Kaupunginhallitus 26.03.2012 Sivu 1 / 1 403/10.02.03/2011 91 Saunalahti, Saunalahdenportti, asemakaavan muutoksen sekä maankäyttösopimuksen hyväksyminen, alue 421103 (Osittain Kv-asia) Valmistelijat / lisätiedot: Hokkanen Mervi, puh. (09) 816 84115 Manelius Leena, puh. (09) 816 24216 Otranen Patrik, puh. (09) 816 24420 etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Teknisen toimen johtaja Olavi Louko Kaupunginhallitus 1 hyväksyy liitteenä olevan, kaupungin ja Rudus Oy:n välillä 16.3.2012 allekirjoitetun maankäyttösopimuksen, 2 ehdottaa, että valtuusto hyväksyy 2.11.2009 päivätyn ja 29.11.2010 muutetun Saunalahdenportti - Bastvikporten asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnro 6420, joka käsittää korttelit 42211-42215, osan korttelia 42221 sekä erityis-, virkistys-, katu-, liikenne- ja torialueita 42. kaupunginosassa (Saunalahti), alue 421103. Asemakaavan muutoksella muodostetaan uudet korttelit 42252-42254. Käsittely Asia käsiteltiin pykälän 89 jälkeen. Päätös Liite Oheismateriaali Selostus Kaupunginhallitus: Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. 12 Maankäyttösopimus Rudus Oy - Kaupunkisuunnittelulautakunnan päätöshistoria - Saunalahdenportti ajantasakaava - Saunalahdenportti havainnekuva - Saunalahdenportti kaava - Saunalahdenportti määräykset - Saunalahdenportti tapahtumalaatikko Selostuksen tiivistelmä Asemakaavan muutoksella tehostetaan rakentamista Saunalahdenportin keskusta-alueella. Kaupunkisuunnittelulautakunnan antamien
Kaupunginhallitus 26.03.2012 Sivu 2 / 2 suuntaviivojen mukaisesti alueesta on tavoitteena muodostaa viihtyisä, omaleimainen ja keskustamainen paikallinen keskus, jonka kaupunkikuva muodostuu huomattavasti aikaisempaa urbaanimmaksi. Pysäköinti ratkaistaan pääasiassa maanalaisilla laitoksilla. Alueen kokonaiskerrosala kasvaa muutoksessa n. 25 000 k-m2:llä 64 300 k-m2:iin. Asuinrakennusten kokonaiskerrosala on 55 500 k-m2. Liikekeskukseen sijoittuu 6 400 k-m2 liiketiloille ja 1 100 k-m2 seurakuntatiloille. Lisäksi asuinrakennusten kivijalkoihin sijoitetaan 1 600 k-m2 pieniä liike-, toimisto- ja palvelutiloja. Asemakaavan muutoksessa nykyinen Kauklahdenväylän maantiealue (LT) muutetaan kaduksi. Kaavasuunnittelussa on kiinnitetty erityishuomiota suunnittelualueen hulevesien hallintaan sekä pohjaveden suojeluun. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti opaskarttapohjalla esitettynä: Saunalahdenportti - Bastvikporten asemakaavan muutosehdotus, piirustusnumero 6420, käsittää korttelit 42211-42215, osan korttelia 42221 sekä katu-, liikenne-, aukio-, virkistys- ja erityisaluetta 42. kaupunginosassa (Saunalahti), alue 421103. Vireilletulo Vireilletulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman kuulutuksen yhteydessä 2.9.2009 sekä Espoon kaavoituskatsauksessa 2008. Asemakaavan muutoksen hakijoina ovat Espoon kaupunki, Asuntosäätiö ja Sato Oyj.
Kaupunginhallitus 26.03.2012 Sivu 3 / 3 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Asemakaavan muutoksesta on laadittu erillinen osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on päivätty 20.8.2009 (kuulutettu 2.9.2009). Se on osallisten käytettävissä kaupunkisuunnittelukeskuksen asiakaspalvelussa koko kaavaprosessin ajan. Alueen kuvaus Suunnittelualue sijaitsee Saunalahden koillisosassa, noin kilometrin Länsiväylän ja Kauklahdenväylän risteyksestä pohjoiseen. Alue rajautuu idässä Kauklahdenväylään, etelässä Kummelivuoren kallioiseen rinnemetsään, pohjoisessa Brinkinmäkeen ja lännessä Kompassikatuun. Alueen kokonaispinta-ala on n. 9,8 ha. Suunnittelualueen etelä-/kaakkoisreunassa on Kummelivuoren jyrkkärinteinen ja sekametsää kasvava mäkialue. Suuri osa asemakaavan muutosalueesta on alueen keskellä olevaa puutonta maantäyttöaluetta. Alueella on sijainnut Rudus Oy:n betonitehdas, joka on purettu. Täyttöalueiden kunnostaminen ja maaperän puhdistus on suurimaksi osaksi tehty vuosina 2007-2009 ja puhdistustyöt saatetaan loppuun vuoden 2011 keväällä. Suunnittelualue liittyy osaksi jo valmiiksi rakennettuun alueeseen, sekä alueeseen, jolla peruskoulun, asuin- ja kunnallistekninen rakentaminen on aloitettu. Alueen maanomistajina ovat Espoon kaupunki, Asuntosäätiö, Sato oyj sekä Rudus Oy. Voimassa oleva asemakaava, yleiskaava ja maakuntakaava Uudenmaan maakuntakaavassa suunnittelualue on merkitty taajamatoimintojen alueeksi. Kaavaan on merkitty myös Brinkinmäen pohjavesialue, raiteilla kulkeva joukkoliikennevaraus sekä viheryhteyksien tarve Keskuspuiston sekä Saunalahden ja Kurttilan suuntiin. Alueella on voimassa Espoon eteläosien yleiskaava, jossa suunnittelualueelle on sijoitettu seuraavat merkinnät: Keskustatoimintojen ja lähipalveluiden alue (C), julkisten palveluiden ja hallinnon alue (PY), tiivis ja matala asuinalue (A2) sekä virkistysalueet (V). Alueella on voimassa Saunalahdenportti-asemakaava, joka on tullut lainvoimaiseksi 13.7.2005. MRA 27 :n mukainen kuuleminen Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi kokouksessaan 1.9.2010 asemakaavan muutosehdotuksen nähtäville MRA 27 :n mukaisesti edellyttäen, että nähtävillä olon aikana jatketaan hulevesien toimenpideohjelman yksityiskohtaista suunnittelua sekä valmistelua, jonka mukaan pohjavesialue otetaan huomioon rakentamisessa. Asemakaavan muutosehdotus oli nähtävillä 20.9.-19.10.2010.
