Suunnittelualue sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa. Sitä rajoittavat Tehtaankatu, Ristirannankatu ja Rautatienkatu sekä Rantakatu. Liite 1.

Transkriptio

1 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS / KORTTELI PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot 1. kaupunginosan korttelin 2 osan asemakaavan muutos. Kaavan tunnus: 1/75 Kaavan päiväys: Kaavan laatija: kaavoituspäällikkö Veli-Pekka Koivu, Kokkolan kaupungin tekninen palvelukeskus, kaavoituspalvelut. Pl 43, Kokkola, Vireille tulosta ilmoittamisen päivämäärä: Rakennus- ja ympäristölautakunta: Kaupunginhallitus xx.xx.xxxx Kaupunginvaltuusto xx.xx.xxxx 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa. Sitä rajoittavat Tehtaankatu, Ristirannankatu ja Rautatienkatu sekä Rantakatu. Liite Kaavan nimi ja tarkoitus Asemakaavan muutos koskee 1. kaupunginosan korttelia 2 ja sitä ympäröiviä katualueita. Kaavalla mahdollistetaan korttelin länsiosan rakentuminen liikekeskukseksi. 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti Kaavan nimi ja tarkoitus Selostuksen sisällysluettelo Luettelo selostuksen liitteistä TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaava Asemakaavan toteuttaminen LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Rakennettu ympäristö Maanomistus Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Asemakaavan suunnittelun tarve Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 4

2 2 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Viranomaisyhteistyö Asemakaavan tavoitteet Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Mitoitus Palvelut Aluevaraukset... 7 Nykyisen maankäyttö- ja rakennuslain tavoitteiden ja määräysten mukaisesti pyritään Kokkolassa päivittäistavaroiden uusien suurmyymälöiden ja liikekeskusten toteuttaminen ohjaamaan kaupungin ydinkeskustaan Korttelialueet Kaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön... 8 Asemakaavamuutos mahdollistaa uuden liikekeskuksen rakentumisen ydinkeskustaan ja parantaa siten Kokkolan keskustan kaupallista vetovoimaisuutta myös yli maakuntarajojen. Liikekeskus lisää kaupallisen painopisteen siirtymistä ydinkeskustassa Tehtaankadulle ja Rantakadun eteläpäähän ja parantaa edellytyksiä ja mahdollisuuksia myös kävelykeskustan toteuttamiselle Alueen olemassaolevat rakennukset säilyvät entisellään lukuunottamatta nykyistä postin toimitaloa, joka puretaan. Asemakaava toteutuessaan eheyttää ja parantaa merkittävästi nykyistä katu- ja kaupunkikuvaa sekä Rantakadun että Rautatiekadun suuntaan Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Ympäristön häiriötekijät ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Luettelo selostuksen liitteistä Liite 1 Liite 2 Liite 3 Liite 4 Liite 5 Suunnittelualueen rajaus Ote Keskikaupungin yleiskaavasta Ote ajantasa-asemakaavasta Pohjakartta Havainnekuvia korttelista 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Kaavaprosessin vaiheet asemakaavaehdotuksen nähtävilläolon päättymiseen mennessä: Asemakaavan laatiminen käynnistyy, koska asemakaavan muutosanomuksen jättäneet rakennusliikkeet ovat aloittaneet suunnittelun tavoitteenaan rakentaa kortteliin 1-2 länsiosaan uusi liikekeskus. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma hyväksyttiin rakennus- ja ympäristölautakunnan kokouksessa ( 297) ja asetettiin nähtäville väliseksi ajaksi. Ilmoitus vireilletulosta julkaistiin paikallisissa lehdissä sekä kaupungin internetsivulla. Rakennus- ja ympäristölautakunta hyväksyi kokouksessaan kaavaehdotuksen, jonka jälkeen se asetetaan julkisesti nähtäville 30 vuorokauden ajaksi. Ehdotus oli nähtävillä välisen ajan. Ehdotuksesta jätettiin yksi muistutus. Kaavamuutoksen hakijan toivomuksesta asemakaavan muutosehdotusta ei viety jatkokäsittelyyn vaan ehdotus jätettiin odottamaan korttelin luonnossuunnittelun jatkumista.

