Kiinteistökatselmus 2 (14) Rakennukset sijaitsevat Jalasjärven Koskuella osoitteessa Tampereentie 1566, Koskue.

Transkriptio

1

2 Kiinteistökatselmus 2 (14) TAUSTATIEDOT Rakennukset sijaitsevat Jalasjärven Koskuella osoitteessa Tampereentie 1566, Koskue. Katselmuksen kohteena olivat vuosina 1888 (B rakennus) ja 1959 (A rakennus) koulukäyttöön rakennetut kiinteistöt. Vanhempi rakennuksista on hirsirakennus, jossa on ruokala, keittiö, neuvola ja esiopetuksen tilat. A- rakennus Vuonna 1959 rakennetussa puurunkoisessa koulurakennuksessa on kellari, joka on osittain maan alla ja kaksi maanpäällistä kerrosta, joista ullakkokerrokseen on tehty yksi koululuokka. A- rakennuksen pinta-ala on noin 943 m 2. Kellarikerroksessa sijaitsevat teknisentyön tilat, lämmönjakohuone, sekä käytöstä poistetut asuinhuoneisto, sauna ja pesutilat. 1. kerroksen tiloissa on opetustiloja ja 2. kerroksen ullakolle on tehty yksi opetustila. Kaikkiaan opetustiloja maanpäälisissä kerroksissa on viisi. Rakennuksen pääasialliset rakennusmateriaalit ovat puu ja betoni. Pintamateriaaleina on pääsääntöisesti lattiamatto, seinillä on maalattu lastulevy ja alakatoissa puukuituinen rakennuslevy. Ulkoverhousmateriaali on puu ja katolla on peltikate. Rakennuksessa on koneellinen ilmanvaihto ja lämmitysmuotona on maalämpö. Rakennuksen ilmanvaihtoremontti on tehty vuonna 2015, katto on uusittu 1990-luvun alkupuolella ja pintoja on uusittu luvulla. Rakennuksen ikkunat on uusittu muutamia vuosia sitten. B- rakennus Vuonna 1888 rakennetussa koulurakennuksessa on hirsirunko, lattiamateriaaleina on muovimatto ruokasalia ja keittiötä lukuun ottamatta. Keittiössä on hiertomassalattia ja ruokasali, joka on vanha liikuntasali, lattia on parkettia. Rakennuksen katteena on peltikate. ULKOPUOLISET RAKENTEET A- rakennus A- rakennuksen perustukset ovat pinnoitettua harkkoa. Rakennuksen kellarista toinen puoli on maanvaraista seinää. Kiinteistön sadevesijärjestelmät ovat asianmukaiset eivätkä sadevedet ohjaudu perustuksille. Maa-aineksia ei pystytty tarkistamaan katselmuksen yhteydessä. Todennäköisesti perustusten ympärillä oleva maa-aines ei ole salaojittuvaa. (kuva 1.) Rakennuksen ulkoverhousmateriaalina on puu. Puupinnat ovat maalauksen ja osittain uusimisen tarpeessa. Rakennuksen päädyssä on olevat betonirappuset ovat korjauskunnossa. Kylmällä ullakolla on vesikatteen aluslaudoitus on paikoitellen vaurioitunut kosteudesta (kuva 2). Ullakon lautalattialla näkyi vesijälkiä, mutta aluslaudoituksen ja vesijälkien ajan kohtaa ei pystytty arvioimaan. Ullakkoa tulee tarkkailla vesivuotojen varalta. Ullakolla havaittiin lunta (kuva 3.). Lumi oli tullut katon läpivientien kohdista erityisesti viemärin tuuletusputken ja savupiipun läpivientien kohdalta. Läpiviennit tulee tiivistää, ettei sahanpuruja puukuitueristeet saa ylimääräistä kosteusrasitusta.

