 110 metrin etäisyydellä. Tontti 2603-13 ja tila 1:228 rajautuvat naapuritonteista ja tiestä istutuksilla. Piha-alueet ovat kulkureittejä lukuun ottamatta pääosin nurmipintaisia. Kaava-alue laskee loivasti kohti rantaa, korkeuseroa tontilla on enimmillään noin neljä metriä. Tontin maaperä on paikkatietoaineiston mukaan savea. Ympäristö on hyvin vehreää. Tontin 2603-13 pinta-ala on 1262 m² ja vesijättöalueen 1:228 pinta-ala on 487 m 2. Tontilla sijaitsee vuonna 1974 valmistunut puolitoistakerroksinen, kerrosalaltaan noin 125 m 2 suuruinen asuinrakennus, sekä n. 25 k-m 2 suuruinen rantasauna jotka puretaan. Tontti 2606-13 on liitetty kunnalliseen vesi- ja viemäriverkkoon. 1.2 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset 1.2.1 Pirkanmaan maakuntakaava Pirkanmaan maakuntakaavassa 2040 (voimaantulo 8.6.2017) kaava-alue sijoittuu taajamatoimintojen alueelle. Merkinnällä osoitetaan asumisen kaupan ja muiden palvelujen, työpaikkojen sekä muiden taajamatoimintojen rakentamisalueet.
3 Kuva: Ote maakuntakaavasta 1.2.2 Tampereen kantakaupungin yleiskaava 2040 Tampereen kantakaupungin yleiskaava 2040:ssä (voimaantulo 20.9.2018) kaava-alue on osoitettu asumisen alueeksi. Alue varataan pääosin asumiselle sekä sitä palveleville toiminnoille, mm. virkistys- ja suojaviheralueille, lähipalveluille sekä nykyiselle ja uudelle ympäristöhäiriötä aiheuttamattomalle elinkeinotoiminnalle. Alueelle sijoittuvien yksityisten rakentamishankkeiden yhteydessä varaudutaan tarvittaessa julkisten palvelujen tarvitsemiin tilavarauksiin. Alueen suunnittelussa tulee kiinnittää huomioita kulttuuriympäristön arvoihin. Kuva: ote kantakaupungin yleiskaava 2040:stä 1.2.3 Voimassa oleva asemakaava Kaavamuutosalueella on voimassa 9.3.1976 vahvistettu asemakaava nro 4952. Sen mukaan tontti nro 2603-13 on enintään kahden perheen rakennusten korttelialuetta. Kerrosluku on ½I, kattokaltevuus on 30 astetta. Tonttitehokkuuden e=0,20 mukaan tontin 2603-13 rakennusoikeus on 383 k-m 2. Varsinaisen kerrosalan lisäksi tontin rakennusalalle saadaan rakentaa maanpäällistä taloustilaa enintään 20 % (77 k-m 2 ) sallitusta varsinaisen kerrosalan määrästä. Tontin kokonaisrakennusoikeus on 460 k-m 2. Tila 1:228 on vesijättöaluetta eikä sille ole osoitettu käyttötarkoitusta, rakennusalaa eikä rakennusoikeutta.
4 1.2.4 Kuntotutkimus Kuva: Ote ajantasa-asemakaavasta ja kantakartasta, kaava-alue rajattu sinisellä Rakennusinsinööritoimisto Jommi Suonketo teki päärakennuksesta kuntotutkimuksen kesällä 2018. Loppuraportissa todetaan mm.: Rakennuksen hirsirungossa todettiin vakavia lahovaurioita sisäänkäynnin puoleisen kulman ympärillä arviolta 1-3 metrin leveydeltä ja rakennuksen koko korkeudelta. Vaurioituminen on todennäköisesti aiheutunut vesikaton vuotamisesta jalkarännin tai tuuletusviemärin läpiviennin kohdalta. Vaurioiden laajuus selviää vasta julkisivun purkamisen yhteydessä. Alemman välipohjan kantavissa rakenteissa havaittiin kosteus ja lahovaurioita neljässä eri kohdassa. Vauriot olivat pääosin uusittujen pintojen takana piilossa, joten todellinen laajuus selviää vasta purkutöiden yhteydessä. Lahovaurioihin liittyvien laajempien mikrobivaurioiden takia tulee varautua koko alemman välipohjarakenteen uusimiseen. Kellarikerroksen seinien puu/levyrakenteet olivat mikrobivaurioituneita. Rakenteen riskialttiuden takia ja perusmuurin perusrakenteen sekä havaitun kalliopinnan takia kellarikerroksen korjaaminen kosteusteknisesti toimivaksi edellyttää tarkempaa suunnittelua ja todennäköisesti melko laajoja ja myös ulkopuolella tehtäviä korjaustoimia. Vesikatto on teknisesti kunnostettavissa ja yläpohjan vaurioituneet viistot osat voidaan uusia alakautta. Tällöin myös yläpohjan suora osa on järkevää uusia, jolloin rakenteeseen on mahdollista asentaa alakautta aluskate ja rakentaa toimiva tuuletus. Työteknisesti tarkastellen on kuitenkin todennäköisesti taloudellista uusia koko kattorakenne. Sisäpintojen puutteellisen ilmatiiviyden takia vanhoihin rakenteisiin jäävät epäpuhtaudet aiheuttaisivat edelleen nykyisen asumisterveys-
