Laadukkaan isännöinnin ostaminen ISÄNNÖITSIJÄN ASEMA, VALINTA JA ISÄNNÖINTISOPIMUKSEN ELINKAARI JURIDINEN NÄKÖKULMA
ISÄNNÖITSIJÄN VALINTA Milloin taloyhtiössä on oltava isännöitsijä? Yhtiöjärjestys määrää Yhtiökokous niin päättää Hallituksen tehtävä nimittää ja erottaa Minkälaista isännöintiä me haluamme ja tarvitsemme? Yhtiön ikä, koko, kunto ja erityispiirteet asettavat vaatimuksia
ISÄNNÖITSIJÄN KELPOISUUS JA AMMATTITAITOVAATIMUKSET? Mitä laki edellyttää isännöitsijältä? Vähintään yhdellä hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä on oltava asuinpaikka ETA-alueella jollei rekisteriviranomainen myönnä yhtiölle lupaa poiketa tästä Ei voi olla vajaavaltainen tai konkurssissa oleva Ei voi olla hallituksen puheenjohtaja Miten varmistua etukäteen isännöitsijän ammattitaidosta? Erilaisia tutkintoja (mm. isännöitsijän ammattitutkinto, ITS, AIT) ISA, suositukset
ISÄNNÖINNIN EETTISET OHJEET Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys ISA ry, Suomen Isännöintiliitto ry ja Suomen Kiinteistöliitto ry ovat hyväksyneet eettiset ohjeet koko isännöintitoimialan noudatettavaksi Järjestöjen jäsenyys tukee näiden eettisten ohjeiden noudattamista Julkistettu 18.9.2008 Isännöintipäivillä Helsingissä
ISÄNNÖINNIN EETTISET OHJEET Koskee koko yritystä ja sen kaikkia työntekijöitä Eettiset ohjeet korvaavat Hyvän Isännöintitavan (HIT) Laadittu isännöintiin toimivan yhteistyön perustaksi
ISÄNNÖINTIYRITYS toimii huolellisesti ja tilaajan edun mukaisesti. kertoo palveluistaan ja hinnoitteluperusteistaan selkeästi. toimii avoimesti tilaajan hankinnoissa ja käyttää kumppaniverkostoa tilaajan eduksi. toimii tasapuolisesti. edistää avoimuutta ja suhtautuu viestintään myönteisesti. noudattaa vaitiolovelvollisuutta luottamuksellisen tiedon suhteen, eikä käytä väärin saamiaan tietoja. huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet. ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja. tiedostaa vastuunsa, velvollisuutensa ja vaikutusmahdollisuutensa. tuntee toimialansa lainsäädännön ja normit. huolehtii ammattitaitonsa ylläpitämisestä ja kehittämisestä. ylläpitää ja kehittää isännöinnin arvostusta. kunnioittaa isännöintialan muita toimijoita ja kilpailee rehellisesti. sitoutuu harmaan talouden torjuntaan. edistää tehokasta energian ja materiaalien käyttöä.
