Lausunnon antaminen Itä-Suomen hallinto-oikeudelle Lappeenrannan kaupunkikehityslautakunnan päätöksestä 29.11.2017 142 Flora House Oy:n Itä- Suomen hallinto-oikeudelle jättämän valituksen johdosta Liittyy asiahallinnan asiaan: 780/10.03.00.02/2017 Esittelijä: Elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialajohtaja Leimi Pasi (Elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialajohtaja) Valmistelija/lisätiedot: Kaupunginarkkitehti Maarit Pimiä Kaavasuunnittelija Matti Kettunen etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi puh. 040 740 1643 040 653 0745 040 484 9745 Liitteet Liite 1 Kaupunkikehityslautakunnan päätös 29.11.2017 142 Liite 2.1 Asemapiirros Liite 2.2 Lainhuutotodistus Liite 2.3 Sijaintikartta Liite 3 Selvitys kuulemisesta Liite 4.1 Ympäristötoimen lausunto Liite 4.2 ELY-keskuksen lausunto Liite 4.3 Liikenneviraston lausunto naapurina Liite 4.4 Maaomaisuuden hallinnan lausunto naapurina Liite 5 Kartta, johon on merkitty lähialueen poikkeamispäätökset Liite 6 Osayleiskaavakartta ja merkinnät Liite 7 Osayleiskaavan selostus Liite 8 Maakuntakaavaote Liite 9 Kiinteistörekisterin karttaote Liite 10 Emätilaselvitys ja rantaviivan mitoitus Valituskirjelmä Flora House Itä-Suomen hallinto-oikeus 03278-17- 4111 Viite Lähete 8.1.2018, Dnro 03278/17/4111 ASIA Lausunnon antaminen Itä-Suomen hallinto-oikeudelle Lappeenrannan kaupunkikehityslautakunnan päätöksestä 29.11.2017 142 Flora House Oy:n Itä-Suomen hallintooikeudelle jättämän valituksen johdosta. Valituksenalainen päätös Lappeenrannan kaupungin kaupunkikehityslautakunnan päätös 29.11.2017 142.
Lausunnon antaja Kaupunkikehityslautakunta Lappeenrannan kaupunki (y tunnus 0162193-3) PL 11, 53101 Lappeenranta p. (05) 6161 kirjaamo@lappeenranta.fi Valitus Flora House Oy valitti kaupunkikehityslautakunnan päätöksestä Itä-Suomen hallinto-oikeuteen ja vaati, että Itä-Suomen hallintooikeus kumoaa Lappeenrannan kaupunkikehityslautakunnan päätöksen 29.11.2017 142. Flora House Oy on perustellut vaatimustaan valituskirjelmästä tarkemmin ilmenevällä tavalla seuraavasti: 1. Muutoksenhakijan omistaman toisen kiinteistön 405-412-1-4 poikkeamispäätös vuonna 2006 Kaakkois-Suomen ympäristökeskukselta oli myönteinen. 2. Muutoksenhakijan mukaan Maanmittaushallituksen vahvistama rajalinja sijaitsee joen länsipuolella, eikä jokiuomassa. Kiinteistön 405-454-1-4 lännen puoleinen rajaviiva tulee huomioida kiinteistöön kuuluvaksi vesirajaksi. 3. Tynnyrisaunan sijoituspaikka on muutoksenhakijan mukaan ainoa mahdollinen. 4. Muutoksenhakijan mukaan rakennukset ovat kevyt perusteisia ja paikalle kokonaisina siirrettyjä. 5. Mikäli rakennukset perustettaisiin ja sijoitettaisiin toisin, vaatisi se muutoksenhakijan mukaan mittavia maankaivutöitä; Rakennusten sijoittelu on ainoa mahdollinen. 6. Muutoksenhakijan mukaan saman joen reunoilla on muitakin rakennelmia lähellä rantaviivaa ja vaatii yhdenvartaisuusperiaatteen noudattamista. 7. Rantaviivaa on muutoksenhakijan mukaan riittävästi rakennusjärjestyksen edellyttämällä tavalla. 8. ELY-keskuksen perustelua emätilaperiaatteesta ei voi muutoksenhakijan mukaan soveltaa, koska alue on aikoinaan pakkolunastettu rautatien rakentamiseksi. 9. Kyseinen pienimuotoinen rakentaminen ei aiheuta muutoksenhakijan mukaan haittaa kaavoitukselle, eikä aiheuta haitallista yhteiskuntakehitystä. LAUSUNTO Vaatimus Lappeenrannan kaupunki esittää lausuntonaan muutoksenhakijan valituskirjelmään ja siinä esitettyihin seikkoihin seuraavan: Kaupunki vaatii muutoksenhakijan valituksen hylkäämistä seuraavilla perusteilla: Asian tausta