3 Kiinteistökatselmus 3 (14) Kuva 1. Yleiskuvaa julkisivusta. Kuva 2. Vaurioituneita aluslaudoituksia.

4 Kiinteistökatselmus 4 (14) Kuva 3. Viemärin tuuletusputken juuresta pääsee lunta ullakolle. B- rakennus Perusten ympärillä kasvaa paljon pajua, joka kertoo siitä ettei perustusten ympärillä ole salaojittuvia maa-aineksia. Pajut tulee hävittää juurinensa pois sulanmaan aikaan (kuva 4). Rakennuksen kattona on peltikate, jonka kuntoa ei pystytty arvioimaan katolla olevan lumen takia. Ullakolla tehtyjen havaintojen perusteella katon läpiviennit tulee tiivistää, koska ullakolla on lunta. Peltikatteen alla on aluskatteena vanha pärekatto. Päreissä näkyi kosteudesta aiheutunutta tummumista (kuva 5) ja ullakon lankkulattialla näkyi vesijälkiä. Vaurioiden syntymäaikaa ei pystytä sanomaan ja katon kunto pitää tarkastaa keväällä kun lumet ovat sulaneet.

5 Kiinteistökatselmus 5 (14) Ulkoseinät ovat hyvä kuntoiset ja hirsirunko on pysynyt ryhdissään. Kuva 4. B- rakennuksen vaurioitunutta aluskatetta. Kuva 5. B- rakennuksen kivijalan ympärillä kasvavaa pajukkoa.

6 Kiinteistökatselmus 6 (14) SISÄPUOLISET TILAT A- rakennus A- rakennuksen kellaritiloissa on betonilattiaa joka on pinnoitettu asuinhuoneistossa muovimatolla ja poikien sekä tyttöjen vessoissa laatoitettu, muissa tiloissa betonilattia on maalattu (kuva 6). Kellarin seinät ovat muurattuja tiiliseiniä, jotka on tasoitettu tiilitasoitteella ja maalattu. Kellarissa on paljon tiivistämättömiä läpivientejä ja vanhoja katkaistuja putkia, jotka pitää tiivistää (kuva 7). Kellarissa olevien puuovien karmit ovat selvästi saaneet lattiasta kosteutta. Puuovien kynnykset ja karmien alaosat tulee poistaa. Maanpäällisten kerrosten sisäpinnat ovat suhteellisen hyvässä kunnossa. Pinnoilla on nähtävillä käytössä tullutta kulumista. Pintamateriaaleina ovat kipsilevy, lastulevy ja muovimatto. Luokkatiloissa on runsaasti huonekorkeutta ja isot ikkunat tuovat paljon luonnonvaloa (kuva 8). Nykyinen lattiamatto alkaa olla teknisesti käyttöikänsä päässä ja matossa on havaittavissa selkeää kulumista ja lattiamatto on paikoitellen hajonnut. Lattiamaton saumat ovat pääosin ehjät, mutta ovien karmien ja lattiamaton liitoskohdissa massaukset alkavat irrota. Rakennuksen 1. ja 2. kerroksen väliseinät ovat maalattua lastulevyä. Katossa on akustoiva rakennuslevy. Osa lastulevyistä on kärsinyt kosteudesta ja maali on alkanut hilseillä irti. Rakennuksen sisäpinnat ovat uusimisen tarpeessa. Seinäpinnat tulee tehdä vesihöyryä läpäisevillä materiaaleilla, jotta rakenteet pysyvät hengittävinä. Erityisiä vaurioita ei ollut havaittavissa. Sisäpuolisten tilojen pinnat kestävät nykyisellä käytöllä arviolta 5-10 vuotta. Katselmuksessa havaittiin puutteita läpivientien tiivistyksissä. Havaittiin vesivuodosta aiheutuneita jälkiä 1. kerroksen katossa. Vuodot ovat tulleet kylmältä ullakolta. Vahinkojen ajankohtaa ei pystytty arvioimaan. A-rakennuksen ikkunat on uusittu luvulla. Vanhat ikkunakarmit on säilytetty ja uudet ikkunat on asennettu vanhan karmin päälle (9). Riskinä on, etteivät ikkunoiden liitoskohdat ole tiiviitä ja ikkunoiden pielistä havaittiin ilmavirtauksia. Vanhojen ikkunakarmien maalipinta hilseili monin paikoin.

7 Kiinteistökatselmus 7 (14) Kuva 7. Irtoavaa seinän pinnoitetta poikien vessassa. Kellarikerroksessa upotetut kynnykset tulee poistaa. Kuva 8. Esimerkki tiivistysten puutteista.