3 3 Kaavaprosessin jatkuminen: Asemakaavamuutoksen hakija ilmoitti kaupunginhallitukselle kirjeellä , että suunnitelmat ovat edenneet siihen vaiheeseen, että vireillä olevaa kaavaa voitaisiin tarkentaa. Hakijan esittämät luonnospiirustukset ja muutosehdotukset arvioitiin kaupungin maankäyttöryhmässä Kaupunginhallitus päätti antaa tekniselle palvelukeskukselle valmisteltavaksi v.2005 nähtävillä olleen asemakaavan muutosehdotuksen tarkistamisen sekä rakennusoikeuden nostosta ja sen mahdollisesta korvaamisesta kaupungille tehtävän sopimuksen laatimisen. Sopimus hyväksyttiin kaupunginhallituksessa ja allekirjoitettiin Kaupunginhallitus hyväksyi kaavaehdotuksen xx.xx.2008 Kaupunginvaltuusto hyväksyi kaavaehdotuksen xx.xx Asemakaava Asemakaavalla muodostuu liike- ja toimistorakennusten sekä asuinkerrostalojen korttelialueet. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Korttelin pohjoiskulman rakentaminen on jo toteutunut. Eteläkulman toteutus alkaa asemakaavan muutoksen vahvistuttua, hakijan toivoma rakentamisen aloitusajankohta on kevät LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue käsittää korttelin 1-2 sekä osan Tehtaankadusta, Rantakadusta ja Ristirannankadusta ja Rautatienkadusta Luonnonympäristö Kortteli on rakennettua kaupunkiympäristöä. Kasvillisuus on vähäistä, korttelin etelärajalla on puurivistö. Asuinkerrostalon edustalla on nurmikkopiha Rakennettu ympäristö Liike- ja toimistorakennusten korttelialueen pohjoisosan tontti on rakennettu valmiiksi. Alueella sijaitsee historiallisesti arvokas, valtioneuvoston päätöksellä ja asetuksella ulkoasultaan suojeltu Kokkolan Vanha lennätin-talo. Korttelin eteläosassa sijaitsee purettavaksi aiottu nykyinen mm. postin käytössä ollut toimitalo. Korttelin lounaiskulma on rakentamatonta aluetta ja se on toiminut paikoitusalueena. Paikoitusalueen vieressä sijaitsee Oy Kokkolan Teollisuuskylä-Karleby Industriby Ab:n omistama Yritystalo Evald, joka on äskettäin peruskorjattu. Tehtaankadun ja Ristirannankadun välisessä kulmassa sijaitsee asuinkerrostalo

4 Maanomistus Suunnittelualueella olevan rakentamattoman osan korttelista omistaa kaavamuutoksen hakija Kiinteistö Oy Rantakatu 2-4. Asemakaavan muutos koskee myös kiinteistönomistajina korttelissa olevaa vuokrataloyhtiötä, jo rakennetun Tehtaankadun varren tontinomistajaa ja Oy Kokkolan Teollisuuskylä-Karleby Industriby Ab:ta. 3.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset MAAKUNTAKAAVA Kokkolan kaupunki kuuluu Keski-Pohjanmaan liiton toimialueeseen. Aiemmat seutukaavat korvaava Keski-Pohjanmaan maakuntakaavan 1. vaihe on vahvistettu ympäristöministeriössä Maakuntakaavassa alue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi ( C ). YLEISKAAVA Kaupunginvaltuuston hyväksymässä Yleiskaava 2010:ssä suunnittelualueen käyttötarkoitusmerkintä on keskustoimintojen alue ( C ). Alueella on voimassa vahvistunut Keskikaupungin yleiskaava. (liite 2) ASEMAKAAVA Alueella on voimassa vahvistunut kaava.(liite 3). POHJAKARTTA Suunnittelualueen pohjakartta täyttää kaavoitusmittausasetuksen vaatimukset (liite 4). HAVAINNEKUVAT Kuvia suunnitelmista ja on liitteessä 5. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan laatiminen käynnistyy, koska asemakaavan muutosanomuksen jättäneet rakennusliikkeet ovat v nähtävilläolleen ehdotuksen jälkeen käynnistäneet suunnittelun uudelleen tavoitteenaan laajentaa kortteliin 1-2 aloitettua liikekeskusta ja korttelit 1-2 ja 1-3 yhdistävä, liiketiloja sisältävä silta. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Alkuperäinen kaavamuutosaloite on Rakennus Oy Forsströmin ja Kokkolan NSA- Rakennus Oy:n. Aloite vireilläolleen kaavan tarkentamiseksi ja muuttamiseksi on tullut Kiinteistö Oy Rantakatu 2-4 Oy:ltä Alueelle on laadittu voimassaoleva asemakaava