Alueen kaavallinen tilanne Tilan alue kuuluu Raipon oikeusvaikutuksettomaan osayleiskaavaan, (kv. hyv. 18.8.1997). Kaavassa alue on rautatieliikenteen aluetta, (merkintä LR). (Liitteet 6 ja 7). Kaavan yleisissä määräyksissä määrätään, että poikkeus- ja rakennuslupahakemuksissa on osoitettava, että puhdasta vettä on saatavissa ja että jätevesistä huolehditaan siten, ettei pohjavesiä ja pintavesiä saastuteta. Jätevedet on käsiteltävä joko rakennuspaikkakohtaisesti tai useamman rakennuspaikan yhteisjärjestelyin. Erityisesti on huolehdittava siitä, ettei jätevesien käsittelytoimenpiteillä vaaranneta jo olemassa olevan tai tulevan naapurin veden ottoa. Aluekohtaisten määräysten estämättä osayleiskaava-alueella voidaan sallia seuraavaa rakentamista, mikäli siitä ei aiheudu haittaa alueen pääasialliselle käyttötarkoitukselle: 1. Pääsyteiden rakentaminen 2. Kevyen liikenteen raittien ja ulkoiluteiden rakentaminen 3. Alueen toimintoja palvelevan huoltohenkilöstön asuntojen rakentaminen 4. Teknisen huollon laitteiden rakentaminen 5. Alle 50 m 2 suuruisten myymälöiden, kaupallisten palveluiden tilojen tai ympäristöä häiritsemättömien työtilojen rakentaminen 6. Rakennusten kunnostus tai korvaaminen 7. Asuinrakennusten laajentaminen siten, että asuntojen lukumäärä on enintään kaksi ja kerrosala enintään 360 k-m 2. Etelä-Karjalan maakuntakaavassa kiinteistö on tuotantotoiminnan ja palveluiden aluetta (merkintä TP-1). Merkinnällä osoitetaan vähintään seudullisesti merkittäviä ympäristöhäiriöttömiä tuotantotoiminta- ja palvelualueita. Alueella ei ole asemakaavaa, eikä alueelle ole vireillä uutta kaavoitusta. Rakentamista ohjaa Lappeenrannan kaupungin rakennusjärjestys. Lappeenrannan kaupungin rakennusjärjestyksen (kv. hyv. 29.8.2016) keskeisimmät määräykset lupahakemusta koskien: Rantaan rajoittuvan loma-asunnon rakennuspaikan pinta-alan tulee olla vähintään 3000 m². Rantaviivan pituuden tulee olla vähintään 60 metriä (ns. muunnettu rantaviiva). Rakennettaessa ranta-alueelle tulee erityistä huomiota kiinnittää rakennuksen korkeusasemaan, muotoon, ulkomateriaaleihin ja väritykseen.
Rakennuksen etäisyyden rantaviivasta ja rakennuksen sijainnin rantapaikalla tulee olla sellainen, että rantamaiseman luonnonmukaisuus säilyy. Rakennuksen etäisyyden keskiveden korkeuden mukaisesta rantaviivasta tulisi olla vähintään 30 metriä. Saunarakennus, jonka kerrosala on enintään 25 m², taikka alle 10 m² suuruinen vaja tai grillikatos on mahdollista rakentaa edellä mainittua metrimäärää lähemmäksi rantaviivaa, ei kuitenkaan lähemmäksi kuin 10 metriä. Rakennuspaikan puusto ja muu kasvillisuus on säilytettävä erityisesti rakennusten ja rantaviivan välisellä vyöhykkeellä. Avoimelle ranta-alueelle rakentaminen on kielletty, lukuun ottamatta pieniä laitureita. Rantaviivan ja tulevien rakennusten väliin tulee jättää vähintään 30 m levyinen suojapuusto, jonka tarkempi käsittely ratkaistaan rakennuslupamenettelyn yhteydessä. Ranta-alueella sijaitsevan rakennuspaikan rakennusoikeus enintään 150 k-m²; erillisen saunarakennuksen enimmäiskerrosala on 25 m². Valituksen kohteena oleva poikkeamislupa: Lappeenrannan kaupungin rakennusvalvonta on asiassa toimivaltaisena viranomaisena ohjannut hakijan hakemaan poikkeamislupaa. Flora House Oy haki 28.7.2017 MRL 171-174 :n mukaista lupaa tilalla olemassa oleville tynnyrisaunalle, terassille ja kesäaitalle 454 Monolan kylän tilalle Rautatiealue RN:o 1:4 (405-454-1-4), (Liitteet 2, 2.1, 2.2 ja 2.3). Tynnyrisauna on pituudeltaan 5 m ja halkaisijaltaan 2,5 m. Saunan kyljessä on lämmittämätön 16,4 k-m 2 terassi kiinteillä plekseillä suojatuilla ikkunoilla. Kesäaitta on 11,7 k-m 2. Lisäksi paikalla on puucee ja pieni 7 m 2 puukatos. Tilan pinta-ala on 1,155 hehtaaria ja koostuu kahdesta palstasta. Tilan alueen poikki kulkee Sarvijoki. Tila on rekisteröity vuonna 1886. Rakennuspaikan osoite on Vaalimaantie 1539. Kaupunkikehityslautakunta päätti hylätä hakemuksen päätöksellään 29.11.2017 142. (Liite 1). Kaupunkikehityslautakunta perusteli päätöstään seuraavasti: - Hakemuksessa haetaan lupaa olemassa oleville tynnyrisaunalle, terassille ja kesäaitalle. Sijaintipaikka on oikeusvaikutuksettomassa Raipon osayleiskaavassa rautatieliikenteen aluetta. Kulkutie alueelle on vanhaa junaradan pohjaa.