Lähde: KIINKO
ISA:n tehtävät Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys ISA ry, perustettu 1987 taustalla Suomen Kiinteistöliitto ja Suomen Isännöintiliitto auktorisoi ja valvoo määrätyt edellytykset täyttäviä isännöitsijöitä ja isännöintiyhteisöjä edistää ammattimaista ja kehittyvää isännöintiä edistää pitkäjännitteistä kiinteistöjen ylläpitoa www.isa-yhdistys.org
Miksi ISA-isännöitsijä? ISA auktorisoi erikseen henkilöisännöitsijät ja isännöintiyhteisöt Isännöintiyhteisössä koko henkilöstö on sidottu ISA-normeihin Auktorisoiduilta edellytetään kokemusta ja koulutusta Vähintään 4 vuotta päätoimisena isännöitsijänä ja AIT-tutkinto tai muu ISA:n hyväksymä tutkinto www.isa-yhdistys.org
Miksi ISA-isännöitsijä? Noudattavat auktorisointiedellytyksiä ja hyvää isännöintitapaa Jatkuva kouluttautuminen ja toiminnan kehittäminen Vastuuvakuutukset kunnossa Valvonta Kurinpitomenettely, kanteluoikeus hallituksella ja tilintarkastajalla Isännöintiyhteisöt auditoidaan säännöllisesti www.isa-yhdistys.org
ISÄNNÖITSIJÄN VALINTA Tarjouspyyntömenettely suositeltavaa Oikea hinta laatu suhde? Lähtökohtana että tilaaja ymmärtää, mitä tilaa Sitä vertailukelpoisemmat tarjoukset saadaan, mitä yksityiskohtaisemmin tarjouspyyntö on laadittu Tarjousta antava pystyy paremmin arvioimaan oman soveltuvuutensa sekä hintansa, kun tietää millaiseen yhtiöön olisi tulossa ja millä tavoitteilla Hallitus voi tehdä tätä varten ns. sopimusohjelman Kuvataan keskeiset tavoitteet sekä yhteiset pelisäännöt. Sopimusohjelman suuntaviivat saadaan kyseiselle kiinteistölle laaditusta kiinteistöstrategiasta.
ISÄNNÖITSIJÄN VALINTA Kattavaan tarjouspyyntöön liitetään: sopimusohjelma kiinteistön perustiedot yhtiöjärjestys kiinteistönpidon strategiset tavoitteet haluttavat palvelut esimerkiksi Asunto-osakeyhtiön isännöintitehtäväluettelon avulla palvelu- ja laatutasokuvaukset valinnan kriteerit Edellytetään Isännöintipalvelujen yleisten sopimusehtojen (ISE 2007) noudattamista
ISÄNNÖINNIN YSE > ISE 2007 KH&I YSE 2000 uusittu ja erotettu toisistaan Keskeisimmät uudistukset: Soveltamisalan laajennus myös kiinteistöjohtamista koskeviin palveluihin Tilaajavastuulain mukaiset velvoitteet huomioitu Alihankkijan hyväksyttämisestä luovuttu Tietojen omistusoikeus määritelty Yhteyshenkilön ilmoittaminen Vahingonkorvausvastuu ennallaan
ISÄNNÖITSIJÄN VALINTA Tilaajavastuulaki velvoittaa tilaajaa selvittämään, että palveluntarjoaja on huolehtinut yhteiskunnallisista velvoitteistaan Halvin tarjous ei aina ole taloyhtiön kannalta edullisin. Valinta on suoritettava yhtiön edun mukaisesti Aina suositeltavaa tehdä kirjallinen sopimus, vaikka sopimus voi syntyä suullisestikin Sopimus yleensä isännöintiyrityksen kanssa, taloyhtiölle nimetty luonnollinen henkilö isännöitsijäksi
ISÄNNÖITSIJÄN ASEMA TALOYHTIÖSSÄ Taloyhtiön toimitusjohtaja Juokseva hallinto hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti Huolehdittava, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavasti järjestetty Laissa mainitut erityistehtävät Toimittava huolellisesti ja yhtiön edun mukaisesti
ISÄNNÖITSIJÄN JA HALLITUKSEN TOIMINNASTA Yhteistyö, luottamus sekä avoin keskustelu on tärkeää yhtiön johdon eli hallituksen ja isännöitsijän välillä! Yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti ryhdytään toimiin, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat: epätavallisia tai laajakantoisia vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin Poikkeuksena kiiretilanteet, joista yhtiökokouksen päätöksen odottamisesta aiheutuisi yhtiön toiminnalle olennaista haittaa
ISÄNNÖINTISOPIMUKSEN ELINKAARI Lähtökohtana tulisi olla pitkäjänteinen kumppanuus Sopimuksen päivittäminen Päättymiseen liittyvä menettely isännöintisopimuksen mukaisesti
KIITOKSIA! Lisätietoa: www.taloyhtio.net www.isa-yhdistys.org www.isannointiliitto.fi www.kiinko.fi