HOLVASTI, PIHLAJAMAJANKATU 8. TONTIN JAKAMINEN JA RAKENNUSOIKEUDEN LISÄÄMINEN. Asemakaava nro 8606 Diaarinumero: TRE:5107/10.02.01/2015 ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SELOSTUS 23.1.2017
2 Aloitteen asemakaavan muuttamiseksi on tehnyt tontin nro 5768-6 omistaja 3.8.2015. Diaarinumero: TRE:5107/10.02.01/2015, pvm. 11.8.2015 Asemakaavamuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma kuulutettiin vireille 27.10. 17.11.2016 väliseksi ajaksi. Selostuksen liiteasiakirjat: Asemakaavakartta 27.10.2016, tark. 23.1.2017 Havainnekuva 27.10.2016, tark. 23.1.2017 Asemakaavan seurantalomake Meluselvitys (Sweco Ympäristö Oy) Palautekooste 1. LÄHTÖKOHDAT 1.1 Selvitys suunnittelualueen oloista / Suunnittelualue Suunnittelualue sijaitsee Holvastin kaupunginosassa Pitkäkallionkadun ja Pihlajamajankadun risteyksessä noin neljä km itään kaupungin keskustasta. Kaupunginosa on pientalovaltaista, rakennuskannaltaan kirjavahkoa aluetta. Eteläpuolella tontti rajautuu 1930 1950- luvuilla rakennettuihin omakotitontteihin. Alueen korttelin tonttitehokkuudet vaihtelevat välillä e=0,15 0,34. Matkaa Vehmaisten päiväkotiin ja kouluun on noin 700 m, ja lähin bussipysäkki on noin puolen kilometrin päässä. Lähistöllä kulkee rautatielinja. Korkeuserot tontilla ovat suuret. Muutostontilla sijaitseva asuinrakennus. Kuva: Tampereen kaupunki
Tontin 5768-6 pinta-ala on 1454 m². Tontilla sijaitsee vuonna 1974 valmistunut yksikerroksinen asuinrakennus, jonka julkisivu on tiilestä. Rakennuksen kerrosala on n. 189 k-m2 (Facta). Tontti on liitetty kunnalliseen vesi- ja viemäriverkkoon. 1.2 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset 1.2.1 Pirkanmaan maakuntakaava Valtioneuvoston 29.3.2007 vahvistamassa Pirkanmaan 1. maakuntakaavassa kaava-alue sijoittuu taajamatoimintojen alueelle (A). Merkinnällä osoitetaan asumisen ja muiden taajamatoimintojen alueita. Merkintä sisältää kaupan, palvelujen ja hallinnon ja työpaikkatoimintojen alueita sekä pienehköjä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattoman teollisuuden alueita. Samoin siihen sisältyy virkistys-, puisto- ja erityisalueita sekä pääväyliä pienempiä liikennealueita. 3 Ote maakuntakaavasta 1.2.2 Tampereen kantakaupungin yleiskaava Tampereen kantakaupungin 12.12.2000 vahvistetun yleiskaavan mukaan alue on pientalovaltaista asuntoaluetta (AP). Alue varataan pientaloille. Alueelle voidaan rakentaa myös pienkerrostaloja ja asuinympäristöön soveltuvia työtiloja. Pienkerrostaloihin saadaan sijoittaa enintään 25 % alueen kerrosalasta. Ote yleiskaavasta