- Tynnyrisauna sijaitsee 7 metrin, saunan edessä oleva terassi 2,5 metrin ja aitta n. 10 metrin päässä joen rantaviivasta. Terassin ikkuna-aukot on päällystetty kiinteillä plekseillä, jotka ovat verrattavissa ikkunalaseihin. Tällöin myös terassi muodostaa kerrosalaa. Saunan ja terassin yhteenlaskettu kerrosala on asemapiirroksen mukaan tällöin 28,9 k-m 2. - Hakija ilmoittaa rakennusten olevan siirrettäviä, joten niiden uudelleensijoitus on mahdollista. Rakennuksilla ei ole kunnollista perustusta, vaan rakennukset lepäävät luonnonkivien ja betonilaattojen päällä metsämaapohjalla. Hakija ei ole esittänyt erityisiä maankäytöllisiä taikka kaavoituksellisia syitä rakennusten säilyttämiselle juuri kyseisellä rakennuspaikalla. - Kyseinen hakemus koskee pienimuotoista rakentamista. Kuitenkin maanomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan muillekin vastaavassa asemassa oleville maanomistajille tulee sallia rakentaminen verrannolliseen rakennuspaikkaan. Sallimalla hakemuksen mukaisia rakennuspaikkoja, voidaan tällöin joutua tilanteeseen, joka vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista (esim. joen jätevesikuormitus) tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. - Rakennukset sijaitsevat alle sadan metrin päässä Luumäki- Vainikkala rautatiestä. Liikenneviraston lausunnon mukaan tulee ottaa huomioon, että rakennuspaikka sijaitsee rautatiemelun ja rautatiestä aiheutuvan tärinän vaikutusalueella. Mahdollisesti tarvittavat melun- ja tärinäntorjuntarakenteet on tehtävä rakennuspaikalle hakijan toimesta ja kustannuksella. - Tilan rantarakennusoikeutta on tutkittu ranta-alueiden suunnittelussa käytettävän emätilaperiaatteen sekä muunnetun rantaviivan laskentatavan mukaisesti. Joen leveys tilan kohdalla on 7-14 metriä. Yleisesti käytössä olevan rantaviivan ja rantarakennusoikeuden mitoitusohjeen mukaan noin kapeissa vesistön osissa tilalle ei kerry lainkaan rantarakennusoikeutta. Tilan rantamitoituksen perusteella lupaa rakennusten sijoittamiseksi kyseiselle kiinteistölle ei voida myöntää. - Kaupunkisuunnittelun näkemystä tukee myös Kaakkois- Suomen ELY-keskuksen lausunto. - Kaupunkisuunnittelu katsoo, että haettu olemassa olevien rakennusten sijoituspaikka aiheuttaa haittaa kaavoitukselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle sekä aiheuttaa haitallista yhdyskuntakehitystä. - Rakennukset tulee siirtää pois ja sijoittaa yleiskaavan, rakennusjärjestyksen ja vesistöolosuhteiden mukaisesti soveltuvampaan rakennuspaikkaan kunnollisilla perustuksilla varustettuna. Poikkeamislupamenettely ja poikkeamisen edellytyksiä koskeva arviointi
Säännöstaustasta Maankäyttö- ja rakennuslain (jäljempänä MRL) 171 mukaan kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se: 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai 4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. MRL 173 :n mukaan ennen poikkeamista koskevan asian ratkaisemista kunnan on tarvittaessa pyydettävä elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen, muun valtion viranomaisen ja maakunnan liiton lausunto, jos poikkeaminen koskee merkittävästi niiden toimialaa. Jos poikkeaminen vaikuttaa merkittävästi naapurikunnan maankäyttöön, kunnan on pyydettävä myös naapurikunnan lausunto. Naapureiden kuuleminen ja hakemuksesta tiedottaminen (Liite 3) Hakija on kuullut tiloja RN:o 1:34, 3:59, 39:1. Yksi naapuri huomauttaa: Rakennusten ympäristö sotkuinen, paljon rakennustarvikkeita, tyyliltään toisistaan poikkeavia rakennuksia, käyttötarkoitus? Muilta naapureilta ei tullut hankkeeseen huomautettavaa. Kaupunki on kuullut naapurina tilaa RN:o 1:3, (Liikennevirasto) ja tilaa RN:o 3:76 (Lappeenrannan kaupunki, maaomaisuuden hallinta), joilta lausunto jäljempänä. (Liitteet 4.3 ja 4.4). Lisäksi on kuultu tilaa RN:o 3:5 (Metsähallitus), jolta ei saapunut huomautettavaa naapurina. Hakemuksesta on kuulutettu Lappeenrannan kaupungin internetsivuilla ja ilmoitustaululla 1. 14.8.2017. Hakemukseen ei kuulutusaikana saapunut huomautuksia. Viranomaislausunnot:
Ympäristötoimen lausunto: Liite 4.1 Alueella on pilaantumiselle herkän alueen puhdistusvaatimukset jätevesille. Kantovesijärjestelmän kyseessä ollessa ei kuitenkaan puhdistusvaatimuksia ole. Saunan jätevedet voidaan johtaa maaperään. Kaakkois-Suomen ELY-keskuksen lausunto, Liite 4.2 Voimassa olevassa osayleiskaavassa rakentaminen on tapahtunut LR-merkinnällä (Tekninen korjaus: LP muutettu LRmerkinnäksi/ kaupunkisuunnittelu.) varustetulla alueella, jolla tarkoitetaan kaavamerkinnän mukaisesti rautatiealuetta eli voimassa oleva kaava ei oikeuta kaavallisesti tarkastellen poikkeamisluvan myöntämistä. Nyt haettu lupa koskee melko pienimuotoista rakentamista, mutta on hyvä myös arvioida mahdollisia tulevaisuuden tarpeita ja niiden perusteita sekä oikeutusta nyt mahdollisesti myönnettävään lupaan nojautuen. Lupaa haetaan vesistön eli joen rantavyöhykkeelle. ELYkeskuksen käsityksen mukaan emätilaperiaatetta on sovellettava nyt kyseessä olevaan hakemukseen. Jos emätilalla ei ole periaatteen mukaista laskennallista rantaviivaa eli sen mukaista rantavyöhykkeellä olevaa vapaata rakennuspaikkaa, ei hakemukseen tule missään tapauksessa suostua. Nyt kyseessä olevan hakemuksen kohteena voi aivan hyvin olla MRL 173 :n 4 momentin 1 ja/tai 2 kohdan mukainen alue, jolloin ELYkeskuksen kannan mukaan hakemusta ei tule hyväksyä. Lisäksi nyt haettava poikkeuslupa voi olla MRL 171 :n 3 momentin jonkun kohdan tai joidenkin kohtien vastainen. Kaakkois-Suomen ELY-keskuksen lisälausunto: ELY-keskuksella ei ole tiedossa kyseiseltä alueelta mitään erityisiä luonnonarvoja. Liikenneviraston lausunto naapurina, tila RN:o 1:3, Liite 4.3 Kohde sijaitsee rataosan 1702 (Luumäki) (Vainikkala) lähimmästä raiteesta noin 90 metrin päässä. Rakentamisessa tulee ottaa huomioon, että rakennuspaikka sijaitsee rautatiemelun ja rautatiestä aiheutuvan tärinän vaikutusalueella. Valtioneuvosto on antanut päätöksen melutason ohjearvoista (993/92). Tärinälle herkällä maaperällä kuten savikolla tärinä voi ulottua jopa yli 200 metrin päähän radasta. Liikenteen tärinästä ja runkomelusta on olemassa mm. seuraavat VTT:n julkaisut: Ohjeita liikennetärinän arviointiin (VTT tiedotteita 2569, Espoo 2011), Maaliikenteen aiheuttaman runkomelun arviointi (VTT tiedotteita 2468, Espoo 2009), Rakennukseen
siirtyvän liikennetärinän arviointi (VTT tiedotteita 2425, Espoo 2008), Suositus liikennetärinän arvioimiseksi maankäytön suunnittelussa (VTT working papers 50, Espoo 2006) ja Suositus liikennetärinän mittaamisesta ja luokituksesta (VTT tiedotteita 2248, Espoo 2004). Julkaisuissa on annettu tärinään liittyviä suosituksia. Julkaisuja on saatavissa sähköisenä internetistä osoitteesta: http://www.vtt.fi/publications/index.jsp Mahdollisesti tarvittavat melun- ja tärinäntorjuntarakenteet on tehtävä rakennuspaikalle hakijan toimesta ja kustannuksella. Muutoin Liikennevirastolla ei ole huomautettavaa lausuntopyyntöön naapurin kuulemiseksi. Lappeenrannan kaupungin maaomaisuuden hallinnan