Kaupunkisuunnittelulautakunta 02.10.2014 Sivu 1 / 1 2079/10.02.03/2014 113 Keilaniemi, asemakaavan muutosehdotuksen hyväksyminen nähtäville (MRA 27 ), alue 220826, 10. kaupunginosa Otaniemi Valmistelijat / lisätiedot: Olli Pitkänen, puh. 050 347 5980 Aino Aspiala, puh. 043 824 4837 Olli Koivula, puh. 046 877 3003 etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelupäällikkö Torsti Hokkanen Kaupunkisuunnittelulautakunta 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Lausunnot ja mielipiteet on annettu Keilaniemen osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta, alue 220826, 2 hyväksyy MRA 27 :n mukaisesti nähtäville 22.9.2014 päivätyn Keilaniemi - Kägeludden asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6861, joka käsittää korttelin 10030 tontit 5,6 ja 7 sekä torialuetta 10. kaupunginosassa (Otaniemi), alue 220826, 3 pyytää asemakaavan muutosehdotuksesta tarvittavat lausunnot sekä toimialojen kannanotot. Käsittely Keskustelun kuluessa puheenjohtaja Louhelainen ehdotti jäsen Kemppi- Virtasen ja varajäsen Syrjäsen kannattamana, että asia jätetään pöydälle lautakunnan seuraavaan kokoukseen ja että asian pöydällä olon aikana tehdään seuraavat selvitykset ja tarkennukset: - suunnitelmaa ja havainnekuvia täsmennetään kaupunkikuvallisesti korkeatasoisemmiksi ja tutkitaan eri massoitteluvaihtoehtoja, - laaditaan alueen kaavataloudelliset tarkastelut, - tarkennetaan vielä mahdollisia katutason kaavamääräyksiä erityisesti alueen viihtyvyyttä huomioiden (erityisesti Keilaniementie), - tuodaan materiaaliin mukaan tehdyt kokonaisselvitykset sekä arvio siitä, millä aikataululla ja missä järjestyksessä Keilaniemeä muuten lähdetään jatkokehittämään, - tarkastetaan parkkinormin sopivuus.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 02.10.2014 Sivu 2 / 2 Julistettuaan keskustelun päättyneeksi puheenjohtaja Louhelainen tiedusteli, voidaanko hänen tekemä ehdotus hyväksyä. Koska kukaan ei vastustanut ehdotusta, totesi puheenjohtaja sen tulleen yksimielisesti hyväksytyksi. Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti yksimielisesti jättää asian pöydälle seuraavaan kokoukseen ja että pöydällä olon aikana tehdään seuraavat selvitykset ja tarkennukset: - suunnitelmaa ja havainnekuvia täsmennetään kaupunkikuvallisesti korkeatasoisemmiksi ja tutkitaan eri massoitteluvaihtoehtoja, - laaditaan alueen kaavataloudelliset tarkastelut, - tarkennetaan vielä mahdollisia katutason kaavamääräyksiä erityisesti alueen viihtyvyyttä huomioiden (erityisesti Keilaniementie), - tuodaan materiaaliin mukaan tehdyt kokonaisselvitykset sekä arvio siitä, millä aikataululla ja missä järjestyksessä Keilaniemeä muuten lähdetään jatkokehittämään, - tarkastetaan parkkinormin sopivuus Liite Oheismateriaali Selostus 5 Keilaniemi, mielipiteiden lyhennelmät ja vastineet 6 Keilaniemi, lausuntojen sekä kannanottojen lyhennelmät ja vastineet - Keilaniemi, tapahtumaluettelo - Keilaniemi, kaavamääräykset - Keilaniemi, kaavakartta ja ajantasa-asemakaava - Keilaniemi, viistokuva etelästä - Keilaniemi, viistokuva etelästä maantasolta - Keilaniemi, viistokuvat kaakosta ja luoteesta - Keilaniemi, viistokuva lounaasta Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa peruskorjaustarpeessa olevan Fortum Oyj:n (aiemmin Nesteen) pääkonttorin muuttaminen asuinkäyttöön. Tornin jalustaosa peruskorjataan palvelu- ja liiketiloiksi. Korttelin rakentamattomalle tontille rakennetaan kaksi asuinkerrostaloa. Rakennusoikeus ei nouse. Kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaosto päätti 5.5.2014 kehottaa kaupunkisuunnittelulautakuntaa ja kaupunkisuunnittelukeskusta käynnistämään viipymättä toimenpiteet, joilla mahdollistetaan Fortumin nykyisen toimistotornin muuttaminen asuntokäyttöön ja, joilla muutetaan yhtiön käyttämätön rakennusoikeus sellaiseksi, että se mahdollistaa myös asuntorakentamisen. 14.5.2014 Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti merkitä tiedoksi Kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailujaoston päätöksen 5.5.2014 42.