Kiinteistökatselmus 2 (10) TAUSTATIEDOT Katselmuksen kohteena oli vuonna 1906 koulukäyttöön rakennettu hirsirunkoinen puurakennus. Rakennuksessa on kellaritilaa ja rakennus on puoliksi rossipohjainen. Maanpäällisiä kerroksia on kaksi. Rakennuksen huoneistoala on noin 500 m 2. Rakennus sijaitsee Jalasjärven Keskikylällä hieman muuta ympäristöä korkeammalla paikalla. Kiinteistöön on tehty muutama vuosi sitten keittiöremontti ja edellinen peruskorjaus ja parannus on tehty 1988. Lämmitysmuotona on öljylämmitys. Rakennuksessa on koneellinen ilmanpoisto ja korvausilma tulee suodattamattomana ulkoseinillä olevista ilmanvaihtoluukuista. ULKOPUOLISET RAKENTEET Rakennuksen perustukset ovat kellarin osalta betonia ja rossipohjan osalta luonnonkivi. Havaittiin että tuuletusluukkuja on kiinni ja tuuletusluukkuja saisi olla enemmän. Yhdestä kohtaa perustuksien alta on maa paennut sadeveden mukana (kts kuva 1). Rakennuksesta puuttuvat todennäköisesti salaojat ja kivijalan ympärillä on tavallista maatäyttöä eikä salaojittuvia maa-aineksia. Rakennuksen ulkopanelointi on osittain huonokuntoinen ja maalaus pitää uusia ja huonokuntoisia paneeleja vaihtaa. Rakennuksen peltikatteessa oli ullakolta havaittavissa ainakin yksi selkeä reikä, lisäksi peltikatteesta irtoaa pinnoite. Peltikatteen alta puuttuu aluskate ja ullakolla havaittiin selkeitä kondenssivedestä aiheutuneita vaurioita aluslaudoituksessa sekä ullakon lattialaudoituksessa. Vaurioituneet laudoitukset tulee korjata (kts kuva 2). Katto tulee uusia ja korjata viiden vuoden kuluessa. Katolla oli jiirien kohdassa paksut jääkerrokset ja jääpuikot. Jiirien kohdalla olevat sadevesirännit olivat täysin jäässä. Rakennuksen yläpohjasta tulee lämpöhäviötä joka aiheuttaa kosteuden kondensoitumista peltikatteen alapintaan sekä jään muodostumisen katolle (kts kuva 3). Ikkunat on vaihdettu ilmeisesti vuonna 1988 tehdyn peruskorjauksen yhteydessä. Ikkunoiden karmit olivat ulkoapäin tarkasteltaessa kärsineet vaurioita ja ikkunat tulisi vaihtaa 5-10 vuoden kuluessa. Kiinteistöllä ei ole kunnollista sadevesien viemäröintijärjestelmää. Hulevedet aiheuttavat ylimääräistä kosteusrasitusta perustuksille. Salaojitus ja sadevesijärjestelmät tulee asentaa mahdollisimman pian.
Kiinteistökatselmus 3 (10) Kuva 1. Luonnonkivijalan alla oleva aukko. Kuva 2. Vaurioituneita ruodelaudoituksia.