lausunto naapurina, tila RN:o 3:76. Liite 4.4 Kaupungin maaomaisuuden hallinta ei naapurina pidä hyvänä rakentamishanketta kapeaan niemeen ja pienen vesiuoman äärelle. Poikkeamisen edellytysten arviointi Kuten edellä mainitussa MRL 171 :ssä todetaan, poikkeamisvalta on kunnalla ja se voi erityisestä syystä myöntää poikkeamisen. Poikkeamisen myöntäminen perustuu tältä osin tarkoituksenmukaisuusharkintaan. MRL ei velvoita kuntaa myöntämään poikkeamislupaa. Edelleen MRL 171 :n mukaan poikkeamista ei saa myöntää, jos se aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle tai johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Nämä poikkeamisen edellytykset ovat oikeusharkintaisia. Poikkeamisvallankäyttö on päätöstä tehtäessä voimassa olleen elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialan toimintasäännön mukaisesti ollut kaupunkikehityslautakunnalla. MRL:n tarkoittamia erityisiä syitä voi olla esimerkiksi se, että alueella on suhteellisen vähän rakentamista eikä kaavan laatiminen ole näköpiirissä, tai muut maanomistajat ovat rakenteet rannalle eikä kyseessä oleva hanke vähennä ratkaisevasti vapaan rannan määrää tai vaikeuta virkistysmahdollisuuksia. Nyt kyseessä olevassa tapauksessa rantaosayleiskaavan laatiminen on kaavoitusohjelmassa, eikä sellaisia hankkeita joita ei kaavassa
voitaisi hyväksyä voida myöskään poikkeamisluvalla myöntää. Hanke siis voi haitata tulevaa kaavoitusta MRL:n 171 mom. 1 tarkoittavalla tavalla. Tulevassa rantaosayleiskaavassa tullaan käyttämään Sarvijoen kaltaisten vesistöjen alueella mitoituslukua 3-4 rantarakennuspaikkaa per muunnettu rantaviivakilometri. Tällä mitoitusnormilla tähän paikkaan ei voi muodostaa rakennuspaikkaa. Kaupungin vastaukset muutoksenhakijan esittämiin perusteluihin ja käsityksiin 1. Hakijan omistaman toisen kiinteistön 405-412-1-4 poikkeamispäätös vuonna 2006 Kaakkois-Suomen ympäristökeskukselta oli myönteinen. ELY-keskuksen 4.5.2006 myöntämän poikkeamispäätöksen perustelut eivät sovi nyt käsittelyssä olevaan poikkeamislupaan. Vuoden 2006 poikkeamisessa tilan 405-412-1-4 alueella ei ole ollut luvan myöntämishetkellä eikä sen jälkeen yleiskaavaa, (Liite 6 ja 7). Asia on ratkaistu voimassa olleen seutukaavan ja Lappeenrannan rakennusjärjestyksen perusteella. Vuonna 2006 tehtyä myönteistä päätöstä perusteltiin sillä, että rakennushankkeen voitiin katsoa täydentävän nykyistä kyläasutusta, koska tilan lähiympäristössä on asutusta. ELY-keskuksen 4.5.2006 myöntämä poikkeamispäätös on ollut voimassa kaksi vuotta päätöspäivästä lukien. Täten lupa on vanhentunut. Tilalle ei ole rakennettu rakennuksia. Nyt käsittelyssä olevan poikkeamisluvan kohde sijaitsee Raipon osayleiskaavassa (KV hyv. 18.8.1997) rautatieliikenteen alueella (LR). Tilan 405-454-1-4 rakentamisen ei katsota täydentävän olemassa olevaa kyläasutusta: Lähin asutus on 350-400 metrin päässä ja kyseinen rakennuspaikka on niistä erillään. (Liite 5). Mainittujen syiden vuoksi poikkeamislupahakemuksia ei voi verrata keskenään. 2. Maanmittaushallituksen vahvistama rajalinja sijaitsee joen länsipuolella, eikä jokiuomassa. Kiinteistön 405-454-1-4 lännen puoleinen rajaviiva tulee huomioida kiinteistöön kuuluvaksi vesirajaksi. Maanmittauslaitoksen kiinteistötietopalvelun kartan mukaan kiinteistön länsiraja on edelleen jokiuomassa. Karttaote tulostettu 16.1.2018, (Liite 9). Vaikka rajalinja sijaitsisi joen toisella puolella, se ei lisäisi tilan muunnetun rantaviivan pituutta, koska joki on varsin kapea (7-14 metriä).