Kaupunginhallitus 26.03.2012 Sivu 4 / 4 Nähtävillä oloaikana saapui kaksi muistutusta sekä 8 lausuntoa ja kannanottoa. Yhdessä muistutuksessa (1) esitettiin asemakaavaehdotuksen hylkäämistä mm. yleiskaavan sekä ympäristö-, luonnonsuojelu- ja vesilakien vastaisina ja ettei ympäristö-, vesi- ja maisemavaikutuksia sekä Kauklahdenväylän välityskykyä ja raideliikenteen toteuttamismahdollisuuksia ole huomioitu riittävästi kaavavalmistelun yhteydessä. Toisessa muistutuksessa (2) esitettiin tarkennuksia kaavaselostukseen Rudus Oy:n suorittaminen maanpuhdistustöiden toteutuksesta. Ympäristökeskus (YKE) mainitsee hulevesien tulleen huomioiduksi kiitettävästi ja ELY-keskus että kaavaan on liitetty hyvät pohjavesiensuojelumääräykset. Lisäksi ELY-keskus edellyttää tarkennettavaksi perusteluineen liikekeskuksen kaavamerkintää (K-1) ja tarkistamalla melu- ja hiukkasmääräystä. ELY- ja YKE edellyttävät lisäksi että kaava-alueen pohjoispuolella kulkeva ekologinen, Keskuspuiston merenrantaan yhdistävä viheryhteys säilyy. Asemakaavan muutosehdotuksen kaavamerkintöjä ja määräyksiä on tarkennettu nähtävillä olon jälkeen, tarkentamalla erityisesti kaavamääräyksiä pohjaveden suojelun toteuttamiseksi. Kaavamuutos työn rinnalla on tehty kunnallistekninen yleissuunnitelma sekä melu-, pohja- ja hulevesiselvitykset (SITO, 2010). Valmisteilla on lisäksi kaavamuutosta täydentävä ja tarkentava korttelisuunnitelma (Petri Rouhiainen Oy, 2010). Ehdotus kaupunginhallitukselle asemakaavan muutokseksi Asemakaavan muutoksella tehostetaan maankäyttöä Saunalahden keskusta-alueella, palveluiden ja joukkoliikennevarauksen vieressä. Tehokkaampi rakentaminen ja sen muodostama riittävä asukaspohja antaa paremmat edellytykset joukkoliikenteen kehittämiselle. Tehokkaammalla rakentamisella kompensoidaan myös maanpohjan puhdistamisen alkuperäisestä arviosta kohonneita kuluja. Suunnittelualueesta on tavoitteena muodostaa viihtyisä, omaleimainen ja keskustamainen paikallinen keskus, jonka kaupunkikuva muodostuu huomattavasti aikaisempaa urbaanimpana. Pysäköinti ratkaistaan pääasiassa maanalaisilla laitoksilla. Asemakaavan suunnittelua on tehty kaupunkisuunnittelulautakunnan 13.5.2009 antamien periaatelinjauksien mukaisesti: 1) Saunalahden keskustasta suunnitellaan kaupunkimainen ja omaleimainen kokonaisuus, jonka osana keskeisiä kortteleita sisääntulokadun molemmin puolin tehostetaan alueen palveluiden ja joukkoliikennevarauksen läheisyydessä. Kaupunkisuunnittelulautakunnan linjausta toteuttavat kaavalliset ratkaisut: - Saunalahdenportin keskusta muodostuu nykyistä asemakaavaa kaupunkimaisena. Saunalahdenkatu muodostuu alueen sisääntuloväyläksi ja vahvaksi pääkaduksi.