5 5 Vuodesta 2005 pysähdyksissä ollut kaavoitusprosessi käynnistyi uudelleen kun muutoksenhakijan suunnitelmat korttelin rakentamiseksi lähtivät etenemään ja hakemus kaavoituksen jatkamiseksi jätettiin kaupunginhallitukselle. Rakennus- ja ympäristölautakunta hyväksyi osallistumis- ja arviointisuunnitelman kokouksessaan ( 297) ja päätti ilmoittaa asemakaavamuutoksen vireille tulosta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta jätettiin kaksi huomautusta: 1) Kalevi Rahkolan mukaan tulisi pitäytyä maanalaispaikoituksessa ja vieläpä laajentaa sitä viereiseen Sokoksen kortteliin.huoltoliikenne tulisi järjestää Ristirannankadun puolelta, ei Tehtaankadulta. Rantakadun ylittävää yhdyskäytävää ei tulisi hyväksyä. Kauppakeskuksen läpi tulisi rakentaa yhdyskäytävä. Entinen teletalo tulisi säilyttää erillisenä. 2) Kiinteistö Oy Ristirannankatu 5 esittää, että rajalle voisi rakentaa enintään yhden kerroksen korkuisen rakennuksen. Ehdotus oli nähtävillä välisen ajan. Ehdotuksesta jätettiin yksi muistutus. Asemakaavamuutoksen hakija ilmoitti kaupunginhallitukselle kirjeellä , että suunnitelmat ovat edenneet siihen vaiheeseen, että vireillä olevaa kaavaa voitaisiin tarkentaa. Hakijan esittämät luonnospiirustukset ja muutosehdotukset arvioitiin kaupungin maankäyttöryhmässä Kaupunginhallitus päätti antaa tekniselle palvelukeskukselle valmisteltavaksi v.2005 nähtävillä olleen asemakaavan muutosehdotuksen tarkistamisen sekä rakennusoikeuden nostosta ja sen mahdollisesta korvaamisesta kaupungille tehtävän sopimuksen laatimisen. Sopimus hyväksyttiin kaupunginhallituksessa ja allekirjoitettiin Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Maanomistajat, asukkaat alueen ja alueeseen rajoittuvien kiinteistöjen omistajat ja asukkaat Viranomaiset Länsi-Suomen ympäristökeskus Kaupungin toimialat ja liikelaitokset Rakennus- ja ympäristölautakunta Tekninen lautakunta Kokkolan Energia Tekninen palvelukeskus Kansalaisjärjestöt, yhdistykset ja yritykset ne yhdistykset, joiden toimialaa asemakaavoitus koskee ne yritykset, joiden toimialaan alueen rakentaminen soveltuu Asemakaavan vireille tulosta on ilmoitettu osallisille kirjeitse , yleisesti paikkakunnan lehdissä sekä kaupungin internetsivuilla. Luonnosvaiheen kuuleminen:

6 6 rakennushankkeesta on neuvoteltu aikaisemman kaavamuutoksen yhteydessä Museoviraston rakennushistorian osaston kanssa , jolloin sovittiin Kokkolan Vanhan lennätin-talon huomioimisesta sekä asemakaavan muutoksessa että rakennushankkeen toteuttamisessa. Uudemman kerran Museoviraston kanssa on neuvoteltu , jolloin määriteltiin erilaiset Vanhan lennätin-talon ja korttelin uudisrakantamisen väliset ehdot. Oy Kokkolan Teollisuuskylä-Karleby Industriby Ab:n, KiinteistöOy Ristirannakatu 5:n, hanketta suunnittelevien rakennusliikkeiden ja kaupungin viranomaisten välillä on neuvoteltu useaan otteeseen asemakaavan toteutukseen liittyvistä järjestelyistä ja sopimuksista liikeskuksen rakennushankkeen luonnokset ja hankkeen toteuttamiseen liittyvät sopimukset on esitelty kaupunginhallitukselle Kaavan nähtävilläolosta ilmoittaminen: asemakaavaehdotus kuulutetaan uudelleen kaupunginhallituksen hyväksymisen jälkeen 30 vuorokauden ajaksi julkisesti nähtäville ja siitä pyydetään tarvittavat lausunnot Kaavan hyväksymisestä koskevasta päätöksestä ilmoittaminen ja tiedottaminen: kuulutus lehdessä kirje niille, jotka ovat sitä kirjallisesti pyytäneet ja ilmoittaneet osoitteensa päätös viivytyksettä tiedoksi alueelliselle ympäristökeskukselle ja ilmoitus muille maankäyttö- ja rakennusasetuksen 94 :ssä mainituille tahoille Kaavan lähettäminen tiedoksi: vahvistunut asemakaava lähetetään maankäyttö- ja rakennusasetuksen 95 :ssä mainituille tahoille Viranomaisyhteistyö Rakennushankkeesta on neuvoteltu Museoviraston rakennushistorian osaston kanssa , jolloin sovittiin Kokkolan Vanhan lennätin-talon huomioimisesta sekä asemakaavan muutoksessa että rakennushankkeen toteuttamisessa. Asemakaavassa ja rakennushankkeessa noudatetaan asetuksessa (valtion omistamien rakennuksien suojelusta) olevia suojelumääräyksiä, joten hanke ei edellytä laajempia viranomaisneuvotteluja. Asemakaavaehdotuksesta pyydettiin Museoviraston lausuntoa Museoviraston kanssa neuvoteltiin uudelleen Asemakaavan tavoitteet Tavoitteena on selvittää millä ehdoilla kortteliin 1-2 voidaan rakentaa uusi liikekeskus. Lisäksi selvitettäväksi tulee lennätinrakennuksen suojelupäätöksen vaikutus korttelirakenteeseen sekä vuokrakerrostalon ja yritystalon pysäköintipaikkojen tarve ja niiden toteuttaminen. Asemakaavaehdotuksen muutoksessa ja tarkistuksessa selvitetään asumisen, toimistojen ja harrastustilojen nivouttaminen liikerakentamiseen Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Aiemmassa asemakaavan muutosehdotuksessa selvitettiin useita vaihtoehtoisia ratkaisuja. Tätä asemakaavaehdotuksen tarkistamista varten on selvitelty uudelleen huoltoliikenteen ja paikoituksen erilaisia ratkaisumalleja sekä asuin- ja harrastustilojen sijoitusmalleja.