3. Tynnyrisaunan sijoituspaikka on ainoa mahdollinen. Rakennus on rakennettu ja sijoitettu ilman rakennuslupaa ja ilman rakennusvalvonnan ja kaupunkisuunnittelun lupaa ja ohjeistusta. Rakennusjärjestyksen mukaan saunarakennus, jonka kerrosala on enintään 25 m², tulee rakentaa vähintään 10 metrin etäisyydelle keskiveden korkeuden mukaisesta rantaviivasta. Tällä hetkellä tynnyrisauna sijaitsee 7 metrin ja saunan edessä oleva terassi 2,5 metrin päässä rantaviivasta. Lisäksi sauna lasitettuine terasseineen ylittää rakennusjärjestyksessä mainitun 25 kerros-m 2 :n kokorajan. Poikkeamislupaa valmisteltaessa on arvioitu, että edellytyksiä poikkeamisen myöntämiseen ei ole. Oheinen hakijan perustelu ei ole erityinen peruste poikkeamisen myöntämiselle. 4. Muutoksenhakijan mukaan rakennukset ovat kevytperusteisia ja paikalle kokonaisina siirrettyjä. Rakennukset on rakennettu ja sijoitettu ilman rakennuslupaa ja ilman rakennusvalvonnan ja kaupunkisuunnittelun lupaa ja ohjeistusta. Rakennusvalvonnan mukaan perustamistavasta johtuen lupa voi rajoittua määräaikaisuuteen. Kaupunkikehityksen poikkeamisluvassa hakija on ilmoittanut rakennusten olevan siirrettäviä, joten niiden uudelleensijoitus on mahdollista. Rakennuksilla ei ole kunnollista perustusta, vaan rakennukset lepäävät luonnonkivien ja betonilaattojen päällä metsämaapohjalla. Hakija ei ole esittänyt erityisiä maankäytöllisiä taikka kaavoituksellisia syitä rakennusten säilyttämiselle juuri kyseisellä rakennuspaikalla. Poikkeamislupaa valmisteltaessa onkin arvioitu, että edellytyksiä poikkeamisen myöntämiseen ei ole. Oheinen hakijan perustelu ei ole erityinen peruste poikkeamisen myöntämiselle. 5. Mikäli rakennukset perustettaisiin ja sijoitettaisiin toisin, vaatisi se mittavia maankaivutöitä. Rakennusten sijoittelu on ainoa mahdollinen. Rakennukset on rakennettu ja sijoitettu ilman rakennuslupaa ja ilman rakennusvalvonnan ja kaupunkisuunnittelun lupaa ja ohjeistusta. Rakennusten tarkoituksenmukainen, turvallinen, rakennusteknisesti oikea ja ympäristön kannalta oikea
sijoittelu voi usein vaatia maansiirtotöitä ja ne voivat tapauskohtaisesti olla välttämättömiä. Hakijan esittämät perustelut eivät ole MRL 171 :n mukaisia erityisiä perusteita poikkeamisen myöntämiselle. 6. Yhdenvartaisuusperiaate: Saman joen reunoilla on muitakin rakennelmia lähellä rantaviivaa. Aikaisemmin sallittu rantarakentaminen voi nykyisen lainsäädännön mukaan olla mahdotonta toteuttaa poikkeamisluvalla. Rantarakentamisen mahdollistaminen perustuu selkeästi emätilaperiaatteeseen ja muunnetun rantaviivan laskentaperusteisiin ja näiden mukaisesti maanomistajien väliseen yhdenvertaisuusperiaatteeseen. Sarvijoen rantaalueen olosuhteet voivat vaihdella ja kukin tapaus täytyy tutkia omanaan yleisten rantarakentamista ohjaavien soveltamisperiaatteiden mukaisesti. 