Kaupunginhallitus 26.03.2012 Sivu 5 / 5 - Rakentamista tehostetaan Saunalahdenkadun eteläpuolella sekä alueen itäosassa Kauklahdenväylän suunnassa, lähellä yleiskaavan mukaista raidejoukkoliikennevarausta. - Tehokkaampi rakentaminen luo riittävää asukaspohjaa, jota tehokas ja taaja joukkoliikenne edellyttää. Lisäksi se antaa mahdollisuuksia kehittää alueen palvelutarjontaa. - Alueen omaleimaisuutta korostetaan vaihtelevilla korttelityypeillä, rakennusten massoittelulla ja piha-alueiden monimuotoisella käsittelyllä. - Kaupunkimaisuutta lisäävät harkitut kaupunkikuvalliset ja toiminnalliset ratkaisut keskeisillä julkisilla paikoilla, erityisesti tärkeimmän julkisen alueen, Kompassitorin ympäristössä: seurakuntatilat ovat näkyvänä osana liikekeskuksen kokonaisuutta torin reunalla, Kompassitori jatkuu aukiomaisena tilana myös Magneettikadulle ja asuinkorttelin reunaan. Asuinrakennusten katutasoon voidaan toteuttaa runsaasti liike-, työ- ja palvelutiloja. 2) Rakennukset muodostavat tehokkaan melusuojan omille asuinpihoilleen sekä viereiselle Saunalahden koululle Kaupunkisuunnittelulautakunnan linjausta toteuttavat kaavalliset ratkaisut: - Kaava-alueen uloimmat Kauklahdenväylälle sijoitetut kaarevat ja yhtenäiset lamellitalot toimivat hyvin melumuurina sekä omille asuinpihoilleen, että Kompassitorille ja koulun pihalle. - Kaarevat rakennusmassat toimivat myös hyvin suhteessa Tillinmäkeen suuntautuvan heijastumisen kanssa. - Erillistä rakenteellista melunsuojausta ei tarvitse toteuttaa kaavan EV- 1-alueelle. Rakenteellinen piha-alueen melunsuojaus tarvitaan kaavaalueen eteläisimmässä osassa A-1-korttelialueen Kauklahdenväylän puoleisessa kulmassa. 3) Rakennuksista suunnitellaan mielenkiintoisia ja moderneja massoittelultaan ja väritykseltään Kaupunkisuunnittelulautakunnan linjausta toteuttavat kaavalliset ratkaisut: - Aluejulkisivu muodostuu Kauklahdenväylän suuntaan omaleimaisena. Aluetta rajaavat kaarevat kuusikerroksiset rakennukset, joihin yhdistyvät 6-7- kerroksiset pistetalomaiset rakennusmassat. - Alueen rakennusten yleisilme on vaalea, jolloin alueen keskusta hahmottuu omana ja vahvana kokonaisuutenaan. Yhtenäinen, rauhallinen peruslinja edesauttaa korostamaan alimpien ja ylimpien kerrosten asemaa kaupunkikuvassa. Katutaso muodostuu vahvana kivijalkana ja ylimpien kerrosten "kattonopat" saavat enemmän voimaa. Nämä pistetalojen ylimmät kerrokset tulee toteuttaa perusrakennusmassasta poikkeavina. Kaava sallii myös tehostevärien ja materiaalien käytön ja erityisesti keskeisimpien paikkojen "kattonopat" tulee toteuttaa värikkäinä ja arkkitehtuuriltaan voimakkaina, muodostuen kaupunkikuvallisiksi kohokohdiksi.
Kaupunginhallitus 26.03.2012 Sivu 6 / 6 - Asemakaavan lisäksi laaditaan korttelisuunnitelma, joka täydentää ja tarkentaa kaupunkikuvallisia tavoitteita. 4) Pysäköinti sijoitetaan pääasiassa pihakansien alle tai pysäköintilaitoksiin Kaupunkisuunnittelulautakunnan linjausta toteuttavat aavalliset ratkaisut: - Pysäköinti sijoitetaan pääasiassa asuinkortteleiden pihakansien alle (n. 460 ap / 90%) yhdessä tai kahdessa tasossa. - Ratkaisut ovat rinnemallisia, eli eivät ole täysin maanalaisia (pl. liikekeskuksen alempi pysäköintitaso) - Osa asukaspaikoista n. 50 ap sijoitetaan luontevasti 1- ja 2-kampaisina ratkaisuina maanpäälle tonttikadun varrelle. - Yleistä pysäköintiä varataan LP- ja katualueille yhteensä n. 70 ap. Asemakaavanmuutoksessa muodostetaan uudet korttelit 42252-42254 Asuinkerrostalojen korttelialueet (AK), 42211, 42213, 42214, 42252, 42253 Suurimmat asuinkorttelit (AK 42211,42213) sijoittuvat kaava-alueen Kauklahdenväylän puoleiselle reunalle. Korttelin uloimmat rakennukset ovat pitkiä ja kaarevia lamelleja, joiden kerrosluku on VI. Rakennukset rajaavat kortteleita itä- ja eteläsivuilla, suojaten piha-alueita Kauklahdenväylän liikennemelulta. Rakennusmassat toimivat melumuurina myös Saunalahdenportin keskusta-alueelle. Korttelien yhteiset piha-alueet avautuvat ilmastollisesti suotuisasti lounaaseen ja länteen. Kortteleissa on lisäksi 7 pistetalomaista rakennusmassaa, jotka ovat 6-7-kerroksisia. Julkisivujen tulee olla pääasiassa vaaleaksi rapattuja. Alimmassa tai kahdessa alimmassa kerroksessa, kadun tai yleisten alueiden puolella, julkisivujen visuaalisen ilmeen tulee olla erilainen ylempiin kerroksiin nähden, siten että julkisivut on toteutettu laadukkain tummasävyisin materiaalein. Pistetalojen kahden ylimmän kerroksen visuaalisen ilmeen tulee olla muusta rakennuksesta poikkeava ja kerrosten pohja-alan tulee olla enintään ¾ alempien kerrosten pinta-alasta. Ylimpien kerrosten rakennusmassojen tulee muodostua "kattonoppina", joiden ulkoseinät eivät ole samassa linjassa alempien kerrosten kanssa, vaan niiden tulee olla selkeästi ulostyönnettyjä tai sisäänvedettyjä. Kokonaisuudessa keskeisimmillä paikoilla olevat "kattonopat" tulee toteuttaa voimakkaammin muusta arkkitehtuurista poikkeavina, kaupunkikuvallisina kohokohtina ja alueen omaleimaisuutta korostavina elementteinä. Näissä ylimpien kerrosten massoittelun, materiaalin ja värimaailman tulee poiketa selvästi muusta rakennuksesta. Lisäksi kattomuodon tulee olla kalteva. Kortteleissa 42252-42253 rakennukset on massoiteltu puoliumpinaisiksi kaupunkikortteleiksi, jotka muodostavat ehjän julkisivun Saunalahdenkadulle, keskustan suuntaan. Piha-alueet avautuvat korttelin yhdellä kokonaisella sivulla Kummelinmetsän viheralueen suuntaan. Kortteli 42214 sisältää piirteitä sekä kaarevista, että suorakulmaisista lamellitaloista.