asetuksen mukaisen sisäilmariskin. Joten korjausten yhteydessä tulisi systemaattisesti parantaa rakenteiden tiiviyttä ja tämä käytännössä edellyttää kaikkien sisäpintojen uusimista. Havaitut kosteus- ja mikrobivaurioiden aiheuttaman selkeän sisäilmahaitan takia rakennuksen kunnostaminen turvalliseksi ja terveelliseksi edellyttää laajoja purkutöitä ja osittaista uudelleen rakentamista. Tämän laajuinen korjaus ei kuitenkaan ole taloudellisesti perusteltavissa, vaan sen pohjana tulee olla ensisijaan rakennushistorialliset tai suojelulliset lähtökohdat. Rakennuksen kunnostus on yhä teknisesti mahdollista, mutta sitä ei pidetä taloudellisesti järkevänä vaihtoehtona lopputulokseen sisältyvien sisäilmariskien ja korjauslaajuuteen liittyvän epävarmuuden takia. 1.2.5 Rakennetun ympäristön selvitys Tampereen asemakaavoituksessa laadittiin syksyllä 2018 rakennetun ympäristön selvitys, jossa keskityttiin purettavaksi esitettyyn huvila-/asuinrakennukseen. Aikakauden huvilarakentamiselle tyypilliseen tapaan kansallisromantiikasta vaikutteita saanut hirsihuvila on ulkoisesti säilyttänyt hyvin alkuperäiset piirteensä. Kohteen pihapiirin kertovuus on säilynyt, ja aivan Siivikkalanlahden rannalla sijaitsevilla rakennuksilla ja pihapiirillä on erityistä maisemallista merkitystä. Kaavamuutoskohteella voidaan katsoa olevan rakennushistoriallisesti arkkitehtonista arvoa, historiallisesti sosiaalihistoriallisia arvoja ja ympäristöarvona voidaan arvioida sillä olevan maisemallisesti keskeinen sijainti. Pohtolankatu 104 ja naapurissa sijaitseva Pohtosillankuja 5 huvilat edustavat arvokasta muistumaa Siivikkalanlahden huvilakulttuurista. 5 Kuva: Tontilla sijaitseva, vuonna 1925 tienoilla valmistunut asuinrakennus
1.2.6 Tonttijako 1.2.7 Pohjakartta Päärakennuksessa väärin tehtyjen korjaustoimenpiteiden takia rakennuksessa on runsaasti laho- ja homevaurioita, joiden lopullinen laatu ja laajuus selviävät vasta korjaustöiden yhteydessä. Vaurioiden korjaaminen siten, että rakennuksesta saataisiin sisäilmaltaan terveellinen, on haasteellista. Lisäksi korjausten laajuus saattaisi merkitä merkittäviä uudisrakentamiseen verrattavia toimenpiteitä. Tonttijako (tunnus 3878) on hyväksytty 22.3.1976. Tontti on merkitty tonttirekisteriin 27.8.1976. Tila 1:228 on merkitty kiinteistörekisteriin 2.11.1987. Sillä ei ole voimassa olevaa tonttijakoa. Pohjakartta on Tampereen kaupungin kaupunkimittauksen laatima ja se on tarkistettu vuonna 2018. 6 2. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 2.1 Osallistuminen ja yhteistyö 2.1.1 Osalliset Kaavamuutoksen hakijat Naapurikiinteistöjen omistajat ja asukkaat Pohtolan Omakotiyhdistys ry Kaupungin eri toimialat, viranomaiset ja liikelaitokset Pirkanmaan maakuntamuseo Pirkanmaan ELY-keskus Muut ilmoituksensa mukaan 2.1.2 Vireilletulo, osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Kaavahanke tuli vireille 15.3.2018, kun osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja valmisteluaineisto kuulutettiin nähtäville 15.3.-5.4.2018 väliseksi ajaksi Palvelupiste Frenckelliin sekä kaavoituksen Internet-sivuille. Aineisto lähetettiin nähtävillä oloaikana tiedoksi osallisille. Siitä pyydettiin aloitusaikana kommentit tarvittavilta kaupungin toimialoilta ja viranomaistahoilta. Valmisteluvaiheesta saatiin neljä kommenttia, joista yhdessä ei ollut huomautettavaa. Viheralueet ja hulevedet-yksikkö totesi, että ei ole tarvetta viivyttää hulevettä tontilla, sillä ei ole mahdollisuutta liittyä Tampereen kaupungin hulevesiviemäriverkostoon ja hulevedet voidaan joko imeyttää tontilla rakennusjärjestyksen mukaisesti tai johtaa järveen. Asemakaavoituksen vastine: Asemakaavakartasta poistetaan hulevesiä koskeva hule-42(1)- määräys. Pirkanmaan maakuntamuseo ja Pirkanmaan ELY-keskus totesivat kommenteissaan, että tontilla sijaitsevan, 1900-luvun alkupuolelta peräisin olevan päärakennuksen takia on syytä laatia rakennetun kulttuuriympäristön selvitys ja samalla arvioida kaavan vaikutukset kulttuuriympäristöön ja sen mahdollisiin arvoihin.