7. Rantaviivaa on riittävästi rakennusjärjestyksen edellyttämällä tavalla. Kyseisessä tapauksessa Lappeenrannan kaupungin rakennusvalvonta on asiassa toimivaltaisena viranomaisena ohjannut hakijan hakemaan poikkeamislupaa. Rakennusjärjestykseen sisältyviä loma-asunnon rakennuspaikkaa koskevia normeja sovelletaan vain siinä tapauksessa, että lausunnon kohteena oleva tila täyttäisi rakennuspaikan edellytykset, ja mikäli sillä olisi MRL 171 :n mukaiset erityiset perusteet poikkeamisen myöntämiselle. Tilan 405-454-1-4 rantarakennusoikeutta on tutkittu rantaalueiden suunnittelussa käytettävän emätilaperiaatteen sekä Etelä-Savon mallin mukaisen muunnetun rantaviivan laskentatavan mukaisesti. Joen leveys tilan kohdalla on 7-14 metriä. Mitoitusohjeen mukaan noin kapeissa vesistön osissa tilalle ei kerry riittävästi rantarakennusoikeutta. Kerrointa 0,25 käytettäessä (alle 100 m leveissä lahdissa) mitoitettua rantaviivaa tulee vain 25 metriä. Koska vesialueen leveys on vain 7-14 metriä, ei mitoitettua rantaviivaa kerry riittävästi. Liitteenä emätilaselvitys ja muunnetun rantaviivan laskenta, Liite 10). Ympäristöministeriön ranta-alueen suunnittelua käsittelevän oppaan (Ympäristöopas 120, Rantojen maankäytön suunnittelu) mukaisesti jokialueilla mitoitukseen otetaan yleensä huomioon vain 50 % rantaviivasta. Mitoituksessa tulee
kuitenkin ottaa huomioon joen leveys ja vastapäisen rannan rakentamismahdollisuudet. Yli 100 m leveillä joilla voidaan käyttää järvialueilla noudatettavia rantaviivan muuntoperiaatteita (mm. ns. Etelä-Savon malli). Nyt kyseessä olevassa tapauksessa joki on kapea, vain 7-14 metriä leveä. Muunnetun rantaviivan mitoitusperusteena on tästä syystä käytetty kapeiden lahtien normia 0,25. Vaikka kertoimena käytettäisiin 0,50:ä, ei muunnetun rantaviivan pituus siinäkään tapauksessa täyttäisi rakennuspaikan edellytyksiä. Kun lisäksi huomioidaan kapean jokialueen mitoituslaskelmassa käytettävä perusmitoitusnormi (3-4 rakennuspaikkaa/ muunnettu rantakilometri), uuden rakennuspaikan vaatimukset eivät kyseisellä rakennuspaikalla täyty. Jos Sarvijoen aluetta lähdetään tulevaisuudessa kaavoittamaan, tulee alueen mitoitusnormi olemaan pienempi kuin suuren vesistön rannalla esim. Saimaalla. Saimaan alueen yleiskaavoituksessa mitoitusnormina on käytetty 5 rakennuspaikkaa/ muunnettu rantaviivakilometri. Pienten vesistöjen muita rantoja vähäisempi mitoitus perustuu niiden herkkyyteen niin jätevesikuormituksen kuin muunkin käytön osalta. Alueen mitoitusnormina tultaisiin siis käyttämään 3-4 rakennuspaikkaa/ muunnettu rantakilometri. Yhteenvetona voidaan todeta, että tilalla 405-454-1-4 ei ole riittävästi muunnettua rantaviivaa rantapaikan muodostamiseksi. Arvioinnin perusteena ovat ranta-alueiden mitoittaminen emätilaperiaatteen sekä muunnetun rantaviivan laskentaperiaatteiden mukaisesti. Poikkeamislupaa on tarkasteltu samoilla periaatteilla kuin vireillä olevan Lappeenrannan Pienten vesistöjen rantaosayleiskaavan mitoitusta. 8. ELY-keskuksen perustelua emätilaperiaatteesta ei voi soveltaa, koska alue on aikoinaan pakkolunastettu rautatien rakentamiseksi. Se seikka, että alue on ollut ja on edelleen yleiskaavassa rautatiealuetta, ei poista velvoitetta, että alueella tulisi soveltaa emätilaperiaatetta ja rantaviivan mitoitusta, kun rakennetaan loma- tai muuta asuinrakentamista ranta-alueelle. Alue on joka tapauksessa rantavyöhykkeellä ja tällöin emätilatarkastelu ja muunnetun rantaviivan laskenta on suoritettava. Ranta-alueiden mitoittaminen emätilaperiaatteen sekä muunnetun rantaviivan laskentaperiaatteiden mukaisesti perustuu maanomistajien tasapuoliseen kohteluun. Samaa mitoitusperiaatetta noudatetaan myös alueen tulevissa osayleiskaavamuutoksissa.