Kaupunginhallitus 26.03.2012 Sivu 7 / 7 Pysäköinti on suurimmaksi osaksi sijoitettu pihakansien alle. Pihakansille tulee istuttaa 30-40% hulevesiä viivyttävää kasvillisuutta ja ne tulee rakenteellisesti mitoittaa siten, että niille tulee istuttaa myös pienpuita ja suuria pensaita. Kortteleissa, joissa on maanvaraista piha-aluetta, tulee puustoa ja muuta kasvillisuutta istuttaa monilajisena ja -ilmeisenä. Näille alueille tulee toteuttaa myös hulevesialtaita tai painanteita osana alueen hulevesien hallintaa. Suurimmissa kortteleissa 42211 ja 42213 pihakansille tulee sijoittaa myös pienviljelypalstoja tai laatikoita, joiden osuus on 20% istutettavasta alasta (8% koko pihakannen alasta). Niiden yhteyteen voidaan sijoittaa myös kevytrakenteisia, lasisia kasvihuoneita. Kummelinmetsään liittyvässä asuinkortteleissa AK 42252 piha-alueiden liittäminen jyrkähköön rinnemaastoon tulee tehdä maastoon sovittaen pengerryksin, luiskauksin ja tukimuurein. Rakennusten maantasokerroksiin voidaan sijoittaa liike-, toimisto- ja palvelutiloja yhteensä 1600 k-m2. Asukkaiden kokoontumis- ja kerhotiloiksi soveltuvia yhteistiloja määrätään rakennettavaksi 1% asemakaavan kokonaisasuinkerrosalasta. Kerhotilat voidaan toteuttaa korttelialueen yhteisinä. Yhteistilojen kerrosalan lisäksi näitä tiloja voidaan toteuttaa myös "m"-merkitylle kerrosalalle. Asuintalojen korttelialue (A-1) 42215 Kummelinmetsän rinteen reunalle on sijoitettu viisi rakennusalaa kaupunkivilla-tyyppisille rakennuksille. Rakennukset ovat 3-kerroksisia, joista katutasoon voidaan rakentaa 1/3 peruskerroksen pinta-alasta. Autopaikat sijoittuvat katutasoon, rakennusten 1.kerrokseen tai pihakannen alle. Rakennusten visuaalisen ilmeen tulee olla pientalomainen. Maantasoon liittyvissä asunnoissa tulee olla oma asuntopiha ja muissa tilavat parvekkeet tai terassit. Annetun kerrosluvun lisäksi voidaan toteuttaa myös kattoterasseja. Piha-alueiden liittäminen jyrkähköön Kummelinmetsän rinnemaastoon tulee tehdä maastoon sovittaen pengerryksin, luiskauksin ja tukimuurein. Liikerakennusten korttelialue (K-1) 42212 Liikekeskuksen kortteli muodostaa koko Saunalahden alueen palvelukeskuksen. Kerrosalaa on varattu 6400 k-m2 liiketiloille ja 1100 k- m2 seurakunnallisille tiloille. Rakennuksen toiminnot sijoittuvat pääasiassa kahteen tasoon: Kompassitorin tasoon sekä Kompassikadun tasoon. Kompassitorin tasolle toteutettavien liiketilojen tulee avautua torialueelle. Liikekeskukseen tulee järjestää pääsisäänkäynnit molemmilta tasoilta, Kompassitorilta ja Kompassikadun-Saunalahdenkadun kulmasta ja sisäänkäyntejä tulee korostaa julkisivuissa. Seurakuntatilat tulee sijoittaa sille varatulle ohjeelliselle rakennusalalle Kompassitorin reunalla siten, että tiloihin on suora yhteys torialueelta. Kompassitorin ja Kompassikadun välinen korttelialueella sijaitseva porrasyhteys ja siihen liittyvä istutettava alueenosa ja siihen liittyvät tukimuurit tulee toteuttaa samalla laatutasolla ja materiaaleilla kun Kompassireitin koulunpuoleisella sivulla. Seurakuntatiloille merkityllä rakennusalalla arkkitehtuurin tulee poiketa rakennuksen yleisarkkitehtuurista.