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 02.10.2014 Sivu 3 / 3 Valtuustosopimuksessa 2013-2016 on valtuustokauden tavoitteena mm. Olemassa olevan kaupunkirakenteen tiivistäminen. Lautakuntasopimuksessa 12.2.2014 on mm. että tämän kauden näkyvä muutos kaupunkirakenteessa on metron käyttöotto, asemanseudut ovat avainasemassa. Kaupunkisuunnittelulautakunnan teesit ja jatkotoimenpiteitä ohjaavat linjaukset Otaniemen ja Keilaniemen alueelle 25.9.2013. Teeseissä oli Fortumin tornia koskien mm.: - Asumisen lisääminen alueella - Keilaniemen elävöittäminen - Keilaniemen rantaa aktivoidaan ja rantaraittia kehitetään katettuine tiloineen toimimaan eri vuodenaikoina ja eri säätiloissa. Kaava 220826 toteuttaa osaltaan hyvin teesien tavoitteita. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla esitettynä Keilaniemi - Kägeludden, asemakaavan muutosehdotus, piirustusnumero 220826, joka käsittää korttelin 10030 tontit 5,6 ja 7 sekä torialuetta 10. kaupunginosassa (Otaniemi), alue 220826. Vireilletulo Kaavoitushakemus on saapunut 10.6.2014. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on kuulutettu 21.5.2014. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Asemakaavan muutokseen liittyen on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on päivätty 15.5.2014.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 02.10.2014 Sivu 4 / 4 Alueen kuvaus Kaavamuutosalue sijaitsee Keilaniemessä Keilaniementien itäpuolella käsittäen osan korttelista 10030 sekä Keilaniementorin. Korttelialueella sijaitsee kaksi toimistokäytössä olevaa rakennusta, joiden valmistumisvuodet ovat 1976 ja 1994. Molemmat rakennuksista on arkkitehtitoimisto Castrén-Jauhiainen-Nuuttilan suunnittelemat. Keilaniemen tornin, alueen kaksikymmentäkerroksinen maamerkin kaksija osittain kolmekerroksisessa jalustaosassa on mm. ruokasali, liikuntatiloja sekä asuntoja. 1994 valmistunut toimistorakennus säilyy entisessä käytössä ja jää tämän asemakaavan muutosalueen ulkopuolelle. Kaavamuutosalueen ympäristössä Keilaniemessä on tällä hetkellä vain toimitilarakennuksia. Voimassa oleva maakunta-, yleiskaava- ja asemakaavatilanne Uudenmaan maakuntakaavassa (vahvistettu YM 8.11.2006) alue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi. Kaava-alueen länsipuolella on seutuliikenteen rata (länsimetro) ja moottoriväylä (Kehä I). Espoon eteläosien yleiskaavassa (lainvoimainen 17.2.2010) alue on kehitettävää työpaikka-aluetta. Meren rantaviivaa myötäilee virkistysyhteys. Työpaikka-alue rajautuu satama-alueeseen. Yleiskaavassa suunnittelualueen länsipuolella olevat maanalainen raide asemineen sekä kaksiajoratainen päätie tai pääkatu on esitetty punaisella; punaisella on esitetty merkittävästi parannettavat ja uudet liikenne-verkon ja raideliikenneverkon osuudet. Suunnitelma on yleiskaavan mukainen, kun pääkäyttötarkoituksen mukaista rakentamista on yli puolet rakennusoikeudesta. Yleiskaavan TP-alueella on asumista vähemmän kuin puolet kokonaiskerrosalasta. Keilaniemen asemakaavassa 220810 (hyväksytty kaupunginvaltuustossa 12.8.2002.) kortteli 10030 on liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta. Korttelin pohjoisosassa on 3-kerroksinen rakennusala (rakentamaton) ja 16-kerroksinen rakennusala (rakentamaton), korttelin keskellä on 20-kerroksinen rakennusala, joka liittyy 3-kerroksiseen rakennusalaan (Fortumin päärakennus jalustaosineen), Keilaniementien varrella on 4-kerroksinen rakennusala (rakentamaton) ja korttelin eteläreunassa 3-kerroksinen rakennusala (rakennettu toimistotalo). Kortteliin saa sijoittaa pääosin 2-kerroksisen pysäköintilaitoksen rakennusten ja pihakannen alle. Kaavan merkinnöillä on osoitettu myös maanalaiset tilat. Rakennusoikeutta koko kortteli 10030:ssa on yhteensä 51 570 k-m 2, asemakaavan muutosalueella 220826 on rakennusoikeutta 39 880 k-m 2 josta 14 230 k-m 2 on rakentamatta. Maanalainen joukkoliikenteelle varattu tila kulkee korttelin läpi. Rantaa reunustaa yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa. Keilaniementorin kohdalla on uloke, jonka kerrosala luetaan viereisen