Asemakaavoituksen vastine: Kaava-alueelta on laadittu rakennetun kulttuuriympäristön selvitys. Lisäksi tontilla sijaitsevasta päärakennuksesta on tehty kuntotutkimus. 2.2 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavamuutoksen hakijan tavoitteena on liittää tonttiin 2603-13 maarekisteritila 1:228 ja muodostaa kaksi uutta pientalotonttia. Kaavan laatijan tavoitteena on suunnittelutyön yhteydessä selvittää hakijoiden suunnitelmien toteuttamiskelpoisuus kaavamuutosalueella. Suunnittelussa otetaan huomioon alueen sijainti kaupunkirakenteessa ja kaupunkikuvallinen luonne. Täydennysrakentaminen sovitetaan ympäröivään kaupunkirakenteeseen. Suunnitelma tukee kaupungin täydennysrakentamistavoitteita. 7 3. ASEMAKAAVAN KUVAUS Tonttitiedot Kaavamerkinnät Jaettava tontti Pinta-ala m 2 Rakennusoikeus k-m 2 Tonttitehokkuus e 8250-2 1915 460 0,20 1:228 448 0 0 Muodostuvat uudet tontit 8250-26 1 182 355 0,30 8250-27 1 181 354 0,30 Asemakaavan muutoksessa tonteille osoitetaan kerrosalaa yhteensä 709 k-m 2. Kerrosala lisääntyy 249 m 2. Käyttötarkoitus AO Erillispientalojen korttelialue Rakennusoikeus e=0,30 Tehokkuusluku eli kerrosalan suhde tontin pinta-alaan. Kerrosluku III Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun. y70% Rakennuksen ylimmässä kerroksessa saa enintään 70 % alemman kerroksen pintaalasta käyttää kerrosalaan luettavaksi tilaksi. Sen yläpuolelle ei saa rakentaa ullakkoa. r60% Rakennuksen ensimmäisessä, rinteeseen sijoittuvassa kerroksessa saa enintään prosenttiluvun osoittaman määrän ylemmän kerroksen pinta-alasta käyttää kerrosalaan luettavaksi tilaksi. Autopaikat 2ap/as Asuntoa kohti tulee rakentaa vähintään kaksi autopaikkaa. Viemäröinnin korkeusasema viem-1 Viemäröinnin korkeusasema sekä padotuskorkeus on rakennustoimenpiteen yhteydessä tarkistettava.
8 Liittymäkielto Pohtolankadun varteen, talousrakennuksen rakennusalan kohdalle on osoitettu ajoneuvoliittymäkielto. 3.1 Kaavan vaikutukset 3.1.1 Kaavan vaikutukset ihmisten elinympäristöön, kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön Kaavamuutos tehostaa alueen maankäyttöä ja vastaa tontin omistajan laatimaa aloitetta. Rakentaminen on tavanomaista pientalorakentamista, eikä vaikuta heikentävästi alueen viihtyisyyteen. Rakennus tukeutuu olemassa olevaan kunnallistekniikkaan sekä katuverkkoon. Yhden uuden rakennuspaikan aiheuttama lisäliikenne ei vaikuta heikentävästi alueen liikennemääriin. 3.1.2 Kaavan vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Rakentaminen kohdistuu jo asuinkäytössä olevalle tontille, joten sillä ei ole vaikutuksia luonnonympäristöön. Kyseessä on rakennettuun ympäristöön liittyvä, suppeaa aluetta koskeva asemakaavan muutos, jolla ei ole lähiympäristöä laajempia ympäristövaikutuksia. 3.1.3 Kaavan vaikutukset yritystalouteen Asemakaavamuutoksella ei ole merkittäviä vaikutuksia yritystalouteen. 4. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 4.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Asemakaavasta on tehty havainnepiirros, jossa on esitetty yksi mahdollisuus kaavan toteuttamiseksi suunnittelualueen tonteilla. 4.2 Toteuttaminen ja ajoitus Kaavan toteuttaminen voidaan aloittaa kaavan saatua lainvoiman.