Kaupunginhallitus 26.03.2012 Sivu 8 / 8 Liikekeskuksen huolto- ja asiakasliikenne toteutuu Magneettikadun puoleisesta päädystä. Julkisivut tulee toteuttaa laadukkaasti siten, etteivät lastaus- ja huoltopihatoiminnot näy kadulle. Katualueet Asemakaavan muutoksella selkiytetään alueen katuverkkoa. Kauklahdenväylän liittymässä on huomioitu tilanvaraus kiertoliittymälle ja väylän leventämiseksi tulevaisuudessa 2+2-kaistaiseksi. Lähellä liittymää sijainnut Pohjoisneulantie on poistettu kaavamuutoksessa ja korvattu jatketulla Magneettikadulla. Reelinkitie on muutettu kaksihaaraiseksi Reelinkikaduksi ja -kujaksi. Saunalahdenkadun mitoituksia ja Magneettikujan liittymäaluetta on tarkistettu kunnallisteknisen yleissuunnitelman myötä. Kompassitorin itäisin osa on muutettu katualueeksi, joka tulee toteuttaa aukiomaisena ja liittyä saumattomasti Kompassitoriin. Kevyenliikenteen ylityksen tulee olla leveä, korotettu ja ajoneuvoliikennettä hidastava. Saunalahdenportin sisääntuloväylää korostetaan kolmirivisin puuistutuksin. Viheralueet Kaavan muutosalueen eteläreunassa on Kummelinmetsään rajautuvaa virkistysaluetta. Kummelinmetsästä on kaavamuutoksessa osoitettu useita vaihtoehtoisia reittejä suunnittelualueelle. Laitamyötäisenmäki-raittia jatketaan korttelien 42252 ja 42253 välistä Laitamyötäisenpolkuna. Kummelinmetsän raitilta on myös tuotu kevyenliikenteenyhteys kortteleiden 42221 ja 42253 välisen viheralueen kautta Saunalahdenympyrään. Kaavan muutosalueen pohjoispuolella on Brinkinmalmin ja Råbackanmalmin lähivirkistysalueet, jotka muodostavat yleiskaavan mukaisen seudullisen viheryhteyden. Nämä yhdistävät Saunalahden ranta-alueet Kauklahdenväylän itäpuolella olevaan Keskuspuistoon. Kaavasuunnittelussa on huomioitu erityisesti hulevesien käsittely. Lähtökohtana on se, että kaikilla korttelialueilla huolehditaan ensivaiheessa omien hulevesien käsittelystä ennen niiden laskemista yleiseen hulevesijärjestelmään. Lisäksi kaavassa on huomioitu pohjavesiselvityksen (SITO, 2010) mukaiset suositukset, joilla pohjaveden pinta ja laatu pyritään varmistamaan aluetta rakennettaessa. Lisäksi kaavamääräyksissä edellytetään asentamaan korttelikohtaisesti pohjavesiputket, joiden avulla voidaan tarkkailla pohjaveden laatua ennen ja jälkeen rakentamisen. Pohja- ja hulevesiä, raideliikennevarausta sekä Kauklahdenväylää koskevia asioita on koottu lyhyesti alle: Pohjavesiasia - Pohjaveden perustaso on enimmäkseen tasoilla +10 +11m. Paikoitellen korkeammalla olevaa kallioperään ja vettäläpäisemättömiin maakerroksiin patoutunutta orsivettä.
Kaupunginhallitus 26.03.2012 Sivu 9 / 9 - Kaava-alue kattaa n. 13% pohjavesialueen pinta-alasta mutta pohjavettä muodostuu vain n. 3,3% (20m3/vrk) - Rakentamattomilla alueilla, joissa on vettä läpäisevä maaperä, muodostuu pohjavettä. Lisäksi imeyttämistä voidaan tehostaa erillisillä imeytyspainanteilla tai -kaivoilla (kaavassa: EV-2-alue). Tämä katsotaan riittäväksi pohjaveden muodostumiselle. - Brinkinmäen pohjavesialueen suojelusuunnitelmassa on esitetty maankäytölle rajoituksia. Suojelusuunnitelmassa on mainittu kaavaalueen riskinä jätevesiviemäreiden rikkoutumisen aiheuttama riski pohjavedelle. Kunnallisteknisen yleissuunnitelman mukaisesti jätevesiviemärit liitetään olemassa olevaan yhdyskuntatekniseen järjestelmään, joka sijaitsee pohjavesi- ja kaava-alueen ulkopuolella. Maankaatopaikan sekä betonitehtaan kunnostustoimet on pääasiassa tehty ja kunnostettu maa-alue ei aiheuta riskiä pohjavedelle. Rakentamisen vaikutuksia pohjaveteen tulee tarkkailla säännöllisesti - Suuri osa Saunalahdenportin asemakaava-alueesta, kuten myös kaava-aluetta sivuava osa Kauklahdenväylää, sijaitsee savialueella, jolla vedenläpäisevyys on heikko. Näiltä alueilta vedet virtaavat uomia myöten pois, jolloin mahdolliset ulkopuoliset pohjavettä uhkaavat tekijät eivät välittömästi aiheuta