7 7 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Korttelin itäosan rakenne ei muutu. Korttelin länsiosaan, Rantakadun ja Rautatienkadun kulmaan rakentuu uusi liikekeskus ja sen ylimpiin kerroksiin sijoitetaan asuntoja Mitoitus Kaavoitettavan alueen kokonaispinta-ala on m2, korttelialueen pinta-ala on m2. Korttelin kokonaiskerrosalaksi muodostuu kam 2. Alueelle muodostuu uusien liiketilojen myötä lisää liike- ja palvelutoimintaan liittyviä työpaikkoja. Asuntoja ylimpiin kerroksiin on suunniteltu 52 kpl Palvelut Kaava-alue saa pääosan tarvitsemistaan palveluista kaupungin keskustasta. 5.3 Aluevaraukset Nykyisen maankäyttö- ja rakennuslain tavoitteiden ja määräysten mukaisesti pyritään Kokkolassa päivittäistavaroiden uusien suurmyymälöiden ja liikekeskusten toteuttaminen ohjaamaan kaupungin ydinkeskustaan Korttelialueet LIIKE-JA TOIMISTORAKENNUSTEN KORTTELIALUE Uudisrakennettavan korttelialueen tonteilla kerrosluku on enintään viisi, Yritystalo Evaldin tontilla enintään neljä. Rakennusoikeutta korttelialueella on m m2 = m2. Asuntojen rakentamiseen saa käyttää korttelialueen kerrosalasta 25 %. Rakennusten pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää lasia, vaaleaa rappausta tai rappausta vastaavaa pintakäsittelyä. Asemakaavassa osoitettujen rakennusalojen lisäksi korttelialueella ja Rantakadun yläpuolella saa rakentaa erillisiä rakennuksia yhdistäviä yhdyskäytäviä, joiden tulee sijaita vähintään 4.6 metriä maanpinnan yläpuolella. Tontin rajalle rakennettava palomuuri voidaan korvata vastaavalla palo-osastoinnilla. Rakennukset saa rakentaa tonttirajaan ja toisiinsa kiinni yhteisellä päätyseinällä. Ullakkoa ei saa rakentaa. Merkintää v-1 on käytetty uudisrakennuksen ja vanhan lennätinrakennuksen välisellä alueella. Merkintä osoittaa rakennusalan osan, joka tulee rakentaa valokatteiseksi tilaksi. Tilaan saa rakentaa portaita ja suojellun rakennuksen toiseen kerrokseen johtavan yhdyskäytävän. Merkinnällä v-2 on osoitettu ohjeellinen valokatteiseksi tilaksi rakennettava rakennuksalan osa. Autopaikkoja on varattava seuraavasti: Toimistotilat: vähintään yksi autopaikka kerrosalan 70 m2 kohti.