1.2.3 Voimassa oleva asemakaava Kaavamuutosalueella on voimassa 3.1.1964 vahvistettu asemakaava nro 2006. Sen mukaan tontti nro 5768-6 on omakotirakennusten ja muiden enintään kahden perheen talojen korttelialuetta (AO). Rakennusalana on merkitty enintään 10 x 12 m, ja etäisyyden naapuritontin rajasta on oltava vähintään 5 m. Murtoluku roomalaisen numeron jäljessä osoittaa ullakkokerroksessa sallitun, kerrosalaan laskettavan rakennusoikeuden. Tontilla on ohjeellinen rakennusala talousrakennuksella, ja se saa olla enintään 4 x 8 metriä, korkeus korkeintaan 3 m. Etäisyys naapuritontin rajasta on oltava vähintään 8 m, ellei näitä rakenneta toisiinsa kiinni. Rakennusoikeutta tontilla on 212 k-m2, ja tonttitehokkuus e=0,15. 4 1.2.4 Tonttijako 1.2.5 Pohjakartta Ote ajantasa-asemakaavasta ja kantakartasta. Tonttijako (tunnus 2503) on hyväksytty 30.4.1964. Tontti on merkitty tonttirekisteriin 24.1.1972. Pohjakartta on Tampereen kaupungin kaupunkimittauksen laatima ja se on tarkistettu vuonna 2016. 2. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 2.1 Osallistuminen ja yhteistyö 2.1.1 Osalliset Kaavamuutoksen hakijat
Naapurikiinteistöt (lähivaikutusalue) Holvastin Omakotiyhdistys ry Kaupungin eri toimialat, mm. kaupunkiympäristön kehittäminen viranomaisyksikköineen, kiinteistötoimi, Pirkanmaan pelastuslaitos Pirkanmaan maakuntamuseo Tampereen Kaukolämpö Oy, Tampereen Sähköverkko Oy, Tampereen Vesi Liikelaitos Pirkanmaan ELY-keskus Muut ilmoituksensa mukaan 2.1.2 Vireilletulo, osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Kaavahanke tuli vireille 27.10.2016, kun osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja valmisteluaineisto kuulutettiin nähtäville 27.10. 17.11.2016 väliseksi ajaksi Palvelupiste Frenckelliin sekä kaavoituksen Internet-sivuille. Aineisto lähetettiin nähtävillä oloaikana tiedoksi osallisille. Siitä pyydettiin aloitusaikana kommentit tarvittavilta kaupungin toimialoilta ja viranomaistahoilta. Aineistosta saatiin kuusi kommenttia ja yksi mielipide. Pirkanmaan maakuntamuseolla ei ollut hankkeesta huomautettavaa. Yleisten alueiden suunnittelun mukaan hulevesiselvitykselle ei ole tarvetta, mutta tonttien väliseen pintavesien johtumiseen tulee kiinnittää huomiota. Tonteilla on hulevesimerkintä hule-42 (1), joka ohjaa hulevesien imeyttämistä AO-tonteilla. Alueella ei ole hulevesiverkostoa, hulevesiliitos tulee tehdä kadun kuivatusojaan. Tampereen Vesi kommentoi jätevesiviemäriin liittymisestä. Mikäli liittymä toteutetaan tontin 10 kautta, tulee tontilla olla tilavaraus muodostuvan tontin 9 tonttijohtojen rakentamiselle. Liittymisestä jätevesiviemäriin tontin 5764-1- kautta tonttiviemärin kautta voivat kiinteistöt sopia keskenään. Tällöin viemäri olisi niiden yhteinen tai mahdollisesti osa sen ylläpidosta voidaan ottaa Tampereen Vedelle. Kaavoittajan vastine: Tampereen Veden lausunto ei estä asemakaavan toteutumista. Merkitään tiedoksi. 5 Ympäristönsuojelun kommentissa todettiin melutilanteen kuvaamista tarpeelliseksi selostuksessa. Raideliikenteen aiheuttaman melun torjunta edellyttää meluselvityksen mukaan meluseinän rakentamista, jotta pihan oleskelualueella saavutetaan melun ulko-ohjearvot. Meluseinä on syytä merkitä kaavakartalle. Kaavoittajan vastine: Melutilannetta on kuvattu tarkemmin tässä selostuksessa kohdassa 3.1.4 Ympäristön häiriötekijät, ja kaavakarttaan on lisätty määräys meluseinästä meluselvityksen perusteella.