pohjaveden pilaantumista Pohjavettä koskevia kaavamääräyksiä on nähtävillä olon aikana tarkistettu. Kaikki pohjavettä koskevat määräykset on esitetty pv-1 -merkinnän yhteydessä sekä pykälissä 16-17. Nämä määräykset koskevat kaikkia korttelialueita sekä katu- ja yleisiä alueita. Hulevesiasia - Hulevesiasiaa on käsitelty laajasti kaava-määräyksissä ja pääperiaatteet on esitetty alla: i. hulevesiä tulee ensivaiheessa käsitellä korttelialueilla (hulevesipainanteet/-altaat, pihakansilla vettä viivyttävää ja haihduttavaa kasvillisuutta, viherkatto) ii. alueen yleinen hulevesijärjestelmä ja EV-1-alueen hulevesialtaat: 1. korttelialueiden ylivuodot 2. yleisten alueiden pintavedet - Liikekeskuksen viherkatolla myös maisemallinen merkitys alueen keskeisellä paikalla - Samanaikaisesti on tekeillä laajempi Lambrobäckenin valuma-alueen käsittävä hulevesien hallintasuunnitelma, jossa ratkaistaan hallintaperiaatteet kaavoitushankkeissa. Suunnitelma sisältää Saunalahdenportin kaavassa esitetyt periaatteet ja se valmistuu syksyllä 2010 (SITO Oy) Raideliikenne - Yleiskaavassa esitetty raideliikennevaraus ei sisälly Saunalahdenportin asemakaavaan. Tilanvaraus huomioidaan kaikissa Kauklahdenväylän itäpuolen kaavahankkeissa. Saunalahdenporttia vastapäätä on tulossa
Kaupunginhallitus 26.03.2012 Sivu 10 / 10 oma kaavamuutos (loppusyksy 2010), jossa otetaan huomioon raideliikennevaraus sekä Lambrobäckenin hulevesikysymys. Tarkemmat mitoitus-, melu- ja tärinäasiat ratkaistaan myöhemmin hankkeen suunnitteluvaiheessa, kun tiedetään millä välineellä liikennöidään. - Parhaillaan selvitellään metron linjausta Matinkylästä Kivenlahteen. Metron mahdollinen jatko Kivenlahdesta eteenpäin (Kirkkonummi, Kauklahden suunta) on myös täysin auki. Kauklahdenväylän varrelle tuleva raideliikenteen muoto (metro, paikallisjuna, pikaraitiotie, ) sekä toteutuksen aikataulu on myös päättämättä. - Raideliikennevarauksen toteutus edellyttää alueen asukasmäärän huomattavaa lisäystä ja rakentamisen tehostamista. - Lähitulevaisuudessa alueen joukkoliikennettä tullaan kehittämään ja alue kuuluu Länsimetron liityntäliikenteen vaikutusalueelle. Kauklahdenväylä Kauklahdenväylä on muutettu maantiealueesta (LT) kaduksi. Kauklahdenväylän eteläosaan, johon myös osa Saunalahdenportin asemakaava-alueesta kuuluu, on laadittu tiesuunnitelma, joka on hyväksytty 17.3.2011. Uudenmaan ELY-keskuksen kanssa käytyjen keskustelujen jälkeen Espoon kaupunki on hyväksynyt sen, että Kauklahdenväylä lakkaa maantienä tiesuunnitelmaan kuuluvalta osaltaan (kirje 17.9.2010), kun tiesuunnitelman mukaiset parantamistoimenpiteet ovat valmistuneet. Saunalahdenportin kaavamuutosalueella olevat osat tiealueesta on mitoitettu tehdyn 2+2-kaistaisen väylän tilanvaraussuunnitelman pohjalta. Kauklahdenväylän perusparannustoimien vaatimukset sekä raidevaraus otetaan huomioon kaikissa vireillä olevissa kaavoissa. Tillinmäen liittymän ja Ruukintien liikennejärjestelyt kaavoitetaan vireillä olevien Tillinmäkikaavojen yhteydessä. Kauklahdenväylän turvallisuutta parannetaan sen perusparannuksen ja leventämisen yhteydessä. Tästä on laadittu ELY-keskuksen hyväksymät periaatteet pohjavesien suojelemiseksi. Pohjavesialueen päällä kulkeva osa Kauklahdenväylää suojataan vettä läpäisevän maaperän alueella kloridisuojauksella. Yksityiskohtainen suojaussuunnitelman toteutusratkaisu laaditaan myöhemmin tehtävän rakennussuunnitelman yhteydessä. Mitoitus Asemakaavan muutosalueen kokonaispinta-ala on n. 9,7 ha. Alueen kokonaisrakennusoikeudeksi muodostuu asemakaavan muutoksessa 64 300 k-m2, mikä vastaa laskennallista aluetehokkuutta ea=0.67. Ajantasa-asemakaavassa kokonaiskerrosala on 38 830 k-m2, jolloin kerrosalan lisäys on 25 470 k-m2 eli n. 66 %. Asuinrakentamisen määrä kasvaa 32 750 k-m2:stä 55 500 k-m2:iin, mikä sisältää myös asemakaavan mahdollistamat asukkaiden yhteistilat.