8 8 Liiketilat: vähintään yksi autopaikka kerrosalan 50 m2 kohti. Varastotilat: vähintään yksi autopaikka kerrosalan 150 m2 kohti. Asunnot: vähintään yksi autopaikka kerrosalan 100 m2 kohti. Ajoramppeja, lastaus- ja huoltotiloja, valokatteisia tiloja sekä rakennuksen teknisiä tiloja varten ei tarvitse osoittaa autopaikkoja. Osan asemakaavamääräyksissä vaadituista liikeja toimistokerrosalan edellyttämistä autopaikoista saa sijoittaa 1. tai 2. kaupunginosan LPY- ja LPA-korttelialueille tai 1. kaupunginosan kortteliin 1, joille sijoitettavien autopaikkojen määrästä saadaan tehdä 20 % vähennys. Srsa- merkityn rakennuksen kerrosalan osalta saa vaadituista autopaikoista vähentää 40 %. Rakennussuunnitelmissa pääosa autopaikoista on osoitettu maanalaispaikoitukseen ja osa katutason paikoitushalliin. Alueen pohjoiskulmassa sijaitsee srsa -merkinnällä varustettu vanha lennätin-talo, joka on suojeltu valtion omistamien rakennusten suojelusta annetun asetuksen (480/85) nojalla valtioneuvoston päätöksellä. Rakennus on suojeltu osittain (S2), mikä tarkoittaa ulkoasun suojelua. Muutostyön suunnitelmat on tehtävä yhteistyössä Museoviraston kanssa. Suojellun rakennuksen korjaus- tai muutostöiden yksityiskohtaisista rakennuspiirustuksista on pyydettävä Museoviraston lausunto. ASUINKERROSTALOJEN KORTTELIALUE Korttelialueen kerrosluku on viisi. Rakennusoikeutta korttelialueella on 5200 km2. Korttelialuetta varten on rakennusluvan yhteydessä osoitettava 26 autopaikkaa. Osan vaadituista autopaikoista saa sijoittaa 1. tai 2. kaupunginosan LPA ja LPY alueille. LIIKENNEALUEET JA PYSÄKÖINTI Rautatienkatu on keskustan kehäkatuna toimiva pääkatu, jolle sen toimivuuden ja välityskyvyn turvaamiseksi vältetään osoittamasta tonttikohtaisia liittymiä. Liittymä kellaripaikoitukseen sekä huoltoajoliittymä liikekeskukseen järjestetään kuitenkin Rantakadun suunnalta, huoltoajoa rajoitetaan sopimuksin ajallisesti. Yritystalon paikoitusjärjestelyt ratkaistaan kaupunginhallituksen velvoitteen mukaisesti. Yritystalon ja asuinkerrostalon ajoliittymät järjestetään Ristirannankadulta. Rantakatu on tonttiliikennettä palveleva asunto- ja liikekatu, joka on suurten muutosten edessä. On mahdollista, että Rantakatu muuttuu tulevaisuudessa kaksisuuntaiseksi tai että ajoneuvoliikenne kielletään ja katu muutetaan kävelykaduksi. Tehtaankatu Itäisestä Kirkkokadusta Rantakatuun asti sekä Rantakadun osa Tehtaankadusta liikekeskustat yhdistävään siltaan asti on muutettu kävelyalueiksi kesällä Kaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Asemakaavamuutos mahdollistaa uuden liikekeskuksen rakentumisen ydinkeskustaan ja parantaa siten Kokkolan keskustan kaupallista vetovoimaisuutta myös yli maakuntarajojen. Liikekeskus lisää kaupallisen painopisteen siirtymistä ydinkeskustassa Tehtaankadulle ja Rantakadun eteläpäähän ja parantaa edellytyksiä ja mahdollisuuksia myös kävelykeskustan toteuttamiselle.

9 9 Alueen olemassaolevat rakennukset säilyvät entisellään lukuunottamatta entistä postin toimitaloa, joka puretaan. Asemakaava toteutuessaan eheyttää ja parantaa merkittävästi nykyistä katu- ja kaupunkikuvaa sekä Rantakadun että Rautatiekadun suuntaan Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Alueen vähäisestä luonnosta häviää korttelin eteläosassa sijaitseva puurivistö. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Liikenne on alueen häiriötekijä, mikä on huomioitava etenkin ylimpien kerrosten asuntosuunnittelussa. Korttelin pohjoispäässä tilanne on muuttumassa jos Rantakadun liikenne muutetaan kaksisuuntaiseksi tai jos Rantakatu Pitkänsillankadulle saakka muutetaan kävelykaduksi ja kun Tehtaankatu on jo muuttunut kävelykaduksi. Ajo liikekeskuksen ja yläkertojen asuntojen paikoitukseen tapahtuu Rantakadun puolelta. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Asemakaavatyö käynnistyi ja sen vireille tulosta ilmoitettiin maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti joulukuun lopussa Kaavaehdotuksen eteneminen pysäytettiinv Kaavoitus käynnistettiin uudelleen v alussa. Tarkennettu asemakaavamuutos on kaupunginvaltuuston hyväksyttävänä kevään 2008 aikana. KOKKOLASSA Veli-Pekka Koivu, kaavoituspäällikkö

10 Liite 1 Sijaintikartta 10

11 Liite 2 Ote Keskikaupungin yleiskaavasta 11

12 12 Liite 3 Ote ajantasa-asemakaavasta

13 13 Liite 4 Pohjakartta

14 Liite 5 Havainnekuvia korttelin suunnitelmista 14

15 15

16 16

17 17