Rakennusvalvonnan kommentissa kiinnitettiin huomiota tontin 5768-9 ajoneuvoliittymän paikkaan, melualueella sijaitsevan tontin kaavallisiin melumääräyksiin, rakennusalan laajuuteen, palo-osastointiin sekä pääikkunoiden sijoittamiseen. Kaavoittajan vastine: Valmisteluvaiheen tonttiliittymä ei sijaitse tontilla 5768-3. Pihlajamajankadulta lähtee kadunpätkä, joka ei kuulu tonttiin, vaan on voimassa olevassa asemakaavassa nro 2006 (vahvistettu 3.1.1964) katualuetta. Asemakaavan muutokseen on laadittu erillinen meluselvitys. Sweco Oy:n 5.4.2016 laatimassa meluselvityksessä melumallinnus perustuu Tampere-Jyväskylä radan nykytilanteen ja ennustetilanteen junamääriin, -tyyppeihin, niiden pituuksiin ja nopeuksiin. Raideliikenteen melu ei ole jatkuvaa, vaan ajoittaista ja lyhytkestoista kerrallaan, eikä alueelle kohdistu muuta merkittävää melua. Melutilannetta on kuvattu tarkemmin tässä selostuksessa kohdassa 3.1.4 Ympäristön häiriötekijät. Tontin 5768-9 palo-osastointi sekä pääikkunoiden sijoittelu ratkaistaan rakennusluvan yhteydessä. 6 Hannu Laineen mielipiteessä kommentoitiin muodostuvan tontin ajoneuvoliittymän paikkaa, joka jyrkkyydellään ja mitoituksellaan on haastava vaarantaen ennen kaikkea kouluikäisiä ja nuorempia lapsia. Toisena kommenttina asemakaavan muutoksen hakija on suullisesti ilmoittanut suostuvansa siihen, että tontilla 5768-3 tulisi olemaan etuosto-oikeus siinä tapauksessa, että erotettava tontti myytäisiin, ja että tämä tulisi kirjata rasitteeksi. Kaavoittajan vastine: Ehdotusvaiheessa ajoneuvoliittymä on siirretty Pitkäkallionkadun puolelle, josta muodostuva tontti on helpommin liitettävissä. Etuosto-oikeusasia ei ole asemakaavaan kuuluva asia. Kiinteistötoimella ei ole huomautettavaa. 2.2 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavamuutoksen hakijan tavoitteena on tontin jakaminen ja rakennusoikeuden lisääminen. Maankäytön suunnittelun tavoitteena on suunnittelutyön yhteydessä selvittää hakijoiden suunnitelmien toteuttamiskelpoisuus kaavamuutosalueella. Suunnittelussa otetaan huomioon alueen sijainti kaupunkirakenteessa ja kaupunkikuvallinen luonne. Täydennysrakentaminen sovitetaan ympäröivään kaupunkirakenteeseen.
7 3. ASEMAKAAVAN KUVAUS Tonttitiedot Jaettava tontti Pinta-ala m 2 Rakennusoikeus Tonttitehokkuus e k-m 2 5768-6 1454 212 0,15 Muodostuvat uudet tontit 5768-9 590 195 0,33 5768 10 864 200 + v35 0,27 Asemakaavan muutoksessa tonteille osoitetaan kerrosalaa yhteensä 430 k-m 2. Kerrosala lisääntyy 218 k-m 2. Kaavamerkinnät Käyttötarkoitus AO Erillispientalojen korttelialue Tontti Sitovan tonttijaon mukaisen tontin raja ja numero. 10 Rakennusoikeus 200 + v35 Ensimmäinen luku ilmoittaa sallitun asuntokerrosalan neliömetrimäärän ja toinen luku ainoastaan taloustilaksi sallitun kerrosalan neliömetrimäärän. Kerrosluku I Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun. r75% Rakennuksen ensimmäisessä, rinteeseen sijoittuvassa kerroksessa saa enintään prosenttiluvun osoittaman määrän ylemmän kerroksen pintaalasta käyttää kerrosalaan luettavaksi tilaksi. Talousrakennus/ auton säilytyspaikka at Auton säilytyspaikan ja talousrakennuksen rakennusala. Ikkunoiden sijoittaminen Istutukset Hulevesimääräys hule-42 (1) Kiinteistön vettäläpäisemättömillä pinnoilla syntyvät hulevedet tulee ensisijaisesti imeyttää tontilla. Mikäli imeyttäminen ei ole mahdollista, tulee vettäläpäisemättömiltä pinnoilta tulevia hulevesiä viivyttää tontilla siten, että viivytysrakenteiden mitoitustilavuus on suluissa mainittu kuutiometrimäärä jokaista sataa vettäläpäisemätöntä pintaneliömetriä kohden. Viivytysrakenteiden tulee tyhjentyä 12 tunnin kuluessa täyttymisestään ja niissä tulee olla suunniteltu ylivuoto. Autopaikka 2ap/as Merkintä osoittaa, kuinka monta autopaikkaa asuntoa kohti on rakennettava. Merkintä osoittaa, että sijoitettaessa asuinrakennus 4 m lähemmäksi ja enintään 2 m:n etäisyydelle naapuritontin rajasta, rakennuksen seinään saadaan sijoittaa yksittäisiä ikkunoita, joiden koko on enintään 0,20 m2 ja yhteispinta-ala enintään 1 m2. Istutettava alueen osa. Melumääräys me-6 Rakennuslupa-asiakirjoihin on liitettävä rakennushankkeen pohjalta laadittu meluntorjuntasuunnitelma.