Kaupunginhallitus 26.03.2012 Sivu 11 / 11 - Asuinkerrostalojen korttelialue (AK) 45 500 k-m2+ 6 400 k-m2 yhteistilojen rakennusoikeutta. - Asuinrakennusten korttelialue (A-1) "kaupunkivillat" 3 200 k-m2 + 400 k-m2 yhteistilojen rakennusoikeutta. - Liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K-1) 6400, jonka lisäksi voidaan toteuttaa teknisiä-, huolto- ja pysäköintitiloja. Rakennuksen yhteyteen voidaan kirkollisia ja muita seurakuntatiloja (yk) 1100 k-m2. - Liike-, työ- ja palvelutilojen (m) rakennusoikeutta 1 600 k-m2 (m1 250 + m350) asuinrakennusten maantasokerroksissa. Laskennallinen asukasmäärä on kaavamuutoksen myötä n. 1 080 asukasta (1 as / 45 as.k-m2). Autopaikkoja on rakennettava seuraavasti: AK-korttelialueella: A-1-korttelialueella: AK-korttelialueiden liike-, toimisto- ja palvelutiloille: K-1-korttelialueella: 1 ap / 80 k-m2 1 ap / 75 k-m2 1 ap / 70 k-m2 1 ap / 60 k-m2 Kaavamerkintöjä ja -määräyksiä on pienessä määrin tarkistettu ehdotusvaiheesta. Kerrosalaa on lisätty 500 k-m2 nähtävillä olon jälkeen muutetun porrashuonemääräyksen vuoksi. Suunnittelutyö Asemakaavan muutosehdotus on laadittu Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksessa, yhteistyössä teknisen ympäristötoimen ja sivistystoimen kanssa. Asemakaavan rinnalle laaditaan korttelisuunnitelma (Arkkitehtitoimisto Petri Rouhiainen Oy), jonka luonnos on esittelymateriaalin osana. Kaavaehdotuksen yhteydessä on tehty kunnallistekninen yleissuunnitelma ja erilliset kaava-aluetta koskevat melu- ja pohjavesiselvitykset sekä hulevesien hallintasuunnitelma ja imeytystarkastelut (SITO,2010). Pohjavesimääräyksiä on laadittu yhdessä Teknisen keskuksen geoyksikön ja HSY-veden kanssa. Sopimusneuvottelut Suunnittelualueen maanomistus jakautuu Espoon kaupungin, Asuntosäätiön, Sato-yhtymän sekä Rudus Oy:n kanssa. Alueen maanomistus tullaan jakamaan uudelleen ja rakennusoikeuden määrä jaetaan Saunalahtisopimuksen osapuolien kanssa nykyisen maanomistuksen suhteessa. Saunalahtisopimuksen ulkopuolisen Rudus Oy:n kanssa on neuvoteltu maankäyttösopimus, joka on allekirjoitettu 16.3.2012.
Kaupunginhallitus 26.03.2012 Sivu 12 / 12 Päätöshistoria Perittävät maksut Hakijoiden osapuolet ovat maksaneet asemakaavan muutoksen kustannuksista 60% ja kuulutuskustannuksista 2/3. Hyväksyminen Kaupunkisuunnittelulautakunta 8.12.2010 / 9 Asemakaavan muutoksen hyväksyy kaupunginvaltuusto Kaupunkisuunnittelulautakunnan päätöshistoria ajalta 18.8. - 1.9.2010 on oheismateriaalina. Ehdotus Kaupunkisuunnittelupäällikkö: Kaupunkisuunnittelulautakunta 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Lausunnot ja muistutukset on annettu Saunalahdenportin asemakaavan muutosehdotuksesta, alue 421103 2 hyväksyy esitettäväksi kaupunginhallitukselle 2.11.2009 päivätyn ja 29.11.2010 muutetun Saunalahdenportti - Bastvikporten asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnro 6420, joka käsittää korttelit 42211-42215, osan korttelia 42221 sekä erityis-, virkistys-, katu-, liikenne- ja torialueita 42. kaupunginosassa (Saunalahti), alue 421103. Asemakaavan muutoksella muodostetaan uudet korttelit 42252-42254 3 edellyttää käynnistettäväksi Espoon kaupungin ja maanomistajien kesken laadittavien sopimusten valmistelun. Käsittely Käsittelyn alussa esittelijä teki seuraavan lisäyksen väliotsikon Viheralueet Pohjavesiasian viimeiseksi kohdaksi: Pohjavettä koskevia kaavamääräyksiä on nähtävillä olon aikana tarkistettu. Kaikki pohjavettä koskevat määräykset on esitetty pv-1 -merkinnän yhteydessä sekä pykälissä 16-17. Nämä määräykset koskevat kaikkia korttelialueita sekä katu- ja yleisiä alueita. Keskustelun kuluessa jäsen Pöntynen ehdotti jäsen Lahtisen kannattamana, että kaupunkisuunnittelulautakunta hylkää asemakaavan muutosehdotuksen.