8 Kiinteistökatselmus 8 (14) Kuva 9. Vanhojen karmien maalipinnat irtoavat. B- rakennus B-rakennuksen ikkunat on vaihdettu luvulla. Ikkunat ovat hyväkuntoiset eikä niissä havaittu ilmavuotoja. Energiatehokkuuden kannalta ikkunat voidaan uusia, mutta tekniseltä kunnolta sille ei ole tarvetta. B-rakennuksen sisäpinnat ovat osittain samassa kunnossa kuin A-rakennuksen. Keittiön pinnat ovat hyvässä kunnossa. ULKOSEINÄT, YLÄ-, VÄLI- JA ALAPOHJAT SEKÄ PERUSTUKSET A- rakennus A- rakennuksen ulkoseinien puuverhouksen maalipinta alkaa hilseillä ja puuverhous on paikoittain uusimisen tarpeessa (kuva 10). Kellarikerroksen vanhat ulko-ovet ovat teknisen käyttöikänsä päässä.

9 Kiinteistökatselmus 9 (14) Ylä- ja välipohjien eristeenä on sahanpurua. Orgaaninen eriste voi aiheuttaa sisäilmaongelmia, jos se on suljetussa rakenteessa ja saa kosteutta. Eristeet ovat alkuperäisiä ja ne tulisi uusia puukuitueristeellä, jolloin rakenne säilyy entisellään ja eristyskyky paranee (kuva 11). Yläpohjan eristeisiin kohdistuu ylimääräistä kosteusrasitusta katon ullakolle satavan lumen myötä. Kylmä ullakkotila tuulettuu hyvin, mutta katon kunto tulee tarkastaa sulaan aikaan ja vesisateella. Välipohjassa on eristeenä sahanpurua. Välipohja on lämmintä tilaa eivätkä eristeet joudu ylimääräisen rasituksen kohteeksi. Perustukset vaikuttivat hyvä kuntoisilta eikä kivijalassa näkynyt halkeamia. Kellarin riskeinä ovat B-rakennuksen puoleisella seinillä olevat ikkunat jotka ovat maan pinnan kanssa samalla tasolla (kuva 12). Talvella lumi kerääntyy ikkunoiden eteen ja lumen sulaessa kosteus pääsee rakenteisiin. Ikkunoiden tiivistykset ovat uusimisen tarpeessa. Kuva 11. Vanhan iv-järjestelmän läpivientien eristys ullakolla tehty välinpitämättömästi ja väärällä eristeellä.

10 Kiinteistökatselmus 10 (14) Kuva 10. Julkisivun ulkoverhous on huoltomaalauksen tarpeessa. Vanhat korvausilmaventtiilit ovat kellarikeroksessa monin paikoin hajalla.

11 Kiinteistökatselmus 11 (14) Kuva 12. Kellarin ikkunoiden eteen kinostuu lunta, joka sulaessaan pääsee rakenteisiin. B- rakennus Rakennus on säilyttänyt ryhtinsä hyvin ja ulkopinnat eivätkä ulkopinnat tarvitse huoltokäsittelyä lähivuosina. Ylä- ja alapohjien eristeenä on sahanpurua ja sammalta. Orgaaninen eriste voi aiheuttaa sisäilmaongelmia, jos se on suljetussa rakenteessa ja saa kosteutta. Eristeet ovat alkuperäisiä ja ne tulisi uusia puukuitueristeellä, jolloin rakenne säilyy entisellään ja eristyskyky paranee. Yläpohjan eristeisiin kohdistuu ylimääräistä kosteusrasitusta katon ullakolle satavan lumen myötä. Kylmä ullakkotila tuulettuu hyvin, mutta katon kunto tulee tarkastaa sulaan aikaan ja vesisateella. Ulkoseinän hirsien välissä on eristeenä sammalta. B- rakennus on luonnonkiviperusteinen ja tuulettuvalla alapohjalla. Kierroksella havaittiin, että kaikki tuuletusluukut on muurattu umpeen (kuva 13). Rakennuksen sadevesijärjestelmät ovat asianmukaiset. Umpeen muuratut tuuletusluukut ovat rakenneriski varsinkin tässä tapauksessa, kun kiinteistössä on ruokasalia lukuun ottamatta hengittämättömät lattiarakenteet. Maaperän kosteus jää alapohjassa oleviin eristeisiin (multaan ja sammaleeseen) eikä pääse haihtumaan pois. Alapohjarakenteeseen jäävä kosteus aiheuttaa puurakenteiden lahoamista ja kasvualustan erilaisille bakteereille ja sienille. Kivijalan tuuletusluukut on avattava ja alapohjan kunto on tarkastettava. Kivijalan ympärillä ei havaittu maan pakenemista ja kivijalka oli hyvässä linjassa.