Kiinteistökatselmus 4 (10) Kuva 3. Kattojiirien ongelmakohtia. SISÄPUOLISET TILAT Rakennuksen sisäpinnat ovat suhteellisen hyvässä kunnossa. Pinnoilla on nähtävillä käytössä tullutta kulumista. Pintamateriaaleina on kipsilevy, lastulevy ja muovimatto. Lattiamatoissa on saumoja auki ja siivousvesi pääsee lattiamaton alle monin paikoin. Lattiamaton ja ovien karmien liitoskohdat ovat myös saumaamatta. Vanha lattiamatto alkaa olla teknisesti käyttöikänsä päässä ja matossa on havaittavissa selkää kulumista. Lattiamattojen saumat tulee korjata välittömästi. Rakennuksen sisäpuoliset väliseinät ovat maalattua lastulevyä. Katossa on akustoiva rakennuslevy. Osa lastulevyistä on kärsinyt kosteudesta ja maali on alkanut hilseillä irti. (kts kuva 4). Liikuntasalin katossa on kaksi vanhaa vesivaurion jälkeä (kts kuva 5). Kellarin teknisentyönluokassa on vanhaa asbestipitoista hovilaattaa ja asbestipitoista liimaa (kts kuva 6). Asbestista ei ole käyttäjille vaaraa jos se on kiinteästi kiinni rakennusmateriaaleissa. Rakennuksen sisäpinnat ovat uusimisen tarpeessa. Pinnat tulee tehdä vesihöyryä läpäisevillä materiaaleilla, jotta rakenteet pysyvät hengittävinä. Nykyinen lattiamatto aiheuttaa alapohjarakenteelle riskin, koska lattiamatto muodostaa tiiviin pinnan hengitettäväksi tarkoitetun lattiarakenteen päälle. Lattiamatto tulee poistaa viiden vuoden sisällä ja asentaa tilalle esim. kuivapuristelaattoja. Rakennuksen sisäpinnat ovat suhteellisen hyvässä kunnossa. Erityisiä vaurioita ei ollut havaittavissa. Sisäpuolisten tilojen pinnat kestävät nykyisellä käytöllä 5-10 vuotta.
Kiinteistökatselmus 5 (10) Kuva 4. Esimerkkikuva vaurioituneesta lastulevystä. Kuva 5. Liikuntasalin katossa olevat vesivaurion jäljet ja korveusilmaventtiili.
Kiinteistökatselmus 6 (10) Kuva 6. Teknisentyönluokan asbestipitoisia rakennusmateriaaleja. ULKOSEINÄT, YLÄ-, VÄLI- JA ALAPOHJAT SEKÄ PERUSTUKSET Ulkoseinien puuverhouksen maalipinta alkaa hilseillä ja puuverhous on paikoittain uusimisen tarpeessa (kts kuva 7). Rakennuksen ulkoseinille on asennettu lisäeriste vuonna 1988 tehdyn remontin yhteydessä. Ylä-, väli- ja alapohjien eristeenä on sahanpurua ja sammalta (kts kuva 8.) Orgaaninen eriste voi aiheuttaa sisäilmaongelmia, jos se on suljetussa rakenteessa ja saa kosteutta. Eristeet ovat alkuperäisiä ja ne tulisi uusia puukuitueristeellä, jolloin rakenne säilyy entisellään ja eristyskyky paranee. Yläpohjan eristeisiin kohdistuu ylimääräistä kosteusrasitusta katon kondessiveden myötä. Kylmä ullakkotila tuulettuu hyvin, mutta puuttuva aluskate on selvä puute ja vettä pääsee eristeisiin. Välipohjassa on eristeenä orgaanista sammalta ja sahanpurua. Välipohja on lämmintä tilaa eikä eristeet joudu ylimääräisen rasituksen kohteeksi.
Kiinteistökatselmus 7 (10) Rakennuksessa on tuulettuva alapohja, jossa on eristeenä sammalta ja sahanpurua. Alapohjan pintamateriaalina on muovimatto, joka ei anna rakenteen hengittää. Maaperästä nouseva kosteus aiheuttaa rasitetta orgaaniselle eristeelle joka ei pääse luovuttamaan kosteutta ylöspäin. Näin ollen kosteutta tiivistyy alapohjan alapintaan ja tuuletusluukuista tarkasteltiin alapohjan kuntoa silmämääräisesti. Havaittiin, että alapohja on 3 tien puolella huomattavasti korkeampi kuin lännen puolella. Tuuletusluukuista näkyi paljon roskia ja vanhoja viemäriputken eristeitä. Alapohjan kantavat rakenteet ja laudoitus ovat alkuperäiset ja osittain korjauksen tarpeessa. Alapohja tulee purkaa ja uusia eristeet puukuitueristeellä sekä korjata vaurioituneet rakenteet. Vaihtoehtoisesti alapohja tulee eristää esim. lasivillalla ja tehdä alapohjan rakenteesta tiivis. Alapohja tulee kunnostaa viiden vuoden kuluessa. Perustukset on tehty luonnonkivestä ja betonista. Betoniperustuksissa on havaittavissa kosteudesta aiheutuvaa maalin irtoamista ja perustukset saavat ylimääräistä kosteusrasitetta puuttuvan hulevesijärjestelmän takia. Hulevesijärjestelmä tulee asentaa mahdollisimman pian. Pintamaat kaatavat poispäin rakennuksesta. Kuva 7. Rakennuksen julkisivua.