Kaupunginhallitus 26.03.2012 Sivu 13 / 13 Puheenjohtaja Markkula totesi, että koska hylkäysehdotusta myös vastustettiin, oli siitä äänestettävä. Hyväksyttiin puheenjohtajan ehdotus, että ne, jotka kannattavat esittelijän ehdotusta, äänestävät jaa, ja ne, jotka kannattavat hylkäysehdotusta, äänestävät ei. Nimenhuutoäänestyksessä esittelijän ehdotuksen puolesta (jaa) äänestivät puheenjohtaja Markkula ja varapuheenjohtaja Elo sekä jäsenet Holma, Jern, Oila, Päivinen, Rastimo, Rauhanen, Seppä ja Vilo eli kymmenen (10) jäsentä ja jäsen Pöntysen hylkäysehdotuksen puolesta (ei) äänestivät jäsenet Lahtinen ja Pöntynen eli kaksi (2) jäsentä, jäsen Klarin äänestäessä tyhjää. Puheenjohtaja totesi esittelijän ehdotuksen tulleen hyväksytyksi äänin kymmenen kaksi (10/2) yhden jäsenen äänestäessä tyhjää. Jäsen Pöntynen ilmoitti jättävänsä eriävän mielipiteen päätöksen johdosta. Korjaukset on huomioitu pöytäkirjassa. Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta: 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Lausunnot ja muistutukset on annettu Saunalahdenportin asemakaavan muutosehdotuksesta, alue 421103 2 hyväksyy esitettäväksi kaupunginhallitukselle 2.11.2009 päivätyn ja 29.11.2010 muutetun Saunalahdenportti - Bastvikporten asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnro 6420, joka käsittää korttelit 42211-42215, osan korttelia 42221 sekä erityis-, virkistys-, katu-, liikenne- ja torialueita 42. kaupunginosassa (Saunalahti), alue 421103. Asemakaavan muutoksella muodostetaan uudet korttelit 42252-42254 3 edellyttää käynnistettäväksi Espoon kaupungin ja maanomistajien kesken laadittavien sopimusten valmistelun. Jäsen Pöntysen eriävä mielipide: Kaupunkisuunnittelulautakunnan olisi tullut hylätä kaavamuutosesitys ympäristönsuojelulain, vesilain, Uudenmaan maakuntakaavan ja Etelä- Espoon lainvoimaisen yleiskaavan vastaisena. Perustelut: Kaavamuutoksessa rikotaan yleiskaavan vesiensuojelua koskevia määräystä. Kaavamuutosalue sijaitsee kokonaisuudessaan Brinkinmäen ykkösluokan pohjavesialueen (pv-1) päällä. Lainvoimaisessa Etelä-Espoon
Kaupunginhallitus 26.03.2012 Sivu 14 / 14 yleiskaavassa pohjavesiä koskevassa kohdassa määrätään, että Asemakaavoituksessa on selvitettävä rakentamisen vaikutukset pohjavesiin. Asemakaavalla ei saa osoittaa pohjaveden laatua vaarantavia toimintoja. Saunalahdenportin kaavamuutoksen Kaavamääräyksissä (pv- 1) todetaan, että Alueelle rakentamista ja muita toimenpiteitä saattavat rajoittaa ympäristönsuojelulain 8 (pohjaveden pilaamiskielto) ja vesilain 1 luvun 18 (pohjaveden muuttamiskielto). Rakennuslautakunnan on tarpeen vaatiessa pyydettävä asiasta asianomaisen alueellisen ympäristökeskuksen lausunto Lisäksi alueella on pohjavesien suojelemiseksi voimassa MRL:n 128 mukainen toimenpiderajoitus, joka koskee maisemaa muuttavaa maanrakennustyötä kuten kaivamis-, louhimis-, tasoittamis- ja täyttämistöitä tai muuta näihin verrattavaa toimenpidettä. Ympäristönsuojelulain ja vesilain pykälien noudattamista ei voida siirtää kaavoittajalta Rakennuslautakunnan tai rakentajien vastuulle, kuten kaavamerkinnöissä on tehty. Kaavamuutoksessa ei ole huomioitu Uudenmaan maakuntakaavaan ja Etelä-Espoon lainvoimaiseen yleiskaavaan merkittyjen, seudullisesti merkittävien ekologisten viheryhteyksien toteuttamista Keskuspuistosta merelle vaan estää niiden myöhemmän toteuttamisen. Kaavamuutokseen on merkitty raskasta kerrostalorakentamista (AK 6-8 kerrosta) ja autopaikkojen sijoittamista talojen ja pihakansien alle ykkösluokan pohjavesialueen (pv-1) päälle. Kerrostalot ovat myös yleiskaavan vastaisia, koska Etelä-Espoon lainvoimaisessa yleiskaavassa alueelle ei ole osoitettu kerrostaloja. Kaavamuutos lisää alueen liikennettä ja edellyttää mittavia rakentamisia ja parantamisia Kauklahdenväylällä ykkösluokan pohjavesialueen (pv-1) päällä, johon myös maakunta- ja yleiskaavan raideliikennevaraus sijoittuu. Näkemykseni mukaan kaavamuutoksen valmistelua voidaan jatkaa palauttamalla se valmisteluun sillä ehdolla, että kaavamuutoksesta laaditaan asianmukainen ympäristövaikutusten arviointi (YVA). Tiedoksi - Hakijat, ote valtuuston päätöksestä ilman liitteitä - Uudenmaan ELY, ote valtuuston päätöksestä liitteineen - Uudenmaan liitto, ote valtuuston lainvoimaisesta päätöksestä sekä kaavakartta
Kaupunginhallitus 26.03.2012 Sivu 15 / 15