12 Kiinteistökatselmus 12 (14) Kuva 13. B- rakennuksen umpeen muurattuja tuuletusluukkuja. TALOTEKNISET JÄRJESTELMÄT Rakennusten ilmanvaihtojärjestelmä on saneerattu vuonna Rakennuksen koneellisen ilmanvaihdon rinnalla on alkuperäisiä korvausilmaluukkuja ulkoseinillä (kuva 14). Avoimet painovoimaiseen ilmanvaihtoon tarkoitetut korvausilmaventtiilit estävät iv-konetta toimimasta suunnitellulla tavalla ja iv-koneelle säädetyt asetukset eivät toimi. Seinillä olevat painovoimaiset korvausilmaventtiilit tulee poistaa käytöstä. Kylmästä ullakkotilasta on poistettu vanhan ilmanvaihtojärjestelmän kanavat. A-rakennuksen ullakolla olevan luokkahuoneen ilmanlaadun on kerrottu olevan huono iv-saneerauksesta huolimatta. Käyttäjän kertoman mukaan luokassa on keväisin ja alkusyksystä todella kuuma. Opetustilan haasteena on matala huonekorkeus ja katon harjamainen muoto. Luokkaan on tuotu erillinen ilmanpuhdistin joka on lisännyt ilmankiertoa ja parantanut huoneilman laatua. Alakerran luokassa 105 havaittiin ilman olevan tunkkainen ja luokassa oli kuuma. Opetustilassa oli katselmuksen aikana paljon oppilaita ja tunti oli kesken. Luokkien ilmamäärä/oppilas tulee tarkastaa. Rakennusten öljylämmitys on vaihdettu luvulla maalämpöön ja lämmitysjärjestelmä on hyväkuntoinen. Kiinteistöjen putkistot ovat teknisen käyttöikänsä päässä. Kiinteistölle tulee tehdä putkistosaneeraus lähivuosina. A-rakennuksen luokkahuoneissa on ilmanpuhdistimia (kuva 15), jotka on asennettu ennen ivsaneerausta. Ilmanpuhdistimet ovat edelleen käytössä.

13 Kiinteistökatselmus 13 (14) Rakennuksen sähköjä on uusittu vuosien varrella ja sähkökeskuksia on uusittu vuosien saatossa. Kuva 14. Käytössä olevia korvausilmaventtiilejä. Kuva 15. Käytössä olevia ilmanpuhdistimia.

14 Kiinteistökatselmus 14 (14) PIILOSSA OLEVAT RAKENTEET Katselmus suoritettiin silmämääräisesti eikä rakenneavauksia suoritettu. Suurin riski on B-rakennuksen alapohja, jonka kunto tulee tarkastaa erikseen. Muut piilossa oleviin rakenteisiin liittyvät riskit ovat käyttöikänsä päässä olevan putkiston mahdolliset vuodot rakenteisiin. Katselmuksessa ei havaittu näkyviä kosteusvaurioita jotka voisivat johtua putkivuodoista. AIKATAULUT JA KUSTANNUSARVIOT Taulukossa 1. on esitetty toimenpiteet joita rakennukselle tulee tehdä ja kustannusarvion kyseisestä työstä. Toimenpide Toteusvuosi Kustannusarvio Julkisivun korjaus ja patolevyjen asennus Katon korjaus Ikkunoiden korjaus ja tiivistykset Sisäpintojen uusiminen Ala- ja yläpohjien korjaus Putkistosaneeraus Yhteensä Taulukko 1. Toimenpiteet ja kustannusarviot. Rakennusteknisesti kiinteistö tarvitsee peruskorjauksen lähivuosina, mutta työvaiheita voidaan vaiheistaa ja jakaa eri vuosille. Rakennuksen riskipaikkoja ovat ala- ja yläpohjat, jotka ovat ylimääräisessä kosteusrasituksessa. Talotekniikan järjestelmistä kriittisimmässä kunnossa on putkisto.