Kiinteistökatselmus 8 (10) Kuva 8. Yläpohjan eristettä ja kastunutta laudoitusta. TALOTEKNISET JÄRJESTELMÄT Rakennuksessa on aikaisemmin mainittu koneellinen poistoilma ja tuloilma tulevat suodattamattomana ulkoseinillä olevista venttiileistä (kts kuva 5). Talviaikana korvausilmaventtiilejä on pidetty kiinni jolloin rakennukseen syntyy alipaine, joka voi imeä rakenteissa olevia epäpuhtauksia huoneilmaan. 2. kerroksen tekstiilityöluokan tiloissa havaittiin ilmanvaihtokoneen olevan pois päältä. Käyttäjien kertoman mukaan konetta on korjattu, koska se ei ole toiminut. Ilmanvaihtokoneelle on oma kytkin, jota säätämällä kone käynnistyi ja alkoi poistaa ilmaa. Rakennuksen ilmanvaihto tulee laittaa tasapainoon. Rakennuksessa on öljylämmitys ja lämmönvaihdin on uusimisen tarpeessa (kts kuva 9). Kiinteistönhoitajan kertoman mukaan lämmönvaihtimen kanssa on ollut ongelmia. Öljylämmitin tulee uusia tai vaihtaa esim. maalämmöksi. Rakennuksen putkistot alkavat olla käyttöikänsä päässä ja kiinteistö tarvitsee putkistosaneerauksen lähivuosina. Samalla on uusittava vesikalusteet.
Kiinteistökatselmus 9 (10) Kuva 9. Lämmönvaihdin. PIILOSSA OLEVAT RAKENTEET Rakennuksen hirsirungon kunto tulee tarkastaa. Julkisivulla on selvästi nähtävillä paikkoja joissa on enemmän kosteutta. On todennäköistä, että hirsirunkoa pitää korjata ja vaurioituneita rungon osia vaihtamaan.
Kiinteistökatselmus 10 (10) AIKATAULUT JA KUSTANNUSARVIOT Taulukossa 1. on esitetty toimenpiteet joita rakennukselle tulee tehdä ja kustannusarvion kyseisestä työstä. Toimenpide Toteusvuosi Kustannusarvio Julkisivun ja perustusten korjaus 2020-2022 70 000 sekä hulevesijärjestelmä n asennus Katon korjaus 2019-2020 60 000 Ikkunoiden uusiminen 2023-2028 80 000 Sisäpintojen uusiminen 2023-2028 150 000 Ala- väli- ja yläpohjien korjaus 2023-2028 200 000 Ilmanvaihtojärjestelmän uusiminen 2023-2028 90 000 Putkistosaneeraus 2020-2023 100 000 Lämmitysjärjestelmän vaihtaminen 2020-2023 70 000 Yhteensä 820 000 Taulukko 1. Toimenpiteet ja kustannusarviot. Rakennusteknisesti kiinteistö tarvitsee peruskorjauksen lähivuosina, mutta työvaiheita voidaan vaiheistaa ja jakaa eri vuosille. Rakennuksen riskipaikkoja ovat ala- ja yläpohjat, jotka ovat ylimääräisessä kosteusrasituksessa. Talotekniikan järjestelmistä kriittisimmät ovat lämmönvaihdin ja putkistot. Maalämpöön siirtyminen on pitkällä tähtäimellä taloudellisesti järkevää, kun lämmönvaihdin joudutaan joka tapauksessa uusimaan.