9. Kyseinen pienimuotoinen rakentaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, eikä aiheuta haitallista yhteiskuntakehitystä. Rakennuspaikalla ei ole laskennallista rantarakennusoikeutta ja rakentaminen on alun perin tapahtunut ilman rakennuslupia ja ilman rakennusvalvonnan ohjeistusta. Poikkeamisluvan käsittelyn yhteydessä on todettu, että mitään erityistä perustetta ei ole myöntää poikkeamislupaa nyt toteutetulle luvattomalle rakentamiselle. Tilalla ei ole muunnetun rantaviivan laskentaperiaatteiden mukaisesti laskettuna rantarakennusoikeutta. Poikkeamislupaa valmisteltaessa on arvioitu, että edellytyksiä poikkeamisen myöntämiseen ei ole. Lisäksi on arvioitu, että olemassa olevien rakennusten sijoituspaikka aiheuttaa haittaa kaavoitukselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle sekä aiheuttaa haitallista yhdyskuntakehitystä. Yhteenveto Luvaton rakentaminen entiselle rautatiealueelle haittaa tulevaa kaavoitusta. Rakennuspaikka sijaitsee rautatiemelun ja rautatiestä aiheutuvan tärinän vaikutusalueella. Muunnetun rantaviivan pituus ei riitä rakennuspaikan muodostamiseen. Poikkeamisluvan käsittelyssä lautakunnan hylkäävä päätös syntyi yksimielisesti, ilman äänestystä. Kaupungin näkemyksen mukaan poikkeamisluvan myöntämiselle ei ole olemassa MRL 171 :n 1 momentissa mainittuja erityisiä syitä ja luvan myöntämiselle on olemassa MRL 171 :n 2 momentin kohdissa 1 ja 2 luetellut esteet. Poikkeamislupa-asian käsittely on kaikilta osin ollut MRL:n sekä MRA:n vaatimusten mukaista eikä siinä ole virheellisyyttä. Tässä lausuntoluonnoksessa esitettyyn perustuen Lappeenrannan kaupunki katsoo, että muutoksenhakijan valituskirjelmässä ei ole esitetty syytä kaupunkikehityslautakunnan päätöksen 29.11.2017 142 muuttamiselle tai kumoamiselle. Kaupunki vaatii, että muutoksenhakijan valitus siinä esitettyine vaatimuksineen hylätään kaikilta osin perusteettomana. Luettelo kaupungin lausunnon liitteenä olevista asiakirjoista Liite 1: Kaupunkikehityslautakunnan päätös 29.11.2017 142 Liite 2: Poikkeamishakemus Liite 2.1: Asemapiirros
Liite 2.2: Lainhuutotodistus Liite 2.3: Sijaintikartta Liite 3: Selvitys kuulemisesta Liite 4: Pyydetyt lausunnot: Liite 4.1: Ympäristötoimen lausunto Liite 4.2: ELY-keskuksen lausunto Liite 4.3: Liikenneviraston lausunto naapurina Liite 4.4: Maaomaisuuden hallinnan lausunto naapurina Liite 5: Kartta, johon on merkitty lähialueen poikkeamispäätökset Liite 6: Osayleiskaavakartta ja merkinnät Liite 7: Osayleiskaavan selostus Liite 8: Maakuntakaavaote Liite 9: Kiinteistörekisterin karttaote Liite 10: Emätilaselvitys ja rantaviivan mitoitus Lappeenrannassa 7. päivänä maaliskuuta 2018 Lappeenrannan kaupunki Esittelijän ehdotus Edellä tässä lausuntoluonnoksessa esitettyyn perustuen Lappeenrannan kaupunki katsoo, että muutoksenhakijan valituskirjelmässä ei ole esitetty syytä kaupunkikehityslautakunnan päätöksen 29.11.2017 142 muuttamiselle tai kumoamiselle. Kaupunki vaatii, että muutoksenhakijan valitus siinä esitettyine vaatimuksineen hylätään kaikilta osin perusteettomana. Kaupunkikehityslautakunta päättää antaa Itä-Suomen hallintooikeudelle tämän luonnoksen mukaisen lausunnon. Päätös Hyväksyttiin. Täytäntöönpano Valituksen antaja Itä-Suomen hallinto-oikeus