3.1 Kaavan vaikutukset Melumääräys mes-8(3) Alueen osa, jolle on rakennettava melusuojaksi ympäristöön sopiva meluaita. Suluissa oleva luku osoittaa aidan korkeuden metreissä. 3.1.1 Kaavan vaikutukset ihmisten elinympäristöön, kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön Kaavamuutos tehostaa alueen maankäyttöä ja vastaa tontin omistajan laatimaa aloitetta. Rakentaminen on tavanomaista pientalorakentamista, eikä vaikuta heikentävästi alueen viihtyisyyteen. Rakennus tukeutuu olemassa olevaan kunnallistekniikkaan sekä katuverkkoon. 3.1.2 Kaavan vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Rakentaminen kohdistuu jo asuinkäytössä olevalle tontille, joten sillä ei ole vaikutuksia luonnonympäristöön. Kyseessä on rakennettuun ympäristöön liittyvä, suppeaa aluetta koskeva asemakaavan muutos, jolla ei ole lähiympäristöä laajempia ympäristövaikutuksia. 3.1.3 Kaavan vaikutukset yritystalouteen Asemakaavamuutoksella ei ole merkittäviä vaikutuksia yritystalouteen. 3.1.4 Ympäristön häiriötekijät Suunnittelualue kuuluu Tampereen kaupungin meluntorjunnan toimintasuunnitelmaan 2013 2018 (hyväksytty 24.6.2013 kaupunginhallituksessa). Tavoitteena siinä on torjua melua ja meluhaittoja sekä ehkäistä melun lisääntymistä hiljaisilla alueilla. Sweco Oy:n 5.4.2016 laatimassa meluselvityksessä melumallinnus perustuu Tampere-Jyväskylä radan nykytilanteen ja ennustetilanteen junamääriin, -tyyppeihin, niiden pituuksiin ja nopeuksiin. Raideliikenteen melu ei ole jatkuvaa, vaan ajoittaista ja lyhytkestoista kerrallaan, eikä alueelle kohdistu muuta merkittävää melua. Nykytilanteessa nopeusrajoitusten mukaisilla nopeuksilla 55 db:n ohjearvo ylittyy pääosin tontin piha-alueella, kun taas junien arvioiduilla todellisilla nopeuksilla (VR Track Oy) ohjearvo alittuu. Ulkoalueilla ennustetilanteen junamäärillä ja junien nopeusrajoitusten mukaisilla nopeuksilla ohjearvot ylittyvät piha-alueella päivä- ja yöaikaan. Junien arvioiduilla todellisilla nopeuksilla päivällä 55 db:n ohjearvo alittuu pääosin piha-alueilla. Julkisivuun kohdistuu maksimissaan 60 db:n melutaso. Yöllä tontin piha-alueisiin kohdistuu yli 50 db:n melu, n. 52 54 db. Meluselvityksessä on määritelty kolme metriä korkea ja noin neljä metriä pitkä meluaita rakennuksen seinästä vinosti Pitkäkallionkadun suuntaan. Sen ansiosta melutaso saadaan ohjearvojen alapuolelle. Meluaita voidaan halutessa sijoittaa myös Pitkäkallionkadun suuntaisesti. 8
9 Ulko-oleskelu voidaan sijoittaa meluselvityksessä selvitetylle alueelle, missä ohjearvot alittuvat. Ehdotusvaiheessa kaavakarttaan on lisätty määräys mes-8(3): alueen osa, jolle on rakennettu melusuojaksi ympäristöön sopiva meluaita. Suluissa oleva luku osoittaa aidan korkeuden metreissä. Julkisivujen vaatimustaso 29 db:tä saavutetaan normaalilla julkisivurakentamisella, eikä kaavaan tarvita erillistä meluntorjuntavaatimusta. Meluselvitys on kaavaehdotuksen liitteenä. 4. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 4.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Asemakaavasta on tehty havainnepiirros, jossa on esitetty yksi mahdollisuus kaavan toteuttamiseksi suunnittelualueen tonteilla. 4.2 Toteuttaminen ja ajoitus Kaavan toteuttaminen voidaan aloittaa kaavan saatua lainvoiman. Tampereen kaupungin melulinjauksen tavoitteen mukaan tulee varmistaa, että melun ohjearvot alittuvat pihojen oleskeluun ja leikkiin tarkoitetulla alueella. Keskeistä on pihan toimivuus ja käytettävyys. Tontin melusuojaus ratkaistaan suunnittelun ja rakennusluvan yhteydessä asemakaavan määräysten mukaisesti.