Kaupunkisuunnittelulautakunta 02.10.2014 Sivu 5 / 5 rakennuksen rakennusoikeuteen. Katualueen rajoille on merkitty kohdat, joihin ei saa järjestää ajoneuvoliittymää. MRA 30 :n mukainen kuuleminen Kaupunkisuunnittelupäällikkö hyväksyi 15.5.2014 osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville MRA 30 :n mukaisesti. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 26.5. - 26.6.2014. Nähtävilläoloaikana jätettiin 1 kirjallinen mielipide, ja saatiin 1 lausunto ja 1 kannanotto. Saadussa mielipiteessä haluttiin tarkemmat tiedot mitä muutoksia tornin ulkonäköön tulee. Kannanotoissa Kaupunginmuseo oli sitä mieltä, että kaava-alueella on kulttuurihistoriallisia ja rakennustaiteellisia arvoja ja tornista on syytä laatia rakennushistoriaselvitys. HSY kertoi alueen kunnallistekniikasta ja ilmoitti, että HSY ei kustanna tontin rakentamisen aiheuttamia johtosiirtoja. Asemakaavan muutos Kaavanmuutoksella mahdollistetaan Fortumin toimistotornin ja tontin rakentamattoman kerrosalan rakentaminen asunnoiksi sekä liike-, ja palvelutilojen sijoittamisen alueelle, metroaseman läheisyyteen. AL-1 Asuin-, liike-, toimistorakennusten korttelialue. Myymäläkeskittymän kerrosalan tulee olla alle 2 000 k-m 2. Myymälöiden lisäksi saa rakentaa ravintola-, hoitola-, lääkäriasema-, päiväkoti-, kuntokeskus yms. rakennusoikeuteen laskettavia julkisia ja yksityisiä palvelutiloja. Asuintornien suuri sallittu kerrosluku on 21 krs. Rakennusoikeus ei muutu 39 880 k-m 2 (rakentamatta 14 230 k-m 2 ), josta asuntokerrosalaa tulisi olemaan n. 33 570 as. k-m 2. Liikenne ja pysäköinti Autopaikkoja on rakennettava vähintään seuraavasti - asunnot 1ap / 90 k-m 2 - liike- ja toimistotilat 1ap / 70 k-m 2 - ravintola-, hoitola-, lääkäriasema-, päiväkoti-, kuntokeskus yms. palvelutilat 1ap / 150 k-m 2 Tontille on rakennettu mittava paikoituslaitos, jota käytetään myös uusien asuntojen paikoituslaitoksena.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 02.10.2014 Sivu 6 / 6 Mitoitus Kaava-alueen kokonaispinta-ala 15 645 m 2 AL-1: 13 920 m 2, tori: 1 725 m 2 Kokonaiskerrosala on 39 880 k-m 2, josta rakentamatta n. 14 230 k-m 2. (tehokkuus e = 2.86) Likimääräiset asuntokerrosalat: 15 020 > n. 14 470 as. k-m 2 5 860 > n. 2 900 as. k-m 2 19 000 > n. 16 200 as. k-m 2 Yht. 39 880 > n. 33 570 as. k-m 2 Asemakaavan myötä alueen rakennusoikeus ei muutu. Selvitykset Osa selvityksistä on Keilaniemi, alue 220826 asemakaavan muutoksen selostuksen liitteinä. K1, Keilaniemi, ulko-oleskelualueiden meluselvitys, 11.8.2014, A-insinöörit (liite 4) Kaupallisten vaikutusten arviointi, Keilaniemen Fortum-torni asunnoiksi ja palveluiksi, lausunto 7.8.2014, Realprojekti Oy (liite 6) Raaden hammas, pääkonttorin rakennushistoriallinen selvitys 1976-2014, versio 15.8.2014, Marja-Riitta Norri Sopimusneuvottelut Tonttiyksikkö on ilmoittanut, että asemakaavan muutos edellyttää maankäyttösopimuksen. Sopimus tulee olla allekirjoitettu ennen, kuin asemakaavan muutos on kaupunginhallituksen hyväksyttävänä. Perittävät maksut Hakija on 24.6.2014 maksanut asemakaavan muutoksen kustannuksista 60 % ja kuulutuskustannuksista 2/3 yht. 12 333,33 euroa (kokonaissumma 20 300 euroa). Hyväksyminen Asemakaavan muutoksen hyväksyy kaupunginhallitus. Nähtävänä kokouksessa: - Asemakaavakartta - Asemakaavaselostus liitteineen
Kaupunkisuunnittelulautakunta 02.10.2014 Sivu 7 / 7 - Kopiot alkuperäisistä mielipiteistä ja kannanotoista liitteineen - Raaden hammas, Pääkonttorin rakennushistoriallinen selvitys 1976-2014, Versio 15.8.2014, Marja-Riitta Norri Tiedoksi - Ote ilman liitteitä, hakija - Tonttiyksikkö, kannanottopyyntö - Kaupunginmuseo, kannanottopyyntö - Uudenmaan ELY, lausuntopyyntö - Toimenpiteitä varten: kuulutus ja kuulutuskirjeet
Kaupunkisuunnittelulautakunta 02.10.2014 Sivu 8 / 8